LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam bắt đầu thực sách “Đổi Mới” kinh tế xã hội vào năm 1986 Theo đó, kinh tế kế hoạch tập trung chuyển sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trên đường hội nhập kinh tế giới, Việt Nam tái gia nhập định chế tài quốc tế WB IMF (1992), gia nhập ASEAN (1995), tham gia Hiệp định thương mại tự ASEANCEPT/AFTA (1995 Đặc biệt việc gia nhập WTO ngày 11 tháng năm 2007 sau nhiều năm đàm phán kiên trì không mệt mỏi đánh dấu phát triển trưởng thành kinh tế Việt Nam Sự mở cửa kinh tế làm dậy nên sóng đầu tư từ bên lẫn bên vào Việt Nam Đặc biệt đầu tư nước thật làm thay đổi mặt đất nước kinh tế, văn hóa xã hội Theo không kể đến lĩnh vực đầu tư bất động sản lĩnh vực đánh giá an toàn hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao so với ngành đầu tư khác Vì người sinh ngày nhiều đất sinh Do thị trường bất động sản vẫn tăng mặc dù qua sốt lâu Nhưng bất động sản lĩnh vực phức tạp đòi hỏi phải có nhạy bén cũng khả phân tích thị trường tốt Nên doanh nghiệp, nhà đầu tư nước muốn đứng vững thị trường cũng cạnh tranh với nhà đầu tư nước điều đơn giản Do nhà đầu tư phải nghiên cứu thật kỹ trước đưa bất cứ định quan trọng Là sinh viên trường, người chưa có kinh nghiệm nhiều sống cần phải cẩn thận nhóm chúng định nghiên cứu đề tài trước đưa lựa chọn quan trọng cho đời CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), Bất động sản trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước cũng phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm bất động sản chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta cũng nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt bất động sản công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia bất động sản theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.3 NHỮNG KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH-ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản việc bỏ nguồn lực (tiền bạc,vàng,nhân lực…) vào bất động sản thời gian xác định nhằm thu lợi tương lai Kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm Kinh doanh Bất động sản Kinh doanh dịch vụ Bất động sản - Kinh doanh Bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi thời gian dài - Kinh doanh dịch vụ Bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh Bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh,đầu tư bất động sản CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 NĂM GẦN ĐÂY Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” thị trường bất động sản như: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng; Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do sách Nhà nước đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối cùng thiếu thông tin giá nhà đất Giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (2003 – 2009) Từ cuối năm 2003 đến khoảng năm 2007 thị trường bất động sản nước ta diễn trầm lắng, “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất mặt nước có biểu sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng phức tạp Qua khảo sát số địa phương phía bắc giá nhà đất có nơi hạ tới 30- 40% mà vẫn người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – 100m2), chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn người mua Ở đô thị lớn Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản cũng không Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến 20 triệu đồng/m 2, đến giai đoạn rao bán mức – 15 triệu đồng/m mà vẫn khó bán Giai đoạn 2009 – 2010 Nhìn vào giai đoạn bất động sản lại trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhu cầu nhà người Việt Nam nhu cầu cần thiết số lượng dân cư ngày đông, kinh tế đà hồi phục, thu nhập người dân ngày cải thiện, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên,… Theo số liệu Tổng Cục Thống Kê, dân số nước ta năm 2009 86 triệu người, Hà Nội có khoảng triệu dân, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng triệu dân Nhìn vào số cũng cho chúng ta biết phần nhu cầu nhà nước ta thời gian tới Tuy nhiên, nhìn vào số cũng chưa khẳng định hội khởi sắc cho thị trường bất động sản Nguyên nhân còn chỗ, với thu nhập ngày nâng cao người dân cùng với tốc độ phát triển kinh tế cải thiện cách đáng kể, cũng hoạt động tổ chức tài việc tài trợ vốn cho người dân có khả mua nhà hoàn toàn nằm tầm tay Tiếp đà thu hút vốn FDI năm 2009, năm 2010 thị trường bất động sản Việt Nam dự báo vẫn tiếp tục có bước đột phá thu hút FDI kinh tế giới bước hồi phục; dấu hiệu lạc quan kinh tế Việt Nam cũng xuất trở lại như: tăng trưởng GDP, doanh thu xuất khẩu niềm tin người dân vào kinh tế, hỗ trợ Chính phủ…; chế sách nhà nước thị trường bất động sản ngày thông thoáng, minh bạch hơn;… Trong giai đoạn phân khúc đất hộ có giá trung bình phân khúc thu hút quan tâm khách hàng 2.2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN KHU ĐÔ THỊ MỚI VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ Theo xu hướng phát triển hạ tầng theo kiểu vết dầu loang hay theo kiểu chiều cao đất khu vực cùng ven nội thành hội đầu tư hấp dẫn Nếu tiến vào nội thành hộ, tòa nhà cao tầng lại hội kinh doanh lớn Hiện nay, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có khu đô thị như: Phú Mĩ Hưng (Quận 7), khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2) khoảng 737ha, khu đô thị cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) khoảng 3.900ha, khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn Củ Chi) với quy mô khoảng 6.000ha, Khu công nghệ cao quận khoảng 872ha…Hà Nội có khu đô thị như: Khu đô Thị An Khánh, Khu Đô Thị CEO Mê Linh, Khu Đô Thị Ciputra, Khu Đô Thị Cổ Nhuế, Khu Đô Thị Dịch Vọng, Khu Đô Thị Linh Đàm… Thêm vào nội thành hay sát nội thành cao ốc đua mọc lên Như thị trường bất động sản hứa hẹn thay đổi tích cực cung cầu diễn tiến tốt Nếu tiến xa từ khu trung tậm khu công nghiệp, thành phố vệ tinh cũng phát triển mạnh mẽ Ở khu vực phía nam, lấy Thành phố Hồ Chi Minh làm trung tâm tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An phát triển mạnh Ở phía Bắc, lấy Hà Nội làm trung tâm, bên cạnh tam giác kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh tỉnh Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hà Tây nơi đáng lưu tâm nhà đầu tư 2.3 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI Bất động sản kênh đầu tư sinh lời cao, thêm vào nhu cầu nhà ở, văn phòng, kho, bãi… tiếp tục tăng theo đà hồi phục kinh tế nên dù có nhiều khó khăn vấn đề sách, tín dụng, huy động vốn… bất động sản vẫn thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư thời gian đến Đối với thị trường chung cư cao cấp, thay đổi nhiều, nhiên chung cư có mức giá phổ thông, chung cư, hộ mini có chiều hướng tăng nhẹ xu hướng đô thị hóa mở rộng quy mô thành phố Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê có xu hướng giảm ngắn hạn Thị trường đất dự án chứng kiến bùng nổ ngắn hạn, đặc biệt đất khu vực ven đô ngày ưa chuộng khu vực Hà Nội Đây dịch chuyển xu hướng từ thị trường TPHCM thị trường Hà Nội Với thị trường nhà cho người thu nhập thấp có xu hướng phát triển mạnh ngắn hạn chủ đầu tư nhiều ưu đãi ngân sách nhu cầu nhà xã hội ngày tăng có tốc độ di cư dân số từ ngoại thành tỉnh lân cận đổ thành phố tăng nhanh Năm 2020 dự kiến dân số sống thành thị 35,1 triệu người cần 702 triệu m2 nhà nông thôn 65,3 triệu dân với nhu cầu khoảng 1.175,4 triệu m nhà theo chuẩn diện tích nhà bình quân đầu người Giai đoạn từ 2010 đến 2020 chúng ta cần có thêm 364 triệu m nhà thành thị 304,6 triệu m nhà khu vực nông thôn CHƯƠNG NHẬN DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 RỦI RO TÍN DỤNG Tín dụng bất động sản khách quan cần thiết Bởi lẽ, giá trị bất động sản thường lớn vượt qua lực tài tức thời chủ đầu tư, nhờ có đặc tính cố định tuổi thọ lớn nên để tạo bất động sản mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai bất động sản giá trị chấp bất động sản cũ (nếu có) để vay vốn tín dụng, vay từ khách hàng tiềm năng, phát hành trái phiếu công trình trung dài hạn Điều dẫn đến rủi ro thị trường bất động sản bị đóng băng họ không thu đồng họ tiền để trả cho Ngân hàng, công ty Tài Đầu tư vào bất động sản Việt Nam thường có nguồn vốn gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng vốn huy động từ khách hàng (người dân, Doanh Nghiệp Chính phủ) Trong đó, nguồn vốn có tính định giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động bất động sản vẫn nguồn vốn vay tín dụng từ ngân hàng Một ví dụ cho thấy, từ cuối năm 2008, đầu năm 2009, bất động sản Việt Nam diễn ảm đạm, giao dịch gần ngưng trệ, sau sách tín dụng nới lỏng bất động sản bắt đầu “ấm” dần lên (thậm chí Hà Nội số địa phương xuất sốt bất động sản cục bộ), sau lại nguội lạnh sách siết chặt tín dụng tiếp tục triển khai Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng Việt Nam vẫn chưa đáp ứng tốc độ phát triển nhanh bất động sản.Thống kê Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm 30/11/2009 cho thấy, tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Riêng tháng đầu năm 2010, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng, tương đương 192 nghìn tỷ đồng (có thể số thực tế cao nhiều) Tuy nhiên, “ngưỡng an toàn” nhiều nước lên đến 50% tổng dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng Chính sách cho vay ngân hàng lại thường không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn Việc huy động vốn mua bán nhà trả trước dự án khu nhà ở, khu đô thị còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy rủi ro Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay ngân hàng gia tăng, thị trường bất động sản trầm lắng, giá nhà đất xu hướng xuống, khiến cung - cầu gặp Thực tế dẫn đến giá nhà đất dư nợ tín dụng bất động sản tăng Các ngân hàng cũng tỏ thận trọng cho vay bất động sản, ngân hàng cũng mạo hiểm “đẩy” vốn cho chủ đầu tư dự án cho khách hàng vay với mục đích kinh doanh, mà chủ yếu cho cá nhân vay mua hộ, nhà trả góp… Hoạt động tài trợ vốn cho dự án ngân hàng đánh giá có độ rủi ro cao Đồng thời, với mức lãi suất thỏa thuận cao, chủ đầu tư dự án cũng không mặn mà với việc tiếp cận vốn vay Lãi suất ngân hàng phổ biến mức 15-17%, áp lực lớn lên doanh nghiệp muốn vay vốn từ ngân hàng để đổ vào thị trường bất động sản Ngoài quy định Ngân hàng Nhà nước hệ số rủi ro 250% khoản cho vay bất động sản tạo thêm rào cản cho doanh nghiệp khoản tín dụng Khi tiếp cận với nguồn vốn này, nhiều doanh nghiệp rơi vào bí, buộc phải huy động vốn từ đối tác cùng với loạt rủi ro chưa báo trước Hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam thuộc diện vừa nhỏ nguồn vốn tự có khoảng 20-30% Ngân hàng quay lưng, doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn, giao vốn Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư "mượn tạm" vốn khách hàng để kinh doanh bất động sản Đây "sáng tạo" giới kinh doanh bất động sản luật pháp quy định loại hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng Và nhờ sáng tạo mức này, mà nhiều vụ án, vụ kiện có dấu hiệu chiếm dụng vốn gây xôn xao dư luận thời gian qua Bất động sản lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, kế hoạch tài ổn định Tuy nhiên, thực tế Việt Nam, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" có thời hạn năm) cũng đổ vào thị trường bất động sản, chí có giai đoạn, nguồn vốn còn lấn át nguồn vốn trung dài hạn việc chi phối vận động thị trường bất động sản, tạo hoạt động lướt sóng, gây sốt nóng thị trường Đặc điểm quan trọng nguồn vốn 'nóng' tham gia vào thị trường nhanh, song rút khỏi thị trường cũng nhanh không kém Khi quy mô lớn, tốc độ cao, thời gian ngắn đặc biệt là, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường bất động sản lại dựa huy động nguồn lực thiếu ổn định vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính đầu cơ, lướt sóng cao, tác động tiêu cực đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản thị trường bất động sản Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, vốn ngoại vẫn kênh huy động trông chờ Song nay, dòng vốn vẫn “bấp bênh” Nhiều chủ đầu tư nước kỳ vọng vào nguồn vốn FDI đối tác nước ngoài, doanh nghiệp nhìn thấy mặt trái vốn ngoại Trên thực tế, nhiều quỹ đầu tư ngoại liên kết triển khai dự án với doanh nghiệp nội, song giao đất lại ngâm dự án tới năm 3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN “Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phát triển không bền vững, “nóng”, “lạnh” thất thường” Hiện nay, thông tin thị trường bất động sản nơi công bố kiểu, khiến người tham gia vào thị trường gần lọt vào… ma trận Không người dân, mà chuyên gia cũng…bó tay Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam phát triển không bền vững, lúc “nóng”, lúc “lạnh” Điều đem lại lợi ích cho nhóm người, còn người có nhu cầu thực khả sở hữu nhà giá gốc ngày xa vời Mới đây, hội nghị đầu tư bất động sản TP HCM, nhiều nhà đầu tư cho thị trường bất động sản muốn phát triển thông tin phải minh bạch Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thực tế đáng buồn số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam thấp khu vực châu Á - Thái Bình Dương Giám đốc phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam thị trường bất động sản bị nhiễu thông tin không gây hại cho nhà đầu tư mà doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực cũng bị thiệt hại Rủi ro thông tin giá trị thực bất động sản Người có nhu cầu thực nhà đất hay nhà đầu tư mong tiếp cận với nhà, đất giá gốc Thế nhưng, mà thị trường giai đoạn sốt nóng hai từ “giá gốc” trở thành xa vời chuyên gia ,nhà đầu tư nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp Một sản phẩm bất động sản trước đến tay người sử dụng, cũng phải qua tay - đối tượng trung gian, qua tay hàng chục trung gian, môi giới hay đơn giản người hưởng quyền ưu đãi dự án Do thiếu thông tin, bất động sản bị đầu tạo sốt ảo thị trường,làm giá nên cao Nhà đầu tư giá trị thực bất động sản, phải bỏ số tiền lớn để đầu tư bong bóng bất động sản bị vỡ ra, nhu cầu ảo không còn Lộ diện giá trị thực bất động sản, nhà đầu tư bị vỡ lẽ lượng tiền lớn vào Rủi ro thông tin nguồn gốc bất động sản Nhà đầu tư không nắm rõ thông tin nguồn gốc, xuất xứ đất, trạng đất Đất có xuất xứ từ đất nông nghiệp trồng lúa bị chuyển công dụng thành đất thổ cư trái phép đem bán với giá đất thổ cư Nhà đầu tư thực dự án thị bị xem trái phép Đất nằm khu quy hoạch, dự án công trình nhà nước bị cò đất môi giới đem bán, nhà đầu tư mua phải khu đất bị trắng bồi thường rẻ mạt dự án, công trình thực Rủi ro từ đất có tranh chấp, không nắm rõ thông tin nên nhà đầu tư đầu tư vào bị vướng mắc, chậm tiến độ dẫn đến ứ đọng vốn, tăng chi phí dự án 10 3.3 RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ Rủi ro sách tiền tệ Đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, sách tài chính, tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông thị trường bất động sản Hiện nay, ngân hàng sách cho chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào bất động sản, nguồn vốn đầu tư vào dự án chủ yếu vốn tự có chủ đầu tư huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp Đây nguồn vốn không ổn định, chủ đầu tư khó xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống thị trường, không tạo điều kiện cho dự án chủ động thực tiến độ đề Bên cạnh đó, người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nguồn tài hạn hẹp, cần hỗ trợ Nhà nước sách nhà ở, nhu cầu vay vốn ngân hàng Mặt khác, lãi suất cho vay mức cao, đa số ngân hàng áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm cao hơn, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư vay nợ để mua nhà Thị trường bất động sản tụt dốc trước biến động bất lợi Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ giao dịch Tính khoản thấp rủi ro lớn cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường Rủi ro từ sách đất đai sách thuế Hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Những vấn đề xem gây cản trở lớn là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền người sử dụng sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến quy hoạch Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Mâu thuẫn Luật Đất đai với luật, sách phát triển kinh tế khác cộng với điểm còn chưa rõ ràng Luật tạo nhiều bất ổn phát triển kinh tế tổng thể gây lãng phí tranh chấp không đáng có Gây rủi ro cho nhà đầu tư Ví dụ, mâu thuẫn Luật Đất đai với Luật Xây dựng là: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin cấp đất nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư (quyết định đầu tư), hồ sơ dự án giao đất Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng nhà đầu tư lại phải có văn bản: thông tin giải trình dự án (tác động kinh tế, xã 11 hội, môi trường ), thiết kế cho công trình (thiết kế công trình, giải pháp xây dựng sử dụng đất), nên nhà đầu tư xin phê duyệt cấp phép đầu tư đất cho dự án Rủi ro từ quy định Sự đời Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà có hiệu lực, nhằm hạn chế rủi ro cho người mua, tăng cường việc quản lý việc kinh doanh nhà ở, điểm bật Nghị định chủ đầu tư tạo điều kiện rõ ràng việc huy động vốn thực dự án việc cho phép huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà giải phóng xong mặt bằng, phân chia tối đa không 20% số lượng nhà dự án Điều tất nhiên chịu phản đối liệt cá nhân, tổ chức xây dựng mua bán nhà đặc biệt chung cư hay khu đô thị tiến hành phân tích sâu hơn, điều gây hạn chế số lượng lớn nhà đầu tư (kể người có vốn kha khá) thị trường vốn đắt đỏ, đòi hỏi lượng vốn lớn, lớn Rủi ro từ thủ tục hành Các thủ tục hành cũng rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động quy định với loại hồ sơ khác trình tự bước cũng khác Chưa kể rất nhiều hoạt động có liên quan khác trình tư, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng… Rủi ro pháp lý giao dịch hợp đồng Luật đất đai nhà quy định phải cấp giấy chứng nhận quyền mua bán nhà Cụ thể, Luật quy định rõ, hoàn thiện xong phần móng, chủ đầu tư đưa sản phẩm lên sàn để bán việc bán hàng phải thực công khai minh bạch Do vậy, nhà đầu tư góc độ người mua cần cẩn thận Khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với giấy tờ viết tay dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua có tranh chấp xảy không pháp luật bảo vệ Trước chưa có nghị định 71 người dân thường sử dụng hợp đồng ủy quyền để cứ vào thay mặt người chủ nhà để 12 liên hệ thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản Sau nghị định có hiệu lực việc mua bán không làm việc mua bán rõ ràng trở nên rủi ro 3.4 RỦI RO ĐẠO ĐỨC Bất động sản lĩnh vực kinh doanh siêu lợi nhuận cũng tiềm ẩn đầy rủi ro Bên cạnh rủi ro như: Rủi ro tín dụng, rủi ro sách - pháp lý, Rủi ro thông tin Thì rủi ro đạo đức kinh doanh bất động sản cũng vấn đề cần quan tâm nhiều Từ đầu năm 2007 đến nay, có nhiều trường hợp tranh chấp kiện tụng kéo dài, có nhiều công ty ứng xử mua bán, thực hợp đồng kinh doanh không tốt mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ đạo đức kinh doanh bất động sản Chủ đầu tư không giữ lời hứa Nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản ký hợp đồng bán cho khách hàng, sau thời gian giá thị trường tăng vọt, chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt để lý hợp đồng, không bàn giao hộ đất Hay trường hợp chủ đầu tư bắt đầu ký bán cam kết, hứa hẹn nhiều dành không gian để phục vụ toàn khu, đầu tư thực công trình ngầm, sở hạ tầng, xanh với tỷ lệ cao lấy tiền khách hàng họ lại kéo dài thời gian thực thi công, không đúng theo tiến độ cam kết hợp đồng Tuy vậy, chủ đầu tư cũng không bị phạt có chủ đích từ đầu soạn thảo hợp đồng Dự án ảo, dự án giấy Rủi ro chủ yếu phía người mua, nhà đầu tư Bất động sản tài sản lớn, cần huy động khoản tiền lớn Lợi nhuận đem lại từ đầu tư khoản kếch xù Do đó, lợi dụng điều này, số công ty bất động sản nhỏ, công ty ma đưa dự án, hộ để bán Thực tế công trình chưa hình thành, chí chưa xây dựng, họ mang bán, kêu gọi huy động vốn, kêu gọi đặt cọc từ phía người mua, nhà đầu tư Khi họ gom tiền Nhà đầu tư, người mua họ bỏ chốn, không chịu giao nhà, hộ cho khách hàng, cố tình kéo dài thời gian Khi Nhà đầu tư, khách hàng khởi kiện bị thiệt thòi, khách hàng đặt cọc, góp vốn cho Công ty họ nhận giấy viết tay hợp đồng giá trị không chứng thực quan chức 13 Dự án treo Một số công ty bất động sản cố tình liên kết với quyền, lợi dụng sách kêu gọi đầu tư nhà nước để đầu tư Họ thành lập dự án ảo với triển vọng tốt, họ vẽ viễn cảnh tươi đẹp để trình lên quyền, Sở Kế hoạch – Đầu tư, để nhà nước cấp đất, khu đất đẹp Nguồn đất thu hồi từ dân, từ đất nông nghiệp, đền bù rẻ mạt Đẩy người dân, người nông dân vào khu chung cư, không nghề nghiệp trở thành cò đất bất đắc dĩ Còn khu đất họ không thực dự án kéo dài dự án, họ đem bán lại cho nhà đầu tư khác để kiếm lời 3.5 CÁC RỦI RO KHÁC Yếu tố tự nhiên Vị trí địa lý yếu tố quan trọng động thái lựa chọn bất động sản người đầu tư lẫn người mua bình thường Việc đánh giá đúng ưu vị trí mảnh đất có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất Ví dụ: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với bất động sản khác khu vực cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị Vì điều dễ hiểu vùng thấp khó khăn việc lại vào mùa mưa cũng bầu không khí kém thoải mái nơi cao thoáng mát Nhưng vùng nơi cao so với mặt chung khu vực lợi mà lại bất lợi Nếu người tiêu dùng không nghiên cứu kỹ hay không quan sát đúng vị bất động sản tổn thất nặng nề kinh doanh cũng việc xây dựng nhà Một yếu tố quan trọng mà người mua đất cũng quan tâm tình trạng môi trường xung quanh bất động sản Không khí lành lựa chọn Tùy thuộc vào mục đích sử dụng khu đất mà người mua chọn nơi yên tĩnh hay náo nhiệt Và cũng dựa vào mà người bán cơi giá hay giảm giá khu đất định bán Nhưng yếu tố khó đo lường đánh giá đúng Có thể mua đất không sau xung quanh trở nên ô nhiễm ồn Điều người đầu tư khó lường trước cũng biện pháp khắc phục hiệu Nếu xét rủi ro tự nhiên thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) đáng lo ngại Hiện tình trạng không ổn định thiên nhiên 14 lo lắng nhiều người Nhất liên tục có động đất, sóng thần xãy khu du lịch tiếng Vũng Tàu, Nha Trang…Do nhà đầu tư đất đai lĩnh vực du lịch phải đắn đo nhiều Vì rủi ro có bồi thường hay kiện tụng Đối với nhà kinh doanh phong thủy đất đặc biệt quan trọng nhiều người cho ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh doanh doanh nghiệp Vì giá bất động sản theo mà tăng hay giảm Nếu bất động sản vào tốt, dễ làm ăn mọi người cố gắng tranh giành không tiếc tiền để có Ảnh hưởng ngành khác tới bất động sản Sau khủng hoảng vừa thị trường bất động sản phục hồi vẫn phát triển thiếu ổn định, không bền vững Giá hàng hóa bất động sản giá nhà vẫn tăng đứng mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng nỗ lực giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Vì nhiều doanh nghiệp (trong không doanh nghiệp nước mà nhà đầu tư nước ngoài) bắt đầu chuyển hướng sang số lĩnh vực đầu tư khác mà họ cho tương đối an toàn đầu tư vàng,đầu tư ngoại tệ Hiện giá nhà đất không còn mức sốt kiếm lời hàng loạt hay lại đóng băng mọi người chuyển hướng nhiều sang lĩnh vực chứng khoáng, lĩnh vực kinh doanh Nếu ngành khác có nhiều biến động đầu tư vào bất động sản tăng cao theo giá nhà đất cũng tăng theo ngược lại CHƯƠNG GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15 4.1 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG Về phía Ngân hàng Nhà nước Cần có sách tài chính, tiền tệ rõ ràng đầy đủ cũng không nên thắt chặt gây khó khăn cho nhà đầu tư Doanh Nghiệp tham gia Thị trường Bất động sản Tạo điều kiện thuận lợi hết sức cho nhà đầu tư không lãng quyền lợi khách hàng, người mua nói chung Cân đối sử dụng nguồn vốn có hiệu Để gỡ khó khăn cho nguồn vốn bất động sản, bên cạnh việc huy động vốn từ kênh, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có hiệu Các doanh nghiệp bất động sản có vốn tự có tối thiểu 20% không nên công vào dự án tầm tay Ngoài cần có hợp tác mối quan hệ ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng khách hàng Đây kênh hiệu để hỗ trợ cho nguồn vốn bất động sản Đã đến lúc doanh nghiệp nước phải làm chủ thị trường tự chủ nguồn vốn mình, doanh nghiệp nước nên bổ sung khách hàng Về nguồn vốn “nóng” Cần phải có quy định cụ thể rõ ràng hình thức hợp đồng huy động vốn để giải tỏa khó khăn cho nhà đầu tư Một giải pháp vốn cho thị trường bất động sản minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường Xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho việc huy động góp vốn từ người mua bất động sản Với hình thức huy động vốn từ dân cư, phổ biến hoạt động huy động góp vốn từ người mua bất động sản Tuy nhiên, chế quan hệ vay vốn dân trách nhiệm bên chủ dự án giao dịch hình thức không rõ ràng, dễ gây niềm tin cho người góp vốn Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn Nhà nước phải xây dựng khung khổ pháp lý hoàn thiện, cho người góp vốn pháp luật bảo hộ có loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng, chứng khoán hóa công trình qua sàn giao dịch thức Nếu giải pháp triển khai có 16 nề nếp mang tính bắt buộc chung toán vốn cho thị trường bất động sản cũng mở rộng thêm “Chứng khoán hóa” nguồn vốn cho thị trường bất động sản Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, theo chuyên gia, sớm hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập ngân hàng thương mại liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng bất động sản chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường Để thực được, cần phải có chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro Đặc biệt giải pháp 'chứng khoán hóa' tín dụng bất động sản cần phải thông qua thông tin xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao Cũng theo chuyên gia, giải pháp hữu hiệu lúc cho vấn đề giảm rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại lớn nên thành lập đơn vị hạch toán độc lập ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài , để thực hoạt động dịch vụ tự doanh chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán bất động sản, bảo lãnh vay vốn hay lập quỹ đầu tư tín thác để giảm thiểu rủi ro tín dụng thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nước cần bổ sung, sửa đổi số chế sách tài - tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; quy định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, quy định cho vay kinh doanh bất động sản dựa chấp Đặc biệt, Nhà nước cần sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà phép bán tối đa 20% số hộ qua sàn giao dịch bất động sản, giúp chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường 4.2 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO THÔNG TIN Giải pháp website bất động sản Xây dựng sàn giao dịch thông tin bất động sản trực tuyến phong phú thông tin, minh bạch thông tin thuận tiện cho người sử dụng đem lại giá trị thiết thực cho đơn vị chủ quản khách hàng 17 Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch thông tin cung, cầu thị trường, tổ chức quản lý nguồn thông tin doanh nghiệp cung cấp, hạn chế tình trạng “ém nhẹm” thông tin, đưa thông tin nhằm làm sai lệch thị trường… Bên cạnh phải xây dựng khung pháp lý hoàn thiện, có chế tài thích hợp cho người cung cấp thông tin thất gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư Hiện doanh nghiệp dần chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến sàn chứng khóan Đây giải pháp tương đối an toàn 4.2 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ Trong ngành kinh doanh nào, luật pháp quan trọng, không muốn nói, lợi nhà đầu tư Đặc biệt ngành bất động sản này, tài sản có giá trị lớn nên cần giấy tờ rõ ràng để tránh rủi ro đáng tiếc Do đó, nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy định Pháp luật Các bên cần ngồi lại (quốc hội, luật sư, nhà đầu tư…)với nhau: để bàn bạc đưa luật pháp chặt chẽ hơn, không chồng chéo nhau, cho tinh gọn, thủ tục pháp lý đơn giản Xây dựng phần mềm giấy tờ qua mạng, giao dịch thủ tục công nghệ thông tin 4.3 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ ĐẠO ĐỨC Đối với quan quản lý Nhà nước: cần thường xuyên tổ chức kiểm tra chặt chẽ có quy định xử phạt thật nặng công ty kinh doanh bất động sản không thực đúng theo theo mẫu hợp đồng Bộ Xây dựng Khi cần thiết chuyển qua xử lý hình công ty cố tình vi phạm quy định ngành, công ty, đơn vị cố tình lừa đảo khách hàng Đối với khách hàng: khách hàng mua bất động sản cần nhận thức rằng, bất động sản tài sản lớn Để mua, đầu tư để ở, nhiều người phải phấn đấu vài chục năm toán dứt nợ Do đó, cần thiết khách hàng phải thuê công ty tư vấn bất động sản có thương hiệu thực giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản với người môi giới có uy tín Nhà đầu tư cần tư vấn rõ ràng uy tín chủ đầu tư dự án, giấy tờ pháp lý, điều kiện toán hợp đồng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho hai bên Bên cạnh đó, khách hàng cần phải biết rõ đầu tư sở hạ tầng chủ đầu tư, chế độ quản lý chi phí phải đóng góp khách hàng sau bàn giao nhà đất Đồng thời, thông qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng tiết kiệm nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời chọn hội đầu tư tốt 18 Trong phải tốn mức chi phí không đáng kể cho sàn giao dịch bất động sản Đối với công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng "đạo đức kinh doanh bất động sản" Với tiêu chí quan trọng quan tâm bảo vệ quyền lợi khách hàng Chẳng hạn Hoa Kỳ, muốn có giấy phép hành nghề kinh doanh bất động sản, phải trải qua khóa học, môn "Phương pháp môi giới" hay "Quản lý quỹ tiền khách hàng" khoảng đào tạo cho môn Tuy nhiên, môn "Bảo vệ quyền lợi khách hàng" phải cần 33 Đạo đức kinh doanh bất động sản uy tín, thương hiệu đơn vị, trách nhiệm chủ đầu tư sản phẩm làm Không phải có trách nhiệm trước bán mà kể sau bán xong Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý hậu mãi, đảm bảo môi trường sống tốt khu vực dự án Nhất thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài toàn cầu ảnh hưởng đến Việt Nam, mà mọi thứ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khó khăn tài KẾT LUẬN Trong xu thị trường biến động không ngừng,chính sách pháp lý còn chưa hoàn thiện Do nhà đầu tư phải cảnh giác, tự trang bị cho kiến thức, thông tin để đối phó với thị trường nhằm tránh đáng tiếc nghiêm trọng cho cho thị trường Đồng thời không nên “bỏ trứng chung vào rổ” mà cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư cho có lợi nhất, hiệu 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng Tổng Cục Thống kê Báo cáo với chủ đề “Bất động sản Việt Nam 2009 triển vọng 2010” Viet Nam Report thực công bố ngày 22/9/2009 Một số website: http://quanlynha.vietreal.net.vn/Desktop.aspx/Home/ http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/10/100806.html 20 MỤC LỤC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN .2 1.3 NHỮNG KHÁI NI ỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH- ĐẦU T Ư B ẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 N ĂM G ẦN ĐÂY 2.2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT N ỀN KHU ĐÔ TH Ị M ỚI VÀ C ĂN H Ộ CHUNG C Ư 2.3 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG B ẤT ĐỘNG SẢN TRONG TH ỜI GIAN T ỚI .6 CHƯƠNG NHẬN DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .7 3.1 RỦI RO TÍN D ỤNG 3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN .9 3.3 RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ 11 3.4 RỦI RO ĐẠO ĐỨC 13 3.5 CÁC RỦI RO KHÁC 14 21 CHƯƠNG GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15 4.1 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO TÍN D ỤNG 16 4.2 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO THÔNG TIN 17 Giải pháp website bất đ ộng s ản .17 Xây dựng sàn giao d ịch thông tin b ất đ ộng s ản tr ực ến phong phú v ề thông tin, minh bạch v ề thông tin thu ận ti ện cho ng ười s d ụng đem l ại giá trị thi ết th ực cho c ả đ ơn v ị ch ủ qu ản khách hàng 17 4.2 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO V Ề CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ 18 4.3 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO V Ề ĐẠO ĐỨC 18 KẾT LUẬN 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 22 [...]... DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .7 3.1 RỦI RO TÍN D ỤNG 7 3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN .9 3.3 RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ 11 3.4 RỦI RO ĐẠO ĐỨC 13 3.5 CÁC RỦI RO KHÁC 14 21 CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15 4.1 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO TÍN D ỤNG 16 4.2 GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO THÔNG TIN 17 Giải. .. biến động thì đầu tư vào bất động sản sẽ tăng cao theo đó giá nhà đất cũng tăng theo và ngược lại CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15 4.1 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG Về phía Ngân hàng Nhà nước Cần có những chính sách tài chính, tiền tệ rõ ràng và đầy đủ nhưng cũng không nên thắt chặt gây khó khăn cho các nhà đầu tư và Doanh Nghiệp tham gia Thị trường Bất động sản. .. doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến trên sàn chứng khóan Đây là một giải pháp tư ng đối an toàn 4.2 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ Trong bất kỳ ngành kinh doanh nào, luật pháp là rất quan trọng, nếu không muốn nói, đó là lợi thế của nhà đầu tư Đặc biệt là trong ngành bất động sản này, các tài sản có giá trị lớn...3.3 RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ Rủi ro chính sách tiền tệ Đầu tư bất động sản luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn, các chính sách về tài chính, tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất động sản Hiện nay, ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào bất động sản, nguồn vốn đầu tư vào các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư hoặc huy động từ... khó khăn cho các nhà đầu tư Một trong những giải pháp vốn cho thị trường bất động sản chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường này Xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho việc huy động góp vốn từ người mua bất động sản Với hình thức huy động vốn từ dân cư, hiện nay đang phổ biến hoạt động huy động góp vốn từ người mua bất động sản Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn... doanh bất động sản dựa trên thế chấp Đặc biệt, Nhà nước cần sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch bất động sản, giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường 4.2 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO THÔNG TIN Giải pháp website bất động sản Xây dựng một sàn giao dịch thông tin bất động sản. .. dịch bất động sản, khách hàng sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời sẽ chọn được cơ hội đầu tư tốt 18 Trong khi chỉ phải tốn một mức chi phí không đáng kể cho sàn giao dịch bất động sản Đối với các công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng và phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, trong đó đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng "đạo đức trong. .. nhiều nhà đầu tư đi vay nợ để mua nhà Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch Tính thanh khoản thấp là rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường Rủi ro từ chính sách đất đai và chính sách thuế Hành lang pháp lý... 2 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 2 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN .2 1.3 NHỮNG KHÁI NI ỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH- ĐẦU T Ư B ẤT ĐỘNG SẢN 3 CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4 2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 N ĂM G ẦN ĐÂY 4 2.2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT N ỀN KHU ĐÔ TH Ị M ỚI VÀ C ĂN H Ộ CHUNG C Ư 6 2.3 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG B ẤT ĐỘNG SẢN TRONG TH... quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi 12 liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó Sau khi nghị định có hiệu lực thì việc mua bán này không được làm nữa và việc mua bán rõ ràng sẽ trở nên rất rủi ro 3.4 RỦI RO ĐẠO ĐỨC Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh siêu lợi nhuận và cũng tiềm ẩn đầy rủi ro Bên cạnh các rủi ro như: Rủi ro về tín dụng, rủi ro về chính sách - pháp lý, Rủi ro ... ta, bất động sản phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản. .. nhiều biến động đầu tư vào bất động sản tăng cao theo giá nhà đất cũng tăng theo ngược lại CHƯƠNG GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15 4.1 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG... vụ Bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh Bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,