ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÙY LINH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÙY LINH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐINH NGỌC LAN THÁI NGUYÊN - 2014 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Vũ Thùy Linh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, cô giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp vượt qua trở ngại khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới PGS.TS Đinh Ngọc Lan - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Phòng QLĐT Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Xin cảm ơn UBND TP Hạ Long, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố cán công nhân viên người dân địa bàn phường giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên không tránh khỏi thiếu sót Tôi mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy, cô giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Học viên Vũ Thùy Linh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu tổng quát 3 Mục tiêu cụ thể Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 1.1.3 Cơ sở pháp lý 10 1.1.4 Cơ sở thực tiễn 11 1.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất thành phố Hạ Long 23 1.2.1 Tình hình biến động giá đất 23 1.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất 27 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 27 1.3.1 Nhân tố thông thường 27 1.3.2 Nhân tố khu vực 29 1.3.3 Nhân tố cá biệt 31 1.3.4 Yếu tố hình thể lô đất 31 1.3.5 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 31 1.3.6 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 32 1.3.7 Một số nghiên cứu liên quan 32 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Hạ Long năm 2013 34 2.3.2 Tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố thành phố Hạ Long năm 2013 35 2.3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 35 2.3.4 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long năm 2014 35 2.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long 35 2.3.6 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai quản lý giá đất thành phố Hạ Long 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 2.4.3 Phương pháp điều tra vấn theo mẫu phiếu 37 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý phân tích số liệu 37 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 43 3.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên cảnh quan môi trường thành phố Hạ Long 46 v 3.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất 48 3.2.1 Dân số, lao động việc làm 48 3.2.2 Cơ sở hạ tầng 48 3.2.3 Văn hóa - xã hội 50 3.2.4 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 51 3.3 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai thành phố Hạ Long 53 3.3.1 Công tác quản lý nhà nước đất đai 53 3.3.2 Tình hình sử dụng đất 59 3.4 Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Hạ Long - Quảng Ninh 61 3.4.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 61 3.4.2 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 65 3.5 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long năm 2014 71 3.5.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất 73 3.5.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 74 3.5.3 Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất 75 3.5.4 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 75 3.6 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013-2014 78 3.6.1 Yếu tố vị trí 78 3.6.2 Cơ sở hạ tầng 80 3.6.3 Đặc điểm đất 82 3.6.4 Khả sinh lợi 84 3.6.5 Yếu tố khác 86 3.7 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Hạ Long 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản BNV Bộ nội vụ BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CNTB Chủ nghĩa tư CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CP Chính phủ CT Chỉ thị FED Cục dự trữ Liên bang 10 GDP Thu nhập bình quân đầu người 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 LB Liên 13 NĐ Nghị định 14 NLN Nông lâm nghiệp 15 NQ Nghị 16 PTTH Phổ thông trung học 17 QĐ Quyết định 18 QH Quốc hội 19 QSDĐ Quyền sử dụng đất 20 THCS Trung học sở 21 TH Trung học 22 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 23 TS Tiến sĩ 24 TT Thông tư 25 TW Trung ương 26 UBND Ủy ban nhân dân 27 VT Vị trí 28 WTO Tổ chức thương mại giới 29 XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tháng năm 2014 địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 60 Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Trần Hưng Đạo 66 Bảng 3.3: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Hà Phong 67 Bảng 3.4: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Bãi Cháy 68 Bảng 3.5: Thông tin điều tra đất 83 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1: Bản đồ hành thành phố Hạ Long 39 Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình nhiều năm khu vực 40 Hình 3.3: Độ ẩm trung bình nhiều năm khu vực 41 Hình 3.4: Lượng mưa trung bình nhiều năm khu vực 41 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long năm 2014 72 Hình 3.6: Tương quan người sử dụng đất với giá đất 73 Hình 3.7: Tương quan đất với giá đất 74 Hình 3.8: Tương quan yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất (dựa phân tích PCA) 75 Hình 3.9: Tương quan yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất (dựa phân tích MDS) 75 Hình 3.10: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long năm 2014 77 Hinh 3.11: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố (đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A (III2)) 80 Hình 3.12: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí ba đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) Cái Dăm (II3) 81 Hình 3.13: So sánh giá đất thị trường đường Nguyễn Công Trứ theo đặc điểm đất 83 Hình 3.14: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 85 80 Giá đất 70 (triệu đồng/m2) 60 50 40 VT1 VT2 30 Đường, phố VT3 VT4 20 10 I1 II2 III2 Hinh 3.11: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố (đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A (III2)) Nhìn vào đồ thị ta thấy đường, phố thuộc khu vực Nhóm I (đường Hạ Long) có mức giá cao nhất, sau đến Nhóm II thấp Nhóm III 3.6.2 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng công trình công cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viện ) Ngoài ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, Nhóm II có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố rõ rệt Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đảm bảo Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các công trình công cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân sinh điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo 81 Trên đường, phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường Nhóm II thể Hình 3.6 Sự khác biệt đoạn đường có khoảng cách đến đường, phố trung tâm khác nhau, keo theo khả tiếp cận với công trình công cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (triệu đồng/m2) 30 25 20 II1 15 II2 II3 10 Vị trí VT1 VT2 VT3 VT4 Hình 3.12: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí ba đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) Cái Dăm (II3) Đây ba đường, phố có mức giá thị trường cao so với mặt chung thành phố Đường giao thông ba đường, phố đánh mức tốt, nhiên đoạn đường Bãi Cháy đường Vườn Đào lại có giá đất cao hơn, lý hai đường phố nơi tập trung nhiều công trình công cộng phục vụ dân sinh bệnh viện, trường học, tòa án, trụ sở công an, Đoạn đường Cái Dăm có sở hạ tầng xã hội (không có công trình công cộng nằm đoạn đường này) Như vậy, so sánh ba đường phố thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất 82 Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến công trình công cộng nằm đoạn đường, phố tăng dần Như mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường, phố 3.6.3 Đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường, phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mô vừa khoảng 70 - 95m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất xấu Yếu tố thể việc định giá đất Nhóm I Các mẫu điều tra đường Nguyễn Công Trữ thuộc Nhóm I thể rõ nhận xét trên: 83 Bảng 3.5: Thông tin điều tra đất Diện Mặt Độ tích tiền sâu VT1III1A ,9 Chữ nhật 12.000 22.000 VT1III1B 74,5 15 Chữ nhật 12.000 22.000 VT1III1C 06 Khác 12.000 17.000 VT2III1A 9 Thang (thắt hậu) 4.000 8.000 VT2III1B 52 13 Chữ nhật 4.000 10.000 VT2III1C 11 Tam giác 4.000 9.000 VT3III1A 5 Chữ nhật 2.500 6.500 VT3III1B 20 ,2 Khác 3.500 6.000 VT3III1C 20 ,2 Khác 3.000 5.500 VT4III1A ,5 16 Chữ nhật 2.500 3.600 VT4III1B 10 Chữ nhật 2.500 4.000 VT4III1C 60 33 Khác 2.500 4.500 Mẫu Gqđ (Nghìn Gtt (nghìn Hình thể đồng/m²) đồng/m²) (Trích từ phụ lục 03 - Thông tin điều tra) Giá đất 25 20 15 Gqđ Gtt 10 1C 4I II 1B Vị trí VT 4I II 1A VT 4I II 1C VT 3I II 1B VT 3I II 1A VT 3I II 1C VT 2I II 1B VT 2I II 1A VT 2I II 1C VT 1I II 1B VT 1I II VT VT 1I II 1A Hình 3.13: So sánh giá đất thị trường đường Nguyễn Công Trứ theo đặc điểm đất 84 Qua bảng số liệu đồ thị rõ vị trí thuộc Nhóm III, người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 diện tích đất 93m2 có hình thể hình chữ nhật có giá (22 triệu đồng/m2) cao đất VT4 diện tích 160m2 hình thể không xác định Ở đường, phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau Vì vậy, thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 3.6.4 Khả sinh lợi Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích Phương thức sử dung đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số giấy tờ công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm không thông qua quyền đất đầy đủ văn pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo 85 Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường, phố thuộc ba Nhóm I, II, III có khác biệt rõ rệt Nhóm I đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm II kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất Còn nhóm III đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường, phố Ta thấy khác biệt giá đoạn đường, phố nhóm đường tuyến Ví dụ đường Hạ Long thuộc Nhóm I, từ vào đường Vườn Đào (Nhóm I), đường Bắc Kạn (Nhóm II), đường Khu trại vải cũ (Nhóm III) nhiều đường, phố thuộc phạm vi phường khác toàn thành phố Hạ Long Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua đồ thị Mức giá đường Hạ Long (I1) vị trí cao giá vị trí tương ứng đoạn đường Bãi Cháy (II1), Cái Dăm (II3) đường Khu trại vải cũ (III2) Hình 3.14: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 86 Từ đồ thị ta thấy rằng, mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường Hạ Long khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc trung tâm Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 3.6.5 Yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra nhận thấy Nhóm III chịu tác động yếu tố nhiều năm qua tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long nói chung phường Bãi Cháy nói riêng có dự án nâng cấp đường 18A tới mở rộng xây dựng đường lên dốc Hương Trầm nối thông đường Bãi Cháy Những yếu tố làm cho giá BĐS nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Người dân thường có tâm lý nóng vội đám đông, giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể 87 Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.7 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Hạ Long Sau điều tra thực địa trình thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thấy công tác quản lý đất đai thành phố Hạ Long nhiều bất cập, giá đất thị trường có chênh lệch cao so với giá đất quy định Nhà nước Khi người dân thực nghĩa vụ đóng thuế làm hồ sơ đất đai lại kê khai giá gần với giá quy định Nhà nước Chính công tác quản lý đất đai lại khó khăn Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Ngay từ tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị v.v Nhà nước cần quan tâm đến vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất khu trung tâm…Đồng thời, trình triển khai tổ chức thi công ưu tiên huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tư sở hạ tầng, Nhà nước cần quan tâm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý toàn đất đai khu vực, vị trí đắc địa sau tiến hành tổ chức đấu thầu công khai hạng mục công trình đầu tư sở hạ tầng - Toàn số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) việc tăng giá trị đất, tăng giá đất thu ngân sách nhà nước Một phần nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị dùng đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp - cho thuê, xây dựng nhà cho người tái định cư, đảm bảo thực tốt sách an sinh xã hội Đảng Nhà nước 88 - Những nhà đầu tư có đất mà kéo dài thời gian xây dựng, vốn để đầu tư phải thu hồi Tất hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải thu thuế chuyển nhượng thuế lợi tức để tránh thất thu cho ngân sách ngăn chặn đầu - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Trên đoạn đường cần chia nhỏ đoạn để phân loại vị trí giá đất cho cụ thể hơn, với thực tế - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong suốt trình nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, có số kết luận sau: Trong năm qua, địa bàn thành phố Hạ Long tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: công tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án v.v Giá đất khu vực khác có biến động chênh lệch giá khác Giá đất khu vực trung tâm thường cao giá đất khu vực giáp ranh, giá đất tuyến phố giá đất khu vực có khả sinh lời cao khu đất khả sinh lời địa tốt 90 Giá đất địa bàn thành phố Hạ Long phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, mặt tiền đất, thu nhập người dân, khả sinh lợi Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất giá thị trường có mối quan hệ khăng khít với giá đất nhà nước quy định giá thị trường cao giá quy định nhà nước nhiều trường hợp giá thị trường có ý nghĩa giao dịch đất đai thành phố Hạ Long - Những đường có khả kinh doanh buôn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống; - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích; - Những đất ngõ (nhỏ m) đường giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: 91 - Cần thường xuyên theo dõi biến động giá thị trường để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Khi giá tăng cao cần điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp để sát với giá thị trường - UBND Tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá đất bị đẩy lên cao - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - UBND Tỉnh cần tăng thêm nguồn lực cho quan quản lý đất đai để quan làm việc tốt Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ - Giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - UBND thành phố tổ chức đào tạo cán có kiến thức chuyên môn công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất UBND thành phố phối hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất - Cần nghiên cứu việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất dộng sản phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Nguyễn Ngọc Đoan (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp Trần Đăng Hướng (2010), Nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất đai sở ứng dụng GIS (thử nghiệm phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội 10 Nguyễn Thế Huấn CS (2008), Định giá đất, Nhà xuất Nông nghiệp 93 11 Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013) Xây dựng phát triển sở liệu địa số phục vụ công tác định giá quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tạp chí Khoa Học Đất 5: 56-62 12 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Liên Bộ (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 liên Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, Nhà xuất Nông Nghiệp 15 Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013) "Lý luận thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên" Tạp chí Khoa học đất 42: 101-105 16 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 17 Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt khu vực trung tâm thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 18 Trương Thành Nam (2011), Ứng dụng GIS xây dựng sở liệu giá đất đô thị Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai 19 Phùng Văn Nghệ (2005), Những vấn đề kinh tế thị trường bất động sản, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai 94 20 Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 21 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 22 Phòng TN MT thành phố Hạ Long (2013) Báo cáo kết thực nhiệm vụ công tác năm 2013, phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2014 23 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011, Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang 24 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp 25 Vũ Anh Tuấn CS (2007), Kinh tế trị Mác - Lenin, Nhà xuất Tổng hợp 26 Sở TNMT tỉnh Quảng Ninh (2012) Văn số 1232/TNMT ngày 28/5/2012 Sở Tài nguyên Môi trường “V/v triển khai công tác điều tra, khảo sát xây dựng bảng giá loại đất năm 2013 27 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011) Quyết định số 4166/2011/QĐUBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 28 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011), Chuyên đề quy hoạch sử dụng đất đai năm 2011 - 2015 tỉnh Quảng Ninh 29 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011), Kế hoạch số 1992/KH-UBND ngày 10/5/2012của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v xây dựng bảng giá đất năm 2013 địa phương địa bàn tỉnh 30 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), "Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011", Tạp chí KH CN - ĐHTN.98(10): 69-74 [...]... quát Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 3 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh năm 2013-2014 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng. .. định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường Được sự phân công của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng QL Đào tạo SĐH, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thành phố Hạ Long. .. đã xây dựng được các khung giá đất chi tiết, cụ thể cho từng vùng trong địa phương phù hợp với từng diện tích cụ thể và từng năm Tuy nhiên giá đất tại thành phố Hạ Long luôn luôn có sự biến động lớn, giá đất thực tế và giá trong khung giá đất của thành phố có sự chênh lệch khá cao, trên thực tế đã có nhiều bất cập trong việc quản lý giá đất của thành phố Hạ Long Điều này dẫn đến những bất ổn cả về mặt... Quảng Ninh Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế của thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu 4 4 Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến. .. xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương” “Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc... về giá đất như: Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Hạ Long năm 2013-2014 - Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số. .. quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003)[21] Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ... quản lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phương, 2010)[20] Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này... dụng,…) - Số liệu điều tra thứ cấp đảm bảo tính khách quan, trung thực và có xác nhận của người tham gia phỏng vấn - Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ số liệu điều tra thực tế, kết quả là cơ sở để địa phương tham khảo - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi phù hợp với thực tiễn của thành phố Hạ Long 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm về giá đất Giá. .. ban nhân dân các cấp - Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012; - Kế hoạch số 1992/KH-UBND ngày 10/5/2012của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v xây dựng bảng giá đất năm 2013 tại các địa phương trên địa bàn tỉnh ; 11 1.1.4 Cơ sở thực tiễn 1.1.4.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những ... ảnh hưởng đến giá đất - Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 2.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến. .. ảnh hưởng đến giá đất 75 3.5.4 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 75 3.6 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013-2014 78 3.6.1 Yếu tố vị... bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh năm 2013-2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Trên sở đề xuất số giải pháp cho việc xác định giá đất