Đang tải... (xem toàn văn)
Chính sách thuế bất động sản ở việt nam giai đoạn 2002- 2009
LỜI MỞ ĐẦU Thuế công cụ quan trọng nhà nuớc dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo công xã hội Trong loại thuế thuế tài sản ngày Chính phủ quan tâm loại thuế có số thu ổn định, bền vững chiếm tỷ trọng cao tổng số thu ngân sách nhà nuớc Trong số sắc thuế tài sản, thuế BĐS loại thuế có tầm quan trọng kinh tế có tác động nhiều mặt kinh tế trị xã hội Việt Nam nuớc đà phát triển, để trì tốc độ tăng trưởng kinh tế Nhà nước phải luôn quan tâm tới sách kinh tế có sách thuế Những năm gần Nhà nước thực chiến lược cải cách thuế, nhiều sắc thuế sửa đổi bổ sung như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập doanh nghiệp… nghiên cứu để ban hành nhiều sắc thuế khác thuế môi trường, thuế tài sản, thuế nhà đất Trong bối cảnh vậy, vấn đề cải cách sách thuế BĐS nhằm nâng tỷ trọng thu ngân sách từ thuế tài sản, ổn định phát triển lành mạnh thị trường BĐS trở nên vô cấp thiết Chính vậy, tiểu luận: “Chính sách thuế bất động sản Việt Nam giai đoạn 2002-2009” đưa tìm hiểu thuế BĐS Việt Nam giai đoạn 2002-2009 kiến nghị số giải pháp nhằm cải cách nâng cao hiệu sách thuế BĐS Việt Nam sau Page Chương I: TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát sắc thuế bất động sản Thuế bất động sản hình thành phận thiếu hệ thống thuế quốc gia Tùy theo đặc thù nước, thuế thu vào bất động sản thể nhiều sắc thuế khác nhau, thu năm thu lần Các sắc thuế phổ biến áp dụng gồm: • Thuế cải đánh giá trị tài sản ròng cá nhân • Thuế đánh vào đất • Thuế đánh vào nhà • Thuế bất động sản • Thuế đăng kí tài sản • Thuế thừa kế, quà tặng • Thuế đánh vào thu nhập từ bất động sản Đặc điểm thuế bất động sản Ngoài đặc điểm chung thuế như: thuế trực thu, không mang tính hoàn trả trực tiếp, tính bắt buộc, tính pháp lý…Thuế bất động sản có đặc điểm bật sau: • Thuế bất động sản dựa nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích Những người hưởng lợi ích từ nhà nước phải nộp thuế cao Nhà, đất công trình kiến trúc khác bảo tồn, phát triển sinh lời nhờ thừa hưởng nhiều lợi ích từ dịch vụ công nhà nước • Thuế BĐS loại thuế tài sản, xem khoản thu bổ sung thuế đánh vào thu nhập • Thuế BĐS loại thuế đăng kí thường dễ thu người có BĐS thường muốn công khai đăng kí để nhà nước bảo vệ quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp Vai trò sách thuế bất động sản Thuế công cụ chủ yếu để tạo nguồn thu cho NSNN công cụ để điều tiết vĩ mô kinh tế Vai trò sách thuế bất động sản thể mặt sau 3.1 Tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương BĐS gắn liền với địa phương chịu quản lý trực tiếp địa phương Thuế BĐS công cụ hấp dẫn việc tạo nguồn lực cho địa phương, thường chiếm chủ yếu tổng số thu từ thuế tài sản Thuế BĐS giúp đáp ứng nhu cầu dịch vụ công cộng địa phương khoản chi, thứ tự ưu tiên, quy mô chi tiêu… 3.2 Góp phần điều tiết cung, cầu bất động sản bình ổn giá thị trường BĐS Nhà nước có quy định phạm vi áp dụng sắc thuế BĐS quy định thuế suất cao hay thấp sắc thuế tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch BĐS Trên sở đó, thuế BĐS làm thay đổi quan hệ cung – cầu BĐS, góp phần vào việc bình ổn giá thị trường BĐS Để hạn chế đầu cơ, nhà nước áp dụng mức thuế cao trường hợp nắm giữ nhiều BĐS không sử dụng sử dụng BĐS không mục đích Để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường BĐS, nhà nước thực đánh thuế trường hợp sử dụng đất nhu cầu thiết yếu áp dụng thuế suất 0% không thu thuế trường hợp sử dụng đất để xây nhà chung cư, xây dựng sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở… 3.3 Là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực công xã hội sử dụng chuyển dịch BĐS Qua thuế BĐS nhà nước thực việc kiểm kê, kiểm soát, quản lý quỹ đất, nhà công trình kiến trúc khác xã hội Hơn nữa, nhà nước động viên phần đóng góp chủ sở hữu BĐS có nhiều thu nhập từ tiền cho thuê, chuyển nhượng, góp phần điều hòa thu nhập xã hội, thực công bằng, khuyến khích sử dụng đất, nhà hợp lý, có hiệu Người nắm giữ BĐS nhiều mức trung bình xã hội phải chịu mức thuế suất cao so với người nắm giữ BĐS Đối với người có thu nhập cao từ BĐS việc chuyển dịch BĐS phải chịu điều tiết cao người phát sinh thu nhập có thu nhập thấp 3.4 Giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh Từ việc ban hành sắc thuế đến việc triển khai thực với việc tra thuế, hệ thống thuế BĐS, quyền cấp nắm vững số lượng, quy mô BĐS mà tổ chức, cá nhân nắm giữ, số lần chuyển nhượng BĐS Qua đó, nhà nước chủ động việc điều tiết hoạt động liên quan tới BĐS Thông qua việc chấp hành sắc thuế giúp nhà nước phát bất cập, vướng mắc trình hoạt động thị trường BĐS để có biện pháp xử lý kịp thời Giá tính thuế bất động sản Đối với loại thuế tính theo giá trị đối tượng chịu thuế việc xác định trị giá tính thuế khâu trung tâm trình hành thu Thuế bất động sản loại thuế tính theo giá trị Giá tính thuế thường xác định theo giá thị trường tiền cho thuê bất động sản 4.1 Giá thị trường Giá thị trường bất động sản giá hình thành theo quan hệ cung cầu thị trường bất động sản Có ba phương pháp truyền thống sử dụng việc định giá thị trường bất động sản • Phương pháp giá so sánh: giá lô đất, nhà cần định giá xác định giá thị trường lô đất nhà có đặc điểm giống (tương tự) Phương pháp thích hợp thị trường bất động sản phát triển xuất tính tương đồng lô đất, nhà tương tự Mặt khác, để định giá theo phương pháp cần sở liệu tập trung giao dịch bất động sản để đảm bảo công tác định giá xác, hài hòa • Phương pháp chi phí: giá bất động sản cần định giá xác định cách xác định giá lô đất cộng với chi phí xây dựng công trình đât Phương pháp sử dụng trường hợp thị trường bất động sản phát triển thường áp dụng bất động sản tương đối • Phương pháp thu nhập: giá trị bất động sản tổng thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại Do đó, giá trị bất động sản xác định tổng dòng thu nhập tiềm (thu nhập ròng) tương lai quy đổi giá trị Giá thị trường coi công khai, minh bạch dễ hiểu Sử dụng giá thị trường để thu thuế có điều kiện để thực sách chống đầu thu hồi phần vốn đầu tư sở hạ tầng thông qua giá trị bất động sản hưởng lợi tăng lên Tuy nhiên, giá trị nhà tăng lên thu nhập chủ sở hữu lại không tăng, đặc biệt bối cảnh bùng nổ thị trường bất động sản làm giá nhà đất tăng lên nhanh chóng, vượt xa giá trị thực Vì tính hạn chế nên nhiều nước áp dụng giá thị trường tính thuế có chế độ miễn giảm thuế cho người có thu nhập thấp 4.2 Tiền cho thuê Tiền cho thuê khoản tiền mà người cho thuê trả cho chủ sở hữu bất động sản (thường năm) điều kiện bình thường thị trường Tiền cho thuê dùng để tính thuế bất động sản tiền thuê thực tế mà quan thuế xác định dựa liệu sẵn có sau tiến hành tổng điều tra nhà đất Tiền cho thuê cập nhật để phản ánh biến động giá sử dụng để tính tiền cho thuê tài sản hình thành sau thời điểm Việc tính thuế dựa vào tiền cho thuê có ưu điểm khả dự báo ổn định số thu ngân sách đảm bảo không phụ thuộc vào biến động thị trường Tuy vậy, tiền cho thuê có nhược điểm tồn dạng hình thức Tiền cho thuê quan thuế xác định thường khó hiểu người nộp thuế họ tiền cho thuê thực tế Tiền cho thuê khó xác định thông tin liên quan đến tiền cho thuê bất động sản mẫu thường không đầy đủ Chương II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH THUẾ BĐS VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2002-2009 Thuế BĐS loại thuế lấy BĐS đất, nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất làm đối tượng đánh thuế Căn vào đó, thấy sắc thuế BĐS hành Việt Nam gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất lệ phí trước bạ Thuế sử dụng đất nông nghiệp Là thuế thu vào chủ thể có quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, vào khả sinh lời đất Đây loại thuế trực thu, nhằm điều tiết phần thu nhập đối tượng có quyền sử dụng đất nông nghiệp Thuế SDĐNN thực từ 01/01/1994 theo quy định luật thuế SDĐNN (Quốc hội thông qua năm 1993), Pháp lệnh thuế bổ sung hộ gia đình SDĐNN vượt hạn mức diện tích Đối tượng chịu thuế đất dùng vào sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng trồng Căn tính thuế xác định theo diện tích đất, hạng đất định suất thuế tính kg thóc đơn vị diện tích hạng đất Thuế SDĐNN góp phần tăng thu cho NSNN, thời kì đổi mới, thuế SDĐNN tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước, mà ngành công nghiệp chưa phát triển thu ngân sách thấp chi ngân sách không ngừng tăng qua năm Theo quy định hành, thuế SDĐNN để lại 100% cho địa phương, cấp xã tối thiểu 70%, tạo điều kiện cho ngân sách địa phương có nguồn thu ổn định phát triển thị trường BĐS khu vực nông thôn Bảng 1: Số thuế SDĐNN giai đoạn 2002-2009 Số thuế SDĐNN Năm (tỷ đồng) QT2002 QT2003 QT2004 QT2005 QT2006 UTH2007 UTH2008 DT2009 Tổng thu năm Bình quân So với năm trước Số thu Tỷ trọng thu từ BĐS thuế (tỷ SDĐNN/Thu đồng) từ BĐS (%) 7590 12.513 20.201 20.686 24.009 26.314 35.515 31.832 10,17 1,21 0,64 0,64 0,46 0,37 0,21 0,13 772 151 130 111 97 76 42 1.511 (%) 20 86 102 84 87 78 55 189 - 178.660 - - 22.333 0,85 Số thu NSNN (tỷ đồng) 123.860 177.409 224.776 283.847 350.842 311.840 408.080 404.000 2.284.65 285.582 Tỷ trọng thu thuế SDĐNN/Thu NSNN (%) 0,62 0,09 0,06 0,05 0,03 0,03 0,02 0,01 - 0,0 năm (Nguồn: Bộ tài chính) Thuế BĐS giúp nhà nước quản lý quỹ đất nông nghiệp, tình hình chuyển dịch cấu trồng, vật nuôi nên thuế SDĐNN giúp quản lý thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nông thôn Thuế SDĐNN góp phần thúc đẩy việc SDĐ có hiệu quả, từ làm gia tăng hàng hóa BĐS thị trường Nếu không sử dụng SDĐ không hiệu để tiết kiệm chi phí thuế, người SDĐ thuê lại đất chuyển nhượng quyền SDĐ cho người khác Bên cạnh mặt đạt được, việc áp dụng thuế SDĐNN Việt Nam tồn hạn chế sau: • Tỷ trọng từ thu thuế SDĐNN có xu hướng giảm nhiều thời gian gần (từ năm 2003 đến chiếm chưa đến 0,1%) nguyên nhân: sách miễn, giảm thuế SDĐNN nhà nước có hiệu lực từ (Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 QH khóa 11 việc miễn giảm thuế SDĐNN đến năm 2010) nên số thuế thu chủ yếu từ thuế tồn đọng năm trước, dẫn đến số thu giảm đáng kể từ năm 2003 • Chính sách thuế SDĐNN ban hành vào năm đầu thập niên 90, xã hội quen với việc xác định hạng đất, mức thuế suất ổn định Nay nước ta chuyển sang kinh tế thị trường lại dùng tiêu chí dựa hạng đất diện tích để đánh thuế không phù hợp Việc xác định hàng đất để áp thuế suất tính thuế SDĐNN cho hợp lý công bằng, thực tế khó thực Do vậy, việc xác định hạng đất thường thiếu khách quan, dễ phát sinh tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp diện tích đất xếp hạng hạng đất thấp để đóng thuế SDĐNN thấp bị thu hồi lại xếp hạng đất cao để đền bù cao • Bất hợp lý không công tính thuế suất thóc, quy tiền để thu thuế Hiện nay, tốc độ công nghiệp hóa đại hóa ngày nhanh, giá biến động thị trường nên việc tính thuế thóc không phù hợp • Mục tiêu ban đầu sách thuế SDĐNN khuyến khích SDĐ tiết kiệm, hiệu Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện, tác động giá đất kinh tế thị trường, kết động viên thuế SDĐNN thời gian qua có phần ngược với mục tiêu ban đầu mà sách đề Cụ thể, so sánh với giá đất mức động viên thuế SDĐNN đất miền núi, trung du cao đồng bằng;với đất trồng lâu năm cao đất trồng hàng năm Thậm chí mức động viên thuế SDĐNN có phần cao so với thuế đất ở, đất xây dựng công trình • Chính sách miễn, giảm thuế SDĐNN gắn liền với nhiều sách xã hội làm nội dung sách phức tạp, gây nhiều vướng mắc trình thực • Diện nộp thuế SDĐNN rộng, diện tích ruộng đất phân tán, việc lập số thuế thông báo số thuế qua vụ đến hộ nông dân thường xuyên có biến động chia tách hộ, chuyển đổi ruộng đất làm khối lượng công việc quản lý, thu thuế SDĐNN ngày phức tạp, tốn Thuế đất Thuế đất thực từ ngày 01/10/1992 theo quy định pháp lệnh Thuế nhà, đất Đối tượng chịu thuế đất ở, đất xây dựng công trình Đối tượng nộp thuế tổ chức cá nhân có quyền SDĐ ở, đất xây dựng công trình Trong trường hợp có tranh chấp chưa xác định quyền SDĐ tổ chức, cá nhân trực tiếp SDĐ đối tượng nộp thuế đất Trường hợp bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh nhà nước cho góp vốn pháp định quyền SDĐ (theo quy định Luật đầu tư nước Việt Nam) tổ chức người đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng kí kết đối tượng nộp thuế đất Không thu thuế đất đất sử dụng lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội từ thiện không mục đích kinh doanh đất chuyên dùng vào việc thờ cúng tôn giáo, tổ chức không mục đích kinh doanh để Căn tính thuế đất xác định theo thuế SDĐNN, từ 3-32 lần mức thuế SDĐNN cao vùng Đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, việc thu thuế SDĐ phân bổ theo hệ số cho tầng khác nhau, tầng cao hệ số thấp Thuế đất thời gian qua đóng góp số thu cho NSNN ổn định, tăng dần số tuyệt đối tốc độ tăng nhanh, số tương đối so với thu từ BĐS thu NSNN có tăng giảm biên độ dao động thấp Bảng 2: Số thu thuế đất thời kì 2002-2009 Năm Số thu So với thuế đất năm (tỷ đồng) trước (%) QT2002 QT2003 QT2004 QT2005 QT2006 QT2007 UTH2008 DT2009 Tổng thu năm Bình quân Số thu thuế từ BĐS (tỷ đồng) Tỷ trọng Tỷ trọng thu thuế Số thu thu thuế đất/Thu NSNN đất/Thu từ BĐS (tỷ đồng) NSNN 336 359 438 515 594 644 814 952 107% 122% 118% 115% 108% 126% 117% 7.590 12.513 20.201 20.686 24.009 26.314 35.515 31.832 (%) 4,43 2,87 2,17 2,49 2,47 2,45 2,29 2,99 4.652 - 178.660 - 582 - 22.333 2,6 123.860 177.409 224.776 283.847 350.842 311.840 408.080 404.000 2.284.64 285.582 (%) 0,27 0,2 0,19 0,18 0,17 0,21 0,2 0,24 - 0,2 năm (Nguồn: Bộ Tài chính) Thuế đất góp phần tăng cường quản lý nhà nước việc SDĐ Bên cạnh với việc thu thuế đất ổn địn, nhà nước quản lý diện tích đâts ở, đất vườn, đất ao, đất xây dựng công trình tổ chức cá nhân tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm kê khai tình hình SDĐ với quan thuế (kể trường hợp có thay đổi) Điều giúp nhà nước có kế hoạch tổng thể việc quy hoạch sở hạ tầng, khu kinh tế trọng điểm… vừa làm cho việc SDĐ tổ chức, cá nhân trở nên hiệu Thuế góp phần khuyến khích tổ chức cá nhân SDĐ tiết kiệm phù hợp với pháp luật đất đai Cách xác định số thuế nhà đất theo quy định Pháp lệnh thuế nhà đất hành góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân SDĐ tiết kiệm có hiệu Bên cạnh kết đạt được, sách thuế đất hành bộc lộ số hạn chế sau: • Thuế đất loại thuế tỏ hiệu quả, chi phí quản lý thu thuế lớn, số thu năm chi khoảng nửa diện tích đất ở, đất xây dựng công trình số thu bình quân hàng năm đạt 582 tỷ đồng, chiếm 2,6% so với thu từ BĐS 0,2% so với tổng thu NSNN • Đối tượng chịu thuế chưa hợp lý Những năm gần đây, Nhà nước có nhiều sách khuyến khích, phát triển nhà Luật đất đai năm 2003 tạo điều kiện cho phát triển nhà; Luật nhà năm 2005 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang phpas lý để tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà để bán, cho thuê… Theo đó, thị trường BĐS nhà đất hình thành phát triển Trên thị trường xuất nhiều hoạt động đầu nhà, đất, đẩy giá nhà đất lên cao không hợp lý mà chưa có công cụ điều tiết từ phía nhà nước • Căn tính thuế nhiều bất cập Hơn thuế đất chưa có điều tiết cao đối tượng có quyền sủ dụng đất với diện tích lớn để khuyến khích SDĐ tiết kiệm, hiệu hạn chế đầu đất, cụ thể không phân biệt việc SDĐ hạn mức vượt hạn mức Không phân biệt người có nhà đất với người có nhiều nhà sử dụng nhiều đất • Chính sách miễn giảm thuế chưa tạo công Việc xét miễn giảm thuế thiên tai, dịch họa tính theo tỷ lệ tài sản bị thiệt hại so với toàn tài sản có lô đất chịu thuế thường khó xác định xác nên trường hợp xem xét miễn giảm theo luật Việc miễn thuế gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sĩ hưởng chế độ trợ cấp Nhà nước không miễn giảm đối tượng người có công với cách mạng, thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh 2/3, 3/3… gây thắc mắc, khiếu nại đề nghị đối xử công Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản thu chi đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền tài sản nhà đất, phương tiện vận tải, sung săn sung thể thao Chính sách hành lệ phí trước bạ thực theo Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 Chính phủ Căn tính lệ phí trước bạ giá trị tài sản lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ Trong đó: giá trị đất tính lệ phí trước bạ diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ nhân với giá 1m2 đất; giá trị nhà tính lệ phí trước bạ diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ nhân với giá 1m2 nhà nhân với tỷ lệ chất lượng lại nhà chịu lệ phí trước bạ Mức thu lệ phí trước bạ hiên hành nhà đất 0,5% Nói chung, lệ phí trước bạ nước ta khoản thu tương đối ổn định tăng ổn định hàng năm, chiếm khoảng 17% số thu từ BĐS 1,3% số thu NSNN Bảng 3: Số thu lệ phí trước bạ thời kì 2002-2009 Số thu lệ Năm phí trước bạ (tỷ đồng) QT2002 QT2003 QT2004 QT2005 QT2006 UTH2007 UTH2008 DT2009 Tổng thu 1.332 1.817 2.607 2.797 3.363 4.493 6.415 7.251 30.075 Tỷ trọng So với Số thu từ thu lệ phí năm BĐS (tỷ trước trước (%) đồng) bạ/Thu từ 7.590 12.513 20.201 20.686 24.009 26.314 35.515 31.832 178.660 BĐS (%) 17,15 14,52 12,91 13,52 14,01 17,07 18,06 22,78 - 136 143 107 120 134 143 113 - Số thu NSNN (Tỷ đồng) 123.860 177.409 224.776 283.847 350.842 311.840 404.000 404.000 2.284.65 Tỷ trọng thu lệ phí trước bạ/Thu NSNN 1,08 1,02 1,16 0,99 0,96 1,44 1,57 1,79 - năm Bình quân 3.759 - 22.333 16,83 285.582 1,32 năm (Nguồn: Bộ Tài chính) Việc thu lệ phí trước bạ phục vụ tốt yêu cầu kiểm kê, kiểm soát BĐS Thông qua việc thu lệ phí trước bạ, cán thuế phát số BĐS nhà nước, tập thể hay tư nhân bị chiếm dụng trái pháp luật, góp phần ngăn chặn tượng xã hội tiêu cực Lệ phí trước bạ áp dụng từ lâu trở thành khoản đóng góp quen thuộc Hơn nữa, lệ phí trước bạ đáp ứng nguyện vọng người nộp muốn xác định quyền sở hữu tài sản hợp pháp, thuân tiện cho việc tra cứu có kiện tụng, tranh chấp nên lệ phí trước bạ khoản thu thương đối thuận lợi Nhưng việc thu lệ phí trước bạ thời gian qua không túy lệ phí hành mà mang tính chất sắc thuế có tác dụng điều tiết số loại tài sản, nên tên gọi lệ phí trước bạ chưa hợp lý Mức động viên từ lệ phí trước bạ cao với danh nghĩa khoản lệ phí nên pháp lý chưa cao chưa phù hợp với tính chất khoản thu Hiện nhà nước chưa có quy định rõ ràng, cụ thể tài sản thuộc diện quản lý Nhà nước phải làm đầy đủ thủ tục đăng kí trước bạ để việc thực thi chế đọ thu lệ phí trước bạ thuận lợi Giá trị BĐS làm tính lệ phí trước bạ chưa hợp lý Nếu tính theo giá thị trường thời điểm chuyển dịch tài sản giá thị trường lại biến động phức tạp, khó xác định Do đó, việc thu lệ phí trước bạ thường phát sinh hai thái cực: mức động viên cao giá tính lệ phí trước nạ bám sát thị trường dựa vào giá quy định thất thu cho ngân sách nhà nước Quy định tổ chức thực chế, trách nhiệm việc phối hợp quan thuế với quan chức năng, với quyền việc xác định quyền sở hữu, quyến sử dụng BĐS Về nội dung, giá trị BĐS đăng kí trước bạ, xử lý vi phạm không rõ ràng dẫn đến tình trạng thất thu lệ phí trước bạ xảy phổ biến hầu hết địa phương kể việc quy định khống chế mức thu tối đa 500 triệu đồng/vụ tài sản có giá trị lớn Đánh giá chung sách thuế BĐS hành 4.1 Những kết đạt 4.1.1 Tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương Thông qua nguồn thu từ thuế BĐS, Nhà nước bù đắp phần chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển thị trường BĐS Số thu từ BĐS từ 2002-2009 đạt 7% so với tổng thu NSNN (trừ năm 2006 đạt 6,8%) chứng tỏ nguồn thu ổn định bền vững Đối với địa phương có điều kiện KTXH khó khăn nguồn thu quan trọng để đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển quỹ BĐS nói riêng KTXH nói chung 4.1.2 Khuyến khích người nắm giữ bất động sản hoàn thành thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản, giúp nhà nước kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Nhờ có việc triển khai sắc thuế BĐS, tổ chức, gia đình cá nhân thấy cần thiết phải hoàn thiện thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất The báo cáo phủ trình Quốc hội (Văn số 93/BC-CP ngày 19/10/2007), từ sau thi hành Luật đất đai 2003 công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đẩy mạnh Tính đến 30/09/2007 có 13 tỉnh cấp GCN đạt 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80% 27 tỉnh đạt 70% Như thấy rằng, quan chức kiểm soát hoạt động thị trường BĐS, phát việc làm sai trái, vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân việc sử dụng chuyển nhượng đất đai, gây tác động xấu đến hoạt động thị trường BĐS 4.1.3 Khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm hiệu góp phần điều tiết cung cầu bất động sản Thông qua việc ban hành, triển khai quản lý chặt chẽ sắc thuế BĐS thực tế, đối tượng sử dụng đất phải tính toán đến hiệu việc nắm giữ sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả tài Đối với diện tích không cần sử dụng sử dụng hiệu không cao chuyển nhượng cho người khác, cho thuê trả lại Về phía Nhà nước, thông qua việc kê khai nộp thuế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm trạng biến động đất đai kể từ có biện pháp quản lý cho phù hợp 4.1.4 Góp phần đảm bảo công xã hội Một mục tiêu mà sách thuế hướng đến đảm bảo công xã hội Với quy định miễn, giảm thuế sắc thuế BĐS thời gian qua thánh tận thu vào người hạn chế khả nộp thuế, góp phần giảm bớt gánh nặng thuế cho đối tượng cần ưu đãi 4.2 Hạn chế nguyên nhân 4.2.1 Tỷ trọng nguồn thu từ thuế BĐS tổng thu ngân sách nhà nước ngân sách địa phương hàng năm thấp Số thu từ thuế BĐS chiếm tỷ trọng thấp so với thu NSNN, bình quân thời kì 2002-2009 đạt 7,82% Nguyên nhân sắc thuế lạc hậu sở tính thuế, giá trị BĐS không bao quát nhiều đối tượng phạm vi tính thuế Bên cạnh đó, công tác hành thu quan gặp nhiều trở ngại dẫn đến thất thu thuế BĐS lên đến hàng ngàn tỷ đồng năm Ngoài ra, pháp luật chưa có quy định chặt chẽ quản lý hồ sơ nhà đất dẫn đến tình trạng chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất 4.2.2 Các sắc thuế bất động sản chưa động viên thuế hợp lý từ người nộp thuế Chính sách thuế BĐS hành tỏ hiệu quả, tạo trách nhiệm pháp lý không công người sử dụng đất sơ hữu nhà Việc đánh giá hiệu sử dụng BĐS phức tạp gồm nhiều quan nhà nước khác việc quản lý BĐS, tồn điểm không quán việc đánh thuế đối tượng chịu thuế Trong Hiến pháp quy định số trường hợp miễn giảm thuế chi tiết tính thuế Hơn sách phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung thị trường BĐS nói riêng không thực sách BĐS, chẳng hạn việc chưa quy định thu thuế nhà tách khỏi thuế đất dẫn đến tượng lách luật cách chuyển giá sang nhà để trốn thuế đất 4.2.3 Tồn số quy định chồng chéo, trùng lắp sắc thuế bất động sản hành • Giữa thuế SDĐNN thuế đất tồn tính thuế không hợp lý • Về công tác quản lý thuế: Ngày 29/11/2006, QH thông qua Luật quản lý thuế có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2007 bãi bỏ quy định quản lý thuế luật, pháp lệnh thuế Do vậy, sắc thuế BĐS hành quy định vấn đề quản lý, thực xử lý vi phạm thu thuế không phù hợp 4.2.4 Các sắc thuế bất động sản chưa thực góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu chưa phát huy vai trò điều tiết thị trường BĐS Chính sách thuế BĐS hành Việt Nam chưa phát huy rõ vai trò điều tiết cung cầu thị trường BĐS hạn chế tình trạng đầu Đó thiếu quy định thuế BĐS phải nộp Các công trình hạ tầng kĩ thuật mà Nhà nước đầu tư vào phát triển đô thị nâng giá trị SDĐ, tạo nhiều lợi nhuận người hưởng lợi lại chịu nghĩa vụ tài Khi tiến hành quy hoạch làm cho số người tự nhiên hưởng lợi số người bị thiệt hại cách vô lý Đối với người có thu nhập cao, mua sắm BĐS phần lớn để đầu Mức thuế SDĐNN thuế đất mà đối tượng phải nộp thấp nên chưa khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Ngược lại, người có thu nhập thấp, có nhu cầu thực cần sử dụng khoản thuế phí phải nộp thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cao trùng lặp Trong nhiều trường hợp đất đai mua bán lại tình trạng giấy tờ không nộp thuế Điều dẫn đến tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng kí với quan quản lý nhà nước diễn phổ biến, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thuế 4.2.5 Chính sách thuế BĐS chưa có tác dụng kiểm soát hành vi chuyển dịch BĐS Trên thị trường phần lớn giao dịch quyền SDĐ diễn Nhà nước không thu thuế từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ nên thất thu thuế lớn Về thuế nhà đất, với quy định đất giấy tờ giấy tờ không đầy đủ phải nộp, địa phương quản lý khoảng 80% đối tượng nộp thuế số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất quan địa cung cấp (Báo cáo số 93/BCCP ngày 19/10/2007 tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ thời gian qua chiếm tỷ trọng tương đối lớn người chiếm dụng chịu khoản thuế Trong điều kiện vậy, lượng lớn BĐS giấy tờ giao dịch thông qua thị trường BĐS không thức Ngoài ra, sách thuế BĐS thời gian qua chưa đánh thuế hành vi chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần giá trị quyền SDĐ nhận tiền bồi thường đất thừa kế, chuyển nhượng đất thuê Điều tạo sơ hở việc kiểm soát hành vi thị trường BĐS 4.2.6 Quy định thừa kế, biếu tặng bất động sản chưa hợp lý Hiện nay, Việt Nam quy định thuế thừa kế, biếu tặng BĐS sách thuế thu nhập cá nhân Các hộ gia đình, cá nhân có thu nhập từ CQSDĐ đưa vào đới tượng chịu thuế, thực tế quy định chưa phát huy tác dụng việc quản lý bình ổn thị trường BĐS Vì tượng đầu thu lợi diễn phổ biến Chương III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ BĐS Ở VIỆT NAM Chính sách thuế BĐS hành bộc lộ nhiều bất cập nên việc cải cách trở nên cấp thiết hết Tuy nhiên trình cải cách cần tiến hành theo lộ trình vào mục tiêu cải cách đề Mô hình cải cách cần thực sau: Ban hành Luật thuế nhà đất xác hợp lý Do sách thuế lộ rõ nhiều bất cập thiếu quy định thuế nhà hay tính thuế không hợp lý Bên cạnh đó, tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, đầu BĐS gây thất thoát thu ngân sách, không đảm bảo công xã hội làm cho thị trường BĐS hoạt động bất ổn, tác đọng xấu ddeend kinh tế Ngoài ra, Việt Nam có chủ trương miễn thuế SDĐNN đến năm 2010, chí kéo dài sau 2010 nên chưa cần sử đổi thuế SDĐNN Vì vậy, trước mắt cần tập trung sửa đổi thuế nhà đất, tính thuế số vấn đề khác Sau sách miễn thuế SDĐNN hết thời hạn, Nhà nước nên ban hành Luật thuế SDĐ Luật thuế nhà để thay Luật thuế SDĐNN nhằm hoàn thiện sách thuế BĐS Cải cách sắc thuế khoản thu tài liên quan đến bất động sản • Xây dựng Luật thuế đăng kí tài sản thay quy định Chính phủ Lệ phí trước bạ Từ hạn chế sách lệ phí trước bạ hành tên gọi không chất khoản thu, tính pháp lý chưa cao nên cần kế thừa, sửa đổi, bổ sung sách này, nâng cao thành Luật thuế đăng kí tài sản sau: - Thuế đăng kí tài sản đánh lần vào thời điểm làm thủ tục đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng mua chuyển nhượng số tài sản thuộc diện Nhà nước quản lý, có BĐS - Tổ chức cá nhân mua sắm, xây dựng chuyển nhượng tài sản thuộc danh mục Nhà nước quản lý muốn xác lập quyền sử dụng hợp pháp đất quyền sở hữu hợp pháp đất quyền sở hữu hợp pháp nhà tài sản khác đối tượng nộp thuế • Xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng Hiện thuế thu nhập cá nhân có quy định thuế đánh vào thu nhập nhận thừa kế, quà tặng tìa sản với mức thuế thống 10% Tuy nhiên lâu dài, cần nghiên cứu hoạt động thừa kế, tặng quà để ban hành sắc thuế riêng, bao quát nhiều tình thừa kế, tặng quà áp dụng thuế suất lũy tiến • Hoàn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS gồm thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Hai luật thuế sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009 - Khoản 2, Điều Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà nhất.” Theo quy định hiểu cá nhân bán BĐS miễn thuế Tuy nhiên vấn đề xác định BĐS chưa quy định chặt chẽ - Luật thuế thu nhập cá nhân không quy định số lầm cho, tặng nhà dất Vì người sở hữu nhiều nhà làm thủ tục cho, tặng người thân bán nhà lại theo diện BĐS Hai luật tồn số hạn chế cần cải cách cho phù hợp • Hoàn thiện sách thu tài khác bất động sản - Đối với khoản thu tiền sủ dụng đất, khoản thu chiếm tỷ trọng lớn tổng thu từ BĐS có xu hướng giảm dần trình công nghiệp hóa, đại hóa hoàn thành, nhu cầu sử dụng đất giảm Cần tính toán để thuế sử dụng đất bù đắp thay khoản thu tương lai - Đối với khoản thu tiền thuế đất, khoản thu tương đối ổn định, nhiên khoản thuế BĐS chiếm tỷ lệ cao, cần nghiên cứu để giảm dần tỷ trọng khoản thu cấu thu từ BĐS nhằm khuyến khích đầu tư, sản xuất kinh doanh Đồng thời, Nhà nước cần mở rộng diện hưởng sách miễn giảm tiền thuê đất - Đối với khoản thu khác cần phải rà soát tất khoản thu, mạnh dạn loại bỏ khoản phí, lệ phí không cần thiết nhằm giảm bớt thủ tục hành cho người dân Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động sản • Xây dựng chế giá đất tự điều chỉnh phù hợp với biếc động kinh tế-xã hội Để việc xác định giá đất phù hợp, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chế tính giá đất có sủ dụng hệ số điều chỉnh dựa biến động yếu tố liên quan • Kiểm soát chặt chẽ việc đăng kí bất động sản giao dịch bất động sản Trong đó: - Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật BĐS, tạo đồng bộ, phù hợp với sách thuế BĐS Nghiên cứu ban hành Luật đăng kí BĐS nhằm kiểm soát người có nhiều nhà, nhiều đất để tính thuế - Hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ nhằm đưa đất có chủ sử dụng vào diện chịu thuế, từ tăng thu cho NSNN.Quy định rõ ràng khuyến khích đối tượng chưa cấp quyền sở hữu nhà nên đăng kí sở hữu để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp - Thống kê BĐS người sử dụng (sở hữu) Xây dựng sở liệu BĐS quốc gia, quản lý người có nhiều BĐS nhiều địa phương khác Cơ sở liệu đảm bảo thông tin kịp thời giưa quan từ trung ương tới địa phương • Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến việc cải cách sách thuế bất động sản Nhà nước cần tăng cường hội thảo, diễn dàn sách thuế mới, đa dạng hóa hình thức tuyên truyền tổ chức thi, đào tạo, giảng dạy miễn phí …Với mục tiêu làm cho tổ chức, cá nhân xã hội hiểu rõ nội dung, chất tốt đẹp sách thuế BĐS Trên sở đó, tạo đồng tình cao với sách thuế mới, sẵn sàng tự nguyện tham gia vận động nhân dân thực nghĩa vụ • Hiện đại hóa công tác quản lý thuế nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cho cán thuế Nhà nước cần xây dựng phương pháp quản lý thuế đại, phù hợp với sách thuế BĐS, công nghệ hóa công tác quản lý Ngoài cần có chương trình đào tạo kiến thức cho cán thuế quản lý BĐS, quản lý thị trường BĐS, sách thuế BĐS với việc nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán thuế Từ đáp ứng yêu cầu quản lý hàng loạt sắc thuế BĐS có phạm vi rộng tính toán phức tạp KẾT LUẬN Bài tiểu luận nghiên cứu số vấn đề mang tính thời sắc thuế BĐS hành để tìm hạn chế chủ yếu đưa định huớng đề xuất giải pháp hoàn thiện Có thể thấy sách thuế BĐS hành Việt Nam nhiều điểm bất hợp lý chưa phát huy tốt vai trò tạo nguồn thu cho ngân sách, điều tiết thị trường BĐS đảm bảo công xã hội Như vậy, việc xác định mục tiêu cải cách sách thuế BĐS cần tập trung phát huy đầy đủ vai trò thuế BĐS, đồng sách phù hợp với mục tiêu phát triển đất nước Từ giúp ban hành thực thi sách thuế BĐS hợp lý hiệu Quá trình nghiên cứu giới hạn thời gian, nguồn tài liệu nên không tránh khỏi tồn thiếu sót Mong nhận đóng góp từ cô giáo Em xin chân thành cảm ơn TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình nghiệp vụ thuế, PGS.TS Nguyễn Thị Liên – PGS.TS Nguyễn Văn Hiệu, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội (2008) Bộ Tài (2005), Kế hoạch thực chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2010,Hà Nội ETV2 – Bộ Tài (2008), Cách đánh thuế tài sản Việt Nam, Tài liệu hội thảo ngày 23/8/2008 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Sử dụng công cụ thuế điều tiết thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài (Số 05/2008), trang 36-39 Website Bộ Tài chính: http://www.mof.gov.vn” • “Hội thảo cách đánh thuế tài sản Việt Nam” (25/08/2008) • “Thuế tài sản sau sống” (17/09/2009) [...]... thuế đến năm 2010,Hà Nội 3 ETV2 – Bộ Tài chính (2008), Cách đánh thuế tài sản ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo ngày 23/8/2008 4 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Sử dụng công cụ thuế điều tiết thị trường bất động sản , Tạp chí Tài chính (Số 05/2008), trang 36-39 5 Website Bộ Tài chính: http://www.mof.gov.vn” • “Hội thảo cách đánh thuế tài sản ở Việt Nam (25/08/2008) • Thuế tài sản đang đi sau cuộc sống” (17/09 /2009) ... tính thuế và một số vấn đề khác Sau khi chính sách miễn thuế SDĐNN hết thời hạn, Nhà nước nên ban hành ngay Luật thuế SDĐ và Luật thuế nhà để thay thế Luật thuế SDĐNN nhằm hoàn thiện chính sách thuế BĐS 2 Cải cách các sắc thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản • Xây dựng Luật thuế đăng kí tài sản thay thế quy định của Chính phủ về Lệ phí trước bạ Từ những hạn chế về chính sách lệ... tính thuế Bên cạnh đó, công tác hành thu của cơ quan còn gặp nhiều trở ngại dẫn đến thất thu thuế BĐS lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm Ngoài ra, pháp luật cũng chưa có quy định chặt chẽ về quản lý hồ sơ nhà ở và đất dẫn đến tình trạng chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất 4.2.2 Các sắc thuế bất động sản chưa động viên thuế hợp lý từ người nộp thuế Chính sách thuế. .. rằng chính sách thuế BĐS hiện hành ở Việt Nam còn rất nhiều điểm bất hợp lý và chưa phát huy tốt vai trò tạo nguồn thu cho ngân sách, điều tiết thị trường BĐS và đảm bảo công bằng xã hội Như vậy, việc xác định mục tiêu cải cách chính sách thuế BĐS cần tập trung phát huy đầy đủ vai trò của thuế BĐS, đồng bộ chính sách và phù hợp với mục tiêu phát triển của đất nước Từ đó giúp ban hành và thực thi các chính. .. SÁCH THUẾ BĐS Ở VIỆT NAM Chính sách thuế BĐS hiện hành đã bộc lộ nhiều bất cập nên việc cải cách càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Tuy nhiên quá trình cải cách cần được tiến hành theo lộ trình và căn cứ vào mục tiêu cải cách đã đề ra Mô hình cải cách cần được thực hiện như sau: 1 Ban hành Luật thuế nhà đất chính xác và hợp lý Do chính sách thuế lộ rõ nhiều bất cập như thiếu quy định về thuế nhà hay... nội dung, bản chất tốt đẹp của chính sách thuế BĐS Trên cơ sở đó, tạo sự đồng tình cao với chính sách thuế mới, sẵn sàng tự nguyện tham gia và vận động nhân dân cùng thực hiện nghĩa vụ • Hiện đại hóa công tác quản lý thuế và nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ thuế Nhà nước cần xây dựng phương pháp quản lý thuế hiện đại, phù hợp với chính sách thuế BĐS, công nghệ hóa công tác... áp dụng thuế suất lũy tiến • Hoàn thiện quy định về thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp Hai luật thuế này được sửa đổi, bổ sung và có hiệu lực thi hành từ 01/01 /2009 - Khoản 2, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền... pháp hỗ trợ thực hiện cải cách chính sách thuế bất động sản • Xây dựng cơ chế giá đất tự điều chỉnh phù hợp với biếc động kinh tế-xã hội Để việc xác định giá đất được phù hợp, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng cơ chế tính giá đất có sủ dụng hệ số điều chỉnh và dựa trên sự biến động các yếu tố liên quan • Kiểm soát chặt chẽ việc đăng kí bất động sản và các giao dịch bất động sản Trong đó: - Sửa đổi, bổ... để trốn thuế đất 4.2.3 Tồn tại một số quy định chồng chéo, trùng lắp trong các sắc thuế bất động sản hiện hành • Giữa thuế SDĐNN và thuế đất còn tồn tại những căn cứ tính thuế không hợp lý • Về công tác quản lý thuế: Ngày 29/11/2006, QH đã thông qua Luật quản lý thuế có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2007 và bãi bỏ các quy định về quản lý thuế trong các luật, pháp lệnh về thuế Do vậy, các sắc thuế BĐS... dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ BĐS nói riêng và KTXH nói chung 4.1.2 Khuyến khích người nắm giữ bất động sản hoàn thành các thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản, giúp nhà nước kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản Nhờ có việc triển khai các sắc thuế BĐS, các tổ chức, gia đình và cá nhân mới thấy được sự cần thiết phải hoàn thiện các thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sở hữu ... VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát sắc thuế bất động sản Thuế bất động sản hình thành phận thiếu hệ thống thuế quốc gia Tùy theo đặc thù nước, thuế thu vào bất động sản thể nhiều sắc thuế. .. trường bất động sản phát triển thường áp dụng bất động sản tương đối • Phương pháp thu nhập: giá trị bất động sản tổng thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại Do đó, giá trị bất động sản xác... CHÍNH SÁCH THUẾ BĐS VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2002-2009 Thuế BĐS loại thuế lấy BĐS đất, nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất làm đối tượng đánh thuế Căn vào đó, thấy sắc thuế BĐS hành Việt Nam gồm: thuế