ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO Đề tài: ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO Đề tài: ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giang viên hướng dẫn : TS Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO Đề tài: ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giang viên hướng dẫn : TS Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2015 ii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố ( Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) 48 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí 03 đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) Minh Cầu (II3) 50 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường đường Phủ Liễn theo đặc điểm đất 52 Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 53 iii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Cơ cấu tỷ trọng ngành phường Hoàng Văn Thụ 31 Bảng 4.2: Diện tích, cấu loại đất phường năm 2013 35 Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí Nhóm I 40 Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí Nhóm II 43 Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí Nhóm III 46 Bảng 4.6: Thông tin điều tra đất 51 iv MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Nhân tố thông thường 2.2.2 Nhân tố khu vực 11 2.2.3 Nhân tố cá biệt 12 2.3 Phương pháp xác định giá đất 12 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 2.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 2.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 18 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 19 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 20 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 20 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 20 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 21 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 21 2.5.1 Quản lý giá đất Việt Nam 21 2.5.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 24 2.6 Một số nghiên cứu giá đất công tác định giá 25 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 v 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất 26 3.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.3 Giá đất địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 27 3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29 3.3.5 Phương pháp đồ 29 3.3.6 Phương pháp chuyên gia 29 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 4.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàn Văn Thụ 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Phường Hoàng văn Thụ 30 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 34 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 35 4.3 Giá đất địa bàn phường Hoàng Văn thụ năm 2014 36 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2014 36 4.3.2 Giá đất thực tế số tuyến đường phường Hoàng Văn Thụ 39 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 47 vi 4.4.1 Yếu tố vị trí 47 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 49 4.4.3 Đặc điểm đất 50 4.4.4 Khả sinh lợi 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 5.1 Kết luận 56 5.2 Đề nghị 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 i LỜI CẢM ƠN Được đồng ý Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên thầy giáo hướng dẫn khoa học TS Dư Ngọc Thành, tiến hành thực đề tài: “ Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2014’’ Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp, nhận hướng dẫn tận tình thầy giáo TS Dư Ngọc Thành Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Dư Ngọc Thành thầy giáo hướng dẫn khoa học toàn thể thầy cô, cán khoa Quản lý Tài Nguyên , trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn cán phường Hoàng Văn Thụ người thân gia đình động viên khuyến khích giúp đỡ suốt trình học tập hoàn thành đề tài Trong trình thực đề tài, có cố gắng thời gian lực hạn chế nên đề tài tránh khỏi thiết sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp quý thầy cô bạn đồng nghiệp để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Trong nghiệp đổi đất nước nay, công tác quản lý Nhà nước đất đai có vai trò quan trọng Thành phố Thái Nguyên nói chung phường Hoàng Văn Thụ nói riêng có chuyển biến mạnh mẽ mặt, kèm với phát triển kinh tế - xã hội tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước đất đai công tác định giá đất đất đai cần phải định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề cấp thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: ”Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Phường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên năm 2014” 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng giá đất xác định số yếu tố tác động đến giá đất địa bàn đánh giá 1.2.2 Mục tiêu - Đánh giá trạng biến động giá đất khu vực đặc trưng phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Xác định phân tích số yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất giá đất 60 Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường Bất động sản: Diễn biến giải pháp Hội đồng Lý luận Trung ương (2005), Giáo trình Kinh tế học Chính trị Mác - Lênin NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật 10 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp 11 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường 12 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 13 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 14 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp 1992 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 15 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 16 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 17 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 Uỷ ban nhân dân phường Hoàng Văn Thụ (2012), Báo cáo công tác quản lý đất đai năm 2012 61 20 Uỷ ban nhân dân phường Hoàng Văn Thụ (2012), Báo cáo kinh tế năm 2012 21 Uỷ ban nhân dân phường Hoàng Văn Thụ (2012), Báo cáo thống kê đất đai năm 2012 22 Uỷ ban nhân dân phường Hoàng Văn Thụ (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2020 23 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 24 Nguyễn Thị Yến (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 25 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Công nghệ, Đại học Thái Nguyên 98(10): 69 - 74 PHỤ LỤC Phụ lục 01: Bảng giá đất đoạn đường nằm địa bàn phường Hoàng Văn Thụ ( Trích từ Phụ lục 01 kèm theo Quyết định số 57/2014/QĐ- UBND) I Giá đất đô thị, giá đất nông thôn bám trục giao thông chính, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp, đầu mối giao thông Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT TRỤC GIAO THÔNG, KHU DÂN CƯ GIÁ ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ II (Từ Đảo tròn trung tâm đến đường sắt Hà Thái) Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu 30.000 đường Chu Văn An Từ ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu đường Chu Văn An 27.000 đến đảo tròn Đồng Quang Trục phụ Ngõ số 2: Rẽ theo Khách sạn Thái Nguyên gặp đường Phủ 9.000 Liễn (cạnh Viettel Thái Nguyên) Rẽ ngõ số 60: Rẽ cạnh Nhà trẻ 19/5 gặp ngõ số cạnh 8.500 Viettel Thái Nguyên Ngõ số 62: Rẽ cạnh UBND phường Hoàng Văn Thụ (cũ) gặp 9.000 đường Phủ Liễn Các đường KDC Phủ Liễn II thuộc tổ 22, phường 7.500 Hoàng Văn Thụ ĐƯỜNG LƯƠNG NGỌC QUYẾN IV (Từ ngã ba Mỏ Bạch đến ngã Bắc Nam đường Bắc Nam) Ngã ba Mỏ Bạch đến ngõ số 185 rẽ Sở Giáo dục Đào tạo 18.000 Từ ngõ số 185 rẽ Sở Giáo dục Đào tạo đến giáp đất Bến 15.000 xe khách Thái Nguyên Từ đất Bến xe khách Thái Nguyên đến ngã rẽ phố Trần 20.000 Đăng Ninh Từ ngã rẽ phố Trần Đăng Ninh đến đường Phan Đình Phùng 17.000 5 11 11.1 11.1.1 11.1.2 11.2 14 16 XIII Từ đường Phan Đình Phùng đến gặp đường Bắc Nam (ngã Bắc Nam) Trục phụ Ngõ số 53: Rẽ vào KDC Xây lắp nội thương cũ đến hết đất thư viện Đại học Sư phạm Thái Nguyên Ngõ số 105: Từ trục gặp trục qua cổng Trung tâm giáo dục thường xuyên tỉnh Thái Nguyên Ngõ số 185: Rẽ vào Sở Giáo dục Đào tạo đến cổng Trung tâm Giáo dục thường xuyên Ngõ số 231: Qua Ngân hàng Đầu tư Phát triển (cũ) gặp đường Trung tâm Giáo dục thường xuyên Trục đường nối ngõ số: 105; 185; 231 qua cổng Trung tâm Giáo dục thường xuyên tỉnh Thái Nguyên Ngõ số 220: Rẽ vào KDC Ngân hàng tỉnh cũ, vào 100m Ngõ số 297: Rẽ cạnh Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy Cứu nạn cứu hộ Ngõ số 309: Rẽ qua Sở Nông nghiệp Phát triển Nông thôn gặp đường Chu Văn An TRục vào 150m Qua 150m đến 250m,có mặt đường bê tông rộng >2m Ngõ rẽ vào KDC Lâm sản gặp ngõ 274 Từ cổng Sở Nông nghiệp Phát triển Nông thôn rẽ trái đến gặp đường Chu Văn An Ngõ số 357 đến gặp đường Chu Văn An (đối diện Bến xe khách Thái Nguyên) Từ đường Lương Ngọc Quyến rẽ Trường THPT Lương Ngọc Quyến gặp đường Hoàng Văn Thụ (Cạnh Công an phường Hoàng Văn Thụ) ĐƯỜNG BẮC KẠN (Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ bạch) Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần 14.000 4.000 7.500 7.500 7.000 6.000 4.000 3.000 5.500 4.000 4.000 3.000 3.000 15.000 16.000 14.000 Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội – Giá sản xuất biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất nên tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Dựa kết công trình nghiên cứu lý thuyết giá đất với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất: 12 13 13.1 13.2 XIV 1 1.1 1.2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 5.1 5.2 Ngõ số 1: Rẽ khu tập thể Sở Xây dựng (theo hàng rào Công ty CP Vận tải số 10 ) gặp đường goòng cũ Ngõ số 997: Rẽ KDC Chi nhánh Điện thành phố Từ đường Bắc Kạn vào 100m Qua 100m vào hết KDC quy hoạch có đường rộng ≥ 3,5m ĐƯỜNG PHỦ LIỄN (Từ Đảo tròn Trung tâm đến Hợp tác xã Bắc Hà) Toàn tuyến Trục phụ Ngõ số 54B: (Ngã tư rẽ nhà hàng Cây xanh) Từ đường Phủ Liễn vào 100m Qua 100m đến 250m có đường rộng ≥3,5m Ngõ số 54A: Đi qua Trường THCS Nguyễn Du đến Nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ Từ đường Phủ Liễn đến hết đất Trường THCS Nguyễn Du Từ giáp đất Trường THCS Nguyễn Du đến Nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ Các ngách rẽ ngõ số 54A Ngách rẽ vào KDC Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên vào 100m Ngách rẽ theo hàng rào Trung tâm Giáo dục thường xuyên thành phố Thái Nguyên vào 200m Ngách rẽ theo hàng rào Trường THCS Nguyễn Du vào 300m Ngách rẽ vào Đài Truyền hình tỉnh Thái Nguyên, vào 100m Ngõ rẽ KDC Phủ Liễn gặp đường ngõ 60, đường Hoàng Văn Thụ Ngõ số 100: Rẽ gặp đường ngõ số 54A Ngã ba HTX Bắc Hà - Gặp đường quy hoạch KDC Mỏ Bạch (Trung tâm Giáo dục thường xuyên tỉnh Thái Nguyên) Ngã ba cạnh HTX Bắc Hà đến hết đất Trường Tiểu học Đội Cấn Từ hết đất Trường Tiểu học Đội Cấn đến ngã ba vào nhà văn 4.000 4.500 3.500 12.000 4.000 3.000 4.000 3.000 2.500 2.500 2.500 2.500 6.500 2.500 4.000 3.500 hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ Từ ngã ba vào nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ 5.3 đến gặp đường quy hoạch KDC Mỏ Bạch (Trung tâm Giáo dục thường xuyên) Các đường quy hoạch KDC số phường Hoàng Văn 5.4 Thụ xong sở hạ tầng 5.4.1 Đường quy hoạch rộng ≥14,5m 5.4.2 Đường quy hoạch rộng 300m Khoảng cách đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần công trình công cộng điển hình:………………… - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:…… + Nước:……… + An ninh trật tự:……… + Điện thoại/Internet:…………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến đổi P Đường cầu P0 Đường cung E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Theo Hình 2.1, đường cung cầu đất đai cắt điểm E điểm cân Khi nhân tố khác thay đổi, dẫn đến chuyển dịch đường cung đường cầu, điểm cân thay đổi theo Chẳng hạn, lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân dịch chuyển từ E sang E’, cung không đổi giá giảm xuống từ P0 xuống P1 (Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng, 2013) Phục lục 03: Bảng tổng hợp thông tin điều tra Mẫu VT1I1A VT1I1B VT1I1C VT2I1A VT2I1B VT2I1C VT3I1A VT3I1B VT3I1C VT4I1A VT4I1B VT4I1C VT1I2A VT1I2B VT1I2C VT1I2D VT1I2E Diện tích 72 72 72 80 68 72 72 88,6 45 145 95 100 113 80 77,4 90 70 Hình thể Khác CN CN CN CN CN CN CN Thang Khác Khác Khác CN Thang ( đuôi chuột) CN CN CN Độ sâu 18 18 18 20 17 18 18 17 12,8 16 16 13 25 14,54 19 18 20 Mặt tiền 4 4 4 3,5 10 10 11 4,4 5,5 3,5 Gqđ (Triệu đồng/m²) 30 30 30 9 8,5 8,5 7,5 5,5 4,5 18 18 18 18 18 Gtt (Triệu đồng/m²) 90 90 80 30 25 15 15 12 10,5 10 8,5 60 55 50 45 50 VT2I2A VT2I2B VT2I2C VT2I2D VT2I2E VT3I2A VT3I2B VT3I2C VT3I2D VT3I2E VT4I2A VT4I2B VT4I2C VT4I2D VT4I2E VT1II1A VT1II1B VT1II1C VT2II1A VT2II1B VT2II1C 87 75,6 150 42,5 140 82 156 195 141 130 42,5 208,6 279 85 87,4 350 78 100 300 166 100 CN Thang ( đuôi chuột) CN Khác Khác CN CN CN CN CN CN Thang Khác CN Thang ( đuôi chuột) Thang ( nở hậu) CN Thang ( nở hậu) CN Khác CN 17 15 18,75 9,4 28 20,5 19,5 24,4 15,5 16,5 29,7 46,5 17 20 30 16,5 28,57 25 41,5 10 5 4,5 8 11 5,5 41 10 3,5 12 10 14 14 12,5 12 14 7,5 7,5 5,5 5,5 16 16 16 11 10 10 25 20 19 15 22 9,5 10 12,5 15 11 8,5 8,6 5,5 22 30 25 18 12 15 VT3II1A VT3II1B VT3II1C VT4II1A VT4II1B VT4II1C VT1II2A VT1II2B VT1II2C VT1II2D VT1II2E VT2II2A VT2II2B VT2II2C VT2II2D VT2II2E VT3II2A VT3II2B VT3II2C VT3II2D VT3II2E 150 140 150 128 200 137,5 88 52 88 99 172 89 92 50 56 70 115 100 CN 72 60 CN CN CN CN CN CN Thang ( đuôi chuột) CN CN CN CN Khác CN CN CN Thang CN CN Khác CN Khác 15 17,5 13 13 20 28 15 13 17 22 21,5 16 20 9,5 17 14,5 23 25 15 18 16 10 11,5 10 10 6,6 4,5 5,5 4,6 5,5 3,3 7,75 3,5 3,5 5,5 4,2 3,5 16 16 16 15,5 14 13,5 13,5 11 13,5 12 5,5 5,5 4,5 4,6 9,4 8,5 8,5 40 35 33 27 25 20 19 15,5 18 16,5 8,5 7,5 7,8 VT4II2A VT4II2B VT4II2C VT4II2D VT4II2E VT1II3A VT1II3B VT2II3A VT2II3B VT3II3A VT3II3B VT4II3A VT4II3B VT1III1A VT1III1B VT1III1C VT2III1A VT2III1B VT2III1C VT3III1A VT3III1B 55 77 125 62 112 48 130 45 43 67 67 65 67 93 74,5 106 49 52 37 65 120 CN CN CN CN Thang ( nở hậu) CN CN CN CN CN CN CN CN CN CN Khác Thang ( đuôi chuột) CN Tam giác CN Khác 16,5 14 15 17 9,3 14 18,5 11 11 17 17 17 17 25 15 9 13 13 13 3,35 5,5 4,75 3,43 4 4,7 4,7 4,4 3,9 12 52 11 8,2 3,8 4,5 5 14 13 6,5 6,5 4,5 3,5 3,5 12 12 12 4 7,5 6,5 28,8 27 15 14 11 10,5 30 22 20 11 10 12 8,5 Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường cố định không gian, đất đai di chuyển từ nơi sang nơi khác (Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng, 2013) Lượng cầu gia tăng không địa phương yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v Để phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, cần phải sử dụng công cụ tài giá để điều tiết quan hệ cung cầu việc điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu cung cầu xem hàm số giá Theo Luật Đất đai năm 2003, nước ta có hai loại giá đất xác định vào chế hình thành giá Nhà nước qui định giá thị trường bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, có trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá đất Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn [...]... định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 1.2.3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. .. Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở - Nghiên cứu giá đất ở trên 33 tổ dân phố trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định) - Địa bàn: Phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.2.1 Sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hoàng văn Thụ * Điều kiện tự nhiên:... Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên theo qui định của Nhà nước - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm: Đường Hoàng Văn Thụ, Đường Lương Ngọc Quyến, Đường Dương Tự Minh, Đường Bắc Kạn, Đường Minh Cầu, Đường Chu Văn An, Đường Phủ Liễn... quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành phân tích và thống kê số liệu - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất. .. đai - Tình hình sử dụng đất đai 3.2.3 Giá đất trên địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 * Giá đất quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ: - Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn - Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Thái Nguyên - Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất * Giá đất thực tế trên một số tuyến đường ở phường Hoàng Văn Thụ - Các tuyến được... văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên - Tác giả Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên, số 98, trang 69 - 74 - Tác giả Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai và định giá đất. .. thực tế 3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Yếu tố vị trí - Cơ sở hạ tầng - Đặc điểm của thửa đất - Khả năng sinh lợi - Yếu tố khác 28 3.3 Phương pháp nghiên cứu 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Chọn 07 tuyến đường, phố nằm trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ Các tuyến đường này được phân loại thành 03 nhóm đường, phố khác nhau như... sở khoa học hình thành giá đất 4 2.1.1 Khái niệm về giá đất 4 2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 9 2.2.1 Nhân tố thông thường 9 2.2.2 Nhân tố khu vực 11 2.2.3 Nhân tố cá biệt 12 2.3 Phương pháp xác định giá đất 12 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ... Nguyễn Văn Quân, 2005) Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Trong đó, nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm: tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất. .. tại của các tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và Đơn giá của thửa đất = các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các ... lý đất đai phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.3 Giá đất địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 27 3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn. .. cứu giá đất 33 tổ dân phố địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên (giá đất thị trường, giá đất Nhà nước qui định) - Địa bàn: Phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. .. tới giá đất khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Tìm hiểu công tác định giá đất khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Khái quát thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến giá