Đang tải... (xem toàn văn)
Hùng Thịnh Vượng được thành lập từ tháng 01/2009. Từ khi được thành lập đến nay công ty luôn phấn đấu để đem lại sản phẩm dịch vụ về bất động sản tốt nhất cho khách hàng, cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp về mua bán, thuê, cho thuê và tiếp thị Bất động sản cao cấp (căn hộ, biệt thự, đất, văn phòng...).
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 PHỤ LỤC I GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1.1 Khái quát 1.2 Cơ cấu tổ chức: 1.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật .4 1.4 Khu vực hoạt động: II KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÂN VIÊN TẠI CÔNG TY: 2.1 Kỹ thu thập thông tin .5 2.1.1 Xác định vị trí, đặc điểm Bất động sản: 2.1.2 Những thơng tin tình trạng kỹ thuật nhà: .5 2.1.3 Những thông tin trang thiết bị: 2.1.4 Tình trạng pháp lý: 2.1.5 Những yếu tố lịch sử - xã hội: 2.1.6 Đánh giá khả sinh lợi Bất động sản: .8 2.2 Kỹ giao dịch với khách hàng 2.3 Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản III ĐÁNH GIÁ VÀ BÌNH LUẬN 15 3.1 Ưu nhược điểm: 15 3.1.1 Nhược điểm: 15 3.1.2 Ưu điểm: 15 3.2 Kiến nghị giải pháp 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 I GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1.1 Khái quát Công ty Bất động sản Hùng Thịnh Vượng Hùng Thịnh Vượng thành lập từ tháng 01/2009 Từ thành lập đến công ty phấn đấu để đem lại sản phẩm dịch vụ bất động sản tốt cho khách hàng, cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp mua bán, thuê, cho thuê tiếp thị Bất động sản cao cấp (căn hộ, biệt thự, đất, văn phịng ) Nhờ ln đặt mục tiêu lấy chữ tín làm đầu, cơng ty có bước phát triển vượt bật năm qua với số lượng bạn hàng ngày gia tăng Sự tín nhiệm khách hàng cơng ty góp phần trì, củng cố mở rộng khách hàng Địa điểm giao dịch: Số Ngõ 44 Trần Cung, Hà Nội Ngày thành lập: 01/2009 Lĩnh vực hoạt động: * Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư bất động sản - Môi giới Bất Động sản - Tư vấn đầu tư dự án đầu tư xây dựng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản * Các lĩnh vực khác: - Nghiên cứu, phân tích thị trường - Cập nhật vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng biện pháp kỹ thuật, cơng nghệ - Nghiên cứu loại sản phẩm lĩnh vực bất động sản - Nghiên cứu, thiết lập mơ hình ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh - Tìm kiếm hội đầu tư - Tìm kiếm nguồn vốn hợp tác liên doanh - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài Đại diện pháp luật: Giám đốc điều hành Hùng Thịnh Vượng Email: hungthinhvuong.corp@gmail.com Di động : 0903402356 1.2 Cơ cấu tổ chức: Hiện cơng ty có 10 nhân viên Cơng ty chia làm phịng ban chính: Phòng Marketing ( phòng tư vấn), Phòng Kinh doanh Phịng Kế Tốn điều hành Giám đốc Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Giám đốc Phịng Marketing Quảng cáo cơng ty, mặt hàng bất động sản cơng ty Tìm kiếm thơng tin thị trường Tuyển dụng nhân Phòng Kinh doanh Thực tư vấn, môi giới Giải vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý Phịng kế tốn: Thực vấn đề liên quan đến tài 1.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật Công ty trang bị cho nhân viên máy tính nối mạng để có khơng gian làm việc riêng tìm kiếm, thu thập, xử lý thông tin thuận tiện, dễ dàng Ngồi ra, cơng ty trang bị đầy đủ trang thiết bị phục vụ công việc như: máy photocopy, máy fax, máy in, máy scan, máy ảnh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1.4 Khu vực hoạt động: Rộng khắp địa bàn Hà Nội II KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÂN VIÊN TẠI CƠNG TY: 2.1 Kỹ thu thập thơng tin 2.1.1 Xác định vị trí, đặc điểm Bất động sản: Mỗi bất động sản có tính đặc thù riêng vị trí riêng biệt, độc Vị trí đặc điểm bất động sản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Những thơng tin vị trí, đặc điểm gồm có: Địa điểm, địa BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ đồ số, số nhà, ngõ (độ rộng ngõ, tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện),… Có gần tuyến phố khơng, Khoảng đến tuyến phố Khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị, cơng trình cơng cộng: trường học, nhà trẻ, bệnh viện, công viên, trạm xe buýt, bãi đỗ xe công cộng,… Hướng nhà đất; Tầm nhìn, cảnh quan; Loại nhà, kích thước, hình thể, khơng gian Thơng tin bất động sản liền kề, tình hình an ninh khu vực 2.1.2 Những thơng tin tình trạng kỹ thuật tồ nhà: Đối với BĐS gồm nhà đất thơng tin làm sở để định giá nhà từ định giá giá trị toàn BĐS Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng tất thơng tin có thiết kế chi tiết xây dựng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng; Chi tiết chất liệu (sàn, kết cấu móng, tường, sơn, …) thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng… Kiến trúc ngơi nhà: Số tầng số phịng thiết kế, diện tích sử dụng phịng; 2.1.3 Những thơng tin trang thiết bị: Đây thông tin hạ tầng ảnh hưởng đến đến khả hiệu dụng sau BĐS Hệ thống điện , nước, chiếu sáng, hệ thống dẫn chất thải, bên bên ngồi ngơi nhà Hệ thống cầu thang máy, cầu thang Các hệ thống phục vụ nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet,… Các trang thiết bị: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi,… Trong trình thu thập thơng tin, đồ dùng cần ghi chép chụp ảnh để biết rõ nhãn mác, thời gian sản xuất, thời gian sử dụng, tình trạng tại………để lưu vào hồ sơ bất động sản nhằm tránh tranh chấp trình mua bán sau 2.1.4 Tình trạng pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hay khơng, có khả làm hay khơng, có đảm bảo cho khách hàng mua hay khơng,…), có đứng tên chủ hay khơng, mục đích sử dụng đất theo quy định nhà nước đất thổ cư hay đất trồng lâu năm, Đây yếu tố pháp lý quan tâm hàng đầu định thương vụ mua bán Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 BĐS có sử dụng vào mục đích cầm cố, chấp,… hay không Vấn đề dễ kiểm tra nhà môi giới không để ý dễ bị lừa, gây thiệt hại kinh tế Có tranh chấp với hàng xóm ranh giới đất hay khơng, có tranh chấp tài sản người nhà với hay không,… thông tin cần thiết nhà môi giới phải quan tâm dễ làm uy tín cơng ty Những thơng tin quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, sở hạ tầng kỹ thuật khác, dịch vụ cơng cộng, nơi có BĐS toạ lạc Với thơng tin xác quy hoạch giúp người mua an tâm hơn, chí có nhiều hy vọng giá trị tương lai BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn Quyền giới hạn quyền BĐS như: ngõ chung, giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng, Đây thông tin thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt khách hàng mua đất) Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất dễ phát sinh tranh chấp khơng đáng có đơi bên dẫn đến giao dịch không thành giai đoạn cuối đáng tiếc 2.1.5 Những yếu tố lịch sử - xã hội: Lịch sử BĐS: (Thời gian, người sử dụng, người xây dựng, q trình phát triển) Có nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin mê tín BĐS có lịch sử đẹp thuận lợi giao dịch, thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác để chinh phục khách hàng Môi trường xã hội, dân cư: Hay cịn gọi mơi trường sống xung quanh, yếu tố định lớn đến giá trị bất động sản khả thực giao dịch Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều để Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 sống mơi trường có trình độ dân trí cao hơn, an ninh tốt, văn minh có mặt sinh hoạt lịch … Phong thuỷ yếu tố đặc biệt khác: Đôi yếu tố lại mang yếu tố định thương vụ có thành cơng hay khơng Vì yếu tố mang tính tâm linh nên tuỳ vào tâm lý khách hàng khác Đây yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng Am hiểu phong thuỷ kỹ cần thiết nhà môi giới giỏi 2.1.6 Đánh giá khả sinh lợi Bất động sản: Đó việc phân tích đưa đánh giá tiềm sinh lợi bất động sản Một khách hàng muốn mua, thuê,… BĐS để kinh doanh có tiêu chí khác BĐS để Việc đánh giá xác bất động sản phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dùng để làm văn phòng cho th,… từ tìm kiếm đối tượng khách hàng có nhu cầu điểm khởi tạo cho giao dịch thành công 2.2 Kỹ giao dịch với khách hàng Giao tiếp biết đến cách làm cảm thông lẫn nhau, trao đổi thông tin xử lý phản hồi thơng tin Nói chung có hai dạng truyền đạt thơng tin: lời nói, chữ viết ngơn ngữ hình thể Nhiều người cho lời nói chữ viết phương tiện truyền tải tốt thực chất giao tiếp trực diện ngôn ngữ trực diện lại có khả ảnh hưởng đóng vai trị lớn chí nhiêù tình lên tới 70% đến 80% Các loại ngôn ngữ thể bao gồm: nét mặt, điệu bộ, tư thế/ cử động, ăn mặc bề Nhân viên công ty nhận thức tầm quan trọng kỹ việc nhân viên trọng đế từ trang phục, gàng tạo thoải mái, tự tin Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 động Do tiếp xúc với khách hang nhân viên cơng ty có tự tin, chun nghiệp Với nhà môi giới, việc thường xuyên tiếp xúc trực diện với khách hàng điều hiển nhiên Và qua tiếp xúc nhân viên công ty tìm cách để khai thác thơng tin khách hàngg tốt Vì nhân viên cơng ty ln học hỏi kỹ lắng nghe khách hàng coi khách hàng trung tâm Trong trình tiếp xúc, thái độ cởi mở, tươi cười mực công ty quán triệt tạo ấn tượng thái độ phục vụ chuyên nghiệp công ty Mặt khác, nhân viên đặt khách hàng làm trung tâm không đối thoại diễn độc thoại Họ chăm chú, lắng nghe khách hàng từ biết rõ nhu cầu mong muốn thực khách hàng nhờ biết cách gợi mở chắt lọc thơng tin xác Đó nhờ việc nhân viên công ty biết dẫn dắt đối thoại Họ đưa câu hỏi dạng mở để thăm dị, khai thác thơng tin : “Dạ, chúng cháu giúp cho bác?” Hay “Hiện bác đâu ạ?” “Sao bác lại có nhu cầu bán nhà? Đơi nhân viên cịn gợi mở câu chuyện như: chuyện gia đình, chuyện cơng việc, vấn đề thị trường chứng khoán, vàng, ngoại tệ…và đưa lời tư vấn chân thành hợp lý Chính điều tạo gắn bó thông hiểu khách hàng nhân viên Và gia tăng niềm tin nơi khách hàng họ biết đến với công ty khách hàng cảm nhận chia sẻ, giúp đỡ thực không đơn việc mua bán hàng hóa từ giúp họ sẵn lòng cảm thấy thỏa đáng cho thù lao mà đội ngũ nhân viên mơi giới tận tình chuyên nghiệp 2.3 Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng dịch vụ môi giới quy định phạm vi, trách nhiệm nhà môi giới (nhà cung cấp dịch vụ) khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ), Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 minh chứng cho ý chí thống hai bên (hay nhiều bên), có quy định thống bên Kỹ soạn thảo hợp đồng thể nội dung hợp đồng soạn thảo có đầy đủ thơng tin, đầy đủ nội dung quy định quyền hạn, nghĩa vụ bên hay khơng Ngồi việc phải tn thủ nguyên tắc nội dụng hợp đồng có đặc thù riêng quan hệ kinh tế nên hợp đồng mơi giới BĐS có đăch thù riêng biệt chần ý như: + Xác định rõ thông tin bên tham giá hợp đồng thông tin BĐS + Xác định rõ tình làm hợp đồng trở nên vô hiệu + Xác định rõ với khách hàng nguyên tắc hoạt động bản, nội dung công việc thoả thuận + Xác định rõ trách nhiệm nhà môi giới bảo đảm cho lợi ích khách hàng + Xác định rõ trách nhiệm khách hàng phải đảm bảo mức độ xác chịu trách nhiệm trước thông tin khách hàng cung cấp + Xác định mối quan hệ khách hàng quyền hưởng đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới + Ghi giá BĐS vào hợp đồng, thay đổi giá cần ghi lại giá vào tất hợp đồng ký + Soạn thảo cách thu phí cách xác định mức hoa hồng môi giới đưa vào nội dung hợp đồng + Thông báo khả môi giới cho bên thứ hai khách hàng chấp nhận với tình xảy 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Cam kết sử dụng thông tin cá nhân + Phần cuối hợp đồng ký tên cần ghi rõ thẻ hành nghề nhà môi giới, chữ ký lãnh đạo cao doanh nghiệp dấu Trên thông tin cần ý hợp đồng môi giới BĐS Nếu có đủ điều khoản hợp đồng đảm bảo quyền lợi trách nhiện bên cung cấp dịch vụ bên cần dịch vụ cách đầy đủ nhất, hạn chế tối đa tranh chấp bất lợi cho đôi bên 11 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc - oOo - HỢP ĐỒNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hơm ngày … tháng … năm 200… Cơng ty gồm có : BÊN A :…………………………………………………………………… Địa :……………………………………………………………… Người đại diện: Ông (Bà)……………… Chức vụ:………………… Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:…………………………… Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày ……tháng … năm………… Điện Thoại………………………………………Fax:…………… Là Bên trung gian, giới thiệu Bên bán/cho thuê bất động sản với Bên mua/thuê bất động sản BÊN B : Cơng ty/Ơng/Bà Địa : Người đại diện (nếu công ty): Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày … tháng … năm Điện thoại: Fax: Là Bên bán/cho thuê bất động sản Sau thoả thuận hai bên thống ký vào hợp đồng với điều khoản sau: 12 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ĐIỀU I: THÔNG TIN LIÊN LẠC CỦA BÊN MUA/TH BẤT ĐỘNG SẢN Tên Cơng Ty/Ơng/Bà: Địa : Điện thoại : Fax ĐIỀU II: NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Cung cấp cho Bên B thông tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦA BÊN A Được nhận khoản hoa hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bất động sản bán từ Bên B ĐIỀU IV: NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Không tiết lộ thông tin bên mua/thuê bất động sản Trình cho bên mua/thuê xem giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người ủy quyền hợp pháp bất động sản Hướng dẫn khách đến tận nơi giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn tài sản giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng Ngay sau hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản ký bên bán/cho thuê với bên mua/thuê Bên B chi cho Bên A khoản tiền hoa hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bán bất động sản ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦA BÊN B Được cung cấp tồn thơng tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản 13 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ĐIỀU VI: CAM KẾT Hai bên cam kết thực đầy đủ điều khoản ghi hợp đồng Trường hợp xảy tranh chấp hai bên thương lượng giải quyết, thỏa thuận không đạt dược nhờ can thiệp quan pháp luật ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký bên mua/thuê bất động sản mua/thuê bất động sản yêu cầu Hợp đồng lập thành bản, bên giữ có giá trị pháp lý BÊN A BÊN B 14 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 III ĐÁNH GIÁ VÀ BÌNH LUẬN 3.1 Ưu nhược điểm: 3.1.1 Nhược điểm: Văn phịng cịn nhỏ hẹp, máy tính chất lượng chưa tốt, dẫn đến việc xử lý thông tin bị gián đoạn Đội ngũ nhân viên cịn kinh nghiệm, khả xử lý thông tin khai thác thông tin thị trường chưa nhanh kịp thời Việc quảng bá tên tuổi công ty chưa trọng chưa có kết nối với phương tiện thơng tin đại chúng Do số lượng khách hàng giao dịch doanh số giao dịch chưa tương xứng với tiềm phát triển công ty 3.1.2 Ưu điểm: Có thể nói, quy mơ cơng ty cịn nhỏ hẹp, thời gian hoạt động chưa nhiều nhờ tinh thần đoàn kết hợp tác quan tâm lãnh đạo, cơng ty dần vượt qua khó khăn tạo chữ tín khách hàng Có điều ngun nhân sau: Về phía nhân viên: Đội ngũ nhân viên công ty trẻ, nhiệt huyết động, ham học hỏi, trọng phục vụ khách hàng với phương châm nhằm mang lại tin tưởng thỏa mãn cao nhu cầu mong muốn khách hàng Về sách cơng ty nhân viên: ln có chế độ khen thưởng xứng đáng với kết kinh doanh đạt Chế độ nghỉ dưỡng trọng, tổ chức chuyến du lịch dã ngoại nhằm giải tỏa căng 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thẳng cho đội ngũ cán nhân viên sau làm việc căng thẳng, nâng cao tinh thần đồn kết, hợp tác cơng ty Về sách cơng ty với khách hàng: Cơng ty thường có ưu đãi khách hàng Ví dụ: cơng ty khơng thu phí mức phí thấp khách hàng, đến khách hàng hồn thành thủ tục cơng ty nhận tiền hoa hồng mơi giới Ngồi với khách hàng quen thuộc , công ty thường nhận tiền hoa hồng với tỷ lệ thấp hơn, chi thưởng hoa hồng cho khách hàng giới thiệu khách cho công ty 3.2 Kiến nghị giải pháp Công ty tạo điều kiện cho nhân viên đăng ký khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ chun mơn bất động sản: môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh nhân viên cơng ty nên tham gia khóa đào tạo kĩ mềm: kỹ bán hàng, kỹ giao tiếp… , tích cực tham gia khóa đào tạo Nâng cấp hệ thống phần mềm vi tính giúp cho việc xử lý khai thác thông tin, quản lý xử lý thông tin tốt Nhân viên cần thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, quy định văn pháp luật, thông tin quy hoạch… Sửa sang, trang trí xếp lại văn phịng tạo khơng giang thống, chun nghiệp Ngồi việc tư vấn bất động sản, nhân viên cần bồi dưỡng để tư vấn cho khách hàng sản phẩm vay vốn ngân hàng, đầu tư thị trường chứng khoán… nhằm đáp ứng nhu cầu đầy đủ khách hàng thể hiểu biết, tận tâm chuyên nghiệp nhà môi giới 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Liên kết với công ty môi giới, kinh doanh bất động sản khác nhằm chia thông tin, kinh nghiệpm tránh va chạm khách hàng Quảng bá tên tuổi để thu hút khách hàng biết tìm đến cơng ty 17 ... khắp địa bàn Hà Nội II KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÂN VIÊN TẠI CÔNG TY: 2.1 Kỹ thu thập thơng tin 2.1.1 Xác định vị trí, đặc điểm Bất động sản: Mỗi bất động sản có tính đặc thù riêng vị... I GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1.1 Khái quát Công ty Bất động sản Hùng Thịnh Vượng Hùng Thịnh Vượng thành lập từ tháng 01/2009 Từ thành lập đến công ty phấn đấu để đem lại sản phẩm dịch vụ bất. .. giải pháp Công ty tạo điều kiện cho nhân viên đăng ký khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn bất động sản: môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh nhân viên cơng ty nên