-1- PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài − Trong trình xây dựng phát triển, chỉnh trang đô thị Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu đầu tư sở hạ tầng phát triển quận ngoại thành việc chỉnh trang khu vực trung tâm nội thành hữu lớn, đặc biệt dự án đầu tư hạ tầng giao thông Do nguồn lực có hạn, vốn Ngân sách cân đối đủ kinh phí cho việc đầu tư tất nhu cầu đặt hạ tầng giao thông tiến trình đô thị hóa Tuy nhiên, nghịch lý lớn phát sinh thường gặp sau đầu tư công trình hạ tầng giao thông thực dự án mở rộng đường, ngân sách Thành phố (chủ yếu từ nguồn thu thuế) phải bỏ hàng ngàn tỷ đồng để đầu tư, đối tượng hưởng lợi nhiều từ việc gia tăng giá trị đất mang lại từ công trình hạ tầng lại thường chủ đầu tư người “đầu cơ” đất Trong Nhà nước hộ dân bị thu hồi đất không lợi ích việc gia tăng Thực tế có bất công số người có nhà hẻm giải toả mặt tiền, giá đất giá nhà tăng vọt, số người bị giải toả với giá đền bù chưa hợp lý Nguyên nhân Nhà nước chưa có công cụ để điều tiết phù hợp trình sử dụng đất Do đó, cần có sách để điều tiết chênh lệch để tránh bất công − Việc có nên áp dụng sắc thuế từ phía doanh nghiệp kinh doanh hay không hay nên đánh thuế vào chủ dự án nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu nhà dự án có sách ưu tiên người dân bị ảnh hưởng từ dự án để họ đảm bảo sống điều cần phải cân nhắc − Với mong muốn nhằm góp phần giải bất cập nêu trên, phân tích tồn hạn chế sách đầu tư hạ tầng Thành phố thời gian qua để dự báo, nắm bắt, đón đầu đề xuất số giải pháp nhằm điều tiết giá trị tăng từ đất, tác giả nghiên cứu đề tài “Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất Nhà nước thực dự án giao thông địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu -2- − Đi tìm quy luật gia tăng đất đai từ dự án giao thông, mối quan hệ giao thông giá trị đất − Đưa giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bối cảnh TP.HCM, qua góp phần giải hài hòa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư chủ sử dụng đất − Đề xuất mô hình tạo nguồn thu từ đất thực dự án giao thông như: mô hình biên chỉnh trang, mô hình tái phân lô, mô hình “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất”… 1.3 Nội dung nghiên cứu − Tìm hiểu đất đai, giá trị đất đai thị trường đất đai − Xác định yếu tố làm tăng giá đất − Mối quan hệ công trình giao thông giá trị đất − Thực trạng nguồn vốn đầu tư cho công trình giao thông địa bàn Thành phố − Thực trạng loại thuế phí nhà, đất − Giá trị thị trường đất đai sau đầu tư công trình giao thông − Điều tra xã hội học số công trình giao thông điển hình để làm sở cho việc điều tiết giá trị đất gia tăng 1.4 Đối tượng nghiên cứu − Các dự án giao thông địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như: dự án quy hoạch, cải tạo kênh Nhiêu Lộc- Thị Nghè, dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp quận Bình Thạnh, dự án chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải phường 11 quận 5, dự án đường Bình Thuận – Khu công nghiệp Hiệp Phước, dự án đường Nguyễn Hữu Thọ huyện Nhà Bè (đoạn nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước) − Các dự án giao thông lập đồ án đến triển khai, đưa vào sử dụng quản lý dự án 1.5 Phương pháp nghiên cứu -3- − Phương pháp tiếp cận hệ thống: tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường…hiện khu vực nghiên cứu − Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích vấn đề nhiều góc độ, tổng kết, vận dụng nguồn thông tin, tư liệu từ Sở, ban ngành, chủ trương sách đầu tư thành phố để làm cở sở phát triển ý tưởng − Phương pháp điều tra khảo sát: điều tra, ghi nhận nhu cầu nhóm đối tượng, tổng hợp thành nhu cầu xác thực cho việc hình thành ý tưởng − Phương pháp chuyên gia: lập biểu tiêu chí, vấn trực tiếp nhu cầu đất đai, số lao động… tham khảo ý kiến chuyên gia người dân, đánh giá tổng hợp tìm khả tối ưu cho việc đề xuất 1.6 Giới hạn luận văn − Về thời gian: đánh giá số dự án giao thông từ năm 1990 đến 2008 − Về không gian phạm vi nghiên cứu: dự án giao thông nội thành ngoại thành địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 1.7 Ý nghĩa khoa học luận văn − Luận văn thực nhằm khắc phục nghịch lý phát sinh thường gặp sau đầu tư công trình hạ tầng giao thông mở rộng đường, ngân sách Thành phố phải bỏ hàng ngàn tỉ đồng để đầu tư, giá trị gia tăng từ đất mang lại từ công trình hạ tầng chưa phân bổ hợp lý, mà theo nhận định nhiều người, thường rơi vào “túi” nhà đầu tư − Điều tiết giá trị gia tăng từ đất để phân bổ trở lại cho Nhà nước mức, góp phần tái tạo vốn đầu tư cho công trình hạ tầng khác chi trả xứng đáng cho hộ phải hy sinh đi, giải tỏa di dời, dành phần hỗ trợ chương trình xã hội khác − Việc điều tiết giá trị tăng từ đất Nhà nước thực dự án giao thông vấn đề xúc Thành phố Hồ Chí Minh địa phương khác Việt Nam, luận văn góp phần đưa nhìn toàn diện vấn đề đưa số giải pháp giải vấn đề -4- Hình 1.1 Khu vực nghiên cứu -5- PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Chương 1: Tổng quan chung 1.1 Thực trạng việc đầu tư dự án giao thông Thành phố Hồ Chí Minh 1.1.1 Đầu tư cho dự án giao thông trình nâng cấp đô thị − Năm 2009, TP Hồ Chí Minh có 39 dự án hưởng lợi từ chương trình kích cầu Chính phủ, có 20 dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp với số vốn đầu tư 4.159,6 tỷ đồng Ðể thu hút nguồn vốn, thành phố áp dụng nhiều hình thức huy động vốn từ nhiều kênh khác ODA, BOT, GT, EPC, phát hành trái phiếu, ưu tiên nguồn vốn tập trung xây dựng hạ tầng giao thông, phát triển nông nghiệp, nông thôn nhiều công trình văn hóa xã hội phục vụ đời sống dân sinh Nhiều công trình quan trọng hoàn thành đưa vào sử dụng cầu Phú Mỹ bắc qua sông Sài Gòn nối quận với quận 7, đại lộ Ðông Tây (giai đoạn 1), đưa vào sử dụng cầu Nguyễn Văn Cừ, Khánh Hội, Chà Và, Chữ Y, Calmet Tháng vừa qua, luồng tàu sông Soài Rạp thông tuyến nối với Cảng Sài Gòn - Hiệp Phước Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, khu công nghệ cao, khu đô thị (KÐTM) Thủ Thiêm, KÐTM Tây Bắc Củ Chi KÐT Cảng Hiệp Phước nhiều công trình khác triển khai khẩn trương thực hiện, làm cho thành phố ngày rộng mở lớn mạnh không ngừng [7] − Theo báo cáo Sở Tài chính, từ năm 1998 đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt 721 dự án, tổng diện tích thu hồi 201,8 triệu m2 Hơn 46.000 hộ bị thu hồi toàn bộ, 30.993 hộ chọn phương thức tự lo nơi (chiếm 67,36%), có 15.015 hộ yêu cầu bố trí tái định cư (chiếm 32,64%) Ðến nay, thành phố giải ngân từ nguồn vốn ngân sách 18.092 tỷ đồng, góp phần trì tăng trưởng liên tục thành phố, tạo tiền đề cho năm 2010, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng cao bền vững 1.1.2 Vốn đầu tư cho giao thông − Xuất phát từ yêu cầu Thành phố vừa phải tiến hành đầu tư chỉnh trang nội thị song song với việc đầu tư phát triển khu đô thị quận mới, đòi hỏi -6- Thành phố phải bỏ nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng lớn Theo số liệu từ Sở ban ngành Thành phố, dự án mở đường thời gian qua sử dụng khối lượng lớn vốn ngân sách để đầu tư, vốn dành cho công tác bồi thường giải tỏa chiếm tỷ lệ cao, dẫn đến tổng mức đầu tư công trình đội lên đáng kể Bảng 2.1 Vốn đầu tư phân theo thành phần kinh tế năm 2007 STT Ngành nghề Số tiền (tỷ) Tỷ lệ (%) I Chia theo nguồn vốn Vốn đầu tư nước 70.259,4 83,13 1.1 Vốn ngân sách 10.756,4 15,31 1.2 Vốn doanh nghiệp Nhà nước 16.430,5 23,39 1.3 Vốn Nhà nước 43.072,5 61,30 Vốn đầu tư trực tiếp nước 14.261,4 16,87 2.1 Vốn liên doanh 4.970,0 34,85 2.2 100% vốn nước 9.291,4 65,15 II Chia theo khoản mục đầu tư Đầu tư xây dựng 67.752,1 79,88 1.1 Vốn xây lắp 29.487,5 43,52 1.2 Vốn thiết bị 29.450,5 43,47 1.3 Chi phí khác 8.814,1 13,01 Đầu tư khác 17.068,7 20,12 (Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007) − Bảng số liệu cho thấy khoản mục đầu tư số vốn đầu tư dành cho công tác xây dựng lớn, lên đến 67.752,1 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 79,88% cấu vốn đầu tư thành phần vốn đầu tư nước chiếm tỷ lệ chủ đạo (chiếm 83,13%) so với vốn đầu tư trực tiếp từ nước (chiếm 16,87%) tổng số vốn Nhưng đồng thời từ số liệu bên dưới, thân cấu vốn đầu tư xây dựng thuộc ngân sách địa phương, vốn đầu tư cho xây dựng giao thông, vận tải kho bãi chiếm tỷ lệ tương đối 15,32% tương ứng với 10.336,6 tỷ đồng so với ngành nghề đầu tư khác -7- Bảng 2.2 Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng phân theo thành phần kinh tế thuộc ngân sách địa phương năm 2007 Nông, lâm nghiệp Công nghiệp Xây dựng, vận tải kho bãi Thương nghiệp Khách sạn, nhà hàng Khoa học công nghệ Kinh doanh tài sản tư vấn Chi phí (tỷ) 278,5 20.717,5 10.336,6 2.539,5 1.961,1 17,1 4.717,9 10 11 12 13 Tổn g Quản lý Nhà nước Giáo dục đào tạo Y tế cứu trợ xã hội Phục vụ cá nhân, cộng đồng Văn hóa thể thao Các ngành khác 369,6 1.392,5 764,5 22.530,2 617,4 1.209,7 0,55 2,06 1,13 33,40 0,92 1,79 67.452,1 100,00 STT Ngành nghề Tỷ lệ (%) 0,41 30,71 15,32 3,76 2,91 0,03 6,99 (Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007) − Thống kê sơ qua số dự án hạ tầng giao thông mở đường, tổng vốn đầu tư 10 năm qua Thành phố đạt 5.600 tỷ đồng, tỷ lệ vốn cho giải tỏa chiếm 53% Đơn cử dự án trọng điểm cải tạo nâng cấp mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với trung tâm Thành phố đây, số tiền bồi thường giải tỏa lớn (588 tỷ đồng tổng vốn 800 tỷ đồng) − Theo báo cáo Sở Giao thông Vận tải, tổng nhu cầu vốn dành cho đường giai đoạn 2006 - 2020 lên đến 123.660 tỷ đồng Như vậy, câu hỏi đặt nguồn vốn đầu tư hạn hẹp, nhu cầu vốn dành cho phát triển hạ tầng giao thông vô lớn, sách điều tiết, bổ sung, tạo thêm -8- nguồn thu Ngân sách, tiến độ công trình đầu tư hạ tầng giao thông khó thực đồng kế hoạch Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kinh phí dự án giao thông Tên dự án A NỘI THÀNH 1- Dự án kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè 2- Đường Hoàng Diệu 3- Bến CD-HT-TVK mở rộng 4- Đường Lê Thánh Tôn (ND) 5- Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa 6- Đường Hoàng Hoa Thám -Vạn Kiếp B- NGOẠI THÀNH 1- Đường Vĩnh Phước 2- Đường Song hành Hà Nội 3- Liên tỉnh lộ 25 4- Đường xã cánh nam BC Tổng cộng Chi phí (Tỷ) BTGT (Tỷ) Tỷ lệ BTGT(%) 663,70 26,85 1205,00 533,00 800,00 176,00 483,30 20,00 911,00 306,00 588,00 155,00 72,8 74,5 75,6 57,4 73,5 88,0 745,92 508,14 385,3 640,87 5684,78 126,00 224,00 140,00 95,00 3048,30 16,89 44,08 36,35 14,8 53,62 (Nguồn: Viện Kinh tế tổng hợp, 2006) 1.1.3 Thực trạng nguồn thu thuế phí từ đất đai 1.1.3.1 Các khoản thu trình giao đất cho thuê đất − Giai đoạn có nguồn thu (a) Nguồn thu từ tiền sử dụng đất (b) Nguồn thu từ tiền thuê đất − Tiền sử dụng đất thực theo Nghị định số 198/2004 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất thu 100% giá đất Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành trường hợp sử dụng đất lâu dài đất giao có thời hạn sử dụng 70 năm; trường hợp có thời hạn sử dụng đất 70 năm trừ tiền sử dụng đất năm không giao đất sử dụng 1,2% mức thu 70 năm Tính đến thời điểm tháng 12/2007, tổng giá trị thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố đạt mức 4.312,16 tỷ đồng Đây nguồn thu phụ thuộc vào tiến độ giao đất cho chủ đầu tư phụ thuộc vào việc nộp hồ sơ hợp thức hóa số nhà đất Quận -9- huyện năm 2007 Nguồn thu lâu dài dự báo giảm dần, việc giao đất hồ sơ xin hợp thức hóa nhà đất thu hẹp lại Trong năm 2007, nguồn thu chiếm đến 50,8% tổng nguồn thu thuế/ phí từ nhà đất − Tiền thuê đất thực theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, áp dụng thống đối tượng nước nước Nhà nước cho thuê đất Căn tính tiền thuê đất đơn giá thuê đất, với mức thu 0,5% nhân với giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Đối với đất khu vực trung tâm, mức thu từ 0,52,0% giá đất cho thuê đất vùng xa, mức thu doa động từ từ 0,250,5% giá đất cho thuê Đến 12/2007, tổng giá trị thu tiền thuê đất địa bàn thành phố đạt 439,29 tỷ, tương đương tỷ lệ 5,2% tổng nguồn thu thuế phí liên quan nhà đất 1.1.3.2 Các khoản thu trình sử dụng đất − Giai đoạn thứ hai này, người sử dụng đất phải nộp khoản thu (a) Thuế sử dụng đất nông nghiệp (2) Thuế Nhà đất Đây giai đoạn quan trọng định đến tính bền vững nguồn thu mang tính lâu dài − Thuế sử dụng đất nông nghiệp: thực theo Nghị định số 74/CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghi định số 84/CP ngày 8/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sung hộ gia đình sử dụng đất vượt hạn mức diện tích Định suất thuế tính kg thóc/ha, chẳng hạn đất trồng năm đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản từ 50 kg đến 550 kg; đất trồng lâu năm từ 80kg đến 650kg; lấy gỗ loại lâu năm thu hoạch lần thu từ 4% giá trị sản lượng khai thác Mặc dù có chủ trương miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp số đối tượng, nhiên tổng nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thành phố Hồ Chí Minh lớn, đạt mức 1.438 tỷ đồng năm 2007, tương đương tỷ lệ 17,0% tổng nguồn thu từ thuế phí nhà đất − Thuế Nhà, đất: thực theo pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 1994 Đối tượng chịu thuế đất đất đất xây dựng công trình - 10 - Tiền thuế tính công thức: Số m2 đất / nhà x 0,055 kg lúa x hệ số (từ 932) x đơn giá lúa/kg Kết nguồn thu thành phố Hồ Chí Minh đạt đến thời điểm năm 2007 (đến cuối tháng 12 năm 2007) 99,45 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ 1,2% tổng nguồn thu từ thuế/ phí nhà đất Tỷ lệ thấp so với nguồn thu từ tiền sử dụng đất thuê đất 2.4.5.3 Các khoản thu chuyển nhượng giao dịch − Thuế chuyển quyền sử dụng đất (đối với hộ gia đình): Được thực theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 Luật sửa đổi, bổ sung năm 1999 Thuế suất quy định mức thu 2% đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối 4% đất ở, đất xây dựng công trình loại đất khác theo giá đất ban hành hàng năm Trong năm 2007, nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh đạt 500,48 tỷ, tương đương tỷ lệ 5,9% tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà đất − Thuế thu nhập doanh nghiệp (từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) Kể từ kỳ tính thuế năm 2004, Bộ Tài thay thuế chuyển quyền sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh doanh thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất quy định Thông tư số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 Bộ Tài Thuế suất áp dụng thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất 28% Sau tính thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế thuế suất 28%, phần thu nhập lại phải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế lũy tiến quy định Đến 12/2007, tổng nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp từ họat động chuyển quyền sử dụng đất ước đạt 27,34 tỷ, tương đương tỷ lệ 0,3% tổng nguồn thu từ thuế phí liên quan nhà đất − Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Theo Cục Thuế thành phố, mức thu thuế GTGT quy định Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 12/10/2003, Nghị định số 148/2004/NĐ-CP Nghị định số 156/2005/NĐ-CP Chính phủ, qua bổ sung thêm số trường hợp thu thuế GTGT, có trường hợp đối - 73 - tạo mặt đường 2USD/người khoản phí đèn đường hàng tháng Theo chương trình này, nguồn thu từ phí hạ tầng nhằm thay lớp nhựa đường, tu đường với trang trải chi phí đèm đường, mức thu hội đồng thành phố trí tăng thêm Nguồn thu hỗ trợ cho 1/3 nhu cầu tổng kinh phí Ngân sách bỏ hàng năm Tuy nhiên dạng phí này, Việt Nam chưa đề cập văn pháp luật, chưa phù hợp điều kiện tình hình thực tế nên chưa thể thực - Thu phí xây dựng: Khi công trình hạ tầng giao thông lớn hoàn thành chỉnh trang mở rộng, đối tượng tiến hành thu phí công trình xây dựng cải tạo địa bàn Khi xây dựng công trình, điều hiển nhiên phải kết nối mạng lưới hạ tầng, đảm bảo đủ chuẩn để tạo hộ hay sản phẩm bất động sản hòan chỉnh Do vậy, việc thu phí xây dựng hình thức thu phí hạ tầng khu vực chỉnh trang hay xây Theo Thông tư 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 Bộ Tài hướng dẫn thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân Thành phố trực thuộc TW 28 khoản phí 11 khoản lệ phí, có phí xây dựng Đây pháp lý để Thành phố tiến hành quy định việc thu lọai phí này, qua điều tiết nguồn thu từ tác động việc đầu tư sở hạ tầng tạo giá trị tăng thêm Trước mắt áp dụng cho đối tượng chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng có quy mô công trình lớn, nhằm tạo điều kiện miễn giảm hộ thu nhập thấp có nhu cầu sửa chữa cải tạo nhà 3.1.10 Thu thuế “giá trị nhà, đất gia tăng” − Đề xuất điều tiết thu khoản thuế tạm gọi "thuế giá trị nhà đất gia tăng" (hoặc kết hợp với thuế trước bạ chuyển dịch), thu trường hợp mua bán lần đầu tiên, hộ hưởng lợi từ giá trị bất động sản gia tăng, sau có công trình hạ tầng hoàn thành Tuy nhiên, đề xuất tiếp tục nghiên cứu, vận dụng dựa khuôn khổ tạo điều kiện từ Nghị định 93 Nghị 20 Bộ Chính trị phân cấp cho thành phố Hồ Chí Minh công tác tạo nguồn thu công tác quản lý đô thị - 74 - − Đối với người sử dụng đất nhu cầu để mà để chuyển nhượng đất, mua nhà gắn liền với đất để không sử dụng, chờ thời bán lại, áp dụng thuế suất cao từ 10 đến 20% giá trị tài sản Đất xây dựng công trình có hai loại thuế: Loại thứ đánh vào thu nhập phát sinh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS, thuế suất lên đến 50% tổng giá trị đất tăng lên Chẳng hạn, người mua lô đất 50 vàng, năm sau bán lại với giá 200 vàng, lãi 150 người phải đóng thuế 75 vàng − Một hình thức khác điều tiết giá trị gia tăng trình đầu tư xây dựng sở hạ tầng, mở đường hưởng lợi công tác quy hoạch Nhà nước Theo đó, người hưởng lợi phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tăng lên Chẳng hạn trước mở đường, nhà có giá trị 100 vàng, sau mở đường, nhà có giá trị 200 vàng chủ nhà phải đóng thuế điều tiết 50 vàng Đối với trường hợp người hưởng lợi, khả đóng thuế lần Nhà nước cho ghi nợ phải trả khoản thời gian định có tính lãi suất theo lãi suất ngân hàng 3.1.11 Phân bổ lợi ích đối tượng − Với kết khảo sát số khu dân cư Quận quận 2, quận quận Bình Tân trình đô thị hóa, kết phân tích chủ yếu làm rõ lợi ích giá trị từ đất gia tăng trình đô thị hóa phân bổ nào, qua tham khảo Biểu tóm tắt Kết khảo sát tiến hành số khu dân cư quận quận Bình Tân Kết phân tích nhận định bổ lợi ích mang lại từ giá trị tăng thêm từ đất đai trình đô thị hóa, đầu tư khu dân cư đối tượng bao gồm (1) Nhà nước (2) Nhà đầu tư (3) hộ dân bị giải tỏa (4) Người dân mua đất từ dự án Phương pháp áp dụng theo hình thức định tính, thông qua lượng hóa cách đánh dấu (+) (–) tương ứng với lợi ích phân bổ không phân bổ − Kết cho thấy giá trị gia tăng từ đất đai trình đô thị hóa (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) chưa phân bổ hợp lý Nhà nước, nhà đầu tư hộ dân bị thu hồi đất mà đó, nhà đầu tư hộ dân - 75 - mua bán lại (dạng đầu cơ) thường hưởng lợi nhiều thời gian qua Qua kết phân tích nhóm nghiên cứu lượng hóa, ước lượng tỷ lệ phân bổ lợi ích (từ giá trị đất gia tăng) đối tượng trình đô thị hóa (định lượng), bao gồm (a) Nhà nước nhận phân bổ: 20%, Nhà đầu tư phân bổ: 40% hộ dân kinh doanh phân bổ: 40% suốt đô thị hóa, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị Nói khác đi, lượng hóa cấu phân bổ Nhà nước - Nhà đầu tư - Hộ dân kinh doanh ước theo tỷ lệ 2:4:4 Riêng đối tượng hộ dân bị thu hồi đất, trừ số trường hợp cá biệt, nhìn chung, lợi ích phân bổ gì, hộ dân kinh doanh đất đai hưởng lợi nhiều Kết góp phần xác định nguồn thu từ giá trị đất gia tăng tiềm − Phân tích nhận định bổ lợi ích mang lại từ giá trị tăng thêm từ đất đai trình đô thị hóa, đầu tư khu dân cư đối tượng bao gồm (1) Nhà nước (2) Nhà đầu tư (3) hộ dân bị giải tỏa (4) Người dân mua đất từ dự án − Lượng hóa tỉ lệ cấu phân bổ Nhà nước - Nhà đầu tư - Hộ dân kinh doanh ước để thấy rõ mối thu lợi từ đất đối tượng − Giá trị tăng thêm đất định ba yếu tố: điều kiện thuận lợi tự nhiên mang lại, đầu tư người sử dụng đất nhà đầu tư, quy hoạch sử dụng đất đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Nhà nước Ở khu đô thị, đặc biệt khu đô thị mới, yếu tố quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất đầu tư Nhà nước có tác động việc tạo giá trị tăng thêm đất Lâu nay, chưa nhận thức nguyên nhân tạo giá trị tăng thêm đất bất cập quản lý đất đai, nên chưa giải hài hòa mối lợi ích, nhiều trường hợp dẫn tới nảy sinh tranh chấp, khiếu nại gay gắt Giải hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất bảo đảm lợi ích ba đối tượng sử dụng đất vào dự án đầu tư diện tích giao quyền sử dụng Biện pháp để giải hài hòa ba lợi ích sách cụ thể thu hồi - 76 - đất đai, bồi thường, giải phóng mặt xử lý phần giá trị tăng thêm quy hoạch, đầu tư trực tiếp gián tiếp vào đất 3.2 Hướng giải toán tạo nguồn thu − Qua sơ số liệu điều tra nghiên cứu, có sở để phân tích vận dụng để tạo nguồn thu cho công trình hạ tầng giao thông địa bàn Thành phố: 3.2.1 Tăng thêm tầng cao (tăng hệ số sử dụng đất) dự án chỉnh trang nội thành − Đối với dự án chỉnh trang nâng cấp đô thị, xây dựng tuyến giao thông nội thành, kinh nghiệm cho thấy vận dụng theo nguyên tắc gia tăng tầng cao (hay tăng hệ số sử dụng đất), giảm mật độ xây dựng để tạo quỹ đất dành cho giao thông, công trình phúc lợi công cộng xã hội Sau tái bố trí hộ tái định cư vào chung cư cao tầng chỗ, số hộ chung cư dôi dư kinh doanh, nhằm tái tạo nguồn vốn đầu tư Như sở vận dụng phương thức chủ yếu dựa vào nguyên tắc tăng thêm hệ số sử dụng đất tối đa khu vực chỉnh trang Theo quy trình sau: Sơ đồ 2.1 Quy trình điều tiết giá đất dự án chỉnh trang nội thành 3.2.2 Tăng thêm diện tích đất dự trữ (kết hợp giải phóng mặt bằng) dự án giao thông ngoại thành: − Sau 02 quy trình so sánh với mục đích tái tạo nguồn thu từ phía Nhà nước nhà đầu tư dự án giao thông, qua lý giải cho giải pháp tạo thêm quỹ đất dự trữ thu hồi đất hợp lý - 77 - Sơ đồ 2.2 Quy trình điều tiết giá đất sách thuế Sơ đồ 2.3 Quy trình điều tiết giá đất tăng quỹ đất − So sánh hai quy trình (2) (3), nguồn vốn thường xuyên đầu tư Nhà nước công trình giao thông (trong có chi phí thu hồi đất) chủ yếu từ nguồn thu Ngân sách tạo từ thuế, phí; nguồn vốn nhà đầu tư tư nhân bỏ để trả cho chi phí thu hồi đất, với đầu tư hạ tầng phạm vi dự án, chủ yếu dựa vào nguồn thu từ bán đất nhà sau có hạ tầng Do nguồn thu nhà đầu tư tư nhân kiểm sóat việc trang trải chi phí đầu tư cách từ cho thấy để tạo nguồn thu bổ sung cho Nhà nước nhằm bồi thường xứng đáng cho công tác giải tỏa di dời, trang trải chi phí đầu tư hạ tầng giao thông, Nhà nước cần thực giải pháp sau: (1) Tăng tổng nguồn thu từ thuế phí, thông qua quy định ban hành nguồn thu (2) Nhà nước điều tiết thêm nguồn thu hình thức tạo quỹ đất dự trữ sau đầu tư công trình hạ tầng, qua tạo nguồn thu từ giá trị tăng thêm từ có hạ tầng − Đối với giải pháp thuế phí nay, khoản thu phụ thuộc vào quy định từ Chính phủ quyền Thành phố đặt nhiều lọai - 78 - phí hộ dân doanh nghiệp Do vậy, giải pháp (2) tức giải pháp tạo quỹ đất dự trữ sau có hạ tầng, Thành phố dễ dàng thực nằm thẩm quyền sở đề xuất việc tạo nguồn thu cho công trình hạ tầng giao thông khu vực ngọai thành từ thực tế cho thấy Thành phố áp dụng thí điểm thành công theo nguyên tắc - 79 - PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Kết luận − Bên cạnh công cụ thuế, phí lệ phí nhằm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất sau có công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị Nhà nước đầu tư, số công cụ khác thuế phí, qua ví dụ mô hình mở rộng “Biên chỉnh trang” thu hồi đất bổ sung tạo quỹ đất đấu giá tạo thêm nguồn thu đánh giá áp dụng thành công Thành phố Hồ Chí Minh Qua phân tích minh chứng số dự án giao thông điển hình, tiểu luận phân tích nguồn thu từ thuế phí đất đai chưa hợp lý, đồng thời minh họa dự án Thành phố áp dụng thành công mô hình tạo vốn theo nguyên tắc tăng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích đường giao thông (mô hình tái phân lô - Land pooling readjustment project) mô hình tạo vốn theo nguyên tắc thu hồi đất dự trữ để bán đấu giá tạo nguồn vốn sau xây dựng tuyến giao thông (mô hình Biên chỉnh trang Development boundary) Mô hình thứ áp dụng chỉnh trang khu vực nội thành, mô hình thứ áp dụng khu vực ngọai thành, kèm số điều kiện khuyến cáo cần lưu ý thực − Ngoài luận văn nghiên cứu, đề xuất dạng nguồn thu từ phí, bao gồm phí hạ tầng phí xây dựng, đề xuất trước mắt áp dụng thu phí xây dựng công trình xây dựng quy mô lớn qua góp phần tạo nguồn thu để tái đầu tư hệ thống giao thông hạ tầng kỹ thuật đô thị Thành phố − Trong khuôn khổ nghiên cứu tiểu luận bước đầu tiếp cận lĩnh vực quản lý điều tiết thị trường bất động sản, với mong muốn tìm kiếm giải pháp bổ sung nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng thành phố, tăng tính khả thi, hiệu kinh tế cho dự án đầu tư phát triển Thành phố tương lai Rất mong nhận góp ý Quý Thầy, Cô III.2 Kiến nghị − Kiến nghị Bộ Tài sớm ban hành thuế bất động sản Đây loại thuế có khả điều tiết hợp lý công trình sử dụng đất đai, nhà Thuế bất động sản góp phần hạn chế đầu điều tiết giá trị gia tăng từ - 80 - đất trình đô thị hóa Kiến nghị UBNDTP sớm ban hành phí xây dựng, góp phần tạo nguồn thu hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật địa bàn Cuối cùng, đề nghị thành phố nên tiếp tục nghiên cứu thêm phí hạ tầng, nguồn thu thực Nhà nước mở đường, chỉnh trang, làm tăng giá trị từ đất số hộ hưởng lợi lớn từ công bố quy hoạch chỉnh trang đô thị, có hộ mặt tiền đường hưởng lợi sau công trình mở đường Nguồn thu xem xét thỏa thuận trình xây dựng dự án tiền khả thi với hộ, thu sau đầu tư xong công trình hạ tầng, điều tiết trình chuyển nhượng nhà đất khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án hạ tầng - 81 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Phạm Bình An (2006), Bài báo, Một số kinh nghiệm Singapore việc quản lý thị trường bất động sản [2] Nguyễn Đình Bồng, Đỗ Hậu (2005), Sách, Quản lý đất đai bất động sản đô thị, NXB Xây dựng [3] Võ Kim Cương (2006), Sách, Chính sách đô thị, NXB Xây dựng [4] Nguyễn Thanh Hà (2009), Bài giảng, Thành phố cực lớn [5] Niên giám thống kê (2006, 2007, 2008), Sách, NXB Thống kê [6] Nguyễn Xuân Quảng (2004), Sách, Giáo trình thuế, NXB Giao thông vận tải [7] Nguyễn Đăng Sơn (2006), Sách, Phương pháp tiếp cận Quy hoạch quản lý đô thị, NXB Xây dựng [8] Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Nguyễn Văn Quân (2005), Bài giảng, Định giá đất [9] Tôn Nữ Quỳnh Trân (2009), Bài giảng, Xã hội học đô thị [10] Phan Văn Trường (2009), Bài giảng, Kinh tế đô thị [11] Viện Kinh tế TP.HCM (2008) Bài báo, Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trình đô thị hóa Thành phố Hồ Chí Minh [12] Vũ Thị Vinh (2008), Sách, Quy hoạch mạng lưới giao thông đô thị, NXB Xây dựng Tiếng nước [13] Department of Town and country Planning, Bangkok Thailand (1995), Land Readjustment Implementation Manual [14] Asian Institute of Technology (1983), The Use of the Land Pooling/Readjustment Technique to Improve Land Development in Bangkok [15] Asian Institute of Technology, Bangkok Thailand 1995, Urban Land Management and Finance [16] Tahsin Yomralioglu & David Parker (2006), GIS - FOR URBAN DEVELOPMENT, The University, Newcastle upon Tyne, NE1 7RU, UK - 82 - MỤC LỤC Lời cám ơn Mục lục Danh sách hình vẽ Danh sách sơ đồ Danh sách bảng, biểu PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Nội dung nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Giới hạn luận văn 1.7 Ý nghĩa khoa học luận văn PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .5 Chương 1: Tổng quan chung 1.1 Thực trạng việc đầu tư dự án giao thông Thành phố Hồ Chí Minh 1.1.1 Đầu tư cho dự án giao thông trình nâng cấp đô thị 1.1.2 Vốn đầu tư cho giao thông 1.1.3 Thực trạng nguồn thu thuế phí từ đất đai 1.1.3.1 Các khoản thu trình giao đất cho thuê đất 1.1.3.2 Các khoản thu trình sử dụng đất 2.4.5.3 Các khoản thu chuyển nhượng giao dịch 10 2.4.5.4 Nhận định chung khoản thuế phí 12 1.1.4 Nhận xét chung 12 1.2 Tổng quan kinh nghiệm nước Thế giới Việt Nam .14 1.2.1 Tại Singapo .14 1.2.2 Tại Thái Lan 17 1.2.3 Tại Đà Nẵng 20 - 83 - 1.3 Nhận định chung 21 Chương 2: Cơ sở khoa học điều tiết giá trị tăng từ đất .22 2.1 Các sở mặt kinh tế 22 2.1.1 Đất đai thị trường đất đai .22 2.1.1.1 Đất đai 22 2.1.1.2 Thị trường đất đai 24 2.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 25 2.1.1.1 Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .26 2.1.1.2 Các loại giá đất .31 2.1.1.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 33 2.1.1.4 Điều tiết giá trị tăng từ đất 39 2.1.3 Định giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất 39 2.1.3.1 Khái niệm định giá đất 39 2.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất .40 2.1.3.3 Phương pháp định giá đất 41 2.1.4 Các quy luật thị trường đất đai 41 2.1.4.1 Quy luật cung – cầu .41 2.1.4.2 Quy luật giá trị .42 2.1.4.3 Quy luật thị trường .43 2.1.6 Thuế 44 2.1.6.1 Khái niệm, vai trò, chức thuế quản lý Nhà nước .44 2.1.6.2 Phân loại thuế .47 2.1.6.3 Căn tính thuế 49 2.2 Các sở kỹ thuật .50 2.2.1 Mô hình tái phân lô - Land pooling readjustment project .50 2.2.1.1 Khái niệm .50 2.2.1.2 Các quy trình phương pháp tái phân lô 51 2.2.1.3 Vai trò phương pháp tái phân lô phát triển đô thị .52 2.2.1.4 Áp dụng 54 - 84 - 2.2.2 Mô hình Biên chỉnh trang - Development boundary .55 2.2.2.1 Khái niệm .55 2.2.2.2 Áp dụng 56 2.3 Các sở mặt sách, pháp luật 57 2.4 Các sở thực tiễn 58 2.4.1 Khu vực nghiên cứu 58 2.4.2 Lượng hóa giá trị đất đai sau đầu tư công trình giao thông .61 2.4.2.1 Lượng hóa giá trị tăng thêm từ đất dự án xây dựng đường Trường Sa (đường ven kênh Nhiêu Lộc) 61 2.4.2.2 Lượng hóa giá trị tăng thêm từ từ đất dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp quận Bình Thạnh 61 2.4.2.3 Dự án mở rộng hẻm 292 Cách Mạng Tháng Tám phường 10 quận 62 2.4.3 Xác định yếu tố làm tăng giá đất 63 2.4.3.1 Do vị trí tự nhiên 63 2.4.3.2 Do Nhà nước quy hoạch 63 2.4.3.3 Do Nhà nước đầu tư (hoặc Nhà đầu tư khác đầu tư) hạ tầng 63 2.4.3.4 Do người sử dụng đất (chủ đầu tư) xây dựng dự án 64 2.4.3.5 Do yếu tố thị trường .64 2.4.4 Các giai đoạn tăng giá đất 64 Chương 3: Những đề xuất điều tiết giá trị tăng từ đất 65 3.1 Đề xuất số giải pháp điều tiết 65 3.1.1 Điều chỉnh khung giá đất Nhà nước sát với giá thị trường 65 3.1.2 Đối với yếu tố tăng giá công bố quy hoạch 65 3.1.3 Đối với yếu tố tăng giá Nhà nước đầu tư hạ tầng .66 3.1.4 Đối với yếu tố tăng giá người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 66 3.1.5 Mô hình “Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” 66 3.1.6 Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất 69 3.1.7 Tạo nguồn thu xây đường giao thông từ mô hình tái phân lô 69 3.1.8 Tạo nguồn thu từ mô hình biên chỉnh trang .70 - 85 - 3.1.9 Thu phí hạ tầng phí xây dựng 72 3.1.10 Thu thuế “giá trị nhà, đất gia tăng” 73 3.1.11 Phân bổ lợi ích đối tượng 74 3.2 Hướng giải toán tạo nguồn thu 76 3.2.1 Tăng thêm tầng cao (tăng hệ số sử dụng đất) dự án chỉnh trang nội thành 76 3.2.2 Tăng thêm diện tích đất dự trữ (kết hợp giải phóng mặt bằng) dự án giao thông ngoại thành: 76 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .79 III.1 Kết luận 79 III.2 Kiến nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Tiếng Việt .81 Tiếng nước 81 - 86 - Danh sách hình vẽ Hình 1.1 Khu vực nghiên cứu Hình 2.1 Dự án tái phân lô Rama IV Manangkasila .19 Hình 2.2 Dự án tái phân lô Wat Lad Bua Kaw Sam Yod .19 Hình 2.3 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình 37 Hình 2.4 Sự thay đổi cầu 38 Hình 2.5 Sự thay đổi cung 38 Hình 2.5 Mô hình tái phân lô 52 Hình 2.6 Một góc đường Trường Sa (đường ven kênh Nhiêu Lộc) ngày .59 Hình 2.7 Một góc đường Hoàng Hoa Thám ngày 59 Hình 2.8 Một góc đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp ngày 60 Danh sách sơ đồ Sơ đồ 2.1 Quy trình điều tiết giá đất dự án chỉnh trang nội thành .76 Sơ đồ 2.2 Quy trình điều tiết giá đất sách thuế 77 Sơ đồ 2.3 Quy trình điều tiết giá đất tăng quỹ đất 77 Danh sách bảng biểu Bảng 2.1 Vốn đầu tư phân theo thành phần kinh tế năm 2007 Bảng 2.2 Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng phân theo thành phần kinh tế thuộc ngân sách địa phương năm 2007 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kinh phí dự án giao thông Bảng 2.4 Bảng tổng hợp nguồn thu từ thuế phí qua năm 2007 11 Bảng 2.5 Thời hạn sử dụng loại hình đất đai Singapo 14 Bảng 2.6 Phân cấp thị trường đất đai 24 Bảng 2.7 Quan hệ cung – cầu 42 Bảng 2.8 Tổng kinh phí thực dự án mở rộng hẻm 60 Bảng 2.9 Bảng phân tích giá đất tăng sau thực dự án đường Trường Sa 61 - 87 - Bảng 2.10 Bảng phân tích giá đất tăng sau thực dự án đường Hoàng Hoa Thám – Vạn Kiếp 62 Bảng 2.11 Bảng phân tích giá đất tăng sau thực dự án mở rộng hẻm 63 [...]... cứu, vận dụng dựa trên khuôn khổ tạo điều kiện từ Nghị định 93 và Nghị quyết 20 của Bộ Chính trị về phân - 14 - cấp cho thành phố Hồ Chí Minh trong công tác tạo nguồn thu và công tác quản lý đô thị − Cũng xuất phát từ vấn đề trên, vừa qua năm 2008 Viện kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh cũng có đề tài Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại Thành phố Hồ Chí Minh do Th.S... thu từ thuế và phí đất đai Điều này chứng minh cho việc chưa điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn thu (mà dạng thuế nhà đất hiên nay là rõ nhất, chủ yếu dựa trên giá thóc) Vì vậy, sự điều chỉnh lại sắc thuế nhà đất hiện nay là cần thiết và hợp lý − Hiện nay, việc điều chỉnh thuế nhà đất dự kiến sẽ được Bộ Tài Chính nghiên cứu thực hiện theo hướng sửa đổi quy định căn cứ tính thuế nhà đất, chủ yếu dựa trên. .. các bước: + Xác định các nhóm nhà, đất liền kề cho quá trình tổng hợp diện tích đất + Đánh giá về giá trị của mỗi khu đất để tính toán chia sẻ lại cho các chủ sử dụng đất cũ trong dự án + Tạo nguồn vốn vay ngắn hạn cho vốn lao động + Thực hiện các dịch vụ đất và công trình phân khu của nhà thầu và cơ quan chính phủ có liên quan + Bán một số các khu đất xây dựng để phục hồi chi phí và trả nợ vay + Điều. .. giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể D Giá trị bảo hiểm − Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị. .. làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống + Sự thay đổi giá cả đất đai trên thị trường: khi giá cả đất đai trên thị trường tăng, các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tăng lượng đất đai để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận Ngược lại khi giá cả đất đai trên thị trường giảm, các nhà cung cấp sẽ giảm... giá trị nhà đất gia tăng sau khi có dự án, đã được nghiên cứu hướng đề xuất như giải pháp 1 cho phép giải toả "biên chỉnh trang" để khai thác và thu hồi giá trị đất gia tăng dọc theo hai bên đường mới mở hoặc là giải pháp 2 áp dụng mô hình bóc lõm, chỉnh trang đô thị qua đó tạo quỹ nhà tái định cư tại chỗ, vừa cải tạo không gian thông thoáng và tạo được quỹ nhà kinh doanh lấy thu bù chi Khi thực hiện. .. thể điều tiết giá trị gia tăng của nhưng đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trải một phần hoặc toàn bộ chi phí di dời, góp phần tăng tính"bền vững" cho các dự án phát triển có di dời, tạo thêm nguồn thu để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn Chương 2: Cơ sở khoa học về điều tiết giá trị tăng từ đất 2.1 Các cơ sở... một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai [1] − Ngoài ra, các yếu tố sau... thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm E Giá trị thế chấp - 33 - − Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá. .. cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua + Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định ... tiền sử d ng đất thuê đất (giai đoạn Nhà nước giao quyền sử d ng đất thuê đất) với tỷ lệ 56,01% Đây nguồn thu d báo bị thu hẹp d n tiến trình phát tri n thành phố Bên cạnh nguồn thu từ giai đoạn... thu tiền sử d ng đất Tiền sử d ng đất thu 100% giá đất Ủy ban Nhân d n cấp tỉnh ban hành trường hợp sử d ng đất lâu d i đất giao có thời hạn sử d ng 70 năm; trường hợp có thời hạn sử d ng đất 70... hưởng lợi từ d án phát tri n có di d i phải có nhiệm vụ chi trả phần hay toàn phần chi phí giải toả, di d i" nên nhanh chóng đúc kết phương diện lý luận ban hành sách điều tiết tri n khai thực