Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học nông nghiệp hà nội -*** - Hoàng tuấn tam Tìm hiểu giá đất địa bàn huyện vĩnh tờng, tỉnh vĩnh phúc Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số 60.62.16 Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS nguyễn văn xa hà nội - 2011 LI CAM OAN - Tụi xin cam ủoan rng nhng s liu, nhng kt qu nghiờn cu lun l trung thc v cha h ủc s dng ủ bo v mt hc v no - Tụi xin khng ủnh rng vic thc hin lun ny ủó ủc ly cỏc s liu gc, t cỏc bỏo cỏo ca cỏc phũng ban v cỏc thụng tin trớch dn lun ny ủu ủc ch rừ ngun gc TC GI LUN VN Hong Tun Tam Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i LI CM N hon thnh lun ny tụi ủó nhn ủc s giỳp ủ tn tỡnh ca PGS TS Nguyn Vn Xa, s quan tõm to ủiu kin ca Phũng Ti Nguyờn & Mụi trng, Chi cc Thng Kờ, Phũng Kinh t huyn Vnh Tng, Khoa sau i hc, ban ch nhim Ti nguyờn & Mụi Trng - Trng i Hc Nụng Nghip H Ni Qua ủõy tụi cng xin gi li cm n ti cỏc thy cụ giỏo khoa, lónh ủo phũng Ti nguyờn & Mụi trng cựng cỏc ủng nghip ni tụi ủang cụng tỏc cng nh cỏc ngnh ủon th UBND huyn Vnh Tng ủó to mi ủiu kin thun li nht ủ tụi hon thnh lun ny Tụi xin gi li ti gia ủỡnh, bn bố, v nhng ngi thõn ủó giỳp ủ, ủng viờn tụi sut quỏ trỡnh hc v thc hin lun Tụi xin chõn thnh cm n s giỳp ủ tn tỡnh v quý bỏu ủú TC GI LUN VN Hong Tun Tam Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip ii MC LC Li cam ủoan i Li cm n ii Mc lc iii Danh mc bng vi Danh mc cỏc ký hiu vit tt vii T VN 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti 1.2 Mc ủớch v yờu cu 1.2.1 Mc ủớch 1.2.2 Yờu cu 1.2.3 Phm vi nghiờn cu 2 TNG QUAN VN NGHIấN CU 2.1 Tng quan th trng ủt ủai 2.1.1 Th trng ủt ủai trờn th gii 2.1.2 Th trng ủt ủai Vit Nam 2.2 Tng quan v giỏ ủt 11 2.2.1 Khỏi quỏt chung v giỏ ủt 11 2.2.2 C s khoa hc hỡnh thnh giỏ ủt 12 2.2.3 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt 17 2.2.4 Cỏc nguyờn tc c bn ca ủnh giỏ ủt 22 2.3 Cụng tỏc ủnh giỏ ủt trờn th gii v Vit Nam 33 2.3.1 Cụng tỏc ủnh giỏ ủt trờn th gii 33 2.3.2 Cụng tỏc ủnh giỏ ủt ti Vit Nam 35 NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 39 3.1 Ni dung nghiờn cu 39 3.2 Phng phỏp nghiờn cu 39 3.2.1 Phng phỏp thu thp ti liu, s liu 39 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iii 3.2.2 3.2.3 Phng phỏp chn ủim nghiờn cu Phng phỏp ủiu tra theo mu phiu 39 40 3.2.4 Phng phỏp thng kờ, tng hp, phõn tớch s liu 40 3.2.5 Phng phỏp so sỏnh ủi chiu 40 KT QU NGHIấN CU 41 4.1 iu kin t nhiờn v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi ca huyn Vnh Tng, tnh Vnh Phỳc 41 4.1.1 iu kin t nhiờn 41 4.1.2 iu kin kinh t - xó hi v c s h tng 41 4.1.3 Tỡnh hỡnh qun lý v s dng ủt ủai 48 4.1.4 Tỡnh hỡnh bin ủng giỏ c BS ti huyn Vnh Tng thi gian qua 50 4.2 Giỏ ủt nh nc quy ủnh ti bn nghiờn cu 53 4.2.1 Giỏ ủt nh nc quy ủnh phm vi c nc 53 4.2.2 Giỏ ủt nh nc quy ủnh trờn bn huyn Vnh Tng 54 4.3 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt ti huyn Vnh Tng 56 4.3.1 Cỏc yu t cú mi liờn h trc tip vi BS 56 4.3.2 Cỏc yu t v phỏp lý liờn quan ủn tha ủt 57 4.3.3 Cỏc yu t chung bờn ngoi 58 4.4 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt ti bn nghiờn cu 59 4.4.1 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt ủng nhúm I 63 4.4.2 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt ủng nhúm II 66 4.4.3 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt tuyn ủng nhúm III 72 4.4.4 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt tuyn ủng nhúm IV 78 4.4.5 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt khu vc nhúm V 84 4.5 Nhn xột 89 4.5.1 Nhng kt qu ủt ủc 89 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iv 4.5.2 Nhng tn ti v hn ch 4.6 xut gii phỏp nhm nõng cao nng lc qun lý Nh nc v 90 giỏ ủt 91 KT LUN V KIN NGH 93 5.1 KT LUN 93 5.2 KIN NGH 94 5.2.1 i vi Chớnh Ph 94 5.2.2 i vi UBND tnh Vnh Phỳc 95 5.2.3 i vi UBND huyn Vnh Tng 95 TI LIU THAM KHO 95 PH LC 98 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip v DANH MC BNG Bng 4.1 Khung giỏ ủt ti nụng thụn 54 Bng 4.2 Khung giỏ ủt ti ủụ th 54 Bng 4.3 Thng kờ s v chuyn nhng quyn s dng ủt 61 Bng 4.4 Giỏ ủt ca tuyn ủng nhúm I 64 Bng 4.5 Giỏ ủt ca tuyn ủng nhúm II 67 Bng 4.6 Giỏ ủt ca tuyn ủng nhúm III 73 Bng 4.7 Giỏ ủt ca tuyn ủng nhúm IV 79 Bng 4.8 Giỏ ủt ca khu vc nhúm V 85 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vi DANH MC CC Kí HIU VIT TT - BS : Bt ủng sn - CNQSD : Chng nhn quyn s dng ủt - QSD : Quyn s dng - QSD : Quyn s dng ủt - QL : Quc l - KT-XH : Kinh t - xó hi - THCS : Trung hc c s - THPT : Trung hc ph thụng Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vii T VN 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti Trong quỏ trỡnh ủi mi ca nn kinh t nc ta, c ch th trng ủnh hng xó hi ch ngha ủó tng bc ủc hỡnh thnh, cỏc thnh phn kinh t phỏt trin mnh m vi xu hng tt yu l mi yu t ngun lc ủu vo ca sn xut kinh doanh v sn phm ủu ủu phi tr thnh hng hoỏ, ủú ủt ủai l mt nhng yu t quan trng phỏt huy ủc ngun ni lc t ủt ủai phc v s nghip cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc ủũi hi chỳng ta phi cú nhng c ch, chớnh sỏch phự hp ủ to ngun thu cho ngõn sỏch Nh nc, to cho ủu t phỏt trin, thỳc ủy s hỡnh thnh v phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ủng sn, ủú ủnh giỏ ủt l mt cụng c, mt bin phỏp khụng th thiu Mt khỏc, giỏ ủt l mt cụng c qun lý v mụ ca Nh nc ủ thc hin qun lý ủt ủai bng bin phỏp kinh t Mc tiờu qun lý tt giỏ ủt ủ giỏ ủt tr thnh cụng c ủc lc chớnh sỏch ti chớnh ủt ủai, ủm bo ngun thu n ủnh lõu di cho ngõn sỏch Nh nc, s phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ủng sn v khc phc nhng yu kộm cụng tỏc qun lý, s dng ủt ủai, ủm bo s dng ủt tit kim v hiu qu L huyn ủng bng nm phớa Tõy Nam ca tnh Vnh Phỳc, cỏch thnh ph Vnh Yờn gn 10 km dc theo QL2A v QL2C, huyn Vnh Tng ủc bit ủn vi mt huyn cú tc ủ ủụ th húa rt nhanh; ủ qun lý Nh nc v ủt ủai cũn nhiu bt cp, giỏ ủt l mt nhng nguyờn nhõn gõy nhng khú khn vng mc cụng tỏc bi thng gii phúng mt bng Nh nc thu hi ủt ủ thc hin cỏc d ỏn ủu t, ngi s dng ủt thc hin ngha v ti chớnh ủc giao ủt, cp giy chng nhn quyn s dng ủt, Nhng bt cp trờn dn ủn tỡnh trng thc mc khiu kin ca nhõn dõn vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v ủt ủai v khú Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip khn cho cỏc cp chớnh quyn vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut v ủt ủai ti phng Xut phỏt t thc t trờn v ủ gúp phn lm sỏng t c s khoa hc cụng tỏc ủnh giỏ ủt, giỳp cụng tỏc ủnh giỏ ủt v xõy dng bng giỏ ủt hng nm trờn bn huyn Vnh Tng phự hp vi giỏ th trng, chỳng tụi thc hin ủ ti: Tỡm hiu giỏ ủt trờn bn huyn Vnh Tng, tnh Vnh Phỳc 1.2 Mc ủớch v yờu cu 1.2.1 Mc ủớch - Tỡm hiu giỏ ủt thc t v giỏ ủt Nh nc quy ủnh trờn bn huyn Vnh Tng, tnh Vnh Phỳc - Tỡm hiu, ủỏnh giỏ cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt trờn bn huyn Vnh Tng Trờn c s ủú ủ xut mt s gii phỏp giỳp cho vic xỏc ủnh giỏ ủt phự hp vi giỏ chuyn nhng thc t trờn th trng - Phõn tớch cỏc yu t chi phi ủn giỏ ủt nhm xõy dng giỏ ủt phự hp vi kh nng sinh li ca ủt v mt bng giỏ c trờn th trng, nhm mang li hiu qu ca cụng tỏc ủnh giỏ ủt 1.2.2 Yờu cu - Cp nht ủy ủ cỏc bn cú liờn quan ủn quy ủnh v giỏ ủt nh: Lut ủt ủai; Ngh ủnh ca Chớnh ph; Thụng t hng dn ca B Ti nguyờn & Mụi trng, B Ti chớnh hng dn v vic ỏp dng cỏc chớnh sỏch thu ca c quan thu v Quyt ủnh ca UBND tnh Vnh Phỳc; - Cỏc s liu, ti liu phn ỏnh chớnh xỏc cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt - Cỏc ủ ngh, kin ngh phi cú tớnh kh thi 1.2.3 Phm vi nghiờn cu Giỏ ủt trờn bn huyn Vnh Tng, tnh Vnh Phỳc qua cỏc nm 2008, 2009, 2010 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 10.H Th Lam Tr, Nguyn Vn Quõn (2006) Giỏo trỡnh nh giỏ ủt, NXB Nụng nghip 11.Nguyn Thanh Tr, Nguyn ỡnh Bng (2005) Giỏo trỡnh th trng bt ủng sn NXB Nụng nghip 12.UBND huyn Vnh Tmg (2010) Bỏo cỏo tỡnh hỡnh thc hin nhim v phỏt trin kinh t, hoỏ - xó hi, an ninh - quc phũng huyn Vnh Tng nm 2010 13.UBND huyn Vnh Tng (2010) Bỏo cỏo thuyt minh tng kim kờ ủt ủai v xõy dng bn ủ hin trng huyn Vnh Tng nm 2010 14.UBND huyn Vnh Tng (2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010) Bỏo cỏo cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn bn huyn cỏc nm t 2005 - 2010 15.UBND huyn Vnh Tng (2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010) S qun lý theo dừi cụng tỏc bin ủng ủt ủai t 2005 - 2010 ca huyn Vnh Tng 16.UBND tnh Vnh Phỳc (2007) Quyt ủnh s 67/2007/Q-UBND ngy 31/12/2007 v vic ban hnh giỏ cỏc loi ủt trờn bn tnh Vnh Phỳc nm 2008 17.UBND tnh Vnh Phỳc (2008), Quyt ủnh s 70/2008/Q-UBND ngy 31/12/2008 v vic ban hnh giỏ cỏc loi ủt trờn bn tnh Vnh Phỳc nm 2009 18.UBND tnh Vnh Phỳc (2009) Quyt ủnh s 69/2009/Q-UBND ngy 31/12/2006 v vic ban hnh giỏ cỏc loi ủt trờn bn tnh Vnh Phỳc nm 2010 19.ng Hựng Vừ (2006) Ti liu cho bi núi chuyn Chớnh sỏch phỏp lut ủt ủai vi kinh t th trng Vit Nam ti chng trỡnh ging dy kinh t Fulbright Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 96 B Ting Anh 20.Erna van der Wal, Dick ter Steege, Bert Kroesel, Two ways to construct a house price index for the Nertherlands: The repeat sale and the sale price appraisal ratio 21 Estrella V Domingo and Reynaldo F Fulleros, Real Estate Price Index: A model for the Philippines 22 Johannes HoFmann/Andreas Lorenz, Real Estate Price Indices for Germany: Past, Present and Future 23 Rúsmundur Gunason, Gurỳn R Júnsdúttir (Statistics Iceland), House price index, market prices and flow of services methods 24 Ye Shifang, real estate price statictics in China 25 S&P/Case-Shiller Home Price Indices: Index Methodology (Standard & Poors) 26 Real Estate Price Indices in Hong Kong (K.W.Cha, S.K.Wong, C.Y.Yiu and H.F.Leung) Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 97 PH LC Ph lc Giỏ ủt nh nc quy ủnh ti bn nghiờn cu t nm 2008 - 2010 VT: 1.000/m2 V trớ, khu vc TT Giỏ ủt Giỏ ủt Giỏ ủt nm nm nm 2008 2009 2010 I T TH C HAI BấN NG QUC L 2A Thuc phn xó Chn Hng - on t giỏp ng Vn ủn ht Cu Kiu 4.000 5.000 5.500 - on t giỏp Cu Kiu ủn ht nh ụng Vn 6.000 7.000 7.500 5.000 6.000 6.000 - on t giỏp nh ụng Vn ủn ht phn xó Chn Hng Thuc phn xó Ngha Hng 4.000 5.000 5.000 Thuc phn xó i ng 6.000 7.000 8.000 Thuc phn xó Tõn Tin 5.000 7.000 7.000 5.000 6.500 6.500 - - on t giỏp xó i ng ủn tim ủng r vo UBND xó Tõn Tin on t tim ủng r vo UBND xó Tõn Tin ủn ht phn xó Tõn Tin (Cu Trng) Thuc phn Yờn Lp 4.000 6.000 6.000 Thuc phn xó: Lng Hũa, B Sao 4.000 6.000 6.000 II T TH CU HAI BấN NG QUC L 2C 3.500 5.000 5.500 3.500 5.000 6.000 - Thuc phn xó Bỡnh Dng (tr khu dõn c Húc Cỏ) Thuc phn xó V Di on t giỏp phn xó Bỡnh Dng ủn ht cu Xuõn Lai Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 98 - - - - - - on t giỏp cu Xuõn Lai ủn ht phn xó V Di 3.500 6.000 8.000 5.000 6.000 6.500 6.000 7.000 8.000 8.000 10.000 11.000 8.000 10.000 10.500 5.500 6.000 7.000 4.000 5.000 6.000 3.000 5.000 5.000 Thuc phn Th trn Vnh Tng on t giỏp phn xó V Di ủn ht Cu kờnh 6A on t giỏp Cu kờnh 6A ủn ht nh ụng Hựng sa xe on t giỏp nh ụng Hựng sa xe ủn tim ngó t th trn Vnh Tng on t tim ngó t th trn Vnh Tng ủn ht nh ụng Ninh Khoai (c) on t giỏp nh ụng Ninh Khoai (c) ủn ht phn th trn Vnh Tng Thuc phn xó Tam Phỳc on t giỏp gii th trn Vnh Tng ủn tim ủng r vo UBND xó Tam Phỳc on t tim ủng r vo UBND xó Tam Phỳc ủn ht phn xó Tam Phỳc Thuc phn xó Vnh Thnh - on t trung ng ủn ht NTLS 1.000 2.500 2.500 - on t giỏp Ngha trang lit s ủn bn ủũ 1.500 3.000 3.000 8.000 12.000 12.000 8.000 10.000 12.000 8.000 10.000 12.000 III T TH C HAI BấN NG TNH L 304 Thuc phn cỏc xó: Tõn Tin Thuc phn th trn Th Tang on t giỏp phn xó Tõn Tin ủn ht nh - ụng Nm Ngc (ủng vũng trỏnh ủi Vnh Sn) - on t giỏp nh ụng Nm Ngc ủn ht nh ụng Ninh Thic Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 99 - - - - - - - - - - - on t giỏp nh ụng Ninh Thic ủn giỏp nh ụng Quyt Yn on t nh ụng Quyt Yn ủn ht hiu Vng Thanh Bỡnh on t giỏp hiu vng Thanh Bỡnh ủn ht nh Lan Vinh on t giỏp nh Lan Vinh ủn ht Cu Hng on t giỏp Cu Hng ủn ht nh ụng Minh Phng (ngó ba r ủi Thng Trng) on t giỏp nh ụng Minh Phng ủn ht phn th trn Th Tang 8.000 10.000 12.000 8.000 10.000 12.000 8.000 10.000 12.000 8.000 10.000 12.000 7.000 9.000 10.000 6.000 8.000 9.000 4.000 6.500 6.500 5.000 6.000 7.000 5.000 6.000 7.000 6.000 7.500 8.000 7.000 8.000 9.000 8.000 10.000 10.000 7.000 10.000 10.000 5.500 7.000 8.000 Thuc phn xó Thng Trng (ủc th hin qua mc phn VIII) Thuc phn th trn Vnh Tng on t giỏp phn xó Thng Trng ủn tim ngó ba Yờn Trỡnh on t tim ngó ba Yờn Trỡnh ủn ht phn phũng Ti chớnh - K hoch on t giỏp phũng Ti chớnh - K hoch ủn ht kờnh tiờu on t giỏp kờnh tiờu ủn tim ủng r vo UBND th trn Vnh Tng on t tim ủng r vo UBND th trn Vnh Tng ủn ht nh b Nga Thụng on t giỏp nh b Nga Thụng ủn tim ngó t th trn Vnh Tng on t tim ngó t th trn Vnh Tng ủn ht nh ụng Sn Lnh on t giỏp nh ụng Sn Lnh ủn ht Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 100 phn th trn Vnh Tng - - - - - - IV + + Thuc phn th trn T Trng on t giỏp phn th trn Vnh Tng ủn ht nh ụng Tut in on t giỏp nh ụng Tut in ủn ht nh ụng Thnh (cui Ch T Trng) on t giỏp nh ụng Thnh ủn ht ngó ba ủng r ủi Yờn ng on t giỏp ngó ba ủng r ủi Yờn ng ủn ht phn th trn T Trng (ủi Ng Kiờn) on t giỏp ngó ba ủng r ủi Yờn ng ủn ht phn th trn T Trng (ủi Yờn ng) 3.000 4.000 4.500 3.500 5.500 6.000 3.000 4.000 4.500 2.500 3.500 3.500 2.500 3.000 3.500 3.000 4.000 4.000 3.500 5.000 5.000 3.000 4.000 4.000 5.000 7.000 8.000 4.000 6.000 6.500 Thuc phn xó Ng Kiờn on t giỏp phn th trn T Trng ủn ht nh ụng Chố on t giỏp nh ụng Chố ủn tim ngó ba ủng r vo UBND xó Ng Kiờn on t tim ngó ba ủng r vo UBND xó Ng Kiờn ủn ht phn xó Ng Kiờn T TH C HAI BấN NG HUYN L ng Th Tang-Vnh Sn-Bỡnh Dng-Võn Xuõn Thuc phn th trn Th Tang on t giỏp nh Quyt Yn ủn ht nh ụng Sờ Thi on t giỏp nh ụng Sờ Thi ủn ht phn th trn Th Tang - Thuc phn xó Vnh Sn 3.500 5.500 6.500 - Thuc phn xó Bỡnh Dng 3.500 5.000 6.000 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 101 - Thuc phn xó Võn Xuõn 3.500 4.500 5.000 1.500 2.000 2.500 1.500 2.000 2.500 3.000 4.000 4.000 3.500 5.000 5.000 5.000 7.000 7.000 3.000 4.500 4.500 3.000 4.000 4.000 5.000 6.500 6.500 4.000 6.000 6.000 5.000 6.000 7.000 on ủng t ngó ba thụn Phỳ Trng xó Thng Trng ủi Tuõn Chớnh (Tr khu vc Ch Tỏo) - - - - - on ủng An Tng ủi Vnh Thnh on ủng Thng Trng-Tõn Cng-Cao i on t nh ụng Sinh Phng ủn ht cu kờnh on t giỏp cu kờnh ủn ht ỡnh xó Thng Trng on t giỏp ỡnh xó Thng Trng ủn ht trng Tiu hc xó Thng Trng on t giỏp trng Tiu hc xó Thng Trng ủn ht phn xó Thng Trng on thuc phn xó Tõn Cng ủn dc ủờ trung ng on ủng Th Tang ủi Thng Trng (ng r 304 ủi xó Thng Trng) - Thuc phn th trn Th Tang - Thuc phn xó Thng Trng + + on t giỏp phn th trn Th Tang ủn ht Cu kờnh on t giỏp Cu kờnh ủn ngó t Thng Trng on ủng Ng Kiờn ủi Vnh Ninh (ng r 304 ủi xó Vnh Ninh) - Thuc phn xó Ng Kiờn 1.200 2.000 2.000 - Thuc phn xó Phỳ a 1.000 2.000 2.000 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 102 Thuc phn xó Vnh Ninh on ủng Vũng trỏnh: Th Tang - Vnh Sn - Tõn Tin - i ng 1.000 2.000 1.500 4.000 4.000 5.000 on ủng Cao i - Lng Hũa 1.500 3.000 3.000 on ủng Tõn Cng - Phỳ Thnh 1.500 2.500 3.000 2.500 3.000 4.000 2.000 3.000 3.000 2.500 3.000 3.000 1.000 1.500 1.5000 600 1.000 1.000 1.000 4.000 4.000 4.000 6.000 5.000 1.000 2.000 2.000 5.000 8.000 8.000 5.000 6.000 6.000 on ủng t Quc l 2A vo Nh mỏy Gch 10 Vit Anh (thuc phn xó Lng Hũa, Vit Xuõn) 11 - - 12 13 14 15 16 17 18 - on ủng t Quc l vo nh mỏy gch B Sao on t trung ng ủn cu kờnh 6A thuc phn xó B Sao on t giỏp cu kờnh 6A ủn Quc l 2A thuc phn xó B Sao on t trung ng ủn Cng Cam Giỏ (xó An Tng) ng Bi (Tr phn thụn Bớch Chu v thụn Th , xó An Tng) on ủng t Trm bm c xó Lý Nhõn ủn giỏp ủng Thng Trng - Tuõn Chớnh on ủng t Trm bm c xó Lý Nhõn ủn ht UBND xó Lý Nhõn c on ủng t Cu Lờ Xoay - Th Tang ủi Tõn Cng ủn Cao a (giỏp kờnh 6A) on t cu Lờ Xoay ủn ủim ni ủng 304 ng Vũng trỏnh c (thuc phn th trn Th Tang) on giỏp nh ụng Nm Ngc ủn ht Trm bm c (nh ụng Thanh) Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 103 - on t giỏp nh ụng Thanh ủn ht nh ụng Ngha H 19 ng huyn l cũn li V T TH C CC KHU DN C CềN LI 4.000 6.000 6.000 1.500 2.000 2.000 Khu dõn c Cm KT - XH Tõn Tin (Bng 2, bng 3, tr cỏc v trớ ủó cú trờn) - Thuc phn th trn Th Tang 6.000 8.000 8.000 - Thuc phn xó Lng Hũa, Tõn Tin 5.500 8.000 8.000 4.000 6.000 7.000 2.200 4.500 6.000 1.500 3.000 3.000 - Khu dõn c mi th trn Vnh Tng (thuc khu ủng Hú Trong, Hú Ngoi c) t hai bờn ủng 19m t hai bờn ủng t 7,5m ủn 13m v cỏc v trớ cũn li khu dõn c mi Khu dõn c mi hai bờn ủng (sau trụ sở UBND th trn T Trng) Khu dõn c hai bờn ủng 27m (ủng ni Quc l 2A t ngó t Tõn Tin ủn ủng st thuc xó Yờn Lp) - Bng 3.500 5.000 5.000 - Bng 2, bng 1.500 2.500 2.500 Khu trung tõm thng mi v nh Phỳc Sn - ng TL 304 6.000 7.000 8.000 - ng 27m 4.000 5.000 7.000 - ng 19,5m 5.000 6.000 6.500 - ng 16,5m 4.000 5.500 6.000 - ng 13,5m v khu vc cũn li 4.000 5.000 6.000 Khu dõn c Húc Cỏ (xó Bỡnh Dng) - ng QL 2C 3.500 6.000 8.000 - ng 13.5m 3.000 4.000 7.000 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 104 Ph lc Bng ủiu tra giỏ ủt tuyn ủng nhúm I nm 2010 Giỏ ủt (nghỡn ủng/m2) Chiu sõu Giỏ Giỏ th (m) quy ủnh trng c ủim tha ủt Tờn ch s dng Din tớch (m2) Mt tin (m) Thuc phn xó Chn Hng Nguyn Xuõn Phin 100.0 5.0 Phan Vn Tht 125.0 5.5 Lờ Vn Thnh 112.0 6.0 Thuc phn xó Ngha Hng Quang Li 115.0 5.5 V Nh Khụi 144.0 6.0 Ngụ Xuõn Trng 102.0 6.0 Thuc phn xó i ng Phm Hng Phong 72.0 8.0 Hong Th H Thu 100.0 5.0 Trn Th Thuý 92.0 8.0 Hong Thu Dip 120 Nguyn Vit Hựng 75.0 5.0 Phm ỡnh V 90 Thuc phn xó Tõn Tin Bựi c Hựng 140.0 7.0 Chu Thnh Hu 90 Lờ Th Nga 84.0 5.5 Hong Ngc Cỏch 126.0 5.0 Ngụ Vn Nam 95.0 6.5 Thuc phn xó Yờn Lp Nguyn Th Hin 100.0 5.0 o Gia Mn 92.0 5.0 Thuc phn xó Lng Hũa, B Sao Nguyn Thanh Vn 100.0 5.0 Lu Th Thu 136.0 6.0 Nguyn Thu Hng 105.0 5.5 Mai Võn Anh 140.0 7.0 20.0 22.5 18.5 6.000 6.000 6.000 10.000 13.000 14.000 21.0 24.0 17.0 4.000 4.000 4.000 9.000 11.000 11.500 9.0 20 11.5 20 15 15 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 12.000 11.500 13.500 13.000 10.000 11.000 18 18 15.3 25.2 14.6 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 14.000 11.500 13.000 11.000 13.500 20.0 18.4 4.000 4.000 12.000 11.500 20 22.7 19.1 20 4.000 4.000 4.000 4.000 12.000 13.000 11.000 13.500 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 105 Ph lc Bng ủiu tra giỏ ủt tuyn ủng nhúm II nm 2010 Giỏ ủt (nghỡn ủng/m2) c ủim tha ủt Tờn ch s dng Din Mt tin tớch (m) (m2) Thuc phn xó Bỡnh Dng, V Di Giỏ Chiu sõu (m) quy ủnh Giỏ th trng Trn Vn Ngha 120.0 6.0 20.0 5.500 13.000 Nguyn Khỏnh Hng 120.0 6.0 20.0 6.000 13.500 Nguyn Xuõn Sn 90.0 5.0 18.0 6.000 12.000 V Vn Quyt 110.0 5.5 20 5.500 14.000 Thuc phn th trn Vnh Tng Nguyn Cụng Khai 140.0 20.0 10.500 19.500 Lờ Quang Tun 80.0 20.0 10.500 16.000 Nguyn Vn By 102.0 6.0 17.0 11.000 21.500 Bựi Anh c 100.0 5.0 20.0 11.000 18.500 Nguyn Vn ch 144.0 6.0 24.0 8.000 18.000 V Thnh ụ 102.0 6.0 17.0 8.000 19.000 Hong Thu Dip 120 20 6.500 18.500 Nguyn Vit Hựng 75.0 5.0 15 7.000 18.000 90 15 6.500 18.000 Phm ỡnh V Thuc phn xó Tam Phỳc Phm Hng Phong 72.0 8.0 9.0 6.000 13.500 Hong Th H Thu 100.0 5.0 20 6.000 11.000 Trn Th Thuý 92.0 8.0 11.5 5.000 13.500 140.0 7.0 18 4.000 9.000 90 18 4.000 7.500 Lờ Th Nga 84.0 5.5 15.3 6.000 9.000 Hong Ngc Cỏch 126.0 5.0 25.2 6.000 8.500 Thuc phn xó Vnh Thnh Bựi c Hựng Chu Thnh Hu Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 106 Ph lc Bng ủiu tra giỏ ủt tuyn ủng nhúm III nm 2010 Giỏ ủt (nghỡn ủng/m2) Chiu sõu Giỏ Giỏ th (m) quy ủnh trng c ủim tha ủt Tờn ch s dng Din tớch Mt tin (m2) (m) Thuc phn xó Tõn Tin Bựi ỡnh Thi 100.0 5.0 Xuõn Quang 125.0 5.5 Nguyn Xuõn Tỡnh 112.0 6.0 Thuc phn th trn Th Tang Lờ Vn Thng 115.0 5.5 Lờ Minh Ho 144.0 6.0 Ngụ Xuõn Thng 102.0 6.0 Phm Hng Nhung 72.0 8.0 Hong Th Hũa 100.0 5.0 Trn Vn Minh 92.0 8.0 Hong Dip Anh 120 Thiu Lan Anh 75.0 5.0 Lờ Bỏ V 90 Thuc phn th trn Vnh Tng Phan Hu Hi 140.0 7.0 Lờ Th Yn 90 Nguyn Ngc Sn 84.0 5.5 Phan Thanh H 126.0 5.0 Lờ Minh Ngc 95.0 6.5 Thuc phn th trn T Trng Nguyn Vn Thanh 100.0 5.0 Lờ Xuõn Quang 136.0 6.0 ng Hng Minh 105.0 5.5 Nguyn Th Thu 140.0 7.0 Thuc phn xó Ng Kiờn Trng Th Bớch 140.0 7.0 Nguyn c Giỏp 90 Lờ Vn Tin 84.0 5.5 20.0 22.5 18.5 12.000 12.000 12.000 18.500 21.000 22.000 21.0 24.0 17.0 9.0 20 11.5 20 15 15 12.000 12.000 12.000 12.000 10.000 10.000 10.000 9.000 9.000 16.000 17.000 17.500 19.500 15.500 17.500 17.000 15.000 16.000 18 18 15.3 25.2 14.6 7.000 8.000 9.000 10.000 10.000 16.000 15.500 18.000 18.000 19.500 20 22.7 19.1 20 4.500 4.500 6.000 6.000 8.500 9.500 10.000 11.500 18 18 15.3 4.000 5.000 5.000 11.500 11.000 12.000 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 107 Ph lc Bng ủiu tra giỏ ủt tuyn ủng nhúm IV nm 2010 Giỏ ủt (nghỡn ủng/m2) Chiu Giỏ Giỏ th sõu (m) quy ủnh trng 19.0 8.000 13.500 c ủim tha ủt Tờn ch s dng Thân Văn Dơng Din tớch Mt tin (m2) (m) 95.0 5.0 Lê Thị Thái 80.0 5.0 16.0 8.000 15.500 Nguyễn Khắc Nhu 112.0 6.0 18.5 6.500 14.000 Trần Văn Chỉ 115.0 5.5 21.0 6.500 13.000 Trần Thị Loan 144.0 6.0 24.0 6.000 13.500 Phạm Thị Tề 102.0 6.0 17.0 5.000 11.500 Nguyễn Văn Bạo 72.0 8.0 9.0 3.500 10.000 Lê Thị Xuân 100.0 5.0 20 4.500 8.500 Nguyễn Văn tý 92.0 8.0 11.5 5.000 10.500 Đào Văn Tâm 120 20 4.000 10.000 Phạm Văn Hải 75.0 5.0 15 5.000 10.000 90 15 7.000 16.000 140.0 7.0 18 4.500 10.500 90 18 4.000 8.500 Nguyễn Văn Tuân 84.0 5.5 15.3 5.000 10.000 Nguyễn Văn Đỉnh 126.0 5.0 25.2 5.000 9.000 Nguyễn Văn Quang 95.0 6.5 14.6 5.000 12.500 Phùng Văn Chiến 100.0 5.0 20.0 8.000 14.000 Nguyễn Thị Vy 125.0 5.5 22.5 6.500 11.500 Nguyễn Văn Cảnh 112.0 6.0 18.5 6.500 13.000 Nguyễn Thị Sy 102.0 6.0 17.0 6.000 13.000 Nguyễn Văn Đán 100.0 5.0 20.0 5.000 10.000 Đào Văn Duyên 144.0 6.0 24.0 3.500 9.000 Nguyễn Văn Quý 102.0 6.0 17.0 4.500 10.000 Phạm Văn Khơng 100.0 5.0 20 5.000 10.500 Nguyễn Văn Vỵ 136.0 6.0 22.7 4.000 10.000 Phan Thị Liên 105.0 5.5 19.1 5.000 11.000 Phạm Văn Hải 140.0 7.0 20 7.000 12.500 Nguyễn Văn Toàn 100.0 5.0 20 4.500 8.500 Phạm Xuân Trạch Phạm Văn Quý Đào Văn Vạn Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 108 Ph lc Bng ủiu tra giỏ ủt khu vc nhúm V nm 2010 Giỏ ủt c ủim tha ủt Tờn ch s dng (nghỡn ủng/m2) Din tớch Mt tin Chiu sõu Giỏ Giỏ th (m2) (m) (m) quy ủnh trng Khu dõn c cm KT-XH Tõn Tin Phạm Văn Nghiêm 100.0 5.0 20.0 8.000 18.000 Phạm Văn Thạo 125.0 5.5 22.5 8.000 19.500 Lê Văn Thuỷ 112.0 6.0 18.5 8.000 20.500 Khu dõn c mi th trn Vnh Tng Lê Văn Hng 115.0 5.5 21.0 7.000 14.000 Lê Văn Da 144.0 6.0 24.0 7.000 15.500 Lê Văn Bởi 102.0 6.0 17.0 6.000 13.500 Khu dõn c ủng 27m Yờn Lp Lê Văn Hải 100.0 5.0 20 5.000 11.000 Lê Văn Chung 92.0 8.0 11.5 5.000 13.500 Trịnh Thị Ngạch 120 20 5.000 12.000 Khu trung tõm thng mi Phỳc Sn Nguyễn Thị Vinh 140.0 7.0 18 7.000 20.000 90 18 7.000 18.500 Lê Văn Thành 84.0 5.5 15.3 6.500 19.000 Lê Văn Lục 126.0 5.0 25.2 6.500 18.000 Lê Văn Cử 100.0 5.0 20 6.500 17.500 Lê Thị Tờ Khu dõn c Húc cỏ xó Bỡnh Dng Nguyễn Thị Lệ 126.0 5.0 25.2 8.000 21.000 Lê Văn Thìn 95.0 6.5 14.6 8.000 22.500 Lê Văn Rin 100.0 5.0 20.0 7.000 19.000 Lế Thị Tám 125.0 5.5 22.5 7.000 20.000 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 109 Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i [...]... thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng Ở nước... thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 11 ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác... yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu : 2.2.3.1 Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả ñất... nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị... ảnh hưởng lớn ñến giá trị ñát ñai Việc phát triển các khu công nghiệp, ñô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay ñổi v.v… ñều có tác ñộng ñáng kể giá trị ñất ñai Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng ñến giá trị ñất ñai Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của ñất ñai cần phải ñặc biệt chú ý ñến thời ñiểm xác ñịnh giá trị hoặc ít nhất giá trị... Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính... hưởng tới giá ñất bao gồm các mặt : - Chế ñộ về ñất: bao gồm chế ñộ sở hữu ñất và chế ñộ sử dụng ñất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả ñất - Chế ñộ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BðS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá ñất - Quy hoạch ñô thị: Quy hoạch quyết ñịnh tới mục ñích sử dụng... của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñịa sản trong ñịa phương ñó - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua vị trí kinh tế ñối với các khu vực khác - ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ñất Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………... không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất - Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất - Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,... trường học, công viên, bách hóa Thửa ñất nằm ñầu ñường hay góc phố ñều có ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất - Thời hạn sử dụng ñất: Nhân tố này quyết ñịnh thời gian ñược sử dụng và thu lợi từ thửa ñất ñó nên trực tiếp ảnh hưởng ñến giá ñất 2.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất Giá ñất (giá bất ñộng sản) phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất ñộng sản, tính khan hiếm bất ñộng sản, nhu cầu có khả năng