1 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 1/ĐẶT VẤN ĐỀ Cùng với tiến giới, Việt Nam có bước phát triển đáng kể, kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đường công nghiệp hóa-hiện đại hóa, không nông nghiệp lạc hậu trước đây, mức sống người dân tăng lên rõ rệt Khi mức sống tăng lên tất yếu nhu cầu sống đầy đủ cao Minh họa rõ cho điều nhu cầu nhà Bởi ông bà ta nói “An cư lạc nghiệp”, có ổn định chỗ yên tâm làm việc phát triển nghiệp Nhưng lại có vấn đề phát sinh, dân số ngày đông đất đai lại có hạn, đáp ứng hết tất nhu cầu sử dụng Chính vậy, Nhà nước có chủ trương khuyến khích doanh nghiệp tư nhân xây dựng chung cư, cao ốc cho thuê để tận dụng tối đa diện tích sử dụng đất Đây hướng giải tốt, phù hợp với thực tế theo lý thuyết vậy, thực sao? Nó có thực giải vấn đề đất đai không hay lại làm phát sinh thêm nhiếu vấn đề bất cập khác? Chúng ta xem xét vấn đề địa bàn xem “nóng bỏng, sôi động nhộn nhịp nhất” : TP HỒ CHÍ MINH Xem thử thành phần kinh tế tư nhân đóng vai trò thị truờng bất động sản, họ “nhảy vào” thị trường có mặt tích cực, tiêu cực nào, đâu giải pháp cho vấn đề nảy sinh trong? 2/ NHỮNG KHÁI NIỆM CẦN BIẾT Trước tìm hiểu vấn đề phải hiểu rõ khái niệm, thuật ngữ có liên quan - Kinh tế tư nhân: thành phần kinh tế dựa sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất, có thuê mướn nhân công có quy mô tương đối lớn - Bất động sản: nói cách tổng quát, bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất (permanent attachment- gắn bó lâu dài) + Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, gara, cao ốc bên dầu khí, mỏ khoáng chất mảnh đất + Những thứ dỡ bỏ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, hay nhà tạm không gọi bất động sản + Người sở hữu bất động sản phép sử dụng, mua bàn, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng để yên bất động sản - Đầu địa ốc: tượng số công ty địa ốc lợi dụng thời điểm giá nhà đất tương đất thấp để mua vào sau giá lên lại tung thị trường với mức giá cao gấp nhiều lần mua Hay mua hộ thuộc dự án sau rao bán lại với mức giá cao - Cơn sốt nhà đất: tượng giá nhà đất tăng cao cung không đủ cầu Hiện tượng nhu cầu nhà người dân tăng đột biến thành phố trọng điểm, khoảng thời gian Các công ty nước đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều nguyên nhân gây “cơn sốt”, hay người đổ xô vào mua nhà dự án cao ốc chung cư cao cấp để bán lại làm cho giá tăng lên gây “cơn sốt” 3 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM HIỆN NAY 1/NHẬN ĐỊNH CHUNG Khi Nhà nước có chủ trương khuyến khích doanh nghiệp tư nhân xây dựng chung cư cho thuê công ty xây dựng, công ty địa ốc lẫn nước “nhảy” vào làm sôi động thêm thị trường bất động sản vốn không bình yên TP.HCM Ngày có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường “béo bở” Bước vào quý 2/2007, thị trường bất động sản thành phố có nhiều biến động Nhà, đất quận nội thành bắt đầu chững lại, quận ngoại thành Q2, Q9, Q7… lượng giao dịch ổn định có chiều hướng tăng lên Đến tháng cuối năm, lượng người hỏi mua đất, mua nhà lại tăng thêm Vì giá nhà đất nội thành đắt, nhu cầu nhà lớn, nên buộc người dân phải tỉm đến đất ngoại thành Thêm vào đó, vào dịp cuối năm này, có nhiều dự án Q2, Q9… khởi công xây dựng làm cho thị trường quận vùng ven “nóng” lên *Một số dự án cao ốc quận ngoại thành + Cao ốc SKY GARDEN III - Là dự án hộ thứ 31 Phú Mỹ Hưng triển khai nhằm hoàn thành kế hoạch xây dựng thêm 1triệu m2 nhà đến năm 2010 Dự kiến công trình triển khai xây dựng vào quý 1/2008, hoàn công vào quý 2/2010 giao nhà vào quý 3/2010 - Đây khu hộ lớn với 1.715 hộ khu nhà cao từ 12 đến 20 tầng, nằm “Chương trình nhà cho người” Sky Garden III thiết kế với diện tích hộ đa dạng, đáp ứng nhu cầu đối tượng khách hàng có thu nhập ổn định cán bộ, công nhân viên chức, chuyên viên, chuyên gia… (16/10/2007 http://www.pindex.vn) + Cao ốc WONDER TOWN - Nằm khu đô thị Thủ Thiêm với vị trí đắc địa, từ cao ốc dễ dàng đến cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, siêu thị Metro An Phú, trường học quốc tế với bán kính 24km - Cao ốc gồm khu nhà cao 15 tầng với 136 hộ, diện tích khuôn viên gần 7.000m2 Bên có tiện ích công cộng trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên, bãi giữ xe… - Giá bán hộ dự kiến khoảng 17 triệu/m Hiện dự án hoàn chỉnh sở hạ tầng, dự kiến công bố bán quý 1/2008 (19/11/2007 http://www.pindex.vn) + Cao ốc PRECHE - Tọa lạc phường Thảo Điền-Q2, cử ngõ phía Đông thành phố, kế bên Xa lộ Hà Nội bao quanh cao ốc, khu dân cư đại Cantavil, The Estella, khu biệt thự Riviera… Ngoài Preche gần trường Quốc tế Sài Gòn, Metro An Phú, trung tâm TDTT Rạch Chiếc… - Trong khuôn viên rộng 1,16ha cao ốc Preche gồm khu nhà cao 30 tầng tầng hầm giữ xe Tầng hồ bơi, sân tennis, CLB thể thao; tầng 2&3 khu thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê tiện ích công cộng khác Từ tầng 4-29 324 hộ loại A B riêng tầng 30 có hộ Penthouse có diện tích lớn thiết kế biệt thự - Dự án Preche có tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, khai trương nhà mẫu khởi công xây dựng vào 20/11/2007 dự kiến cao ốc xây dựng 2,5 năm (20/11/2007 http://www.pindex.vn) + Cao ốc EDEN - Cao ốc Eden có địa số 82 Hà Huy Giápphường Thạnh Lộc-Q12 TP.HCM, ngã tư đường Nguyễn Oanh đại lộ Xuyên Á Từ khu hộ 2km để tới khu siêu thị Metro Hiệp Phú, khu phần mềm Quang Trung, trường học, bệnh viện tuyến tàu điện ngầm tương lai - Cao ốc Eden có diện tích khu đất 6.700m 2, gồm khu nhà liền kề cao 18 tầng tầng hầm - Tháng 11/2007, Eden khởi công xây dựng công bố giá bán Thời gian hoàn thành dự kiến tháng 9/2009.(21/09/07 http://www.pindex.vn) Trên số dự án thực địa bàn TP.HCM Từ dự án này, ta nhận thấy doanh nghiệp tư nhân “nhảy” vào thị trường bất động sản mang lại lợi ích cho thị trường nói riêng cho kinh tế nước ta nói chung 1.1 Mặt tích cực: - Thành phần kinh tế tư nhân, mà đại diện doanh nghiệp tư nhân kinh doanh lĩnh vực bất động sản, góp phần khắc phục tình trạng thất nghiệp, làm gia tăng thu nhập cho xã hội - Tạo động lực kinh tế môi trường cạnh tranh nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển Trong điều kiện hội nhập với kinh tế giới, để cạnh tranh với công ty kinh doanh bất động sản nước ngoài, doanh nghiệp nước phải biết phát huy tiềm lực sẵn có, đồng thời phải đặt vấn đề chất lượng công trình lên hàng đầu để tồn lâu dài thị trường vốn “nóng lạnh thất thường” - Mở rộng quan hệ làm hợp tác với nước khác, góp phần thu hút nguồn vốn nước ngoài, làm giàu cho xã hội Theo thống kê Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến hết tháng 11/2007, tổng vốn đầu tư nước vượt 15 tỷ USD Gần 5,7 tỷ USD đổ vào dịch vụ, vốn đầu tư cho xây dựng hộ, văn phòng cho thuê chiếm cao nhất, khoảng 2,5 tỷ UDS Tỷ trọng ngành dịch vụ tăng đột biến, chiếm đến 33% số dự án 42% số vốn đầu tư Đầu tư vượt số dự kiến năm tỷ USD, đạt mức kỷ lục từ trước đến nay, có gần 1.300 dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 13,4 tỷ USD; 314 dự án tăng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD (http://www.horea.org.vn) - Đã bước thay đổi mặt TP.HCM, nước; góp phần làm giảm “khoảng cách” nội thành ngoại thành Trước đây, qua khỏi cầu Sài Gòn hướng Thủ Đức ta lại thấy không gian hoàn toàn khác, vùng quê không nghĩ thuộc địa phận Tp.HCM Hai bên đường đồng trống, nhà cửa thưa thớt, đường lồi lõm không phẳng Cầu Sài Gòn ranh giới ngăn cách thành phố nhộn nhịp nông thôn yên tĩnh Nhưng sau vài năm quy hoạch, “vùng nông thôn” hoàn toàn thay đổi Hai bên đường nhà cửa mọc lên đông dần, đường lồi lõm đường cao tốc, nhà đầu tư đua rót vốn vào dự án xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp ngoại thành - Nhiều hộ chung cư, cao ốc cho thuê đáp ứng phần nhu cầu nhà ngày tăng người dân thành phố - Góp phần vào nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 1.2 Mặt hạn chế: - Tuy đóng góp nhiều cho kinh tế mục tiêu cuối doanh nghiệp tư nhân tìm kiếm lợi nhuận nên làm phát sinh nhiều vấn đề - Các dự án xây dựng nhiều làm cho môi trường bị ô nhiễm khói bụi từ công trường, nước thải đổ sông, ô nhiễm tiếng ồn… Đồng thời tốc độ “đô thị hóa” nông thôn nhanh làm môi trường sinh thái nông thôn bị ảnh hưởng Người dân muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp nên làm cho diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị suy giảm - Góp phần làm phân hóa giàu nghèo xã hội Bởi “cơn sốt” đất đai vừa qua thị trường bất động sản đem lại lợi nhuận cho người giàu công ty địa ốc, người nghèo khó có hội tìm nơi - Chính “chạy” theo lợi nhuận, làm phát sinh tình trạng thị trường bất động sản, “Đầu cơ” Mua thật nhiều đất nhà dự án với giá rẻ, sau lợi dụng giá đất lên bán lại với mức giá cao nhiều so với lúc mua nhằm thu lợi - Do lợi nhuận, doanh nghiệp tư nhân, công ty nước tập trung đầu tư vào dự án cao ốc, chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập trở lên mà quên người lao động bình thường, có mức thu nhập trung bình Mà họ lại phận đông đảo xã hội - Chất lượng công trình không đảm bảo, nhiều công trình vừa xây xong lún, nghiêng chí chưa xây xong sập Đó thi công, công trình bị “rút ruột” Kinh phí xây dựng 100% đến thi công 70%-80% hay có 50% Mà kinh phí giảm so với mức dự toán giảm bớt vật liệu xây dựng hay thay vật liệu loại tốt vật liệu khác giá thành rẻ Thí dụ rút bớt lượng sắt thép làm móng, lúc xây trộn cát nhiều xi măng… vô số cách khác mà đơn vị thi công, nhà thầu sử dụng để “rút ruột” công trình Và đương nhiên, khoảng 20%-30% 50% “chảy” vào túi “ông chủ”, nhà thầu hay vị có thẩm quyền góp phần đem dự án tới nhà thầu mong muốn có 2/ VẤN ĐỀ ĐẶT RA 2.1 Hiện tượng đầu sốt thị trường bất động sản - Hiện nay, thị trường đất đai chất giá Một bên giá đất đền bù cho người dân theo khung giá quy định, bên giá đất thị trường định Có chênh lệch giá - Với khung giá quy định đền bù cho người dân chuyển giao đất họ mua nhà để theo giá thị trường Vì nhiều nơi người dân không chấp nhận đền bù gây khó khăn cho việc giải phóng mặt để xây dựng dự án - Và tượng đầu cơ, lợi dụng chênh lệch giá để trục lợi, đương nhiên xảy Khi mức chênh lệch lớn giá thị trường ngày cao nhà đầu hưởng nhiều lợi, Nhà nước không đồng từ khoảng lợi Việt Nam quốc gia nghèo lại có tỷ lệ tăng giá bất động sản cao giới Điều nhiều nguyên nhân gây số đầu tích trữ - Trong sốt đất vừa qua, người hưởng lợi nhiều người đầu Ví dụ, dự án khu dân cư Him Lam (Q.7) có đất lên tới 31-32 triệu/m2, có sang tay 4-5 lần, giá gốc chủ đầu tư bán từ 10-12 triệu/m Khoản chênh lệch rơi vào túi người đầu cơ, họ chịu loại thuế khoản không ghi hợp đồng chuyển nhượng 10 - Người ta tranh mua hộ trị giá hàng ngàn đôla có lợi nhuận cao bán lại Nguồn cung hộ hạn chế, dự án phải 2-3 năm chí 10 năm để triển khai, nên vừa có dự án tung người ta tranh “giành chỗ” mua hộ - Chính nguồn cung không đủ nên số chủ đầu tư đầu cách bán hộ dự án thành đợt để tạo sốt nhằm tăng giá bán - Không dừng lại đó, xu hướng xuất đầu tư vào dự án cao ốc văn phòng cho thuê, lợi nhuận từ nguồn hấp dẫn Theo VietRees, TP.HCM giá thuê văn phòng đánh giá cao thứ 45 giới nguồn cung hạn chế mà nhu cầu lại lớn Và nhu cầu tiếp tục tăng năm 2008 có nhiều doanh nghiệp nước đăng ký kinh doanh - Trong thời điểm tại, thị trường bất động sản thành phố nóng giới đầu địa ốc “thổi giá” hộ cao cấp dự án The Vista (Q.2), Sky Garden III (Phú Mỹ Hưng) lên cao ngất ngưỡng - 10h sáng ngày 19/10/2007 dự án The Vista khai trương nhà mẫu rao bán hộ, từ chập tối ngày 18/10/2007 có nhiều người xếp hàng trước khu hộ mẫu để có suất đặt cọc mua nhà thuộc dự án Và sau đặt cọc nhiều người đăng tin chuyển nhượng quyền mua hộ trang web chuyên kinh doanh địa ốc, với giá chuyển nhượng không 10.000 USD/suất đặt cọc 11 Sáng 18/10, buổi họp báo công bố việc đầu tư khu hộ The Vista, báo chí hỏi số lượng hộ bán ra, ông Chen Lian Pang- Giám đốc điểu hành CapitaLand Residential khu vực Đông Nam Á, nói bước đầu tung 50 căn, tiếp lại “đính chính” với số liệu: tháng bán 273 căn, ngày 17/10 bán thêm 120 ngày 19/10 bán thêm 140 Nhưng chiều 19/10, thông tin phát cho báo chí hai đợt trước bán 273 căn! Còn giá cả, ông Chen Lian Pang trả lới báo chí giá thấp 1.600 USD/m đến 2.200 USDm2 Tuy nhiên, thực tế giá bán hộ The Vista bất thường Chẳng hạn, giá bán vào đầu tháng 1.600 USD/m2 hộ 101m2, đến ngày Chen chúc xếp hàng chờ mua rao bán hộ The Vista nhaban.com 17/10 hộ diện tích giá bán tăng lên 1.800m2 Nhưng cao điểm ngày 19/10, giá bán tăng chóng mặt từ 2.600-3.100/m2 tùy vị trí từ lầu đến lầu 15 (00:36:00, 21/10/2007 http://www.thanhnien.com.vn) - Đây chiêu thức giới đầu , tạo “cơn sốt” ảo, “cầu ảo” nhằm “thổi giá” thị trường Đồng thời có hành động bất thường nhà đầu tư việc bán hộ làm giá tăng cao Do vấn đề đặt phải có biện pháp để ngăn chặn tình trạng - Cơn sốt dự án The Vista chưa kịp dịu bớt thị trường lại tiếp tục nóng lên với dự án Sky Garden III công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng 8h sáng ngày 24/10 có 1.000 người tập trung giành làm thủ tục chuyển tiền Indovina Bank (39 Hàm Nghi, Q1) để mua hộ khu 12 Sky Garden III Trước đó, hầu hết người đến làm thủ tục mở tài khoản nộp tiền vào tài khoản từ ngày 22-23/10 Những muốn mua hộ phải mở tài khoản Indovina Bank nộp vào tài khoản 200 triệu đồng gọi “tiền thành ý” Tiếp đó, từ 24/10-31/10 khách đến Indovina Bank để làm thủ tục chuyển tiền đến 4/11, số người làm thủ tục chuyển tiền, 1.000 khách hàng mời đến Dinh Thống Nhất để tham gia bốc thăm đợt chọn hộ Đợt này, Phú Mỹ Hưng bán 300 căntrong tổng số 1.600 hộ Sky Garden III với giá thấp 23 triệu/m (00:18:26, 25/10/2007 http://www.thanhnien.com.vn) - Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản, dự án muốn chuyển nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, nhiều năm nay, sực thiếu công khai, minh bạch thị trường bất động sản trở thành “thói quen” Đứng chủ đầu tư người có nhu cầu thật Tìm mua nhà đất sàn giao dịch bất động sản (ảnh: D.Đ.M) nhiều nhà đầu “cò” đất - Nếu Nhà nước biện pháp nhằm làm ổn định thị trường bất động sản chắn giá bất động sản tiếp tục tăng, gây sốt vào năm 2008 2.2 Nhà cho người có thu nhập thấp: - Căn hộ cao cấp sốt cung không đủ cầu, nhà cho người có thu nhập thấp cung không đủ cầu lại không gây sốt 13 đất Đâu khác biệt? Phải công ty kinh doanh địa ốc tập trung vào dự án hộ cao cấp dành cho người có thu nhập cao lợi nhuận cao - Những người có thu nhập trung bình muốn tìm nhà chung cư bình thường khó, có chung cư bị nghiêng sập có mức giá 350 triệu Có nhà mơ ước nhiều người lao động nghèo Việt Nam - Còn ngân hàng tung dịch vụ cho vay để mua nhà với thời hạn 20-30 năm làm cho nhiều người hy vọng Nhưng họ sớm thất vọng biết không ngân hàng chấp nhận trả gốc lẫn lãi triệu/tháng - Như vậy, sốt bất động sản đem lại lợi nhuận cho công ty địa ốc, nhà đầu cơ, người lao động ước mơ có nhà đàng hoàng lại xa vời Tháng 4/2003, UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị số 07 chủ trương xây nhà chung cư cho người thu nhập thấp Chỉ thị nhen nhóm bao hy vọng cho dân nghèo Nhưng năm trôi qua, nhà mơ ước họ phần lớn nằm giấy Theo Sở xây dựng TP.HCM, đến năm 2010, thành phố xây 70.000 hộ chung cư 18.000 phòng cho người thu nhập thấp thuê mua trả góp, hàng năm thành phố phải xây dựng 8.600 Tổng vốn đầu tư cho 14 chương trình 15.000 tỷ đồng Nhưng đến nay, dù có 100 dự án đăng ký hầu hết nằm giấy (http://www.doanhnghiep24g.com.vn) - Theo ý kiến vị có thẩm quyền dự án bị chậm trễ “nguyên nhân không chủ động nguồn vốn đất” Trong việc xin đất làm dự án hộ cao cấp dễ dàng lời giải thích thật không hợp lý - Thị trường nhà dành cho người thu nhập thấp thị trường rộng lớn nhiều người không xem “thị trường” mà xem “chương trình” Chính xem chương trình nên triển khai thực thủ tục rườm rà, thi công chậm chạp Chẳng hạn muốn triển khai dự án phải xem ngân sách từ đâu, toán nào… mà phần lớn doanh nghiệp không đủ thời gian kiên nhẫn để theo đuổi - Thêm lý nhà đầu tư lẫn nước nhằm vào thị trường mang tính thương mại, dành cho đối tượng có thu nhập cao Họ có xu hướng đầu tư vào bất động sản cao cấp, số lượng dự án lợi Các doanh nghiệp đô xô vào nhuận nhiều thay đầu tư vào dự án dự án nhà cao cấp mà bỏ quên thị trường hộ cho người thu nhập dành cho người thu nhập thấp, dự án thấp Ảnh: Hoàng Hà nhiều lợi nhuận thấp - Do muốn giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp, Nhà nước phải có sách để thu hút nhà đầu tư, công ty đầu tư vào thị trường bỏ ngõ 15 CHƯƠNG GIẢI PHÁP 1/ VẤN ĐỀ ĐẦU CƠ VÀ CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - Phải thay đổi giá khung quy định đền bù cho người dân cho tương ứng với giá thị trường để thị trường bất động sản không mức giá Như tránh phần đầu chênh lệch mức giá gây - Luật kinh doanh bất động sản ban hành phải đảm bảo việc thực theo luật Ngăn chặn xử lý nghiêm hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất mang tính chất đầu tích trữ - Cần quy định khoản lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà phải có hợp đồng rõ ràng phải đóng thuế cho nhà nước - Phải tăng thuế đánh vào đối tượng có nhiều nhà đất vượt mục đích sử dụng - Cần quản lý chặt dự án xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp để tránh tình trạng chưa xây dựng, chủ đầu tư rao bán gây sốt cho thị trường - Cải cách thủ tục hành lĩnh vực nhà đất, giảm thời gian làm dự án để tăng nguồn cung hộ cao cấp hộ cho người có thu nhập thấp, nhằm giải nguyên nhân sốt nhà đất “cung không đủ cầu” 16 - Cần mở rộng thêm nhiều sàn giao dịch bất động sản để người dân chen chúc, giành giật để mua nhà 2/ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP - Cần giải tốt vấn đề đền bù cho người dân chuyển giao đất Quan trọng vấn đề tái định cư cho người có nhà cửa bị giải tỏa, đền bù hay người chung cư cũ nát có nguy sập lúc Bởi chưa có nhà ổn định họ phải sống khu tạm cư thiếu thốn điều kiện sống hay sống tình trạng hồi hộp lo sợ nhà sập Một dự án nhà cho người thu nhập thấp Tp.HCM - Ảnh: VnEconomy - Giải pháp cho vấn đề tháo dỡ, xây dựng lại chung cư cũ nát, hư hại, xây thêm nhiều chung cư để đáp ứng nhu cầu người dân Nhà nước cần có chế nhằm thu hút nhà đầu tư như: xây dựng lại chung cư cũ khuyến khích tăng số tầng, hộ dư bán cho thuê; bị hạn chế số tầng nhà đẩu tư có quyền thương lượng để chuyển chủ hộ cũ sang chung cư khác, 17 họ muốn trở lại nơi cũ phải định giá đền bù sau mua lại hộ chung cư theo giá thỏa thuận Giải pháp tốt chưa khả thi chắn quay lại vấn đề cũ đền bù không thỏa đáng - Có giải pháp khác tối ưu hơn, mô hình “Hợp tác xã nhà cho người thu nhập thấp” Liên minh hợp tác xã TP.HCM Ngày 18/10, Liên minh Hợp tác xã TP.HCM tổ chức họp báo “Chương trình tiết kiệm nhà ở” nhằm triển khai mô hình “HTX nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM” Đây chương trình thí điểm TP.HCM Hà Nội từ tháng 9/2004 thông qua “Dự án HTX nhà Việt Nam” tư vấn hỗ trợ kỹ thuật từ Trung tâm Dự án KFPC Thụy Điển Theo chương trình, sở kêu gọi giúp sức toàn xã hội, trước hết người nắm giữ quỹ đất nhàn rỗi, Liên minh HTX xây dựng khu nhà cho người thu nhập thấp với khoảng 400500 hộ, nghiên cứu áp dụng dịch vụ phù hợp với giá hợp lý Hai chung cư khởi công vào đầu năm 2008 phường Thạnh Lộc (Q.12) phường Trường Thọ (Q.Thủ Đức) từ nguồn quỹ đất ngưới dân vốn vay ngân hàng quỹ Những người tham gia chương trình mua hộ dựa số điểm mà họ tích lũy thông qua tiết kiệm ngân hàng Cụ thể sau, tháng người tham gia phải tiết kiệm tối thiểu 100.000 đồng = điểm, tối đa điểm, năm phải đạt tối đa 36 điểm (3,6 triệu đồng) Khi Liên minh HTX khởi công hai dự án đầu tiên, người tham gia phải đặt cọc tối thiểu 30% giá trị hộ (qua ngân hàng Sacombank, có lãi suất) ngân hàng 18 cho vay 70% lại để mua hộ Sau mua nhà số tiền quỹ tiết kiệm trở (http://www.horea.org.vn) - Đây giải pháp hay cho vấn đề nhà cho người thu nhập thấp, mong không dự án “tuyệt vời giấy” - Trong nhiều doanh nghiệp không trọng đến thị trường dành cho người thu nhập thấp công ty nước xây dựng dự án nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM Ngày 9/4, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định (chủ đầu tư) khởi công xây dựng 860 hộ dành cho người thu nhập thấp, nhà xã hội phường Thới An, Q.12, TP.HCM 860 hộ xây dựng thành lô (một lô cao tầng, hai lô lại lô cao 15 tầng) nằm khu đất 15ha dự án xây dựng khu dân cư Thới An-Sài Gòn-Gia Định, hộ rộng 48-72m2 Dự kiến cuối năm nay, 54 hộ lô tầng đưa va sử dụng Hai lô lại hoàn thành vào năm 2009 (10/04/07 http://www.vtc.vn) - Ngoài giải pháp khác không phần tiện lợi Nhà di động Nhà di động có hình dáng giống xe tải, bên có đầy đủ tiện nghi cho gia đình nhỏ Nhà di động có độ bền cao, dễ sử dụng, dễ di chuyển Kích thước 10m2, trọng lượng khoảng 1,5 tấn, giá bán 80-90 triệu đồng/căn Có thể tương lai loại hình nhà thấ phổ biến 19 KẾT LUẬN  Cùng với phát triển kinh tế Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng, thị trường bất động sản TP.HCM có bước chuyển biến Và nói thành phần kinh tế tư nhân có vai trò quan trọng thay đổi Nếu trước đây, đất đai không định giá (theo chế cũ, cấp phát miễn phí) đất đai định giá theo nghĩa “tấc đất tấc vàng” Do dân số tăng nhanh, đời sống người dân cải thiện làm nhu cầu đất đai nhà cửa ngày tăng đẩy giá đất lên mức cao chót vót Giá đất cao cộng thêm sách quản lý đất đai Nhà nước ta chưa chặt chẽ dễ tạo kẻ hở để nhà đầu trục lợi Cũng nhu cầu tăng mà nguồn cung không đủ nên gây sốt đất, cao ốc, hộ chung cư thị trường bất động sản thánh phố năm trở lại Những sốt bất động sản kiếm lời cho người giàu, công ty kinh doanh địa ốc, nhà đầu người dân có mức thu nhập thấp lại bị đẩy xa khỏi mơ ước có nhà Trong năm gần nhà đầu tư quan tâm đến thị trường dành cho người có thu nhập cao lợi nhuận cao Còn thị trường dành cho người thu 20 nhập thấp bị bỏ ngõ, có dự án suốt năm trời nằm giấy, có thực tiến độ thi công chậm, chất lượng công trình Nhà nước cần phải có sách nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, sửa đổi lại Luật kinh doanh bất động sản để hạn chế bớt nóng sốt thị trường bất động sản thời gian tới Phải cải cách hành chánh lĩnh vực bất động sản để tránh rườm rà, rút ngắn thời gian thực dự án để đảm bảo nguồn cung cho thị trường Đồng thời phải giải tốt vấn đề nhà cho người thu nhập thấp phận đông đảo xã hội 21 DANH MỤC NHỮNG TRANG WEB THAM KHẢO  - Báo Người Lao Động http://www.nld.com.vn - Báo Thanh Niên http://www.thanhnien.com.vn - VTC News http://www.vtv.vn - Bất động sản Việt Nam http://www.pindex.com - Hiệp hội bất động sản TP.HCM http://www.horea.org.vn [...]... vào thị trường còn bỏ ngõ này 15 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP 1/ VẤN ĐỀ ĐẦU CƠ VÀ CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - Phải thay đổi giá khung quy định trong đền bù cho người dân sao cho tương ứng với giá thị trường để thị trường bất động sản không còn 2 mức giá Như vậy sẽ tránh được phần nào sự đầu cơ do chênh lệch 2 mức giá gây ra - Luật kinh doanh bất động sản đã ban hành thì phải đảm bảo việc thực hiện. .. hoặc có thực hiện thì tiến độ thi công chậm, chất lượng công trình kém Nhà nước cần phải có những chính sách nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, sửa đổi lại Luật kinh doanh bất động sản để hạn chế bớt sự nóng sốt của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới Phải cải cách hành chánh trong lĩnh vực bất động sản để tránh rườm rà, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án để đảm bảo nguồn cung cho thị trường. .. http://www.thanhnien.com.vn) - Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, các dự án muốn chuyển nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, nhiều năm nay, sực thiếu công khai, minh bạch của thị trường bất động sản đã trở thành “thói quen” Đứng giữa chủ đầu tư và người có nhu cầu thật Tìm mua nhà đất tại một sàn giao dịch bất sự động sản (ảnh: D.Đ.M) vẫn còn rất nhiều nhà đầu cơ và... chung cư trên thị trường bất động sản thánh phố trong những năm trở lại đây Những cơn sốt bất động sản như vậy chỉ kiếm lời cho người giàu, các công ty kinh doanh địa ốc, các nhà đầu cơ còn người dân có mức thu nhập thấp thì lại càng bị đẩy xa khỏi mơ ước có một căn nhà Trong những năm gần đây các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến thị trường dành cho người có thu nhập cao vì lợi nhuận cao Còn thị trường dành... nhu cầu thật Tìm mua nhà đất tại một sàn giao dịch bất sự động sản (ảnh: D.Đ.M) vẫn còn rất nhiều nhà đầu cơ và “cò” đất - Nếu Nhà nước không có những biện pháp nhằm làm ổn định thị trường bất động sản thì chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, gây ra những cơn sốt vào năm 2008 2.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp: - Căn hộ cao cấp thì sốt do cung không đủ cầu, còn nhà ở cho người có thu nhập thấp... và TP.HCM nói riêng, thị trường bất động sản ở TP.HCM cũng có những bước chuyển biến mới Và có thể nói rằng thành phần kinh tế tư nhân có vai trò rất quan trọng trong những thay đổi đó Nếu như trước đây, đất đai là không được định giá (theo cơ chế cũ, được cấp và phát miễn phí) thì bây giờ đất đai được định giá theo đúng nghĩa “tấc đất tấc vàng” Do dân số tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện... thu nhập thấp vì đây là bộ phận đông đảo nhất của xã hội 21 DANH MỤC NHỮNG TRANG WEB THAM KHẢO  - Báo Người Lao Động http://www.nld.com.vn - Báo Thanh Niên http://www.thanhnien.com.vn - VTC News http://www.vtv.vn - Bất động sản Việt Nam http://www.pindex.com - Hiệp hội bất động sản TP.HCM http://www.horea.org.vn ... lý do nữa là cả các nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước đều chỉ nhằm vào thị trường mang tính thương mại, dành cho các đối tượng có thu nhập cao Họ có xu hướng đầu tư vào bất động sản cao cấp, tuy số lượng dự án ít nhưng lợi Các doanh nghiệp chỉ đô xô vào các nhuận nhiều thay vì đầu tư vào các dự án dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường căn hộ cho người thu nhập dành cho người thu nhập thấp, tuy dự... là chiêu thức của giới đầu cơ , tạo ra những “cơn sốt” ảo, “cầu ảo” nhằm “thổi giá” trên thị trường Đồng thời cũng có hành động bất thường của nhà đầu tư trong việc bán căn hộ làm giá tăng cao Do đó vấn đề đặt ra là phải có biện pháp để ngăn chặn tình trạng này - Cơn sốt ở dự án The Vista chưa kịp dịu bớt thì thị trường lại tiếp tục nóng lên với dự án Sky Garden III của công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng... hộ cao cấp khá dễ dàng thì lời giải thích trên thật không hợp lý - Thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp là một thị trường rộng lớn nhưng nhiều người không xem đây là một thị trường mà chỉ xem là một “chương trình” Chính vì xem là chương trình nên khi triển khai thực hiện thì thủ tục rườm rà, thi công chậm chạp Chẳng hạn như muốn triển khai một dự án phải xem ngân sách từ đâu, quyết toán như ... đầu tích trữ - Trong sốt đất vừa qua, người hưởng lợi nhiều người đầu Ví dụ, dự án khu dân cư Him Lam (Q.7) có đất lên tới 31-32 triệu/m2, có sang tay 4-5 lần, giá gốc chủ đầu tư bán từ 10-12 triệu/m