BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI TĂNG TRẦN SƠN ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ðỖ NGUYÊN HẢI TS HOÀNG TUẤN HIỆP HÀ NỘI – 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Học viên Tăng Trần Sơn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, Tôi ñược quan tâm, giúp ñỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Tiểu ban Quản lý ñất ñai, thày cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ bạn bè, ñồng nghiệp, ñặc biệt giúp ñỡ, dẫn tận tình PGS.TS ðỗ Nguyên Hải, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn vấn ñề ñấu giá quyền SDð Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp ñỡ ñồng chí lãnh ñạo UBND phòng, ban huyện Phú Xuyên ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi thời gian ñiều tra số liệu có ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn Tôi Tôi xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích giúp ñỡ Tôi thời gian học thực ñề tài Tôi xin chân thành cảm ơn ñối với quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu kịp thời ñó! Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Học viên Tăng Trần Sơn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BðS Bất ñộng sản SDð Sử dụng ñất CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng ðVT ðơn vị tính HTX Hợp tác xã CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất TNHH Trách nhiệm hữu hạn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… DANH MỤC CÁC BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU STT Bảng số Tên bảng Trang số Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng Bảng ñất khu vực ao Trũng, Thôn Tạ Xá, xã ðại 71 Thắng, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng Bảng ñất khu vực ñẩu làng Thôn An Mỹ, xã ðại 72 Thắng, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng Bảng ñất xã Phú Yên, huyện Phú Xuyên, TP Hà 76 Nội Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng Bảng ñất Xã Quang Lãng, huyện Phú Xuyên, 80 TP Hà Nội Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng Bảng ñất xã Tri Trung huyện Phú Xuyên, TP Hà 84 Nội Bảng so sánh hiệu công tác ñấu giá Bảng quyền sử dụng ñất so với công tác giao ñất thông qua bình xét ñể giao ñất có thu tiền 90 sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Danh mục chữ tắt ký hiệu iii Danh mục tổng hợp bảng số liệu iv 1 PHẦN MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.3 Mục ñích - yêu cầu ñề tài TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái niệm bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 2.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản 2.3 ðặc ñiểm Thị trường Bất ñộng sản 2.4 ðất ñai, nhà thị trường bất ñộng sản Việt Nam 18 2.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 23 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 3.1 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 43 3.2 Nội dung nghiên cứu 44 3.3 Phương Pháp nghiên cứu 45 4.1 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 46 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Phú Xuyên Thành phố Hà Nội 46 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 46 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51 4.2 Tình hình quản lý sử dụng ñất huyện Phú Xuyên 57 4.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất Huyện Phú Xuyên 61 4.3.1 Các văn ñấu giá quyền sử dụng ñất 61 4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 62 4.3.3 Quy trình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất 68 4.4 Kết ñấu giá số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn huyện Phú Xuyên 68 4.4.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã ðại Thắng 68 4.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Phú Yên 73 4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Quang Lãng 77 4.4.4 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Tri Trung 81 4.5 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện 85 Phú Xuyên qua số dự án ñấu giá qsd ñất 4.5.1 Nhận xét chung công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 87 4.5.2 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 90 4.6 Một số giải pháp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 94 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 96 5.2 Kiến nghị 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… Phần 1- MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất ñặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trong trình ñổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường ñã bước ñược hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất sản phẩm ñầu trở thành hàng hoá, ñó có ñất ñai ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức thực tế ñó ñạt ñược số thành làm thay ñổi mặt số ñịa phương, trình thực ñó bộc lộ số khó khăn tồn việc ñịnh giá khu ñất dùng ñể toán chưa có sở, việc giao ñất toán tiến hành không chặt chẽ ðể khắc phục tồn ñó, năm gần ñây Nhà nước ñã có chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án ñấu giá quyền SDð Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực hướng ñi cho thị trường BðS Giá ñất quy ñịnh giá ñất theo thị trường ñó xích lại gần thông qua việc ñấu giá quyền SDð Xuất phát từ vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc nhìn nhận lại mặt ñược chưa ñược trình triển khai thực ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn Huyện ñề xuất phương án khác góp ý giúp cho quy trình ñấu giá ñất ngày hoàn thiện ñem Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… lại hiệu cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu ngân sách cho ñịa phương tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội” 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.2.1 Ý nghĩa khoa học: Do có chênh lệch giá ñất quy ñịnh giá thị trường nên ñã nhiều người ñó lợi dụng quy ñịnh chưa hoàn chỉnh pháp luật ñể liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” Nhà nước núp danh nghĩa “dự án” Thực chất vấn ñề ñem ñất Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền giao ñất hầu hết ñịa phương nước thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu SDð, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí ñiểm sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực ñấu giá ñất cho hợp lý 1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn Nghiên cứu ñánh giá hiệu công tác ñấu giá qua dự án khác với phương án khác ñể ñề xuất góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày hoàn thiện ñem lại hiệu cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách ñịa phương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1.3 Mục ñích yêu cầu ñề tài 1.3.1 Mục ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá, chế ñấu giá ñánh giá hiệu công tác quyền SDð ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội qua số dự án ñấu giá -ðề xuất số giải pháp công tác ñấu giá quyền SDð góp phần hoàn thiện công tác ñấu giá quyền SDð ñịa phương 1.3.2 Yêu cầu - Nắm vững văn liên quan ñến ñấu giá quyền SDð Trung ương ñịa phương - Số liệu ñiều tra phải khách quan ñảm bảo ñộ tin cậy - ðưa ñánh giá ñảm bảo tính khách quan công tác ñấu giá quyền SDð vùng nghiên cứu - Kết nghiên cứu phải ñảm bảo sở khoa học có tính thực tiễn, có dùng lâu dài tham khảo cho ñịa bàn khác Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ðấu giá QSDð ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa, ñể cân nhắc, lựa chọn tr−ớc tham gia ñấu giá Từ ñó, người tham gia ñấu giá ñưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh ñất Mức giá trúng ñấu giá tạo mặt giá chung cho thị trường QSDð, làm sở cho việc xác ñịnh giá sàn dự án ñấu giá khác ñịa phương, khu vực Với giá ñất ñược công bố ñấu giá QSDð loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BðS, góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững ðấu giá QSDð không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, SDð ®ai hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý ñồng ñể mô hình ñược áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý SDð ñai, huy ñộng tối ña nguồn tài từ ñất ñai, phát huy ñầy ñủ vai trò ñất ñai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, ñại hoá b Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất - Công tác tổ chức + Việc ñiều tra xác ñịnh nhu cầu SDð khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành ðiều ñó dẫn ñến tình trạng dự án ñấu giá quyền SDð thời gian gần ñây có người ñăng ký tham gia + Thủ tục ñể ñưa ñược lô ñất vào ñấu giá có nhiều khâu, ñoạn; từ có chủ trương cho phép ñấu giá ñến mở phiên ñấu giá nhiều thời gian Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 94 + Kiểm tra lực tài người tham gia ñấu giá chưa ñược thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia ñấu giá nhiều ñất, ñẩy giá ñất ñấu giá lên cao + ðối với việc tránh thông thầu thực ñấu giá chưa có quy ñịnh ñể phòng tránh, chưa có chế tài ñể xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên ñấu hoạt ñộng ñấu giá ñất thiếu Mặc dự ñược công khai việc quảng cáo cho khu vực ñấu giá chưa ñược thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế ñấu giá bất cập, dự án lại có quy chế ñấu giá khác nhau, ñều ñược huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua ñất - ðối với người tham gia ñấu giá + Người tham gia ñấu giá không hình dung ñược phát triển khu vực ñấu giá nên giá ñưa ñấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá ñất sau ñấu giá + Có trường hợp người tham gia ñấu giá sử dụng nhiều ñất xung quanh khu vực ñấu giá nên ñ bỏ giá cao ñể nâng mặt giá khu vực lên, sau ñó bỏ tiền ñặt cọc + Người tham gia ñấu giá phải có nguồn tài ñủ ñể thực nghĩa vụ sau trúng ñấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng ñấu giá thời gian xây dựng, người SDð ñều bị ñộng, thương lượng lại ñược + Hiện hầu hết dự án ñấu giá ñất ñều có trường hợp người tham gia ñấu giá mang tính ñầu ñất ñai, nhu cầu ñất, nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá ñấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy ñịnh) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 95 ðối với công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñô thị + ðối với dự án ñấu giá quyền SDð nhỏ lẻ không tạo ñược mối liên kết hạ tầng ñối với khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn ñến tình trạng ñô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong ñể khắc phục tình trạng ”ñô thị bị băm nhỏ” Luật ðất ñai 2003 ñã không cho phép hình thức phân lô bán trước ñây + ðối với dự án ñấu giá ñất thực thành công sau ñó tạo mặt giá khu vực, ñiều dẫn ñến tình trạng tăng giá ñất cục khu vực có dự án ñấu giá ñất + Tình trạng tự ý ñiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ ñầu tư sau trúng ñấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ ñược phép xây dựng ñều bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý ñối với khu ñất sau ñưa ñấu giá ñất, việc xây dựng sai so với giấy phép 4.5.2 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất Nếu lấy vị trí ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Tri Trung làm ñiểm ñể xét duyệt giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân làm nhà ở, không thực ñấu giá quyền sử dụng ñất ta có bảng so sánh sau: Bảng Bảng so sánh hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất so với hiệu công tác giao ñất có thu tiền sử dụng ñất TT Diện tích M2 2250 Hình thức ðấu giá QSD ñất Số tiền/1m2 Thành tiền (ðồng/m2) (ðồng) 2.000.000 4.500.000.000 (Giá sàn ñấu giá) 2250 Giao ñất có thu tiền 450.000 sử dụng ñất (Giá ñất theo QD UBND TP Hà Nội) 1.012.500.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 96 Như theo kết bảng trên, lấy giá sàn ñấu giá ñể so sánh với giá ñất thời ñiểm ñó thực giao ñất theo Quyết ñịnh UBND Thành phố hà Nội quy ñịnh giá ñất ñịa bàn thành phố tổng số tiền dự kiến thu ñược thực ñấu giá quyền sử dụng ñất cao 4.44 lần tổng giá trị thu ñược thực giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñịa bàn xã 4.5.2.1 Hiệu Kinh tế -ðối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ ñất + Huy ñộng nhiều nguồn vốn tham gia ñầu tư xây dựng + Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước + Tạo nguồn vốn từ ñấu giá quyền SDð ñể ñầu tư cho dự án khác tạo ñiều kiện cho việc chuyển ñổi ngành nghề cho nhân dân ñịa phương Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng công trình nói chung dự án ñấu giá ñất nói riêng ðấu giá quyền SDð ñã tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia ñấu giá, người trả giá cao người nhận ñược quyền SDð Do vậy, diện tích ñất ñược sử dụng ñể khai thác tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT, áp dụng chế ñấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao ñất có thu tiền sử dụng ðối với người SDð ðất ñể ñấu giá ñất ñã ñược phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua ñược Nhà nước bảo ñảm tính pháp lý lô ñất, ñược ñảm bảo SDð hợp pháp ñầy ñủ giấy tờ Nếu mua ñất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công ñể tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch ñất ñưa ñịnh, riêng ñối với ñất ñược ñem Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 97 ñấu giá, yếu tố ñều ñược ñảm bảo ðấu giá quyền SDð ñược tiến hành công khai, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước ñấu giá ñược tiến hành, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực ñấu giá nên ñã nhìn nhận, ñánh giá giá trị thực tế mảnh ñất ñược ñem ñấu giá Do vậy, tham gia họ chủ ñộng trả với giá họ ñã xác ñịnh thường ñưa giá thấp so với việc mua ñất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường ñặt ðấu giá quyền SDð thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt, ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch BðS ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán Do vậy, người SDð không thêm tiền thuế chuyển quyền SDð 4.5.2.2 Hiệu xã hội Thị trường BðS huyện Phú Xuyên giai ñoạn ñầu trình hình thành phát triển Lựa chọn hình thức ñấu giá ñể làm tăng nguồn thu ngân sách Huyện, tái xây dựng nâng cấp sở hạ tầng chủ trương Huyện Ủy, Hội ñồng Nhân Dân, UBND Huyện Phú Xuyên giai ñoạn 2005-2015 ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo khu dân cư ñồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu người dân, tạo ñiều kiện môi trường sống ổn ñịnh, phù hợp với quy hoạch chung Như vậy, ñấu giá quyền SDð ñã góp phần làm phong phú cho hoạt ñộng thị trường BðS Nhà nước tham gia vào thị trường với Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 98 tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết ñịnh giao ñất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BðS với tư cách bên ñối tác Những yếu tố: giá bán mảnh ñất, người nhận ñược quyền SDð (mua ñược mảnh ñất) thị trường người tham gia ñịnh mà Nhà nước không cần can thiệp Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua số dự án ñã giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ ñất Huy ñộng ñược nhiều nguồn vốn tham gia ñầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng ñiện, ñường, trường, trạm Nguồn vốn huy ñộng ñợc từ ñấu giá quyền sử dụng ñất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng ñời sống người dân ðấu giá ñất cách xã hội hoá ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia ñình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá ñất ñược công bố ñấu giá quyền SDð loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BðS, góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững 4.5.2.3 Hiệu ñối với công tác quản lý sử dụng ñất Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, ñấu giá quyền SDð mang lại hiệu việc quản lý SDð, thể số nội dung sau: - ðất ñai, tư liệu sản xuất ñặc biệt, tài sản quốc gia với ñặc ñiểm ñặc thù riêng, ñất ñai tham gia vào thị trường ñược khai thác tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, ñại hoá ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 99 nước Có thể khẳng ñịnh ñấu giá quyền SDð biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu Kết thu ñược từ ñấu giá quyền SDð khẳng ñịnh vai trò ñất ñai kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, quyền SDð hàng hoá hoạt ñộng thị trường BðS - ðấu giá quyền SDð sở, ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS - ðấu giá quyền SDð, với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thông qua ñấu giá quyền SDð, công tác cấp GCN quyền SDð triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quan quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người SDð 4.6 Một số giải pháp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.6.1 Giải pháp sách - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách ñảm bảo ñồng bộ, thống nhất, ñồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ñể thị trường phát triển ðồng thời, cần cải cách thủ tục hành chính, quy ñịnh rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ ñầu tư không ñủ lực theo quy ñịnh pháp luật - Tập trung thực biện pháp ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BðS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BðS ñể ñối tượng có nhu cầu ñược tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế ñầu cơ, mua ñi bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ ñộng ñịnh hướng, ñiều tiết kiểm soát ñể ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản, khắc phục tình trạng tự phát, ñầu bất ñộng sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 100 4.6.2 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế ñấu giá quyền SDð, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá ñất Nhà nước quy ñịnh cần ñủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, ñặc biệt cần sát giá thị trường - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia ñầu tư phát triển hàng hoá bất ñộng sản, ñặc biệt ñầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần tạo chế thông thoáng thủ tục hành ñối với người tham gia ñấu giá trúng giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc ñể thị trường hoạt ñộng lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất ñộng sản - ðầu tư sở hạ tầng vị trí ñấu giá ñể thu hút người mua 4.6.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu ñiều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan ñến ñấu giá quyền SDð thị trường BðS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BðS, ñồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất ñộng sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð cách công khai, minh bạch hiệu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 101 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Sau nghiên cứu, tìm hiểu ñề tài, khẳng ñịnh chắn vai trò to lớn hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng Có thể khẳng ñịnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã trở thành cánh tay ñắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội công tác quản lý ñất ñai ñịa bàn Thành phố nói riêng ñịa phương khác nói chung Hiệu ñó khẳng ñịnh thời gian tới ban ngành phải tiếp tục ñẩy phát triển công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñưa công tác ñấu giá ñịa phương lên lột tầm cao Từ kết nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ñịa bàn huyện cho thấy: Dù huyện ðồng có nhiều thuận lợi giao thông, thủy lợi có vị trí cửa ngõ Thủ ñô năm qua chưa phát triển ñồng hệ thống giao thông ñịa bàn huyện nên dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất có ñường giao thông ñi qua hạn chế, vị trí ñấu giá quyền sử dụng ñất nằm xa khu dân cư xa trung tâm ñịa bàn có dự án ñấu giá Vì giá ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn có dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất không thật cao Tại kết ñấu giá quyền sử dụng ñất nghiên cứu 04 dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn Huyện Phú Xuyên với 73 lô ñất ñược ñấu giá ñã thu ñược 14.350.000.000 ñồng ( mười bốn tỷ ba trăm lăm mươi triệu ñồng) vượt so với số tiền dự kiến thu ñược 1.958.250.000 ñồng ( Một tỷ chín trăm lăm mươi tám triệu hai trăm lăm mươi nghìn ñồng) Kết ñạt ñược thực chưa thật cao, chưa có nhiều lô ñất ñược ñấu với ñột biến Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 102 Từ kết nghiên cứu trên, ñi ñến số kết luận sau: Về hiệu xã hội: ðấu giá quyền SDð hình thức khai thác, SDð hiệu quả, kinh tế, tạo cạnh tranh người tham gia ñấu giá, từ ñó huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BðS Từ việc nguồn thu cho ngân sách tăng lên, ñịa bàn có dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñược ñầu tư hệ thống ñèn chiếu sáng, ñèn cao áp, ñường giao thông ñược mở rộng hơn, có vỉa hè ñược ốp gạch làm tăng mỹ quan khu vực dân cư, nhiều ñường giao thông ñã ñược bê tông hóa Tại dự án ñã thực ñấu giá quyền sử dụng ñất cho ñến môi trường khu vực ñược ñảm bảo rác thải ñược tập kết ñúng vị trí ñã xây dựng thường xuyên ñược chở ñến khu vực xử lý rác thải huyện, nguồn nước thải ñược xả ñúng vị trí xả thải hệ thống cống dân nước ñã ñược xây dựng từ trình hoàn thiện sở hạ tầng Hiệu mặt quản lý sử dụng ñất ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo công lớn hơn, người có nhu cầu sử dụng ñất thực tế ñều ñược nộp ñơn tham gia ñấu giá, từ ñó tạo ñược niềm tin với người sử dụng ñất Góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS 5.2 Kiến nghị - Các thủ tục dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất cần ñược xử lý nhanh, ñặc biệt khâu quy hoạch ñây yếu tố quan trọng công ñoạn mở ñường ñể triển khai dự án - Khi có kế hoạch ñấu giá thức dự án ñấu giá ñất cần Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 103 phải ñược phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin ñại chúng ñể thu hút thêm nhiều nguời tham gia Bên cạnh ñó cần kèm thêm thông tin quy hoạch sử dụng ñất, ñịnh hướng phát triển kinh tế xã hội ñịa bàn có dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể người tham gia ñấu giá có thêm nhiều thông tin góp phần làm tăng giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước -Hoàn thiện ñồng hệ thống sở hạ tầng, hệ thống ñường giao thông, ñường ñiện, ñường cấp thoát nước, xử lý rác thải khu vực ñấu giá nhằm làm hài lòng người tham gia ñấu giá, làm tăng giá sàn khu vực có dự án ñấu giá ðấu giá quyền sử dụng ñất thực ñã ñem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước ñể từ ñó có nguồn vốn ñầu tư cho xây dựng sở hạ tầng ñịa bàn Huyện Trong trình phát triển kinh tế nay, công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất xuất hiện tượng thông thầu trình thực ñấu giá, móc nối với ñể làm giảm giá trị quyền sử dụng ñất,ñể mua quyền sử dụng ñất với giá rẻ ðiều làm ảnh hưởng lớn ñến nguồn thu cho ngân sách ñiểm nóng dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn Chính giải pháp cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thực ñịa bàn huyện thông tin người tham gia ñấu giá phải bảo mật Bởi từ thông tin cá nhân người tham gia ñấu ñịa chỉ, số ñiện thoại liên hệ không ñược giữ kín kẽ hở cho nhóm người ñầu thực móc nối với nhau, thông thầu trước vào phiên ñấu giá trách nhiệm thuộc quan, ñơn vị bán tiếp nhận hồ sơ ñấu giá người tham gia ñấu giá Khi có kế hoạch ñấu giá thức phải ñược thông báo, quảng cáo rộng rãi, phát tờ rơi, ñăng báo, niêm yết nơi ñông dân cư qua lại, ñiểm nhà văn hóa ðồng thời phải công khai thêm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội xã, ñịa bàn có ñất ñấu giá ñể Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 104 người dân huyện nắm ñược nhằm thu hút người tham gia ñấu giá, tạo niềm tin tưởng cho người tham gia ñấu giá mục ñích ñẩy giá trị ñất ñược lên cao ñảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước ðấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện cần thiết phải giao cho tổ chức chuyên thực công tác ñấu giá nên thành lập Trung Tâm phát triển quỹ ñất nhằm thực chuyên sâu công tác thu hồi ñất thực trình tự thực công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1-Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm ñịnh giá, Chương trình ñào tạo Thẩm ñịnh giá giai ñoạn 1, Hà Nội 2-Bộ Tài (2003), Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội 3-Bộ Tài (2008), Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3), Hà Nội 4-Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật ðất ñai, Hà Nội 5-Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDð 6-Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội 7-Chính phủ (2005), Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội 8-Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội 9-Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường BðS Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 10-Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh sách sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðề tài nghiên cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 106 11-ðoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm ñịnh giá trị BðS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 12-Phòng thống kê Huyện Phú Xuyên (2011), Niên giám năm 2010 Huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội 13-Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội 14-Quốc hội (2003), Luật ðất ñai 2003, Hà Nội 15-Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BðS, Hà Nội 16-Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð thuê ñất, Hà Nội 17-Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 18-Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BðS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 19-Quyết ñịnh số 43/2008/Qð-UBND UBND Thành Phố Hà Nội việc ban hành quy ñịnh ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho thuê ñất ñịa bàn Thành Phố Hà Nội 20-Quyết ñịnh số 29/2012/Qð-UBND ngày 08/08/2012 UBND thành phố Hà Nội việc bàn hành quy ñịnh ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho thuê ñất ñịa bàn thành phố Hà Nội Các Website 21-http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 22-http://batdongsan.com.vn/ 23-http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ 24-Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ðà Nẵng, tỉnh Hà Nam Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 107 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 108 [...]... 2003, giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền SDð [14] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá. .. UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án. .. nộp ñể xác ñịnh trách nhiệm tham gia ñấu giá của mình 2.3.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 2.3.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời... nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 21 - ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước - Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết [23, 9] 2.3.3 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới a Trung Quốc Ở Trung... dùng ñể tạo vốn Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [15], [14] c Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003 Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật ðất ñai năm... ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 19 tại một thời ñiểm xác ñịnh -Giá trúng ñấu giá: là những giá trả cho 01 m2 ñất... trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá, mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá. .. xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân Nguồn: Phòng Qlý TTBðS- Cục Quản lý nhà http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/ 2.3.1 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất - ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá cao nhất thì ñược - ðấu giá. .. ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [9, 24] 2.5.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất a ðịnh giá ñất Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui... ñến khi ñủ số lượng thửa ñất ñưa ra ñấu giá, ñược Hội ñồng ñấu giá xác ñịnh và UBND Quận ( huyện) phê duyệt (giá trúng không bao gồm lệ phí trước bạ) 2 -Giá sàn: Là mức giá tối thiểu quy ñịnh cho 01 m ñất do UBND Tỉnh, Thành Phố quy ñịnh -Người trúng ñấu giá: Là người trả giá cao nhất cho 01m2 ñất ñược ñưa ra ñấu giá Bảo lãnh tham dự ñấu giá: là một khoản tiền tho quy ñịnh, người tham gia ñấu giá phải ... ñấu giá quyền sử dụng ñất 68 4.4 Kết ñấu giá số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn huyện Phú Xuyên 68 4.4.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã ðại Thắng 68 4.4.2 Dự án ñấu giá quyền. .. ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá, chế ñấu giá ñánh giá hiệu công tác quyền SDð ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội qua số dự án ñấu giá -ðề xuất số giải pháp công tác ñấu giá quyền SDð góp... bàn huyện 85 Phú Xuyên qua số dự án ñấu giá qsd ñất 4.5.1 Nhận xét chung công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 87 4.5.2 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 90 4.6 Một số giải pháp công