Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học Nông nghiệp I - Trần thái yên So sánh giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 - 2006 Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành: Quản lý đất đai M số: 4.01.03 Ngời hớng dẫn khoa học: Pgs Ts Nguyễn văn xa Hà nội - 2006 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực cha sử dụng học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ luận văn đ đợc cảm ơn, thông tin trích luận văn đ đợc rõ nguồn gốc Tác giả Trần Thái Yên i Lời cảm ơn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo, cô giáo khoa Đất Môi trờng, khoa Sau Đại học, môn Quản lý đất đai trờng Đại Học Nông Nghiệp I Hà Nội đ giúp đỡ thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến PGS - TS Nguyễn Văn Xa đ hớng dẫn giúp đỡ hoàn thành tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Vinh, UNND phờng Lê Lợi, UBND phờng Cửa Nam, UBND phờng Hà Huy Tập, UBND x Hng Đông đ tạo điều kiện để điều tra xin số liệu Tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè đồng nghiệp đ động viên giúp đỡ hoàn thành khoá học! Tác giả Trần Thái Yên ii Danh mục viết tắt NĐ Nghị định CP Chính Phủ TT Thông t UBND ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài QĐUB Quyết định ủy ban ĐVT Đơn vị tính DTSD Diện tích sử dụng NQ.HĐND Nghị hội đồng nhân Giá TT Giá thị trờng Gía QĐ Giá quy định SDĐ Sử dụng đất iii Danh mục bảng biểu Bảng Cơ cấu giá tri tăng theo ngành 41 Bảng Diện tích, mật độ dân số thành phố Vinh năm 44 2003 - 2005 44 Bảng Bảng lao động cấu lao động 45 Bảng Một số tiêu tổng hợp dân số lao động 48 Bảng Cơ cấu diện tích loại đất địa bàn thành phố Vinh qua năm 2003 - 2005 51 Bảng Bảng tổng hợp điểm điều tra giá đất số đờng từ năm 2001 2002 61 Bảng Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch hai loại giá năm (20012002) 67 Bảng Bảng tổng hợp điểm điều tra gía đất số đờng từ năm 2003 2004 69 Bảng Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch hai loại giá 75 năm 2003-2004 75 Bảng 10 Bảng tổng hợp giá đất số đờng năm 2005 78 Bảng 11 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch hai loại giá 84 năm 2005 84 Bảng 12 Bảng tổng hợp giá đất số đờng năm 2006 86 Bảng 13 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch hai loại giá năm 2006 93 iv Mục lục Lời cam đoan .i Lời cảm ơn ii Danh mục viết tắt .iii Danh mục bảng biểu iv Mục lục v Mở ĐầU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Phạm vi nghiên cứu 1.3 ý nghĩa khoa học đề tài 1.4 Dự kiến kết đạt đợc Tổng quan đất đai - bất động sản - giá đất 2.1 Đất đai 2.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.2 Những đặc trng đất đai có liên quan đến giá đất 2.2 Bất động sản 2.2.1 Khái niệm BĐS 2.2.2 Quan hệ đất đai với công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất 2.3 Thị trờng bất động sản 2.3.1 Khái niệm thị trờng BĐS 2.3.2 Đặc điểm thị trờng BĐS 2.4 Những vấn đề giá đất 11 2.4.1 Khái niệm giá đất 11 2.4.2 Các loại giá đất 11 2.4.2.1 Giá cả, giá thị trờng 11 2.4.2.2 Giá trị thị trờng 13 v 2.4.2.3 Giá trị sử dụng 14 2.4.2.4 Giá trị trao đổi 14 2.4.2.5 Giá trị bảo hiểm 14 2.4.2.6 Giá trị chấp 14 2.4.2.7 Giá cho thuê 15 2.4.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 15 2.4.4 Đặc trng giá đất 17 2.4.5 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất 18 2.4.5.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 18 2.4.5.2 Nhóm yếu tố kinh tế 19 2.4.5.3 Nhóm yếu tố pháp luật, x hội 19 2.4.6 Các nguyên tắc việc định giá đất 20 2.4.6.1 Nguyên tắc thay 20 2.4.6.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 21 2.4.6.3 Nguyên tắc dự báo 23 2.4.7 Các phơng pháp định giá đất 23 2.4.7.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp (phơng pháp thị trờng) 23 2.4.7.2 Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t) 24 2.4.7.3 Phơng pháp phân tích hồi quy 24 2.4.7.4 Phơng pháp thặng d 25 2.5 Khái quát công tác định giá đất số nớc giới [9] 25 2.5.1 Công tác định giá đất Thái Lan 25 2.5.2 Công tác định giá đất úc 26 2.5.3 Công tác định giá đất Thuỵ Điển 28 2.5.4 Công tác định giá đất Malaysia 29 2.5.5 Công tác định giá đất Singapore 29 2.6 Lịch sử thị trờng đất đai nớc 29 vi Nội dung phơng pháp nghiên cứu 36 3.1 Đối tợng nghiên cứu 36 3.2 Nội dung nghiên cứu 36 3.2.1 Nghiên cứu giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế địa bàn thành phố Vinh; khảo sát điều tra cụ thể phờng, x 36 3.2.2 Nghiên cứu giá đất UBND tỉnh Nghệ An ban hành từ năm 2001-2006 36 3.2.3 So sánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế giá đất UBND tỉnh đề 36 3.3 Phơng pháp nghiên cứu 36 3.3.1 Phơng pháp điều tra vấn trực tiếp 36 3.3.2 Phơng pháp thu thập số liệu 36 3.3.3 Phơng pháp tổng hợp so sánh 37 Kết nghiên cứu 38 4.1 Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - x hội 38 4.1.1 Đặc điểm tự nhiên 38 4.1.1.1 Vị trí địa lý 38 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 38 4.1.1.3 Địa chất thuỷ văn 38 4.1.1.4 Khí hậu 39 4.1.1.5 Cảnh quan mội trờng 39 4.1.2 Điều kiện kinh tế - x hội 40 4.1.2.1 Thực trạng phát triển nghành kinh tế lĩnh vực khác địa bàn 40 4.1.2.2 Dân số lao động 43 4.1.2.3 Thực trạng sở hạ tầng 45 4.1.2.4 Giáo dục Y tế 47 4.1.3 Đánh giá chung thực trạng kinh tế - x hội 49 vii 4.1.3.1 Thuận lợi 49 4.1.3.2 Khó khăn 50 4.1.3.3 Đánh giá chung 50 4.1.3.4 Những vấn đề kinh tế x hội đ gây áp lực đến việc quản lý sử dụng đất 51 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất 53 4.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố 53 4.2.1.1 Tình hình quản lý đất đai 53 4.2.1.2 Tình hình sử dụng đất 53 4.2.2 Khái quát chung tình hình quản lý sử dụng đất phờng, x nghiên cứu 54 4.2.2.1 Phờng Hà Huy Tập 54 4.2.2.2 Phờng Lê Lợi 55 4.2.2.3 Phờng Cửa Nam 55 4.2.2.4 X Hng Đông 56 4.3 Nghiên cứu giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An 57 4.3.1 Phơng pháp nghiên cứu bớc tiến hành 57 4.3.1.1 Phơng pháp nghiên cứu 57 4.3.1.2 Các bớc tiến hành 57 4.3.2 Giá đất UBND tỉnh Nghệ An quy định nh sau 58 4.3.2 Nguyên tắc 58 4.3.2 Phơng pháp 59 4.3.3 Phân tích, so sánh giá đất thực tế giá đất Nhà nớc quy định phờng x địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2001 đến 2002 60 4.3.3.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế giá đất Nhà nớc quy định theo vị trí 60 viii 4.3.3.2 Nhận xét giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng thực tế năm 2001- 2002 67 4.3.4 Phân tích, so sánh giá đất thực tế giá đất Nhà nớc quy định phờng, x địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2003 đến 2004 68 4.3.4.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế giá đất Nhà nớc quy định theo vị trí 68 4.3.4.2 Nhận xét giá đất nhà nớc quy định với giá đất chuyển nhợng thực tế 75 4.3.5 Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế giá đất Nhà nớc quy định địa bàn thành phố Vinh năm 2005 76 4.3.5.1 Phân tích so sánh giá đất thực tế giá đất Nhà nớc quy định theo vị trí 77 4.3.5.2 Nhận xét giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế 83 4.3.6 Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế giá đất Nhà nớc quy định địa bàn thành phố Vinh năm 2006 84 4.3.6.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế với giá đất Nhà nớc quy định theo vị trí 86 4.3.6.2 Nhận xét giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng thực tế 92 Kết luận kiến nghị 94 5.1 Kết luận 94 5.2 Kiến nghị 95 ix QĐ.UB Thực tế UBND tỉnh Nghệ An đ điều chỉnh giá đất để kích thích thị trờng đất đai nóng lên Qua điều tra thực tế từ đầu năm 2006 30/6/2006 thị trờng đất đai địa bàn thành phố diễn bình thờng, thị trờng chuyển nhợng đất đai chủ yếu nhu cầu để ngời dân, không xẩy tợng đầu đất đai Giá quy định năm 2006 đ đợc điều chỉnh giảm đờng có khả sinh lợi, nơi có khả đầu t lâu dài Nh đoạn đờng Lê Lợi năm 2005 có giá quy định Nhà nớc cao 22.000.000 đồng/1m2, nhng đến năm 2006 giá đất Nhà nớc quy định từ 15.000.000 đồng/1m2- 16.000.000 đồng/1m2 Qua thực tế điều tra tháng đầu năm 2006 cho thấy giá chuyển nhợng thức tế thị trờng không tăng cao so với giá chuyển nhợng thực tế năm 2005 có nơi giảm từ 1.000.000 đồng/1m2- 5.00.000đồng/1m2, có nhng nơi giảm từ 2.00.000 đồng/1m2 1.00.000 đồng/1m2 nh địa bàn phờng Lê Lợi x Hng Đông Khi điều tra giá chuyển nhợng thực tế địa bàn phờng Hà Huy Tập cho thấy chênh lệch hai loại giá từ 1,05 lần đến 2,0 lần, có giá đất điểm điều tra số 25 vị trí đờng Phạm Đình Toái có giá chênh lệch đến 2,86 lần vị trí gần khu quy hoạch đô thị x Nghi Phú nên có chênh lệch cao Trên địa bàn phờng Lê Lợi giá chuyển nhợng thực tế thị trờng chênh lệch với giá quy định Nhà nớc từ 1,17 lần đến 2,14 lần Tại điểm điều tra số 47 vị trí đờng khối 10 có giá chuyển nhợng thực tế thị trờng 3.000.000 đồng/1m2, giá Nhà nớc quy định 1.400.000 đồng/1m2, chênh lệch hai loại giá 2,14 lần tơng ứng chênh lệch 114,8 % Tại điểm điều tra số 49 vị trí đờng khối 13 giá quy định Nhà nớc 1.900.000 đồng/1m2, giá chuyển nhợng thực tế 4.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,1 lần tơng ứng chênh lệch 110, 52 % Nhìn chung địa bàn phờng Lê Lợi có nhiều vị trí chênh lệch hai loại giá cao Còn địa bàn phờng Cửa Nam địa bàn x Hng Đông có nhiều đất đợc chuyển nhợng thị trờng có giá cao giá quy định 91 UBND tỉnh Nghệ An Cụ thể điểm điều tra; số 54 vị trí đờng Nguyễn Sinh Sắc có giá chuyển nhợng thực tế thị trờng 1.000.000 đồng/1m2, giá quy định Nhà nớc có 350.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,86 lần, tơng ứng chênh lệch 185,71 %; số 64 vị trí đờng Đề Thám giá quy định Nhà nớc 1.300.000 đồng/1m2, giá chuyển nhợng thực tế thị trờng 3.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,3 lần, tơng ứng chênh lệch 130,77 % Trong đó, điều tra giá chuyển nhợng thực tế xóm địa bàn x Hng Đông cho thấy chênh lệch giữ hai loại giá chênh cao Tại điểm điều tra số 76 vị trí xóm Vinh Xuân có giá quy định Nhà nớc 400.000 đồng/1m2, giá chuyển nhợng thực tế thi trờng 1.200.000 đồng/1m2 , chênh lệch hai loại giá 3,0 lần tơng ứng 200 % Tại điểm điều tra số 90 vị trí xóm Trung Thuận có giá chuyển nhợng thực tế thị trờng 1.300.000 đồng/1m2, giá Nhà nớc quy định 320.000 đồng/1m2, chênh lệch hai loại giá 4,06 lần, tơng đơng 306,3 % Nhìn chung chênh lệch hai loại giá khoảng cách cao 4.3.6.2 Nhận xét giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng thực tế Sau UBND tỉnh ban hành định số 09/2006/ QĐUB quy định khung giá loại đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh thị trờng đất đai địa bàn thành phố cha có biến chuyển, cho dù giá đất nhà nớc quy định năm 2006 có thấp giá đất Nhà nớc quy định năm 2005 Thực tế điều tra giá chuyển nhợng tháng đầu năm cho thấy giá quy định Nhà nớc thấp giá chuyển nhợng thực tế từ 50 % đến 100 % có nhng đất cao đến 200- 300 % Giá đất thực tế thị trờng thời điểm khác so với năm 2005, nhng thị trờng nhà đất biến chuyển 92 Bảng 13 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch hai loại giá năm 2006 Vị Số lợng Hệ số chênh lệch Chênh lệch (%) trí điểm điều tra hai loại giá (lần) hai loại giá Cao Thấp Cao Thấp 50 3,00 1,05 200 5,88 16 4,06 1,50 306,3 50,0 19 3,33 1,33 233,3 33,3 10 3,50 1,36 250 36,4 Nhìn chung chênh lệch năm khoảng dao động, có vài trờng hợp chuyển nhợng thực tế cao giá quy định Nhà nớc từ đến lần (bảng 13) Cụ thể vị trí có mức chênh lệch cao lần mức chênh lệch thấp thấp có 1,05 lần Tại vị trí 2, 3, có mức chêch lệch cao từ 3,33 lần đến 4,06 lần mức chêch lêch thấp từ 1,33 lần đến 1,5 lần 93 Kết luận kiến nghị 5.1 Kết luận Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nớc quy định đ đợc UBND tỉnh Nghệ An ban hành khung giá loại đất đáp ứng yêu cầu thực tế Tuy nhiên giá đất UBND tỉnh Nghệ An ban hành thấp giá đất chuyển nhợng thị trờng, năm 2001 đến 2004 chênh lệch cao từ 600% đến 650 % Năm 2005 năm 2006 đ có nhiều thay đổi theo Nghị định Chính phủ, nhng chênh lệch hai loại giá khoảng cách xa chênh lệch từ 175 % đến 275 %, có nơi đ nằm khoảng dao động Sự chênh lệch dẫn đến việc gây thất thu cho Ngân sách Nhà nớc, đặc biệt việc thu tiền sử dụng đất Nhà nớc giao đất không qua đấu giá thu từ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất gây thất thu nhiều cụ thể từ 20% đến 50 % Do chênh lệch giá đất chuyển nhợng thực tế thị trờng giá UBND tỉnh quy định đ gây nhiều khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố chậm Theo quy định Luật đất đai ban hành năm 2003, giá đất đợc áp dụng cho nhiều lĩnh vực nghĩa vụ tài Mặc dù UBND tỉnh đ có áp dụng hệ số điều chỉnh mức giá thu số lĩnh vực tài có liên quan đến đất đai, song thực tế nhiều lĩnh vực cha phù hợp với chất nghĩa vụ tài hình thức thu, gây nhiều tồn nhiều khúc mắc công tác quản lý Nhà nớc đất đai 94 Ngợc lại với giá đất dùng để thu hồi đất, giải phóng mặt thực dự án lớn lại không đợc nhân dân đồng tình nh mở rông đờng Nguyễn Sỹ Sách, đờng Phạm Đình Toái 5.2 Kiến nghị Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho Ngân sách Nhà nớc lợi ích cho ngời sử dụng đất Nhà nớc cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể xin kiến nghị: - Đầu t ngân sách việc đào tạo, bồi dỡng nâng cao kiến thức công tác quản lý đất đai đặc biệt khâu thẩm định giá - Cần tăng cờng công tác quản lý giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất - Thực thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục đợc sơ hở giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản - Cần phải đạo Sở ban nghành chuyên môn nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trờng phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế tỉnh Nghệ An - Thờng xuyên thu thập thông tin thị trờng để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai - Thành lập trung tâm định giá có chuyên môn, quan giao dịch bất động sản để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nớc thiệt hại cho ngời sử dụng nhà nớc thu hồi đất 95 Phần phụ lục 96 Tài liệu tham khảo Bộ luật dân năm (2005), NXB trị quốc gia Bộ Tài (2004), Thông t 114 2004 TTBTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài (2005), Hội thảo giá đất (tháng năm 2006) Tại viện nghiên cứu địa Bùi Ngọc Tuân (2003), Giáo trình Định giá đất BĐS khác, Trờng ĐH khoa học tự nhiên Các Mác Ăng Ghen toàn tập (1979), Tuyển tập: Tập 18 trang 57, tập 23 trang 189, tập 25 trang 171, 172, Nhà xuất thật Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 16/01/2004 Hồ Thị Lam Trà (2004) Giáo trình Định giá đất, Trờng ĐHNN I Hà Nội Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 2001, Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận phơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) 10 Tập giảng định giá đất bất động sản khác (2001) Dự án IV Việt Nam Thụy Điển 11 UBND Thành phố Vinh Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất Phòng quản lý đô thị thành phố Vinh tỉnh Nghệ An năm 2001, 2002, 2003 ,2004, 2005, 2006 12 UBND Thành phố Vinh Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2003, 2005 13 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 03/2005/QĐUB, ngày 11/1/2005 quy định khung giá loại đất địa bàn thành phố Vinh 14 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 09/2006/QĐUB UBND tỉnh Nghệ An ngày 27/1/2006 quy định khung giá loại đất địa bàn thành phố Vinh 15 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 1273/1998/QĐUB ngày 7/12/1998 quy định khung giá loại đất địa bàn thành phố Vinh 16 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 94/2002/QĐUB ngày 16/10/2002 quy định khung giá loại đất địa bàn thành phố Vinh 97 Mẫu phiếu điều tra bất động sản nhà Các phờng (xã) địa bàn thành phố Vinh Năm chuyển nhợng Phờng Đờng phố Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Tên chủ sử dụng đất Địa Về nhà Loại nhà Số tầng Năm xây dựng Diện tích xây dựng Diện tích sử dụng Các tài sản khác gắn liền với đất Về đất Diện tích Hình thể Chiều dài mặt tiền.Chiều dài cạnh lại Cơ sở hạ tầng Điện,Cấp nớcThoát nớcĐiện thoại Hiện trạng đờng phố (Ngõ hẻm) Chiều rộng đờng.(m); Kết cấu Tình trạng pháp lý BĐS Trong vùng QHSDĐ Tình trạng pháp lý BĐS 98 Tranh chấp đất đai (Hiện có hay không) Nội dung tranh chấp Giá chuyển nhợng Giá đất đồng/ m2 Giá nhà đồng/ m2 99 Bảng quy định nhà Nhà cấp IV Nhà tầng mái ngói mái tôn, tờng 220 mm, tờng bao quanh cao > 3m ( không tính chiều cao tờng thu hồi) Nhà tầng mái (BTCT) Nhà tầng tầng tờng xây ghạch, mái BTCT, mái băng BTCT lợp tôn Nhà cấp III Nhà tầng - tầng mái BTCT mái BTCT lợp tôn móng không gia cố cọc BTCT Nhà tầng - tầng mái BTCT mái BTCT lợp tôn móng gia cố cọc BTCT Nhà tầng - tầng mái BTCT mái BTCT lợp tôn móng không gia cố cọc BTCT Nhà tầng tầng mái BTCT mái BTCT lợp tôn móng gia cố cọc BTCT Nhà biệt thự loại Nhà tầng mái ngói mái tôn, tờng bổ trụ, tờng bao quanh cao > 3m (không tính chiều cao tờng thu hồi), trần Biệt thự giáp tờng (hạng 1) Biệt thự song đôi ghép (hạng 2) Biệt thự riêng biệt (hạng 3) Biệt thự riêng biệt sang trọng (hạng 4) 100 101 102 103 104 105 [...]... nhợng quy n sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001- 2006" Nhằm đa ra các nhận xét về mức độ chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nớc quy định và giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế; trên cơ sở đó làm rõ sự ảnh hởng việc thu tiền sử dụng đất, bồi thờng đất 1.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu chung về giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế... đất ở do Nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001- 2006 có ý nghĩa quan trọng trong việc đa ra nhận xét về sự chênh lệch và khả năng tơng đồng giữa giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định và giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng Đồng thời đa ra nhận xét về mức giá khi Nhà nớc thu tiền sử dụng đất đối với. .. giá đất thực tế) trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ An; Trong đó thực hiện so sánh giá đất ở do Nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng trên địa bàn 4 phờng đại diện cho các phờng, x trên địa bàn của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001- 2006; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp và kiến nghị 1.3 ý nghĩa khoa học của đề tài Đề tài: So sánh giá đất. .. cũng có giá cả tơng ứng, nh giá cả quy n sở hữu, giá cả quy n sử dụng, giá cả quy n cho thuê, giá cả quy n thế chấp Hầu hết những nớc có nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quy n sở hữu đất đai Xét về phơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quy n sở hữu đất chính là mệnh giá của quy n sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định 2.4.2 Các loại giá đất 2.4.2.1... nhiên giá đất ở các đia phơng ban hành cha đảm 1 bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế theo quy đinh tại khoản 1 điều 56 Luật đất đai Do đó khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì nhà nớc thất thu, khi áp dụng bồi thờng thì ngời dân khó chấp nhận do họ chịu nhiều thiệt thòi Từ thực tế đó tôi nghiên cứu đề tài : "So sánh giá đất ở do Nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử. .. ra giá trị sử dụng, nó đợc xác định căn cứ vào mục đích đầu t của ngời sử dụng đất ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đợc xác định trong giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, hay trong quy t định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quy n Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. .. trở thành một tài sản lớn khi nhu cầu sử dụng đất tăng, thì giá đất ngày càng tăng lên Việc Nhà nớc ban hành giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng là vấn đề quan trọng không chỉ đối với công tác quản lý mà còn là đảm bảo quy n lợi và nghĩa vụ về đất đai theo quy định của luật đất đai Để thi hành luật đất đai năm 2003 Chính phủ đ ban hành Nghị định. .. cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phơng pháp so sánh thờng dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lợng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm đợc thửa đất. .. quan đến giá trị sinh lời của đất hay vị trí mảnh đất 2.4.5.3 Nhóm các yếu tố pháp luật, x hội - Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố rất quan trọng ảnh hởng đến gía đất Quy hoạch sử dụng đất tạo nên giá trị tiềm năng của đất Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể đợc nhà nớc phê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất còn tác động đến cung cầu làm cho giá đất biến... sản: Một mảnh đất đang trong trình trạng tranh chấp sẽ gây ra một tâm lý e ngại cho ngời có nhu cầu về đất, giá đất đối với mảnh đất đó có xu hớng bị giảm Khi nghiên cứu các yếu tố pháp luật có tác động đến giá đất thì yếu tố quy hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý về mảnh đất là các yếu tố cơ bản quy t định đến giá đất Quy hoạch sử dụng đất quy định mục đích sử dụng đất trong hiện tại và tơng lai; ... với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001- 2006" Nhằm đa nhận xét mức độ chênh lệch giá đất Nhà nớc quy định giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất. .. xét giá đất nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế 83 4.3.6 Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế giá đất Nhà nớc quy định địa bàn thành phố Vinh. .. (Sau gọi tắt giá đất thực tế) địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ An; Trong thực so sánh giá đất Nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quy n sử dụng đất thực tế điều kiện bình thờng địa bàn phờng đại