TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Vũ Kim Yến SVTH: Đoàn Mạnh Tường Nguyễn Hữu Quang Lý luận đầu tư phát triển bất động sản Các khái niệm: • “ Đầu tư kinh doanh” việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hoạt động kinh doanh thông qua thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vồn, mua cổ phần, phần góp vốn tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng thực dự án đầu tư (Luật đầu tư số 67/2014/QH13) • “ Đầu tư phát triển” chuỗi hoạt động chi tiêu, hao phí nguồn lực: nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất ( đất đai, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu ), nguồn lực lao động trí tuệ • Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Phân tích khu đất 2.1 Đặc tính khu đất Vị trí hành Khu đất Dự án có vị trí 121,123 đường Tơ Hiệu, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Đông, Hà Nội cách trung tâm thành phố 12km hướng Tây Nam Ranh giới • • Phía tây bắc giáp với đường Tơ Hiệu- Hà Đơng Phía Tây Nam giáp với Phịng giáo dục Đào tạo Hà Đông (126 Tô Hiệu) Vị trí Dự án mối tương quan với Trung tâm Thành phố Miêu tả khu đất Khu đất dự án có diện tích Lơ đất có diện tích xây dựng 3.008 m2 Với mật độ xây dựng 60%, hệ số sử dụng đất 16 lần, số tầng cao lên đến 30 tầng Tại số 121-123 đường Tô Hiệu (Quận Hà Đơng), đất có pháp lý đất giao khơng thời hạn 2.2 Phân tích vị trí dự án Khu đất có địa 121-123 Tơ Hiệu (Hà Đông), nằm trung tâm quận Hà Đông với hệ thống giao thông thuận lợi Từ lô đất dự án 15 phút lái xe để cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Chỉ 20 phút lái xe cầu Thanh Trì – Quốc lộ 1A, Chỉ phút lái xe để Đại lộ Thăng Long, Chỉ 30 phút lái xe để đường Hồ Chí Minh, Chỉ 20 phút theo đường cao cao tốc Nội Bài – Lào Cai Tiện ích giao thơng Vị trí dự án kết nối nhanh với trung tâm Hà Nội nhờ tuyến Đường sắt cao Cát Linh – Hà Đông: Chỉ 5-7 phút ga Tàu điện Metro Hà Cầu, 10 phút giúp cư dân vào trung tâm thành phố Hà Nội Đường nội dự án quy hoạch thơng thống, đại Đường Tô Hiệu – Hà Đông quy hoạch tốt, Đoạn nối từ Cầu Đen tiếp giáp phố Phùng Hưng, chạy song song phố Quang Trung có chiều rộng 15m, Đoạn đường đôi rộng 30m nối thẳng phố Quang Trung Tô Hiệu phố sầm uất Quận Hà Đông Vị trí lơ đất Hạ tầng xã hội xung quanh Khu đất nằm trung tâm Quận Hà Đông, gần trường học Tiểu học Lê Lợi, tiểu học Nguyễn Trãi, Nguyễn Du … trung học Lê Hồng Phong, Yên Phúc, Nguyễn Huệ, Lê Q Đơn… Xung quanh có trường Đại học Đại Học Kiến Trúc, Học viện Bưu Chính Viễn Thơng, Đại học An Ninh, Học Viện Qn Y Ngồi khu đất cịn cách Trung tâm y tế Hà Đông 500m, cách Bệnh viện 103 khoảng 1km, cách siêu thị Metro – Melinh Plaza 400m, Cách chợ Hà Đông 400m, Cách UBND Quận Hà Đơng (Tịa nhà hành mới) 300m Khu đất dự án cịn gần nhiêu khu thị lớn như: Nằm cạnh khu đô thị Huyndai Hillstate, cách chung cư Xuân Mai Tower 100m, Cách KĐT Văn Phú 1,5km, Cách Khu đô thị Văn Quán 1,5km, Cách khu đô thị Xala 2km, Cách khu đô thị Văn Khê 2km… Liên kết vùng Hạ tầng kỹ thuật Nguồn nước cấp hệ thống cấp nước thành phố Nước thải sinh hoạt chảy vào hệ thống thoát nước thành phố sau qua hệ thống lọc nước sinh học thành phố Nước mưa chảy qua hệ thống nước thị Phần thẩm định sở quy định hành đảm bảo yêu cầu mơi trường sinh thái Cơng trình nằm khu đất thị có sẵn hệ thống cấp nước nước thị Hệ thống cấp nước thoát nước thiết kế để đảm bảo yêu cầu vệ sinh dịch tễ cho người dân và cho môi trường xung quanh 5Nguồn điện cấp mạng lưới điện Hà Nội, Khu đất nằm khu vực có sẵn hệ thống cấp điện thị Thuận Lợi & Hạn chế khu đất Thuận lợi • Vị trí tốt • Điều kiện giao thơng thuận lợi • Gần khu đô thị lớn • Gần hạ tầng tiện ích xã hội Hạn chế • Xa trung tâm thành phố Hà Nội 2.3 Nghiên cứu thị trường Với việc tăng trưởng kinh tế nhanh địa giới hành Thủ mở rộng, nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ thương mại, siêu thị… quận Hà Đông cần thiết hết Nằm trung tâm quận Hà Đơng, dự án có vị trí thuận lợi để trở thành tổ hợp gồm nhà ở, văn phòng dịch vụ thương mại khang trang nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở, mua sắm cho người dân, đồng thời tạo nên diện mạo cho quận Hà Đơng nói chung điểm nhấn kiến trúc cảnh quan trục đường Tơ Hiệu nói riêng Thị trường thời gian gần đây, nhiều dự án hộ phân khúc trung cấp quận Hà Đông tiếp tục thống lĩnh thị trường Hàng loạt dự án trung cấp ạt chào bán thị trường như: Kim Văn Kim Lũ, Tây Hà Tower, Unimax, The Van Phu – Victoria… Lượng khách quan tâm nhiều, khoản tăng kết giao dịch khả quan Nhất hộ có diện tích nhỏ 90m2 khách hàng “lùng sục, săn đón ” Hàng đến đâu, hết ln đến Thậm chí, số dự án người dân cịn chấp nhận trả “tiền chênh” để có hộ ý Một lý khác khiến dự án phân khúc trung cấp, bình dân quận Hà Đơng tăng điểm tích, hút người tiêu dùng mức giá dao động 15 triệu đồng/m2 Thậm chí giá nhiều dự án chung cư thương mại rẻ nhà xã hội Cụ thể dự án nhà xã hội 143 Trần Phú Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phát triển đô thị Sông Đà – SDU (thuộc Tổng Cơng ty Sơng Đà), mức giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, phí bảo trì) Thì dự án Viện 103 có mức giá cạnh tranh, từ 14,8 triệu đồng/m2 bao gồm VAT, phí bảo trì nội thất hồn thiện Bên cạnh đó, với việc phân chia diện tích hợp lý từ 77 - 112m2, tính phải bỏ từ 1,1 tỷ đồng đồng khách hàng sở hữu hộ Mức chi trả mà hầu hết gia đình trẻ, người thu nhập trung bình chi trả Đặc biệt, theo thông tin từ chủ đầu tư, mua hộ dự án khách hàng ngân hàng MB, BIDV hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi, thời hạn 15 - 20 năm Vay tối đa 70% giá trị hộ Hiện dự án xây dựng đến tầng Chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà cho khách vào quý III/2015 Thêm vào đó, có vị trí nằm quần thể khu thị kiểu mẫu, sẵn có sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích, trường học, bệnh viện, siêu thị đồng vào hoạt động từ lâu nên xuất thị trường tuần gần đây, dự án chung cư Viện 103 có 200 hộ giao dịch thành công tổng số 384 Với ấm lên toàn thị trường nói chung biến chuyển nội khu vực Hà Đơng nói riêng sở hạ tầng, giao thơng quy hoạch việc tích cực thay đổi cách tiếp cận, giới thiệu sản phẩm, trọng chăm sóc, dành nhiều ưu đãi, tăng khả mua nhà cho khách chủ đầu tư Hà Đông “điểm nóng” thị trường bất động sản tương lai Thị trường nhà Thị trường nhà Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tháng đầu năm 2015, Hà Nội có 7.500 giao dịch thành công, tăng 2,5 lần so với kỳ 2014 Có phân khúc tăng giá từ – 3% thị trường không đột biến Nguyên người mua có xu hướng làm việc trực tiếp với chủ đầu tư đại lý ủy quyền để tránh “nhiễu thơng tin” có lựa chọn tốt Khơng nằm ngồi xu thị trường, cách trung tâm Hà Nội 10 km phía Tây Nam, nơi đặt trụ sở số quan hành cấp thành phố thủ đô Hà Nội, Hà Đông có bước chuyển mạnh mẽ với nhiều dự án quy hoạch, nhận nhiều đầu tư nước nước Kể từ sau sát nhập vào TP Hà Nội vào tháng 8/2008, Hà Đông liên tục khu vực dẫn đầu nguồn cung hộ thị trường có quỹ đất rộng Nằm quy hoạch phía Tây Nam thành phố, Hà Đơng dần trở thành “điểm nóng” thị trường bất động sản tương lai, đặc biệt phân khúc hộ trung cấp cao cấp Theo Sở Xây Dựng Hà Nội cho biết, Hà Đông quận có mức bán hộ chung cư tăng mạnh với mức 7%, lượng khách quan tâm nhiều, khoản tăng kết giao dịch khả quan Trên thực tế, khu vực sở hữu lợi vượt trội, tốc độ thị hóa nhanh, hạ tầng đại với nhiều trục đường lớn hướng tâm Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32, đường Lê Văn Lương kéo dài, tuyến đường sắt cao Cát Linh – Hà Đơng Chính yếu tố thúc đẩy BĐS Hà Đông phát Complex triển với hàng loạt Goldsilk dự án tên tuổi như: Goldsilk Complex, Season Avenue, The Crown - Mulberry • Dự án Goldsilk complex tổ Lane, Hyundai HillState… hợp thươ ng mại nhà cao Các nguồn cung lân cận - tầng, gồm tòa tháp cao 32 tầng ( Với 750 hộ cao cấp lô đất gần 1,99 Giá bán từ: 22tr/m2 Diện tích hộ: - Căn hộ PN: 68m2, 76m2, 77m2, 93m2 Căn hộ PN: 99m2, 110m2, 120m2, 127m2 Căn hộ PN: 128m2 Khu Đô thị Xa La (Hà Đông) - Gồm: 14 tịa chung cư 21-34 tầng - Diện tích hộ chào bán : 55m268m2- 84m2 >100m2 - Giá bán: 14-17tr/m2 Xuân Mai Tower - Gồm : tháp cao 30 tầng ( tầng TTTM, 25 tầng hộ, tầng hầm) - Diện tích xây dựng: 5930m2 - Giá bán: từ 16,8tr/m2 Khu đô thị Huyndai Hillstate - Gồm : tòa nhà cao 26-32 tầng (2 tầng hầm), tổng 928 hộ - Diện tích hộ: 102m2, 123m2, 134m2, 168m2 - Giá: 25,5 - 29,5 tr/m2 Khu đô thị Văn Quán - Gồm: 10 khối nhà 19-21 tầng, Tổng 1229 Căn hộ - Giá bán: 22-26tr/m2 Khu đô thị Văn Phú Victoria - Gồm: tịa nhà - Tổng diện tích sàn: 209,877 m2 - Giá bán từ 15 tr/m2 Thị trường văn phịng Tổng quan Khơng có nguồn cung ghi nhận kể từ đầu năm 2015 Điều góp phần ổn định giá thuê thị trường quý gần Giá chào thuê trung bình Hạng A tăng nhẹ 0,3% so với quý trước giá chào thuê Hạng B lại giảm 0,9% Tại khu vực trung tâm có tịa nhà ghi nhận mức điều chỉnh giá, khiến cho giá chào thuê trung bình khu vực tăng nhẹ 0,6% so với q trước Trong thì, khơng có thay đổi giá chào thuê diễn tòa nhà Hạng A khu vực Đống Đa, Ba Đình khu vực phía Tây Trái lại, 26% tòa nhà Hạng B lại giảm giá chào thuê quý này, kéo giá thuê trung bình khu vực xuống từ 0,6% đến 1,8% Động thái xem chuẩn bị cho thời gian tới loạt tòa nhà văn phòng tham gia vào thị trường Xét tình hình thị trường, tòa nhà Hạng A Hạng B ghi nhận mức cải thiện đáng kể tỷ lệ lấp đầy Trong tỷ lệ lấp đầy Hạng A tăng nhẹ điểm phần trăm so với quy trước, đạt 82% Hạng B tăng điểm phần trăm lên 88% Mức cải thiện lớn ghi nhận khu vực trung tâm với mức tăng 5,8 điểm phần trăm 8,5 điểm phần trăm cho Hạng A Hạng B Trong quý này, 3.800 m² văn phòng Hạng A hấp thụ số Hạng B 23.000 m² Nhiều khách thuê doanh nghiệp nước ngoài, chiếm phần lớn số khách hỏi thuê mà CBRE thu thập quý Bên cạnh đó, CBRE nhận thấy khu vực Đống Đa, Ba Đình điểm đến thu hút công ty tìm kiếm tịa nhà văn phịng với giao thơng kết nối thuận tiện tới khu vực khác thành phố có chất lượng văn phịng ngày cải thiện đáng kể Quý cuối năm kì vọng ghi nhận tịa nhà văn phòng tham gia vào thị trường với gần 240.000 m² sàn Đáng ý tòa nhà TNR Tower – tịa nhà Hạng A phố Nguyễn Chí Thanh thức gia nhập thị trường văn phịng khu vực Đống Đa, Ba Đình Thêm vào đó, có số dấu hiệu cho thấy nhiều tòa nhà văn phòng chuẩn bị xây dựng vị trí trọng điểm, hứa hẹn tạo nhiều biến chuyển cho thị trường văn phòng Hà Nội tương lai Nguồn cầu CBRE cho biết, suốt thời gian dài từ 2011 đến 2014, vô số công ty chuyển khu vực phía Tây Hà Nội để có giá thuê tốt hơn; đến sau 2014, chủ đầu tư khu vực Trung tâm đưa sách giá thuê tốt hơn, cân hai khu vực nhìn thấy rõ rệt Đến quý III/2015, thị trường hoạt động mạnh khu vực thành phố (quận Đống Đa Ba Đình) với lượng giao dịch tăng đáng kể Các phân khúc thị trường vận hành nhịp nhàng hơn; đem lại thị trường ổn định cân Mặt khác, khu vực trung tâm coi tâm điểm khách hàng thuê sành sỏi, mà họ chọn tòa nhà hạng A/B chất lượng tốt với mức giá thuê hợp lý Đặc điểm khu vực nhiều tịa nhà mới, tính cạnh tranh cao hơn, chất lượng tòa nhà tốt Giá thuê khu vực thường thấp khu trung tâm cao khu phía Tây đến 20% cho hạng A B Vì mà “dễ thu hút khách thuê, trở thành khu trung chuyển tồn thị trường Hà Nội” Khu vực phía Tây lựa chọn công ty sử dụng diện tích th lớn, cơng ty Hàn Quốc; tạo nên cộng đồng tính cạnh tranh riêng Giá thuê khu vực trì chủ đầu tư phải nhanh chóng lấp đầy tịa nhà họ trước tịa nhà hồn thiện Nguồn cung Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, khơng có cao ốc văn phịng gia nhập thị trường Hà Nội quý II/2015 Hiện toàn thị trường có 21 tịa nhà hạng A 64 tịa nhà hạng B, cung cấp gần 375.000 m2 747.000 m2 văn phịng Giá th trung bình hạng trì ổn định so với kỳ quý trước Tuy nhiên, giá thuê hạng A ổn định so với kỳ năm trước, mức 654,000VNĐ/m2/tháng (tương đương 30 USD/m2/tháng) Hạng B giảm 4,7% so với kỳ năm trước, xuống mức 392.400 VNĐ/m2/tháng (tương đương 18 USD/m2/tháng) Về giao dịch, tỷ lệ lấp đầy hai hạng tăng rõ nét so với quý trước kỳ năm ngoái Hạng A tăng 3% so với quý trước kỳ năm 2014, đạt 81%, tỷ lệ lấp đầy hạng B giữ mức 84%, tăng 2% so với quý trước 12% so với kỳ năm ngoái Tỷ lệ lấp đầy hạng B tăng đột biến so với kỳ năm ngoái từ hai cao ốc Hapulico Complex Viet A Tower Về triển vọng thị trường, Cushman & Wakefield cho biết, khơng có tịa văn phịng hạng A gia nhập thị trường năm 2015 lại có nhiều nguồn cung văn phòng hạng B gia nhập thị trường năm 2.4 Phân tích SWOT vị trí khu đất Điểm mạnh S Điểm yếu W • Điều kiện giao thông thuận lợi, dễ • Vị trí nằm ngồi nội thành đến nơi khu vực • Thiếu chỗ đậu xe • Có mặt tiền rộng phố Tơ Hiệu • Phương tiện giao thơng cơng cộng • Nằm tuyến phố n tĩnh • Gần tiện ích thương mại xã hội như: chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, khu vui chơi giải trí, • Có không gian xanh, gần khu vườn hoa, công viên • Có bệnh viện khu vực lân cận • Diện tích khu đất lớn 3.008 m2 • Là khu đất giao không thời hạn Cơ hội O Thách thức T • Trên đà tăng trưởng kinh tế • Sự cạnh tranh dự án hoạt • Có khả nâng cấp hệ thông đường động dự án xây giao thơng, cấp nước dựng khu vực • Có khả xây thêm trường học, • Những thay đổi pháp luật nhà văn hóa lĩnh vực bất động sản xây dựng • • • • • Giao thơng công cộng Ưu tiên phát triển hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội Nâng cấp sở hạ tầng thương mại Chỉ tiêu quy hoạch có lợi cho việc xây dựng ( Tầng cao: 19-30 tầng, mật độ xây dựng