I HC KINH T QUC DN KHOA BT NG SN & KTTN TNG QUAN V KINH DOANH BT NG SN PGS.TS.HONG VN CNG Ni dung c bn bt ng sn th trng bt ng sn kinh doanh bt ng sn BT NG SN L Gè ? "BT NG SN L CC TI SN KHễNG TH DI DI Nhng ti sn no di õy c coi l bt ng sn? 1- Mt ngụi nh sn 2- Nh bt ca on xic 3- Chic cu g qua sụng 4- Chic cu phao qua sụng 5- Mt cõy i trng trc nh ca ngụi bit th 6- Mt dn phong lan treo trờn ban cụng ca ngụi bit th 7- Mt bc tranh c treo phũng khỏch ngụi bit th 8- Mt bc ho trờn trn nh phũng khỏch ngụi bit th 9- Ngụi m xõy kiờn c 10- t t phn m khu ngha trang TIấU CHớ XC NH BS L mt yu t vt cht cú ớch cho ngi c chim gi bi cỏ nhõn hoc cng ng Cú th o lng bng giỏ tr nht nh Khụng th di di: - Gn lin vi t hoc vi BS khỏc - Di di lm thay i tớnh cht, giỏ tr Tn ti lõu di BT NG SN L G ? b lut Dõn s quy nh: "Bt ng sn l cỏc ti sn khụng th di di, BAO GM: T AI NH , CNG TRốNH XY DNG GN LIN VI T AI V TI SN GN LIN VI CNG TRốNH CC TI SN KHC GN LIN VI T AI CC TI SN KHC THEO PHP LUT QUY NH C IM CA BS YU T TO NấN GI TR 1-MI BS U Cể MT V TR NHT NH; GI TR BS DO YU T V TR QUYT NH - V trớ ca bt ng sn l g? => V trớ tng i: Khong cỏch v Tip cn 2- Cỏc yu t gn lin vi v trớ: T nhiờn; Kinh t Xó hi Mụi trng 3- V trớ cú thay i khụng? 2- Tính lâu bền về: 1- Tui th vt lý v tui th kinh t 2- Yu t quyt nh tui th u t v nh gi cng trnh BS 3- Xu hng gim li ch cui chu k : So sỏnh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr) Tr ú: I- thu nhp t BS C- Chi tr BS K- Vn u t xõy dng mi r- T sut li tc ị CH ớ: -S kt hp cc cp cng trnh BS ị GI TR BT NG SN L TNG LUNG THU NHP tng ng vi tui th kinh t ca bt ng sn 3- TNH D BIT =>CI Gè TO NấN TNH D BIT CA BT NG SN: vị trí, Hướng, kết cấu, hènh dạng V SX KHễNG KHUễN MU => tính dị biệt TO NấN GI TR KHễNG SO SNH CA BT NG SN => VN T RA: TO TNH D BIT CHO BS THễNG QUA QUY HOCH, KIN TRC Phải quản lý tính thống gia cá thể dị biệt 4- TNH KHAN HIM 1- Vè SAO: - Gii hn khụng gian phỏt trin, thi gian xõy dng - Khụng sn cú trờn th trng 2- VN T RA: - khu vực phát triển: cung nhỏ cầu - Quy HOạCH thay đổi không gian phát triển - sách hạn chế sở HU bất động sản C HI TH TRNG LP Y PHT TRIN SN PHM MI - Nhu cu thay i, xut hin nhu cu mi - IU KIN: - Sn phm BS a dng - U IM: - Khụng cnh tranh, sn phm d bit, c hi luụn xut hin - BT LI: - Nghiờn - PHN LOI: cu th trng v phỏt trin sn phm mi - Ci tin, phỏt trin BS ó cú - Nhu cu mi: Nh ngh, Khu duc lch, Th thao - Cỏc Trung tõm thng mi, phũng cao cp - Khu cụng ngh cao: sn xut kt hp NCKH NH GI C HI KINH DOANH: Khỏch hng, Ri ro, Nng lc - KHỏch hng: - Quy mụ, phõn b, c tớnh khỏch hng - Tớnh n nh ca khỏch hng - Ri ro: - Ti sn: c hc, hon, t nhiờn, ngi - Phỏp lý: tranh chp, thay i quy hach, Chớnh sỏch, lut phỏp - Th trng: khỏch hng, ti chớnh, cnh tranh - Nng lc: - Ti chớnh v cỏc hu thun - Kinh nghim, Quy mụ, Lnh vc - Cỏc mi quan h khỏch hng cung cp - am mờ, hy sinh, chp nhn mo him La chn loi hỡnh doanh nghip 1- Doanh nghip nh nc: T cỏc c quan qun lý Nh nc v BS T cỏc doanh nghip xõy dng ca nh nc Cỏc nh u t Ti chớnh a dng húa u t => Li th: Tim lc - Hn ch: Hiu qu, Nng ng 2- Cụng ty C phõn: Hp tỏc liờn kt gia cỏc nh u t Chuyn i hỡnh thc s hu ị Li th: Huy ng vn, Linh hot, hiu qu 3- Cụng ty T nhõn: u t nh, KD dch v BS 4- u t nc ngoi: Kinh nghim Tim lc Thnh lp doanh nghip - iu kin v vn, c s VCKT - iu kin v nhõn s - iu kin v trỡnh t th tc thnh lp doanh nghip U T TO LP CễNG TRèNH BT NG SN Cụng trỡnh BS Quan nim v cụng trỡnh BS l gỡ? Tng th cỏc yu t vt cht, k thut, mụi trng giỳp BS hỡnh thnh v phat huy tỏc dng - Mt bng; - Cụng trỡnh chớnh; - Cụng trỡnh ph tr; - Mụi trng c im sn xut cụng trỡnh BS 1- Sn phm a dng, an xen: -> Cú KH tin chi tit v phi hp cỏc H; 2- Sn xut trờn a bn rng, phõn tỏn: -> thi cụng nhanh, gn cho tng khõu cụng vic; -> Cú ch qun lý gn vi kt qu tng 3- Tn ti n nh, lõu di => Xỏc nh tui th 4- Chu k di: -> K hoch luõn chuyn vn; Tớnh trc cỏc ri ro (bin ng th trng; h hng.) Xỏc nh cụng nng cụng trỡnh BS - Cụng nng chớnh: Cú KH tin chi tit v phi hp cỏc H; - Hot ng ph tr: -> Phc v cụng nng chớnh; -> Nhu cu phỏt sinh -> Thu hỳt bờn ngoi (outsourcing) - Xỏc nh quy mụ: Nng lc qun lý (tin, a bn, Nng lc qun lý iu hnh) tớnh cht cnh tranh - Li ớch quy mụ ln: ng b; a dng, a cp sn phm; To c hi v trin vng u t; Phỏt trin bn vng (h tr v cú sc hỳt ngun lc bờn ngoi) - Hn ch: Tp trung ln; cng knh, khú qun lý khai thỏc; thớch ng chm K hoch u t cụng trỡnh BS 1- Phõn chia cụng on sn xut: - Mc tiờu: Chia mc tiờu Tng th thnh B phn hoc tng nhim v c th cn thc hin - Yờu cu: -> C th húa mc tiờu nhim v -> Trn vn, o lng kt qu - Ni dung: + Chun b k thut phũng; + Chun b mt bng; + Qun lý d ỏn u t; + Tiờu th sn phm; + K hoch m bo hu cn Kinh doanh Chun b k thut - Lp d ỏn tin kh thi: - Mc tiờu: -> í tng kinh doanh c phờ duyt v ỏnh giỏ; -> Thu hỳt khỏch hng v i tỏc u t - Ni dung: + C s kinh t, k thut v th trng ca d ỏn; + Ni dung, chc nng v quy mụ; + a bn v phm vi u t; + Mụ hỡnh kinh doanh; + Phõn tớch s b ti chớnh; + Phõn tớch cnh tranh v ri ro - Yờu cu: y , logic; ngn gn v hp dn Chun b k thut - Lp d ỏn u t (mụn hc: Lp d ỏn u t BS) - Mc tiờu: -> ỏnh giỏ y cỏc yu t kinh t, k thut, xó hi; -> Xỏc nh nhim v phi thc hin mi b phõn; -> Xỏc lp cỏc quan h vi i tỏc u t; -> Xỏc lp c s phỏp lý u t - Ni dung: + Chi tit húa ni dung ca d ỏn tin kh thi + Thit k chi tit v la chn cỏc gii phỏp k thut - Yờu cu: - + Chi tit, y , c th rừ rng; + nh lng rừ cỏc tiờu k thut v kt qu sn xut + y lun chng Kinh t, K thut (T liu+thuyt minh) + Chớnh xỏc, cht ch lm cn c cho cỏc quan h KD 4- Thit k k thut - - - Mc tiờu: + Chi tit húa mụ hỡnh phỏt trin (bn v, phi cnh, mụ hỡnh, .); + Lm cn c tớnh toỏn lng cụng vic, tớnh toỏn cỏc yu t u vo v tin trin khai + Lm c s phỏp lý trin khai cỏc yu t k thut Ni dung: + Thit k chi tit mt bng (mụ hỡnh húa phỏt trin khụng gian v kin trỳc); + Thit k chi tit cỏc cụng trỡnh BS; + Thng kờ cỏc yu t u vo v tin Yờu cu: -> Phự hp vi cp d ỏn; - -> Rừ rng, chớnh xỏc tuõn th cỏc quy chun u t; -> D tớnh cỏc phng ỏn v gii phỏp k thut iu chnh 5- Chun b mt bng Mc tiờu: a im phự hp; Cú mt bng thi cụng; Tit kim v Hiu qu La chn a im: - Khỏch hng: Quy mụ, C cu nhu cu, Phõn b, c im ca sn phm (mc tiờu KD chớnh); - iu kin vựng u t: Cỏc hot ng kinh t v xu hng; c im xó hi, Khụng gian, a hỡnh, Mụi trng; - Quy hoch KTXH v Quy hoch chung - C s h tng: H tng liờn vựng hin ti v tng lai, Kh nng phỏt trin h tng ni b; - Phỏp lý: Chớnh sỏch chung, C ch v chp thun ca a phng, Ngi SD t - Li th so sỏnh: Chi phớ MB v u t chiu cao; Chuyn i cụng nng v a im mi; Khai thỏc li th sn cú; Cỏc yu t cung cp u vo Xu hng: Da vo quy lut phõn b khụng gian CC HOT NG KINH DOANH BS La chn a im u t BS Thng mi Dõn c Trung bỡnh Dõn c Cao cp Khu Cụng nghip Nụng nghip 5- Chun b mt bng Phng thc tip cn c nhn mt bng: Lp h s xin giao, thuờ t (i vi cỏc d ỏn ko Kinh doanh) u thu d ỏn, u giỏ QSD t (D ỏn Kinh doanh) Mua trc tip ca ngi dõn, xin giao v chuyn i mc ớch Gii phúng mt bng: iu tra, kho sỏt, lp h s hin trang s dng t; Lp phng ỏn bi thng, n bự, h tr; T chc n bự, di di To lp mt bng: R soỏt vt cn v san lp; Thit lp mc gii ni b; To lp giao thụng v h tng tm thi Chỳ ý: Phỏp lý cht ch v ng thun; Ch ng tin ; Chi phớ v Hiu qu; Tranh th cỏc ngun u t cụng cng [...]... MANG TÍNH NGẮN HẠN  KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SỰ RA ĐỜI CỦA KINH DOANH BĐS Kinh doanh là gì? + Sử dụng quan hệ Hàng hóa – Tiền tệ + Mục tiêu: giá trị mang lại > chi phí bỏ ra  Điều kiện ra đời KD BĐS= hàng hóa BĐS: - Sản phẩm BĐS có trước thị trường BĐS - Khan hiếm =Trao đổi Khi đầu tư, thiết kế => Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai => Dự báo trước các tác động đến BĐS 6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ 1- GIÁ TRỊ LỚN: Mặt... HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 1- Kinh doanh đất đai => thị trường đất đai - Giai đoạn, địa bàn phát triển thị trường sơ khai - Điều kiện đất đai được tham gia TT BĐS - Đất đai là TLSX: Kinh doanh theo sự phát triển các ngành sử dụng tư liệu SX Đất đai CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2- Đầu tư phát triển BĐS => thị trường Tập trung - BĐS dân cư tiêu dùng hiện tại; - BĐS dân cư tương lai; - BĐS dịch vụ: Văn phòng,... tổ chức tài chính - Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường - Sự liên thông của các thị trường - Tổ hòa các loại thị trường - Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế thị trường QUAN HỆ CUNG - CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CẦU BẤT ĐỘNG SẢN NHU CẦU: LÀ SỰ CẦN THIẾT THOẢ MÃN CHO TIÊU DÙNG CỦA CÁ NHÂN VÀ CỘNG ĐỒNG XH  CẦU: KHỐI LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG MUA VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH  TỔNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG,... ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 3- Kinh doanh theo vùng  Lý do: - Hàng hóa BĐS không di dời - Thị trường vùng, khu vực  Yêu cầu: - Công trình BĐS = Đặc điểm TN, KT, XH vùng - Phát triển BĐS = Phát triển các yếu tố của vùng: Hạ tầng, Kinh tế, Chính quyền, Dân cư… ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 4- Nhạy cảm với chính sách  Lý do: - Nhà nước quản lý trực tiếp Hàng hóa BĐS - Tính ảnh hưởng của BĐS và các hoạt động. .. DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN GIAO DỊCH CỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU B-THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC  => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG... Nhà kinh tế và Dự báo - Nhà Quản lý và phân tích Tài chính - Nhà tư vấn pháp luật và chính sách - Nhà kỹ thuật: Đất đai, Xây dựng, Kiến trúc, Địa lý, Phong thủy …… ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 2- Đầu tư lớn, dài hạn  Lý do: - Sản phẩm BĐS có giá trị lớn, tồn tại lâu dài - Chu kỳ kinh doanh dài, nối tiếp  Yêu cầu: - Vốn đầu tư: Vốn lớn+ Dài hạn; Đa dạng hóa vốn - Chiến lược đầu tư = Chiến lược PT kinh. .. CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ VẤN ĐỀ ĐẶT RA: Þ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH Þ YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TRƯỜNG CHỚNH SỎCH THAY ĐỔI Þ NHÀ NƯỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO TTBĐS 5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SƠ KHAI -Thị trường đất đai - Luật pháp đang hình thành - Chuyển đất đai => công trình BĐS TẬP TRUNG -Hệ thống luật pháp và đăng ký BĐS - Nhà nước khuyến khích - Quan hệ hàng hóa cơ chế... CHÍNH  CƠ HỘI KD: KỲ VỌNG VÀ TĂNG GIÁ  CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG BÁN RA TRÊN THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT THỜI ĐIỂM VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH ĐIỀU KIỆN:  BĐS PHẢI LÀ HÀNG HOÁ BĐS  PHẢI SẴN SÀNG ĐƯA VÀO LƯU THÔNG  CÓ GIÁ CẢ PHÙ HỢP GIỮA NGƯỜI MUA VÀ NGƯỜI BÁN  PHAỈ CÓ TTBĐS  NGUỒN CUNG BĐS -> HIỆN CÓ -> TƯƠNG LAI CÂN BẰNG CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN S D P Q NGUYẤN LÍ CẤN BẰNG CUNG CẦU MỤ ... chớnh Tiờu th Cỏc hot ng ph tr: Hp ng v Ngh thut Kinh doanh TO LP HOT NG kinh doanh Bất động sản Phõn tớch MễI TRNG KINH DOANH BS Mụi trng t nhiờn KINH T LUT PHP I TH CNH TRANH NGI CUNG CP CC CễNG... lõu di - Chu k kinh doanh di, ni tip Yờu cu: - Vn u t: Vn ln+ Di hn; a dng húa - Chin lc u t = Chin lc PT kinh t - Thng hiu: Cht lng+Trung thc+ Uy tớn C IM CA KINH DOANH BS 3- Kinh doanh theo vựng... NG KINH DOANH BS 1- Kinh doanh t => th trng t - Giai on, a bn phỏt trin th trng s khai - iu kin t c tham gia TT BS - t l TLSX: Kinh doanh theo s phỏt trin cỏc ngnh s dng t liu SX t CC HOT NG KINH