Đang tải... (xem toàn văn)
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI . 3 1. Khái quát chung về bất động sản .3 1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản .3 1.2. Phân loại bất động sản 4 2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản 5 2.1. Khái niệm định giá bất động sản 5 2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 5 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 6 2.3.1. Yếu tố chủ quan : .6 2.3.2. Yếu tố khách quan 6 2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất: 6 2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý 7 2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế .7 2.3.2.4. Các yếu tố khác 7 3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản .8 3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản 8 3.2. Cơ sở định giá BĐS 10 4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản .11 4.1. Các phương pháp định giá bất động sản 11 4.2. Quy trình định giá bất động sản .20 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 23 1. Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam 23 1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 23 1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh .23 1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh 25 1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh 27 1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh .28 1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: .28 1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động 29 2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .31 2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản 31 2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh 33 2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh 33 3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa .42 3.1. Kết quả đạt được 42 3.2.Hạn chế 43 CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA .50 1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa 50 1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 50 Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh .51 2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa .52 2.1. Về cán bộ thẩm định 52 2.2. Về quy trình và phương pháp định giá .52 2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu .54 2.4. Các giải pháp khác .54 3. Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan .55 3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam 55 3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 55 3.3. Kiến nghị với Chính phủ 56 3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính 56 3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác .56 3.6. Kiến nghị với khách hàng vay 57 KẾT LUẬN .58 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Bảng các ký hiệu viết tắt NHCT : Ngân hàng Công thương BĐS: Bất động sản TS: Tài sản TSĐB : Tài sản đảm bảo NN: Nhà nước CN NHCT: Chi nhánh ngân hàng Công thương UBND: Uỷ ban nhân dân HĐQT: Hội đồng quản trị Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả, số liệu trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế hoạt động của đơn vị thực tập Tác giả chuyên đề Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng không sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS , căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa. Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 1 Chuyên đề tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp, quy trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các phương pháp đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh. Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau : Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa. Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa. ( NHCT Đống Đa) Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh NHCT Đống Đa nhờ có sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh và các thầy cô trong khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình Em xin chân thành cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh, chị làm việc tại phòng Khách hàng số 1 – Chi nhánh NHCT Đống Đa đã hướng dẫn và giúp đỡ em nghiên cứu chuyên đề này. Em cũng xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc- Khoa BĐS và Kinh tế Tài nguyên- Đại học Kinh tế Quốc Dân đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm việc sau này. Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 2 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát chung về bất động sản 1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản. a) Khái niệm bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: • Đất đai • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác do Pháp luật quy định b) Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: • Là hàng hoá có vị trí cố định, không có khả năng di dời được • Là hàng hoá có tính lâu bền , có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao • Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau • Hàng hoá BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao • Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan • Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội • Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 3 Chuyên đề tốt nghiệp • Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực pháp lý 1.2. Phân loại bất động sản. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 4 Chuyên đề tốt nghiệp 2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản 2.1. Khái niệm định giá bất động sản Định giá bat dong san (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế 2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản. Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính tín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn trong cho vay. Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay là hoạt động cho vay lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân hàng phải thực hiện tốt việc kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay trước khi cho vay và trong quá trình sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách hàng có đầy đủ điều kiện để vay theo đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho vay đều đưa đến rủi ro tín dụng. Các hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc thực hiện cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với mỗi khách hàng, với mỗi lĩnh vực kinh doanh. Các biện pháp đảm bảo trong cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản đảm bảo, đặc biệt là với bất động sản áp dụng đối với khách hàng không có uy tín cao với ngân hàng, sự đảm bảo này căn cứ pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn từ hiệu quả dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn. Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là một trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc không thể thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 5 [...]... định giá CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 1 Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc... phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá cao Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa. .. thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng” Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam Sự đổi mới này... thuộc biên chế của NHCT Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát hoạt động ngân hàng chi nhánh - Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm, quản lý trang thiết bị - Quỹ tiết kiệm: Gồm có 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác quận Đống Đa, có chức năng huy động vốn 1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 1.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: - Kết quả hoạt động kinh doanh... trong hoạt động nên chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất Đặc biệt năm Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 25 2003 chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới” Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi. .. hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận Đống Đa – Hà Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 24 Nội CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua rất nhiều giai đoạn, các giai đoạn này có thể được khái quát như sau: Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội... 1 Tổng nguồn vốn huy 3650 4503 123 động 2 Tổng dư nợ 1620 1198 74 3 Thu dịch vụ phí 9 10,749 119 4 Lợi nhuận hạch toán 84 120,229 143 5 Phát hành thẻ E-Partner 5092 thẻ 9083 thẻ 178 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa - Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS: Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó... Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước Năm 1988:... huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chi n lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam… - Hoạt động tín dụng: Năm 2007, tổng dư nợ cho. .. trình và thu chi nội bộ đúng quy định của NHCT Việt Nam Kết quả thu, chi tài chính năm 2007 như sau: + Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng + Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu + Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng + Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng 2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản Hiện
