I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH THU THY HợP ĐồNG MUA BáN NHà THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut dõn s v t tng dõn s Mó s: 60 38 01 03 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: TS NGUYN VN CNG H NI - 2014 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc Cỏc s liu, vớ d v trớch dn Lun m bo tớnh chớnh xỏc, tin cy v trung thc Tụi ó hon thnh tt c cỏc mụn hc v ó toỏn tt c cỏc ngha v ti chớnh theo quy nh ca Khoa Lut i hc Quc gia H Ni Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! NGI CAM OAN Hong Th Thu Thy MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc ký hiu, ch vit tt M U Chng 1: KHI QUT V HP NG MUA BN NH 1.1 Khỏi nim, c im phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh 1.1.1 Khỏi nim hp ng mua bỏn nh 1.1.2 c im phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh 12 1.1.3 So sỏnh hp ng mua bỏn nh vi cỏc loi hp ng mua bỏn khỏc 15 1.2 Quy nh phỏp lut Vit nam v hp ng mua bỏn nh 19 1.3 Quy nh phỏp lut ca mt s quc gia v hp ng mua bỏn nh 24 1.3.1 Quy nh v hỡnh thc ca hp ng dõn s 24 1.3.2 Quy nh v ni dung ca hp ng dõn s 26 1.4 Vai trũ ca quy nh phỏp lut v hp ng mua bỏn nh 28 KT LUN CHNG 33 Chng 2: QUY NH CA PHP LUT HIN HNH V HP NG MUA BN NH 34 2.1 Ni dung ca Hp ng mua bỏn nh theo Lut nh 2014 34 2.2 iu kin cú hiu lc ca hp ng mua bỏn nh 37 2.2.1 iu kin v ch th ca hp ng mua bỏn nh 38 2.2.2 iu kin v mc ớch, ni dung ca hp ng mua bỏn nh 44 2.2.3 iu kin v hỡnh thc, th tc ca hp ng mua bỏn nh 45 2.2.4 iu kin v s t nguyn ca ch th tham gia hp ng mua bỏn nh 48 2.2.5 Thi im cú hiu lc ca hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut hin hnh 48 2.3 Hp ng mua bỏn nh vụ hiu v x lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu 50 2.3.1 Hp ng mua bỏn nh vụ hiu 50 2.3.2 X lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu 63 KT LUN CHNG 72 Chng 3: THC TRNG V MT S GII PHP V THI HNH PHP LUT V HP NG MUA BN NH 73 3.1 Thc trng ỏp dng phỏp lut hin hnh hp ng mua bỏn nh 73 3.2 Mt s vng mc thng gp quỏ trỡnh gii quyt hp ng mua bỏn nh vụ hiu v x lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu ti tũa ỏn nhõn dõn 76 3.2.1 Mt s vng mc thng gp quỏ trỡnh gii quyt hp ng mua bỏn nh vụ hiu 76 3.2.2 Mt s vng mc thng gp quỏ trỡnh x lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu ti tũa ỏn nhõn dõn 83 3.3 Kin ngh sa i mt s iu lut liờn quan n quy nh v hp ng mua bỏn nh vụ hiu v hu qu phỏp lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu 88 3.3.1 Gii phỏp xut hon thin phỏp lut 88 3.3.2 Gii phỏp thc hin thc tin xột x ca Tũa ỏn 92 3.3.3 Cỏc nhúm hon thin khỏc 94 KT LUN CHNG 96 KT LUN 97 DANH MC TI LIU THAM KHO 99 PH LC DANH MC Kí HIU, CH VIT TT BLDS: B lut dõn s TAND: Tũa ỏn nhõn dõn TANDTC: Tũa ỏn nhõn dõn ti cao XHCN: Xó hi ch ngha M U Tớnh cp thit ca ti Hp ng l mt nhng phng tin phỏp lý ch yu cỏ nhõn, t chc trao i li ớch nhm tha cỏc nhu cu nhõn sinh Hp ng cũn úng vai trũ vụ cựng quan trng vic thỳc y s phỏt trin nn kinh t vỡ nú l hỡnh thc phỏp lý c bn ca s trao i hng húa xó hi c bit l giai on hin nay, t nc ta ang thc hin nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha, ch nh hp ng cng c chỳ trng quỏ trỡnh xõy dng phỏp lut v xỏc lp, giao kt ca cỏc t chc, cỏ nhõn, ú, hp ng chuyn nhng quyn s dng t l mt nhng loi hp ng c giao dch ph bin v sụi ng nht Tuy nhiờn thi gian va qua, hp ng mua bỏn nh xy vi nhiu hỡnh thc phc tp, ú tỡnh trng hp ng mua bỏn nh khụng tuõn th quy nh phỏp lut xy ph bin, tỡnh trng tranh chp v hp ng mua bỏn nh ti cỏc tũa ỏn ngy cng nhiu nh hng rt ln n s phỏt trin kinh t, húa, xó hi, an ninh trt t ca t nc núi chung v nh hng n quyn v ngha v ca cỏc bờn tham gia giao kt hp ng núi riờng Tranh chp v hp ng mua bỏn nh nhiu nguyờn nhõn, ú l vic thiu hiu bit v nhng quy nh ca phỏp lut i vi hp ng mua bỏn nh , c bit l iu kin cú hiu lc ca hp ng mua bỏn nh ca cỏc bờn tham gia, bờn cnh ú l cỏc quy nh ca phỏp lut v trờn cũn nhiu bt cp, vic dng ca cỏc c quan cú thm quyn cũn cha thng nht dn n hp ng mua bỏn nh khụng c thc hin ỳng quy nh, vic gii quyt tranh chp cũn nhiu bt cp, c th nh cỏc iu lut cũn cha d liu ht nhng cn c xỏc nh hp ng mua bỏn nh vụ hiu b nhm ln; iu lut cha d liu c trng hp ch th c tỡnh bn thõn ri vo tỡnh trng khụng nhn thc v lm ch hnh vi ca mỡnh vo thi im xỏc lp hp ng; s thiu thng nht quy nh ca phỏp lut v hỡnh thc i vi hiu lc ca hp ng; vic quy nh x lý hu qu phỏp lý hp ng mua bỏn nh vụ hiu cũn chung chung, khụng phự hp thc tin Mt khỏc, hin Quc hi ang giao cho B t phỏp ch trỡ son tho B lut dõn s sa i Vỡ vy, vic nghiờn cu ti Hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut Vit Nam l cn thit giai on hin Tỡnh hỡnh nghiờn cu cú liờn quan n ti Vic nghiờn cu v hp ng dõn s, ó c nhiu nh khoa hc phỏp lý quan tõm cỏc thi k, di nhng gúc khỏc v ch yu c cp cỏc bi ging giỏo trỡnh lut dõn s ca Trng i hc Lut H Ni, Khoa Lut i hc Quc gia, Trng i hc lut thnh ph H Chớ Minh ú cỏc quy nh ny c quy nh giỏn tip xut phỏt t cỏc quy nh v giao dch dõn s, bi l hp ng mua bỏn nh l mt loi giao dch dõn s ph bin Trong mt s n phm nh: Bỡnh lun B lut dõn s ca B T phỏp v mt s bi vit ca mt s tỏc gi ú l: - Nguyn Vn Cng (2005), Giao dch dõn s vụ hiu v hu qu phỏp lý ca giao dch dõn s vụ hiu, Lun ỏn Tin s, Trng i hc Lut H Ni - Lờ Chớ Cng (2011), Phỏp lut v hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai, Lun thc s Lut hc, Trng i hc Lut Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph H Chớ Minh - Nguyn Thnh ụ (2008), Phỏp lut v cụng nhn quyn s hu nh - qua thc tin ti Thnh ph H Chớ Minh, Lun thc s lut hc, Trng i hc Lut Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph H Chớ Minh - Lờ Minh Hựng (2010), Hiu lc ca hp ng theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn Tin s Lut hc, Trng i hc Lut Thnh ph H Chớ Minh; - Trn c Hựng (2007), Hp ng mua bỏn nh vụ hiu v hu qu phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh vụ hiu, Khúa lun c nhõn, Trng i hc Lut Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph H Chớ Minh ng thi cú mt s sỏch chuyờn kho, cụng trỡnh nghiờn cu cú liờn quan n mt s khớa cnh phỏp lý ca hp ng, iu kin cú hiu lc ca hp ng nh: - Nguyn Mnh Bỏch (1997), Lut Dõn s Vit Nam lc gii- cỏc hp ng dõn s thụng dng, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni Cụng trỡnh ny ch yu trung nghiờn cu v cỏc hp ng dõn s thụng dng nh hp ng mua bỏn ti sn, hp ng tng cho ti sn theo BLDS 1995 - Nguyn Vn Cng, Nguyn Minh Hng (2011), Giao dch v quyn s dng t vụ hiu- Phỏp lut v thc tin xột x, Nxb Thụng tin v truyn thụng; - Nguyn Vn Cng (2003), Giao dch dõn s vụ hiu khụng tuõn th cỏc quy nh v hỡnh thc, Kim sỏt,(5); - Vn i (2011), Lut hp ng Vit Nam, Bn ỏn v bỡnh lun bn ỏn, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni Cụng trỡnh khoa hc ny chuyờn sõu bỡnh lun nhng bn ỏn ó c cụng b liờn quan n cỏc khớa cnh phỏp lý ca ch nh hp ng - Vn i (2013), Hỡnh thc ca hp ng phỏp lut dõn s Vit Nam: Nhng bt cp v hng hon thin, Tp Lut hc, s 2/2013 - Vn i (2009), Hp ng vi phm iu cm Vit Nam, Khoa hc phỏp lý, (01), tr 55-63 - Nguyn Ngc in (2001), Bỡnh lun cỏc hp ng thụng dng Lut Dõn s Vit Nam, Nxb Tr, Thnh ph H Chớ Minh - Phm Hong Giang (2007), nh hng ca iu kin hỡnh thc hp ng n hiu lc ca hp ng, Nh nc v Phỏp lut, (03), tr 47-51 - Phm Hong Giang (2006), S phỏt trin ca phỏp lut hp ng: T nguyờn tc t giao kt hp ng n nguyờn tc cụng bng, Nh nc v Phỏp Lut, (10), tr 28-31 - Trn Th Hu, Nguyn Vn Hi (2012), Mt s bt cp quy nh ca phỏp lut v hp ng mua bỏn nh , Lut hc, (12), tr 19-24 - Lờ Minh Hựng (2009), V thi im cú hiu lc ca hp ng theo qui nh ti iu 405 B lut dõn s 2005, Nh nc v phỏp lut, (06), tr 45-55 - Lờ Minh Hựng (2009), nh hng ca yu t hỡnh thc i vi hp ng, Khoa hc phỏp lý, (01), tr 12-22 - Nguyn Ngc Khỏnh (2007), Ch nh hp ng BLDS 2005, Nxb T phỏp, H Ni - Nguyn Minh Khuờ (2001), Mt s v giao dch dõn s, Tũa ỏn nhõn dõn, (03), tr 2-3 - Tng Duy Lng (2009), Phỏp lut dõn s v thc tin xột x, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni - Nguyn Th Hng Nhung (2011), Phỏp lut v trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn s dng t kinh doanh bt ng sn Vit Nam, Lut hc, (12), tr 34-42 - Hunh Vn Nụng (2009), Thi im cú hiu lc ca hp ng v vic cụng chng hp ng, K yu hi tho khoa hc Thi im giao kt v thi im cú hiu lc ca hp ng theo quy nh ca B lut Dõn s 2005, i hc Lut Thnh ph H Chớ Minh, tr 13-18 - Dng Anh Sn, Lờ Minh Hựng (2010), Hỡnh thc bn, bn cú chng thc l iu kin cú hiu lc ca hp ng, Nghiờn cu lp phỏp, (18), tr 28-33 - Tng Duy Lng (2009), Phỏp lut dõn s v thc tin xột x, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni - Tng Duy Lng (2004), Mt s gii quyt tranh chp hp ng chuyn nhng quyn s dng t, Tp Tũa ỏn nhõn dõn, (12)v cỏc cụng trỡnh khỏc Tuy nhiờn, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu nờu trờn u c thc hin cỏc gúc khỏc v cỏc giai on trc õy Vỡ vy, vic nghiờn cu v ti: "Hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut Vit Nam" khụng b trựng lp vi cỏc cụng trỡnh ó cụng b Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca ti 3.1 Mc ớch nghiờn cu ca ti Mc ớch c bn nht ca ti l tỡm nhng im phự hp, cha phự hp ca chớnh sỏch phỏp lut v nh i vi thc tin v úng gúp ý kin vo nhng gii phỏp cụng tỏc xõy dng phỏp lut v gii phỏp xõy dng c ch gii quyt tranh chp ca cỏc c quan nh nc cú thm quyn nhm thỳc y s phỏt trin ca th trng nh t, ng thi cú nh hng ỳng n v chớnh sỏch nh vai trũ qun lý ca Nh nc 3.2 Nhim v nghiờn cu ca ti Tỏc gi nghiờn cu ti vi nhng nhim v c th sau: - Da trờn c s phỏp lý l Hin phỏp sa i nm 2013, B lut dõn s 2005, Lut nh 2014 v cỏc bn phỏp lut liờn quan lm rừ ni dung ca cỏc quy nh phỏp lut v Hp ng mua bỏn nh v mt lý lun - Nghiờn cu thc trng v ỏnh giỏ hiu qu ca nhng quy nh phỏp lut hin hnh v hp ng dõn s v hp ng mua bỏn nh vụ hiu v vic gii quyt hu qu phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh vụ hiu - Lun a cỏc nh hng, gii phỏp, kin ngh úng gúp ý kin, lm c s cho vic hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v hp ng mua bỏn nh cha tt, bờn cnh ú th tc sang tờn trc b cũn nhiu khõu rm r, thu trc b, thu chuyn quyn s dng t cao Vỡ vy s kộo theo vic thc hin nhng quy nh v hỡnh thc i vi hp ng mua bỏn nh l khú khn Bờn cnh ú xut phỏt t yu t ch quan ca cỏc ch th tham gia giao dch, mua bỏn thỡ hai bờn hon ton t nguyn, nhng lm th tc, giỏ nh bin ng vỡ li ớch kinh t m mt hai bờn ó yờu cu hy b hp ng, hoc trng hp nh t l ti sn ca cỏc ng s hu bỏn cỏc ng s hu ng ý bỏn nhng lm th tc thỡ mt cỏc ng s hu li khụng ng ý bỏn [17] Dn n ny sinh tranh chp v yờu cu Tũa ỏn gii quyt Do ú gii quyt cỏc trng hp nờu trờn, Tũa ỏn cn khỏch quan v cõn nhc vic cú tuyờn b ú l giao dch vụ hiu hay khụng 3.3.3 Cỏc nhúm hon thin khỏc Quỏ trỡnh a phỏp lut vo cuc sng c bt u bng hot ng ph bin v giỏo dc phỏp lut v ú chớnh l cu ni gia phỏp lut v cuc sng Vỡ phỏp lut mang tớnh nguyờn tc v lý thuyt nờn a phỏp lut vo cuc sng bng nhiu hỡnh thc khỏc nh: ỏp dng phỏp lut, tuõn th phỏp lut, thi hnh phỏp lut, ũi hi phi cú hiu bit v phỏp lut Bờn cnh ú cụng tỏc tuyờn truyn giỏo dc phỏp lut cũn gúp phn nõng cao lũng tin ca nhõn dõn vo chớnh sỏch phỏp lut ca ng, Nh nc Phỏt huy c hiu qu ca phỏp lut thc tin Cỏc hỡnh thc tuyờn truyn nh: Thụng qua sỏch bỏo, sỏch lut, sỏch chuyờn v lut, bỏo phỏp lut, cỏc lut hc, thụng qua tuyn truyn ming, núi cho nghe v quy nh phỏp lut ca i sng, thụng qua tuyờn truyn bng cỏc phng tin cụng cng nh i ting núi, i truyn hỡnh, i phỏt cỏc cp c s, thụng qua cỏc cuc thi v tỡm hiu phỏp lut, vit v cỏc ch phỏp lut, hp cỏc úng gúp ý kin v 94 b sung cỏc quy nh phỏp lut, thụng qua cỏc cụng tỏc hũa gii c s (cỏc cuc hũa gii ca y ban nhõn dõn, ca cỏc c quan chuyờn mụn), ph bin phỏp lut ti ch th ca quan h phỏp lut, ph bin phỏp lut thụng qua cỏc cõu lc b, c quan, t chc ca a phng, cp c s, t chc phỏp lut thụng qua hng c, quy c Ngy 07/04/2014 B T Phỏp ban hnh k hoch v tuyờn truyn, ph bin v giỏo dc phỏp lut nm 2014 Theo ú, mc ớch ca vic y mnh tuyờn truyn, ph bin v giỏo dc phỏp lut trin khai cỏc ch trng, chớnh sỏch ca ng v phỏp lut ca Nh nc vo cuc sng Vi yờu cu: - Thng xuyờn i mi hỡnh thc, phng phỏp ph bin, giỏo dc phỏp lut phự hp vi tng i tng; cỏc hot ng ph bin, giỏo dc phỏp lut phi c tin hnh thng xuyờn, liờn tc, hng v c s Bỏm sỏt ni dung, yờu cu theo quy nh ca Lut ph bin, giỏo dc phỏp lut v cỏc bn quy nh chi tit, hng dn thi hnh - Vic tuyờn truyn phỏp lut cn trung vo vic thay i v ni dung v i tng Ph bin cỏc quy nh ca B lut dõn s v hp ng mua bỏn nh , bi õy l giao dch dõn s ph bin v quan trng i sng, chỳ trng tuyờn truyn rng rói ti cỏn b, cụng chc v nhõn dõn v vic sa i ca B lut dõn s v Lut nh theo hng bo m quyn v li ớch ca cỏc ng s, phỏt huy vai trũ, trỏch nhim ca c quan Tũa ỏn, Vin kim sỏt, y ban nhõn dõn, v cỏc c quan, t chc, cỏ nhõn cú liờn quan hot ng ỏp dng phỏp lut, thi hnh phỏp lut - Xõy dng v trin khai cỏc chng trỡnh, d ỏn phỏt trin cụng ngh thụng tin cụng tỏc ph bin giỏo dc phỏp lut; m rng v tng cng ỏp dng mng internet cụng tỏc ph bin giỏo dc phỏp lut - Hng nm, nõng s lng u sỏch phỏp lut cú c ch qun lý, khai thỏc, s dng phự hp, a dng húa cỏc hỡnh thc nhm nõng cao hiu qu 95 KT LUN CHNG Nh t l ti sn quan trng v thit yu nht i vi mi cỏ nhõn, gia ỡnh xó hi Vit Nam Vỡ vy phỏp lut iu chnh v quan h giao dch ti sn nh cn thng xuyờn c r soỏt, sa i, b sung cho phự hp tỡnh hỡnh thc tin Qua mt s kin ngh trờn Hc viờn mong s b sung phn no ý kin vo D tho sa i phỏp lut dõn s núi chung v chng iu quy nh v giao dch dõn s núi riờng phỏp lut to c hnh lang phỏp lý quan trng cho cỏc giao dch Thỳc y cỏc quan h v nh phỏt trin, lm cho th trng bt ng sn cú nh hng v phỏt trin lnh mnh V phng din phỏp lý, trờn c s nhng lý lun ó c gii quyt kt hp vi nhng phõn tớch c th v thc trng phỏp lut hin hnh, hc viờn ó a nhng xut mang tớnh nh hng v c th hon thin phỏp lut nhm bo m an ton cho cỏc giao dch mua bỏn nh thụng qua cỏc quy nh v iu kin cú hiu lc ca hp ng mua bỏn nh 96 KT LUN Qua nghiờn cu c s lý lun v c s thc tin hp ng mua bỏn nh v vic gii quyt hu qu phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh vụ hiu, cho chỳng ta thy giao dch dõn s v nh ang din rt sụi ng nn kinh t th trng, xut phỏt t vai trũ v ý ngha to ln ca nh i vi ngi dõn ú ũi hi s iu chnh kp thi ca h thng phỏp lut dõn s ng thi din bin giao dch mua bỏn nh vụ hiu phc tp, cỏc giao dch din t phỏt v thiu hiu bit v phỏp lut Chớnh vỡ l ú nhiu ng s li dng s h ca phỏp lut ó tht ha, yờu cu hy giao dch dõn s vụ hiu nhm trc li cho mỡnh Bờn cnh ú (hp ng mua bỏn nh c xem l quan h "t", cỏc nh lm lut luụn luụn tụn trng v cao ý ca cỏc ch th tham gia giao dch, to s thụng thoỏng cho cỏc ch th tham gia giao dch Tuy nhiờn, phỏp lut dõn s nc ta cha lm rừ ny, BLDS quy nh cỏc iu kin cú hiu lc ca giao dch thỡ iu kin v t tha thun th hin ý ca cỏc bờn tham gia v iu kin v hỡnh thc l cú s can thip ca Nh nc ngang hng vi nhau) [17] khuyn khớch giao dch dõn s phỏt trin v gim bt tỡnh trng giao dch vụ hiu nh hin nay, thi gian ti chỳng ta cn hon chnh h thng phỏp lut v giao dch núi chung v giao dch dõn s núi riờng ú cú giao dch v mua bỏn nh Phỏp lut thc nh phi th hin s thng nht ca phỏp lut, khụng th hiu a ngha, khụng gõy s bt bỡnh ng gia cỏc giao dch v kinh t, dõn s, thng mi ng thi phi phự hp xu hng chung ca th gii Vi kh nng nghiờn cu cũn hn ch v nhng khú khn v ti liu nghiờn cu tham kho lnh vc nh , lun cũn cú nhng thiu sút 97 nht nh Nhng kt qu t c lun ngoi s c gng ca hc viờn cũn cú s giỳp tn tỡnh ca cỏc Thy, Cụ v Giỏo viờn hng dn Hc viờn xin trõn trng cỏm n 98 DANH MC TI LIU THAM KHO B t phỏp (2005), D tho B lut dõn s (sa i), H Ni Chớnh ph (1950), Sc lnh s 92/SL ngy 22/5/1950 v vic tip tc ỏp dng cỏc lut l hin hnh ba Bc, Trung, Nam B, H Ni Chớnh ph (1952), Sc lnh s 85/SL ngy 22/02/1952 v Th l trc b cỏc vic mua bỏn, cho v i nh ca, rung t, H Ni Chớnh ph (1994), Ngh nh s 60/CP ngy 5/7/1994 v quyn s hu nh v quyn s dng t ti ụ th, H Ni Chớnh ph (1994), Ngh nh s 61/CP ngy 5/7/1994 v mua bỏn v kinh doanh nh , H Ni Chớnh ph (1996), Ch th s 191/TTg ca Th tng Chớnh ph ngy 03/3/1996 v vic y mnh vic bỏn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thuờ v cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t ti ụ th, H Ni Chớnh ph (1996), Ngh nh s 31/CP ngy 2/10/1996 v t chc v hot ng Cụng chng Nh nc, H Ni Chớnh ph (1999), Ngh nh s 17/1999/N-CP ngy 29/03/1999 ca Chớnh ph v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k quyn s dng t v th chp, gúp bng giỏ tr quyn s dng t, H Ni Chớnh ph (1999), Ngh nh s 25/1999/N-CP ngy 19/4/1999 v phng thc tr nh , giỏ cho thuờ nh cha tr li nh v th tc xỏc lp quyn s hu nh c quy nh ti Ngh quyt s 58/1998/NQ-UBTVQH ngy 20/08/1998 v giao dch dõn s v nh c xỏc lp trc ngy 01/7/1991, H Ni 10 Chớnh ph (1999), Ngh nh s 176/1999/N-CP ngy 21/12/1999 v l phớ trc b, H Ni 99 11 Chớnh ph (2000), Quyt nh s 20/2000/TTg ca Th tng Chớnh ph ngy 03/02/2000 v vic h tr ngi hot ng cỏch mng t trc cỏch mng thỏng Tỏm nm 1945 ci thin nh , H Ni 12 Chớnh ph (2004), Ngh nh s 181/2004/N-CP ngy 29/11/2004 v thi hnh Lut t ai, H Ni 13 Chớnh ph (2001), Ngh nh s 79/2001/N-CP ngy 01/11/2001 ca Chớnh ph v sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 17/1999/N-CP ngy 29/03/1999 v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k quyn s dng t, th chp, gúp bng giỏ tr quyn s dng t, H Ni 14 Chớnh ph (2001), Ngh nh s 81/N-CP ngy 05/10/2001 v vic ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam, H Ni 15 Ch tch nc (1952), Sc lnh 85/SL ngy 20/2/1952 v ban hnh th l trc b v vic mua bỏn, cho v i nh ca rung t, H Ni 16 Nguyn Vit Cng (1997), Hi ỏp hp ng dõn s, hp ng mua bỏn nh , mua bỏn ti sn, hp ng thuờ nh v phng hng gii quyt tranh chp, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 17 Nguyn Vn Cng (2005), Giao dch dõn s vụ hiu v x lý giao dch dõn s vụ hiu, Lun ỏn tin s lut hc, Trng i hc Lut H Ni 18 Nguyn Ngc in (2001), Bỡnh lun cỏc hp ng thụng dng B lut dõn s Vit Nam, Nxb Tr, Thnh ph H Chớ Minh 19 Nguyn c Giao, Lu Tin Dng (dch) (1995), Bỡnh lun khoa hc B lut Dõn s Nht Bn, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 20 Nguyn c Giao (2000), "V trớ, vai trũ ca ch nh hp ng B lut dõn s Vit Nam", Thụng tin khoa hc phỏp lý, Vin Nghiờn cu Khoa hc Phỏp lý 21 Bựi ng Hiu (2001), "Giao dch dõn s vụ hiu tng i v giao dch dõn s vụ hiu tuyt i", Tp Lut hc, (10) 100 22 Hi ng B trng (1991), Quyt nh 297-CT ca Ch tch Hi ng B trng ngy 2/10/1991 v vic gii quyt mt s nh , H Ni 23 Hi ng chớnh ph (1979), Ngh nh s 02/N-HCP v Ban hnh iu l thng nht qun lý nh ca cỏc Thnh ph, Th xó, Th trn, H Ni 24 Hi ng nh nc (1991), Phỏp lnh nh , Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 25 Lờ Minh Hựng (2010), Hiu lc ca hp ng theo qui nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn tin s Lut hc, Trng i hc Lut TP H Chớ Minh 26 Khoa Lut - i hc Quc gia H Ni (2002), Giỏo trỡnh Lut Dõn s, Nxb i hc quc gia, H Ni 27 Phm Cụng Lc (1998), "í giao dch dõn s" 28 Nh xut bn Chớnh tr quc gia (1995), B lut dõn s v thng mi Thỏi Lan, quyn I - IV, H Ni 29 Quc hi (1946, 1959, 1980, 1992, 1995, 2013), Hin phỏp Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 30 Quc hi (1987), Lut t Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 31 Quc hi (1993), Lut t Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 32 Quc hi (1994), Lut thu chuyn quyn s dng t, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 33 Quc hi (1995), B lut dõn s nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 34 Quc hi (1997), Lut thng mi, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 35 Quc hi nc CHND Trung Hoa (1999), Lut hp ng nc Cng hũa nhõn dõn Trung Hoa 36 Quc hi (2000), Lut hụn nhõn v gia ỡnh, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 37 Quc hi (2001), Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai, H Ni 38 Quc hi (2003), Lut t Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 101 39 Quc hi (2005), Lut thng mi, NXb lao ng xó hi, H Ni 40 Quc hi (2014), Lut nh , Nxb lao ng xó hi, H Ni 41 Quc hi (2005), B lut dõn s nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 42 Nguyn Q Thng (2002), Lc kho v Hong Vit lut l, Nxb Vn húa thụng tin 43 Lờ Th Bớch Th (1997), "Vn vụ hiu vic hon thin ch nh hp ng kinh t", Nh nc v phỏp lut, (3) 44 Lờ Th Bớch Th (2001), "Mt s v ngh giao kt hp ng theo quy nh ca B lut dõn s", Tp Lut hc, (4) 45 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao - Vin kim sỏt nhõn dõn ti cao (1999), Thụng t liờn tch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngy 25/01/1999 hng dn ỏp dng mt s quy nh ti Ngh quyt s 58/1998 vờ giao dch dõn s v nh xỏc lp trc ngy 01/7/1991, H Ni 46 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (1985), Bỏo cỏo s 158/PC ngy 25/3/1985 v vic hng dn x lý mt s tranh chp v nh , H Ni 47 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (2004), Bỏo cỏo tng kt ca ngnh Tũa ỏn nm 2003, H Ni 48 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao - Vin kim sỏt nhõn dõn ti cao - Tng cc a chớnh (2002), Thụng t liờn tch s 01/3-1-2002/TTLT-TANDTCVKSNDTC-TCC, hng dn v thm quyn ca Tũa ỏn nhõn dõn vic gi quyt cỏc tranh chp liờn quan n quyn s dng t, H Ni 49 Trn Thỏi Tụng (1237), Chiu ch 1292 50 Trn Trung Trc (1997), Mt s v giao dch dõn s v hu qu phỏp lý ca giao dch dõn s vụ hiu, Lun thc s lut hc, Trng i hc Lut H Ni 102 51 Trng i hc Lut H Ni (1999), T in gii thớch thut ng lut hc, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 52 Trng i hc Lut H Ni (2003), Giỏo trỡnh lý lun nh nc v phỏp lut, Nxb Cụng an nhõn dõn H Ni 53 Trng i hc Lut H Ni (2004), Giỏo trỡnh lut dõn s Vit Nam, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 54 Trng i hc Lut H Ni (2003), Giỏo trỡnh Lut La Mó, NXB Cụng an nhõn dõn, H Ni 55 o Trớ c (1999), "Mt s phng phỏp lun nghiờn cu v vai trũ, v trớ ca phỏp lut quỏ trỡnh hp tỏc v hi nhp quc t v khu vc", Nh nc v phỏp lut, (11) 56 y ban Thng v Quc hi (1998), Ngh quyt s 58/1998/NQQUBTVQH ngy 20/8/1991 v giao dch dõn s v nh xỏc lp trc ngy 01/07/1991, H Ni 57 Vin Ngụn ng hc (1994), T in ting Vit, Nxb Giỏo dc, H Ni 58 Vin s hc Vit nam (1991), B Quc triu hỡnh lut, Nxb Khoa hc phỏp lý, H Ni 103 PH LC Ph lc S liu gii quyt s thm cỏc v ỏn tranh chp hp ng mua bỏn nh ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn nm 2012 S V VIC CềN LI S V VIC GII QUYấT C IM NGUYấN N C IM B N C IM CC V VIC GII QUYT Chuyn h s ỡnh ch Cụng nhn tha thun ca n s Xột x hoc gii quyt Tng s Tng s Quỏ hn lut nh Tm ỡnh ch C quan, t chc Cỏc nhõn C quan, t chc Cỏc nhõn Cú yu t nc ngoi Cú ỏp dng bin phỏp khn cp tm thi Cú n kin cu ngi khỏc Cú ngi bo v quyn, li ớch hp phỏp cho ng s Cú vin kim sỏt tham gia 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2T/c hp ng mua bỏn nh 1362 74 288 149 231 742 620 10 246 522 13 510 31 11 16 Tng cng 1362 74 288 149 231 742 620 10 246 522 13 510 31 11 16 LOI V N V VIC DN S Th lý A.Loi v ỏn 2.Tranh chp v hp ng dõn s Ph lc S liu gii quyt s thm cỏc v ỏn tranh chp hp ng mua bỏn nh ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn nm 2013 S V VIC GII QUYấT LOI V N V VIC DN S S V VIC CềN LI C IM C IM NGUYấN B N N C IM CC V VIC GII QUYT Chuyn ỡnh Cụng Xột Tng Tng Quỏ Tm C Cỏc C Cỏc Cú Cú ỏp h s ch nhn x s s hn ỡnh quan, nhõn quan, nhõn yu dng tha hoc lut ch t t t bin Th thun gii nh chc chc nc phỏp lý ca quyt ngoi khn n cp s tm thi Cú n kin cu ngi khỏc 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Cú ngi bo v quyn, li ớch hp phỏp cho ng s 20 Cú vin kim sỏt tham gia 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1306 49 282 134 175 640 666 263 437 16 432 28 0 30 1306 49 282 134 175 640 666 263 437 16 432 28 0 30 21 A.Loi v ỏn 2.Tranh chp v hp ng dõn s 2.2T/c hp ng mua bỏn nh Tng cng Ph lc S liu gii quyt phỳc thm cỏc v ỏn tranh chp hp ng mua bỏn nh ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn t nm 2012 S V VIC GII QUYấT Sa bn ỏn quyt nh s thm Hy bn ỏn, quyt nh s thm ỡnh ch Hy bn ỏn, quyt nh s thm xột x li 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 S v vic vin kim sỏt cú khỏng ngh nhng khụng c chp nhn 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 226 16 180 199 27 59 53 29 28 0 26 226 16 180 199 27 59 53 29 28 0 26 Th lý Rỳt Rỳt Lý khỏng khỏng cỏo ngh khỏc C IM CC V VIC GII QUYT PHN TCH CC V VIC XẫT X Xột Tng Tng Quỏ Tm Gi x s s hn ỡnh nguyờn hoc lut ch bn ỏn, gii nh quyt quyt nh s thm ỡnh ch LOI V N V VIC DN S S V VIC CềN LI Do cp s thm sai Do Do Do Do Do cú cp cú cp cú tỡnh s tỡnh s tỡnh tit thm tit thm tit mi sai mi sai mi Cú ỏp dng bin phỏp khn cp tm thi Cú Cú ngi vin bo v kim quyn, sỏt li ớch tham hp gia phỏp cho ng s 21 22 23 A.Loi v ỏn 2.Tranh chp v hp ng dõn s 2.2T/c hp ng mua bỏn nh Tng cng Ph lc S liu gii quyt phỳc thm cỏc v ỏn tranh chp hp ng mua bỏn nh ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn t nm 2013 S V VIC GII QUYấT LOI V N V VIC DN S S V VIC CềN LI C IM CC V VIC GII QUYT PHN TCH CC V VIC XẫT X Sa bn Hy bn Hy bn S v Cú ỏp Xột Tng Tng Quỏ Tm Gi ỏn quyt ỏn, quyt ỏn, quyt x s s hn ỡnh nguyờn vic dng ỡnh ch nh s nh s nh s hoc lut ch bn ỏn, vin bin thm thm thm gii nh quyt kim phỏp Th ỡnh ch xột x li sỏt cú quyt nh khn lý s khỏng cp tm Rỳt Rỳt Lý Do Do Do Do Do Do thm ngh thi khỏng khỏng cp cú cp cú cp cú nhng cỏo ngh khỏc s tỡnh s tỡnh s tỡnh khụng thm tit thm tit thm tit c sai mi sai mi sai mi chp nhn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Cú Cú ngi vin bo v kim quyn, sỏt li ớch tham hp gia phỏp cho ng s 22 23 A.Loi v ỏn 2.Tranh chp v hp ng dõn s 2.2T/c hp ng mua bỏn nh Tng cng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 241 12 205 220 21 77 45 30 28 0 46 241 12 205 220 21 77 45 30 28 0 46 Ph lc S liu gii quyt giỏm c thm, tỏi thm cỏc v ỏn tranh chp hp ng mua bỏn nh ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn nm 2012 Th lý Chỏnh ỏn khỏng ngh S V VIC GII QUYấT Vin Cng Chỏnh Vin trng ỏn rỳt trng khỏng khỏng rỳt ngh ngh khỏng ngh ó xột x S V VIC CềN LI Tng Chỏnh Vin Tng Gi nguyờn s ỏn trng s bn ỏn, quyt khỏng khỏng nh cú hiu ngh ngh lc phỏp lut LOI V N V VIC DN S Chỏnh ỏn khỏng ngh Vin trng khỏng ngh PHN TCH CC V VIC XẫT X Khụng chp nhn khỏng ngh ca chỏnh ỏn Khụng chp nhn khỏng ngh ca Vin trng Hy bn ỏn, quyt nh cú hiu lc phỏp lut v ỡnh ch v ỏn Hy bn ỏn, quyt nh phỳc thm, gi nguyờn bn ỏn, quyt nh s thm Hy quyt nh giỏm c thm, gi nguyờn bn ỏn, quyt nh s thm Hy quyt nh ca giỏm c thm, gi nguyờn bn ỏn, quyt nh phỳc thm Hy quyt nh ca giỏm c thm, bn ỏn, quyt nh phỳc thm, gi nguyờn bn ỏn, quyt nh s thm Hy quyt nh ca giỏm c thm, gi nguyờn quyt nh giỏm c thm ca Tũa ỏn cp di Hy bn ỏn, quyt nh cú hiu lc phỏp lut x lý s thm li Hy bn ỏn, quyt nh cú hiu lc phỏp lut xột x phỳc thm li 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2.Tranh chp v hp ng dõn s 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 T/c hp ng mua bỏn nh 0 0 0 0 0 0 Tng cng 0 0 0 0 0 0 A.Loi v ỏn [...]... niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần... của luận văn 11 Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014 , Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán. .. luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm (03) chƣơng: Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở 8 Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán. .. kiện mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở * Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định... dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trƣớc… 10 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014 ) Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao... giao 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ Hợp đồng song vụ là: Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” [41, Điều 406] Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền... nhà ở 2014 ) Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (Điều 3, luật nhà ở 2014 ) Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này (Điều 3, luật nhà ở 2014 ) Từ những khái niệm về nhà ở theo. .. thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tƣơng lai Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phƣơng án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở 5 Cơ sở lý luận. .. các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Tại chƣơng V từ Điều 31 đến Điều 38, mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán, ký kết bằng văn bản Song song với pháp luật về nhà ở, chúng ta ban hành 21 Luật đất đai 1987 và Luật đất đai năm 1993, ở Luật đất đai năm 1993 có ghi nhận về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc mà bao gồm cả đất ở có nhà xây dựng trên... đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng Để hiểu một cách sâu sắc và toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của luận văn 1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không phải là nhà ở Mặc dù nhà ở cũng là ... đồng mua bán nhà bao gồm loại hợp đồng mua bán nhà là: Hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hợp đồng mua bán nhà dự án nhƣ nhà liền kề, nhà chủ đầu tƣ Với loại hợp đồng mua. .. pháp thi hành pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà * Khái niệm hợp. .. đồng mua bán nhà 12 1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà với loại hợp đồng mua bán khác 15 1.2 Quy định pháp luật Việt nam hợp đồng mua bán nhà 19 1.3 Quy định pháp luật số quốc gia hợp đồng