Đang tải... (xem toàn văn)
Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thế chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản .4 1.1.3 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 1.1.4 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.2 Định giá chấp bất động sản 1.2.4 Khái quát chung định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.1.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.1.3 Quy trình định giá bất động sản 12 1.2.1.4 Các phương pháp định giá bất động sản 15 1.2.5 Định giá chấp bất động sản .30 1.2.2.1 Khái niệm định giá chấp bất động sản 30 1.2.2.2 Đặc điểm định giá chấp bất động sản 31 1.2.2.3 Vai trò định giá chấp bất động sản 32 1.2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá chấp bất động sản 32 1.3 Kinh nghiệm định giá chấp số ngân hàng nước 33 1.3.1 Kinh nghiệm định giá chấp ngân hàng VP Bank Hà Nội 33 1.3.2 Kinh nghiệm định giá chấp ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng 34 Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 36 2.1 Tổng quan Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 36 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phòng 36 2.1.2 Tình hình kết hoạt động chi nhánh giai đoạn 20052008 37 2.1.3 Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới : .41 2.1.4 Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng : .43 2.2 Thực trạng công tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 46 2.2.1 Cơ sở pháp lý công tác định giá chấp hoạt động tín dụng Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phòng 46 2.2.2 Quy định Ngân hàng công thương Việt Nam bất động sản chấp .48 2.2.3 Thực tế định giá chấp Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 49 2.2.3.1 Bất động sản đất thuộc quyền sở hữu tài sản gắn kiền với đất 49 2.2.3.2 Bất động sản đất thuê vật kiến trúc đất .54 2.3 Đánh giá công tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng 68 Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.3.1 Những kết đạt công tác định giá chấp Chi nhánh 68 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân công tác định giá chấp chi nhánh 69 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 71 3.1 Phương hướng hoạt động chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thời gian tới 71 3.2 Quan điểm định giá chấp chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng thời gian tới 74 3.3 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng .75 3.4 Kiến nghị 76 KẾT LUẬN 78 CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài : Năm 2008 năm có nhiều biến động kinh tế nói chung hoạt động ngân hàng nói riêng Kinh tế khủng hoảng, doanh nghiệp thiếu vốn nỗi lo riêng Khi kinh tế khó khăn hay khơng ngừng phát triển hoạt động cho vay tổ chức tín dụng đóng vai trị quan trọng Hoạt động đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn suốt năm 2008, Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng ln phát huy tích cực vai trị ngân hàng thương mại lớn Nhà nước, thực thi gương mẫu giải pháp, sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành Chính phủ ngân hàng Nhà Nước kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô an ninh xã hội Nhiệm vụ kinh doanh Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phịng có thuận lợi chung với phát triển thành phố cịn nhiều khó khăn Vấn đề an tồn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống Ngân hàng Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn khách hàng cần phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu bất động sản Đây tài sản có giá trị cao thường sử dụng chấp vay vốn Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản bảo đảm mà bất động sản nhiều vướng mắc hạn chế, thiếu đồng Xuất phát từ lý em chọn đề tài : ‘ Hồn thiện cơng tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Thứ nhất, hệ thống hoá sở khoa học định giá chấp bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá chấp bất động sản Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Từ đánh giá kết đạt công tác định giá chấp bất động sản, hạn chế nguyên nhân hạn chế - Thứ ba, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá chấp bất động sản Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Đối tượng phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá chấp bất động sản - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài nghiên cứu Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng, phương pháp định giá số liệu thu thập từ năm 2005 đến năm 2008 Phương pháp nghiên cứu : Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham thảo, nội dung chuyên đề chia thành chương: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá chấp bất động sản Chương 2: Thực trạng định giá chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng Khách hàng doanh nghiệp - Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến góp ý, sửa chữa để chuyên đề em hoàn thiện Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thế chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân quy định: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản Cho vay chấp bất động sản Ngân hàng việc cho vay vốn Ngân hàng mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay cam kết bảo đảm thực thu nhập bất động sản khách hàng vay Trong quan hệ tiền tệ bên Ngân hàng đóng vai trị bên nhận chấp, cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trị bên chấp Bất động sản chấp bao gồm: + Nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất ( kể tài sản gắn liền với nhà ở) + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: • Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp/ tiền chuyển nhượng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước • Quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất : tổ chức kinh tế nước có quyền sử dụng đất nêu Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trên, doanh nghiệp nhà nước nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, sử dụng tiền thuê đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà khơng phải ghi nhận nợ khơng phải hồn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật đất đai • Quyền sử dụng đất ( khơng phải đất thuê ) hộ gia đình, cá nhân • Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế trả tiền thuê đất cho thời gian thuê • Quyền sử dụng đất thuê tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền cịn lại năm 1.1.3 Tiêu chuẩn bất động sản chấp Bất động sản dùng để chấp phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn quy định văn pháp luật Nhà nước ban hành quy định riêng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định pháp luật đất đai + Các bất động sản chấp phải bất động sản phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác + Bất động sản phải khơng có tranh chấp, tức bất động sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc bất động sản chấp, khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay 1.1.4 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay chấp Ngân hàng tổ chức tín dụng đóng vai trị cầu nối cung cầu vốn vay Việc chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng giúp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần người đầu tư, góp phần thúc đẩy ngành kinh tế liên quan phát triển đồng thời đóng góp vào phát triển kinh tế chung đất nước Đối với ngành ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thơng sách tiền tệ ngân hàng Trung ương Từ điều thấy cho vay chấp hoạt động quan trọng không đối thân ngân hàng thương mại mà yếu tố quan trọng thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển Hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động cho vay chấp xu hướng tất yếu kinh tế 1.2 Định giá chấp bất động sản 1.2.4 Khái quát chung định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản + Khái niệm định giá : Định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế + Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp điểm định có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 1.2.1.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản * Các định giá bất động sản: - Căn vào yếu tố tạo bất động sản Giá trị nhà giá trị đất tạo nên bất động sản, bao gồm quy mơ, vị trí, quyền lợi pháp lý bất động sản, yếu tố vật liệu, lao động…các chi phí tạo bất động sản - Chi phí hội việc sử dụng bất động sản: Chi phí hội việc sử dụng bất động sản việc sử dụng cao nhất, tốt bất động sản, phản ảnh giá trị thị trường bất động sản Nghĩa bất động sản sử dụng hợp lý mặt kinh tế, kỹ thuật pháp lý để tạo khả sinh lời cao cho chủ sở hữu Việc sử dụng cao tốt bất động sản hình thành lực lượng cạnh tranh thị trường, đất coi mảnh đất trống sẵn sàng cho sử dụng hợp pháp cơng trình đất xem cải thiện - Căn vào thay đổi kinh tế quốc dân: Bất động sản nhân tố quan trọng kinh tế, hàng hóa đặc biệt thị trường mà biến động kinh tế ảnh hưởng đền giá trị bất động sản Có bốn nhóm yếu tố : xã hội, kinh tế, phủ, mơi trường Những biến đổi thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, phải kể đến biến động thị trường bất động sản, thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt Lượng cung, cầu bất động sản hay giai đoạn đóng băng, nóng sốt…của thị trường ảnh hưởng tới giá bất động sản người định giá tiến hành trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường thời điểm để đưa định xác - Căn vào phù hợp đóng góp bất động sản: Căn thể thống mục đích sử dụng mục đích đầu tư Cần nhiều vốn đấu tư để tạo lập nên bất động sản, lại có nhiều mục đích sử dụng khác bất động sản Chính mục đích sử dụng mục đích đầu tư khơng thống dẫn đến lãng phí tốn Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 62 Tổng 28.321.656.000đ Vậy giá trị tài sản bảo đảm đến thời điểm tháng 8/2006 : 28.321.656.000đ.Đảm bảo cho vay với mức dư nợ lớn 19.824.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất số 20- 23 Minh Khai – Hải Phòng B Đường Điện Biên Phủ Khu dân cư Đường Minh Khai Liên minh HTX Số 20 371,0m2 C.ty tư vấn xây dựng phát triển nhà Số 23 3.303,8m2 Khu dân cư Tài sản chấp ki ốt bán hàng tầng xây dựng diện tích 49m2 chợ Hịa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 63 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00029QSDĐ/2040 QĐ- UB Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ngày 17/8/2004 cấp cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai Hiện trạng tài sản : Được xây dựng tầng kiên cố, mái đổ bê tơng, có diện tích sử dụng 49m2 Tài sản không liên quan đến người khác, không bán, không chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác, khơng có tranh chấp chuyển nhượng cho Định giá tài sản : - Căn tính thị trường khả trượt giá tài sản chấp thị trường : Tài sản có vị trí nằm mặt đường vào chợ Hịa Bình, cách mặt đường Quốc lộ 10 khoảng 20m, thuộc xã Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phịng Tài sản có lợi thương mại cao, đủ khả chuyển nhượng, đảm bảo cho bù đắp dư nợ vay có rủi ro bất khả kháng xảy - Phương pháp định giá : Do đất th nên khơng tính giá trị quyền sử dụng đất, bên thống định giá toàn ki ốt bán hàng tầng theo giá trị thị trường thời điểm tháng 8/ 2006 Giá trị vật kiến trúc đất : Do đơn giá xây dựng giá nguyên vật liệu tăng cao so với năm 2005, qua tham khảo giá thị trường, bên thống định giá vật kiến trúc theo đơn sau : Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ( NĐ61/CP - 5/7/1994) Tầng nhà tầng áp dụng hệ số : 1,2 Đơn giá tính : 2,5trđ/m2 Giá trị tài sản : 49m2 * 2,5trđ/m2 * 1,2 = 147.000.000đ Tài sản xây dựng đưa vào sử dụng từ năm 2002, thời gian khấu hao năm, tỷ lệ khấu hao 2%/năm Giá trị lại sau định giá trừ khấu hao : 147.000.000đ – (147.000.000đ *2%) * = 135.240.000đ Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 64 Hai bên thống định giá giá trị tài sản bảo đảm thời điểm tháng 8/2006 135.000.000đ Mức dư nợ vay tối đa : 94.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất thơn Hịa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng- Hải Phịng Vũ Thị Th Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 65 B Quốc lộ 10 Chỉ giới Quốc lộ 10 cách tim đường 9m Chợ Hịa Bình Hành lang đường 363,00m2 Vũ Thị Thuý Hằng Chỉ giới hành lang đường cách giới quốc lộ 20m Hộ ông Lương Văn Trùng KD Bất động sản 47 Khu dân cư Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 66 Quốc lộ 10 Chỉ giới Quốc lộ 10 cách tim đường 9m Chợ Hịa Bình Hành lang đường 363,00m2 Chỉ giới hành lang đường cách giới quốc lộ 20m Hộ ông Lương Văn Trùng Khu dân cư Hệ thống tường rào mặt bãi xã An Hồng – An Dương – Hải Phòng Hiện trạng tài sản : Toàn tài sản tường rào mặt bãi nằm khu đất 9.808m2 xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00031QSDĐ/1364/QĐ-UB Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phịng cấp ngày 17/8/2004 cho cơng ty cổ phần thương mại Minh Khai Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 67 Tài sản không liên quan đến người khác, không bán, không chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác, khơng có tranh chấp chuyển nhượng cho Định giá tài sản - Căn tính thị trường khả trượt giá tài sản thị trường Tài sản có lợi thương mại cao, đủ khả chuyển nhượng, đảm bảo bù đắp dư nợ vay có rủi ro bất khả kháng xảy - Phương pháp định giá : Do đất thuê nên giá trị quyền sử dụng đất khơng tính định giá tồn vật kiến trúc diện tích 9.808m2 bao gồm hạng mục san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào chi phí đền bù đất canh tác hoa màu hợp đồng chứng từ toán Giá trị vật kiến trúc đất - Vị trí đất : xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng Đây đất thuê lâu dài dùng để xây dựng trung tâm thương mại Căn vào chứng từ đền bù đất canh tác hoa màu gồm : + Phương án đền bù hỗ trợ + 45 chứng từ ( Phiếu chi giấy chứng nhận tiền) có giá trị 583.256.817đ + Căn hợp đồng giao nhận thầu chứng từ có liên quan đến xây dựng tường rào bao quanh chi phí san lấp mặt tồn khu đất diện tích 9.808m2 gồm : Hợp đồng giao nhận thầu chứng từ ( phiếu chi ) có giá trị 700trđ - Tổng giá trị tài sản sau định giá : + Chi phí đền bù đất canh tác hoa màu 583.256.817đ + Chi phí san lấp mặt xây dựng tường rào : 600.000.000đ Tổng : 1.183.256.817đ Thời điểm định giá tháng 8/2006 1.183.000.000đ Đảm bảo mức dư nợ cho vay tối đa : 828.000.000đ Nhận xét - Định giá bất động sản dựa : + Căn vào tính thị trường Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 68 + Có tính đến khả trượt giá bất động sản thị trường + Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng nhà - Xác định giá trị quyền sử dụng đất : + Theo định Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cho phép công ty chuyển sang thuê đất + Quyết định chi cục thuế quận Hồng Bàng việc miễn tiền thuê đất + Hợp đồng thuê đất + Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước 2.3 Đánh giá công tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng 2.3.1 Những kết đạt công tác định giá chấp Chi nhánh Mặc dù có nhiều yếu tố bên bên tác động tới hoạt động tín dụng ngân hàng, song với cố gắng nỗ lực cán tín dụng, công tác định giá chấp Chi nhánh đạt kết đáp ứng yêu cầu đặt Khách hàng chi nhánh thường doanh nghiệp lớn, nhu cầu vay vốn nhiều, rủi ro không nhỏ Việc định giá tài sản chấp địi hỏi phải có lợi cho bên khách hàng – ngân hàng Chính Chi nhánh đạt kết mà Ban giám đốc đặt hoạt động tín dụng Những ưu điểm thể : - Các bất động sản coi tài sản bảo đảm Chi nhánh phong phú chủng loại, giá trị… - Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá giao dịch thực thị trường - Yếu tố pháp lý bất động sản chấp coi quan trọng định giá tài sản chấp Có tài liệu liên quan đến bất động sản như: Giấy phép xây dựng, hóa đơn chứng từ, bảng giá xây dựng… Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 69 - Phương pháp thực định giá bất động sản áp dụng Chi nhánh đa dạng linh hoạt, tùy thuộc vào loại: Phương pháp so sánh, chi phí, vốn hóa… - Trong biên định giá báo cáo định giá quy định vấn đề cần thiết bất động sản, trạng sử dụng bất động sản 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân công tác định giá chấp chi nhánh * Hạn chế - Chi nhánh chưa có phịng Thẩm định tài sản riêng biệt - Công tác định giá chưa đảm bảo giá thị trường * Nguyên nhân - Việc ước tính giá trị bất động sản cịn mang tính chủ quan cán tín dụng Giá trị bất động sản chưa thực sát với nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Ngân hàng ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mà qn việc khách hàng vay số tiền nhiều hơn, khả phát triển từ nguồn vốn vay đạt hiệu cao ngân hàng thực tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị bất động sản bảo đảm tín dụng sau định giá thấp so với giá trị thực tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng Cũng điều đơi ngân hàng bỏ lỡ khách hàng thực tốt - Giá trị mà bất động sản mục tiêu ước tính lại thấp giá trị thị trường, sau tỷ lệ cho vay lại tối đa 70% so với giá bất động sản đảm bảo định giá Như khách hàng cho vay với mức không cao, dẫn đến khả cạnh tranh ngân hàng thị trường bị sụt giảm - Trong biên định giá, cán định giá khơng nói rõ cụ thể mức giá tham khảo thị trường từ nguồn thơng tin nào, khó kiểm sốt cấp có thẩm quyền ngân hàng - Chưa có hệ thống sở liệu thu thập cách nhanh thông tin định giá bất động sản thực hiện, gây khó khăn cơng tác tìm kiếm bất Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 70 động sản tương tự thị trường, mà có Ngân hàng thực định giá Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 71 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 3.1 Phương hướng hoạt động chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thời gian tới Trước hết cần khẳng định khách hàng người có nhu cầu sử dụng vốn ngân hàng, họ mong muốn đáp ứng đầy đủ vốn phù hợp với nhu cầu sản xuất kinh doanh Trong kinh tế thị trường nay, khách hàng nhân tố thúc đẩy phát triển ổn định lâu dài hoạt động ngân hàng Do ngân hàng phải tích cực mở rộng quan hệ với khách hàng kết hợp với phân tích, đánh giá khả tiềm lực họ Công tác định giá chấp hiệu cộng tác khách hàng, thơng tin từ phía khách hàng như: Giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp, trạng sử dụng, kế hoạch khách hàng vay vốn việc sửa chữa bất động sản…ngân hàng chủ động việc định giá kiểm soát nguồn vốn vay Quy trình cho vay thẩm định cho vay đến phát tiền vay, kiểm tra trình sử dụng vốn vay đến thu hồi nợ Thẩm định cho vay khâu quan trọng định đến chất lượng tín dụng, làm tốt khâu tạo điều kiện cho việc thu hồi vốn lãi đến hạn toán, tạo điều kiện cho vốn tín dụng luân chuyển nhanh Do ngân hàng trọng tới việc thẩm định tài sản thực quy trình cho vay Việc tuyển chọn cán định hướng ngân hàng thời gian tới Con người có vai trò quan trọng, yếu tố định thành bại quản lý vốn, tài sản ngân hàng Hoạt động ngân hàng ngày phát triển đa dạng, cần tuyển chọn cán có đủ đức nghiệp vụ chun mơn, có khả ứng dụng khoa học tiên tiến…Trình độ cán quản lý cán tín dụng hạn chế ảnh hưởng Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 72 không tốt đến chất lượng thẩm định tín dụng, khơng đánh giá xác hiệu vốn vay… Thơng tin tín dụng yếu tố thiếu yếu tố quan trọng quản lý tín dụng hoạt động ngân hàng Do định hướng Chi nhánh nâng cao chất lượng thông tin, quản lý hệ thống máy tính, phần mềm kết hợp với hồ sơ giấy Nâng cao chất lượng kiểm tra, kiểm soát nội thời gian tới Thông qua công tác giúp cho cán điều hành công việc theo chế, quy chế pháp luật Mặt khác, biết sai xót, lệch lạc hoạt động tín dụng có biện pháp khắc phục kịp thời thơng qua kiểm tra, kiểm sốt đảm bảo cho ngân hàng hoạt động thơng suốt, có hiệu Phương hướng hoạt động Chi nhánh thời gian tới: - Xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính, kế hoạch tiền lương năm 2009 cụ thể hoá tiêu tháng, quý tới phịng nghiệp vụ tổ chức thực - Hồn chỉnh báo cáo năm gửi ngân hàng công thương Việt Nam thời hạn quy định Động viên 100% toàn thể cán công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đăng ký - Chuẩn bị tốt sở vật chất, nhân thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An vào hoạt động tháng 2/ 2009, theo quy định ngân hàng nhà nước Việt Nam ngân hàng công thương Việt Nam - Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký tiêu thi đua với tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao - Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: cơng ty TNHH thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước… - Tiếp tục rà soát mở rộng phát triển sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập nâng cao kực cạnh tranh Đối với dịch vụ đại, tập trung Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 73 thực chiến luợc Marketing, có sách khuyến khích khách hàng, sử dụng dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, toán, chi trả thu nhập theo hướng tốn khơng dùng tiền mặt qua thẻ ATM - Cơng tác tín dụng : thực nghiêm túc chế, quy chế văn đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm sốt tăng trưởng tín dụng chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô thời hạn huy động vốn Chất lượng tín dụng bảo đảm, khơng lới lỏng điều kiện tín dụng - Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt hoạt động chi nhánh theo chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm sốt nội bộ- ngân hàng cơng thương Việt Nam Hải Phòng, tăng cường chức cảnh báo, hoạt động phải kiểm soát xem xét ngày, sai sót kiên làm rõ nguyên nhân xử lý kịp thời sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh Kiên xử lý cán vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp Quản lý thực nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam - Chỉ đạo tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng quan đạt tiêu chuẩn văn minh đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị chất lượng hoạt động dịch vụ ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng hoạt động tích cực, thiết thực Duy trì thực tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét đánh giá cán năm 2008 thời gian quy định - Tăng cường đạo cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt tiêu kinh doanh quý I tạo đà phát triển kế hoạch năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam - Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009: - Phát huy kết kinh doanh quý IV năm 2008 đạt Căn lưọi khó khăn kinh doanh trình bày đồng phát triển sản Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 74 phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng nhằm tăng lợi nhuận, mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009 - Công tác huy động vốn: 1256 tỷ đồng - Sử dụng vốn: 2122 tỷ đồng - Lợi nhuận : đến 10 tỷ đồng - Thu dịch vụ phí : 400 đến 500 tỷ đồng - Phát hành thẻ ATM thẻ khác : 800 đến 1000 thẻ 3.2 Quan điểm định giá chấp chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thời gian tới Tài sản chấp ngân hàng nói chung bất động sản nói riêng tài sản có giá trị lớn Vì việc xác định giá trị tài sản quan trọng việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng khách hàng Cho nên cán định giá phải cán có chun mơn cao giàu kinh nghiệm Định hướng Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng việc định giá bất động sản chấp ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, sở việc ước tính giá trị bất động sản so sánh giao dịch thị trường Trong thực tế, việc định giá cán tín dụng thường dựa vào ý kiến chủ quan định giá tài sản Những thông tin họ nhận từ nhiều nguồn khác như: Các quảng cáo rao bán nhà đất, hàng xóm, khu vực xung quanh bất động sản chấp, Sở địa chính…Độ xác thực thơng tin khó kiểm sốt Quan điểm Ngân hàng sau: Thứ nhất: Cách xác định giá trị bất động sản chấp cao khung giá đất nhà nước Uỷ ban nhân dân thành phố quy định, đảm bảo gần sát với giá thị trường, đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng mà giảm rủi ro cho ngân hàng Thứ hai: Giá trị mà bất động sản mục tiêu ước tính thấp giá trị thị trường, sau tỷ lệ cho vay tối đa 70% so với giá bất động sản đảm bảo Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 75 định giá Việc giúp cho khách hàng đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng có rủi ro xảy Ngày nhiều Tổ chức tín dụng đời hoạt động mạnh mẽ, hiệu quả, buộc Chi nhánh phải có giải pháp cho thời gian tới Việc định giá tài sản chấp sát với giá thị trường tạo nhiều hội cho ngân hàng tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm Bản thân khách hàng cảm thấy hài lịng có thêm vốn để kinh doanh hiệu hơn…Ngân hàng thu lợi nhuận cao từ khoản cho vay, tạo sức cạnh tranh ngân hàng Hải Phịng thành phố cơng nghiệp Nền kinh tế sôi động, thị trường bất động sản giai đoạn độ Nhiều dự án đầu tư hình thành, tương lai khơng xa thị trường bất động sản sôi động không Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh Chính việc định giá bất động sản cần trọng Lợi ích khách hàng, lợi ích ngân hàng, để cân điều mà đem lại lợi ích cho kinh tế, điều khó Nhưng làm được, chắn hệ thống ngân hàng tạo niềm tin cho khách hàng, khẳng định chất lượng uy tín thị trường Đây điều quan trọng ? 3.3 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Để hồn thiện công tác định giá chấp Chi nhánh, em xin đưa số giải pháp sau : - Tham mưu cho Ngân hàng công thương Việt Nam việc thành lập phòng Thẩm định tài sản - Nâng cao trách nhiệm đạo đức cán tín dụng việc thẩm định giá trị tài sản - Tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khoá đào tạo định giá viên, thi lấy chứng định giá viên, chữ kí định giá viên có giá trị pháp lý có tượng tranh chấp Có thể nâng cao chất lượng cán định giá cách tuyển người học chuyên ngành, mà chi phí đào tạo thêm Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 76 - Quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá, có khen thưởng xứng đáng kịp thời với cán làm tốt công việc để động viên họ ngày cơng tác tốt - Nguồn thơng tin xác lấy giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại, trung tâm giao dịch bất động sản quan có thẩm quyền….song cần chọn lọc thơng tin - Nên sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá khác để thu kết định giá xác 3.4 Kiến nghị Cơng tác định giá chấp bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, việc nâng cao chất lượng định giá chấp cần thiết Mặt khác yếu tố bên bên ngồi ngân hàng có ảnh hưởng lớn tới hoạt động chấp, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Để việc quy định hình thức định giá bất động sản thực có hiệu thực tế việc định hướng Chính Phủ yếu tố cần thiết Chính Phủ ngồi việc quy định điều kiện, thủ tục nhận bất động sản phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở lớp định giá có chun gia ngồi nước đào tạo Trong điều kiện thị trường bất động sản song song với việc ban hành văn bản, nhà nước nên quy định rõ ràng thông tin phổ biến, thông tin không phổ biến Thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng dân cư Sau số kiến nghị em nhằm hồn thiện cơng tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng: - Tăng cường quản lý bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá, tạo điều kiện cho cán tín dụng theo học lớp đào tạo định giá bất động sản, có chứng hành nghề định giá - Tạo mối quan hệ với trung tâm định giá sở tư pháp Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47 ... Thực trạng công tác định giá chấp Chi nhánh ngân hàng cơng thương thành phố Hải Phịng Tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phịng, cơng tác định giá chấp năm gần phần lớn hàng hóa xuất... TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 2.1 Tổng quan Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phịng 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Chi nhánh ngân. .. TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 36 2.1 Tổng quan Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 36 2.1.1 Quá trình hình thành