BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN KIM ÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP ðỀ TÀI: ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THỊ TRẤN YÊN VIÊN VÀ Xà KIM LAN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60 85 01 03 Người thực : NGUYỄN KIM ÁNH Người hướng dẫn : PGS TS NGUYỄN KHẮC THỜI Ngày sinh : 19/7/1978 Quê quán : Bách Thuận, Vũ Thư, Thái Bình Lớp : QLðð - K20B NĂM - 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Tác giả Luận văn Nguyễn Kim Ánh Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn ðặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban nhân dân cán ñịa xã thị trấn ñiều tra ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cung cấp ñầy ñủ thông tin, số liệu, tư liệu ñồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia ñình bạn bè ñã giúp ñỡ ñộng viên trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./ Xin trân trọng cám ơn! Tác giả Luận văn Nguyễn Kim Ánh Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ðẦU 1 Tính cấp thiết ñề tài Mục ñích ñề tài Yêu cầu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân quyền sở hữu tư nhân ñất ñai 1.1.3 Quyền sử dụng ñất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất số nước giới 11 1.2.1 Các nước phát triển 11 1.2.2 Một số nước khu vực 16 1.3 Thị trường quyền sử dụng ñất Việt Nam 22 1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai 22 1.3.2 Việc thực quyền sử dụng ñất Việt Nam năm qua 26 1.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 33 CHƯƠNG 2: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 ðối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.2.1 ðánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm 35 2.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm, ñiều tra tình hình thực quyền người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp ñịa bàn nghiên cứu 35 2.2.3 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp hộ gia ñình, cá nhân ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005-2012, bao gồm vấn ñề: 35 2.2.4 ðề xuất giải pháp tăng cường việc thực quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp theo pháp luật ñịa bàn nghiên cứu 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 - Thu thập tài liệu thứ cấp phòng chức huyện, niên gián thống kê huyện số liệu, tài liệu ña ñược công bố 35 - Thu thập số liệu sơ cấp thông qua ñiều tra vấn trực tiếp hộ gia ñình cá nhân ñược Nhà nước giao ñất cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng ñất 35 2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 36 2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 36 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 36 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 36 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm 37 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37 3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 39 3.1.3 ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm 40 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất 41 3.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp 42 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii 3.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp 43 3.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng 45 3.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm 45 3.3.1 Tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật ñất ñai 45 3.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập ñồ hành 45 3.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập ñồ ñịa chính, ñồ trạng sử dụng ñất 46 3.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 46 3.4 Tình hình chung 02 xã, thị trấn ñiều tra 47 3.4.1 Thị trấn Yên Viên 47 3.4.2 Xã Kim Lan 47 3.5 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất xã, thị trấn nghiên cứu 48 3.5.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 48 3.5.2 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất xã, thị trấn giai ñoạn từ năm 2005- 2012 49 3.5.3 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 51 3.5.4 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 57 3.5.5 Tình hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông nghiệp 61 3.5.6 Tình hình thực quyền góp vốn quyền sử dụng ñất 62 3.5.7 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 66 3.5.8 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 68 3.5.9 Thực trạng thực quyền chấp xã, thị trấn nghiêm cứu giai ñoạn 2005 – 2012 72 3.5.10 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng ñất 73 3.5.11 Tổng hợp ý kiến hộ gia ñình, cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất 77 3.5.12 ðánh giá chung việc thực quyền sử dụng ñất xã nghiên cứu 81 3.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực quyền sử dụng ñất theo pháp luật 85 3.6.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý ñất ñai 85 3.6.2 Giải pháp tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký 86 3.6.3 Hoàn thiện sách có liên quan 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 Kết luận 89 Từ kết nguyên cứu ñề tài xin rút số kết luận sau ñây: 89 Kiến nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSDð Quyền sử dụng ñất UBND Uỷ ban nhân dân SDð Sử dụng ñất TTYT Trung tâm y tế Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 1: Cơ cấu dân số huyện Gia Lâm qua số năm 40 Bảng 2: Diện tích, cấu sử dụng loại ñất năm 2012 41 Bảng 3: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð theo xã 51 Bảng 4: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo xã……………………………………………………………………………….54 Bảng 5: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo xã, thị trấn giai ñoạn 2005-2012 .55 Bảng 6: Tình hình thực quyền cho thuê QSDð theo xã, thị trấn 59 giai ñoạn 2005-2012 .59 Bảng 7: Tình hình thực góp vốn QSDð theo xã, thị trấn 64 giai ñoạn 2005-2012 .64 Bảng 8: Tình hình thực quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn 67 giai ñoạn 2005-2012 .67 Bảng 9: Tình hình thực quyền tặng cho QSDð theo xã, thị trấn giai ñoạn 2005-2012 .70 Bảng 10: Thực trạng thực quyền chấp QSDð theo xã, thị trấn giai ñoạn 2005-2012 75 Bảng 11: Tình hình thực quyền chấp QSDð 02 xã, thị trấn giai ñoạn 2005-2012 .75 Bảng 12: Ý kiến hộ gia ñình cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất nông thôn 79 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 1: Tỷ lệ cho vay chấp quyền sử dụng ñất bất ñộng sản khoản cho vay có tài sản ñảm bảo .31 Hình 2: Tăng trưởng cho vay chấp quyền sử dụng ñất 32 Hình 3: SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM 38 Hình 4: Cơ cấu diện tích loại ñất huyện Gia Lâm 42 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii MỞ ðẦU Tính cấp thiết ñề tài Quá trình phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa nước ta ñã cho thấy rõ vai trò cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước ñối với phát triển ñồng loại thị trường kinh tế Trong năm gần ñây, kinh tế ñang ñà tăng trưởng mạnh mẽ, giá ñất thị trường bất ñộng sản biến ñộng phức tạp có biểu vượt tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung - cầu giao dịch bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn thông qua thị trường “ngầm” Sự biến ñộng bất thường giá bất ñộng sản, ñặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất “cơn sốt ñất ñai” cho ñến chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất ñộng sản, yếu công tác quản lý nhà nước ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản ñã ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành phát triển thị trường bất ñộng sản ñịnh hướng quan trọng năm tới Việt Nam Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội huyện có vị trí chiến lược quan trọng trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Hà Nội ñất nước Nơi ñây có tuyến ñường giao thông quan trọng ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ, ñường không nối liền với tỉnh phía bắc, ñông bắc ðặc biệt có lợi vị trí cửa ngõ thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời trục kinh tế sôi ñộng hội nhập kinh tế khu vực giới Chính yếu tố thuận lợi thúc ñẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh bền vững kinh tế - xã hội Do chịu tác ñộng lớn trình mở rộng nông thôn hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày gia tăng Công tác quản lý sử dụng ñất huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục Vậy thị trường ñất ñai ñây diễn Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp nào, nguyên nhân trở ngại ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển sao? câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa hướng giải thích hợp giai ñoạn tới Xuất phát từ thực trạng ñó, chọn ñề tài: “ðánh giá thực quyền sử dụng ñất Thị trấn Yên Viên Xã Kim Lan, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” Mục ñích ñề tài - ðánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng ñất ñịa bàn xã, thị trấn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội - ðề xuất số giải pháp nhằm tăng cường việc thực quyền sử dụng ñất theo pháp luật ñịa bàn nghiên cứu Yêu cầu - ðánh giá ñúng ñầy ñủ thực trạng việc thực quyền sử dụng ñất ñịa bàn xã, thị trấn huyện Gia Lâm - Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nguyên cứu ñề tài xin rút số kết luận sau ñây: - Huyện Gia Lâm có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, huyện có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng ñất ñể phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn ñến việc quản lý sử dụng ñất Nhà nước - Từ Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật ñã tạo hành lang pháp lý quan trọng ñể người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất Người sử dụng ñất ñã quan tâm ñến quyền nghĩa vụ họ theo quy ñịnh pháp luật Người dân ñã thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng ñất Nên công tác quản lý biến ñộng ñất ñai ñịa bàn huyện ngày chặt chẽ, ñã ñi vào nếp - Từ kết nghiên cứu xã, thị trấn thực quyền sử dụng ñất cho thấy số lượng giao dịch ñất ñai (chuyển nhượng, cho thuê, chấp QSDð) ngày tăng Quyền chuyển nhượng ñất ñã ñược người dân thực tốt yêu cầu Luật ñất ñai, chiếm 81,33% số hộ ñã làm công tác chuyển nhượng qua Văn phòng ðăng ký QSD ñất huyện, 18,67% chưa thực yêu cầu Luật ñất ñai Tình hình giao dịch diễn xã có mức ñộ phát triển khác khác Các ñịa phương có ñiều kiện phát triển, ñô thị hóa nhanh (Thị trấn Yên Viên) số lượng trường hợp giao dịch ñất ñai diễn sôi ñộng ñịa phương phát triển, nông - Từ năm 2005 ñến nay, tình trạng giao dịch QSDð chưa thực ñầy ñủ thủ tục huyện Gia Lâm có xu hướng giảm dần, quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDð Tỷ lệ % số trường hợp giao dịch chưa hoàn thiện thủ tục/tổng số trường hợp quyền xã, thị trấn nghiên cứu là: chuyển nhượng (66,7%-51,1%), cho thuê (31,33%-26,42%), tặng cho (72,14%-58,94%) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 89 - ðể người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ ñối với Nhà nước thực quyền sử dụng ñất, ñã ñề xuất nhóm giải pháp ñó là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán ñịa cấp xã, cấp huyện Kiến nghị Từ kết nghiên cứu có số kiến nghị sau: - Cần thay ñổi sách cửa văn phòng ðăng ký QSD ñất, ñơn giản hóa thủ tục hành ñể người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ ñối với Nhà nước - Cần có sách thuế sử dụng ñất hợp lý phù hợp với thu nhập người dân ñể người sử dụng ñất thực tốt quyền Văn phòng ðăng ký QSD ñất, khai báo biến ñộng quan Nhà nước Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn ðình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật ñề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, Tháng 12/2005, Trung tâm ðiều tra Quy hoạch ðất ñai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn ðình Bồng (2006), "Một số vấn ñề thị trường quyền sử dụng ñất nước ta giai ñoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội ðào Trung Chính (2005), “Một số vấn ñề quyền sử dụng ñất thị trường bất ñộng sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 – 51, Hà Nội Hoàng Việt – Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng ñất nông thôn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 5.Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai vương quốc Thụy ðiển", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội Tôn Gia Huyên - Nguyễn ðình Bồng (2007) - Quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản – NXB Bản ñồ 9-2007, Hà Nội Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật ñất ñai”, Hội thảo Chính sách pháp luật ñất ñai thị trường bất ñộng sản, 11/2002, Hà Nội Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, Hà Nội (2012), Số liệu thống kê ñất ñai năm 2012 số liệu khác liên quan ñến quản lý sử dụng ñất năm 10 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, Hà Nội (2012), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013 11 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 91 12 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật ðất ñai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng ñất, Hà Nội 13 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật ðất ñai 1993; Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai 1998; Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai 2001 (2002), NXB Bản ðồ, Hà Nội 14 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật ðất ñai 2003(2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 ðinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân ñất ñai quyền sử dụng ñất người sử dụng ñất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 – 64, Hà Nội 17 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật ñất ñai vấn ñề ñầu tư nước vào thị trường bất ñộng sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 – 44, Hà Nội 18 Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình “Thị trường hóa ñất ñai” Trung Quốc - số ñánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(29), Thành phố Hồ Chí Minh 19 Tìm hiểu quy ñịnh ñất ñai (2004), NXB Lao ñộng, Hà Nội 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp, tr 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội 21 UBND Thị trấn Yên Viên (2012), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2012 22 UBND xã Kim Lan (2012), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2012 23 UBND huyện Gia Lâm (2012), Báo cáo công tác giải thủ tục hành huyện Gia Lâm năm 2012 24 UBND huyện Gia Lâm (2012), Số liệu phòng thống kê huyện Gia Lâm năm 2012 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 92 PHỤ LỤC Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 93 Phụ lục 1: Thông tin chung hộ ñiều tra xã, thị trấn nghiên cứu Hạng mục Thị trấn Yên Viên Xã Kim Lan Tổng số Tỷ lệ (%) Tổng số hộ (hộ) 100 50 150 100,00 Chủ hộ nam giới 47 28 75 50,00 Chủ hộ nữ giới 53 22 75 50,00 Nông nghiệp 28 28 18,66 Thuỷ sản 0 0,00 Tiểu thủ công nghiệp 33 37 24,67 Kinh doanh dịch vụ 55 12 67 44,67 Ngành nghề khác 12 18 12,0 Giàu 118 13 89 59,33 Khá 24 14 32 21,33 18 24 16,0 Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chính) (hộ) Loại tổng hợp Phân loại hộ (theo kinh tế) (hộ) Trung bình Nghèo Số hộ ñang sử dụng ñất (hộ) Tổng diện tích ñất ñang sử dụng (m2) 5 3,33 100 50 150 100,00 12.817.5 9132,5 21950,0 256.35 182,65 146,33 Số hộ có DT ñất ñang sử dụng 200 m2 (hộ) 39 24 63 42,0 Số hộ ñang sử dụng ñất vườn, ao liền kề (hộ) 13 17 30 100,00 Tổng diện tích ñất vườn, ao liền kề ñang sử dụng (m2) Bình quân DT ñất vườn, ao liền kề ñang sử dụng/hộ (m2/hộ) Số hộ có DT ñất vườn, ao liền kề ñang sử dụng 200 m (hộ) 27,33 30,67 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 94 Phụ lục 2a: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tình hình thực thủ tục ñăng ký biến ñộng Tổng (trường hợp) số trường Giai ñoạn Loại ñất hợp Diện tích chuyển (m2) hợp) tất tất thủ tục hợp) tờ Hoàn (trường 2005-2012 quyền chuyển nhượng (trường Giấy nhượng ðất Thực trạng giấy tờ thời ñiểm thực Không viết Có khai tay có báo người UBND làm cấp xã chứng Giấy tờ có giấy viết tay GCNQSDð; Qð giao, tờ cam cấp ñất tạm kết thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ 100 3438,61 60 26 14 75 29 ao liền kề 22 967,2 1 9 Tổng 122 4405,81 68 12 27 15 84 38 ðất vườn, Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 95 Phụ lục 2b: Các lý chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tiêu chí TS trường hợp Tỷ lệ(%) Số trường hợp nhận chuyển nhượng Số trường hợp chuyển nhượng I Tổng số trường hợp chuyển nhượng (trường hợp) Chuyển nhượng ñất vườn, ao liền kề 122 22 100,00 18,03 47 100,00 6,38 75 14 100,00 18,67 Chuyển nhượng ñất 100 81,97 44 93,62 61 81,33 Chuyển nơi 28 22,95 4,26 26 34,67 ðầu ñất 46 37,70 45 95,74 1,33 Lấy tiền ñầu tư SXKD 14 11,47 14 18,67 Lấy tiền ñể xây dựng 18 14,75 18 24,0 Lấy tiền mua vật dụng 3,28 5,33 Lấy tiền trả nợ 1,64 2,67 Lấy tiền gửi tiết kiệm 5,73 9,33 Lấy tiền chi cho sống hàng ngày 1,64 2,67 Lý khác 0,82 1,33 1,64 4,26 0,00 Họ hàng, bạn bè 14 11,47 17,02 8,0 Người quen biết 34 27,87 11 23,40 23 30,67 Người không quen biết 72 59,02 26 55,32 46 61,33 0,00 0,00 0,00 II Lý chuyển nhượng (trường hợp) III Quan hệ với người chuyển nhượng (trường hợp) Anh chị em ruột, bố mẹ ðối tượng khác (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 96 Phụ lục 3: Tình hình thực quyền cho thuê QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tổng Thời hạn cho thuê Tình hình thực thủ tục ñăng ký (trường hợp) biến ñộng (trường hợp) số Giai ñoạn Thực trạng giấy tờ thời ñiểm thực quyền cho thuê (trường hợp) trường Loại ñất hợp cho Diện tích (m2) thuê Hoàn 1-3 3-5 5-10 tất tất năm năm năm (trường Giấy tờ viết tay có người thủ tục làm Không GCNQSDð; Giấy tờ có giấy Qð giao, viết tay tờ cam cấp ñất tạm kết thời chứng Giấy tờ Không hợp pháp có giấy khác tờ hợp) ðất 20052012 36 7152,3 20 16 16 16 24 10 liền kề 10 2115,0 8 Tổng 36 9267,3 22 24 16 24 26 18 ðất vườn, ao (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 97 Phụ lục 4: Tình hình thực quyền góp vốn QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tổng Thời hạn cho thuê Tình hình thực thủ tục ñăng ký (trường hợp) biến ñộng (trường hợp) số Giai ñoạn Thực trạng giấy tờ thời ñiểm thực quyền góp vốn (trường hợp) trường Loại ñất Diện hợp Hoàn tích (m ) cho thuê 1-3 3-5 5-10 tất tất năm năm năm (trường Giấy tờ viết tay có người thủ tục làm Không GCNQSDð; Giấy tờ có giấy Qð giao, viết tay tờ cam cấp ñất tạm kết thời chứng Giấy tờ Không hợp pháp có giấy khác tờ hợp) ðất 20052012 55 8.182.6 28 25 35 18 liền kề 885,5 1 0 Tổng 64 9267,3 29 27 36 18 ðất vườn, ao (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 98 Phụ lục 5: Tình hình thực quyền thừa kế QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tổng số trường Giai ñoạn Loại ñất hợp thừa kế (trường 2005-2012 Thực trạng giấy tờ thời ñiểm thực biến ñộng (trường hợp) quyền thừa kế (trường hợp) Diện tích (m ) hợp) ðất Tình hình thực thủ tục ñăng ký Hoàn tất Chưa thực tất ñầy thủ tục ñủ GCNQSDð; Không khai Qð giao, báo cấp ñất tạm thời Giấy tờ Không hợp pháp có giấy khác tờ 21 3992,71 16 18 liền kề 904,75 1 Tổng 26 4897,46 20 21 ðất vườn, ao (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 99 Phụ lục 6: Tình hình thực quyền tặng cho QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tổng Tình hình thực thủ tục ñăng ký biến ñộng số (trường hợp) trường Giai ñoạn Loại ñất hợp tặng Diện cho Hoàn tất tất Có khai có báo người thủ tục UBND làm cấp xã chứng (trường hợp) ðất 2005-2012 55 6611,58 thực quyền tặng cho (trường hợp) Giấy tờ tích (m ) Thực trạng giấy tờ thời ñiểm Không GCNQSDð; Giấy tờ có giấy Qð giao, viết tay tờ cam cấp ñất tạm kết thời viết tay Giấy tờ Không hợp pháp có giấy khác tờ 48 3 48 1237,6 0 62 7849,18 52 55 ðất vườn, ao liền kề Tổng (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 100 Phụ lục 7a: Tình hình thực quyền chấp QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Giai ñoạn Loại ñất Thời hạn chấp Tình hình thực thủ tục trường (trường hợp) ñăng ký chấp (trường hợp) hợp chấp (trường Diện tích (m2) hợp) ðất Thực trạng giấy tờ thời ñiểm Tổng số Hoàn Giấy tờ thực quyền chấp (trường hợp) GCNQSDð; Giấy tờ 1-3 3-5 5-10 tất tất viết tay có Giấy tờ Qð giao, hợp năm năm năm người làm viết tay cấp ñất tạm pháp thủ tục chứng thời khác Không có giấy tờ 23 3261,9 16 18 19 2005- ðất vườn, 2012 ao liền kề 722,4 0 0 0 Tổng 27 3984,3 20 22 23 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 101 Phụ lục Phụ lục 7b: Tình hình chấp QSDð nông thôn xã, thị trấn ñiều tra giai ñoạn 2005-2012 Tiêu chí Tổng số trường Thị trấn Yên Xã Kim Lan Viên hợp (trường Tỷ lệ (%) hợp) I Tổng số trường hợp chấp (trường hợp) 23 27 100,00 Thế chấp, bảo lãnh ñất 19 23 85,19 4 14,81 18 21 77,78 22,22 16 19 70,37 29,63 Thế chấp, bảo lãnh ñất vườn, ao liền kề II Lý chấp, bảo lãnh (trường hợp) Vay vốn ñầu tư sản xuất, kinh doanh Lý khác III ðối tượng nhận chấp, bảo lãnh (trường hợp) Tổ chức tín dụng Cá nhân Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 102 [...]... nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm Quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất theoLuật ñấy ñai năm 2003[13] Theo ðiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội. .. nhượng quyền sử dụng ñất Từ các hoạt ñộng chuyển nhượng, có thể khẳng ñịnh rằng, thị trường quyền sử dụng ñất Việt Nam ñang tồn tại ở cả hình thức chính thức và phi chính thức Theo ước tính của Bộ Tài nguyên và Môi trường¸ năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng ñất ñược ñăng ký Các giao dịch chính thức mà Nhà nước kiểm soát ñược chủ yếu là do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành... quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng ñất là ai? sử dụng loại ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?... nhà nước ở nông thôn ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp ñất (giao ñất không thu tiền sử dụng ñất), suất nhượng ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất) và cho thuê ñất Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể dùng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà nước có chính sách ñền bù và tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất Với việc thành. .. sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân theo ðinh Dũng Sỹ [16] Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện. .. ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 9 phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử. .. Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 8 phương diện thực tế sử dụng ñất Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng ñất Trường hợp Nhà nước... cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân 1.3.2 Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua Một thị trường quyền sử dụng ñất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Ba thị trường này... Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003) Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền. .. không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng ñất vào mọi mục ñích Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa