http://kilobooks.com -1- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN PHẦN MỞ ĐẦU Tính cần thiết đề tài OBO OKS CO M Hội nhập vào kinh tế toàn cầu tạo nhiều thách thức hội cho doanh nghiệp nước Các doanh nghiệp phải nhận đâu hội cần nắm bắt đâu thách thức mà cần phải vượt qua Tổng Công ty đòa ốc Sài Gòn (Resco) không nằm tác động việc hội nhập vào kinh tế toàn cầu Sau năm hội nhập nhận thấy tác động rõ rệt tổ chức, tập đoàn kinh tế nước đến kinh tế nước ta nói chung va ảnh hưởng lớn đến thò trường bất động sản Các tổ chức, tập đoàn kinh tế nước họ có tiềm lực vốn, trình độ quản lý đối thủ cạnh tranh nặng ký cho doanh nghiệp nước Tuy nhà nước có can thiệp sách kinh tế tổ chức nước nhằm bảo vệ doanh nghiệp nước, lộ trình hội nhập lâu dài phải dựa vào nội lực doanh nghiệp nước, cam kết gia nhập đòi hỏi phải theo lộ trình đònh, nhà nước can thiệp vào Kinh tế nước đà phát triển sách đắn đảng va phủ việc đònh hướng phát triển điều hành kinh tế Mạnh dạn xóa bỏ cở chế cũ để tạo cho kinh tế với sắc riêng phù hợp với kiều kiện Thu nhập đại phận dân cư tăng lên đáng kể có điều kiện tích lũy cải, nhu cầu nhà nhờ ngày lớn Nguồn cung cấp nhà thời gian qua nhiều đa dạng từ nhiều doanh nghiệp tổ chức kinh doanh bất động sản nước KI L Trước bối cảnh đòi hỏi Resco, doanh nghiệp nhà nước hàng đầu mang sứ mạng góp phần phát triển kinh tế đóng góp cho mặt kiến trúc thành phố ngày đại, Resco cần xây dựng cho đònh hướng phát triển lâu dài Vì chọn đề tài “Đònh hướng phát triển Tổng Công ty đòa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020” với mong muốn góp phần cho tồn phát triển Resco kinh tế thò trường, để xứng tầm doanh nhiệp hàng đầu lónh vực bất động sản Mục tiêu nghiên cứu đề tài Qua nghiên cứu khái quát thò trường nhà TP.HCM đánh giá thực trạng hoạt động Tổng Công ty đòa ốc Sài Gòn đưa quan điểm mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty nhằm đề đònh http://kilobooks.com -2- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hướng nhóm giải pháp thực đònh hướng phát triển Tổng Công ty đòa ốc Sài Gòn đến năm 2020 Đối tượng phạm vi nghiên cứu OBO OKS CO M a Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn doanh nghiệp thành viên trực thuộc b Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu giới hạn lónh vực kinh doanh bất động sản Resco đòa bàn TP.HCM Phương pháp nghiên cứu : Đây đề tài nghiên cứu ứng dụng, sở vận dụng lý thuyết quản trò chiến lược Phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn phương pháp mô tả, phân tích tổng hợp, dựa nguồn số liệu thông tin thực tế Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn, Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM, Niên giám Thống kê Tp.HCM, thông tin thu thập từ phương tiện truyền thông, viết, nghiên cứu từ tạp chí chuyên ngành, báo chí v.v Trên sở kiến thức quản trò kinh doanh, kết hợp nghiên cứu thực tế, đề xuất đònh hướng giải pháp phát triển Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020 Kết đạt luận văn : Luận văn trình bầy khái quát thò trường nhà TP.HCM đánh giá thực trạng hoạt động resco sở đề quan điểm mục tiêu phát triển cho tổng công ty đòa ốc Sài Gòn Luận văn vạch đònh hướng, nhóm giải pháp cụ thể kiến nghò nhà nước, với thành phố với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với mục tiêu phát triển Tổng công ty đòa ốc Sài Gòn Resco thành doanh nghiệp kinh doanh đòa ốc hàng đầu Cấu trúc luận văn KI L Ngoài Phần mở đầu Phần kết luận, Luận văn có chương gồm : Chương : Tổng quan nhà đặc điểm thò trường nhà TP.HCM Chương : Đánh giá thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn Chương : Đònh hướng phát triển Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn (Resco) đến năm 2020 http://kilobooks.com -3- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHƯƠNG : OBO OKS CO M TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP.HCM 1.1 TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở 1.1.1 Khái niệm chỗ - nhà Nhu cầu có chỗ nhu cầu người (ăn, ở, mặc, lại, chữa bệnh, học hành, giải trí…), gia đình Chỗ có nghóa rộng nhà ở, bao gồm tiện nghi nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trường sống khu vực dân cư Một nhà văn Anh cho chỗ ba yếu tố tạo nên hạnh phúc: Hạnh phúc bạn có việc để làm, nơi để người để yêu Chỗ thích hợp có nghóa rộng mái che đầu Đó là: riêng tư thích hợp, khoảng không gian thích hợp, an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng thông gió thích hợp, hạ tầng sở thích hợp vò trí thích hợp cho việc làm, tới công trình phục vụ, tất với giá phải Ở Việt Nam, chỗ thích hợp cho dân cư có nghóa diện tích nhà vào khoảng 8m2/người; mái nhà vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợp với tập quán sinh sống tín ngưỡng tầng lớp dân cư, dân tộc miền khác nhau; nhà đủ vững để chòu tác động bão lụt; có nước uống hợp vệ sinh, có nơi thoát nước, quanh nhà lối không bò bùn lầy, nước KI L Mỗi gia đình Việt Nam cố gắng làm việc, tích lũy nhiều năm để có tiền tạo lập nhà riêng cho mình, sau nâng cao giá trò nhà có, nhà tài sản có giá trò lớn gia đình dân cư Nhà vừa nơi đáp ứng nhu cầu thiết yếu chỗ ở, vừa tài sản để lại cho hệ sau này, lại vừa tài sản đem chấp để vay tiền cần thiết Việc tu nhà có xây dựng nhà khu dân cư đòi hỏi phải phát triển công nghiệp xây dựng công nghiệp vật liệu xây dựng, tạo nhiều việc làm cho xã hội đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà loại hàng hóa đặc biệt, gắn liền với đất có thò trường rộng lớn, đòi hỏi phải có quản lý Nhà nước pháp luật, kế hoạch sách Sự phân hóa giàu nghèo kinh tế thò trường kéo theo phân hóa chỗ tầng lớp dân cư Có người tạo chỗ tạm bợ, có người có nhiều chỗ khang trang, đầy đủ tiện nghi, nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh http://kilobooks.com -4- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M Nhận thức tầm quan trọng vấn đề chỗ ở, Liên Hiệp Quốc đònh lấy năm 1987 năm Quốc tế chỗ cho người vô gia cư, cuối năm 1988 thông qua chiến lược toàn cầu chỗ nhằm kêu gọi Chính phủ huy động nguồn lực nước thực thi chiến lược chỗ Trên sở đó, Việt Nam xây dựng Chiến lược quốc gia chỗ đến năm 2010 Chiến lược quốc gia chỗ đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có chỗ thích hợp để an cư lạc nghiệp, đồng thời thông qua chương trình xóa đói giảm nghèo để giúp đỡ cho người nghèo có việc làm ổn đònh, có thu nhập tối thiểu cải thiện chỗ Nhà nước tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu đẩy nhanh trình tạo lập chỗ khang trang Đối với người giàu có, không hạn chế việc tạo lập chỗ tương xứng với thu nhập họ, thông qua việc cấp đất cấp giấy phép, Nhà nước điều tiết phần thu nhập họ để phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư giúp đỡ người có thu nhập thấp người nghèo Nhà nước xã hội cần đẩy mạnh phong trào xây dựng nhà tình nghóa để đền ơn đáp nghóa cho gia đình có công với đất nước, hỗ trợ xây dựng nhà tình thương để giúp cho nạn nhân chiến tranh, người tàn tật, già yếu cô đơn, trẻ mồ côi khả tự lực sống Chỗ thích hợp an toàn quyền người, nguyện vọng đáng gia đình, điều kiện để phát triển nguồn lực người Đó biểu cụ thể thành tựu đạt trình phát triển kinh tế - xã hội nhằm mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” 1.1.2 Vai trò nhà ở: KI L Nhà tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho gia đình Nó nhà với sân vườn hoàn chỉnh nhà thấp tầng biệt lập, mà hộ chung cư Vì thế, yêu cầu tính độc lập không gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi sinh hoạt, thỏa mãn tính thẩm mỹ, đáp ứng thò hiếu gia chủ, thỏa mãn yêu cầu đời sống sinh hoạt khác gia đình Gia đình tế bào xã hội, đối tượng phục vụ nhà, nhà có chức giống gia đình là: bảo vệ phát triển thành viên; phục hồi sức lao động; xã hội hóa hay giáo dục xã hội cho trẻ; chức văn hóa giáo dục; chức kinh tế Do vậy, yêu cầu chung nhà đại bao gồm: Tính độc lập khép kín, bảo đảm khai thác sử dụng theo sở thích gia đình; Tính an toàn thuận tiện sinh hoạt thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối tượng; Thỏa mãn đồng thời yêu cầu vật chất tinh thần Từ yêu cầu đó, thấy vai trò nhà là: http://kilobooks.com -5- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M - Nhà tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, với tái sản xuất tư liệu sản xuất để đảm bảo sản xuất xã hội tiến hành liên tục không ngừng Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất sức lao động thân người lao động sinh tồn, phát triển người lao động hệ sau - Nhà không tư liệu sinh tồn, mà tư liệu hưởng thụ tư liệu phát triển, làm cho người lao động hệ sau sống yên vui phát triển thể lực, trí lực Nhà gần hay xa nơi làm việc, điều kiện nơi cư trú tốt hay xấu, không liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất người lao động Do nhà có ý nghóa quan trọng việc nâng cao chất lượng sức lao động - Nhà không loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà điều kiện vật chất để tiến hành hoạt động kinh tế, đô thò Sự sản xuất nhà trực tiếp chế ước phát triển ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bò - máy móc xây dựng Sự phát triển nhà kích thích nhu cầu dân cư loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất - Hình thức xây dựng nhà quy đònh hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng giao lưu tình cảm người Bố cục nhà ảnh hưởng trực tiếp đến mặt khu dân cư, giao thông tình hình sử dụng đất đòa phương Nhà với tính cách tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho trình sinh hoạt người, vừa phục vụ cho trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng sản phẩm tinh thần Vì phát triển nhà cần phải phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội 1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ KI L 1.2.1 Các yếu tố môi trường + Vò trí đòa lý kinh tế: có ảnh hưởng lớn phát triển mở rộng quy mô thò trường nhà đô thò Nhà nằm vùng kinh tế trọng điểm, đô thò trung tâm kinh tế, công nghiệp, đầu mối giao thông quan trọng, nơi có lực lượng lao động dồi dào, có nhiều quan nghiên cứu khoa học, sở đào tạo… sôi động hấp dẫn người mua + Điều kiện tự nhiên, thiên nhiên yếu tố quan trọng sống người Điều thường khách hàng quan tâm mua sản phẩm: vò trí nhà có thuận tiện nơi làm việc, dòch vụ sức khỏe, điều kiện giáo dục http://kilobooks.com -6- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN dòch vụ xã hội khác, đặc biệt môi trường có bò ô nhiễm không? Tiếng ồn, điện nước khu vực có an ninh hay không ? OBO OKS CO M + Hạ tầng kỹ thuật: phận quan trọng đònh chất lượng chỗ thích hợp Sự hoàn thiện đồng hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần mở rộng không gian nhà đô thò, mở rộng thò trường nhà khu đô thò Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật giao thông phận quan trọng, đònh trình hình thành khu nhà Đa số đô thò, khu dân cư lớn nằm đầu mối giao thông quan trọng, có nhiều cửa ngõ thông thương vào thuận tiện (đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng sông - biển…) 1.2.2 Các yếu tố kinh tế Những diễn biến môi trường kinh tế chứa đựng hội lẫn đe dọa, ảnh hưởng đến loại thò trường, kể thò trường nhà Yếu tố lãi suất : Vòng quay vốn kinh doanh nhà chậm, bình quân 18 tháng/vòng, tùy theo quy mô dự án Do hoạt động kinh doanh nhà đòi hỏi lượng vốn lớn, nên đơn vò phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác để đầu tư, phần lớn sử dụng vốn vay để đầu tư vào đất, đầu tư xây dựng hạ tầng công trình Vì lãi suất vốn vay nhân tố quan trọng đònh tính hiệu đầu tư kinh doanh đòa ốc Mức thu nhập thực tế sử dụng Nền kinh tế phát triển ổn đònh tăng trưởng tạo điều kiện tăng việc làm, thu hút lao động, tăng thu nhập thực tế cho người dân Cùng với tăng trưởng dân số học, nhu cầu nhà tăng theo Và thu nhập người dân tăng lên, người chưa có nhà tích lũy mua nhà, người có nhà có nhu cầu nhà tiện nghi hơn, cao cấp KI L Nền kinh tế công nghiệp hóa - đại hóa (CNH-HĐH) CNH-HĐH tạo tiềm lực to lớn để chuyển dòch cấu kinh tế, làm thay đổi hình thức sản xuất nhỏ sang hình thức sản xuất lớn dẫn đến tập trung lực lượng sản xuất với mật độ cao tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại điểm dân cư tổ chức kết cấu hạ tầng kỹ thuật Đầu tư (trong nước quốc tế): Đây yếu tố quan trọng tạo nên tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng đô thò, đẩy nhanh tốc độ xây dựng phát triển kinh tế nói chung đô thò nói riêng Sự gia tăng vốn đầu tư nước vào Việt Nam gia tăng nhu cầu văn phòng làm việc, khách sạn, nhà vận hội không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh lónh vực nhà đất http://kilobooks.com -7- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2.3 Các yếu tố xã hội : Lối sống OBO OKS CO M Tập quán sống “quần cư”: khu dân cư đông đúc, làm ăn nhộn nhòp, khả cung cấp đất có nhu cầu lớn nhà - đất Sự phát triển kinh tế đất nước xu hướng hội nhập giới hình thành lối sống mới: văn minh đô thò Văn minh đô thò gắn liền với khu dân cư, với nhà lối sống người dân có biến động Một gia đình lớn bao gồm nhiều hệ trước thay gia đình hạt nhân (cha mẹ, cái)ø với xu hướng tách sống riêng trưởng thành lập gia đình Những hộ đảm bảo an toàn, nội thất bình thường, tiện nghi tương đối đầy đủ, thuận tiện mặt giao thông…sẽ lựa chọn giai đoạn ban đầu Trước áp lực ngày cao công ăn việc làm - đô thò lớn nhiều người dân buộc phải hy sinh tiện nghi ở, hay mức tối thiểu để đổi lấy nơi đáp ứng việc lại thuận lợi gần chỗ làm, chỗ kinh doanh, gần trường học cho cái… Tâm lý cá nhân xã hội Tác động đònh kiến xã hội: Đònh kiến xã hội nơi hình thành hoàn cảnh cụ thể, lâu ngày trở thành thông tin chi phối chọn nơi để Tâm lý đẳng cấp xã hội thể qua chỗ ở: Thực tế xã hội hình thành vùng dân cư theo giàu - nghèo, kết lòch sử phát triển qua thời gian phân hóa xã hội kinh tế thò trường Điều ảnh hưởng đến tâm lý người dân đánh giá nhà ở: nhà nằm “khu nhà giàu” đương nhiên giá phải cao nhà - đất tương tự bên KI L Vấn đề phong thủy : Nhà - đất nằm ngã ba đường; chỗ cong lồi hẻm, đường; nhà - đất bò tóp hậu, nhà hướng phong thủy xấu khó bán Nhà đất phong thủy đẹp lại dễ bán giá cao Ảnh hưởng thông tin quy hoạch công bố: nguồn thông tin gây ảnh hưởng đến nhu cầu người dân, hay làm xáo động điều kiện sinh hoạt họ Phát hội gia tăng thu nhập tiềm năng: Một số ý tưởng quy hoạch vào thực tế tạo hội gia tăng thu nhập cho người dân, nhà họ sát khu thương mại mới, thuận lợi cho việc kinh doanh phóng đường hay đơn giản giá nhà - đất tăng hạ tầng cải thiện http://kilobooks.com -8- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M “Cầu” giả tạo thò trường đòa ốc tạo nên đầu cơ, tạo nên “sốt” giá có thông tin dự án hình thành Mức độ gia tăng tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, tiến độ triển khai Tốc độ phát triển dân cư Với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên nhanh chóng, lượng đất đai không thay đổi, diện tích cho cá nhân giảm xuống nhu cầu cần có nhà to hơn, đẹp ngày gia tăng Tp.HCM với tốc độ phát triển kinh tế cao, mức sống cao khu vực lân cận, với gia tăng chất lượng, số lượng hiệu hệ thống đào tạo, đời sống văn hóa phong phú không ngừng hấp dẫn, thu hút người dân nơi khác di dân tới Thành phố với tốc độ cao: bình quân năm có 40.000 người nhập cư vào Thành phố, dân số vãng lai có xu hướng tăng, bình quân có 300.000 người có mặt Tp.HCM để sinh sống, tìm kiếm công ăn việc làm, học hành Dưới áp lực gia tăng dân số, áp lực nhu cầu nhà gia tăng không ngừng 1.2.4 Các yếu tố chế - sách - luật pháp : Trong thực tế yếu tố chế - sách - luật pháp tác động trực tiếp đến phát triển thò trường nhà mặt : Đònh hướng phát triển: với chương trình phát triển nhà ở, việc quy hoạch lại khu dân cư, khu công nghiệp, hình thành quận mới, đô thò hóa vùng ngoại thành, khu vực trung tâm đòi hỏi khối lượng nhà lớn, tạo hội kinh doanh tạo thò trường cho kinh doanh nhà đất KI L Sự thay đổi luật pháp có ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh nhà đất Việc cho phép hộ gia đình sở hữu nhiều nhà ở, công nhận quyền sử dụng đất với quyền bản, cá nhân mua nhà đòa phương mà cư trú, cho phép Việt kiều mua nhà ở… hội to lớn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện cho việc sang nhượng, mua bán nhà ở, đất trở thành lónh vực to lớn, động, đóng góp không nhỏ cho ngân sách Các yếu tố pháp lý yếu tố ảnh hưởng sau lại xem xét mua - bán nhà đất: giấy tờ sở hữu nhà - đất; vấn đề tranh chấp tài sản nhà - đất ; … 1.2.5 Sự tiến khoa học công nghệ Khoa học công nghệ động lực thúc đẩy trình phát triển Nhờ tiến khoa học công nghệ làm cho yếu tố khoảng cách không gian thời gian… rút ngắn lại (phương tiện vận tải đại, thông tin liên lạc phát triển cao…), người dân sinh sống nơi, với nhiều http://kilobooks.com -9- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN chủng loại nhà mà đáp ứng tiện nghi, góp phần mở rộng không gian sinh sống cho người OBO OKS CO M Trong lónh vực kinh doanh nhà ở, phát triển nhanh chóng công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng vài năm trở lại tạo nên gia tăng nhanh chóng công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, nhà ở… đáp ứng nhu cầu phát triển nơi ăn sinh sống nhân dân 1.3 ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP HCM Chương trình nhà mục tiêu ưu tiên tiến trình phát triển kinh tế - xã hội TP HCM Thực Chỉ thò 24/2004/CT-UB Quyết đònh 114/2006/QĐ-UBND UBND TP kế hoạch triển khai Chương trình nhà giai đoạn 2006-2010, doanh nghiệp tư nhân đăng ký 109 dự án với quy mô 43.556 hộ 3.286 đất ở, có 30 dự án hoàn thành 79 dự án triển khai; tổng số quỹ nhà đất xây dựng hoàn thành 5.973 hộ 4.515 đất Thành phố mua lại 1.665 hộ 1.025 đất ở, bố trí 460 hộ 441 đất ở, lại 1.205 hộ 584 đất bố trí cho dự án trọng điểm dự án Khu công nghệ cao (quận 9) Khu đô thò Thủ Thiêm (quận 2); đặc biệt ưu tiên giải dứt điểm trường hợp tạm cư hạn Tuy nhiên, việc triển khai thực Chỉ thò 24/2004/CT-UB đòa bàn Thành phố phát sinh số vướng mắc, tiến độ thực dự án chậm (đó lực tài số chủ đầu tư hạn chế), phương thức xác đònh giá mua hộ chung cư chưa sát với giá thò trường dẫn đến giá thẩm đònh chênh lệch lớn so với giá đề xuất chủ đầu tư, thủ tục xây dựng kéo dài, đặc biệt khâu thẩm đònh phê duyệt quy hoạch tỷ lệ1/500, hộ dân tái đònh cư không chòu tái đònh cư quận khác, chí quận đòa bàn khác… KI L Việc xây dựng chung cư hư hỏng nặng Thành phố quan tâm giải thời gian qua Theo thống kê, đòa bàn Thành phố có 123 chung cư 29 nhà tập thể hư hỏng nặng cần khắc phục xử lý Hiện lô chung cư, nhà tập thể sửa chữa, cải tạo bán theo Nghò đònh 61/CP cho hộ sử dụng tổng cộng 245 (9.320 m2); sửa chữa tháo dỡ xây dựng 18 lô chung cư với tổng cộng 1.259 (65.678 m 2), đó, chuyển mục đích sử dụng, đấu giá đất lô chung cư với tổng diện tích 2.127 m2 ; lập phương án di dời tháo dỡ xây dựng 14 lô đất chung cư Tuy nhiên nhiều khó khăn công tác bồi thường giải tỏa, thiếu quỹ nhà tạm cư, tái đònh cư hộ dân không đủ tiền để mua lại hộ diện tích sau tháo dỡ không đủ kêu gọi xã hội hóa đầu tư http://kilobooks.com - 10 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M Về nhà cho công nhân: đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân 117.688 chỗ lưu trú, với diện tích khoảng 657.414 m2,đạt 65% so tiêu đến năm 2010 triệu m2, giải chỗ lưu trú cho công nhân Tuy nhiên, nhà lưu trú hộ gia đình, cá nhân xây dựng chưa đảm bảo chất lượng, tiêu chuẩn theo quy đònh, mặt khác chưa có chế, sách ưu đãi khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân Về nhà xã hội: thực Luật Nhà Nghò đònh 90/2005/NĐ-CP Chính phủ, quận, huyện chủ động rà soát lại quỹ đất công để xây dựng nhà xã hội, tính toán nhu cầu đưa vào chương trình phát triển nhà quận, huyện lập danh mục dự án để có kế hoạch triển khai thực theo hướng xã hội hóa đầu tư xây dựng, đấu thầu dự án Về công tác chỉnh trang nhà đô thò quyền thành phố trọng giải nhằm đem lại khang trang đại cho mặt thành phố Các quan chức triển khai Dự án nâng cấp hạ tầng đô thò khu dân cư thu nhập thấp đòa bàn thành phố Giai đoạn dự án tập trung vào lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm nâng cấp hạ tầng 33 khu lụp xụp đòa bàn quận 6, Tân Bình, Tân Phú Bình Tân, nâng cao điều kiện sống cho 21.979 hộ, đạt 29,4% ( so với tiêu đến năm 2010 74.877 hộ), di dời 2.892 hộ Hiện nay, Dự án triển khai giai đoạn (ngoài lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm) dự kiến di dời 11.510 hộ Đối với kế hoạch di dời 15.000 hộ dân sống ven kênh rạch, Thành phố di dời 2.565 hộ (đạt 17,1% ) thuộc dự án cải tạo kênh Tân Hóa - Lò Gốm dự án tiêu thoát nước, cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước lên; tiếp tục thực dự án tiêu thoát nước, cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước lên, dự án cải thiện môi trường nước giai đoạn 2, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm cải tạo kênh rạch đòa bàn quận - huyện để khai thông tuyến đường thủy vành đai KI L Đối với việc di dời hộ cư ngụ khuôn viên trường học, bệnh viện, sở thể dục thể thao, lao động thương binh xã hội đòa bàn, Thành phố giải di dời 786 hộ/833 hộ đạt 94,3%, số hộ lại quận 1, 3, tiếp tục di dời Ngoài ra, góp phần quan trọng cho công tác chỉnh trang nhà đô thò hộ gia đình cá nhân xây dựng cải tạo mở rộng diện tích nhà thời gian qua Trong tháng đầu năm 2007, với 1,017 triệu m2 sàn xây dựng số không lớn góp phần xã hội hóa công tác chỉnh trang nhà đô thò làm cho mặt Thành phố ngày khang trang đại http://kilobooks.com - 42 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M + Thường xuyên theo dõi cập nhật diễn biến giá thò trường đòa ốc, công cụ quan trọng trợ giúp cho công tác đền bù giải phóng mặt Dần dần hình thành phận thẩm đònh chuyên nghiệp phục vụ khâu chuẩn bò đất cho dự án RESCO + Hạn chế tối đa việc kinh doanh nhà quy hoạch chưa cấp có thẩm quyền phê duyệt để tránh trường hợp thất tín không bàn giao sản phẩm cho khách hàng + Dần dần chuyển sang xây dựng dự án nhà cho thuê, vừa đáp ứng nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp, vừa đáp ứng nhu cầu dự trữ đất cho RESCO xây dựng kinh doanh tương lai 3.3.3 Nhóm giải pháp vốn: Vốn yếu tố quan trọng doanh nghiệp, doanh nghiệp hoạt động lónh vực kinh doanh đòa ốc Để trì nhòp độ tăng trưởng doanh thu bình quân hàng năm 15%, xây dựng khoảng 2000 nhà 7000 hộ vào năm 2020, với số vốn kinh doanh có khoảng 1500 tỷ đồng, Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác để đảm bảo cung ứng đủ nhu cầu vốn RESCO dành cho kinh doanh nhà 7.325 tỷ (năm 2015), 14.500 tỷ (năm 2020) Nhu cầu vốn cho đònh hướng phát triển RESCO lớn Dự kiến huy động từ nguồn: - Vốn ứng trước từ khách hàng mua nhà 30% (mua nhà); 20% (mua hộ chung cư) - Khả RESCO đảm nhiệm khoảng 30% nhu cầu xây dựng hộ chung cư theo đơn hàng nhà nước - Phần vốn lại (quy 100%): RESCO đảm nhận 30% ; Và tài trợ tổ chức tài khoảng 70% nhu cầu vốn lại KI L Theo tính toán ban đầu, nhu cầu vốn tự có RESCO đến năm 2015 tạm đủ (chưa tính đến vốn cho lónh vực kinh doanh khác) Hàng năm, RESCO tăng vốn chủ sở hữu khoảng 65% lãi sau thuế, ước tính khoảng 180 tỷ đồng năm Số Có thể sử dụng cho nhu cầu vốn kinh doanh cần thiết RESCO dự kiến giải pháp huy động vốn cho năm tới sau : - Chuẩn bò phương án tiến tới huy động vốn từ thò trường chứng khoán, tạo vốn qua phát hành trái phiếu, liên kết với ngân hàng, tổ chức trung tâm dòch vụ mua bán nhà, ngân hàng cho người dân vay tiền với lãi suất thích hợp để mua nhà Đồng thời với vai trò Chủ Tòch Hội Đồng http://kilobooks.com - 43 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Quản Trò Ngân hàng phát triển Nhà, tranh thủ gắn kết hướng hoạt động ngân hàng vào kinh doanh đòa ốc RESCO OBO OKS CO M - Tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ quỹ đầu tư nước.Vay tín dụng nước với lãi suất ưu đãi có thời hạn từ 5÷10 năm để xây dựng nhà bán trả góp cho người thu nhập thấp - Thực tốt chương trình xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, diện giải tỏa, hộ sống kênh rạch để tận dụng nguồn vốn cấp vốn kích cầu nhà nước - Huy động vốn trước người đăng ký mua nhà, đất hình thức góp vốn kinh doanh để làm hạ tầng, xây lắp đền bù giải tỏa, điều hòa lại nguồn vốn vay cách hợp lý - Để thực đònh hướng phát triển tạo quỹ nhà trả góp cho thuê lâu dài, xây dựng phương án tài liên kết hợp tác với tổ chức chuyên ngành đòa ốc khác thuộc thành phần kinh tế, tổ chức tài nước nước ngoài, kiều bào công ty đầu tư nước ngoài, nhằm tạo thêm vốn đẩy nhanh nghiệp phát triển nhà 3.3.4 Nhóm giải pháp quản trò 3.3.4.1 Quản trò điều hành KI L Từng bước kiện toàn công tác lãnh đạo, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh toàn Tổng Công Ty thông qua việc xác đònh mục tiêu chế quản lý phù hợp doanh nghiệp thành viên mà trực thuộc quản lý công ty, công ty nắm quyền chi phối hoạt động thông qua số vốn mà công ty mẹ góp vào, đề biện pháp cụ thể để thực mục tiêu chiến lược chung toàn tổng công ty Thành lập phận quản trò chiến lược tổng công ty thường xuyên theo dõi, đánh giá có điều chỉnh kòp thời chiến lược , để đảm bảo tổng công ty theo mục tiêu sứ mạng phát triển đề Từng bước kiện toàn hệ thống thông tin liên lạc, thu thập liệu, số liệu sản xuất - kinh doanh, tình hình tiêu thụ sản phẩm, thông tin thò trường Tổng Công Ty với doanh nghiệp thành viên, đến tận sở sản xuất trực thuộc Hoàn thiện máy phân tích thông tin số liệu, đánh giá hậu xảy Ứng dụng công nghệ thông tin truyền thông nội Tổng Công Ty: - Đối với quan hệ thông tin Tổng Công Ty đơn vò thành viên: trang bò hệ thống mạng nội Tổng Công Ty với đơn vò thành viên, với phần mềm chuyên dụng để truy cập, điều hành từ http://kilobooks.com - 44 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M xa, quản lý thông tin, nhân đến phận doanh nghiệp thành viên Như đòi hỏi phải có đào tạo chuẩn bò nhân điều hành mạng có trình độ cao đồng Văn phòng Tổng Công Ty đơn vò thành viên - Để thực điều trên, công ty thành viên phải có mạng cục bộ, kết nối phận - phòng ban Công ty, giúp Công ty giảm bớt nhân lực, thời gian, giúp quản lý người, tài thông tin kinh doanh cách nhanh chóng xác Tổ chức máy làm việc Tổng Công Ty đủ khả nghiên cứu, tham mưu hướng dẫn đơn vò thực nhiệm vụ mục tiêu chiến lược Tổng Công Ty Hoàn thiện phát huy vai trò Ban Kiểm Soát giúp Hội Đồng Quản Trò Tổng Giám Đốc công tác quản trò điều hành kiểm soát hoạt động công ty thành viên Củng cố mối quan hệ công tác quản lý điều hành Tổng Công Ty công ty thành viên để phát huy lực đơn vò tạo phối hợp có hiệu thành viên Tổng Công Ty Cải thiện mối quan hệ điều hành để đònh từ Tổng Công Ty đến doanh nghiệp thành viên quán triệt thực xác 3.3.4.2 Quản trò cung ứng Từng bước hoàn thiện máy điều hành hoạt động cung ứng nguồn vốn, nguồn nhân lực, nguồn nguyên nhiên vật liệu cần thiết cho đơn vò sản xuất phận phân phối sản phẩm, trì hoạt động sản xuất phân phối điều hòa, thuận lợi Chuẩn bò điều kiện triển khai khu siêu thò VLXD phục vụ nhu cầu Tổng Công Ty phục vụ đối tượng có yêu cầu 3.3.4.3 KI L Tổng Công Ty bước hoàn thiện hệ thống quản trò hành đảm bảo cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thông suốt toàn Tổng Công Ty hoạt động pháp chế, an toàn lao động, văn thư liên lạc, lưu trữ thông tin liệu, quan hệ với cấp Nhà nước Quản trò sản xuất Triển khai đầu tư ứng dụng công nghệ, vật liệu xây dựng nhà cung ứng cho thò trường Đầu tư có trọng điểm thiết bò thi công giới, sử dụng có hiệu để nâng cao khả thắng thầu công trình dân dụng ; đặc biệt thi công nhà cao tầng Xây dựng hệ thống quản lý, điều hành sản xuất Tổng Công Ty, đơn vò thành viên theo hệ tiêu chuẩn ISO Đồng đại sở sản xuất, bê-tông, thang máy, khai thác đá, cát v v để tăng sản lượng phục vụ cho yêu cầu nội mở rộng thò trường bên http://kilobooks.com - 45 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M Cải tiến chất lượng sản phẩm nhà ở: để sản phẩm có mức tuổi thọ cao hơn, tiện nghi, đại hay sang trọng khác cho kiểu nhà phân khúc thò trường Muốn phải: kiểm tra, kiểm soát từ khâu cung cấp vật tư, vật liệu số lượng chất lượng để đảm bảo chất lượng sản phẩm cuối cùng; nâng cao tay nghề cho cán công nhân viên trực tiếp sản xuất, lực lượng giám sát thi công; đại hóa thiết bò thi công thiết bò đóng cọc, khoan cọc nhồi rung ép …và thiết bò kiểm tra móng, chất lượng bê-tông Cải tiến kiểu dáng, mẫu mã: Làm tốt công tác nghiên cứu phát triển để cải tiến mẫu mã, kiểu dáng sản phẩm Không ngừng nghiên cứu, nắm bắt thò hiếu tâm lý người tiêu dùng, quan tâm nhiều thay đổi vật liệu xây dựng trang thiết bò nội thất Hạ giá thành sản phẩm nhà ở: Giá nhà xây vượt qua khả người mua Vấn đề xuất phát từ nhiều nguyên nhân : mức lãi suất huy động nhà đầu tư thời gian toán người mua Giải hai ẩn số cần phải có điều chỉnh Nhà nước cách tập trung RESCO phải cố gắng hạ giá thành sản phẩm qua giải pháp: giảm chi phí đến mức thấp để tăng sức cạnh tranh thò trường; Không để quỹ nhà bò tồn động nhiều dẫn đến chôn vốn, vòng quay vốn chậm, phải trả tiền lãi nhiều; Bảo đảm chất lượng sản phẩm yếu tố quan trọng làm giảm giá thành đỡ tốn chi phí bảo hành, sửa chữa; Áp dụng công nghệ kỹ thuật tiên tiến để rút ngắn thời gian chi phí thi công; Điều phối nguồn vốn cách hợp lý cho dự án đơn vò thành viên để hạn chế trả lãi vay 3.3.5 Nhóm giải pháp marketing KI L Đặc trưng ngành kinh doanh đòa ốc sản phẩm có giá trò cao, người mua thường sử dụng khoảng thời gian dài, nên số lượng khách hàng mua lại sản phẩm doanh nghiệp không lớn ( trừ đầu tư đất để kinh doanh), mà chủ yếu phục vụ khách hàng Vì vậy, cần tiến hành tốt chiến lược marketing mix, tập trung vào khâu chủ yếu sau : - Đẩy mạnh marketing đơn vò thành viên để tăng sản lượng tiêu thụ doanh thu - Thực phân khúc thò trường cho đơn vò thành viên theo khu vực đặc điểm dân cư, sử dụng mối quan hệ có công ty với quyền đòa phương để khai thác tối đa phân khúc thò trường, đặc điểm sản phẩm nhà lượng đầu vào có giới hạn đòa bàn cụ thể, công ty có khả đáp ứng khối lượng sản phẩm có giới hạn Do đó, trình phân khúc thò trường cần ý tới khả http://kilobooks.com - 46 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN phát triển khu vực tương lai nhằm đạt hiệu kinh tế cao OBO OKS CO M - Tập trung xây dựng bước hoàn thiện hệ thống thông tin thò trường, tâm lý khách hàng; thu hút khách hàng giá hợp lý, mẫu sản phẩm nhà phong phú đa dạng tùy theo nhu cầu lọai khách hàng, chất lượng đảm bảo, giấy tờ hợp lệ, nhanh chóng, bảo hành chăm sóc sản phẩm nhà sau bán; giữ vững ổn đònh thò trường tạo lập, mở rộng thò trường - Điều độ sản xuất hợp lý để có đầy đủ sản phẩm giao sản phẩm thời gian, đảm bảo chữ tín kinh doanh - Khai thác hình thức quảng cáo để thu hút khách hàng đến sản phẩm RESCO qua phương thức : + Quảng cáo tivi: tự giới thiệu, chương trình quảng cáo vào có nhiều người xem Điều quan trọng đònh cho thành công quảng cáo tivi nội dung, hình ảnh, âm thanh, màu sắc sống động, ấn tượng, thông tin ngắn gọn tạo cho người xem thích thú, không nhàm chán nhận biết sản phẩm + Quảng cáo báo: lựa chọn tờ báo có nhiều độc giả uy tín + Quảng cáo mạng: thiết lập trang web riêng thật ấn tượng cung cấp đầy đủ thông tin liên quan RESCO Hiện RESCO có email trang web riêng mang tên : Email: resco@hcm.vnn.vn URL : http://www.resco.com.vn KI L - Thành lập Trung tâm giao dòch đòa ốc RESCO vừa làm nhiệm vụ tiêu thụ sản phẩm nhà - đất ở, vừa thực chức tiếp thò cho toàn Tổng Công Ty - Thiết lập mối quan hệ tốt với công chúng, phủ: RESCO dành phần quỹ nhà khu dân cư phục vụ chương trình nhà cho người nghèo, đền ơn đáp nghóa Đây nhiệm vụ trò- xã hội bản, nhằm : + Thực trách nhiệm nghóa vụ doanh nghiệp nhà nước đóng góp cho xã hội + Tìm kiếm hỗ trợ, ưu đãi phủ nguồn vốn, sở hạ tầng, ưu tiên cấp đất để thực chương trình http://kilobooks.com - 47 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nhà Thành phố, tạo việc làm cho cán bộ, công nhân viên Tổng Công ty OBO OKS CO M + Gây ảnh hưởng tạo uy tín khách hàng, nâng cao uy tín thương hiệu RESCO Quan hệ tốt với quyền đòa phương, quan ban ngành để nhanh chóng làm thủ tục pháp lý sang chuyển nhượng góp phần thúc đẩy việc phân phối sản phẩm Do vậy, RESCO cần trọng phát triển phận marketing mang tính chuyên nghiệp, am hiểu thò trường nhằm phục vụ sứ mạng phát triển toàn Tổng Công Ty 3.3.6 Nhóm giải pháp tổ chức : Dựa vào đònh hướng tổ chức , giải pháp thực củng cố xếp lại máy tổ chức quản lý sản xuất Tổng Công Ty sau : 3.3.6.1 Phân loại Công ty thành viên DNNN hữu theo tiêu chí điều kiện để lựa chọn doanh nghiệp, làm sở cho việc củng cố xếp lại Công ty thành viên thuộc RESCO Nhóm (A): Các Công ty giữ nguyên pháp nhân _100% vốn nhà nước: Công ty Phát triển Nhà Bình Thạnh Công ty Kho Bãi Công ty XD & KDN Cần Giờ Công ty đòa ốc Gò Môn Công ty Xuất nhập – Đầu tư Xây dựng Gò Vấp Xí nghiệp tư vấn thiết kế – Deresco Xí nghiệp xây lắp dân dụng công nghiệp KI L Nhóm (B): Đa dạng hóa sở hữu_Các DNNN Cổ Phần Hoá : Công ty TNHH Thành Viên Phát Triển & Kinh Doanh Nhà Công ty cổ phần kinh doanh đòa ốc III 10 Công ty cổ phần Đòa ốc 11 Công ty cổ phần đòa ốc 10 12 Công ty cổ phần kinh doanh nhà Q11 13 Công ty cổ phần đòa ốc Tân Bình 14 Công ty cổ phần đòa ốc Chợ Lớn http://kilobooks.com - 48 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 15 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Sài Gòn 16 Công ty cổ phần đầu tư Đòa Ốc Sài Gòn – Chợ Lớn Trên sở phân loại trên, tiến tới hợp số doanh nghiệp có quy mô nhỏ, ngành nghề để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển: OBO OKS CO M 3.3.6.2 - Công ty cổ phần kinh doanh đòa ốc III (B9) + Công ty cổ phần Đòa ốc (B10) + Công ty cổ phần đòa ốc 10 (B11) - Công ty cổ phần đòa ốc Tân Bình (B13)+Công ty cổ phần kinh doanh nhà Q11 (B12) - Công ty cổ phần đòa ốc Chợ Lớn (B14) + Công ty cổ phần đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Sài Gòn (B15) + Công ty cổ phần đầu tư Đòa Ốc Sài Gòn – Chợ Lớn (B16) 3.3.6.3 Thí điểm chuyển số Doanh nghiệp nhà nước nắm 100% vốn sang loại hình doanh nghiệp Công ty TNHH thành viên (Các Công ty thuộc nhóm A) 3.3.6.4 Mở rộng liên doanh liên kết với doanh nghiệp bên Tổng Công Ty, thâm nhập vào doanh nghiệp khác qua việc tham gia cổ phần (Công ty cổ phần đòa ốc 7, Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà, công ty cổ phần, công ty liên doanh Keppel Land Watco; công ty liên doanh Vietcombank Bonday, công ty liên doanh Indochine; Công ty liên doanh Sài Gòn Mainson) KI L Xây dựng quy chế trao đổi tiêu thụ nội thành viên Tổng Công Ty, tạo hợp tác lợi ích thành viên Hướng tới giảm chi phí, tăng sức cạnh tranh đơn vò thành viên sở đặt mục tiêu phát triển toàn Tổng Công Ty hết Tiếp tục hoàn thiện quy chế quản lý liên quan đến mối quan hệ Tổng Công Ty với Công ty thành viên Công ty thành viên với http://kilobooks.com - 49 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 3.4 KIẾN NGHỊ OBO OKS CO M Để RESCO thực tốt đònh hướng phát triển mình, ngành nhà đất nói chung, Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn nói riêng cần hỗ trợ chủ trương sách Nhà nước, cấp quyền Thành phố vấn đề sau : 3.4.1 Ở tầm vó mô : củng cố hoàn thiện sách nhà nước, tạo sở pháp lý nhà đất đô thò - Cần hiệu chỉnh Luật đất đai cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội đất nước có thời hiệu thi hành ổn đònh lâu dài để thành phần kinh tế người dân yên tâm bỏ vốn đầu tư Tạo điều kiện để thò trường bất động sản phát triển sở xác lập lại đòa bàn, ban hành quy đònh cụ thể quyền sử dụng đất đất ở, đất kinh doanh… - Hình thành hệ thống kinh doanh nhà đất vận hành kiểm soát Nhà nước, tiến tới ban hành luật kinh doanh nhà đất Thiết lập chế hoạt động đồng chủ sở hữu đất đai Nhà nước đại diện chủ sử dụng đất với quyền lợi, nghóa vụ pháp luật bảo vệ - Đề nghò Chính phủ sớm ban hành giá đất đai phù hợp với giá thò trường thường xuyên cập nhật việc đònh giá đất Đây nội dung quan trọng công tác quản lý nhà đất, công cụ trợ giúp cho công tác đền bù giải phóng mặt Dần dần hình thành quan đònh giá nhà đất với đội ngũ chuyên viên hoạt động chuyên nghiệp theo quy đònh chặt chẽ Chính phủ ban hành KI L - Để tránh tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp đầu đất, bỏ hoang, sử dụng không mục đích, đề nghò giao đất tạm cho tổ chức, doanh nghiệp, sau thực tiến hành đầu tư khai thác đất giao lúc giao đất tiếp Hạn chế tối đa việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà chưa có kế hoạch cụ thể thực đầu tư kết cấu hạ tầng Kiên thu hồi đất chủ đầu tư vượt kéo dài thời gian đầu tư so với quy đònh mà lý đáng Có thể thu bớt diện tích đất cho phù hợp với lực chủ đầu tư phạt tỷ lệ đònh diện tích thời gian vượt quy đònh 3.4.2 Ở cấp Thành phố : có sách điều phối đất đai hợp lý Tự thân đất đai giá trò Khi trở thành nhà đất có giá trò cao đất đai vừa đối tượng vừa công cụ công tác quản lý Nhà nước toàn chương trình nhà Bởi vậy, cần khuyến khích đầu tư vào đâu Nhà nước cần có sách đất đai hợp lý, cụ thể: http://kilobooks.com - 50 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - OBO OKS CO M - Đẩy mạnh trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tiến hành kê khai đăng ký quản lý chặt loại đất, đồng thời đánh giá thổ nhưỡng, tiềm lợi khu vực để xác đònh khu dân cư cho phù hợp trước mắt lâu dài Lập quy hoạch sử dụng đất đai cấp theo luật đònh (Thành phố, Quận Huyện, Phường - Xã) Trên sở có biện pháp thích hợp để quản lý việc sử dụng đất đai có hiệu Mức độ đô thò hóa nhanh, khu nhà phát triển mạnh phải hình thành sớm quy hoạch sử dụng đất đai - Sử dụng tiền thu từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư đòa bàn Khu dân cư thiết phải đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh - Để khuyến khích đầu tư vào khu vực chưa có hạ tầng tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách nâng giá đất sau đầu tư kết cấu hạ tầng, tối thiểu đường giao thông hoàn chỉnh Tránh tình trạng công bố giá đất cao (theo quy hoạch) ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư khu dân cư - Sớm tổng kết để triển khai rộng phương thức đổi đất khu quy họach lấy nhà có hạ tầng hòan chỉnh để giải vướng mắc đền bù giải tỏa 3.4.3 Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong giai đoạn thò Chính phủ siết chặt tín dụng làm đảo ngược sách hỗ trợ vay vốn tổ chức tín dụng Tác dụng mong đợi thò trường lâm vào hoàn cảnh bế tắc, xảy đóng băng tương lai gần thiếu sách điều chỉnh kòp thời Do đó, giải pháp kiềm chế lạm phát ảnh hưởng xấu đến thò trường BĐS KI L Có thể, sách có chủ ý kiềm hãm thò trường tăng trưởng bong bóng Nhưng phải nhìn rõ vấn đề giải pháp mang tính cấp thời, thiếu thấu đáo tình hình Chúng ta phải hiểu giá BĐS bò đẩy lên cao thời gian qua nạn đầu mà phải thấy cung chưa kòp đáp ứng cầu nên giá loại hàng hóa tăng lên cao Ngược lại, sách Nhà nước can thiệp sâu vào dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp Đồng thời, Nhà nước lại thiếu hỗ trợ doanh nghiệp khâu giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa Đây nguyên nhân khiến cho dự án chậm triển khai, ứ đọng vốn mà doanh nghiệp sử dụng vốn vay lại phải trả lãi theo thời gian Với sách tăng lãi suất nhằm giảm lạm phát chắn đẩy doanh nghiệp nhỏ bò hụt lâm vào đường http://kilobooks.com - 51 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M Các ngân hàng nước tranh thủ hội này, đẩy mạnh cho vay người tiêu dùng mua nhà Đối với doanh nghiệp BĐS, việc lấn sân đồng nghiệp bên khó khăn lại thêm chồng chất quỹ đầu tư nước với nguồn vốn dài nhảy chân vào lónh vực Kết gần đây, việc bò hất chân khỏi dự án doanh nghiệp nước xảy ngày nhiều Chúng ta thấy sách đánh chung vào thò trường, kinh tế Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải liên kết với doanh nghiệp khác liên doanh với ngân hàng, doanh nghiệp nước để tồn phát triển Các doanh nghiệp BĐS nước nên biết "sân nhà" chúng ta, với mạnh người mối quan hệ kết hợp tạo lợi cạnh tranh vững mạnh Đồng thời doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh, nhận diện nhu cầu thò trường nhằm nâng cao sức cạnh tranh với công ty nước Cũng cần nói thêm rằng, đừng nhìn nhà đầu tư nước với suy nghó họ "cá lớn" nuốt "cá bé", đồng ý họ có tiềm lực mạnh vốn, để "gia nhập" vào thò trường Việt Nam họ phải "nhập gia tùy tục", nghóa họ cần để bước vào thò trường này, họ làm từ đầu chí cuối cho dự án, khâu giải phóng mặt bằng, kinh nghòêm doanh nghiệp Việt Nam, kể khâu nghiên cứu thò trường nữa, họ biết rõ thò hiếu thò trường chúng ta-những doanh nghiệp nước Cho nên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhìn nhận họ đối tác tiềm tương lai KI L Trong thời gian tới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên bớt trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng mà nghó kênh huy động khác như: quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu Đặc biệt quỹ tín thác đầu tư, hiệp hội BĐS doanh nghiệp cần có kiến nghò kòp thời giúp xây dựng chế sách cho phù hợp với xu phát triển Có có thêm kênh huy động từ vốn nhàn rỗi người dân http://kilobooks.com - 52 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN KẾT LUẬN OBO OKS CO M Trong kinh tế bước hòa nhập vào kinh tế giới, thực mối quan hệ quốc tế rộng rãi, Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn (Resco) đứng trước nhiều khó khăn thử thách vô gay gắt với công ty nước công ty liên doanh lớn lónh vực kinh doanh bất động sản Việc đònh hướng phát triển nhằm đưa tổng công ty đòa ốc Sài Gòn đạt mục tiêu đặt doanh nghiệp hàng đầu lónh vực kinh doanh bất động sản với nội dung trình bày luận văn cần thiết nhằm khẳng đònh vai trò, vò trí Resco thò trường đòa phương nước, khẳng đònh chuyển đổi phát triển Tổng Công ty Nhà nước kinh tế thò trường theo đònh hướng xã hội chủ nghóa, đóng góp tích cực vào công công nghiệp hóa đại hóa đất nước, thỏa mãn nhu cầu kinh tế phát triển Qua nghiên cứu khái quát thò trường nhà TP.HCM đánh giá thực trạng hoạt động tổng công ty đòa ốc Sài Gòn đưa quan điểm mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty Qua đề đònh hướng nhóm giải pháp thực đònh hướng phát triển tổng công ty đòa ốc Sài Gòn Luận văn đưa kiến nghò cấp, ngành, doanh nghiệp kinh doanh đòa ốc để thò trường bất động sản phát triển cách ổn đònh bền vững, nhằm hỗ trợ cho phát triển tổng công ty đòa ốc Sài Gòn nói riêng doanh nghiệp kinh doanh đòa ốc đòa bàn Tp.HCM nói chung KI L Với đònh hướng giải pháp đề cập trên, Đề tài Đònh hướng phát triển Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020 thực với mong muốn cho tồn phát triển Resco kinh tế thò trường, để xứng tầm doanh nhiệp hàng đầu lónh vực bất động sản Trong trình thực hiện, với thời gian khả nghiên cứu hạn chế nên luận văn tránh khỏi thiếu sót Cuối mong muốn nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô, chuyên gia ngành bạn đọc để luận văn có giá trò thực tiễn http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - 53 - TÀI LIỆU THAM KHẢO OBO OKS CO M  Chiến lược cạnh tranh - Michael E.Porter Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật Hà Nội Khái luận quản trò chiến lược - Fred R.David Nhà xuất Thống kê Chiến lược sách lược kinh doanh - Garry D.Smith, Danny R.Arnold, Bobby G.Billzell Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh Kinh tế học đô thò - PGS.PTS Phạm Ngọc Côn Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật Vấn đề nhà đô thò kinh tế thò trường nước giới thứ Trònh Duy Luân Michael Leaf chủ biên Nhà xuất Khoa học Xã hội Quy hoạch phát triển nhà Tp.HCM đến năm 2010 Sở Đòa Chính - Nhà Đất Tp.HCM Phát triển đòa ốc cần có sách hỗ trợ Kỹ sư Lê Huỳnh Cương Nghò Một số đònh hướng quản lý phát triển nhà Việt Nam GS.TS Nguyễn Mạnh Kiểm - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng KI L Đa dạng hóa mô hình kinh tế đầu tư nhà đô thò lớn TS Trần Thế Ngọc - Phó Giám đốc Sở Đòa - Nhà đất Tp.HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế 10 Nhà loại cho Thành phố Hồ Chí Minh tương lai Thạc sỹ - KTS Nguyễn Tấn Kiệt - Công ty Tư vấn Xây dựng Tổng hợp - Bộ Xây dựng 11 Giải pháp phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh TS Trần Thế Ngọc - Phó Giám đốc Sở Đòa - Nhà đất Tp.HCM http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - 54 - PHỤ LỤC : OBO OKS CO M SỐ LIỆU KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2000 2006 Dân số (người) Dân số Tăng trưởng dân số (%) Mật độ người/km2 5.169.449 6.105.000 1,43% 2.468 (Nguồn : Niên Giám Thống kê 2007 - Cục Thống Kê Tp.HCM) PHỤ LỤC : NHÀ Ở NĂM 2006 Tỷ lệ số hộ có nhà (%) Cơ cấu loại nhà (%) - Kiên cố - Bán kiên cố - Nhà tranh, Diện tích nhà hộ (m2) Toàn thành 99,7 Thành thò 99,5 Nông thôn 100,0 26,8 63,9 9,3 62,5 34,9 63,5 1,6 63,1 9,8 63,0 25,2 60,6 KI L (Nguồn : Niên Giám Thống kê 2007 - Cục Thống Kê Tp.HCM) http://kilobooks.com - 55 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN PHỤ LỤC : BỐN CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở CỦA TP.HỒ CHÍ MINH : “Đến năm 2010, cư dân Tp.HCM có chỗ thích OBO OKS CO M Đònh hướng hợp” Tổng diện tích nhà : tăng từ 52 triệu m2 lên 103 triệu m2 vào năm 2010 (bình quân xây dựng khoản triệu m2/năm) Diện tích b/quân : tăng từ 10,2m2 lên 14,2m2 vào năm 2010 I STT Tên chương trình Chương trình chỉnh trang đô thò : Di dời tái đònh cư cho hộ dân sống ven kênh rạch (kênh Tàu Hũ - Bến Nghé, Tân Hóa - Lò Gốm, Cầu Mé, Hàng Bàng, Cầu Sơn, Cầu Bông, kênh Nước Đen) Nâng cấp khu nhà lụp xụp Phá dỡ, sửa chữa hay xây dựng lại khu chung cư hư hỏng Cải tạo, sửa chữa nâng cấp quỹ nhà b c d a b c a b Chương trình nhà cho người có thu nhập thấp Xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghóa; bình quân 1.500 căn/năm Xây dựng hộ cho công nhân thuê; bình quân 3.000 căn/năm Đầu tư hạ tầng, phân nền, xây nhà bán trả góp Chương trình nhà nông thôn ngoại thành Xây dựng Sửa chữa, nâng cấp nhà có Chương trình phát triển khu dân cư Tổng cộng KI L a Số hộ nhà II Yêu cầu vốn (tỷ đồng) 267.279 25.044 (hộ) 14.926,176 10.271,176 50.000 (hộ) 7.050 (căn) 780 875 185.185 (căn) 85.000 3.000 11.175 15.000 (căn) 150 30.000 (căn) 2.100 40.000 (căn) 8.925 65.000 3.150 40.000 (căn) 25.000 (căn) 516.756 2.400 750 76.070 934.035 105.321,176 http://kilobooks.com - 56 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ HĐ SXKD CỦA RESCO DOANH THU CHI PHÍ ĐẦU TƯ 1998 826800 851300 NỘP NGÂN SÁCH 56,600 1999 2000 790,400 732,800 653,700 713,600 85,600 127,700 57,300 76,100 2001 2002 957,100 1,312,700 806,500 1,269,400 86,800 105,500 84,400 182,500 2003 2004 1,660,150 1,737,850 1,785,400 1,882,300 165,300 180,300 127,900 118,300 2005 2006 1,988,900 2,192,332 2,168,300 2.546.970 244,730 157,960 132,000 194,100 2007 2,873,495 3,727,594 261,197 308,380 OBO OKS CO M NĂM LỢI NHUẬN 44,100 (Nguồn : số liệu resco) PHỤ LỤC : NỀN NHÀ, NHÀ, CĂN HỘ CỦA RESCO NĂM NỀN NHÀ NHÀ CĂN HỘ 650 100 700 550 360 200 100 1.7 1.721 960 924 82 191 449 452 2003 2004 441 447 539 94 1.523 1.371 2005 2006 143 51 208 374 654 2007 122 210 722 1998 1999 2000 KI L 2001 2002 (Nguồn : số liệu resco) [...]... 2.1.3 Các công ty con và các đơn vò trực thuộc : Các công ty con: Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà - Công ty Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 - Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh - Công ty Đòa Ốc Gò Môn - Công ty Xuất nhập khẩu - Đầu tư và Xây dựng Gò Vấp - Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Đòa Ốc III - Công ty Cổ phần Đòa Ốc 8 - Công ty Cổ phần Đòa Ốc 10 - Công ty Cổ phần... chức lại Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ Tổng Công ty thực... chức lại Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ Tổng Công ty thực... ĐIỂM CỦA TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN TRONG QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG Ưu điểm : - Sự hình thành Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn đã góp phần đáng kể vào việc tách chức năng quản lý sản xuất kinh doanh và quản lý hành chính nhà nước, tạo điều kiện phát huy quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của Tổng Công Ty và các thành viên - Sau khi tổng công ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con, tổng Công Ty đã thực... con hệ giữa tổng công ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ công ty con, quyền kiểm soát chi phối hoạt động kinh doanh tại công ty thành viên, thông qua số vốn góp vào của công ty mẹ (tổng công ty) Công ty mẹ với vai trò của “người mẹ” với sức mạnh về vốn, trình độ quản lý, về công nghệ sẽ dần dắt “đàn con” đi theo đònh hướng chiến lược mà tổng công ty đã hoạch đònh để phát triển tổng công ty Các đơn... không đủ “cầu” trong thò trường đòa ốc Một số DNNN lớn như Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận 5, Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận…, một số Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần có vốn lớn như Công ty cổ phần kinh doanh nhà Bình Chánh, Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Công ty TNHH Him Lam, Kiến Á… chủ yếu kinh doanh các loại sản phẩm... - Tổng Công Ty chưa kiểm soát tốt được hoạt động các liên doanh, chưa có cơ chế chính thức kiểm soát quản lý sử dụng phần vốn góp của Tổng Công Ty trong doanh nghiệp cổ phần, doanh nghiệp cổ phần hóa http://kilobooks.com - 32 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHƯƠNG 3 OBO OKS CO M ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN RESCO ĐẾN NĂM 2020 3.1 QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN : 3.1.1 Quan điểm phát. .. vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết Tổng công ty thực hiện quyền chi phối hoạt động của các công ty này theo tỉ lệ cổ phần chi phối Đây là 1 hình thức rất năng động của mô hình công ty mẹ và công ty con Do đó tổng công ty phải cân nhắc để tiếân hành đầu tư và tham gia điều hành tại các công ty con và các công ty liên kết sao cho đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất + Công tác nghiệp vụ... này http://kilobooks.com - 13 - THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHƯƠNG 2 2.1 OBO OKS CO M ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN 2.1.1 Giới thiệu chung Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn được thành lập theo quyết đònh số 7363/QĐUB ngày 23/12/1997 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh và chính thức đi vào hoạt động theo... nhà Quận 11 - Công ty Cổ phần Đòa Ốc Tân Bình - Công ty Cổ phần Đòa Ốc Chợ Lớn - Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn - Công ty Cổ phần Đầu tư và Đòa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn KI L - http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - 15 - Các đơn vò trực thuộc: Công ty Kho Bãi - Xí nghiệp Tư vấn Thiết kế - DERESCO - Xí nghiệp Xây lắp dân dụng và Công nghiệp - Chi nhánh RESCO tại Bình ...http:/ /kilobooks. com -2- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hướng nhóm giải pháp thực đònh hướng phát triển Tổng Công... Gòn Chương : Đònh hướng phát triển Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn (Resco) đến năm 2020 http:/ /kilobooks. com -3- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHƯƠNG : OBO OKS CO M TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM THỊ... có nhiều chỗ khang trang, đầy đủ tiện nghi, nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh http:/ /kilobooks. com -4- THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN OBO OKS CO M Nhận thức tầm quan trọng vấn đề chỗ ở, Liên