Báo cáo một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 2003

7 330 0
Báo cáo  một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 2003

Đang tải... (xem toàn văn)

Thông tin tài liệu

đặc san luật đất đai năm 2003 ThS Phạm thu Thuỷ * M t nhng quyn c bn ca ngi s dng t tham gia vo quan h phỏp lut t ú l quyn c cp giy chng nhn quyn s dng t õy l quyn ht sc quan trng c ghi nhn ti khon iu 73 Lut t nm 1993 v ti Lut t nm 2003 Vi tiờu : Nhng bo m cho ngi s dng t, khon iu 10 Lut t nm 2003 quy nh: Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng t V quyn chung ca ngi s dng t, khon iu 105 Lut t nm 2003 quy nh: Ngi s dng t c cp giy chng nhn quyn s dng t Nh vy, vic c cp giy chng nhn quyn s dng t l quyn ca ngi s dng t v c Nh nc bo m, õy cng l trỏch nhim ca c quan nh nc cú thm quyn vic thc thi cụng tỏc qun lớ nh nc i vi t Cú th thy rng c cp giy chng nhn quyn s dng t trc ht lm cho ngi s dng t yờn tõm, ch ng khai thỏc tt nht mi tim nng t ai, gn bú lõu di vi t; sau na giy chng nhn quyn s dng t l phng tin ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca mỡnh vic chuyn i, chuyn nhng, cho 58 thuờ, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t; õy cng l loi giy t úng vai trũ l c s phỏp lớ Nh nc bo h quyn, li ớch hp phỏp ca ngi s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l chng th phỏp lớ xỏc nhn mi quan h hp phỏp gia ngi s dng t vi Nh nc Khi ngi s dng t cú giy chng nhn quyn s dng t tay, h hon ton cú th khng nh vi Nh nc cng nh vi nhng ngi s dng t xung quanh rng quyn s dng t ca mỡnh l hon ton hp phỏp Di gúc phỏp lớ cú th núi rng ú l nhng ngi cú giy t hp phỏp v quyn s dng t Cp giy chng nhn quyn s dng t cng ng thi l ngha v ca c quan nh nc cú thm quyn thay mt cho Nh nc thc hin vai trũ ch s hu i din i vi t Thụng qua giy chng nhn quyn s dng t, Nh nc xỏc lp mi quan h phỏp lớ gia Nh nc vi t cỏch l ch s hu i din i vi t v cỏc t chc cỏ nhõn c Nh nc cho phộp s dng t, õy cng l giy t quan * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 trng giỳp Nh nc theo dừi nhng bin ng qun lớ, s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l loi giy Tng cc qun lớ rung t trc õy ri n Tng cc a chớnh v hin l B ti nguyờn v mụi trng phỏt hnh theo mu thng nht c nc T chc trin khai cp giy chng nhn quyn s dng t l ni dung quan trng ca qun lớ nh nc v t õy l giai on cui cựng ca quỏ trỡnh giao t, cho thuờ t v ng kớ quyn s dng t hp phỏp Ni no, ngi no cha c cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ cha th qun lớ cht ch t theo phỏp lut v cha th phỏt huy ht quyn v ngha v ca mỡnh s dng t ai; ti nguyờn t cha c khai thỏc vi hiu qu kinh t xó hi cao nht Vi ý ngha ú, Lut t nm 2003 ó dnh v trớ xng ỏng cho nhng quy nh v giy chng nhn quyn s dng t - loi giy t c coi l ti liu a chớnh quan trng qun lớ nh nc i vi t T quy nh mang tớnh nguyờn tc ti khon iu 10 ti nhng quy nh c th v giy chng nhn quyn s dng t ti cỏc iu 48, 49, 50, 51, 52, bi vit ny trung vo nhng ni dung c bn v giy chng nhn quyn s dng t c quy nh Lut t nm 2003 V iu 48 Giy chng nhn quyn s dng t c cp cho ngi s dng t theo mu thng nht i vi mi loi t Trng hp cú ti sn gn lin vi t thỡ ti sn ú cng c ghi nhn trờn giy chng Tạp chí luật học nhn quyn s dng t; ch s hu ti sn phi ng kớ quyn s hu ti sn theo quy nh ca phỏp lut v ng kớ bt ng sn c bit, Lut cng quy nh rừ: Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t õy l quy nh ht sc cn thit bi vỡ t trc n trờn thc t vic cp giy chng nhn quyn s dng t ch yu l cp theo ch s dng t m cha cp theo tng tha t nờn cn th chp giỏ tr quyn s dng t, ngi s dng t ch c th chp ti mt ni cho vay i vi giy chng nhn quyn s dng t cú ghi nhiu tha m ngi s dng t mun th chp ti nhiu ni thỡ n lỳc ú li phi lm th tc cp giy chng nhn quyn s dng t riờng cho tng tha nờn mt rt nhiu thi gian, gõy tr ngi cho ngi s dng t thc hin quyn ca mỡnh Cng ti iu 48, Lut cú quy nh mi nhm bo v quyn li cho ngi s dng t, ỏp ng yờu cu ũi hi ca thc t s dng t, bi vỡ hin quyn s dng t c coi l ti sn cú giỏ tr ln Trng hp quyn s dng t l ti sn chung ca v v chng thỡ giy chng nhn quyn s dng t phi ghi c h, tờn v v h, tờn chng Mt khỏc, song song vi quy nh k tha khon iu 36 Lut t nm 1993 (trng hp tha t cú nhiu cỏ nhõn, h gia ỡnh, t chc cựng s dng thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho tng cỏ nhõn, tng h gia ỡnh, tng t chc ng quyn s dng), Lut 59 đặc san luật đất đai năm 2003 t nm 2003 cũn quy nh trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca cng ng dõn c thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho cng ng dõn c v trao cho ngi i din hp phỏp ca cng ng dõn c ú Lut t nm 2003 cng ó trung lm rừ hn khỏi nim Ngi s dng t ti iu 19, ú cú khỏi nim Cng ng dõn c s dng t nhm mc ớch trỏnh gõy s khú hiu cho nhõn dõn v cng cho vic thc thi phỏp lut c tt hn Trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca c s tụn giỏo thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho c s tụn giỏo v trao cho ngi cú trỏch nhim cao nht ca c s tụn giỏo ú V iu 49 Lut ó quy nh khỏ y nhng trng hp s dng t trờn thc t c Nh nc cụng nhn quyn s dng t hp phỏp t nhiu ngun gc s dng t khỏc Vớ d: Ngi c Nh nc giao t, cho thuờ t, ngi nhn quyn s dng t t vic chuyn i, chuyn nhng, c tha k, nhn tng cho quyn s dng t, ngi nhn quyn s dng t x lớ hp ng th chp, bo lónh bng quyn s dng t thu hi n Ngi trỳng u giỏ quyn s dng t, t thu d ỏn cú s dng t Nhng quy nh ny khng nh ngi s dng t c Nh nc cho phộp s dng t trờn thc t (vic Nh nc cho phộp s dng t phi c hiu theo 60 ngha rng ú l ngi c Nh nc giao t, cho thuờ t, cho phộp nhn chuyn quyn s dng t, nhng ngi s dng t n nh lõu di theo nh quy nh ca iu 49) thỡ s c xỏc lp mi quan h hp phỏp vi Nh nc thụng qua vic c cp giy chng nhn quyn s dng t Cú giy chng nhn quyn s dng t tay, quyn li ca h sut quỏ trỡnh s dng t s c bo m v phng din phỏp lut V iu 50 Lut t nm 2003 cng quy nh c th v vic cp giy chng nhn quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c ang s dng t Th nht, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t n nh, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn khụng cú tranh chp m cú mt cỏc loi giy t c coi l hp l thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t ú l nhng loi giy t sau: a Nhng giy t v quyn c s dng t trc ngy 15/10/1993 c quan cú thm quyn cp quỏ trỡnh thc hin chớnh sỏch t ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng hũa, Chớnh ph Cỏch mng lõm thi Cng hũa Nam Vit Nam v Nh nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam b Giy chng nhn quyn s dng t tm thi c c quan nh nc cú thm quyn cp hoc cú tờn s ng kớ rung t, s a chớnh; c Giy t hp phỏp v tha k, tng cho quyn s dng t hoc ti sn gn Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 lin vi t; giy t giao nh tỡnh ngha gn lin vi t; d Giy t chuyn nhng quyn s dng t, mua bỏn nh gn lin vi t trc ngy 15/10/1993, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l ó s dng trc ngy 15/10/1993; Giy t v lớ, húa giỏ nh gn lin vi t theo quy nh ca phỏp lut; e Giy t c quan cú thm quyn thuc ch c cp cho ngi s dng t Nh vy, nhng giy t ny c coi l cn c phỏp lớ Nh nc xột cp giy chng nhn quyn s dng t Nhng giy t ny trc õy ch yu ó c quy nh tn mn cỏc bn nh Cụng s 647 ngy 31/5/1995, Cụng s 1427 ngy 13/10/1995, Ngh nh s 22 ngy 22/4/1998, Ngh nh s 17 ngy 29/3/1999 (khon iu 3) Hin nay, chỳng ta ó lut húa c nhng quy nh ny v nú mang tớnh chun xỏc hn, ú l iu cn thit Tuy nhiờn, cng cú loi giy t s nhng giy t trờn m chỳng tụi cũn bn khon v giỏ tr phỏp lớ ca nú v n thi im hin loi giy t ny khụng cũn mang tớnh phỏp lớ na ú l loi giy t c quan cú thm quyn thuc ch c cp Chỳng ta cú th thy rng Bc t nm 1954 n ó l 50 nm, Nam t nm 1975 n cng gn 30 nm Nh nc ó thng nht qun lớ t k t sau Hin phỏp 1980 T ú n ó nhiu ln chỳng ta tin hnh kờ khai, o c t Chc chn i vi ngi s dng t Tạp chí luật học n nh lõu di, h ó cú tờn s a chớnh, h s a chớnh, bi quỏ trỡnh s dng h ó phi thc hin cỏc ngha v i vi Nh nc v c chớnh quyn a phng xỏc nhn, vy thỡ khụng cú lớ gỡ li a nhng giy t c lm cn c xột cp giy chng nhn quyn s dng t, nh th phi chng cụng tỏc qun lớ t ca chỳng ta cũn quỏ yu kộm? Mt khỏc, loi giy t ny rt d b gi mo v nu ó gi thỡ ly c s no xỏc nh õy l giy gi Th hai, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t cú mt cỏc loi giy t hp l (c trỡnh by trờn) m trờn giy t ú ghi tờn ngi khỏc, kốm theo giy t v vic chuyn quyn s dng t cú ch kớ ca cỏc bờn cú liờn quan nhng n trc ngy Lut t nm 2003 cú hiu lc thi hnh ngy 1/7/2004 cha thc hin th tc chuyn quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v khụng phi np tin s dng t Quy nh ny thi im hin l hp lớ v phự hp vi lũng dõn lm cho h cm thy yờn tõm, phn khi thc hin quyn s dng t ca mỡnh Bi vỡ, trờn thc t tỡnh trng s dng t t vic nhn chuyn quyn s dng t nhng cha lm th tc l rt nhiu i vi nhng ngi ny hu nh h u cú giy t hp l v quyn s dng t t ch c trao li, bi mua quyn s dng t thng bao gi ngi ta cng quan tõm 61 đặc san luật đất đai năm 2003 n vic m bo v mt phỏp lớ cho quyn s dng t ú v mnh t ú phi cú giy t hp l hoc giy t hp phỏp v quyn s dng t thỡ h mi mua Th nhng vỡ th tc hnh chớnh rm r, tn kộm nờn h lng lng s dng t m khụng thc hin ngha v vi Nh nc Trong thi im hin nay, quy nh ny gúp phn y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t hon thin cụng tỏc qun lớ t Th ba, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t khụng cú cỏc loi giy t quy nh trờn nhng t c s dng n nh t trc ngy 15/10/1993 c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp, phự hp vi quy hoch s dng t ó c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v khụng phi np tin s dng t Nh vy, so vi Ngh nh s 38 ngy 23/8/2000 v thu tin s dng t, Lut t nm 2003 ó quy nh thụng thoỏng hn nhiu v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, v ngha v ti chớnh ca ngi s dng t c cp giy, to iu kin thun li cho ngi s dng t bo v quyn li ca mỡnh Trong trng hp ngi s dng t cú giy t hp l hay khụng cú giy t nhng s dng t n nh t trc ngy 15/10/1993 v c chớnh quyn a phng xỏc nhn thỡ s c cp giy chng nhn quyn s dng t m khụng phi np tin s dng t 62 Th t, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t khụng cú cỏc loi giy t quy nh trờn nhng t ó c s dng t ngy 15/10/1993 n trc ngy Lut t 2003 cú hiu lc thi hnh (01/7/2004) c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp, phự hp vi quy hoch s dng t ó c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v phi np tin s dng t Th nm, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t c Nh nc giao t, cho thuờ t t ngy 15/10/1993 n trc ngy 1/7/2004 m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t Trng hp cha thc hin ngha v ti chớnh thỡ phi thc hin theo quy nh ca phỏp lut V iu 51 Lut quy nh nhng iu kin cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c s tụn giỏo ang s dng t v cng quy nh rừ vic gii quyt i vi nhng phn din tớch t m t chc ang s dng nhng khụng iu kin c cp giy chng nhn quyn s dng t V iu 52 V c bn c quy nh cho c quan qun lớ cú thm quyn chung ú l u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng v u ban nhõn dõn huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh nhng ln ny Lut t nm 2003 cú quy nh c th, rừ rng hn so vi Lut sa i, b Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 sung Lut t nm 2001, ú l: - U ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c s tụn giỏo, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi tr mt s trng hp theo quy nh - U ban nhõn dõn huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh cp giy chng nhn quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh gn lin vi quyn s dng t Mt khỏc, ti khon iu 53 cú quy nh mi ni bt so vi Lut t trc õy, ú l c quan cú thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t quy nh ti khon (u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng) c u quyn cho c quan qun lớ t cựng cp Thit ngh õy l quy nh cn thit v phự hp cho cụng tỏc qun lớ t ai, y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t, ci cỏch th tc hnh chớnh Quy nh ny va gim gỏnh nng cụng vic cho y ban nhõn dõn, va tng trỏch nhim ca c quan qun lớ t cựng cp V ny thi gian va qua cng ó cú quan im cho rng nờn mnh dn giao cho c quan qun lớ t chuyờn ngnh tnh v huyn thc hin vic cp giy chng nhn quyn s dng t bi l õy l c quan tham mu giỳp vic cho u ban nhõn dõn vic qun lớ nh nc v t ai, l c quan trc tip Tạp chí luật học thc hin nhng cụng vic hot ng iu tra, o c, thng kờ, theo dừi nhng bin ng t ai, lu gi h s a chớnh nờn s nm vng tỡnh hỡnh t v nh vy s l c quan cú thm quyn cụng nhn tớnh hp phỏp hnh vi s dng t ca ngi s dng bng vic cp giy chng nhn quyn s dng t Lm nh vy s gn cụng vic vi chuyờn mụn, nõng cao trỏch nhim ca c quan ny ng thi gim lng cụng vic cho u ban nhõn dõn cỏc cp m khụng mt i tớnh thng nht ca qun lớ nh nc i vi t v ng nhiờn l giy chng nhn quyn s dng t s c cp nhanh hn, gim bt nhng th tc hnh chớnh phin h Túm li, nhng quy nh v giy chng nhn quyn s dng t Lut t nm 2003 l s i mi rừ rt, gúp phn hon thin phỏp lut t núi chung cng nh v giy chng nhn quyn s dng t núi riờng ỏp ng nhu cu ca thc tin s dng t T nhng quy nh mi ny, chỳng tụi xin gúp ý kin nh cho vic xõy dng bn hng dn thi hnh Lut t ai, c th v lnh vc cp giy chng nhn quyn s dng t, ú l: Th nht, nờn lm rừ khỏi nim: Ngi s dng t n nh bi vỡ õy l iu kin xem xột cp giy chng nhn quyn s dng t Khỏi nim n nh c hiu sao? n nh theo thi gian s dng hay theo mc ớch s dng hay theo ch s dng t; thi gian lõu di l bao nhiờu Cú l 63 đặc san luật đất đai năm 2003 vi khỏi nim ny nờn hiu n nh v mc ớch s dng t, khụng cú s thay i ch s dng Lut cng cn khng nh thi im chm dt hp thc húa, nht l i vi nhng trng hp ngun gc s dng t trc ú l vi phm Vỡ nu c tip tc hp thc húa khụng cú im dng thỡ khụng m bo phỏp ch xó hi ch ngha Th hai, th hin tớnh khoa hc ca phỏp lut cng nh ỏp ng c nhu cu cn cú s iu chnh ca phỏp lut thc t, ó cú quy nh v cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ phi cú quy nh v thu hi giy chng nhn quyn s dng t Trong thc t, vic thu hi t l hot ng khụng th thiu ca qun lớ nh nc i vi t Bi Nh nc cú th thu hi t ngi s dng t vi phm phỏp lut t hoc cn s dng t theo quy hoch mi i vi nhng mnh t ó cú quyt nh thu hi ng nhiờn cng cn thu hi giy chng nhn (nu mnh t ú ó c cp giy chng nhn quyn s dng t) hoc cú nhng trng hp cp giy chng nhn quyn s dng t sai Vy thỡ c quan no cú thm quyn thu hi giy chng nhn quyn s dng t? Trờn thc t cú nhiu trng hp ngi s dng t khụng chu tr li t, vớ d cú nhng a phng tỏch nhp tnh, tỏch nhp phng, tỏch nhp xó, c quan qun lớ theo dừi khụng cht ch vỡ vy ó cp giy chng nhn quyn s dng t sai, l t l nh nhng c quan nh nc phỏt hin thỡ khụng ỡnh ch, 64 khụng thu hi c v lp tc quan h mua bỏn phỏt sinh, nhng quan h dõn s mi ny nhiu khụng x lớ c Hin nay, trờn c nc tc trin khai cp giy chng nhn quyn s dng t cũn rt chm Hin mi cú 97,8% tng din tớch t nụng nghip, 35% tng din tớch t lõm nghip c cp giy chng nhn Cũn i vi t khu vc ụ th ch mi cp c 25% din tớch t cn cp Nh vy, trờn thc t phn ln ch s dng t mi l ch hp l ch cha phi l ch hp phỏp bi cha c cp giy chng nhn quyn s dng t Trong ú õy l loi giy t va mang ý ngha phỏp lớ, va mang ý ngha kinh t v l iu kin khụng th thiu cho vic thc hin cỏc giao dch dõn s v quyn s dng t Mc dự vy, theo quy lut ca th trng, bt chp nhng iu kin cũn hn ch v mt th tc phỏp lớ, hot ng ca th trng bt ng sn v t ó tng bc phỏt sinh v phỏt trin mt cỏch sụi ng vỡ vy ó cú nhng cn st v giỏ nh t m Nh nc khụng kim soỏt c Nhim v ca Nh nc l thng nht qun lớ t ai, m bo s dng t hp lớ cú hiu qu ỏp ng c hi hũa li ớch ca Nh nc cng nh ca ngi s dng t Chớnh vỡ vy, cụng tỏc cp giy chng nhn quyn s dng t l vụ cựng cn thit v cng cn phi nhn thc rừ rng õy l nhim v ca Nh nc, Nh nc cn phi tỡm n ngi dõn cp giy chng nhn quyn s dng t v tỡm nhng gii phỏp hp lớ tớch cc cho vic thc hin nhanh chúng cụng tỏc ny./ Tạp chí luật học ... dng thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho tng cỏ nhõn, tng h gia ỡnh, tng t chc ng quyn s dng), Lut 59 đặc san luật đất đai năm 2003 t nm 2003 cũn quy nh trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca... chí luật học nhn quyn s dng t; ch s hu ti sn phi ng kớ quyn s hu ti sn theo quy nh ca phỏp lut v ng kớ bt ng sn c bit, Lut cng quy nh rừ: Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t õy l quy. .. nhn quyn s dng t tm thi c c quan nh nc cú thm quyn cp hoc cú tờn s ng kớ rung t, s a chớnh; c Giy t hp phỏp v tha k, tng cho quyn s dng t hoc ti sn gn Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003

Ngày đăng: 20/12/2015, 04:03

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan