LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản báo cáo tốt nghiệp công trình nghiên cứu cá nhân tôi, thực dựa sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức chuyên ngành nghiên cứu khảo sát, tình hình thực tiễn Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Các số liệu, bảng biểu kết báo cáo tốt nghiệp trung thực, kiến nghị giải pháp đưa xuất phát từ thực tiễn kinh nghiệm có Một lần xin khẳng định trung thực lời cam đoan Người thực Nguyễn Hồng Vân Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .2 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .3 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 27 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt BĐS GTTT TTBĐS TĐV SS TSTĐ VBPL TSSS Nguyên văn Bất động sản Giá trị thị trường Thị trường Bất động sản Thẩm định viên So sánh Tài sản thẩm định Văn pháp luật Tài sản so sánh Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Sơ đồ máy tổ chức BTCVALUE Error: Reference source not found Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản .Error: Reference source not found BẢNG LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .2 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .3 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 27 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, định giá Bất động sản không vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dựng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản cho công tác quản lý vận hành kinh tế thị trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hoàn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hoàn thiện công tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue bước đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu vấn đề công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue tồn vấn đề chưa thành công qua nêu ý kiến đóng góp công tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue, em chọn đề tài: “Công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue - Thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Trong chuyên đề em sử dụng phương pháp: • Phân tích • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập Chương 1: Những vấn đề lý luận chung định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Do đề tài nhiều thiếu sót nên em mong thầy, cô góp ý để em hoàn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn ! Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) tài sản vô quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phí hay mặt đất Do tính chất quan trọng BĐS nên luật quốc gia quy định điểm để phân biệt BĐS động sản Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản tài sản, bao gồm: - Đất đai - Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ BĐS thẩm định giá BĐS hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất, bao gồm: - Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng - Hầm mỏ - Nhà ở: hộ riêng lẻ - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại,… - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất, kho, công trình phụ trợ - Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, ngân hàng… - Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga - Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dạc thể thao, công viên… 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập  Tính bất động Do tính cố định mặt địa lý đất đai nên vị trí bất động sản nhất, xác định tọa độ định Đây điều khác biệt rõ nét để phân biệt BĐS loại tài sản khác đời sống kinh tế xã hội tính bất động, nên di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu, ngắn hạn xảy cân đối cung cầu loại BĐS khó điều chỉnh kịp thời đồng thời tính bất động nên môi trường chung quanh đóng góp lớn đến tính hữu ích giá trị BĐS  Tính đa dạng, không đồng Thông thường có hai BĐS có đặc điểm giống hệt Trước hết, chúng khác vị trí, quy mô, diện tích, sở thích nhân điều kiện tài người sử dụng, nên kiến trúc trang trí nội thất chúng giống hệt hoàn toàn  Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…chính mà BĐS tài sản có giá trị lớn mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, có nhiều tượng đầu BĐS, nên giá BĐS có xu hướng tăng lên nhiệm vụ quan trọng TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó; giúp cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo thị trường BĐS  Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ công trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn công trình theo thông số xây dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà công trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng 1.1.1.3 Đặc điểm bất động sản  Khả co giãn cung BĐS Nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên có hạn chế quy hoạch hạn chế bật nhất, vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng địa phương  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do BĐS tài sản có giá trị cao, tài sản vô quan trọng cá nhân tổ chức xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán cao, dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt BĐS linh hoạt  Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Chính BĐS có tầm quan trọng nên kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch BĐS BĐS chịu can thiệp nhà nước  Giá bất động sản chịu tác động môi trường chung quanh Do tính bất động di dời đất đai nên môi trường chung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh môi trường xã hội tác động góp phần lớn vào việc tạo tính hữu dụng khả sinh lợi BĐS 1.1.1.4 Phân loại bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tùy theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến:  Theo đặc tính vật chất: BĐS chia làm loại, bao gồm: Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập • Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng • Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc • Các tài sản gắn liền với đất đai  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: BĐS chia thành hai loại, gồm đất đai công trình kiến trúc Trong đó: • Công trình kiến trúc: loại: - Nhà dùng thuê bán - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất - Công trình kiến trúc có tính chất thương mại - Khách sạn văn phòng cho thuê - Công trình kiến trúc khác • Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng chia thành nhóm: - Nhóm đất nông nghiệp - Nhóm đất phi nông nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,… Ngoài có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS cso khả hay khả phát triển) Về phân loại BĐS có ý nghĩa quan trọng Nhà nước với nhà đầu tư: • Đối với Nhà nước: sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội • Đối với nhà đầu tư: sở đề người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.1.2 Thị trường bất động sản Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 48 Chuyên đề thực tập ngũ TĐV lại chưa nhiều, mặt công tác tuyển dụng chưa hoàn tất Do vậy, TĐV phải lúc thực nhiều công việc khác như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát trạng tài sản, điều tra giá, Trong đó, thời gian để thực hợp đồng định giá có hạn, kết thẩm định mắc phải số hạn chế định tránh khỏi - Mặt khác, đội ngũ nhân viên thẩm định trẻ nên thiếu kinh nghiệm chuyên môn Điều quan trọng hoạt động thẩm định BĐS hoạt động phức tạp, liên quan tới nhiều lĩnh vực khác kinh tế, xã hội, văn hoá, phong thuỷ, , hạn chế với chuyên viên thẩm định; đó, có ảnh hưởng đến trình thực áp dụng phương pháp định giá - Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin chưa hiệu Do đó, thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho phương pháp không phát huy hết tính tối ưu cuả nó, phương pháp so sánh trực tiếp Việc nguyên nhân mang tính chủ quan giúp công ty có điều chỉnh kịp thời, cần thiết công tác định giá BĐS thời gian tới Tóm lại, chương hai cho ta nhìn tổng quát BTCVALUE với chức hoạt động kết hoạt động Ngoài sâu nghiên cứu thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS áp dụng công ty thời gian qua, từ đó, đánh giá thành công, hạn chế trình áp dụng tìm hiểu nguyên hạn chế Đó sở quan trọng để đưa định hướng phát triển giải pháp cho công ty thời gian tới Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 49 Chuyên đề thực tập Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 50 Chuyên đề thực tập CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản BTCVALUE 3.1.1 Định hướng phát triển chung Định giá lĩnh vực thu hút quan tâm nhiều tổ chức, cá nhân ứng dụng quan trọng lợi nhuận mà mang lại cho doanh nghiệp Đặc biệt, giai đoạn nay, mà kinh tế trình hội nhập phát triển định giá trở thành nhu cầu thiết kinh tế Trong xu đó, BTCVALUE xác định xây dựng công ty trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam, bước hội nhập khu vực giới Năm 2012 với nhiều diễn biến phức tạp, kinh tế tiếp tục suy thoái gặp nhiều khó khăn, khiến cho giao dịch bất động sản giảm mạnh, sách mua sắm chi tiêu công bị hạn chế Vì hoạt động tư vấn thẩm định giá bất động sản tài sản mua sắm công bị ảnh hưởng trở nên trầm lắng Mặt khác, kinh tế suy thoái đào thải phần doanh nghiệp yếu kém, khiến cho hoạt động mua bán, sáp nhập, chuyển nhượng dự án, lý tài sản tăng lên, hoạt động tư vấn thẩm định giá phục vụ mục đích nói trở nên sôi động Vì vậy, năm 2013, BTCVALUE tiếp tục mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động địa bàn nước, thành phố lớn, trung tâm kinh tế, hướng tới nhiều đối tượng khách hàng tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế Hoạt động công ty triển khai nhiều lĩnh vực khác nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu khách hàng Đồng thời, năm tới, công ty cố gắng tăng doanh thu lợi nhuận tất hoạt động toàn công ty Theo kế hoạch dự kiếm cuối năm 2013 lợi nhuận từ hoạt động định giá 700 triệu đồng (cụ thể: Báo cáo hoạt động năm Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 51 Chuyên đề thực tập 2012 dự kiến thực năm 2013) Để đạt mục tiêu đó, từ bây giờ, công ty xác định hành động cụ thể: Về sở vật chất: Nâng cấp hệ thống máy tính, hệ thống mạng Internet, mua sắm thêm máy photo để đảm bảo công tác in, photo tài liệu Công ty tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực, đặc biệt nguồn nhân lực có chất lượng cao Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nhân viên công ty trở thành nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho công ty hạn chế kỹ khách hàng, giao tiếp, tác phong làm việc chuyên nghiệp… Do Doanh số thấp (1 tỷ/năm) so với công ty thẩm định giá cấp trung bình (5 tỷ/năm) Thị phần đạt 0,4% Trong Thị trường rộng, bao gồm thị trường thị phần từ công ty khác Tổng phí toàn thị trường ước đạt 250 tỷ Nên vừa trì, chăm sóc khách hàng cũ, đồng thời công thị trường 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS thời gian tới BĐS sản nói chung định giá BĐS nói riêng lĩnh vực hoạt động chủ yếu quan trọng công ty Theo kế hoạch hoạt động công ty năm 2013, tổng giá trị bất động sản thẩm định giá tài sản thuộc nguồn vốn nhà nước tài sản thuộc nguồn vốn khác 252.800 triệu đồng, chiếm khoảng 20% tổng giá trị tài sản thẩm định giá Đồng thời, bước hoàn thiện quy trình phương pháp định giá công ty để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thương trường 3.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Sau nghiên cứu thực trạng công tác tổ chức hoạt động định giá BĐS BTCVALUE, sở xem xét định hướng phát triển công ty thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải trình thực hiện, hoàn thiện quy trình Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 52 Chuyên đề thực tập phương pháp công tác định giá BĐS áp dụng BTCVALUE, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển công ty 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người yếu tố trung tâm, đầu vào quan trọng, định thành bại tổ chức Trong lĩnh vực định giá yếu tố lại thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm TĐV Công tác tổ chức định giá BĐS BTCVALUE, số hạn chế phần đội ngũ nhân viên thẩm định công ty thiếu kinh nghiệm Do đó, hoàn thiện công tác tổ chức định giá BĐS BTCVALUE trước hết phải nâng cao chất lượng đội ngũ TĐV Trong đó, thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng hoạt động phức tạp, muốn làm cần phải hiểu vận dụng văn pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm TĐV cần phải: - Tạo điều kiện để nhân viên công ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá Các văn pháp luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên thay đổi, vậy, TĐV phải thường xuyên cập nhật Để có kiến thức hệ thống pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chuyên gia luật giảng dạy cho nhân viên công ty công ty - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty - Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm TĐV việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 53 Chuyên đề thực tập đưa hệ thống tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thông tin yếu tố quan trọng toàn kinh tế, dặc biệt thời đạ công nghệ thông tin Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Việc áp dụng cac phương pháp định giá BĐS BTCVALUE hạn chế công tác thu thập phân tích thông tin chưa tốt Để hoàn thiện công tác này, sử dụng số giải pháp sau: - Trước tiến hành thu thập thông tin, TĐV cần xác định đựơc thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến: - Thông tin tài sản mục tiêu - Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh, - Thông tin văn pháp lý Nhà nước quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS - Thông tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hoá, xã hội, Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá thu từ nhiều nguồn khác như: - Khách hàng cung cấp - Qua khảo sát thực tế - Qua sở liệu - Qua tổ chức có liên quan như: quan chuyên môn, ngân hàng, Chính phủ, Xác định nguồn thu thập thông tin sở để TĐV kiểm tra độ tin cậy thông tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh Từ đó, TĐV Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 54 Chuyên đề thực tập có để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, TĐV sử dụng giá đất mà quyền địa phương ban hành mà phải vào giá giao dịch điều tra thời gian gần Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin tính chất thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy, TĐV khả kiểm tra để làm đẻ định giá Việc lựa chọn nguồn thông tin có chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà 3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm định Công việc phân tích thông tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định - Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hai không, có dựa sở “ người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay không Muốn vậy, với thương vụ, xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng 17 câu hỏi: 1) Thương vụ có thật không? 2) Thời điểm thực thương vụ? 3) Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác không? 4) Phương thức bán đấu giá hay thoả thuận? 5) Đấu giá có đông người đến dự có tính cạnh tranh không? 6) Tại người bán định bán, người mua định mua? Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 55 Chuyên đề thực tập 7) Người mua có cân nhắc đến việc mua BĐS khác trước định mua BĐS không? 8) Người mua có quen thuộc địa bàn không? 9) Điều ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS người mua? 10) Người mua định trả nào? 11) Giá mua có phải giá định trả không? 12) Người mua có hài lòng với việc mua BĐS không? 13) Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS hay BĐS khác không? 14) Người mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? 15) Người mua có lợi từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp? 16) Người mua có nhận thức ảnh hưởng quy hoạch đến BĐS không? 17) Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất người khác BĐS gì? Khi ước tính chất lượng lại công trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nước Ngoài ra, công ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chuyên môn TĐV Đây tảng bền vững hoạt động 3.2.4 Một số giải pháp hoàn thiện khác Ngoài biện pháp cụ thể nêu công ty cần phải: - Nâng cao chất lượng hoạt động phòng kiểm soát chất lượng Đây người kiểm tra, đánh giá kết cuối định giá trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá - Hoàn thiện máy tổ chức: Một cấu tổ chức hoàn chỉnh điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt đươc hiệu cao Công ty Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 56 Chuyên đề thực tập trình xây dựng phát triển nên thời gian tới, việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết - Công ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu định giá Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho TĐV tham gia khoá học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nước - Quy trình định giá đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá, có tính chất định đến thành công tổ chức định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Do đó, để hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS BTCVALUE, thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá Tóm lại, vào thực trạng hoạt động định hướng phát triển BTCVALUE, chương đề cập số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS công ty Hy vọng rằng, thời gian tới, với giải pháp này, công ty khắc phục hạn chế mắc phải, hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS, góp phần thực mục tiêu phát triển công ty tương lai Để thu hiệu quả, giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, toàn diện thường xuyên, liên tục Đồng thời trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước cấp ngành liên quan 3.3 Một số kiến nghị Để hoàn thiện công tác định vận dụng cách rộng rãi thực tiễn đơn vị làm mà đòi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nước Bộ tài Sau số kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải có Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 57 Chuyên đề thực tập biện pháo tích cực hơn, cụ thể:  Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn để nan giải, toán khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong Việt Nam có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, thẩm định giá như: Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học kinh tế TP.HCM, Trường Đại học Tài – Marketing Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nước ta nhìn chung thiếu trình độ chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Trong trình học, học chưa thực đôi với hành, chưa bám sát với thực tế  Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất…, Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa toàn diện, thiếu đồng nên kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá TĐV Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng  Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá  Thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán nơi cung cấp thông tin đầy đủ tương đối xác Phát triển thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV việc thu thập thông tin liên quan Một thị trường chứng khoán minh bạch nguồn cung cấp thông tin phong phú tin cậy Nhà nước nên tạo điều kiện cho Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 58 Chuyên đề thực tập nhiều công ty tham gia niêm yết chứng khoán thị trường, đặc biệt công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS 3.3.2 Kiến nghị Bộ tài Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động cuả tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá cúng hoạt động TĐV, cụ thể:  Bộ Tài cần phải ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Để khắc phục hạn chế cần: - Đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn - Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế - Các thông tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan - Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị  Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài thời gian tới nên: - Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá - Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đơn vị Ban quy tụ chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty - Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm  Tổ chức có hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân Trong năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng Tuy nhiên, số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 59 Chuyên đề thực tập nhằm hoàn thiện công tác này, cụ thể: - Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Trong trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm - Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao - Quản lý chặt chẽ hoạt động nhũng TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 60 Chuyên đề thực tập KẾT LUẬN Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường phát triển xu toàn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao công tác thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Do vậy, việc hoàn thiện công tác định giá BĐS tổ chức định giá chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế với mục tiêu đưa ngành địng giá BĐS sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế Trên sở nhận thức lý luận định giá BĐS với trình thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hoàn thịên công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Bên cạnh đưa vài ý kiến với nhà nước với quan quản lý ngành định giá Bộ Tài Chính nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS Trong trình thực hiện, số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên chuyên đề chắn tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để chuyên đề hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) Bộ Tài Chính Cục quản lý giá Trang web: http://btcvalue.vn/ Trang web: http://www.maf.vn/ Giáo trình Thẩm định giá bất động sản tác giả Nguyễn Thế Phượng Hồ sơ lực Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá Bộ tài Cục quản lý giá ban hành ( I+II) Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập PHỤ LỤC Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục [...]... VẤN TỔNG GIÁM ĐỐC PHÒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN PHÒNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN VĂN KẾ PHÒNG TOÁN PHÒNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHÒNG ĐẤU GIÁ PHÒNG THẨM ĐỊNH MỎ KHOÁNG SẢN DỊCH VỤ TÀI SẢN CÁC CHI NHÁNH 2.2 Công tác tổ chức định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Việc định giá BĐS... 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 2.1.1 Quá trình hình thành và mục tiêu của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue (BTCVALUE) là một trong số những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP... tài sản vô hình - Định giá mỏ khoáng sản, định giá và thẩm định dự án VI10.419 - Thẩm định giá bất động sản - Định giá doanh nghiệp, định giá cổ phiếu và hiệu quả đầu tư - Đánh giá và thẩm định dự án BĐS VII11.468 - Thẩm định giá thiết bị, dây chuyền máy móc, nhà máy Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 30 Chuyên đề thực tập 4 Lưu Minh Khoa 5 Đặng Huyền Thị VI10.381 - Định giá. .. quan đến các hoạt động góp vốn, chuyển nhượng tài sản Mục tiêu của Công ty là khẳng định uy tín của thương hiệu BTCVALUE là tổ chức định giá tốt nhất Việt nam trong lĩnh vực M&A và chuyển nhượng tài sản 2.1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Tên công ty: Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Địa chỉ trụ sở chính: P306, 46 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm, Hà Nội Các chi nhánh, văn phòng: - 22... phép hoạt động thẩm định giá Mặt khác, BTC còn là chữ đầu tiên của các tài sản thẩm định giá, bao gồm: B – Bất động sản, T – Thiết bị & tài sản, C – Công ty & thương hiệu Value thể hiện giá trị của tài sản và giá trị của dịch vụ công ty cung cấp cho khách hàng Đội ngũ của BTCVALUE đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn, chuyển... đề liên quan đến thuyết phong thuỷ 1.3 Khái quát chung về định giá bất động sản 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 1.3.2 Vai trò và mục đích của định giá bất động sản  Vai trò của định giá BĐS Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế... 309 Âu Cơ, Phường Bùi Thị Xuân, TP.Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định - 215 Nguyễn Sinh Cung, phường Vĩ Dạ, TP Huế Website: www .btcvalue. com, www.maf.vn Lĩnh vực hoạt động: - Thẩm định giá bất động sản - Thẩm định giá máy móc thiết bị - Định giá doanh nghiệp - Định giá thương hiệu - Định giá mỏ khoáng sản - Dịch vụ tài sản Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 29 Chuyên đề thực tập Đăng... vụ thẩm định giá và các dịch vụ về giá khác của mình BTCVALUE có mối quan hệ mật thiết với diễn đàn M&A Việt Nam, Diễn đàn Mua bán – Sáp nhập & Kết nối đầu tư lớn nhất Việt Nam 2.1.3 Bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức của BTCVALUE Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Học viện Ngân Hàng 31 Chuyên đề thực tập HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ HỘI ĐỒNG CỐ VẤN TỔNG... hiệu và tài sản vô hình - Đánh giá và thẩm định dự án BĐS - Đánh giá hiệu quả dự án - Thẩm định giá thiết bị, dây chuyền máy móc, nhà máy - Định giá doanh nghiệp & thương hiệu và tài sản vô hình - Đánh giá hiệu quả dự án Minh - Các trợ lý thẩm định viên về giá: Toàn bộ các trợ lý thẩm định viên về giá của BTCVALUE đều là những cử nhân kinh tế - kỹ sư, am hiểu thị trường, tài sản và đã được BTCVALUE đào... Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xác định - Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể Ngày này khác ngày gửi báo cáo định giá Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào ngày cụ thể - Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo Chỉ rõ cái gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá ... định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm. .. 2.2 Công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Việc định giá BĐS BTCVALUE. .. CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 2.1.1 Quá trình hình thành mục tiêu Công ty Cổ phần Thẩm định giá