BỘ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CHƯƠNG TRÌNH KH&CN TRỌNG ĐIỂM CẤP NHÀ NƯỚC KX.01/06-10: “NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA PHÁT TRIỂN KINH TẾ VIỆT NAM” -*** - ĐỀ TÀI KX.01.13/06-10 CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: TS Đinh Văn Ân Phó Chánh Văn phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương 7956 HÀ NỘI, THÁNG NĂM 2010 MỤC LỤC CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HỘP V DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VII MỞ ĐẦU PHẦN THỨ NHẤT: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 I.1 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường 18 I.1.1 Một số khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 18 I.1.2 Các phân mảng thị trường bất động sản 21 I.1.3 Các yếu tố thị trường bất động sản 22 I.2 Đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế 25 I.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 25 I.2.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 27 I.2.3 Các số đo lường thị trường bất động sản 29 I.2.4 Quan hệ tương tác thị trường bất động sản thị trường nhân tố sản xuất kinh tế .32 I.3 Chính sách phát triển thị trường bất động sản 34 I.3.1 Các sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 34 I.3.2 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh bất động sản .35 I.3.3 Chính sách đất đai .35 I.3.4 Chính sách xây dựng 36 I.3.5 Chính sách tiền tệ - tín dụng phát triển TTBĐS 37 I.3.6 Chính sách tài phát triển thị trường bất động sản 37 I.4 Vai trò Nhà nước sách phát triển thị trường bất động sản 40 I.4.1 Các quan Trung ương 40 I.4.2 Chính quyền địa phương 41 CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 43 II.1 Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất động sản nước phát triển 43 II.1.1 Khung pháp luật cho thị trường bất động sản – Kinh nghiệm Cộng hòa Liên Bang Đức 43 II.1.2 Chính sách bất động sản nhà - Kinh nghiệm Phần Lan .45 II.1.3 Chính sách phát triển bất động sản khu công nghiệp – Kinh nghiệm Nhật Bản 47 II.1.4 Chính sách tài – tiền tệ bất động sản 48 II.1.5 Cho vay chuẩn – Kinh nghiệm Hoa Kỳ 52 i II.2 Kinh nghiệm sách đổi hệ thống địa kinh tế chuyển đổi – Kinh nghiệm Cộng hòa Séc 55 II.2.1 Pháp luật địa Cộng hòa Séc 55 II.2.2 Những sửa đổi Bộ Luật Dân số Luật khác 55 II.3 Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất động sản nước, vùng lãnh thổ công nghiệp phát triển 58 II.3.1 Phát triển khu đô thị – Kinh nghiệm Hồng Kông (Trung Quốc) .58 II.3.2 Phát triển bất động sản nhà nhà đối tượng xã hội 58 II.3.3 Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản nhà - Kinh nghiệm Philippines 61 II.3.4 Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá bất động sản – Kinh nghiệm Hàn Quốc 62 II.4 Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc 63 II.4.1 Hệ thống pháp luật đất đai bất động sản 63 II.4.2 Một số vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc 64 II.5 Một số học từ kinh nghiệm quốc tế phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản .70 II.5.1 Những học chung khung sách phát triển thị trường bất động sản .70 II.5.2 Những học cụ thể .70 PHẦN THỨ HAI: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 77 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 77 III.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1986 đến 77 III.1.1 Giai đoạn trước năm 1986 77 III.1.2 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 77 III.1.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 78 III.1.4 Giai đoạn cuối năm 2003 đến năm 2007 85 III.1.5 Giai đoạn từ cuối năm 2007- 92 III.2 Thành tựu, yếu kém, tồn nguyên nhân trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 98 III.2.1 Thành tựu trình phát triển thị trường bất động sản 98 III.2.2 Tồn tại, yếu trình phát triển thị trường bất động sản 106 CHƯƠNG IV: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .111 IV.1 Thực trạng sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 111 IV.1.1 Chính sách tạo lập, cung – cầu bất động sản 112 IV.1.2 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư .113 IV.1.3 Chính sách đất đai 114 IV.1.4 Chính sách xây dựng 116 ii IV.1.5 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản .119 IV.1.6 Chính sách tài bất động sản 120 IV.2 Thành tựu, yếu kém, tồn sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam năm qua 123 IV.2.1 Thành tựu sách phát triển thị trường bất động sản 123 IV.2.2 Tồn tại, yếu sách phát triển thị trường bất động sản .124 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1 Những đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam 138 V.1.1 Thị trường bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng xác lập sở sở hữu toàn dân đất đai .138 V.1.2 Sự tồn đồng thời thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản không thức 139 V.1.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao 140 V.1.4 Có chênh lệch giá bất động sản rõ rệt địa bàn 140 V.2 Sự phát triển thành tố thị trường bất động sản .141 V.2.1 Thành tố cung dần hình thành thiếu đầy đủ .141 V.2.2 Thành tố cầu phát triển chưa bền vững 145 V.2.3 Những thành tố mặt tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngày phát triển chưa đầy đủ 152 V.3 Sự trưởng thành cấp độ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 153 V.3.1 Cấp độ sơ khai đời đầu năm 90 153 V.3.2 Cấp độ tập trung hoá đời năm đầu 2000 154 V.3.3 Cấp độ tiền tệ hoá Luật Đất đai năm 2003 đời 155 V.4 Thể chế thị trường bất động sản dần hoàn thiện 157 V.4.1 Khung khổ thể chế có bước phát triển vượt bậc nhiều khuyết thiếu 157 V.4.2 Các tổ chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản dần hình thành đầy đủ 157 V.5 Những vấn đề đặt phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới 161 V.5.1 Những vấn đề đặt thị trường bất động sản năm tới .161 V.5.2 Những vấn đề đặt sách phát triển thị trường bất động sản năm tới 164 PHẦN THỨ BA: TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 168 CHƯƠNG VI: QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 168 VI.1 Xu phát triển thị trường BĐS giới đến năm 2020 168 VI.1.1 Xu chung phát triển kinh tế .168 iii VI.1.2 Xu phát triển thị trường bất động sản 170 VI.2 Định hướng triển vọng phát triển kinh tế Việt Nam đến năm 2020 171 VI.2.1 Định hướng, triển vọng tổng thể 171 VI.2.2 Một số dự báo triển vọng phát triển Việt Nam đến năm 2020 174 VI.2.3 Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế 176 VI.3 Quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 .179 VI.3.1 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 179 VI.3.2 Định hướng phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 182 CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 183 VII.1 Những thuận lợi, triển vọng khó khăn, thách thức sách việc thực định hướng phát triển thị trường bất động sản tới năm 2020 .183 VII.1.1 Thuận lợi triển vọng .183 VII.1.2 Khó khăn thách thức 184 VII.2 Đề xuất giải pháp sách .185 VII.2.1 Giải pháp sách xác lập bất động sản .185 VII.2.2 Giải pháp sách tài – tiền tệ bất động sản .186 VII.2.3 Giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản 188 VII.2.4 Giải pháp sách để minh bạch hóa thị trường bất động sản 189 VII.2.5 Giải pháp sách để đo lường thị trường bất động sản .190 VII.3 Hoàn thiện chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản .192 VII.3.1 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách .192 VII.3.2 Giải pháp tổ chức quản lý thị trường bất động sản .193 VII.3.3 Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản 195 VII.4 Một số điều kiện đảm bảo thực đề xuất sách phát triển thị trường bất động sản 195 VII.4.1 Những vấn đề thuộc nhận thức, tư tưởng .195 VII.4.2 Những việc thuộc tổ chức, quản lý, điều hành .196 KẾT LUẬN 197 TÀI LIỆU THAM KHẢO 199 PHỤ LỤC .211 iv CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HỘP Công thức I.1: Hệ số lan tỏa .30 Công thức I.2: Chỉ số liên kết xuôi 30 Sơ đồ II.1: Sơ đồ tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn xã hội 36 Bảng III.1: Đất Nhà nước giao cho thuê 80 Bảng III.2: Sự bất cập giá sách với giá thực tế đền bù thu hồi đất 81 Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh Nhà nước 82 Bảng III.4: Đất thuộc chủ sử dụng hợp pháp đến cuối năm 2000 83 Bảng III.5: Đầu tư nước vào kinh doanh bất động sản 84 Bảng III.6: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cầu công nghiệp hóa, đại hóa, đô thị hóa đến năm 2010 87 Bảng III.7: Giá đất Hà Nội năm 2004 88 Bảng III.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản số thành phố 89 Bảng III.9: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam thời kỳ suy giảm thị trường bất động sản 92 Bảng III.10: Một số thông tin nhà đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 93 Bảng III.11: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội đầu năm 2006 95 Bảng III.12: Thị trường cho thuê hộ Hà Nội .95 Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh 96 Bảng III.14: Thị trường cho thuê hộ Hà Nội .96 Bảng III.15: Tình hình giá văn phòng cho thuê Quý I năm 2009 96 Bảng III.16: Tình hình thị trường khách sạn 97 Bảng III.17: Đóng góp bất động sản vào GDP số nước vùng Vịnh 100 Bảng III.18: Một số tiêu ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005 2007 101 Bảng III.19: Số thu ngân sách số khoản thu liên quan đến tài sản theo năm 102 Hộp III.1: Số lượng tổ chức tín dụng hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam .103 Biểu đồ III.1: Kiều hối gửi nước theo năm 104 Bảng III.20: Tương quan thị trường bất động sản số thị trường chứng khoán 104 Hộp IV.1 Các văn pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản 111 Bảng IV.1: Đánh giá mức độ quan trọng sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản .126 Bảng IV.2: Đánh giá sách đất đai 128 Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng sách xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 130 Bảng IV.4: Số vốn doanh nghiệp/hộ gia đình 132 v Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng loại hình dịch vụ, tổ chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình sử dụng 133 Bảng IV.6: Đánh giá sách tín dụng .134 Bảng IV.7: Các sách thu hút ảnh hưởng lớn doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 135 Sơ đồ V.1: Sơ đồ thị trường bất động sản kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 138 Biểu đồ V.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 147 Biểu đồ V.2: Ngân sách dự kiến sử dụng cho việc đầu tư bất động sản 147 Biểu đồ V.3: Những yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ .148 Biểu đồ V.4 Ảnh hưởng nguồn thông tin tới định đầu tư bất động sản người dân 148 Biểu đồ V.5: Số người dự định sống hộ dự kiến mua 149 Biểu đồ V.6: Diện tích hộ dự định mua 150 Biểu đồ V.7: Hình thức toán mong muốn mua hộ 150 Biểu đồ V.8: Mức lãi suất chấp nhận vay dài hạn mua bất động sản .151 Bảng V.1: Giao dịch nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1994-1996 154 Bảng V.2: Giao dịch nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1999-2001 154 Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà Việt Nam đến năm 2020 178 Bảng VII.1: Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 186 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ Alt-A Khoản vay chuẩn chuẩn ANZ Ngân hàng Úc Niu Di Lân ARAVA Văn Phòng trực thuộc Quỹ nhà Phần Lan, quan Chính phủ, trực tiếp trực thuộc Bộ Môi trường Phần Lan BĐS Bất động sản BGB Bộ luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức BTN Ngân hàng chuyên BĐS Inđônêxia Cagamas Công ty chấp quốc gia Malaysia CNH-HĐH Công nghiệp hóa-hiện đại hóa CRA Đạo Luật tái đầu tư cộng đồng Hoa Kỳ 10 CR-REIT Các quỹ đầu tư tín thác tái cấu trúc công ty Hàn Quốc 11 CSB Luật ngân hàng tiết kiệm theo hình thức khế ước 12 DKr Đồng tiền Đan Mạch 13 ĐTH Đô thị hóa 14 EU Liên minh Châu Âu 15 Fannie Mae Hiệp hội cho vay BĐS Liên bang Hoa Kỳ 16 FED Cục Dự trữ liên bang Hoa Kỳ 17 FHA Cục quản lý BĐS liên bang Hoa Kỳ 18 FHLBanks Ngân hàng liên bang khoản vay nợ gia đình Hoa Kỳ 19 Freddie Mac Công ty Thế chấp Cho vay BĐS Liên bang Hoa Kỳ 20 FSLIC Công ty bảo hiểm tiền gửi tiết kiệm Hoa Kỳ 21 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 GDP Tổng thu nhập quốc dân nội địa 23 GHB Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan vii 24 GHLC Công ty cho vay nhà Chính phủ Nhật Bản 25 GNP Tổng Thu nhập quốc dân 26 HDB Uỷ ban phát triển nhà Singapore 27 HOLC Tập đoàn cho vay BĐS Hoa Kỳ 28 I/O Bảng ma trận chi phí vào (theo Mô hình Leontief) 29 IIE Hướng dẫn công nghiệp – Các khu vực khuyến khích 30 IRE Địa bàn công nghiệp – Các khu vực khuyến khích 31 KCN Khu công nghiệp 32 KCX Khu chế xuất 33 K-REIT Quỹ đầu tư tín thác Hàn Quốc 34 KTTT Kinh tế thị trường 35 LPT Quỹ tín thác BĐS có niêm yết Niu Di Lân 36 LSCB Lãi suất 37 MBS Hệ thống dựa chấp 38 MITI Bộ Thương mại công nghiệp quốc tế Nhật Bản 39 MOC Bộ Xây dựng (Nhật bản) 40 MOT Bộ Vận tải (Nhật Bản) 41 NLA Cơ quan quản lý đất quốc gia Nhật Bản 42 NUDC Tổng công ty Phát triển đô thị quốc gia Inđônêxia 43 PC LAN Mạng máy tính cá nhân nội 44 REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS 45 RFC Tập đoàn tài tái thiết Hoa Kỳ 46 TNHH Trách nhiệm hữu hạn (Công ty) 47 TTBĐS Thị trường bất động sản 48 UAE Các Tiểu vương quốc A rập 49 USD Đô la Hoa Kỳ 50 XHCN Xã hội chủ nghĩa viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ý nghĩa đề tài Thị trường bất động sản (từ viết tắt TTBĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường Lượng tài sản TTBĐS chiếm từ 50-70% tổng tài sản quốc gia Tính liên thông TTBĐS thị trường tài chính, lao động, công nghệ hàng hoá dịch vụ mật thiết, đặc biệt mối quan hệ thị trường tài với TTBĐS Một thí dụ rõ sau bùng nổ thị trường chứng khoán cuối năm 2006 đầu năm 2007, TTBĐS có nóng lên tháng năm 2007 sau suốt thời gian trầm lắng từ cuối năm 2004 đến cuối năm 2006 Giai đoạn 2008-2009 thị trường diễn biến khó theo dõi dự báo Việc vận hành lành mạnh bền vững TTBĐS làm cho kinh tế phát triển lành mạnh mà tạo phát triển bền vững, sử dụng có hiệu nguồn lực quan trọng kinh tế, nguồn lực đất đai tài sản gắn liền với đất Báo cáo trị Đại hội lần thứ X Đảng Cộng sản Việt Nam ra: “Phát triển TTBĐS (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho TTBĐS nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỉ luật, kỉ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung – cầu đất đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt TTBĐS vừa nhà đầu tư BĐS lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh BĐS”1 Trong thời gian 25 năm Đổi mới, TTBĐS Việt Nam qua hai chu kì tăng trưởng nóng năm 1993-1996, 1999-2003 đóng băng năm 1996-1999 từ 2004 đến cuối năm 2006 Từ đầu năm 2008, thị trường có diễn biến khó quan sát, TTBĐS Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh tháng có đợt tăng giá nóng, thị trường chung cư cao cấp; sau chững lại Diễn biến TTBĐS năm qua mang lại nhiều hệ quả, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS (từ viết tắt BĐS) dễ phải đối mặt với nhiều khó khăn việc tiếp tục kinh doanh, phát triển Hệ thống ngân hàng, hệ kéo theo, dễ đứng trước nguy tăng tỷ lệ nợ xấu khoản cho vay BĐS (cả phía cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phía tài trợ cho việc tiêu dùng BĐS) Trong đó, nhu cầu nhà nhiều phận dân cư xúc, đặc biệt nhóm đối tượng có thu nhập thấp, người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất2 Bên cạnh đó, việc triển khai dự án hạ tầng Báo cáo trị Đại hội X Đảng (2006), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2007): Báo cáo đề án trình Chính phủ “Cơ chế ưu đãi, khuyến khích doanh nghiệp, thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà cho công nhân, người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất”, 7/2007 PHỤ LỤC Một số văn quan trọng phát triển thị trường bất động sản kể đến sau: - Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai có nội dung quy hoạch sử dụng đất Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Luật đất đai 2003 sở để quyền sử dụng đất coi hàng hóa đặc biệt đưa vào thị trường quyền sử dụng đất Đây sở cho trình bắt đầu xem xét tiến hành hình thành dự án khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng - Luật Xây dựng Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 quy hoạch xây dựng có nội dung quy hoạch xây dựng Đây sở pháp lý kỹ thuật để chủ thể kinh tế dựa vào để phát triển khu đô thị, chung cư cao tầng - Luật Nhà Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà có nội dung quản lý nhà chung cư Đây văn luật pháp điều chỉnh loại hình nhà, có nhà chung cư - Luật Doanh nghiệp năm 2005 nghị định hướng dẫn thi hành làm tiền đề để chủ thể xã hội tiến hành thành lập doanh nghiệp, có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để vào đầu tư, sản xuất kinh doanh lĩnh vực bất động sản Luật Đầu tư năm 2005 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư có nội dung quy định ngành nghề kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh đầu tư có điều kiện - Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Đây văn sở để giao dịch kinh doanh bất động sản chế tài - Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng Trong đề cập đến vấn đề thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (sổ hồng) - Luật Quy hoạch phát triển đô thị Quốc hội phê duyệt Đây sở quan trọng việc tiến đến việc luật hóa quy hoạch tiến tới thống quy hoạch tổng thể (mà trước hết phải quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển đô thị - Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Theo đó, nhóm đối tượng mua sở hữu hộ chung cư Việt Nam Thứ nhất, cá nhân nước có 14 đầu tư trực tiếp Việt Nam, thuê làm quản lý doanh nghiệp nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Thứ hai, cá nhân nước có công đóng góp cho Việt Nam, Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân - huy chương Thứ ba, cá nhân nước ngòai làm việc lĩnh vực kinh tế – xã hội có trình độ đại học hay tương đương trở lên người có kiến thức, khả đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu Thứ tư, cá nhân nước kết hôn với công dân Việt Nam Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp để - Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản Nghị sử triển khai tinh thần Nghị Trung ương Khóa IX Trên sở này, Ban đạo phát triển thịt rường bất động sản cấp tỉnh thành lập để đạo việc quản lý phát triển thị trường bất động sản - Nghị số 18/2009/NQ-CP ngày 20 tháng năm 2009 “Một số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị”; sở Nghị này, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định nhóm đối tượng khác (Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng năm 2009 Thủ tướng Chính phủ) cụ thể hóa chế, sách phát triển nhà cho nhóm đối tượng (sinh viên, học sinh, người có thu nhập thấp khu vực đô thị công nhân khu công nghiệp ) Nghị - Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 tổ chức hoạt động Công ty Tài Nghị định số 81/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 79/2002/NĐ-CP có đề cập đến công ty tài chính, tiền đề công ty tài bất động sản - Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07 tháng năm 2006 Chính phủ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 04/2008/NĐ-CP) Theo đó, quy trình nội dung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cấp quyền đề cập - Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 quy chế Khu đô thị Theo đó, quy định trình tự thủ tục, điều kiện chủ đầu tư khu đô thị điều kiện để chuyển nhượng phần dự án khu đô thị đề cập - Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Chính phủ sử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Theo đó, hoạt động hình thành phát triển chế tài vi phạm 15 - Nghị định số 42/2009/NĐ-CP 07 tháng năm 2009 việc phân loại đô thị đề cập đến việc phân loại đô thị Việt Nam thành cấp đô thị Trong đo, có loại đô thị đặc biệt đô thị từ cấp I đến cấp V - Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 08/01/2008 Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị tập trung vào giải pháp tăng cường biện pháp quản lý, phát triển thị trường bất động sản Chỉ thị nêu lên loạt giải pháp, công việc cụ thể phải làm ngành Tài chính, Tài nguyên Môi trường, Xây dựng, Công thương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sửa đổi nội dung liên quan đến lập, thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; soạn thảo Nghị định xử phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản , ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất để làm sở xác định thuế nhà, đất; tăng cường công tác kiểm tra, phát xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 16 VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TW ĐỀ TÀI KX.01.13/06-10 -***** - BẢN DỰ THẢO ĐỀ ÁN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (REMI) HÀ NỘI – NĂM 2009 ĐỀ TÀI KX.01.13/06-10 PHƯƠNG THỨC XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (REMI) Đặt vấn đề Thị trường bất động sản dạng thị trường hàng hoá đặc thù, thể bước phát triển kinh tế thị trường quốc gia nói chung Việt Nam nói riêng Trước thực trạng diễn thị trường bất động sản Việt Nam nay, có nhiều câu hỏi đặt cho nhà nghiên cứu, chuyên gia, nhà hoạch định sách quan quản lý chất bên trong, vai trò công cụ để dự báo độ “nóng” hay “lạnh” thị trường nay, từ đó, Nhà nước dùng công cụ để quản lý thị trường bất động sản Việt Nam? Thời gian gần có số nghiên cứu đặt vấn đề xây dựng công cụ dự báo thị trường bất động sản Nhưng bản, kết nghiên cứu chưa có sở tin cậy mặt khoa học, thêm vào nguồn liệu phục vụ tính toán lại liệu không thống, chưa đầy đủ, mẫu quan sát không đặc thù ngẫu nhiên Nghiên cứu nhằm đề xuất phương thức xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam (Viet Nam Real Estate Market Index - VNREMI) Sự cần thiết việc xây dựng Chỉ số thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường hữu nhiều số quan sát Ví dụ, kinh tế có số tăng trưởng GDP (GDP Growth Rate); số giảm phát GDP (GDP deflator); số lạm phát CPI; số thất nghiệp thành thị số dẫn báo khác (nhập siêu; cán cân thành toán ) Đối với thị trường thành phần kinh tế có số báo Với thị trường chứng khoán, giới có số Down Jones (Mỹ); số Nikkei (Nhật Bản).v.v Tại Việt Nam có số thị trường chứng khoán VNIndex, HastcIndex Thị trường bất động sản giống thị trường chứng khoán hay thị trường tiền tệ Chúng coi thị trường có độ “nhạy cảm” hiệu ứng lan toả nhanh Do vậy, số phản ánh thị trường thường có độ biên biến động theo thời gian ngắn Những ảnh hưởng kinh tế, biến động thị trường hàng thay thế, v.v chí biến động tâm lý chiến lược kinh doanh nhóm chi phối thị trường gây xáo trộn cho phía cung lẫn phía cầu kinh tế nói chung Vấn đề đặt thị trường bất động sản, để trả lời câu hỏi: “Tình hình thị trường bất động sản nào”, “Dự báo xu hướng biến động thời gian tới nào?” cần phải có số để đo, lượng hoá phản ánh biến động thị trường Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản hàng hoá đặc thù, đặc biệt Nó tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế1 Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ US$, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD2 Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Do việc đưa số quan sát thị trường có ý nghĩa khoa học lẫn thực tiễn Chỉ số thị trường bất động sản hiểu số phản ánh biến động giá chung thị trường bất động sản xét phương diện quốc gia thời điểm định Mục tiêu số nhằm phản ánh số đo tổng thể thị trường bất động sản Trong chừng mực đó, giai đoạn đầu, việc xây dựng từ hẹp đến rộng, từ phản ánh phận thị trường đến toàn thị trường Dựa vào số này, quan quản lý nhà nước nắm bắt diễn biến thị trường bất động sản Từ đó, có chế, sách, quản lý điều hành phù hợp để thị trường phát triển Cơ sở lý luận Về nguyên tắc, kinh tế vận động theo chế thị trường (giả định trạng thái lý tưởng thị trường cạnh tranh hoàn hảo) giao cung cầu cho xác định mức giá bán sản phẩm số lượng sản phẩm bán Bất động sản hàng hóa thị trường nên bất động sản theo nguyên tắc Một điều rõ cầu bất động sản bắt nguồn từ nhu cầu xã hội (người dân, doanh nghiệp, Nhà nước) Nhu cầu xem xét nhu cầu có khả toán Nhu cầu phụ thuộc vào luồng tiền xã hội (tín dụng, dân, doanh nghiệp, Nhà nước làm tăng cung tiền, dẫn đến tăng cầu bất động sản) luồng thuế Nhà nước thu (làm giảm cung tiền dân, dẫn đến làm Michael J.Lea, PhD (2006): Secondary mortgage markets: International perspectives, page 34 Michael J.Lea, PhD (2006): Secondary mortgage markets: International perspectives, page 37 giảm cầu dân; mặt khác lại tăng cầu từ khu vực nhà nước ) Vấn đề cần cụ thể hóa tiêu chí cụ thể hơn, lượng hóa rõ thuận tiện cho việc xác định tính toán nguồn cầu Xét phía bên cung: Cung bất động sản phụ thuộc vào số dự án, số m2 sàn xây dựng, số đất chuyển mục đích sử dụng (từ nông nghiệp sang đất xây dựng, đất ở) v.v Về nguyên tắc, cung đất đai quốc gia hay vùng, thông thường đại lượng cố định Nhưng bất động sản, cung phụ thuộc vào nhiều yếu tố Do hàm số Để nghiên cứu sâu hơn, cần cụ thể hóa tiêu (sẽ bàn đến nghiên cứu tiếp theo) Điều cần nhấn mạnh quan sát giao dịch thị trường Về nguyên tắc, số quan sát nhiều, kết tính toán xác Tuy nhiên, để quan sát giao dịch cần có điểm thu thập thông tin biểu báo để thu thập thông tin Chỉ số thị trường bất động sản nghiên cứu sử dụng giới gọi REMI (Viết tắt Real Estate Market Index) Đồ thị minh hoạ: P SL (số dự án, số m2 xây dựng, số đất chuyển mục đích sử dụng ) Các giao dịch (thông qua sàn giao dịch): - Nguồn liệu dự báo; - Dữ liệu qua quan sát thị trường E PE DL (Nhu cầu có khả toán) Q QE (Nguồn: Nhóm tác giả xây dựng) Ghi chú: - P: Mức giá; - Q: Sản lượng; - SL: Đường cung bất động sản; - DL: Đường cầu bất động sản; - E: Điểm cân thị trường Có nhiều cách tính số thị trường bất động sản; có nhiều cấp độ tính số thị trường bất động sản Ở giới thiệu cách xây dựng, ước lượng phân tích số thị trường bất động sản cấp độ hẹp Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp xây dựng từ quan sát về: Số lượng giao dịch (tính số lượng – Biến X1); Giá giao dịch (tính tiền – Biến X2); Thời gian bất động sản rao bán thị trường (từ lúc rao bán đến lúc giao dịch thành công), đơn vị tính số ngày (Biến X3) David Zetland (http://ssrn.com/abstract=1148808) thực tải liệu từ 16.500 giao dịch bán, hoạt động môi giới thành công từ tháng 01 năm 2000 đến tháng 02 năm 2008 Mission Viejo (California, Mỹ) Liệt kê loại liệu dịch vụ (MLS) có sẵn cho thành viên hội đồng nhà đất địa phương, người nói chung nhân viên bất động sản Một công trình tính toán tải 17.234 hoạt động môi giới thành công bỏ 578 báo cáo không hoàn thành (chiếm 3,3%) để nhận số lượng 16.656 giao dịch bán Dữ liệu có 2.000 giao dịch bán từ Ladera Ranch - quỹ phát triển nhà lập năm 1999, gồm có liệu MLS Mission Viejo đến tận năm 2007 Công thức tính toán số thị trường bất động sản REMI (Real Estate Market Index) Xây dựng REMI phạm vi hẹp David Zetland sử dụng theo bước sau: Bước 1: Tập hợp giao dịch riêng lẻ dựa tiêu chuẩn đề (VD thành phố, mã ZIP, số phòng phòng ngủ, vùng đất, v.v…) nhiều tháng yêu cầu Tức chọn mẫu có tính toán (không phải mẫu ngẫu nhiên) Bước 2: Tính toán giá trung gian số ngày thị trường theo tháng (t) để gán cho giá trị X1t X3t Cũng tính toán số giao dịch gán cho giá trị X2t với lưu ý không điều chỉnh mức giá lạm phát Mặc dù vấn đề lạm phát nhiều thập kỷ nay, hầu hết người nghĩ mức giá theo đô la (USD) không đáng kể - thường mức giá nội địa - số REMI tương xứng với tìm tòi Bước 3: Quy đổi tất giá trị tháng sở (tháng dãy) việc chia mối giá trị cho giá trị tháng sở giá trị tương ứng, VD như: PX1t = x1t/x1 Bước 4: Sử dụng trọng số kết hợp giá trị số để nhận số thị trường bất động sản hàng tháng (REMI) Chỉ số REMI tăng chiều với giá số giao dịch, giảm theo số ngày thị trường, cộng thêm ½ trừ số ngày thị trường Ở nhân với 100 chia cho REMI1 làm cho REMI số nguyên với giá trị 100 tháng sở REMIt = 100 a PX1t + b PX2t – c PX3t REMI1 Trong đó: - REMIt:: Chỉ số thị trường bất động sản thời điểm t; - REMI1: Chỉ số thị trường thời điểm gốc; - PXnt: Giá trị chuyển đổi biến X, với n = ÷ - a, b, c: trọng số cho biến chuyển đổi tương ướng; - t: Thời điểm tính toán Có số tiêu chí quan sát tác động đến cầu bất động sản lĩnh vực tài - tiền tệ Đó lượng tiền mà hệ thống ngân hàng cấp tín dụng cho thị trường bất động sản Nguồn tín dụng từ ngân hàng cung cấp cho người dân, doanh nghiệp Bên cạnh lượng thuế mà nhà nước thu từ nguồn có nguồn gốc thị trường bất động sản (nhà, đất) Có số tiêu chí quan sát liên quan đến cung bất động sản lượng đất chuyển đổi mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng sang đất công nghiệp, đất ); số dự án cấp phép; lượng vốn đầu tư cam kết, lượng vốn đầu tư thực hiện; số m2 nhà, xưởng xây dựng Các tiêu chí quan sát cụ thể hóa tiêu thứ cấp: - Nhà ở: nhà chung cư; văn phòng cho thuê; nhà liền đất; - Đất ở: Đất đô thị; đất nông thôn; đất kinh doanh Quan sát tiêu chí thể số dạng: - Số lượng m2 nhà tăng thêm; Số m2 nhà tồn (của năm trước) chưa giao dịch; số lượng m2 nhà giao dịch nằm nhà đầu tư trung gian; số lượng m2 nhà dân cư có nhu cầu chuyển đổi - Trong số lượng m2 tăng quan sát theo số cụ thể nữa: Chung cư theo phân loại (4 nhóm theo Tiêu chí Bộ Xây dựng phân loại nhà chung cư); loại văn phòng cho thuê Một điểm quan trọng tác động đến cung bất động sản lực lượng sản xuất hàng hóa: Các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản; nhà đầu tư thứ cấp người dân Trên hết, để tính toán số thị trường, cần có tiêu trực tiếp thị trường, cụ thể là: - Số lượng giao dịch: điều thống kê từ sàn giao dịch bất động sản; tham chiếu với giao dịch thu từ hệ thống thu thuế - Giá trị giao dịch: số nhạy cảm tính xác Tuy nhiên, thông qua hướng tiếp cận (từ người bán, từ người mua, từ hệ thống thuế, từ hệ thống thông tin đại chúng) chỉnh độ xác số - Số ngày bất động sản rao bán: nội dung quan trọng cho thấy dấu hiệu thị trường có xu hướng (nóng, lạnh hay phản ứng) Điều thu thập thông qua sàn giao dịch bất động sản Trên sở quan sát có được, kết hợp với thông tin vĩ mô, suy rộng ra, đưa báo thị trường bất động sản nước Phân vùng số liệu Có thể chia vùng quan sát lấy số liệu theo vùng kinh tế: - Hà Nội vùng lân cận gồm: Hải Dương, Hưng Yên; Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc - Đà Nẵng vùng lân cận gồm: Thừa Thiên Huế, Quảng Nam - Thành phố Hồ Chí Minh vùng lân cận gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An - Các vùng khác tùy theo quy mô, mục đích đối tượng tính toán Thậm chí, công thức tính toán cho địa bàn tỉnh (các địa bàn nhỏ tỉnh quận, huyện, thị xã ) Chuỗi số liệu theo thời gian Các số liệu lấy theo tháng, quý, nửa năm, năm Hiện nay, việc lấy số liệu theo tháng quý có khả khả thi địa bàn Hà Nội Thành phố Hồ chí Minh Việc thực địa bàn Thành phố Đà Nẵng cần có bước phù hợp với đặc thù địa bàn Kết cấu bảng số liệu sau: Bảng 1: Quan trắc tình hình thị trường bất động sản Số lượng giao Giá trị giao dịch Thời gian bất động dịch (Giao dịch) - (đồng, triệu đồng, tỷ sản rao bán (ngày) – Biến X3 đồng ) – Biến X2 Biến X1 Quý I Quý II Quý III Quý IV (Nguồn: Nhóm tác giả xây dựng) 6 Đánh giá trọng số để tính toán Để tính toán số thị trường bất động sản, việc quan trọng việc ước lượng, đánh giá trọng số Sơ đồ mô tương tác trọng số T Trọng số theo biến P X3 Trọng số theo vùng Trọng số theo sản phẩm (Nguồn: Nhóm tác giả thực hiện) N Ghi chú: - T: Trục biểu diễn thời gian rao bán; - P: Trục biểu diễn mức giá giao dịch; - N: Trục biểu diễn số lượng giao dịch; Trong bối cảnh nay, có ba nhóm trọng số cần xác định: - Một là, trọng số theo sản phẩm (các sản phẩm nhà, đất khác đánh trọng số khác nhau) Chẳng hạn, nhà chung cư theo nhóm tiêu chí phân loại chung cư Bộ Xây dựng; Nhà phố theo nhà khu đô thị cũ, đô thị Đất phân theo đất đô thị, nông thôn - Hai là, trọng số theo vùng, địa bàn (các vùng, địa bàn phần có trọng số khác nhau) Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vùng lân cận có trọng số lớn nhất; Hà Nội vùng lân cận có trọng số lớn thứ hai; Đà Nẵng vùng lân cận có trọng số lớn thứ ba; Cần Thơ vùng lân cận có trọng số lớn thứ tư; Nha Trang vùng lân cận có trọng số lớn thứ năm; Vinh vùng lân cận có trọng số thứ sáu; Tây Nguyên có trọng số lớn thứ bảy - Ba là, trọng số theo biến (kinh nghiệm quốc tế sử dụng trọng số biến X1 0.5; Biến X2 0.3 X3 -0.2 số khác tùy tình hình) Các tác động dự kiến Bảng 2: Tác động định tính yếu tố lên thị trường bất động sản STT Số lượng giao Giá trị giao dịch triệu dịch (Giao dịch) (đồng, đồng, tỷ đồng ) - Biến X1 – Biến X2 Thời gian bất động sản rao bán (ngày) – Biến X3 Số m2 xây dựng + - + Số dư tín dụng hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản + - - Số thu ngân sách từ thị trường bất động sản - + + Số dự án đăng kí + - + Số vốn đăng kí + - + Số lượng đất chuyển mục đích sử dụng (m2) + - + (Nguồn: Nhóm tác giả xây dựng) Các bước triển khai Để triển khai việc xây dựng số quan sát thị trường bất động sản có số bước cần làm Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường liên ngành nên cần có thống đạo Chính phủ tham gia thực Bộ, ngành: Kế hoạch Đầu tư; Tài nguyên Môi trường; Xây dựng; Tư pháp, Ngân hàng Tài 8.1 Đối với ngành Kế hoạch Đầu tư cần có số liệu - Số dự án phê duyệt (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số vốn phê duyệt (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số vốn thực (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) 8.2 Đối với ngành Tài nguyên Môi trường cần có số liệu - Diện tích đất quy hoạch (tổng diện tích; theo nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số đất đai phê duyệt cho dự án (tổng diện tích; theo nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất (tổng diện tích; theo nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số giao dịch thành công (chuyển đổi chứng nhận quyền sử dụng đất) theo địa bàn (theo nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) 8.3 Đối với ngành Xây dựng cần có số liệu 8.3.1 Đối với ngành nói chung số liệu - Số công trình khởi công theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số m2 xây dựng theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số công trình hoàn thành theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) 8.3.2 Đối với Mạng Sàn giao dịch bất động sản số liệu - Số lượng giao dịch theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Giá trị giao dịch theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Thời gian giao dịch - Địa bàn diễn giao dịch 8.4 Đối với ngành Tư pháp cần có số liệu - Các hợp đồng công chứng - Các đăng kí bất động sản (sẽ tiến hành sau luật đăng kí bất động sản thông qua) 8.5 Đối với ngành Ngân hàng cần có số liệu - Tổng dư nợ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản (tổng số phân theo cấu tổng thể; Tổng số phân theo cấu chuyên cho bất động sản: Cho vay mua nhà, đất để ở; mua đất xây dựng khu đô thị; mua đất xây dựng khu công nghiệp; Xây dựng sửa chữa nhà; Xây dựng nhà xưởng; Xây dựng văn phòng; Xây dựng khách sạn, resort; Mua đất để an chênh lệch giá; Thé chấp bất động sản để kinh doanh) - Số lượng chấp thị trường bất động sản hệ thống ngân hàng 8.6 Đối với ngành Tài cần có số liệu - Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) - Tổng lương vốn đầu tư từ quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng) Thứ hai, xây dựng tính toán Chỉ số quan sát thị trường bất động sản việc làm cần thiết phức tạp khó khăn Đặc biệt, tiêu chí liên quan chưa bóc tách hệ thống thông kê thống Vì vậy, trước mắt, cần thu thập thông tin điểm từ sàn giao dịch bất động sản hình thành phát triển Mạng sàn giao dịch bất động sản để tính toán VNREMI cấp độ hẹp Từ đó, thức hóa bước đưa vào hệ thống thống kê thống, mở rộng bước để tính toán VNREMI cấp độ rộng; theo năm, theo nửa năm, thoe quý theo tháng Tóm lại Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn điều chỉnh chờ lên Việc đánh giá trạng dự báo tương lai cần có số đề nắm bắt Xây dựng Chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam cần thiết giai đoạn để xem xét, đánh giá dự báo phục vụ điều hành, quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng lành mạnh hoá giai đoạn Để xây dựng Chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam (VNREMI), cần làm nhiều nội dung Trong cần có công cụ mà cần có thống đạo điều hành từ Chính phủ đến Bộ, ngành địa phương Trước mắt, việc tính toán Chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam cấp độ hẹp Từ đó, thúc đẩy hoạt động liên quan Trên sở tổng kết, đánh giá xây dựng VNREMI cấp độ rộng tương lai./ 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ Xây dựng (2008): Báo cáo tình hình thị trường bất động sản - Đinh Văn Ân Trần Kim Chung (2008): “Phát triển thị trường bất động sản: Phải phối hợp đồng sách”, Tạp chí Tài Số 3(521), 2008; trang 41-44 - David Zetland http://ssrn.com/abstract=1148808: “The Real Estate Market Index” - Michael J.Lea, PhD (2006): International perspectives”, page 34 – 37 “Secondary mortgage markets: - Trần Kim Chung (2008): “Thị trường bất động sản bất cập nay: Thực trạng giải pháp”, Tại liệu hội thảo ″Thị trường bất động sản miền Trung: Cơ hội triển vọng” - Trần Kim Chung (2008): ”Tình hình thị trường bất động sản năm 2007 dự báo năm 2008”, Tạp chí Tài - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2007): ″Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề cương đề tài cấp Nhà nước - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2008): ”Kinh tế Việt Nam 2007”, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 11 [...]... phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 Chương VII: Giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 17 PHẦN THỨ NHẤT: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG... III: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua Chương IV: Thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua Chương V: Đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua Phần thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời... thứ nhất: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản, gồm 2 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Chương II: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường bất động sản Phần thứ hai: Thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, gồm 3 chương:... chính (2003): Phát triển và quản lý thị trường bất động sản 48 Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Hoa Kì (2005): Phát triển thị trường bất động sản 49 Viện nghiên cứu Địa chính, Viện nghiên cứu Khoa học Thị trường Giá cả (2006): Thị trường bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp” 50 Thái Bá Cẩn (2004): “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản 51 Đàm Văn... “Địa chính với thị trường bất động sản Việt Nam 43 Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam – VCCI (2003): “Luật đất đai (sửa đổi) với việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay” 44 Bộ Xây dựng (2004): “Đề án phát triển thị trường bất động sản 45 Trịnh Huy Thục và các đồng nghiệp (2006): “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa... hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam 61 Đinh Văn Ân và Trần Kim Chung (2007): “Tổng quan về thị trường bất động sản đô thị, thị trường bất động sản ở các đô thị mới, chung cư và cao ốc văn phòng”, trang 16-20 trong “Toàn cảnh các khu đô thị mới, chung cư cao ốc văn phòng Việt Nam 62 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2004): “Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố... Việt Nam 39 Lê Xuân Bá và các đồng nghiệp (2003): “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam 40 Bùi Thị Tuyết Mai (2005): Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 41 Nguyễn Đình Bồng và các đồng nghiệp (2005): “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 42 Bộ Tài nguyên và Môi trường. .. thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển – Tài liệu hội thảo: Chính sách thu hút đầu tư phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 58 Bộ Tài chính (2005): Tờ trình Chính phủ về dự án Luật Thuế sử dụng đất Hà Nội 59 Trần Kim Chung và các đồng nghiệp (2006): “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp” 60 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006): Chính sách thu hút... tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản 55 Nguyễn Ngọc Bảo (2005): Chính sách tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 56 Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2007): Báo cáo đề án trình Chính phủ “Cơ chế ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân,... BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS Hoa Kì (2005): Hội thảo Phát triển thị trường bất động sản 7 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2005): Đề án “Quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” 8 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2005): Đề án “Tình hình và giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” 9 Liu Tinghuan (2004): “Tài chính bất động sản của ... LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường I.1.1 Một số khái niệm bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1... IV: Thực trạng sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam năm qua Chương V: Đánh giá tổng quát phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam năm qua Phần... thiện sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới, gồm chương: Chương VI: Quan điểm, định hướng phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam