Lời nói đầu Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trờng bất động sản Hà nội trở thành vấn đề quan trọng ngày đợc ý d luận Thủ đô Các phơng tiện báo chí , truyền hình đề cập tới thị trờng bất động sản, tới vấn đề cập nhập thị trờng này; hoạt động thị trờng bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nớc nói chung thủ đô nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hởng thị trờng bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu đợc, đất ở, nhà vô quan trọng ngơì Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trờng bất động sản thờng đợc đề cập đến nh: vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán trao tay sốt đất Hà Nội khởi đầu từ năm qua đến cha hạ nhịêt giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tợng không bình thờng cuả kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số ngời lao động; thị trờng bất động sản giai đoạn sơ khai, thị trờng không thức ( nhà nớc không kiểm soát đợc)Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trờng bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trờng bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trờng bất động sản Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học thị trờng bất động sản I) Tổng quan thị trờng bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản nh sau: + Bất động sản tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sanr khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nớc có thẩm quỳên + Nhà đất: - theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà, nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trờng loại thị trờng a) Thị trờng Là hợp phần bắt buộc kinh tế hàng hoá đời, phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hoá, thông qua trao đổi hàng hoá thị trờng tạo gắn bó thị trờng kinh tế hàng hoá Vậy thị trờng phạm trù kinh tế hàng hoá, kết phân công lao động cuả kinh tế hàng hoá, phạm trù khách quan tất yếu, yếu tố nội sản xuất hàng hoá Vậy thị trờng : tổng thể quan hệ thực hàng hoá dịch vụ, nơi diễn trình trao đổi tác động qua lại lẫn ngời mua ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống xác định số lợng, chất lợng , giá hàng hoá dịch vụ Thị trờng đa dạng, phức tạp chủ yếu đất qui luật thị trờng chi phối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía b) Phân loại thị trờng Để nắm băt chất thị trờng , nhận biết loại thị trờng , x hớng hình thành vận động loại thị trờng Vì cần phải phân loại thị trờng , tức phân chia thị trờng theo giác độ khách quan, khoa học Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trờng giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi Theo đặc điểm tính chất sản phẩm trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trờng hàng hoá tiêu dùng dịch vụ: thị trờng hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trờng yếu tố sản xuất: thị trờng tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ theo mức độ cạnh tranh: đợc vào số lợng ngời tham gia thị trờng sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phơng thức hình thành giá cả, hình thành phơng thức ứng xử bên tham gia thị trờng c) Các hình thái thị trờng phân loại bổ ngang bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh số ngời tham gia thị trờng : Ngời mua Ngời bán Một Một Nhiều Một Một số Nhiều độc quyền tay độc quyền bán độc quyền đôi hạn chế bán độc quyền mua độc quyền song độc quyền hạn chế phơng cạnh tranh bán độc quyền mua độc quyền cạnh Cạnh tranh tranh mua Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau: + thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng + thị trờng không hoàn hảo thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh độc quyền Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời mua bán loại hàng hoá không ngời mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trờng điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều - Không có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu - Ra nhập rút lui rễ ràng - Các doanh nghiệp có thông tin đầy đủ thị trờng Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ để gây ảnh hởng đến giá Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán sản phẩm định, sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mà , dịch vụ, địa điểm) d ) Thị trờng bất động sản Là địa điểm, nơi ngời mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lợng bất động sản đợc thể Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng cho thuê; thị trờng chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau: - thị trờng cấp I: thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - thị trờng cấp II: thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng bán lại cho thuê lại cônng trình đợc mua cho thuê 1.2 ) Vai trò thị trờng bất động sản Vai trò thị trờng bất động sản to lớn đợc thể nh sau: 1) thị trờng bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trờng nơi chuyển hoá từ hình thái vật sang hình thái gía trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên địn h đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Quá trình kinh goanh bất động sản trình tạo bất động sản trình đợc thể tiền tệ hoá yếu tố sản xuất có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá dung lợng thị trờng 2) Thị trờng bất động sản cầu nối ngời sản xuât tiêu dùng bất động sản , ngời xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất 3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất 4) Góp phần đổi quản lý đất đai nhà công trình gắn liền với đất 5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh 1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm di dời, tiêu huỷ đất thị trờng bất động sản mang tính địa phơng Thị trờng bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộikhác nhau, tạo nên thị trờng khác nhau, qui mô khác đô thị có trình độ qui mô chất lợng cao nông thôn 2) Là thị trờng không hoàn hảo - đất đai không tái tạo đợc , mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trờng hàng hoá, biến động giá đât mạnh so với giá hàng hoá khác - đặc tính tài sản đất đai, thiếu thông tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khong hoàn hảo cạnh tranh thị trờng bất động sản - cấu trúc nhà, mõi đất có đặc trng , riêng bịêt, đa số giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ 3) Cung thị trờng bất động sản phản ứng nhanh chóng tơng ứng với thay đổi cầu Vì tính bền vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trờng Việc tăng cung loại bất động sản đòi hỏi nhiều thời gian nh xin cấp giấy phép xây dựng biến động xảy chậm so với phần lớn thị trờng Vì khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá đột ngột tăng cầu tăng Do phải đo đợc nhịp đập chu kỳ kinh tế gắn với biến động cấu dân c, thu nhập dân c thời điểm, từ dự đoán đợc vận động hợp lý điều kiện thị trờng , thay đổi dòng thu nhạp tạo nên cho tài sản cho trớc, thời gian cho trớc, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Mặc dù cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng đất cố định việc hạn chế qui hoạch , kiểm soát ảnh hởng lớn đến cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể đó, phải 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản 1) Nhà nớc ngời sử dụng đất Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, nhà nớc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn 2) Ngời kinh doanh bất động sản Là ngời thông qua trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội có loại chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ơng, tổ chức đoàn thể, ngời dân 3) Chính phủ cấu phủ Chính phủ cấu phủ quản lý, giám sát, qui tắc vận hành thị trờng bất động sản Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch đòn bẩy, phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng thị trờng bất động sản; thứ hai, thông qua chế thị trờng phủ điều tiết quan hệ cung cầu gía bất động sản 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ chủ đầu t bất động sản 6) Chuyên gia t vấn loại Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế giá giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trờng bất động sản - Thị trờng đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng nhằm : phát huy u chế thị trờng hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt thành phần kinh tế tạo môi trờng điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo chế thị trờng , kiểm soát chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế- xã hội - Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trớc pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh môi trờng hợp tác cạnh tranh Các chủ thể kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản độc lập với họ toàn quyền định việc kinh doanh - Trình độ phân công lao động xã hội xã hội hoá phát triển đến mức độ định - Ngời bán ngời mua bất động sản đợc tự giao dịch, tự lựa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dịch thị trờng phải tuân thủ theo yêu cầu thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tin thị trờng bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trờng bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhà quản lý II) Sự vận động thị trờng bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trờng khối lợng bất động sản sẵn sàng đa trao đổi thị trờng thời điểm đó, với mức giá giới hạn định Điều kịên hình thành cung : - ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - bất động sản phải dáp ứng đợc yêu cầu thị trờng đợc thị trờng chấp nhận giá trị sử dụng - giá phải phù hợp với sức mua, khả toán - phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản tham gia giao dịch thị trờng đợc thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất cung nhà + Khu vực công cộng khu vực công cộng hay gọi khu vực nhà nớc hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nớc quan, doanh nghiệp nhà nớc đầu t xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nớc coi nh nguồn vốn ngân sách nhà nớc quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nớc Khu vực công cộng đợc xem tiêu điểm sách nhà khu vực nhà nớc can thiẹp trực tiếp vào + Khu vực t nhân Khu vực phát triển nhà t nhân hoạt động phát triển nhà không nguồn vốn ngân sách nhà nớc , tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức nhà nớc quản lý xây dựng phát triển nhà Nhà nớc điều tiết khu vực thông qua qui tẵc qui định tiêu chuẩn xây dựng Chính phủ nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà t nhân theo hai hớng : thứ nhất: thực thi sách nhằm hạn chế việc phát triẻn khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua qui địng tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuế thu nhập xây dựng nhà cao cấp có thu nhập cao Thứ hai: phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân tiếp cận đợc khu vực nhà t nhân qua sách cho vay vốn việc chấp nhà mà họ mua + Khu vực nhà không thức Khu vực nhà không thức hay gọi khu vực bình dân, hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn độc lập với khuôn khổ quy tắc phủ 2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung + Quĩ nhà đất quy hoạch phủ Nhà nớc thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị nhà đất có Đây công việc quan trọng phủ quyền địa phơng định + Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà Các yếu tố đầu vào, nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú bất động sản + Chính sách pháp luật nhà nớc Cung nhà đất phụ thuộc vào sách phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất khoản đầu t phát triển nhà đất 3) Độ co giãn cung dịch chuyển đờng cung a) Độ co giãn cung Sự thay đổi cung trớc hết bắt nguồn từ thay đổi sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định Gía đờng cung Tổng cung đất đai cố định, đờng cung hoàn toàn không co giãn, trờng hợp đờng tổng cung đất đai đơng thẳng đứng vuông góc với trục hoành Qui luật chung cung lợng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hoá tăng lên Quy luật vận động nh cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung đờng hoàn toàn không co giãn , song cha phải cung đất với t cách hàng hoá Trong phạm vi hoàn cảnh định cung nhà đất hàm co giãn giá Tuy nhiên , độ co giãn cung nhà đất giá nói chung tơng đối nhỏ, hàm cung nhà đất thực tế đờng tơng đối dốc Giá lợng cung b) Sự dịch chuyển đờng cung Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua bớc qua trái phải Trong trờng hợp , thay đổi vê cầu không theo kịp thờng tạo thay đổi đáng kể giá bất động sản Trong trờng hợp nhân tố tác động đến cung thay đổi lợng cung thay đổi thông qua chuyển dịch đờng cung Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất: - chinh sach phủ nhà đất: nh cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng nhà đất ởthờng làm cho đờng cung dịch chuyển bên trái - Mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng cung dịch chuyển sang bên phải 2.2) Cầu bất động sản 1) Khái niệm Cầu bất động sản khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận đợc khối lợng bất động sản thị trờng Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu bất động sản có cách biệt lớn qui mô , phạm vi đối tợng xuất Nhu cầu thờng xuất với qui mô lớn phạm vi rộng với tất đối tợng Song cầu thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp có nhu cầu khả toán, có nhóm đối tợng có nhu cầu nhng không trở thành cầu thị trờng, có đối tợng nhu cầu sử dụng nhng lại có nhu cầu đầu kíêm lợi, nên có cầu xuất thị trờng Điều kiện hình thành cầu: - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng nhà đất - Có nguồn lực tài đảm bảo khả toán nhu cầu - Phải có hoạt động thị trờng để nhu câù có khả toán có điều kiện gặp cung Có nhiều loại cầu khác bất động sản, phân nh sau: - cầu đất đai cho sản xuất - cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông công trình công cộng - cầu nhà ở, đất xây dựng nhà đất xây dựng công trình bất động sản khác - cầu giả tạo quan hệ thơng mại đất kỳ vọng lợi nhuận ngời đầu t bất động sản 10 năm tới , nên có hình thức quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tạm thời để công khai hoá viẹc chuyển dịch bất động sản , đa công tác quản lý bất động sản đô thị vào nề nếp Nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà công khai hoá việc sử dụng quyền tạo điều kiện hoá máy quản lý nhà nớc nhà đất đô thị Ngời sử dụng đất chủ động việc tìm kiếm phơng án kinh tế tối u cho mảnh đất Guồng máy kinh tế xã hội vận hành trơn tru mâu thuẫn liên quan tới bất động sản dễ dàng giải Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà việc làm thờng xuyên quan trọng quan quản lý nhà nớc bất động sản , nhịp độ tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trởng kinh tế phát triển xã hội Tổ chức tôt công vịêc tạo điều kiện cho ổn định phát triển Để phát huy vai trò tích cực mình, nhà nớc cần tổ chức lại lực lơng đăng ký nhà đất, đồng thời phải có sách cụ thể tốt để dễ thi hành thực 6) Nhà cho ngời thu nhập thấp Trong năm vừa qua, đạt đợc thành đáng kể việc đầu t phát trỉên nhà , kinh doanh địa ốc, nhng nhình chung Hà nội đứng trớc thách thức , khó khăn lớn Đó việc phát triển nhà cha theo kịp tăng dân số , cha đáp ứng đợc nhu cầu nhân dân Là lúng túng chủ trơng, biện pháp, tài cho việc giải nhà cho phận dân c có thu nhập thấp, khả mua nhà tự xây nhà Bộ phận dân c lâu nhiều năm tới phải tiếp tục thuê nhà mua nhà trả góp dài hạn Để giải thành công sách nhà cho ngời thu nhập thấp đô thị nói chung Hà nội nói riêng, cần phải giải đồng bọ vấn đề sau đây: a) Trớc hết phải xác định ngời thu nhập thấp ai: Ngời thu nhập thấp bao gồm ngời có thu nhập dới mức bình quân xã hội, họ cha có nhà , nhà chật trội dới mức bình quân đô thị, khả tự tạo lập nhà cải thiện nhà Đó phần lớn cán công nhân viên chức nhà nớc làm công ăn lơng; hộ gia đình trẻ với nguồn thu nhập đủ cho sinh hoạt tối thiểu d chút không đủ để tạo lập nhà ở, có thu nhập không ổn định, lo ăn hàng ngày điều kiện lo cải thiện nhà ở.do điều kiện địa lý mức phát riển kinh tế tỉnh, vùng lãnh thổ khác nên quy định tiêu chuẩn cứng mức thu nhập gọi mức thu nhập thấp để áp dụng thống nớc việc thuộc trách nhiệm quyền cấp sở định hớng trung ơng b) Các hình thức tạo điều kiện: 76 Việc tạo điều kiện cho ngời có thu nhập thấp cải thiện nhà thực nhiều hình thức khác tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể tùng địa phơng nhu cầu nhà đối tợng cần trợ giúp Đối với ngời có thu nhập thấp có điều kiện danh dụ, tiết kiệm áp dụng hình thức tạo điều kiện khác để họ cải thiện nhà ở: +) Tạo điều kiện đất công trình kỹ thuật hạ tầng: Để có quỹ đất tạo dựng nhà đô thị cỡ nhỏ quyền đô thị cần xếp quy hoạch khu đất cho ngời có thu nhập thấp thuê để tạo dựng nhà Các trờng hợp cần phải trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật huy động vốn hộ để xây dựng công trớc chia lô đấtcho hộ thuê Đối với đô thị lớn nh Hà Nội, đặc biệt khu nội thành, cần hạn chế cấm giao đất cho hộ xây dựng nhà nhằm tiết kiệm đất tránh xu hớng phố huyện hoá thành phố Đối với khu nhà ổ chuột, điểm dân c tự phát, lấn chiếm đất công, công trình kỹ thuật hạ tầng, trớc mắt phải chấp nhận chúng nh khu nhà độ, cha thể xóa bỏ đợc không dễ dàng tốn cho tài đô thị Hơn nữa, ngời sống phần lớn dân nghèo, đời sông khó khăn, họ khả mua xây nhà nơi khác Việc tạo điều kiện nhà nớc nhữ khu nhà lập dự án xây dựng công trình kỹ thuật hạ tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, nhà nớc hỗ trợ phần tài phần đất cộng dồng đóng góp Trong trình quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, phải lập đẩy nhanh dự án phát triển nhà để xoá bỏ điểm dân c nay, tạo khu tốt +) Tạo điều kiện nhà : Mặc dù có điều kiện thuận lợi đất cong trình hạ tầng, nhng ngời có thu nhập thấp cần nhà nớc có nhng biện pháp tạo quỹ nhà cho thuê bán trả góp dài hạn Hiện hình thức bán nhà trả góp dài hạn cha phổ biến nớc ta nhng phổ biến nhiều nớc khác Đây hình thức có nhiều u điểm, tạo điều kiện cho dân nghèo có khả sở hữu nhà, co điều kiện sông tôt hơn, giảm cách biệt tâng lớp dân c Kinh phí xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo thuê mua trả dần đất thành phố đầu t từ Quỹ phát triển nhà thành phố, dự kiến thời gian thu hồi vốn không 20 năm nhà bán trả dần không 25 năm kể từ bắt đầu thuê nhà cho thuê Để giảm giá thành xây dựng nhà ở, áp dụng số biện pháp nh : áp dụng chế đọ tiền thuê đât theo gia nhà nớc: không áp dụng hinh thức giao đất, xây dựng nhà nhièu tầng, nhiều hộ khép kín, dụng tiện lợi Diện tích sử dụng hộ từ 28-50 m 2, riêng tầng đợc xây dựng với tiện nghi cao, diện tích rộng để bán theo giá thoả thuận cho thuê giá theo kinh doanh chi đối tợng cần sử dụng làm cửa hàng để buôn bán, dịch vụ, văn phòng nhằm làm giảm giá thành hộ tầng Kinh phí đền bù, giải phóng mặt san nền, xây dựng công trình 77 hạ tầng kỹ thuật dự án nhà không phân bổ vào giá thành phần nhà dành cho ngời thu nhập thấp ngời nghèo, mà phân bổ vào công trình kinh doanh nh khách sạn, trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê, nhà cao cấp( trừ dự án định c ).Đơn vị trúng thầu xây dựng nhà cho ngời thu nhập thấp ngời nghèo đợc miễn giảm khoản nôp 4% lãi địng mức theo quy định Công ty kinh doanh nhà đợc miễn nộp thuế doanh thu thuế lợi tức hoạt động cho gời thu nhập thấp ngời nghèo thuê mua bán dần Nhng u đãi nói cũgn nhăm hạ giá thành nhà cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo, tạo điều kiện cho họ co đủ khả thuê mua hộ c) Cơ chế tổ chức kiểm tra: Đây yếu tố quan trọng đảm bảo tính hiệu sách nhà nói trung nhà cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo nói riêng Đồng thời tránh đợc tợng tiêu cực xẩy Để đảm bảo việc tạo điều kiện cua nhà nớc tác động đến ngời có thu nhập thấp ngời nghèo cần phải có yếu tố: - Có sách nhà nớc - Co tổ chức đạo thực chu đáo - Có kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ từ quan pháp luật, quyền sở đoàn thẻ quần chúng công đồng dân c Về tổ chức đạo thực hiện, sở sách nhà nớc, địa phơng, tỉnh , thành phố phải lập chơng trình nhà cho ngời có thu nhập thấp, phận cấu thành chơng trình nhà tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân cấp phê duyệt đạo thực hiện, theo chơng trình đó, ban đạo tỉnh chinh sách nhà ở, đất tổ chức đạo chơng trình nhà địa phơng, trọng tổ chức , xây dựng phong trao quần chúng, vận động xây dựng cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ( quản lý, cho thuê quỹ nhà nhà nớc theo định 33/TTg thủ Tớng Chính Phủ ), việc xây dựng công trình phục vụ, chơng trình nhà cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo thông qua phơng thức đấu thầu Sau thử nghiệm thu sản phẩm tổ chức tiêu thụ sản phẩm cho ngời có thu nhập thấp ngời nghèo theo kế hoạch thành phố Các công ty kinh doanh nhà đơn vị nhận thầu đợc miễn khoản thuế tơng ứng với khối lợng công trình xây dựng cho ngời có thu nhập thấp hay công ty phải nhận kèm số khối lợng với khối lợng xây dựng nhà cao cấp khác có khả thu lãi cao Nguồn tài xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp đợc lấy từ quỹ phát triển nhà thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soát phải coi trọng vai trò cộng đồng dân c quyền sở, quan tra cấp việc giám 78 sát, kiểm tra thực quy định, tiêu chuẩn, chế độ trình triển khai sách Uỷ ban nhân dân hội đồng nhân dân cung cấp kết nh vớng mắc việc thực công việc để kịp thời rút kinh nghiệm kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh sách Trong điều kiện nớc ta phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hớng XHCN sách nhà cho ngời có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính u việt vai trò nhà nớc điều tiết quản lý tôt thị trờng nhà Giúp cho ngời có thu nhập thấp có hội cải thiện nơi mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân đô thị nhng năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc ) Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất: Lực lợng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trờng bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu ngời số lợng giá cả, mỹ quan, tiện nghi mức độ bền sản phẩm Để xây dựng lực lợng này, trớc hết nhà nớc cần có sách khuyến khích việc mở rông hình thức : giao dịch dân dự việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho ngời muốn mua nhà, đất tiếp xúc trực tiếp với ngờ có nhà, đất cần chuyển nhợng ; hoàn chinh quy chế ký hoạt động công trình đầu t kinh doanh phát triển nhà đất, xác định rõ quyền trách nhiệm họ đợc giao làm chủ đầu t dự án phát triển khu đô thị ; cd cế cho t nhân đợc xây dựng nhà thực dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu cầu cuat thị trờng Bên cạnh đó, nhà nớc cần có nhng quy định cụ thể doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, doanh nghiệp nhà nớc lĩnh vực kinh doanh bất động sản đợc hình thành hoạt động địa phơng, đặc biệt thành phố lớn Nhng nhìn chung doanh nghiệp cha vững vang lúng túng điều kiện cạnh tranh chế thị trờng Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ cha đợc đào tạoỷơ trờng lớp quy, đại phận trái nghành trởng thành qua thực tế, trở ngại lớn Cần tổ chức lại doanh nghiệp nhà nớc theo hớng tổ chức Tổng công ty địa ốc mạnh để thực dự án phát triển đô thị nhà nớc ; xây dựng ban hành qui chế, sách hỗn hợp vốn, đất đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đầu t kinh doanh bất động sản Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân c, thị trờng bất động sản ngày đợc mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nớc Đây nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý đất đai nhà nớc , nên mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý 79 nghĩa quan trọng trị- xã hội quan trọng Để tạo điều kiện cho doang nghiệp nhà nớc vơn lên làm nòng cốt đầu t xây dựng , khu dân c , cần thực sách giao vốn qũi đất cho doanh nghiệp đầu t xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân c đô thị, với chế tài phù hợp nh định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử dụng đất khai tác công trình hạ tầng công trình kiến trúc Mặt khác, chí phí đền bù giải toả đầu t hạ tầng kỹ thuật- xã hội đợc trừ nghĩa vụ đất Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo qui định pháp luật Đồng thời, phải tăng cờng công tác tra hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý trờng hợp vi phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trờng bất động sản , góp phần nâng cao hiệu kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu t cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quản lý thị trờng bất động sản 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trờng bất động sản a) Nghề trung gian (môi giới ): Trung gian môi giới hội tu lại với ngời quan tâm đến thơng vụ kinh doanh bất động sản Hoa hồng dịch vụ thờng tính % doanh số thơng vụ đợc môi giới bên bán bên mua phải toán Trên giới , trung gian hoạt động nh đại lý bất động sản đợc đào tạo có văn bằng, có t cách pháp nhân , đăng ký trụ sở Họ đóng via trò quan trọng thị trờng bất động sản địa phơng hoạt động công khai theo pháp luật Nhà nớc ta cần đào tạo sớm ban hành quy chế pháp lý trung gian đại lý bất động sản Hệ thống với nghiã vụ quyền lợi pháp định đóng vai trò quan trọng thị trờng bất động sản Hệ thống động , nhạy bén nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trớc tiên , có khả tự điều hoà cung cầu thị trờng đại phơng b) Nghề định giá bất động sản Sự đinh giá bất động sản tiến trình thẩm định giá trị bất động sản Dù ngời môi giới bất động sản hiểu biết giá trị bất động sản nh phần kiến thức đào tạo mình, nhng thông thờng phải sử dụng đến chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn cần định giá để mua bán bất động sản Các chuyên 80 viên phải có khả phán đoán, có kinh nghiệm vững kiến thức chi tiết phơng pháp định giá c) Nghề phát triển bất động sản Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất cha khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản Việc phát triển đất đai bao gồm khả ngời phát triển, đầu t xây dựng đất đai, xây dựng công trình bán bất động sản (do họ tự bán thông qua trung gian môi giới ), kể đóng góp công sức nhà thiết kế xây dựng d ) Nghề quản lý bất động sản Đây nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản chủ sở hữu bất động sản yêu cầu Quản lý viên bất động sản chịu trách nhiệm việc: thu hút ngời muốn mua, bán , thuê; thu hồi khoản tiền toán bảo trì, quản lý bất động sản Trách nhiệm quản lý viên đảm bảo khai thác có hiệu việc đầu t chủ đầu t, thực tối đa việc hoàn vốn chủ đầu t e) Nghề t vấn bất động sản Đây ngời cung cấp lời khuyên độc lập, có giá trị, hớng dân xác đáng thông bão phán đoán vấn đề khác bất động sản bao gồm việc mua bán, đầu t, sử dụng, tín dụng bất động sản Một chuyên gia t vấn nỗ lực trang bị cho khách nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hớng tốt loại hình hoạt động Gia tăng kiến thức cho khách hàng chức nhiệm vụ chuyên viên t vấn dịch vụ thực Mỗi nghiệp vụ chuyên môn tự thân công việc kinh doanh Tuy nhiên, để thực có khả năng, cá nhân hoạt động công đoạn nghiệp vụ ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức nghiệp vụ chuyên môn nói ) Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trởng kinh tế đô thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hà nội thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu t ban đầu Họ cha đợc hởng sáh u đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả ngời dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức nh đối tợng công nhân viên chức, ngời thu nhập thấp, đối tợng sách đủ khả mua nhà 81 Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xuât nhà Nhà nớc với vai trò ngời quản lý , điều tiết thị trờng bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn , quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất u đãi Nếu nhà nớc đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu t xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nớc cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhât khu vực t nhân giải pháp nh giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân c, góp phần mở rộng thị trờng Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu t cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trờng bất động sản Nhà nớc cần có thuế phù hợp, nhât cần giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trớc bạ Phải xem lại yếu tố kết cấu, giá thành phải giảm mức thu khoản thu cho thoả đáng, mức Sao cho thu để khuyến khích, nuôi dỡng nguồn thu, thực dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, quan điểm tận thu cực đoan đến mức ngời sản xuất, kinh doanh không chịu đợc sinh trốn thuế Nếu cần thiết cho ngời dân đợc đóng thúê qua năm không nên thu tất lúc làm ngời dân khó khăn đóng thuế Ngời bị thiệt hại nhà nớc không thu đợc thuế , không kiểm soát đợc giao dịch bất động sản Theo tính toán sơ nhà đầu t quan quản lý , đợc hởng u đãi thuế, tài , tín dụng giá nhà giảm từ 25-30% giá thành Việc xây dựng hệ thống sách tài vừa đảm bảo vai trò nhà nớc , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động bất động sản đợc lành mạnh Đồng thời mạng lói thông tin hoạt động thờng xuyên, cập nhập giúp cho thị trờng bất động sản hoạt động hữu hiệu Đây vấn đề mới, nhng chuyển đổi chế quản lý kinh tế tất yếu phải giải quýêt, từ phải nghiên cứu xây dựng sở pháp lý tạo môi trờng cho thị trờng bất động sản hoạt động 10) Giải pháp thông tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC kinh tế nớc ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thông tin thị trờng kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nớc cần hình thành tổ chức t vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho 82 cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất , hệ thống hành lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin t vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Hà nội có công ty môi giới nhà đất nhng qui mô nhỏ, tự phát văn phòng hầu nh hoạt đọng theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn khong có quản lý cuả nhà nớc, thông tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phơng Việc làm cần thiết trớc mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản , tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trờng bất động sản thông tin toàn diện , xác II) Kiến nghị Trong thời gian ngắn, giải pháp đa khó thực đợc Nhng vấn đề giải cần phải đợc giải quyết, thực hiẹn nhằm nhanh chóng đa thị trơng bất động sản vào hoạt động cách thức Dới xin đa kiến nghị vấn đề đó: 1) Tăng cờng quản lý thị trờng bất động sản Tăng cờng quản lý thị trờng bất động sản với nội dung sau: a) Hình thành quan đăng ký bất động sản Mục đích: + Cho đến vân cha có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát giao dịch bất động sản Vì thành lập quan đăng ký bất động sản kiểm soát đợc bất động sản, đồng thời thu đợc khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật + Tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch ) Yêu cầu: + Thống quan quản lý đất đai , giảm thủ tục hành , thống đầu mối giải giao dịch bất động sản vào quan + Nên giao cho quan địa thực ( Sở Địa Chính Nhà Đất ) b) Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhợng bất động sản + Biện pháp : 83 - bắt buộc giao dịch chuyển nhợng bất động sản phải thông qua quan đăng ký quan đăng ký bất đông sản thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật Nếu không thông qua đăng ký quan đăng ký bất động sản bên mua phải nộp tiền thuế chuyển nhợng thay cho bên bán bên mua muốn hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản, bán lại bất động sản; số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhợng cộng với lãi suất ( theo lãi suât ngân hàng nhà nớc) tiền thuế chuyển nhợng tính từ ngày thức chuyển nhợng ( hợp đồng chuyển nhợng ) Do vậy, bên mua phải buộc bên bán đăng ký chuyển nhợng - Hiện cha có quan đăng ký thống giao dịch bất động sản, nên giao cho Sở Tài Chính thực công việc ( liên quan đến thúê, lệ phí) + Lợi ích: Đối với nhà nớc: - Kiểm soát đợc giao dịch bất động sản, thu đợc thuế - Làm để giải tranh chấp giao dịch bất động sản - Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm - Quản lý đợc thị trờng bất động sản Đôí với ngời dân , tổ chức: - Có đảm bảo pháp lý giao dịch bất đọng sản sở hữu bất động sản + Yêu cầu : Đối với nhà nớc: - Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sởt hữu nhà - tuyên truyền phổ biến rộng rãi qui định để ngời dân, tổ chức đợc biết - Viẹc đăng ký pháp lý cho giao dịch bất đọng sản, cha phải cho cấp giấy chứng nhận Đối với ngời dân, tổ chức : - Phải nắm bắt đợc qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật - Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản c) Hình thành trung tâm thông tin t liệu thị trờng bất động sản - Nhà nớc phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trờng bát đaộng sản trách nhiệm để hớng dẫn thị trờng hoạt động Yêu cầu: - Có quan thống đăng ký bất động sản - Bắt buộc thực đăng ký giao dịch bất động sản - Có hệ thống thông tin liệu đợc kết nối cập nhập từ sơ sở đến trung tâm 84 Mục đích: - Dịch vụ công cung cấp thông tin giao dịch bất đông sản cho moi ngời - Quản lý, theo dõi thị trờng bất động sản 2) Các biện pháp chống đầu + Đánh thuế luỹ tiến giá bất động sản Đối với nhà chung c xây dựng , nhà chia lô theo án thờng có tợng đầu cơ, chiếm chỗ trớc bán lại với giá cao Vì phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu tạo điều kiện thoả mãn cho nhu cầu sử dung thực Cơ sở : - Giá gốc ( Go) gía bán đợc chủ đầu t công bố bán lần đầu - Đánh thuế luỹ tiến tơng ứng với chênh lệch giá gốc giá bán lần sau + Lãi suất: Việc vay vốn ngân hàng để đầu t vào bất động sản tạo thành tam giác nợ : ngân hàng- chủ đầu t- ngời mua Vì tăng lãi suất cho vay tạo hiệu ứng sau: Hạn chế đầu t chủ đầu t vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ làm cho giá bất động sản giảm xuống Biện pháp đợc Nhật sử dụng thời kì kinh tế bong bóng mình, hiệu việc làm giảm giá đất, không lâu sau công bố nâng cao lãi suất lên gía bất động sản Nhật giảm Điều cho thấy biện pháp lãi suất có hiệu chống đầu giảm giá bất động sản, nhiên biẹn pháp đòi hỏi đồng vấn đề khác liên quan, sử dụng trờng hợp cần thiết 3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà Tình trạng nhà thiếu cung , thừa cầu, phải tăng cờng phát triển nhà đáp ứng cầu , cho đối tợng thu nhập thấp , trung bình - Tiếp tục đa dạng hoá mô hình phát triển nhà nhằm huy động nguồn vốn , thành phần kinh tế xã hôi tham gia đầu t xay dựng nhà Triển khai thực mô hình đầu t xây dựng nhà có tham gia ngân hàng dới hình thức đầu t góp vốn đầu t , bảo lãnh thực thé chấp - Cải cách thủ tục hành phát triển nhà thủ tục lập , thẩm định trình duyệt dự án đầu t phát triển nhà khu đô thị 85 - Tiếp tục hỗ trợ đầu t phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải nhanh vấn đề giải phóng mặt Nhà nớc cần sớm ban hành sách nhà cho ngời thu nhập thấp , cán công nhân viên chức, đối tợng sách để họ tự lập đợc chỗ thông qua số sách tiền sử dụng đất nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phơng thức khác phù hợp với nhiều đối tợng khác Kết luận Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội đất nớc Phát triển thị trờngbất động sản nhiệm vụ quan trọng đợc nêu Báo cáo Chính trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng: thúc đẩy hình thành, phát triển bớc loại thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa : thị trờng khoa học công nghệ bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trờng vốn, thị trờng bất động sản hoạt động kinh tế thị trờng hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo chế thị trờng , có quản lý nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa kinh té thị trờng xã hội chhủ nghĩa Phát triển, kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội Thị trờng bất động sản đợc hình thành phát triển góp phần bớc xây dựng đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá, tăng cờng hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất, kinh doanh góp phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế đất nớc Những năm qua với phát triển kinh tế đất nớc nói chung Hà nội nói riêng, thị trờng bất động sản Hà nội chủ yếu thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển xuất phát sở quan hệ cung cầu thực tế đời sống xã hội đợc phát triển sôi động kinh tế thị trờng Thị trờng bất động sản Hà nội gaii đoạn sở khai thị trờng không thức ( nhà nớc không kiểm soát đợc), tồn nhiều bất cập, trở ngại thách thức cho phát triển cuả thị trờng Đây tình trạng chung thị trờng bất động sản nớc 86 Để phát triển thị trờng bất động sản giải pháp cần phải đợc thực cách đông bộ, giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc đẩy thị trờng bất động sản tiến bớc dài trình phát triển Thị trờng bất động sản lĩnh vực rộng lớn, đề tài khó bao quát đợc vấn đề Nhng với cách tiếp cận thị trờng bất động sản đề tài nắm đợc vấn đề thực trạng giải pháp thị trờng bất động sản Hà Nội, qua góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản Mục lục Chơng I : sở lý luận khoa học thị trờng bất động sản I ) Tổng quan thị trờng bất động sản 1.1) Các khái niệm 1.2) Vai trò thị trờng bất động sản 1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản 1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trờng bất động sản II) Sự vận động thị trờng bất động sản 2.1) Cung bất động sản 2.2) Cầu bất động sản 2.3) Giá bất động sản III) Sự vận động thị trờng bất động sản vai trò nhà nớc 3.1) Sự vận động thị trờng bất động sản theo chế thị trờng 3.2) Vai trò nhà nớc 17 Chơng II: Thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Hà nội 1)Về điều kiện tự nhiên 2) Về điều kiện xã hội 3)Về điều kiện kinh tế II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 2) Thực trạng đặc điểm nhà Hà Nội 3) Một số vấn đề bất động sản II ) Tình hình Cầu bất động sản Hà Nội 1) Tình hình cầu bất động sản Hà Nội 2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản Hà Nội IV) Tình hình cung bất động sản Hà Nội 1) Tình hình cung bất động sản Hà Nội 2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm V) Tình hình giá đất Hà Nội 1) Giá đất đất nhà nớc qui định 2) Diễn biến giá thị trờng giai đoạn 1994-2002 3) Giá đất năm 2000 4) Giá đất năm 2002 VI) Đánh giá chung thị trờng bất động sản Hà Nội 2 11 15 15 15 19 19 19 20 21 22 22 23 30 36 36 39 42 42 50 51 52 54 57 59 61 87 1) thị trờng bất động sản Hà nội mang nhiều tính chất bất động sản không thức 61 2) thị trờng bất động sản Hà nội cha đồng 63 3) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành phát triển tự phát 64 4) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất hình thành nhng cha bình đẳng thành phần kinh tế 64 5) sách biện pháp tài nhà nớc cha đủ mạnh để phát triển thị trờng bất động sản 65 6) quản lý nhà nớc thị trờng bất động sản nhiều yếu 66 VII) Những thách thức cho phát triển thị trờng bất động sản Hà nội 67 1) Những vấn đề khung khổ pháp lý 67 2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68 3) Cải cách thủ tục hành 69 4) vấn đề cung nhà 70 Chơng III: Những giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trờng bất động sản Hà Nội 72 I) Quan điểm 72 II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trờng bất động sản Hà Nội 1) xây dựng khung pháp luật thị trờng bất động sản 75 2)thực quản lý hành thị trờng bất động sản 76 3)giải pháp quy hoạch sử dụng đât 80 4) định giá đất đô thị 82 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 85 6) Nhà cho ngời thu nhập thấp 87 7) Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất 91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 92 9) Giải pháp tài chính, tín dụng, thúê 94 10) Giải pháp thông tin 95 III) Kiến nghị 96 1) Tăng cờng quản lý thị trờng bất động sản 96 a) hình thành quan đăng ký bất động sản 96 b) thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhợng bất động sản 97 c) hình thành trung tâm liệu thị trờng bất động sản 98 2) biện pháp chống đầu 99 3) biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà 99 Tài lịêu tham khảo: Luật đất đai, pháp lệnh nhà Các văn pháp luật đất đai, nhà 88 Giáo trình quản lý nhà nớc đất đai nhà ở- KTQD Giáo trình nguyên lý thị trờng nhà đất KTQD Tạp chí địa xây dựng Tạp chí địa Tạp chí thông tin tài Qui hoạch đô thị Việt Nam đến sau năm 2000 Vấn đề nhà nớc giới thứ ba NXB khoa học xã hội \1999 Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà năm 2000- TP HN Hội nghị nhà toàn quốc lần thứ III 89 90 [...]... triển các khu đô thị hiện nay đã tạo ra lợng cung đáng kể,đồng thời kích thích cầu, làm cho thị trờng nhà đát hiện nay rất sôi độngTất cả điều đó đều là những nhân tố tác động và ảnh hởng sâu sắc đến thị trờng bất động sản III) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội 1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị trờng này Tổng cầu bất động sản là tổng số... các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lợng bất động sản mà cá nhân, hộ gia đình , hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua tơng ứng với khả năng thanh toán cua họ Nếu căn cứ vào đặc điểm thành phần cơ cấu bất động sản thì ngơì ta thờng phân chia bất động sản thành 4 loại sau : - bất động sản chỉ là đất đai - bất động sản là đất ở & nhà ở - bất động sản là đất... cho sản xuất ,kinh doanh,sinh hoạt của con ngời - bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất 32 Nh vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lợng bất động sản đó mà ngời mua sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để đợc khối lợng bất động sản đó trên thi trờng Mục đích của ngời mua có thể là sử dụng cho sản xuất ,kinh doanh, hoặc để ở Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản. .. thực tế có rất nhiều loại cầu khác nhau, chúng ta có thể phân chia ra nh sau: +Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất thuộc khu vực i + Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất, kinh doanh thuộc khu vực ii, iii + Cầu về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con ngời là về đất ở, nhà ở + Cầu về bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh buôn bán bất động sản Hiện nay, ở nớc ta nói chung và ở Hà. .. của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chế thị trờng Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực và tích cực a) Những tác động tích cực cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, lao động ,vốn thị trờng bất động sản đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệ thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế - Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết... chế thị trờng mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa 2 ) Các loại giá cả bất động sản Giá bất động sản đợc phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá Với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau có thể có các loại sau: - Giá mua (bán) bất động sản - Giá thuê bất động sản - Giá cầm cố - Giá hạch toán - Giá bảo hiểm Gía bất động sản thơng bao gồm : Giá BDS = giá nhà +... vấn đề thực trạng về nhà đất nêu trên đã cho thấy thực trạng về nhà đất Hà nội. Từ đó cho thấy sự tác động của nó đối với thị trờng bất động sản Hà nội, chẳng hạn nh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn chậm là trong những nguyên nhân của sự phức tạp của thị trờng này (hiện tợng mua bán trao tay còn phổ biến ).Quĩ nhà chật hẹp ,chất lựơng thấp làm cho cầu về nhà tăng.Sự... Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên việc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thợng phổ biến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nớc hầu nh không đầu t xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở.Tại Hà Nội. .. Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định III) Sự vận động của thị trờng bất động sản và vai trò của nhà nớc 3.1) Sự vận động của thị trờng bất động sản theo cơ chế thị trờng Kinh tế thị trờng chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản xuất hàng hoá Cơ chế vận hành của... biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết 2.3) Giá cả bất động sản 1) Khái niệm giá cả Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trờng , tức là muốn nói đến giá thị trờng của bất động sản Giá cả thị ... sâu sắc đến thị trờng bất động sản III) Tình hình cầu bất động sản Hà nội 1) Tình hình cầu bất động sản Hà nội Tổng cầu bất động sản phận cấu thành nên thị trờng Tổng cầu bất động sản tổng số... thành phần cấu bất động sản ngơì ta thờng phân chia bất động sản thành loại sau : - bất động sản đất đai - bất động sản đất & nhà - bất động sản đất công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất ,kinh... tham gia vào thị trờng, nhà quản lý II) Sự vận động thị trờng bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trờng khối lợng bất động sản sẵn sàng đa trao đổi thị trờng thời