Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Mục Lục Chương 1: Lý luận chung quy định pháp luật hoạt động bồi thường nhà nước thu hồi đất Khái niệm, đặc điểm bồi thường nhà nước thu hồi đất 1.1 Khái niệm thu hồi đất 4 1.2 Khái niệm bồi thường nhà nước thu hồi đất 1.3 Đặc điểm bồi thường Nhà nước thu hồi đất Những quy định chung bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.1 Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất 1.2 Nguyên tắc bồi thường nhà nước thu hồi đất 11 Chương 2: Những quy định bồi thường nhà nước thu hồi đất………… 12 Các quy định cụ thể bồi thường Nhà nước thu hồi đất 2.1 Bồi thường thiệt hại đất 2.1.1 Nguyên tắc bồi thường 12 12 2.1.2 Điều kiện bồi thường thiệt hại đất 14 2.1.3 Phương thức mức giá bồi thường 17 2.2 Bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất 22 2.2.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất 2.2.2 Điều kiện bồi thường 12 23 24 2.2.3 Phương thức mức giá bồi thường 28 2.3 Bồi thường thiệt hại chi phí đầu tư 31 Chế định hoạt động bồi thường nhà nước thu hồi đất số nước châu Á 35 3.1.1 Bồi thường nhà nước thu hồi đất Trung Quốc 35 3.1.2 Bồi thường nhà nước thu hồi đất Singapore 37 Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 3.1.3 Bồi thường nhà nước thu hồi đất Hàn Quốc 40 Chương 3: Thực trạng kiến nghị hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất 43 Kết Luận 53 Tài liệu tham khảo 54 LỜI NÓI ĐẦU Ngày nước ta thời kì phát triển mạnh mẽ kinh tế, khoa học kỹ thuật, quân sự… việc mở rộng quy mô để thực mục tiêu lớn nên nhu cầu đất đai phương tiện để góp phần thực mục tiêu phát triển cần thiết Chính để thực mục tiêu đòi hỏi Nhà nước ta cần diện tích đất lớn nhiên Nhà nước dự trữ đất để cần sử dụng mà thay vào tiến hành cho chủ thể khác sử dụng đất thông qua hình thức khác Nhà nước cần sử dụng đất thực hoạt động thu hồi đất Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đầu tư đất mức độ khác Các chủ sử dụng đất tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh mảnh đất thuộc quyền sử dụng họ Do thu hồi đất gây thiệt hại vật chất tinh thần cho người sử dụng đất, việc bồi thường thiệt hại xếp đời sống người dân bị thu hồi đất trách nhiệm đương nhiên Nhà nước chủ đầu tư Hiện phận người dân không đồng thuận giao đất cho nhà nước có định thu hồi đất số lý do: đất canh tác, đất tổ tiên để lại, Nhà nước bồi thường không thỏa đáng… Bên cạnh việc thu hồi đất bồi thường thu hồi đất quan có thẩm quyền tiến hành không với trình tự, quy định pháp luật … Giải tốt vấn đề tạo nên kinh tế - xã hội phát triển bền vững ổn định Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Để tìm hiểu rõ vấn đề đề số kiến nghị nhằm đảm bảo việc thu hồi đất có hiệu nhóm em chọn đề tài “ Hoạt đồng bồi thường Nhà nước thu hồi đất” làm đề tài cho báo cáo Mặc dù cố gắng để xây dựng nên tiểu luận này, với kiến thức hạn hữu, tầm nhìn chưa bao quát, chắn viết nhiều thiếu sót Nhóm chúng em mong nhận ý kiến đóng góp, chỉnh sửa từ giảng viên bạn để tiểu luận hoàn chỉnh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  Luật đất đai : LĐĐ  Ủy Ban Nhân Dân: UBND  Hội đồng nhân dân: HĐND Chương : Lý luận chung quy định pháp luật hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất Khái niệm, đặc điểm bồi thường nhà nước thu hồi đất 1.1 Khái niệm thu hồi đất Theo từ điển Tiếng việt thu hồi việc lấy lại nhường, phát, giao cho người khác Thu hồi đất theo nghĩa thông thường hành động lấy lại đất đai mà Nhà Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 nước sử dụng hình thức khác chủ thể khác có quyền sử dụng đất theo mục đích phải đồng ý nhà nước Thu hồi đất biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Hình thức pháp lý định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê dất Biện pháp thể quyền lực nhà nước tư cách người đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước thể nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, xã hội đồng thời lặp lại trật tự kỷ cương quản lý Nhà nước đất đai Theo quy định khoản 11 Điều LĐĐ 2013: "Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai ” Chúng ta thấy số đặc trưng pháp lý qua việc giải thích khái niệm sau: Thứ nhất, hình thức văn Nhà nước ban hành để thể ý chí thu hồi đất định Tuy nhiên, pháp luật không làm rõ cụ thể định Thứ hai, việc Nhà nước ban hành định nhằm mục đích thu hồi lại đất, thu hồi quyền sử dụng đất Thứ ba, đối tượng bị thu hồi đất người sử dụng người giao quản lý Điều phù hợp thu lại đất người giao quản lý (theo pháp luật quy định thường UBND cấp xã Tổ chức phát triển quỹ đất giao đất để quản lý, thực theo yêu cầu Nhà nước); người sử dụng đất họ trao quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện Như vậy, theo cách phân tích khái niệm thu hồi đất quy định khoản Điều LĐĐ 2003 tỏ phù hợp hơn: "Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật này”, ghi rõ hình thức văn Nhà nước ban hành định hành chính, việc thu hồi quyền sử dụng Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 đất thu hồi đất phân định đối tượng người sử dụng đất hay Nhà nước giao quản lý đất đai 1.2 Khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất Theo cách hiểu thông thường bồi thường Nhà nước thu hồi đất hành động Nhà nước trả cho người sử dụng đất khoản chi phí để bồi thường cho thiệt hại hành vi thu hồi đất Nhà nước gây Xuyên suốt Luật đất đai 2013 điều luật cụ thể quy định khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất, nhiên giải thích tinh thần pháp luật :"Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi thiệt hại quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc thu hồi đất gây ra” Từ cách giải thích thấy số đặc trưng sau: Thứ nhất, khác với quy định Khoản Điều LĐĐ 2003, khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất mở rộng hơn, không việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất , mà việc Nhà nước trả lại thiệt hại việc thu hồi đất gây Thứ hai, nói đến thiệt hại, người ta thường xét đến khía cạnh như: thiệt hại vật chất, thiệt hại tinh thần quy dạng vật chất để xác định bồi thường số trường hợp cụ thể Khi Nhà nước thu hồi đất, thiệt hại xác định giá trị quyền sử dụng đất, nhà tài sản gắn liền với đất thiệt hại khác gắn liền với cộng đồng dân cư mà họ sinh sống như: giá trị văn hóa vật thể văn hóa phi vật thể gìn giữ, bảo tồn qua nhiều hệ mà họ hưởng thụ, sở hạ tầng xã hội, y tế, giáo dục,… gắn kết với truyền thống, không gian, quan hệ láng giềng, dòng tộc mà họ sống Thứ ba, theo truyền thống văn hoá gia đình nước ta, đại phận nông dân xem đất đai, có đất nông nghiệp tài sản gia đình họ; đồng thời việc kế thừa tài sản đất đai từ cha mẹ cho việc thiếu gia đình nông dân Bên cạnh đó, kỳ vọng người sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu khai thác hoa lợi từ trồng đất, đưa đất Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 thị trường bất động sản; vậy, xét theo cách giải thích khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai 2013 việc bồi thường thiệt hại phải tiếp cận từ khía cạnh nguồn thu nhập họ bị nhiều năm, hay nói cách khác, cần lượng hóa thu nhập khoảng thời gian định để làm sở tính toán việc bồi thường Nhìn chung, khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai 2013 thể quan điểm tiến việc xác định tổng thể thiệt hại người có đất bị thu hồi đất Tuy nhiên, việc xây dựng quy định chi tiết không đáp ứng đầy đủ định hướng chung, hay nói cách khác, khái niệm có thay đổi, nhiên phần nội hàm chưa có đổi so với pháp luật hành 1.3 Đặc điểm hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất Thứ nhất, vể chủ thể bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 Nhà nước vừa chủ thể trao quyền thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu hồi đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời chủ thể bồi thường cho người sử dụng đất thiệt hại đất, tài sản gắn liền với đất thiệt hại chi phí đầu tư mà xuất phát từ nguyên nhân thu hồi đất Nhà nước Thứ hai, chủ thể bồi thường Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất (bao gồm đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định cụ thể Luật đất đai hành) Theo luật đất đai 2013, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất mà thuộc diện thu hồi đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Thứ ba bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất lại nhà nước thu hồi đất đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp ( bao gồm đất ở, đất ở), bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất bao gồm bồi thường thiệt hại nhà, công trình xây dựng đất, trồng, vật nuôi Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Những quy định chung bồi thường Nhà nước thu hồi đất 2.1 Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất Thu hồi đất hoạt động mà thực cần có cân nhắc tìm hiểu cách cụ thể, rõ ràng tác động việc thu hồi đất nảy sinh nhiều vấn đề xảy ảnh hưởng không đến người sử dụng đất mà sâu xa ảnh hưởng đến kinh tế nước ta Chính mà hoạt động thu hồi đất nhà làm luật lưu ý rõ ràng quy định khoản điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Nhà nước thu hồi đất tổ chức, cá nhân sử dụng trường hợp thật cần thiết luật định mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch bồi thường theo quy định pháp luật” Trên tinh thần Luật đất đai 2013 có quy định thể tinh thần cẩn trọng hoạt động thu hồi đất quy định Hiến pháp 2013, không quy định cụ thể rõ ràng điều luật trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định điều 38 Luật đất đai 2003 : “ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; Sử dụng đất không mục đích, sử dụng đất hiệu quả…” Tuy nhiên Luật đất đai 2013 thể tinh thần cách bao quát thu hẹp phạm vi thu hồi đất Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất :  Thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh  Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng  Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai  Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Để tìm hiểu cụ thể trường hợp cần phân tích cụ thể quy định chi tiết trường hợp thu hồi đất nhằm có nhìn xác thông qua thấy thực trạng hoạt động thu hồi đất có sai sót hay không phản ánh tinh thần pháp luật, đồng thời đánh giá đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động pháp luật Thứ nhất, thu hồi đất mục đích quốc phòng an ninh Trường hợp quy định cụ thể điều 61 Luật đất đai 2013 : Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh trường hợp sau đây: Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa công trình đặc biệt quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ lực lượng vũ trang nhân dân; 10 Xây dựng sở giam giữ, sở giáo dục Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng Trường hợp quy định cụ thể điều 62 Luật đất đai 2013 : Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng trường hợp sau đây: Thực dự án quan trọng quốc gia Quốc hội định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư mà phải thu hồi đất… Thực dự án Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất… Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Quy định thể cụ thể, rõ ràng trường hợp thu hồi đất mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng Tuy nhiên việc thu hồi đất trường hợp để thực mục tiêu quan trọng cần diện tích tương đối lớn nên cần phải chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời phải có cân nhắc chuẩn bị kỹ trước đưa định thu hồi đất Việc thu hồi đất mục tiêu phải dựa : Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định điều 61, điều 62 Luật đất đai, dự án phải thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải vào tiến độ sử dụng đất thực dự án Trình tự thu hồi đất trường hợp phải tiến hành theo bước sau:  Trước thu hồi đất, chậm 90 ngày đất nông nghiệp 180 ngày đất phi nông nghiệp, quan nhà nước có thẩm quyền phải thong báo cho người thu hồi đất biết lý thu hồi;  Thông báo thời gian kế hoạch di chuyển, phương án tổng thề bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Với quy trình xác định theo bước nêu, người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành định vá bàn giao mặt cho Nhà nước theo tiến độ thực Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành định thu hồi bị quan định thu hồi đất cưỡng chế, người bị thu hồi đất phải chấp hành định cưỡng chế có quyền khiếu nại Thứ ba, thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Trường hợp quy định cụ thể điều 64 Luật đất đai 2013: Các trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai bao gồm:  Sử dụng đất không mục đích Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành hành vi sử dụng đất không mục đích mà tiếp tục vi phạm;  Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;  Đất giao, cho thuê không đối tượng không thẩm quyền;  Đất không chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;  Đất Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;  … Luật Đất Đai Trang Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Trong trình dử dụng đất, người sử dụng vô ý cố ý vi phạm pháp luật đất đai Các vi phạm nghiêm trọng dẫn tới hậu pháp lý Nhà nước thu hồi đất với tính cách biện pháp chế tài nhằm tước quyền sử dụng đất người vi phạm Ngoài trường hợp nêu nhà nước thu hồi đất không bồi thường mà bị xử lý theo quy định Chính phủ Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Thứ tư, thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Trường hợp quy định cụ thể điều 65 Luật đất đai 2013: Các trường hợp thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người bao gồm:  Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm không nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm không nhu cầu sử dụng đất;  Cá nhân sử dụng đất chết mà người thừa kế;  Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;  Đất Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn không gia hạn;  … 2.2 Nguyên tắc bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Để thực sách phát triển kinh tế – xã hội đất nước Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất cần tuân thủ nguyên tắc sau: Thứ nhất, nhà nước thu hồi đất người sử dụng có đủ điều kiện để bồi thường đất điều từ điều 100, điều 101, điều 102, điều 104 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định cụ thể Luật đất đai hiệnn hành Luật Đất Đai Trang 10 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Về mức bồi thường thiệt hại, xác định vào giá trị thực tế bất động sản chủ sở hữu; chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà mới; thuế nhà v.v Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại Việc xác định mức bồi thường xác định giá trị bất động sản người bị thu hồi đất đầu tư, giá trị thực tế bất động sản Phần giá trị tăng thêm đầu tư sở hạ tầng nhà nước bóc tách khỏi giá trị bồi thường Điều có nghĩa nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản mà bồi thường theo giá thấp trừ phần giá trị bất động sản tăng thêm từ đầu tư sở hạ tầng nhà nước Bên cạnh đó, nhà nước xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích người sử dụng đất tiếng ồn, khói bụi, người đường nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu chủ sử dụng phần diện tích đất lại Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường chủ nhà thực việc tháo dỡ nhà Phần giá trị bồi thường lại toán người bị thu hồi đất hoàn tất việc di chuyển chỗ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách chỗ nhà nước cho thuê nhà với giá thuê phù hợp Những yêu cầu người bị thu hồi đất không xem xét để bồi thường:  Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ sớm cố tình không chịu thực định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;  Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào nhà xây dựng nhà sau nhà nước có định thu hồi đất;  Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;  Trường hợp thu hồi bất động sản hoạt động kinh doanh giấy phép;  Trường hợp người sử dụng đất pháp lý để bồi thường;  Đất sử dụng bất hợp pháp … Khiếu nại giải khiếu nại bồi thường thu hồi đất Luật Đất Đai Trang 35 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Trường hợp người bị thu hồi đất không trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường người có thẩm quyền định giá trị bồi thường đưa câu trả lời người khiếu kiện Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời Hội đồng bồi thường có quyền khởi kiện vụ việc Tòa Thượng thẩm Chính sách bồi thường nhà nước thu hồi đất Singapore tiến hành thận trọng (đặc biệt đất thuộc sở hữu tư nhân) sở quy định chặt chẽ pháp luật Nguyên tắc công bằng, minh bạch đề cao trình thực nên nhận đồng thuận người dân Tỷ lệ cưỡng chế thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số trường hợp thu hồi đất) 4.1.3 Bồi thường nhà nước thu hồi đất Hàn Quốc Theo pháp luật thu hồi đất bồi thường Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) người dân để sử dụng vào mục đích sau đây: (i) Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; (ii) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (iii) Dự án xây dựng trụ sở quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v; (iv) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng v.v; (v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng sở hạ tầng khu đô thị mới, khu nhà thuê chuyển nhượng … Chính sách, pháp luật bồi thường nhà nước thu hồi đất Hàn Quốc có điểm đáng lưu ý sau đây: Quy trình tham vấn cưỡng chế: Việc bồi thường nhà nước thu hồi đất thực theo phương thức tham vấn cưỡng chế với bước cụ thể sau: (i) Thu thập, chuẩn bị quy định tài sản đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; (ii) Xây dựng công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập Hội đồng bồi thường; (iv) Đánh giá tính toán tổng số tiền bồi thường; (v) Yêu cầu tham vấn bồi thường; (vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường Các quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất phương án, cách thức bồi thường Nếu trình tham vấn bị thất bại nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, Hàn Quốc có 85% tổng số trường hợp nhà nước thu hồi đất thực thành công Luật Đất Đai Trang 36 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 theo quy trình tham vấn, có 15% trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế Nguyên tắc bồi thường, ghi nhận đạo luật bồi thường thu hồi đất Những nguyên tắc bao gồm:  Chủ dự án bồi thường cho chủ đất cá nhân có liên quan thiệt hại gây thu hồi đất sử dụng đất … cho công trình công cộng;  Việc bồi thường thực trước triển khai dự án;  Bồi thường cho chủ đất tiền mặt trái phiếu chủ thực dự án phát hành;  Tiền bồi thường chi trả cho cá nhân;  Thực bồi thường trọn gói, lần Thời điểm xác định giá bồi thường: Trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thời điểm xác định giá bồi thường thời điểm bên đạt thỏa thuận đồng thuận phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế xác định giá thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền định cưỡng chế Xác định giá bồi thường: Chủ thực dự án không tự định hai quan định giá thực Đây tổ chức tư vấn giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp công ty cổ phần có chức tư vấn giá đất Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu việc xác định giá bồi thường chủ đầu tư thực dự án lựa chọn thêm tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Giá đất lựa chọn làm xác định bồi thường giá trung bình cộng kết định giá hai ba quan dịch vụ tư vấn giá đất độc lập thuê định giá Bồi thường đất tài sản đất bị thu hồi Bồi thường đất thực dựa giá đất khu vực Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị Định giá bất động sản Tổ chức định giá tiến hành so sánh yếu tố vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị đất, tham chiếu từ 01 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá Quá trình định giá cần đảm bảo hài hòa giá đất tổ chức định giá đưa mức giá theo khung giá đất công khai, thức Chính phủ… Luật Đất Đai Trang 37 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Bồi thường tài sản đất bao gồm: nhà ở, trồng, công trình xây dựng, mồ mả Đối với tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường xác định cụ thể sau:  Bồi thường quyền sử dụng tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) thực với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi;  Bồi thường thiệt hại việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng dừng công việc kinh doanh gây ra;  Bồi thường thiệt hại hoa màu đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu đơn vị diện tích đất nông nghiệp;  Bồi thường thiệt hại thu nhập cho người lao động bị việc tạm thời nghỉ việc thu hồi đất gây Việc bồi thường thực dựa xác định mức lương trung bình người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động Chương 3: Thực trạng kiến nghị hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất  Thẩm quyền thu hồi đất Về thu hồi đất, Hiến pháp 2013 vừa Quốc hội thông qua khẳng định Nhà nước thu hồi đất trường hợp thật cần thiết mục đích an ninh, quốc phòng, để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đây thay đổi quan trọng làm rõ phạm vi thu hồi đất cho phát triển kinh tế - xã hội chấp nhận lợi ích quốc gia, lợi ích công Nó làm rõ thu hồi đất cho phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thực “thật cần thiết” Cho dù Hiến pháp rõ vậy, Luật đất đai 2013 khẳng định rõ dự án quan trọng cấp quốc gia phải Thủ tướng Quốc hội định, cấp tỉnh có thêm tham gia HĐND, Luật đất đai 2013 chưa làm rõ giới hạn “thật cần thiết” Hiến pháp Trong luật cụ thể hóa phạm vi rộng trường hợp phép thu hồi đất Luật Đất Đai Trang 38 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Trong mục điều 62 sách thu hồi đất cấp tỉnh thực quy định thu hồi đất cho c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà cho sinh viên, nhà xã hội, nhà công vụ; xây dựng công trình sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng Chỉ có điểm khác trường hợp đó, tùy thuộc vào quy mô, cần có chấp thuận HĐND, bên cạnh quan quyền có thẩm quyền thu hồi đất Chính đây, xây dựng nghị định hướng dẫn thực thi Luật đất đai cần làm rõ vai trò kiểm soát việc thu hồi đất HĐND nhằm hạn chế thu hồi đất tràn lan trước đây, không việc quy định phạm vi rộng thu hồi đất mà không làm rõ khái niệm “thật cần thiết” tiếp tục dẫn tới lạm dụng thu hồi đất Mặt khác, UBND cấp tỉnh có nhiều thẩm quyền: giao đất, cho thuê đất, định thu hồi đất định giá đất Tuy có thêm vai trò HĐND việc thông qua bảng giá đất, không thấy luật quy định điều chỉnh giá đất thời gian năm/lần cho phù hợp với biến động thị trường có cần thông qua HĐND tỉnh hay không Do vậy, vai trò HĐND hạn chế Để phát huy tối đa vai trò HĐND tiếng nói cử tri cần có quy định làm rõ vai trò đại diện Thẩm quyền định giá đất thay đổi so với pháp luật đất đai hành (Chính phủ định khung giá đất, UBND cấp tỉnh định bảng giá đất giá đất cụ thể) Như vậy, quy định cụ thể nghị định hướng dẫn thi hành Chính phủ có ý nghĩa quan trọng việc cân đối thành phần hợp lý hội đồng thẩm định giá đất, cần quan tâm tới thành phần bắt buộc hội đồng thẩm định giá đất, UBND, đại diện ban ngành liên quan, tổ chức cung cấp dịch vụ Luật Đất Đai Trang 39 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 định giá đất độc lập, mà cần tới nhiều thành viên hội đồng chuyên gia cao cấp định giá đất Kinh nghiệm Đài Loan cho thấy số thành viên từ khu vực nhà nước chiếm không tới 50%, lại chuyên gia định giá từ sở đào tạo, viện nghiên cứu, khu vực doanh nghiệp định giá, hiệp hội định giá Với thành phần đảm bảo việc định giá đất có sở khách quan  Về thu hồi đất nông nghiệp Đất nông nghiệp thu hồi theo trường hợp thu hồi đất nói chung Việc thu hồi đất nông nghiệp thực theo trình tự, thủ tục chặt chẽ, dựa sở pháp lý xác định nhằm đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Hiện nay, trường hợp thu hồi đất nhu cầu nhà nước diễn phổ biến, tình hình nay, tiến trình công nghiệp hóa, đại hóa, nhà nước với tư cách chủ đầu tư lớn nhất, có nhiệm vụ xây dựng sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích cộng đồng, an ninh quốc phòng cho mục tiêu phát triển kinh tế Do vậy, vấn đề thu hồi đất đặt để phục vụ mục đích lớn Tuy nhiên, mà diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi ngày lớn, Hiện nay, vấn đề bồi thướng cho người dân đặc biệt quan tâm tác động việc thu hồi đất tới người dân lớn, ngày đông người dân bị thu hồi đất Với đất nông nghiệp, vấn đề đặc biệt quan tâm với người sử dụng đất nông nghiệp, đất bị thu hồi nguồn kinh tế chủ yếu cho thân, gia đình họ Các quy định vấn đề nhiều lần bổ sung theo hướng đảm bảo tốt quyền lợi người nông dân bị thu hồi đất Theo quy định Luật đất đai hành, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước thu hồi bồi thường đất có mục đích sử dụng đất bị thu hồi, đất để bồi thường bồi thường tiền tính theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi UBND cấp tỉnh định thời điểm thu hồi đất Khi bị thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất hỗ trợ sản xuất ổn định đời sống tiền Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản Luật Đất Đai Trang 40 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 xuất nông nghiệp nhà nước thu hồi đát nông nghiệp khu dân cư đất vườn, ao không công nhận đất mà đất để bồi thường việc bồi thường tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm hình thức tiền đất nhà đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đặc biệt mức bồi thường đất bị thu hồi cho người sử dụng đất cao nhiều so với trước kia, đảm bảo tốt cho đời sống người dân sau bị thu hồi đất Trước đây, vấn đề bồi thường đất nông nghiệp cho người sử dụng đất thường gây xúc sư luận giá bồi thường cho người sử dụng đất thấp, giá trị đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng lại chênh lệch lớn Hiện nay, giá bồi thường cho người dân tăng cao vấn đề “nóng” dư luận Việc thu hồi đất ảnh hưởng lớn đến sản xuất, đời sống người sử dụng đất, đặc biệt nông dân Một vấn đề đặt với vấn đề với người dân bị thu hồi đất nông nghiệp Nhà nước đưa phương án giúp bảo vệ quyền lợi người dân, cho phép người dân góp vốn vào dự án quyền sử dụng đất Nhưng góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp vào dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp người dân phải chuyển mục đích sử dụng đất Số tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất lớn, thực tế vượt khả tài người dân Vấn đề cần xem xét thêm để quy định nhà nước trở nên thiết thực vào đời sống Việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho việc xây dựng cở sở hạ tầng hay phát triển công nghiệp, đô thị phần tất yếu để phát triển đất nước Tuy nhiên, công tác cần phải thực cách khoa học, hợp lý, tránh xảy hậu tiêu cực cho xã hội Trong thời gian qua, công tác thu hồi đất, bồi thường sau thu hồi đất gặp phải số bất cập sau: Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hầu hết vùng đất tốt, có điều kiện thuân lợi cho canh tác, diện tích đất bồi thường thường đất xấu, cách xa khu dân cư điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất nhiều khó khăn Đồng thời, việc thực định giá đất để bồi thường tài sản đất chưa phù hợp với giá thị trường khu tái định cư Một số địa phương chạy theo phong trào phát Luật Đất Đai Trang 41 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 triển khu công nghiệp, khu đô thị mà chưa cân nhắc đến hiệu quả, phát triển công nghiệp dịch vụ cách mà chưa ý mức đến tác động người dân Thứ hai là, tượng quy hoạch treo, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp tràn lan phổ biến Quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng thẩm định phương án sử dụng đất xây dựng phương án bồi thường chưa thực khoa học, thiếu quan tâm tham gia đầy đủ ngành, tổ chức có liên quan đại diện cho quyền lợi người dân Thứ ba là, thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhằm gây bất lợi đến tâm lý việc ổn định đời sống việc làm hộ dân nằm diện bị thu hồi đất Các yếu tố trượt giá chưa tính đến định giá đền bù cho người dân Thứ tư là, đội ngũ cán làm công tác bồi thường giải phóng mặt địa phương vừa thiếu, vừa yếu, dẫn đến tượng không giải đáp rõ thắc mắc người dân áp dụng không sách, chế độ đền bù, hỗ trợ làm ảnh hưởng đến quyền lợi người bị thu hồi đất Trong trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiều nơi lại thiên bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư mà chưa cân đối quyền lợi với người dân bị thu hồi đất Tóm lại: nay, vấn đề tiêu cực nhà nước đem xem xét đánh giá, từ nhằm đưa phương hướng giải Các quy định pháp luật vấn đề bồi thường nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sửa đổi theo hướng bảo đảm tốt quyền lợi cho người sử dụng đất nhiều mặt Qua đó, luật đất đai hành quy định cách linh hoạt hoạt động bồi thường nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân tham gia vào công tác xây dựng phương án bồi thường, Luật đất đai hành xác định rõ quy định cụ thể trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất (như Hiến pháp vừa thông qua) nhằm khắc phục, loại bỏ trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất đồng thời khắc phục cách có hiệu trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu xã hội, việc quy định cụ thể đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi; đồng thời khắc phục Luật Đất Đai Trang 42 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 điều tiết cách hài hòa lợi ích Nhà nước chủ sở hữu đất đai, người sử dụng đất nhà đầu tư  Về giá đất bồi thường, khung giá đất bảng giá đất Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà nước có định thu hồi đất, có phần phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất địa phương Vì vậy, Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt cho việc thực dự án gặp không khó khăn Đồng thời, làm trật tự an ninh xã hội người dân tập trung thành đám đông để khiếu nại với quyền địa phương hay khiếu kiện tới quan Tòa án Để giải khiếu kiện bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, quan Tòa án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trình giải vụ án có không vụ án bị kéo dài không giải vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân bị thu hồi đất - Chính sách địa phương tỉnh, tỉnh với trung ương chưa đồng lĩnh vực bồi thường người dân bị thu hồi đất Cơ quan có thẩm quyền quy định giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian giá biến động thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; toán tiền bồi thường đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền bồi thường thấp hộ dân giao đất muộn hộ dân giao đất muộn giá đất bồi thường thay đổi theo thời gian giá thường cao giá cũ - Giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh đưa so với giá thị trường chênh lệch lớn, giá thực tế nhiều khu vực cao nhiều so với giá quy định Nhà nước Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến quan có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn việc giải khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến chấp đất đai Sự chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế thị trường xuất phát từ yếu hệ thống tài đất đai hệ thống quản lý đất đai, sử dụng đến công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai Luật Đất Đai Trang 43 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 - Giữa quy định pháp luật thực tiễn áp dụng luật vấn đề giá đất bồi thường cho người dân không đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Theo quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003: “Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” Việc quy định chưa hợp lý, dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt kéo dài việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị bồi thường gây khó khăn cho chủ đầu tư, nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm giá đất thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá bồi thường vào cuối năm Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường thực tế không phát huy hiệu mong muốn Vì vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền thường xuyên nhận khiếu nại, khiếu kiện định thu hồi quyền sử dụng đất bồi thường tái định cư cho hộ dân có đất bị thu hồi - Chính phủ quy định bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi 30% diện tích đất nông nghiệp trường hợp không Nhà nước bồi thường đất nông nghiệp tương ứng mà nguyện vọng nhận bồi thường đất làm mặt sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp bồi thường giao đất có thu tiền sử dụng đất khu tái định cư vị trí khu dân cư phù hợp với quy hoạch” Tuy nhiên, số tỉnh, thành phố quỹ đất nông nghiệp hạn chế nên bồi thường hết đất nông nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà Luật Đất Đai Trang 44 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 phải bồi thường tiền Chính áp dụng không thống hình thức bồi thường nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện bồi thường đất bị kéo dài - Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải xác định theo giá thị trường thời điểm tranh chấp Nhưng đa phần thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành giá thường thấp giá thị trường Khi người dân cho giá thấp đưa mức giá theo họ hợp lý quan Tòa án sở để chấp nhận Trong đó, giá đất năm Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành sở giá đất huyện thị đề xuất dựa tình hình biến động giá địa phương, thực tế giá đất thấp so với giá thị trường Vì vậy, vào bảng giá đất theo quy định Nhà nước để giải tranh chấp liên quan đến bồi thường đất không đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi định giá thấp so với giá thị trường tiền chênh lệch tài sản thấp Những kiến nghị cụ thể giá đất bồi thường: - Cần quy định chế linh hoạt xác định giá đất; cần tách chức tính thuế chức xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt Theo đó, giá đất Nhà nước quy định áp dụng làm tính loại thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất Còn Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt áp dụng theo giá thị trường, sở đấu giá quyền sử dụng đất tính tương đương Việc áp dụng giá thị trường để bồi thường cho người bị thu hồi đất hạn chế nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai - Cần có sách giá, tránh tình trạng thu hồi đất bồi hoàn cho dân giá thấp bán lại cho dân giá cao gấp nhiềulần; ban hành sách khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất khu dân cư phù hợp để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất định giá đất.Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm sở cho việc định giá đất Mức giá Nhà nước thu hồi bồi thường đất cho người sử dụng bị thu hồi, Luật Đất Đai Trang 45 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 loại đất tốt bị thu hồi để xây dựng sở kinh doanh mức giá cao từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác Điều hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Luật đât đai hành quy định cụ thể giá đất bồi thường, khung giá đất, bảng giá đất Nhà nước thu hồi đất: - Quy định rõ ràng, tách bạch khung giá đất (do Chính phủ ban hành, trước luật đất đai 2003 UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền định thu hồi đất vừa có quyền xây dựng khung giá đất làm sở tính bồi thường gây tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, khiến cho quyền lợi người dân không bảo đảm, gây tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai kéo dài), trường hợp bị thu hồi đất bồi thường đất nhà tái định cư trường hợp bị thu hồi đất bồi thường tiền (chỉ xem xét bồi thường đất nhà tái định cư địa phương có điều kiện quỹ đất)… - Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ mà không đủ điều kiện bồi thường đất ở, chỗ khác Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xác định theo giá thị trường; giá đất tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định theo quy định pháp luật đất đai - Trên sở khung giá, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ năm/lần công bố công khai vào ngày 1-1 năm đầu kỳ (năm đầu kỳ ban hành bảng giá 1-1-2015) Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp  Thiệt hại vô hình Luật Đất Đai Trang 46 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Những thiệt hại vô hình làm xáo trộn sống người có đất bị thu hồi nơi xa chỗ làm việc, thay đổi công ăn việc làm, điều kiện sống nơi có nơi cũ, việc học hành, chữa bệnh phải xa hơn, thời gian chuyển hộ nơi mới, bỏ thời gian để chạy xin trường lớp cho có chỗ học hành mới, thời gian thích nhi với môi trường sống mới, chuyển đổ công việc mớ, nghề khó khăn…;những mát tinh thần chỗ có câu lạc sinh hoạt, vui chơi giải trí Kiến nghị, Nhà nước nên đặt tiêu chí phương pháp xác định giá trị thiệt hại vô hình này; cho người có đất bị thu hồi tham gia xác định thi thiệt hại vô hình họ phải có quan độc lập thẩm định giá trị KẾT LUẬN Luật Đất Đai Trang 47 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Qua phân tích thấy tầm quan trọng việc thu hồi đất bồi thường thu hồi đất Nhà nước Nếu hoạt động thu hồi đất làm giảm khả kinh tế chủ thể sử dụng đất hoạt động bồi thường trả lại cho chủ thể sử dụng đất khoản chi phí để bù đắp lại tổn thất bị hành vi thu hồi đất Nhà nước gây Quyền bồi thường người sử dụng đất quyền quan trọng quy định pháp luật Đất đai, cụ thể Luật Đất đai 2013 Thực tế rằng, việc quy định bồi thường cho người sử đụng đất nguy hiểm, mang lại nhiều xúc từ người dân Và đơn khiếu nại, chậm trễ cho việc di dời, tái định cư tồn mệt mỏi cho nhà đầu tư người dân Thiết nghĩ Nhà nước ta cần xây dựng chế định pháp luật đất đai ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu xã hội tinh thần đảm bảo, dung hòa lợi ích chủ thể sử dụng đất Nhà nước Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh thể đồng thuận người sử dụng đất có định đưa lợi ích có bị thiệt hại phần thiệt hại góp phần lớn công xây dựng phát triển kinh tể - xã hội nước ta Cuối xin chân thành cảm ơn Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy – Giảng viên môn Luật đất đai giúp đỡ chúng em tìm hiểu môn học Luật đất đai thực đề tài TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo : Luật Đất Đai Trang 48 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội – Nxb CAND Hà Nội năm 2010 Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Giáo trình Luật đất đai Học viên hành Quốc gia năm 2012 Văn luật : Hiến pháp Việt Nam năm 2013 Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2009 Dự thảo Nghị định quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đât (Dự thảo lần 1, ngày 07/01/2014) Trang mạng http://doc.edu.vn/tai-lieu/khoa-luan-thuc-trang-ap-dung-phap-luat-ve-boi39483/ http://tai-lieu.com/tai-lieu/tieu-luan-quy-dinh-ve-boi-thuong-ho-tro-tai-dinhcu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-o-hien-nay-thuc-trang-va-giai-phap-9610/ Tổng hợp kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên môi trường (tháng 09/2012) Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trình áp dụng phương thức bồi thường Nhà nước thu hồi đất TS.Nguyễn Thị Nga đăng Tạp chí luật học số 5/2011 Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm Bồi thường Nhà nước thu hồi đất TS.Nguyễn Quang Tuyến đăng Tạp chí Luật học số 1/2009 Tuoitre.vn, plo.vn, thongtinphapluatdansu, danluat,… Luật Đất Đai Trang 49 [...]... Những trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 3 Các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 3.1 Bồi thường thiệt hại về đất Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất 3.1.1 Nguyên tắc bồi thường Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất được quy định:  Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ... không thu c trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thu đất trả tiền thu đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) + Đất sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm thu hồi đất mà thu c trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thu đất trả tiền thu đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất. .. Singapore và Hàn Quốc về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 4.1.1 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc Luật Đất Đai Trang 32 Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha... có quyết định thu hồi - Trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất: Các trường hợp quy định tại tại khoản 1 điều 76 của Luật này về bồi thường chi phí - đầu tư mà không được bồi thường đất Đất được nhà nước giao để quản lý Đất thu hồi quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 điều 65 của Luật này Luật Đất Đai Trang 21 Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014... 70ha trở lên Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước Trách nhiệm bồi thường thu c về người sử dụng đất sau khi thu hồi - Tiền bồi thường khi thu hồi đất gồm: lệ phí sử dụng đất và tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được phân chia theo... thu hồi đất;  Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;  Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;  Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường;  Đất sử dụng bất hợp pháp … Khi u nại và giải quyết khi u nại về bồi thường khi thu hồi đất Luật Đất Đai Trang 35 Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ... được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thu , cho thu mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Luật Đất Đai Trang 18 Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014  Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì được bồi thường về đất Đất phi... quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi - Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời... điểm bồi Luật Đất Đai Trang 12 Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 thường là thời điểm có quyết đinh thu hồi đất dường như chưa được hợp lý bởi các lý do sau: đa số các vụ khi u nại, khi u kiện về bồi thường đất đều chủ yếu liên quan đến giá đất, thời điểm giá đất mà UBND quyết định thu hồi đất với thời điểm cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người có đất bị thu hồi nhận bồi thường. .. nhân nước ngoài, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) + Đối với đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thu của Nhà nước trả tiền thu đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất .. .Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 3.1.3 Bồi thường nhà nước thu hồi đất Hàn Quốc 40 Chương 3: Thực trạng kiến nghị hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất 43 Kết Luận. .. KẾT LUẬN Luật Đất Đai Trang 47 Hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014 Qua phân tích thấy tầm quan trọng việc thu hồi đất bồi thường thu hồi đất Nhà nước Nếu hoạt động thu hồi đất. .. mà thu c diện thu hồi đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Thứ ba bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất lại nhà nước thu hồi đất đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp ( bao gồm đất ở, đất ở), bồi