nhà nớc & pháp luật nớc Quan niệm bất động sản động sản luật dân số nớc ThS Phạm Công Lạc * 1.Trong luật dân sự, vật nói riêng tài sản nói chung đợc phân chia theo khác Cơ sở cách phân loại dựa vào khác nh tôn giáo, giá trị tài sản, chất tài sản (tự nhiên, x hội), chế độ pháp lí tài sản quan niệm vật, tài sản, ý nghĩa nh giá trị cá nhân, x hội thời điểm lịch sử không đồng với Trong viết muốn đề cập cách phân loại tài sản thành động sản bất động sản luật dân số nớc Từ thời La M cổ đại, quan niệm vật (tài sản) cách phân chia vật có nét đặc thù riêng mà không tồn Chẳng hạn, nô lệ đợc coi vật tơng ứng với quan niệm này, vật đợc chia thành công cụ biết nói (nô lệ), công cụ biết kêu (gia súc), công cụ câm (đồ vật) Do ảnh hởng tôn giáo, vật đợc phân chia thành vật thiêng liêng theo luật chúa trời vật theo luật ngời Theo quan niệm này, vật theo luật chúa trời vật phục vụ cho thợng đế mục đích thiêng liêng bao gồm nhà thờ, tờng thành, thánh thất không thuộc quyền sở hữu ai, ngời chiếm hữu, sử dụng Vật theo luật ngời vật thuộc sở hữu nhà nớc hay thuộc sở hữu t nhân nh đất đai, đồ vật thông dụng khác Ngoài ra, vật phân chia thành res mancipi res 36 - Tạp chí luật học nec mancipi Vật thuộc res mancipi vật chuyển giao quyền sở hữu cho ngời khác thực thông qua việc chuyển giao thông thờng mà tuân theo thủ tục đặc biệt Vật thuộc res nec mancipi vật mà chuyển giao quyền sở hữu cho ngời khác phải tuân theo nghi thức trọng thể trớc án, quan chấp (nô lệ, đất đai ) Cách phân loại vật (tài sản) đợc xem thống, quan trọng bắt nguồn từ cổ luật La M đợc ghi nhận BLDS nhiều nớc giới cách phân tài sản thành động sản bất động sản Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại nh quan điểm phân loại có khác nhau, dẫn đến tài sản đợc coi bất động sản, động sản khác Xuất phát từ điều kiện kinh tế, x hội thời cổ đại, đất đai đợc coi tài sản có giá trị sống nói chung sản xuất nông nghiệp nói riêng tính ổn định vị trí địa lí Cùng với đất đai, tài sản khác gắn với đất đai đ tạo thành t liệu sản xuất quan trọng x hội Bởi vậy, bất động sản đợc coi tài sản có giá trị di động thấp hèn (res mobilis, res vilits) Trong luật La M , bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất thứ đợc tạo * Giảng viên Khoa t pháp Trờng đại học luật Hà Nội nhà nớc & pháp luật nớc sức lao động ngời khác đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành nên l nh thổ (khoảng không, lòng đất) Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản đợc hình thành từ thời Principat (năm 27-TCN); việc dịch chuyển bất động sản đ có quy định riêng nhằm công khai hoá giao dịch liên quan đến bất động sản(1) Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản giá trị đặc biệt đất đai kinh tế nh vị trí tự nhiên Giá trị đặc biệt quan trọng bất động sản đợc xác định yếu tố sau: + Bất động sản trớc hết đất đai Nó phận quan trọng l nh thổ quốc gia, định đất đai phải quan quyền lực cao nhà nớc thực + Việc quy định chế độ đất đai liên quan đến quyền lợi quốc gia (phân bố dân c, tổ chức sản xuất, khai thác tài nguyên ) nên cần thiết phải có quy chế đặc biệt bất động sản nói chung, đất đai nói riêng Pháp luật nớc giới tiếp nhận cách phân loại tài sản có từ thời cổ đại nh đ nêu Tuy quan niệm chung động sản bất động sản có nét tơng đồng nhng hệ thống pháp luật khác nhau, vào thời điểm khác có đặc thù riêng biệt bất động sản động sản Điểm tơng đồng quan niệm bất động sản nớc, là: Đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất, đợc xác định vị trí địa lí mảnh đất đợc coi bất động sản tính chất tài sản - chất tự nhiên tài sản (Điều 517, 518 BLDS Pháp, Điều 86 BLDS Nhật Bản, Điều 130 BLDS Nga, Điều 94,96 BLDS Đức, Điều 449 BLDS Bắc Kì; Điều 364, 365 BLDS Sài Gòn 1972 ) Tuy nhiên, BLDS Nga ghi nhận cụ thể: mảnh đất đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lí đất đai nói chung phận l nh thổ, đối tợng giao lu dân mà đối tợng giao lu dân mảnh đất đợc xác định diện tích, kích thớc vị trí định Nếu đất đai luật dân đợc coi bất động sản tài sản gắn liền với đất đai đợc coi bất động sản lại có quan điểm khác biệt pháp luật nớc Điều 520 BLDS Pháp quy định: Mùa màng cha gặt, trái cha bứt khỏi bất động sản, đ bứt khỏi đợc coi động sản Tơng tự, quy định đợc thể khoản Điều 449 BLDS Bắc Kì Điều 364 BLDS Sài Gòn 1972 Nhng Điều 86 BLDS Nhật Bản lại quy định khái quát hơn: Những vật gắn liền với đất đai Điều trùng hợp giải thích dễ dàng BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn, BLDS Đức, BLDS Nhật Bản đợc soạn thảo dựa sở BLDS Pháp Điều 100 BLDS Thái Lan lại quy định: Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai BLDS Đức đa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Điều 86 BLDS Nhật Bản quy định giống BLDS Đức mà không đề cập động sản đợc coi bất động sản công dụng Tạp chí luật học - 37 nhà nớc & pháp luật nớc BLDS bang California (Hoa Kì) đa khái niệm tơng đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: 1- Đất đai, 2- Tất liên quan đến đất đai, 3-Những tài sản với đất đai thuộc đất đai, 4- Những tài sản khác pháp luật quy định Việc xác định rõ đợc coi bất động sản (theo quy định BLDS Pháp, BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn) tạo đợc cách hiểu dễ dàng, xác, bị giải thích sai lệch Còn quy định theo quy định BLDS Đức, BLDS Thái Lan cần phải có giải thích thức khái niệm gắn liền với đất đai đợc hiểu khác dẫn đến việc giải thích rộng với nghĩa thuật ngữ BLDS Pháp, BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn đa liệt kê tài sản đợc coi bất động sản mục đích sử dụng (Điều 521, 525, 526 BLDS Pháp; Điều 451, 452 BLDS Bắc Kì; Điều 367, 368, 369 BLDS Sài Gòn) Về chất tự nhiên, tài sản động sản nhng đợc chủ sở hữu tài sản đặt vào hay gắn với bất động sản để sử dụng vào việc khai thác bất động sản nh phận cấu thành bất động sản, vật phụ để phục vụ cho vật bất động sản ban đầu Tuy nhiên, nhận thấy quy định áp dụng đất nông nghiệp, nhà mà không đề cập loại tài sản khác liên quan đến đất đai nh nhà xởng, thiết bị máy móc, hầm mỏ , BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn đ đề cập đối tợng Khoản Điều 452 BLDS Bắc Kì quy định: Máy móc, đồ dùng xởng công nghệ nh cầu kéo dầu ép dầu, nồi máy, nồi cất rợu, thùng chứa rợu đợc coi bất động sản mục đích Điều 386 BLDS Sài Gòn quy định ống dẫn nớc, dẫn hơi, đờng dây 38 - Tạp chí luật học điện nhà hay sở bất động sản công dụng Điều giải thích dễ dàng BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn đợc ban hành sau BLDS Pháp 100 năm, điều kiện kinh tế, x hội đ có tiến đáng kể mà nhà làm luật đ nhận thức đợc phản ánh pháp luật Điều 453 BLDS Bắc Kì, Điều 526 BLDS Pháp, Điều 369 BLDS Sài Gòn quy định bất động sản đối tợng bất động sản liệt kê cụ thể quyền đợc gọi quyền bất động sản Tuy nhiên, việc liệt kê điều luật kể không đồng BLDS Pháp liệt kê quyền sở hữu, quyền hởng lợi, quyền dùng ở, quyền cho thuê dài hạn, quyền địa dịch, quyền cầm cố, quyền để đơng(2), quyền kiện đòi lại bất động sản; BLDS Sài Gòn liệt kê quyền sở hữu, dụng ích, quyền c ngụ hành dụng, quyền cho thuê trờng kì, quyền chấp, quyền để đơng, quyền địa dịch BLDS Cộng hòa liên bang Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm đặc biệt khác so với BLDS truyền thống Điều 130 Bộ luật quy định: Vật bất động bao gồm (tài sản bất động, bất động sản) khoảnh đất, lòng đất, công trình thuỷ lợi, liên quan đến đất, nghĩa đối tợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến vật mục đích sử dụng nó, bao gồm rừng, lâu năm, nhà công trình xây dựng khác - Bất động sản bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phơng tiện vũ trụ phải đăng kí nhà nớc - Các bất động sản khác pháp luật quy định Sự khác biệt quan niệm bất động sản pháp luật dân Liên bang Nga so với dân luật trớc nhà nớc & pháp luật nớc chỗ: - Một mặt, liệt kê số đối tợng tơng tự theo cách BLDS truyền thống Mặt khác, đa khái niệm chung bất động sản đối tợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng Nh vậy, tính bất động (ở vị trí định) đặc tính chung bất động sản Ngoài ra, theo tính chất tự nhiên, vật động sản không liên quan đến bất động sản nhng đợc coi bất động sản nh tàu biển, tàu sông, tàu bay, phơng tiện vũ trụ Hơn nữa, văn pháp luật khác quy định loại tài sản bất động sản Cần lu ý pháp luật dân Xô viết trớc không phân chia tài sản thành động sản bất động sản Với quan niệm cho việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản túy vào chất, đặc tính tự nhiên tài sản, không lột tả đợc chất x hội tài sản (chủ t điền địa, xí nghiệp giống nh chủ sở hữu tài sản khác) Hệ thống pháp luật dân Xô viết phân chia tài sản thành t liệu sản xuất t liệu tiêu dùng(3) Việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản đợc quy định Luật sở hữu Liên bang Nga năm 1991 (đợc Xô viết tối cao Liên Xô thông qua ngày 31/5/1991) sau đợc quy định Những sở pháp luật dân Xô viết năm 1991 đợc ghi nhận BLDS Liên bang Nga năm 1994 Từ việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản đợc thể luật dân số nớc đa số nhận xét sau: Thứ nhất: Các bất động sản đợc xác định theo chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng đối tợng bất động sản (BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn, BLDS Pháp) Thứ hai: Coi đất đai tài sản liên quan đến đất đai bất động sản (BLDS Đức, BLDS Nhật Bản, BLDS Thái Lan) Thứ ba: Coi đất đai, liên quan đến đất đai bất động sản với liệt kê bất động sản động sản mà pháp luật quy định bất động sản đồng thời văn pháp luật khác quy định tài sản khác bất động sản (BLDS Liên bang Nga, BLDS Việt Nam) Trong cách phân loại tài sản cách phân loại tài sản thành động sản bất động sản đợc coi quan trọng đợc ghi nhận luật dân nớc Cách phân loại đợc xếp trớc tất cách phân loại khác BLDS Đứng dới giác độ khác để xem xét ý nghĩa việc phân định nhận thấy: - Xét chất tự nhiên Bất động sản tài sản tĩnh (tự hay tác động ngoại lực hầu nh thay đổi đợc vị trí) nên việc quản lí, theo dõi bất động sản thực tế dễ thực hiện, cho dù chúng thay đổi chủ sở hữu Ngời chiếm hữu bất động sản đợc suy đoán có quyền bất động sản nhng bất động sản vật đặc định nên bị ngời khác chiếm hữu bất hợp pháp chủ sở hữu ngời chiếm hữu hợp pháp có điều kiện đòi lại tài sản từ ngời chiếm hữu bất hợp pháp Ngợc lại, chất di, dời đợc việc thay đổi ngời chiếm hữu, chủ sở hữu động sản khó kiểm soát Vì vậy, để kiện đòi lại tài sản động sản khó thực so với việc kiện đòi tài sản bất động sản Tạp chí luật học - 39 nhà nớc & pháp luật nớc Tuy nhiên, xét chất tự nhiên, không di, dời đợc áp dụng đất đai công trình xây dựng nói chung Còn tài sản khác gắn liền với đất đai, gắn liền với công trình xây dựng đợc coi bất động sản nhng đ tách khỏi bất động sản ban đầu chúng không bất động sản quy chế động sản đợc áp dụng cho tài sản Mặt khác, tài sản động sản nhng phải đăng kí quyền sở hữu chủ sở hữu ngời chiếm hữu hợp pháp phải chứng minh tài sản thuộc sở hữu họ ngời chiếm hữu hợp pháp tài sản Tính ổn định việc xác lập quyền sở hữu bất động sản đợc thể rõ Điều 255 BLDS nớc Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Đối với động sản 10 năm bất động sản 30 năm; Điều 247 quy định quyền sở hữu vật vô chủ không xác định đợc chủ sở hữu: Ngời đ phát vật vô chủ bất động sản sau năm thuộc sở hữu Nhà nớc; động sản sau năm thuộc sở hữu ngời phát đợc Khi dẫn chiếu Điều 2279 BLDS Pháp bất động sản, chiếm hữu khoán (các giấy tờ chứng nhận quyền tài sản) với động sản chiếm hữu thực tế chiếm hữu, luật gia Sài Gòn có quan niệm thống coi chiếm hữu đồng nghĩa với sở hữu Tuy nhiên, khoán thời có lẽ đợc áp dụng bất động sản mà đợc áp dụng cho động sản Ngày nay, nhiều động sản có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu (đăng kí ô tô, tàu, thuyền ) Bởi khẳng định không phù hợp x hội đại - Xét giá trị tài sản 40 - Tạp chí luật học Theo quan niệm truyền thống có từ thời La M , bất động sản tài sản có giá trị động sản Điều lí giải vào thời kì t liệu sản xuất chủ yếu quan trọng trang trại lao động đợc sử dụng trang trại (nô lệ) Thể rõ nét giá trị bất động sản đợc quy định luật thừa kế Trong việc thừa kế, chủ yếu cổ luật La M quy định thừa kế bất động sản Quan điểm bất động sản có giá trị động sản tồn suốt thời kì phong kiến đến thời kì t sản đợc thể rõ BLDS Pháp, sau BLDS Đức, BLDS Nhật Bản thể quan điểm Ngày nay, quan điểm không phù hợp có nhiều động sản có giá trị, đặc biệt thị trờng tài phát triển, quyền sở hữu trí tuệ ngày đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, quy định bất động sản luật ban hành (BLDS Liên bang Nga, Việt Nam) thể quan điểm bất động sản có giá trị động sản Thực ra, nói bất động sản có giá trị động sản hay ngợc lại không chuẩn xác, đơn vị đồng để xác định giá trị loại tài sản Tuy bất động sản nhng nhà nhỏ vị trí không thuận lợi không giá trị động sản ô tô Nh vậy, pháp luật dân Việt Nam thể rõ nét quan điểm bất động sản có giá trị động sản Các quy chế chuyển dịch bất động sản thông thờng phức tạp chuyển dịch động sản Trong quy chế bán đấu giá tài sản nhà làm luật coi bất động sản tơng tự nh động sản có giá trị 10 triệu đồng trở lên (thời hạn thông báo, đăng kí mua tài sản bán đấu giá, bán đấu giá tài sản phải đợc công chứng) Xuất phát từ quan điểm cho bất nhà nớc & pháp luật nớc động sản có giá trị động sản theo quan điểm chung dân luật bất động sản phải đợc đăng kí Đăng kí bất động sản ghi nhận nhà nớc chủ thể có quyền bất động sản Việc đăng kí có mục đích bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu đồng thời thực kiểm soát nhà nớc bất động sản chuyển dịch bất động sản Tuy ngày có nhiều loại động sản theo quy định phải đăng kí quyền sở hữu vai trò, giá trị x hội Đó tài sản có giá trị lớn đặc tính chúng sử dụng ảnh hởng đến an toàn trật tự công cộng Nhng việc đăng kí đợc thực với tất bất động sản, Điều 131 BLDS Liên bang Nga năm 1994 quy định: Quyền sở hữu quyền khác bất động sản, hạn chế quyền nh phát sinh, chuyển dịch hay chấm dứt phải đợc đăng kí nhà nớc quan đăng kí t pháp Tóm lại, tài sản đợc phân loại thành động sản bất động sản cách phân loại truyền thống có từ thời cổ đại tồn pháp luật nớc giới Quan niệm bất động sản qua thời kì hệ thống pháp luật có tơng đồng nhng có khác biệt Thiên hớng quan niệm bất động sản hệ thống pháp luật đợc thay đổi Từ liệt kê tuý luật truyền thống đợc coi bất động sản chuyển sang việc quy định dấu hiệu đặc trng chung chúng với liệt kê bất động sản đặc trng chung thống Do giá trị đặc biệt bất động sản nên quy định bất động sản việc chuyển dịch, phát sinh hay chấm dứt quyền bất động sản đợc ghi nhận cách cụ thể Ngoài ra, phát triển khoa học kĩ thuật, kinh tế, x hội nhiều tài sản theo truyền thống động sản nhng đợc pháp luật ghi nhận bất động sản quy chế bất động sản đợc áp dụng cho tài sản Mặc dù qua thời kì khác phát triển x hội loài ngời với chế độ x hội khác nhau, kiểu nhà nớc khác nhau, với hệ thống pháp luật khác nhau, cách phân chia tồn ngày chứng tỏ có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, cách nhìn nhận, đánh giá nh ý nghĩa có nhiều điểm tơng đồng nhng nhiều điều khác biệt Vì vậy, điều kiện nay, xem xét quan niệm bất động sản có ý nghĩa lí luận thực tiễn việc đánh giá để giải vấn đề thực tế đặt ra./ (1).Xem: I.B Hoviski P Peterski Luật t pháp La M Matxcơva, 1994, tr.148 (2) Bộ luật dân Sài Gòn quy định ba hình thức bảo đảm cầm cố, chấp để đơng với nội dung: - Cầm cố khế ớc ngời có nghĩa vụ giao động sản cho ngời có quyền để bảo đảm nợ (từ Điều 1350 - 1361); - Thế chấp bất động sản giao cho chủ nợ (ngời có quyền) bất động sản để bảo đảm nợ Cho đến trả đủ nợ, chủ nợ có quyền giữ bất động sản làm tin (từ Điều 1362 - 1378); - Quyền để đơng vật quyền bất động sản đợc sung dụng để bảo đảm cho thi hành nghĩa vụ (từ Điều 1379 - 1403) Tơng tự nh chấp bất động sản nhng bên chấp giữ bất động sản (3).Xem: Mazolina Luật dân thơng mại nớc t Matxcơva, 1980, tr.119 Tạp chí luật học - 41 ... pháp luật khác quy định loại tài sản bất động sản Cần lu ý pháp luật dân Xô viết trớc không phân chia tài sản thành động sản bất động sản Với quan niệm cho việc phân chia tài sản thành động sản bất. .. đai bất động sản với liệt kê bất động sản động sản mà pháp luật quy định bất động sản đồng thời văn pháp luật khác quy định tài sản khác bất động sản (BLDS Liên bang Nga, BLDS Việt Nam) Trong. .. BLDS Sài Gòn) Về chất tự nhiên, tài sản động sản nhng đợc chủ sở hữu tài sản đặt vào hay gắn với bất động sản để sử dụng vào việc khai thác bất động sản nh phận cấu thành bất động sản, vật phụ