http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M TV N OBO OK S CO M 1.1 U t đai tài ngun thiên nhiên, tài s n qu c gia vơ q báu, ngu n n i l c đ xây d ng phát tri n đ t n n m 1986 đ n nay, ng Nhà n c Trong q trình đ i m i, t c đ c bi t quan tâm đ n v n đ qu n lý đ t đai, lu t đ t đai 1988 m t nh ng s c lu t đ u tiên đ th i k đ i m i khơng ng ng đ c ban hành c hồn thi n: lu t đ t đai 1993, 1998, 2001, 2003 đáp ng u c u chuy n đ i t n n kinh t k ho ch hố t p trung sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h nghi p hố, hi n đ i hố đ t n c Lu t đ t đai 1993 quy đ nh: th ng nh t qu n lý Nhà n nhân dân, c quan nhà n ng xã h i ch ngh a, đ y m nh cơng t đai thu c s h u tồn dân nhà n c c giao đ t cho t ch c kinh t , đ n v v trang c, t ch c tr xã h i (g i chung t ch c), h gia đình cá nhân s d ng n đ nh, lâu dài d i hình th c giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t giao đ t có thu ti n s d ng đ t Nhà n c cho t ch c, h gia đình, cá nhân th đ t ( i u 1) [10] Lu t đ t đai 1993 c ng quy đ nh “Nhà n c xác đ nh giá lo i đ t đ tính thu chuy n quy n s d ng đ t, thu ti n giao đ t ho c cho th đ t, tính giá tr tài s n giao đ t, b i th ng thi t h i v đ t thu h i đ t Chính ( i u 12) [10] KIL ph quy đ nh khung giá lo i đ t đ i v i t ng vùng theo t ng th i gian Thi hành lu t đ t đai 1993, Chính ph ban hành: - Ngh đ nh 80/ CP ngày 6/11/1993 - Ngh đ nh 87/ CP ngày 17/8/ 1994 - Quy t đ nh 302- TTg ngày 13/5/1996 - Ngh đ nh 17/ CP ngày 21/3/1998 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trên th c t , sách pháp lu t đ t đai c a chúng ta, đ c bi t sách v khung giá đ t c a Chính ph ban hành (trong th i gian t n m 1994 đ n có Lu t t đai n m 2003 đ i) ch a đ c u ch nh th ng xun, liên KIL OBO OKS CO M t c, k p th i đ y đ làm c s pháp lý cho UBND t nh th c hi n M t khác, khung giá đ t Chính ph ban hành th chuy n nh ng QSD th c t th tr ng khơng phù h p v i giá ng gây khó kh n cho UBND t nh vi c áp giá đ t đ th c hi n cơng tác thu h i đ t nh ng l i k h b t l i cho Nhà n nh 87/CP đ Ngh ph c giao đ t, cho th đ t Giá đ t Nhà n c UBND c p t nh t u ch nh cho phù h p v i đ a ng nh ng nhìn chung giá đ t đ chuy n nh ng QSD th tr h ng nh ng l i đ c u ch nh th thu ti n SD c áp m c giá r t khác gi a t nh Khi Nhà n ng “mua bán” trao tay gi a ng nh ng ng khác nhau), hay gi a ng iđ c Nhà n c Nhà n nh ng đ c Nhà n “nh ng ng B S M t c giao đ t có thu sau doanh nghi p ti n hành xây d ng B S theo quy ho ch đ bán theo c ch kinh doanh theo ph sau doanh nghi p đ ng có ph ng án đ c Nhà n ng án kinh doanh theo c ch th tr c khơng th ki m sốt đ c phê t Tuy nhiên, c quy n phê t d án doanh nghi p theo s tho thu n gi a doanh nghi p v i ng ng (t c kinh doanh nhà i có nhu c u s d ng đ t) mà Nhà c, ch a k vi c có nhi u doanh nghi p khơng đ uy tín n ng l c tài c ng tham gia vào th tr phát tri n nhà t i nhi u đ a ph khác hình thành th tr tr ng c giao đ t có c giao đ t có thu ti n SD i đ u c ” kinh doanh đ t đai (kinh doanh QSD ) th tr ti n SD n c Nhà n c c giao đ t có thu ti n (vì nhi u lý s doanh nghi p kinh doanh phát tri n nhà th iv ađ t i th ) th i “th c s ” có nhu c u mu n “mua” QSD khơng có tên danh sách đ ng ng th p h n giá ng M t s lo i đ t nơng nghi p lo i, giao đ t có thu ti n cho ch s d ng đ t (nh t đ t x y hi n t c quy đ nh theo ng “ng m” v QSD mà Nhà n ng kinh doanh ng, m t s nhi u ngun nhân ng kinh doanh B S phát tri n khơng lành m nh Th B S phát tri n m nh c ng ngun nhân c b th t thu nghiêm tr ng ti n s d ng đ t gây nên tình http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tr ng x u v th tr ng QSD m t th i gian dài; đ c bi t th tr Vi t Nam lên c n “s t giá” mà Nhà n c khơng ki m sốt đ ng QSD c vào chu k rõ nét nh ng n m 1990 – 1991, có ph n l ng xu ng nh ng n m 1994 - KIL OBO OKS CO M 1995 ti p t c lên cao trào vào nh ng n m t 2000 - 2001 kh c ph c nh ng t n t i trên, Lu t đ t đai 2003 quy đ nh:[11] - V Giao đ t có thu ti n s d ng đ t ( i u 34) - V Giá đ t ( i u 55) - V Giá đ t Nhà n -V c quy đ nh ( i u 56) u giá quy n s d ng đ t, đ u th u d án có s d ng đ t ( i u 58) Lu t đ t đai 2003 m i đ c th c hi n thí m t i m t s t nh, thành ph , m c dù m t s b t c p nh t đ nh, m t s đ a ph ng áp d ng hình th c giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho th đ t thơng qua hình th c đ u giá quy n s d ng đ t đem l i k t qu kh quan b c đ u Qua q trình nghiên c u, phân tích, t ng h p cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án thành ph Vinh - t nh Ngh An nh ng n m qua cho th y nhi u phiên đ u giá đem l i hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên, vi c khai thác qu đ t hi n tr ng nh th đ đ m b o hài hồ l i ích gi a Nhà n c, ng i SD ch đ u t mà v n t o đ ng l c cho s phát tri n xã h i m t v n đ c n đ sách pháp lu t v đ t đai c nghiên c u, làm rõ h n n a h th ng n c ta giai đo n hi n tài: " ánh giá cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn Thành ph Vinh, t nh Ngh An" đ c th c hi n c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n hi u qu kinh t , xã h i qu n lý đ t đai đ rút c s khoa h c, c s th c ti n góp ph n b sung, hồn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s th t ngu n thu tài t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2 M C ÍCH, U C U C A TÀI 1.2.1 M c đích - Tìm hi u sách v n b n liên quan đ n đ u giá đ t, đánh giá - KIL OBO OKS CO M cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t; ánh giá cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t t i Thành ph Vinh, t nh Ngh An Qua tìm đ c nhân t tích c c h n ch , t n t i c a v n đ đ u giá quy n s d ng đ t t i đ a ph - xu t ph ng h ng ng nh ng gi i pháp thi t th c nh m giúp cho cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ t hi u qu h n 1.2.2 u c u - Nghiên c u, n m v ng v n b n liên quan đ n đ u giá quy n s d ng đ t c a Trung ng đ a ph ng - S li u u tra ph i khách quan đ m b o đ tin c y - a ý ki n đ m b o tính khách quan đ i v i cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t K t qu nghiên c u ph i đ m b o c s khoa h c th c ti n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN T NG QUAN V N T AI VÀ TH TR NG B T NG S N KIL OBO OKS CO M 2.1 NGHIÊN C U 2.1.1 B t đ ng s n Trong l nh v c kinh t , tài s n đ dù tiêu chí phân lo i B S c a n c chia thành lo i B S đ ng s n, m c c có khác nhau, nh ng đ u th ng nh t B S bao g m đ t đai nh ng tài s n g n li n v i đ t đai t đai B S nh ng pháp lu t m i n v ph m vi giao d ch đ t đai th tr tr ng nh M , n t đai) ho c B S ( c giao d ch th tr đai tài s n đ t) đ thu c s h u Nhà n ng B S Các n c EU, Nh t, Australia, m t s n Malaysia, Singapore quy đ nh B S ( đ t) hàng hố đ c c ng có nh ng quy đ nh khác ng B S, c phép giao d ch th tr c khơng đ c theo kinh t th c ASEAN-Thailand, t đai tài s n Trung Qu c B S ( t ng B S, nh ng đ t đai c mua bán mà ch đ c chuy n quy n s d ng đ t [12], [14] n c ta c ng v y, nhiên khơng ph i t t c lo i B S đ u tham gia vào th tr ng B S, nhi u B S khơng ph i B S hàng hố, thí d , cơng trình h t ng mang tính ch t cơng c ng s d ng chung t đai B S nh ng khơng ph i hàng hố, mà ch có quy n s d ng đ t, c th h n QSD m t s lo i đ t c a m t s đ i t m i hàng hố th tr ng c th nh ng u ki n c th ng B S Th c ch t, hàng hóa trao đ i th tr ng B S Vi t Nam trao đ i giá tr quy n s d ng đ t có u ki n quy n s h u tài s n g n li n v i đ t Trong đó, th tr ng quy n s d ng đ t th tr quy n s d ng đ t: chuy n đ i, chuy n nh th ch p, b o lãnh, góp v n, [17], [23] ng giao d ch v ng, cho th, cho th l i, th a k , http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2.1.2 Th tr ng b t đ ng s n Th tr ng n i trao đ i hàng hố đ kinh t gi a ng i v i ng c s n xu t ra, v i quan h i, liên k t v i thơng qua trao đ i hàng hố Th ng B S m t b ph n c u thành quan tr ng c a n n kinh t th tr tr ng B S có th đ th tr KIL OBO OKS CO M tr ng Th c hi u theo c ngh a r ng ngh a h p Theo ngh a r ng, ng B S t ng hòa m i quan h v giao d ch B S di n t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh, m t kho ng th i gian nh t đ nh, khơng ch bao g m ho t đ ng giao d ch mà kinh doanh, s n xu t, d ch v , t v n phát tri n b t đ ng s n Theo ngh a h p, th tr ng B S n i di n ho t đ ng có liên quan tr c ti p đ n giao d ch (mua bán, chuy n nh Th tr ng, )B S [17] ng B S ch u s chi ph i b i quy lu t kinh t hàng hố: Quy lu t giá tr , quy lu t cung c u theo mơ hình chung c a th tr v i y u t xác đ nh s n ph m, s l Ph m vi ho t đ ng c a Th tr ng hàng hố ng giá c [13] ng B S pháp lu t c a m i n c quy đ nh nên c ng khơng đ ng nh t Ví d : Pháp lu t Australia quy đ nh khơng h n ch quy n đ đ c mua, bán, th ch p, th B S t t c lo i đ t, B S đ u c mua, bán, cho th, th ch p Pháp lu t Trung Qu c quy đ nh giao d ch B S bao g m chuy n nh ng B S, Th ch p B S cho th nhà Ch c n ng c a Th tr ng B S đ a ng i mua ng i bán B S đ n v i nhau, xác đ nh giá c cho B S giao d ch, phân ph i B S theo quy lu t cung c u, phát tri n B S c s tính c nh tranh c a th tr 2.2 GIÁ T VÀ C S KHOA H C XÁC NH GIÁ ng [15] [19] T 2.2.1 Khái ni m v giá đ t t đai tài ngun thiên nhiên, tài s n q báu, giá c đ t đai ph n ánh tác d ng c a đ t đai ho t đ ng kinh t , s thu l i q trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh b i có th thu l i cao hay th p m t kho ng th i gian Quy n l i đ t đai đ n đâu có th có kh n ng thu l i đ n t đ t c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho th, giá c quy n th ch p H u h t nh ng n c có n n kinh t th tr ng, giá đ t đ m t giá tr c a quy n s h u đ t đai Xét v ph c hi u bi u hi n ng di n t ng qt, giá đ t KIL OBO OKS CO M giá bán quy n s h u đ t, m nh giá c a quy n s h u m nh đ t khơng gian th i gian xác đ nh [5] 2.2.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t Trong giai đo n hi n nay, giá đ t đ nh giá đ t v n đ đ c quan tâm tr ng c a nhi u ngành, v y xác đ nh c s hình thành giá đ t m t nhân t c c k quan tr ng đ đ nh giá đ t c th xác S hình thành giá tr c a đ t q trình lao đ ng, s n xu t, đ u t c a c i v t ch t c a ng i vào ngu n tài ngun thiên nhiên, c s đ hình thành giá đ t đ a tơ, lãi su t ngân hàng quan h cung c u 2.2.2.1 a tơ [17] a tơ ph n s n ph m th ng d nh ng ng nghi p t o n p cho ng i ch s h u ru ng đ t i s n xu t nơng a tơ g n li n v i s đ i t n t i c a ch đ t h u v ru ng đ t Trong ch đ chi m h u nơ l , đ a tơ lao đ ng c a nơ l nh ng ng i chi m h u ru ng đ t nh t t o Trong ch đ phong ki n, đ a tơ ph n s n ph m th ng d nơng nơ t o b chúa phong ki n chi m đo t Trong ch ngh a t b n, ch đ t h u v ru ng đ t nơng nghi p nên v n t n t i đ a tơ V th c ch t, đ a tơ t b n ch ngh a ph n giá tr th ng d th a ngồi l i nhu n bình qn nhà t b n kinh doanh nơng nghi p tr cho đ a ch a tơ t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh doanh nơng nghi p cơng nhân nơng nghi p làm th Trong ch ngh a t b n, có lo i đ a tơ: đ a tơ chênh l ch, đ a tơ t đ i đ a tơ đ c quy n Trong ch ngh a xã h i, ru ng đ t thu c s h u tồn dân, khơng t h u c a đ a ch hay nhà t b n, nh ng c s kinh t đ hình thành đ a tơ t đ i đ a tơ đ c quy n b xóa b , nh ng v n t n t i đ a tơ chênh l ch, song thu c s h u c a Nhà n khác v b n ch t v i đ a tơ chênh l ch d i Ch ngh a T b n c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN a tơ chênh l ch lo i đ a tơ mà ch đ t thu đ c có s h u nh ng ru ng đ t có u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng đ t có đ màu m cao h n, có v trí g n th tr ng tiêu th h n, ho c t b n đ u t thêm có hi u su t Nh ng ng KIL OBO OKS CO M cao h n Là đ chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i giá c s n xu t cá bi t i kinh doanh ru ng đ t lo i t t lo i v a có th thu đ cm t kho n l i nhu n bình qn b ng s chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i giá c s n xu t cá bi t Vì ru ng đ t thu c s h u c a đ a ch nên l i nhu n ph thêm đ c chuy n cho đ a ch d i hình th c đ a tơ chênh l ch Nh v y, đ a tơ chênh l ch g n li n v i s đ c quy n kinh doanh t b n ch ngh a v ru ng đ t đ a tơ chênh l ch t n t i c u ki n c a ch ngh a xã h i, song c phân ph i m t ph n d i hình th c thu nh p thu n túy ph thêm c a h p tác xã nơng nghi p c a nơng dân, m t ph n d Nhà n II i hình th c thu nh p c a c Có hai lo i đ a tơ chênh l ch: đ a tơ chênh l ch I đ a tơ chênh l ch a tơ chênh l ch I đ a tơ chênh l ch thu đ c nh ng ru ng đ t có đ màu m t nhiên trung bình t t, có v trí g n th tr l ch II đ a tơ chênh l ch thu đ tơ chênh l ch I s thu c v ng ng tiêu th a tơ chênh c đ u t , thâm canh th a đ t i có quy n s h u v đ t đai đ a c chuy n vào giá c đ t đai hay ti n th đ t hàng n m, đ a tơ chênh l ch II s thu c v nh ng ng i đ u t hay thâm canh th a đ t 2.2.2.2 Lãi su t ngân hàng Lãi su t ngân hàng m t nh ng y u t quan tr ng làm cho giá đ t có th t ng hay gi m Vì đ a tơ v n đ ng m t cách đ c l p v i giá đ t có th tách s h nh h ng c a đ a tơ v i giá đ t đ xem giá đ t ch u nh ng b i y u t [17] Có th th y r ng lãi su t ngân hàng mà cao s ti n mua đ t ph i gi m đi, n u khơng đem ti n g i vào ngân hàng s có l i h n mua đ t đ có đ a tơ Còn n u lãi su t ngân hàng mà gi m xu ng s ti n b mua đ t ph i t ng lên ng đ đ t thu đ i bán khơng mu n bán v i giá th p, h c đ a tơ c ng l n h n thu nh p l hàng, lúc giá đ t ph i t ng lên ng ng ti n bán đ t g i vào ngân i bán m i ch p nh n Vì v y nhà t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN b n kinh doanh mu n s d ng đ t t t ph i xác đ nh giá c Trong đà t ng tr kinh t c a xã h i lãi su t có xu h ng gi m giá đ t ngày t ng lên, vi c kinh doanh đ t đai ln có lãi Ng i bán quy n s d ng đ t c n c ng nhiên ph i lãi KIL OBO OKS CO M vào lãi su t ngân hàng làm c s đ xác đ nh giá đ t su t ph bi n có th tính bình qn kho ng th i gian t lo i tr nh h ng ng đ i dài đ ng c a nhân t cá bi t Trong ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t ngân hàng nh nhau, khơng k nơng thơn hay thành th N u có chênh l nh c ng khơng đáng k Nh v y, lãi su t ngân hàng ch quy t đ nh giá đ t đai nói chung, ch khơng quy t đ nh giá đ t th cao h n giá đ t nơng nghi p 2.2.2.3 Quan h cung c u Trong th tr đ ng t hồn tồn, giá c c a hàng hóa thơng th c quy t đ nh t i m cân b ng c a quan h cung c u C u v giá c t ng cao, ng c l i, cung v ngun t c cân b ng cung c u ng t cung t c u giá c t t ph i h xu ng, t đai c ng v y, giá c đ t đai c ng ph thu c m i quan h cung c u quy t đ nh Nh ng đ t đai, khác lo i hàng hóa thơng th ng có đ c tính t nhiên, nhân v n, nên khơng hồn tồn v n hành theo ngun t c cung c u nói mà hình thành ngun t c cung c u riêng [17] Vì đ t đai có đ c tính t nhiên nh tính c đ nh v v trí đ a lý, khơng sinh sơi tính cá bi t, nên cung c u đ u gi i h n t ng khu v c mang tính c cb ,l ng cung có h n, c nh tranh ch y u x y v phía c u Cung- c u c a th tr cung c u th tr ng đ t đai di n bi n có ph n khác so v i quan h ng hàng hố thơng th ng Giá c a đ t m t khu v c nh t đ nh ph thu c y u t nh : m t đ dân c ; t l t ng tr vi c làm m c thu nh p bình qn c a ng i dân t i đ a ph ng kinh t ; ng; kh n ng c a h th ng giao thơng; t l lãi su t vay th ch p [17] M c dù t ng cung c a đ t đai c đ nh, nh ng l đ t c th ng cung c a m t lo i hay cho m t m c đích s d ng c th có th t ng lên ho c gi m http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN xu ng thơng qua vi c u ch nh c c u gi a lo i đ t Có th th y đ t nơng nghi p, đ t phi nơng nghi p ho c đ t ch a s d ng ngo i vi m t thành ph đ c u ch nh theo qui ho ch nh m chuy n m t s l n di n tích sang m c đích l t i th nh th mà t ng lên S t ng s KIL OBO OKS CO M làm khu dân c th Cung v đ t ng di n tích đ t t i th s làm ch m s t ng giá đ t c nh s phát tri n t ng tr c a khu v c Bên ng liên t c v kinh t c a m t khu v c d n đ n nhu c u s d ng đ t ngày m t nhi u h n cho t t c ngành kinh t , th giá đ t ngày m t cao h n [17] B ng ch ng lơ đ t b chia c t ngày m t nh h n thay th vào nh ng kho ng đ t tr ng nh ng c n nhà riêng bi t cho h gia đình t đai ln có h n mà nhu c u v đ t vơ h n, theo đà phát tri n, giá đ t th v n có xu h ng t ng liên t c S khác bi t l n v giá tr đ t gi a khu v c th nơng thơn, gi a vùng th khác th m chí gi a nh ng vùng ven khác m t th t đai v n c đ nh, giá tr c a đ t đai bi n đ ng nhi u h n hàng hố thơng th Nhìn chung, ng khác Vi t Nam, th i gian t i quan h cung c u v đ t s d ng vào m c đích s n xu t nơng nghi p ch a đ n m c m t cân đ i c ng th ng gi a lao đ ng cơng nghi p đ t đai Ph n l n đ t ch a s d ng l i đ t đ i núi, đ t vùng ven bi n đòi h i ph i có v n đ u t l n m i đ a vào khai thác đ c, lu t đ u t ban hành c ng c thêm quy mơ s n xu t đa d ng tr ng, m thêm nhi u ngành ngh thu hút l c l ng lao đ ng xã h i T c đ phát tri n cơng nghi p đ u t xây d ng khu trung tâm th l ch, c ng m kh n ng thu hút l c l ng m i, du ng lao đ ng t khu v c nơng nghi p Tuy nhiên t c đ t ng lao đ ng c a Vi t Nam bình qn kho ng 2,5 - 3% n m, ch a tính đ n y u t ti n b k thu t, đ u t thi t b máy móc s làm d th a lao đ ng [17] M t y u t khác c ng có làm nh h đ t ch a đ ng đ n quan h cung c u v đ t đai, c s d ng th c s tr thành hàng hố Lu t đ t đai cho phép t ch c, cá nhân h gia đình s d ng đ t có quy n: chuy n đ i, chuy n nh ng, cho th, th a k , th ch p góp v n bàng giá tr QSD 10 [4] http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN m t th i gian ng n, c quan qu n lý Nhà n c có th hồn thành xong t khâu giao đ t đ n khâu c p GCNQSD có đ y đ c s pháp lý c n thi t theo qui đ nh, th t c hành đ n gi n, b b t nh ng khâu th t c hành KIL OBO OKS CO M khơng c n thi t T i Thành ph Vinh, UBND t nh Ngh An có ch tr ng, đ i v i D án có t ch c đ u giá quy n s d ng đ t th t c giao đ t b t đ u t i BQL d án, sau th ng lên UBND Thành ph xem xét quy t đ nh, khơng qua l p th t c t i xã, ph ng, ch sau th c hi n vi c c m m c giao đ t ngồi th c đ a m i có s tham gia c a cán b đ a xã, ph d án nghiên c u ph m vi c a đ tài, có t ng s 79 lơ đ t đ ng V i c đ u giá, đ n Thành ph Vinh th c hi n xong vi c giao đ t cho h gia đình, cá nhân trúng đ u giá T l xây d ng nhà t i khu dân c đ c t ch c đ u giá n m 2004 80% Các h gia đình, cá nhân xây d ng nhà, ki t b t đ u s d ng đ ho t đ ng s n xu t kinh doanh nh s a ch a tơ, bn bán ph tùng xe máy, Vi c c b n hồn thành cơng tác c p GCNQSD ni m tin đ i v i ng qu n lý đ t đai c, th c hi n đ t o i s d ng đ t t o u ki n thu n l i cho c quan c vi c đ u giá quy n s d ng đ t hi u qu , đ ng b , khơng ch ng chéo, nhanh chóng, thu n ti n, gi a d án cơng tác quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng ph i đ m tb c, có t m nhìn chi n l th c ng đ quy ho ch c th c hi n tr c c có tính kh thi Chính v y mà quy ho ch c phát tri n đ ng b h n, tránh tình tr ng xây d ng khơng có d, T cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t s d n xố b c ch "xin, cho " v đ t đai , t o u ki n thu n l i đ đ t đai đ pháp lu t e, c s d ng hi u qu , ti t ki m u giá quy n s d ng đ t m t nh ng c s , c n c đ Nhà n u ch nh giá đ t sát v i giá th tr ng h n, hình thành th tr lành m nh, góp ph n t o m t b ng giá c , t o s s n x c ng b t đ ng s n n đ nh cho th tr ng b t đ ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Do đó, v i m t m c đích khai thác qu đ t, huy đ ng ngu n v n cho ngân sách đ th c hi n ch tr ng “ i đ t l y c s h t ng”, c ch đ u giá quy n s d ng đ t có nh ng u th v c áp d ng t i nhi u đ a ph ng m t th i gian dài tr KIL OBO OKS CO M ti n s d ng đ t tr i so v i c ch giao đ t có thu xi c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4.7 NH NG T N T I C A CƠNG TÁC U GIÁ QUY N S D NG T Bên c nh nh ng hi u qu v m t kinh t , xã h i cơng tác đ u giá KIL OBO OKS CO M quy n s d ng đ t mang l i v n t n t i m t s v n đ nh sau: - Hình th c đ u giá đ c ti n hành theo hình th c b phi u kín hai l n, m c dù t o u ki n thu n l i cho cơng tác đ u giá đ c nhanh chóng, m t d án có th hồn thành cơng tác đ u giá đ n ngày nh ng k t qu đ u giá khơng đ t đ nh t c m c giá cao giá trúng đ u giá ch a ph i giá cao - Vi c xác đ nh m c giá sàn nh hi n m t s khó kh n nh đ i ng cán b cơng ch c làm cơng tác đ nh giá đ t đ u kiêm nhi m nhi u vi c, ch a đ c đào t o chun nghi p v l nh v c đ nh giá, kh n ng hi u v ph ng pháp xác đ nh giá đ t ch a đ y đ , d n đ n vi c xác đ nh giá sàn ch a th t sát v i giá th tr ng, đ c bi t n m 2004, 2005, t o u ki n cho m t s “cò” ho t đ ng l nh v c đ u giá đ t t n t i - Vi c b i th ng gi i phóng m t b ng đ i v i m t s d án s d ng qu đ t đ đ u t c s h t ng nhi u b t c p, đ c bi t m t s d án th c hi n n m 2003 (tr hi n đ u giá QSD c Lu t l yđ t t đai n m 2003) Ch ng h n, nh ng d án th c ho c th c (đ t đ t v n), đ t nơng nghi p c a h gia đình cá nhân v i di n tích đ t l n nh ng giá tr b i th khơng cao, ví d cho tái đ nh c lơ đ t , di n tích l i b i th đ t nơng nghi p Trong đó, sau c s h t ng c a d án đ ng l i ng theo giá c hồn thành khu v c đ t v i giá trúng đ u giá r t cao, bên c nh cơng tác đào t o ngh gi i quy t vi c làm cho h gia đình b m t đ t nơng nghi p nhi u h n ch nhi u ngun nhân ch quan khách quan, u làm cho nhân dân c m th y b c xúc gây nên tình tr ng m t s u ki n th i gian qua M t khác, m t d án, vi c b i th ng đ c th c hi n tr c sau Lu t đ t đai n m 2003 c ng gây nhi u b p c p, gây b t bình nhân dân vi c cơng nh n di n tích đ t theo Lu t xii t đai n m 2003 cao h n nhi u http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN so v i Lu t t đai s a đ i b sung n m 2001 - V m c ti n b o lãnh (ti n đ t c c) qui đ nh th p h n 5% t ng giá tr lơ đ t theo giá sàn nh hi n h i th p, v n hi n t ng m t s ng i KIL OBO OKS CO M tham gia đ u giá quy n s d ng đ t móc n i v i đ đ u giá ho c ngi trúng đ u giá khơng n p ti n ho c xin rút kh i danh sách, ng th đ c th a nh n trúng giá lo i b nh ng hi n t i trúng giá ng tiêu c c trên, c n ph i nâng ti n đ t c c lên m c c n thi t kho ng 10%, đ m b o s ràng bu c c phía q trình th c hi n đ u giá đ t 4.8 M T S T - Ph CƠNG TÁC XU T V U GIÁ QUY N S ng th c đ u giá theo lơ l n hình th c “bán bn”, đ n v trúng th u ph i đ u t xây d ng thêm h t ng sau bán l i cho ng nên giá th p h n giá giao d ch th tr ng r t nhi u Ph i có nhu c u nhà ng th c ch cho phép doanh nghi p đ n ng l c, có đ ng ký kinh doanh m i đ Do v y, l D NG ng ng c tham gia i tham gia đ u giá r t h n ch , th m chí m t s phiên đ u giá ph i t m d ng khơng đ đ n v tham gia - Ph ng th c đ u giá theo th a đ t c ng b t c p, nhi u th a đ t đ a đ u giá có hi n t ho c có hi n t ng thơng đ ng gi a nh ng ng i tham gia đ u giá v i ng tham gia đ u giá đ đ y giá lên cao Do nh ng b t c p nh v y nên Thành ph c n u ch nh l i ph ng th c đ u giá đ t hi n nay.Th ng nh t quy ch đ u giá c a d án đ ng i dân đ m t cơng tìm hi u tham gia d án khác - C n thay đ i m t s ph cơng b ng m r ng đ i t ng th c đ nh giá sàn đ u giá đ đ m b o ng tham gia V i th a l giá sàn v a ph i, n u c lơ giá sàn ph i sát giá th tr - Thành ph c n t ng b ng đ ch ng tiêu c c c ti n hành quy ho ch ch nh trang th đ nâng cao hi u qu s d ng đ t, qua đ có th thi t l p đ t ng đ ng b T o đ c h th ng c s h c s liên k t c a h t ng gi a khu v c khác nhau, xiii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN t nâng cao đ c giá tr quy n s d ng đ t Ki m kê đ y đ di n tích lo i đ t, l p quy ho ch chi ti t đ n t ng xã, ph ng, xác đ nh c th qu đ t đ ti n hành l p d án có nhu c u KIL OBO OKS CO M - Khi có k ho ch đ u giá th c ph i s m thơng báo r ng rãi, thơng tin, qu ng cáo cho d án s p ti n hành đ u giá đ ng đ c thơng tin - Các quy trình c a d án đ u giá QSD c nđ i dân n m b t c x lý nhanh, đ c bi t khâu quy ho ch y u t quan tr ng cơng đo n m đ khai d án xiv ng đ tri n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN K T LU N VÀ NGH KIL OBO OKS CO M 5.1 K T LU N 1.Thành ph Vinh trung tâm kinh t , v n hố, tr c a t nh Ngh An V i t ng di n tích t nhiên 6.571,2 ha, đ t nơng nghi p 3273,64 chi m 48,49 %, đ t phi nơng nghi p 3372,9 chi m 49,96 % đ t ch a s d ng có 104,66 chi m 1,55 % N m đ u m i tr c giao thơng B c- Nam xun Vi t, có đ ng qu c l 7,8 C a Lò Lào nên Vinh có v thu n l i cho vi c giao l u, trao đ i hàng hố v i t nh n c ng nh m t s n c c khu v c Vinh có nhi u ti m n ng đ phát tri n kinh t - xã h i, đ c ng, Nhà n c quan tâm, tr ng đ u t đ Thành ph ngày phát tri n Sau h n 10 n m th c hi n Lu t đ t đai 1993, cơng tác qu n lí đ t đai đ a bàn thành ph có nhi u chuy n bi n c b n tích c c, góp ph n n đ nh xã h i phát tri n kinh t , xây d ng h t ng c bi t n m g n t p trung cao đ cho vi c x lí đ t t n đ ng đ y nhanh ti n đ c p GCNQSD Do n n kinh t phát tri n theo h ng cơng nghi p hố, hi n đ i hố, ngành du l ch phát tri n m nh nên th tr ng đ u giá quy n s d ng đ t c ng phát tri n ngày nhân r ng Trong n m (2005- 2007), Thành ph có d án l n đ u giá quy n s d ng đ t v i 79 lơ t ng di n tích 13.833,53 m t i ph ng B n Thu , Trung , Hà Huy T p xã H ng L c S ti n mà đ u giá quy n s d ng đ t mang l i cho ngân sách Thành ph lên t i 40.548.094 nghìn đ ng T k t qu nghiên c u, đánh giá cơng tác đ u giá QSD đ a bàn Thành ph Vinh cho th y: u giá QSD bi t, Nhà n th c ch t m t hình th c chuy n nh c tham gia tr c ti p vào th tr ng QSD đ c ng v i t cách m t bên đ i tác giao d ch B S i m khác bi t c a hình th c đ u giá v i hình th c xv http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN chuy n nh ng QSD th tr ng khơng qua s m c c mà thơng qua c ch đ u giá cơng khai đ quy t đ nh giá bán V m t kinh t : KIL OBO OKS CO M u giá quy n s d ng đ t m t hình th c khai thác, s d ng đ t đai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ch đ u t nh m huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách nhà n c, đ ng th i lo i b đ- c y u t tiêu c c c ch " xin, cho" t n t i th i gian dài đ a ph ng c n c, thu hút đ c nhi u thành ph n kinh t v i nhi u ngu n v n khác tham gia vào th tr i v i cơng tác qu n lý Nhà n u giá QSD nhi u ng b t đ ng s n c t o s c ép đ i v i cơng tác qu n lý quy ho ch s d ng đ t, qua đó, c ch , sách v đ u giá quy n s d ng đ t t ng b cđ QSD c lu t hố đ ch ng d n ngày c th Hi u qu c a đ u giá tác đ ng t i cơng tác qu n lý đ t đai c a c p, d n t i vi c qu n lý đ t đai ngày ch t ch hồn thi n h n V m t xã h i: u giá QSD t i đ a ph t o ngu n thu cho s phát tri n l nh v c giáo d c, y t ng Góp ph n gi m s c ép v nhà , đ t thu t đ u giá quy n s d ng đ t c ng đ đ i v i xã h i, ngu n c trích m t ph n đ phát tri n qu nhà xã h i, qu nhà cho th, 5.2 NGH góp ph n c i thi n cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t, giai đo n t i t p trung gi i quy t v n đ sau: - Nghiên c u ban hành đ ng b v n b n pháp lu t v ch đ qu n lý, s d ng đ t, đ i v i thành ph Vinh, c n ch đ o quy ho ch xây d ng v i h th ng CSHT đ ng b , tr cm tb c, phù h p v i t c đ th hố - Thành ph c n t p trung th ng kê di n tích lo i đ t, đ u t l p quy ho ch chi ti t s d ng đ t đ n t ng xã, ph xvi ng, t o l p ngu n qu đ t đ ti n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hành l p d án có nhu c u - T ng b c ti n hành ch nh trang th đ nâng cao hi u qu s d ng đ t, thơng qua cơng tác ch nh trang có th thi t l p đ d ng đ t c ph n thu nh p t ng lên khơng đ u t c a ng KIL OBO OKS CO M đ ng b , u ti t đ c h th ng c s h t ng is - C n nghiên c u áp d ng đ ng b gi i pháp k thu t đ đánh giá tình hình cung c u s d ng đ t khu v c đ u giá c ng nh bên ngồi - Xây d ng ”sàn giao d ch quy n s d ng đ t” đ ti n t i hình thành ch giao d ch, t ng b c t p trung cơng tác đ u giá đ t v m t đ u m i, c s m t d án có th chia thành nhi u phiên đ u giá - i v i d án đ u giá đ t c n đ n a ph tham gia c qu ng cáo m nh h n, nhi u h n ng ti n thơng tin đ i chúng đ có th thu hút thên nhi u ngu i - Quy đ nh dãn th i gian n p ti n đ ng i tham gia đ u giá có th có thêm th i gian thu x p, chu n b ti n - Quy trình l p d án đ u giá, th c hi n d án đ u giá c n có s giám sát ch t ch c a c quan qu n lý, có c ch ki m tra chéo, t ng c sát c a ng i dân c quan báo chí, t ng n ch n đ c c có th x y ra./ xvii ng s giám c hành vi tiêu http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN TÀI LI U THAM KH O B Tài chính(2005), Thơng t s 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 H KIL OBO OKS CO M d n vi c xác đ nh giá kh i m chuy n giao tài s n nhà n ng c đ bán đ u giá , Hà N i B Tài ngun Mơi tr ng (2004), Tài li u h ng d n thi hành Lu t đ t đai 2003, NXB B n đ , Hà N i B Tài ngun Mơi tr ng (2005), Báo cáo v tình hình s d ng đ t nơng nghi p xây d ng khu cơng nghi p, Hà N i B Tài ngun Mơi tr đ t đai mơi tr Hà N i Vi t Nam, ng b t đ ng s n Vi t Nam, Hà N i Nguy n ình B ng (2005), Nghiên c u đ i m i h th ng qu n lý đ t đai đ c u khoa h c c p Nhà n Ch ng b t đ ng s n Vi t Nam, tài nghiên c, Hà N i ng trình h p tác Vi t Nam - Thu (2002), Giáo trình ng n ng l c qu n lý B Xây d ng - B KH T - B TNMT - B TC (2003), Báo cáo h i th o hình thành phát tri n th tr ng trình t ng c ng (2005), Báo cáo H i th o đ nh giá đ t phát tri n qu n lý th tr ng – Ch i n v đ i m i h th ng đ a nh giá đ t, Hà N i Ph m Ngơ Hi u (2005), ánh giá hi u qu cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn thành ph Hà N i - Lu n v n Th c s Nơng nghi p ng tr- i h c Nơng nghi p I - Hà N i Khoa lu t lý v th tr i h c qu c gia Hà N i (2002), H i th o xây d ng c s pháp ng quy n s d ng đ t Vi t Nam, Hà N i 10 Lu t đ t đai 1993; Lu t s a đ i, b sung m t s u c a Lu t đ t đai n m (1998-2001), NXB tr qu c gia 11 Lu t đ t đai 2003, NXB tr qu c gia xviii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 12 Tr n Th Ng c (2001), Báo cáo v qu n lý phát tri n th tr ng B t đ ng s n Thành ph H Chí Minh, T.P H Chí Minh 13 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh t h c, (V C Hà N i inh ình Tồn d ch), NXB Th ng kê, KIL OBO OKS CO M Xn Hà, Nguy n Xn Ngun, Tr n ng, 14 Chu V n Th nh (2000), C s khoa h c cho vi c ho ch đ nh sách s d ng h p lý qu đ t đai, n tài nghiên c u khoa h c đ c l p c p Nhà c, Hà N i 15 Nhan Ái T nh (1999)- i h c tr Bình ơng- ài Loan, Phân tích lý lu n v s d ng đ t nơng nghi p (Tơn Gia Hun d ch), Hà N i 16 T ng c c a chính(1996), M i n m kinh doanh b t đ ng s n t i Thâm Quy n-Trung Qu c 17 Nguy n Thanh Trà, H Tr ng Th Lam Trà (2004), Bài gi ng nh giá đ t, i h c nơng nghi p I - Hà N i a chính(2003), Báo cáo k t qu nghiên c u đ tài 18 Vi n Nghiên c u Nghiên c u đánh giá hi u qu vi c đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Hà N i m t s đ a ph ng ph c v vi c xây d ng Lu t đ t đai m i, Hà N i 19 Vi n Nghiên c u a chính(2003), Báo cáo k t qu nghiên c u đ tài Kh o sát, đánh giá hi u qu vi c Nhà n c thu h i đ t tr c quy ho ch sách đ n bù gi i phóng m t b ng đ t khu v c d án có gia t ng giá tr , Hà N i 20 Quy trình đ u giá đ t c a Nh t B n (2004), Nh t B n http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http:// www.e-sellers.co.jp 21 UBND Thành ph Vinh - T nh Ngh An, Báo cáo quy ho ch s d ng đ t Thành ph Vinh giai đo n 2000-2010 xix http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 22 UBND Thành ph Vinh - T nh Ngh An, Báo cáo quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xã h i Thành ph Vinh giai đo n 2000-2010 i Nguy n V n Xa(2004), Bài gi ng h c nơng nghi p nh gía đ t dành cho cao h c, Tr I - KIL OBO OKS CO M 23 xx Hà ng N i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN DANH M C CH BQL B S CSHT Ch vi t đ y đ Ban qu n lý KIL OBO OKS CO M Ch vi t t t VI T T T B t đ ng s n C s h t ng GCNQSD Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t GPMB Gi i phóng m t b ng H ND QSD THCS THPT TW UBND XHCN H i đ ng nhân dân Quy n s d ng đ t Trung h c c s Trung h c ph thơng Trung ng U ban nhân dân Xã h i ch ngh a i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN DANH M C B NG Tên b ng STT Trang 4.1 C c u giá tr t ng theo ngành 4.2 M t s ch tiêu t ng h p v dân s 36 4.3 Lao đ ng, c c u lao đ ng 37 4.4 Hi n tr ng s d ng đ t thành ph Vinh n m 2006 46 4.5 Tình hình đ u giá quy n s d ng đ t giai đo n 2005 – 2007 c a KIL OBO OKS CO M 34 thành ph Vinh 4.6 So sánh gi a giá trúng đ u giá giá sàn n m 2005 t i thành ph Vinh 4.7 70 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2006 4.11 70 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2005 4.10 66 So sánh gi a giá trúng đ u giá giá sàn n m 2007 t i thành ph Vinh 4.9 61 So sánh gi a giá trúng đ u giáun giá sàn n m 2006 t i thành ph Vinh 4.8 56 72 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2007 ii 73 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M đ u1 1.1 KIL OBO OKS CO M M CL C tv nđ 1.2 M c đích, u c u c a đ tài4 T ng quan v n đ nghiên c u5 2.1 t đai th tr ng b t đ ng s n5 2.2 Giá đ t c s khoa h c xác đ nh giá đ t6 2.3 u giá quy n s d ng đ t 2.4 Kinh nghi m đ u giá đ t it 3.1 it m ts n ng, ph m vi, n i dung ph c th gi i Vi t Nam ng pháp nghiên c u ng ph m vi nghiên c u 3.2 N i dung nghiên c u 3.3 Ph ng pháp nghiên c u K t qu nghiên c u 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i 4.1.1 i u ki n t nhiên 4.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 4.1.3 ánh giá chung v u ki n t nhiên, kinh t - xã h i 4.2 Tình hình qu n lý hi n tr ng s d ng đ t 4.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai 4.2.2 Hi n tr ng s d ng đ t 4.3 Tình hình đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn thành ph Vinh 4.3.1 Các v n b n v đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Vinh 4.3.2 Qui ch đ u giá quy n s d ng đ t 4.3.3 C n c đ xác đ nh giá sàn 4.4 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Vinh 4.4.1 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2005 t i thành ph Vinh 4.4.2 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2006 t i thành ph Vinh iii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4.4.3 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2007 t i thành ph Vinh 4.4.4 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t qua n m 4.4.5 M t s y u t nh h ng đ n k t qu đ u giá quy n s d ng đ t KIL OBO OKS CO M 4.5 Ý ngh a c a vi c đ u giá quy n s d ng đ t 4.6 Nh ng hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t 4.6.1 Hi u qu v kinh t 4.6.2 Hi u qu v xã h i 4.6.3 Hi u qu cơng tác qu n lý s d ng đ t đai 4.7 Nh ng t n t i c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t 4.8 M t s đ xu t v cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t K t lu n đ ngh Tài li u tham kh o iv [...]... là giá thành tr c ti p + Giá thành gián ti p là nh ng chi phí ngồi lao đ ng và ngun v t li u bao g m: giá thành qu n lý, chi phí ngh nghi p, tài chính, thu , b o hi m quy n l i trong xây d ng, ti n th,… Giá thành gián ti p còn đ thành m m” c g i là giá + Giá thành xây d ng còn g i là giá nh n th u bao g m giá thành tr c ti p c ng v i giá thành gián ti p c a nhà th u + Giá thành phát tri n là giá thành. .. c đánh giá các y u t liên quan đ n q trình s n xu t, khơng ph i đ giao d ch mà đ đánh giá hi n tr ng - nên c n ph i 11 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN phân bi t các lo i giá thành tr c ti p, giá thành gián ti p, giá thành xây d ng và giá thành phát tri n + Giá thành tr c ti p bao g m chi phí lao đ ng, ngun v t li u c n thi t KIL OBO OKS CO M đ xây d ng cơng trình, còn g i là giá thành. .. c a thành ph Vinh, t nh Ngh An - Thu th p các v n b n pháp quy liên quan đ n cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá quy n s d ng đ t t tr c đ n nay c a Nhà n c và UBND t nh Ngh An i u tra, thu th p tài li u, s li u v cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá - quy n s d ng đ t trên đ a bàn thành ph Vinh t tháng 1 n m 2005 đ n tháng 6 n m 2007 - Phân tích s khác nhau gi a giá qui đ nh, giá sàn và giá trúng đ u giá. .. ho c d ch v thu t ng giá tr th tr c trong t ng lai Vì giá tr xu t i bán và ng tránh nh m l n, ng i mua giá ti n i đ nh giá dùng các ng”, giá tr s d ng”, giá tr đ u t ”, giá tr ho c các lo i giá tr đ c bi t khác Giá tr th tr ng, giá tr c đ nh” ng là tiêu đi m c a h u h t ho t đ ng đ nh giá và c ng là m c đích chính c a nó 2.3 U GIÁ QUY N S D NG T 2.3.1 Giá đ t trong đ u giá quy n s d ng đ t [17]... tính v giá tr c a quy n s d ng đ t b ng hình thái ti n t cho m t m c đích s d ng đã đ đi m xác đ nh Giá c , th tr c xác đ nh, t i m t th i ng, giá thành và giá tr : là nh ng khái ni m có liên quan m t thi t v i nhau mà ng - Giá c đ t tr giá - ai c u th u: là đ u giá tr - i mua l n l i đ nh giá ph i phân bi t rõ ràng khi đ nh giá đ t: ng đ c dùng cho các cu c trao đ i đã hồn thành, đó là kho n thanh tốn... di n tích 500 - 1.000m2 (n i thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngo i thành) 3 IT VÀ PH NG, PH M VI, N I DUNG NG PHÁP NGHIÊN C U 3.1 IT 3.1.1 it ng nghiên c u it ng nghiên c u c a đ tài là cơng tác đ u giá đ t, trong đó t p trung NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U nghiên c u các v n đ : - Giá đ t trong đ u giá( giá sàn, b c giá, giá trúng đ u giá, giá tính thu , ) - Quy ho ch khu v c đ u giá đ t (quy ho ch chung, quy... n giá trúng đ u giá quy n s d ng đ t - Ki n ngh các gi i pháp nh m nâng cao hi u qu c a cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá quy n s d ng đ t 3.3 PH * Ph NG PHÁP NGHIÊN C U ng pháp đi u tra, thu th p tài li u, s li u - i u tra, thu th p các v n b n có liên quan t i cơng tác đ nh giá đ t, giá 30 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN đ t và cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t do UBND t nh Ngh An. .. t khác có liên quan đ n giá đ t b/ Tr ng h p đ u giá đ t s d ng v n xây d ng c s h t ng: giá đ t dùng đ thanh tốn cơng trình xây d ng c s h t ng là giá đ t trúng đ u giá 25 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Nhà đ u t trúng đ u th u cơng trình xây d ng c s h t ng ho c trúng đ u giá là nhà đ u t có m c giá b th u xây d ng cơng trình c s h t ng th p nh t ho c m c giá đ u giá đ t cao nh t... i có m c giá cao i trúng đ u giá - Sau khi vi c bán đ u giá k t thúc, H i đ ng s l p biên b n t i ch và m i ng i tham gia đ u giá đ u ký vào biên b n C ch tài chính khi th c hi n đ u giá: quy đ nh giao đ ng t - Giá sàn do UBND Thành ph 3.900.000 - 5.330.000 đ ng/m2, giá b th u t 4.200.000 - 12.900.000 đ ng/m2 và giá đ t trúng th u t 4.850.000 - 12.900.000đ/m2, cao h n 1,24 - 2,42 l n so v i giá sàn... đa s ng giá so v i giá đ t th tr h p), ch có 05 tr i tham gia đ u giá đ u cho r ng m c trúng đ u ng t i th i đi m đ u giá là trung bình (125/130 tr ng h p cho là cao h n giá th tr - Giá đ t do UBND thành ph tr c ph ng v n, v i m c giá sàn nh ng ng à N ng quy đ nh đ i v i khu v c này c khi có d án là 560.000đ ng/m2 và giá đ t đ n bù khi GPMB đ xây d ng c s h t ng 780.000đ ng/m2 - Ph ng th c thanh tốn ...http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trên th c t , sách pháp lu t đ t đai c a chúng ta, đ c... S phát tri n m nh c ng ngun nhân c b th t thu nghiêm tr ng ti n s d ng đ t gây nên tình http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tr ng x u v th tr ng QSD m t th i gian dài; đ c bi t th... u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2 M C ÍCH, U C U C A TÀI 1.2.1 M c đích - Tìm hi u sách