GVHD : TS Nguyễn Trường Ngân SINH VIÊN THỰC HIỆN Phan Nguyễn Thiện Nhân Nguyễn Tăng Có Phạm Trung Hiếu Trần Thị Tuyết Trinh PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NỘI DUNG NỘI DUNG I Khái niệm II Cơ sở phương pháp III Nguyên tắc ứng dụng IV Điều kiện thực V Các bước tiến hành VI ưu – nhược điểm I KHÁI NIỆM Là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa sở sử dụng số liệu phản ánh giao dịch mua bán tài sản tương tự thị trường; cách tính ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá tài sản tương tự thị trường mua bán I KHÁI NIỆM Là phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản (QĐ 129/2008/QĐ-BTC) II CƠ SỞ CỦA PP Giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường NGUYÊN TẮC Thay Đóng góp III NGUYÊN TẮC Nguyên tắc thay Một nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích III NGUYÊN TẮC Nguyên tắc đóng góp Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản IV.1 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG THỊ TRƯỜNG Chất lượng Ổn định Thông tin IV.2 TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG 10 Các trường hợp áp dụng Mục đích đồng đất trống 17 Bước Thời gian tìm thông tin Trường hợp giá tài sản có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh theo yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng giảm) mức giá giao dịch thành công theo số biến động giá loại tài sản quan có trách nhiệm công bố thẩm định viên giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động giá thị trường khoảng thời gian Bước 18 Điều kiện thu thập thông tin THÔNG TIN Từ giao dịch thành Khách quan, chứng công Thông tin an toàn Phải lưu lại chứng có liên quan đến giao dịch So sánh mức giá 19 Bước Kiểm tra, sàng lọc thông tin kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá 20 Bước Phân tích thông tin Phân tích, so sánh để rút điểm tương tự điểm khác biệt, lợi điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích thực hình thức: Định tính Định lượng 21 Phân tích định lượng Là phân tích theo số lượng : bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, hồi qui, chi phí,… tìm mức điều chỉnh số tiền tỷ lệ % Phân tích định tính Là phân tích theo chất lượng : bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng vấn bên liên quan Cho kết dãy số lớn nhỏ 22 Bước Điều chỉnh mức giá Đối tượng điều chỉnh : giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn Căn điều chỉnh : dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh ( tiềm năng, lợi nhuận, vị trí, …) 23 Bước Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc điều chỉnh : Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau) Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) 24 Bước Điều chỉnh mức giá Số tiền tuyêt đối Phương thức điều chỉnh Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh phùtrăm hợp Tỷ lệcho phần 25 Bước Điều chỉnh mức giá Thứ tự điều chỉnh: Tỷ lệ phần trăm Số tiền tuyệt đối 26 Bước Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn tổng mức giá dẫn điều chỉnh; nghĩa chênh lệch mức giá đưa vào so sánh (dòng A) với mức giá cuối (là mức giá sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh (dòng G) không cao, không phù hợp với chứng thị trường 27 Bước Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc khống chế: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định cách lấy mức giá dẫn đại diện tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch mức giá đại diện chung với mức giá dẫn (dòng H – bảng trên) không 10% 28 Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm tiêu chí sau để định chọn giá trị ước tính cuối cho tài sản cần thẩm định: - Trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ (nghĩa chênh lệch giá bán ban đầu giá điều chỉnh cuối cùng) - Tần suất điều chỉnh (nghĩa số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho tài sản so sánh) tốt - Biên độ điều chỉnh (nghĩa mức tỷ lệ % điều chỉnh) yếu tố so sánh nhỏ tốt 29 VI ƯU – NHƯỢC ĐIỂM 30 Ưu điểm Ít gặp khó khăn mặt kỹ thuật Là phương pháp thể đánh giá thị trường Là sở đầu vào phương pháp khác VI ƯU NHƯỢC ĐIẾM 31 VI ƯU NHƯỢC ĐIẾM Nhược điểm Phải có giao dịch tương tự khu vực Thông tin, chứng phải mang tính lịch sử Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức kinh nghiệm [...]... sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng) Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh. .. quan đến giao dịch So sánh mức giá 19 Bước 2 Kiểm tra, sàng lọc thông tin kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá 20 Bước 3 Phân tích thông tin Phân tích, so sánh để rút ra... thẩm định giá Nếu không thu thập được thông tin trong thời gian gần nhất thì phải lấy thông tin trong tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá 17 Bước 1 Thời gian tìm thông tin Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh. .. giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G) không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường 27 Bước 4 Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc khống chế: Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ... Điều chỉnh mức giá Đối tượng điều chỉnh : là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn Căn cứ điều chỉnh : dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh ( tiềm năng, lợi nhuận, vị trí, …) 23 Bước 4 Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc điều chỉnh : Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau) Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn Những... mức giá Số tiền tuyêt đối Phương thức điều chỉnh Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh phùtrăm hợp Tỷ lệcho phần 25 Bước 4 Điều chỉnh mức giá Thứ tự điều chỉnh: Tỷ lệ phần trăm Số tiền tuyệt đối 26 Bước 4 Điều chỉnh mức giá Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá. .. • Ước tính tài sản thẩm định giá • Kiểm tra, sàng lọc • Tìm thông tin 14 V CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Tìm thông tin 15 Bước 1 Thời gian Điều kiện 16 Bước 1 Thời gian tìm thông tin Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm... tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt 29 VI ƯU – NHƯỢC ĐIỂM 30 Ưu điểm Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường Là cơ sở đầu vào của các phương pháp khác VI ƯU NHƯỢC ĐIẾM 31 VI ƯU NHƯỢC ĐIẾM Nhược điểm Phải có giao dịch tương tự trong khu vực Thông tin, chứng cứ phải mang tính lịch sử Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức và kinh... và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Định tính Định lượng 21 Phân tích định lượng Là phân tích theo số lượng : bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, hồi qui, chi phí,… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ % Phân tích định tính Là phân tích theo chất lượng : bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp... khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này Bước 1 18 Điều kiện thu thập thông tin THÔNG TIN ... sản tương tự thị trường; cách tính ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá tài sản tương tự thị trường mua bán 4 I KHÁI NIỆM Là phương pháp thẩm định giá dựa sở... lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau) Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính... tính xác định giá trị thị trường tài sản (QĐ 129/2008/QĐ-BTC) II CƠ SỞ CỦA PP Giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường