ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ PHƯƠNG NHUNG GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2009 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Danh mục các hình MỞ ĐẦU 1 Chương 1: KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI CÁC TRANH 5 CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. Khái quát về đền bù giải phóng mặt bằng 5 1.1.1. Tổng quan về giải phóng mặt bằng 5 1.1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng 5 1.1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa 6 1.1.1.3. Yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng 6 1.1.2. Tổng quan về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 7 1.1.2.1. Khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 7 1.1.2.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 9 1.1.2.3. Yêu cầu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 10 1.2. Khái niệm, phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến giải phóng mặt bằng 11 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai 11 1.2.1.1. Khái niệm và nhận diện tranh chấp đất đai 1.2.1.2 Đặc điểm 11 13 1.2.2. Nhận diện và phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến giải phóng mặt bằng 14 1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù 14 1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất 17 1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo" 18 1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng 19 1.3. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai 23 1.3.1. Khái niệm 23 1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 24 1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai 25 1.3.4. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng 26 PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH TRONG VIỆC 29 Chương 2: GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 2.1. Những biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành 29 2.1.1. Mô hình giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục khiếu kiện hành chính 29 2.1.1.1. Hòa giải các tranh chấp đất đai 29 2.1.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 34 2.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua đền bù dân sự 47 2.2. Một số tình huống tranh chấp đất đai điển hình trong công tác giải phóng mặt bằng 50 2.2.1. Nông dân và giá đền bù 50 2.2.2. Công nhận nguồn gốc đất 52 2.2.3. Quy hoạch "treo", dự án "treo" và quyền sử dụng đất 56 2.2.4. Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng 60 MỘT SỐ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VÀ KIẾN 67 Chương 3: NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 3.1. Một vài kinh nghiệm về giải quyết khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai, đền bù giải tỏa 67 3.1.1. Bài học kinh nghiệm nước ngoài 67 3.1.1.1. Trung Quốc 67 3.1.1.2. Thái Lan 69 3.1.1.3. Singapore 70 3.1.1.4. Chính sách của ngân hàng thế giới về giải phóng mặt bằng đối với các dự án cho Việt Nam vay vốn để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật 70 3.1.2. Đề án thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa mặt bằng 76 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 78 3.2.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 78 3.2.1.1. Hoàn thiện Bộ luật Dân sự 78 3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai 78 3.2.2. Cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài phán hành chính có năng lực giải quyết các tranh chấp hành chính, trong đó có tranh chấp về đền bù giải tỏa mặt bằng liên quan đến đất đai 79 3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 79 3.2.4. Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng 80 3.2.5. Kiến nghị về quy hoạch "treo", dự án "treo" 82 3.2.6. Kiện toàn hơn nữa bộ máy hành chính ở cấp huyện và cấp xã sao cho cán bộ quản lý hiểu được mình chỉ là công bộc của dân, cơ quan hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ nhu cầu của người dân 83 3.2.7. Tăng cường khâu kiểm tra giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai, xử lý nghiêm minh những tổ chức và cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật đất đai 83 3.2.8. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi nhằm nâng cao văn hóa pháp lý cho nhân dân 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân sự năm BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng LĐĐ : Luật đất đai NSDĐ : Người sử dụng đất PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TCĐĐ : Tranh chấp đất đai UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình hình Quy trình xử lí, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng Trang đất, quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước 2.1 Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường 45 2.2 Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 46 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết phải nghiên cứu Đất đai đã tồn tại trước khi có loài người xuất hiện. Sự tồn tại của đất đai như một lẽ tự nhiên, là cơ sở để hình thành nên sự sống. C.Mác, trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 - 1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội" [18, tr. 189]. Chính vì thế, lịch sử của xã hội loài người là lịch sử của quá trình đấu tranh, khai phá, sử dụng, bảo vệ và giữ gìn đất đai. Qua quá trình này, con người đã nhận ra rằng giá trị của đất đai không chỉ đơn thuần chứa đựng trong bản thân đất đai mà nó còn bao hàm giá trị của các yếu tố trên đất cùng với khả năng sinh lợi của chúng mang lại cho chủ sở hữu và người sử dụng khai thác nó. Do đó, đất đai và các yếu tố trên đất (gọi chung là bất động sản (BĐS)) có thể trở thành vốn kinh doanh lớn hơn nhiều so với vốn thực có của nó, tạo ra nguồn thu nhập để tiêu dùng. Và quan trọng hơn đó là sự vận động, di chuyển số nhân của các giá trị BĐS, đưa lại món lợi lớn cho các chủ thể có BĐS. Ở Việt Nam, đất đai đặc biệt được coi là một tài sản và quyền tài sản có giá trị. Đất đai vì thế là một vấn đề cực kỳ lớn trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước với những bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như các cấp chính quyền. Hiện nay dự đoán 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện tới tòa án hay cơ quan hành chính ít hay nhiều đều liên quan đến đất đai. Mỗi khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai (TCĐĐ), đều do những nguyên nhân nhất định. Trong đó, quan trọng nhất là việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, ngoài ra còn bất cập từ chính sách trong lịch sử và cả chính sách hiện tại, trong thực hiện pháp luật ở địa phương. 1 Vì vậy, vấn đề giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai (PLĐĐ) phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất (NSDĐ). Với ý nghĩa đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt vấn đề tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo về đất đai, qua đó sẽ giải quyết thỏa đáng các quyền lợi hợp pháp, góp phần thúc đẩy sự phát triển và ổn định của nền kinh tế. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa. Từ hiện trạng việc thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, luận văn rút ra kết luận và đề xuất một số giải pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa hiệu quả, khả thi. 3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vào các nhóm sau đây: - Nhận diện các loại TCĐĐ phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh chấp trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB); - Nghiên cứu các hình thức, kênh giải quyết tranh chấp chính theo quy định của pháp luật hiện hành và trên thực tế; - Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật có liên quan điều chỉnh TCĐĐ trong công tác GPMB. 2 3.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào những vấn đề pháp luật cơ bản, cơ sở lý luận về việc giải quyết những TCĐĐ điển hình trong công tác GPMB. Cụ thể như: - Tranh chấp về giá đền bù (cách tính giá đất, cách tính và chi trả hỗ trợ di dời, bồi thường...); - Tranh chấp về nguồn gốc đất, về QSDĐ trên thực tế; - Tranh chấp về các thiệt hại phát sinh liên quan đến dự án "treo". Luận văn cũng chú trọng nghiên cứu đến tầm quan trọng của các cách thức, biện pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận của luận văn gồm những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề ruộng đất; tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề đất đai và phát triển kinh tế; quan điểm, chính sách của Đảng về các vấn đề đất đai, định hướng về cách thức, biện pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa. Những tài liệu chủ yếu của luận văn gồm các văn kiện của Đảng, các quy định của pháp luật liên quan đến việc giải quyết khiếu kiện về TCĐĐ, đền bù và giải tỏa ở Việt Nam. Luận văn kế thừa những tri thức, phương pháp nghiên cứu của các nhà khoa học thuộc các ngành khoa học xã hội khác nhau. Các công trình nghiên cứu, những tri thức và phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa đối với sự thành công của luận văn. Kết quả thu được từ những nghiên cứu thực tế ở Hà Nội và một số địa phương liên quan đến vấn đề giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa cũng là những tri thức rất quan trọng cấu thành luận văn. 3 4.2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp tiếp cận: + Tiếp cận hệ thống: Xem xét việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - các cách thức giải quyết được quy định như thế nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam. + Tiếp cận liên ngành: Xem xét giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa dưới các góc độ pháp luật, kinh tế. + Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - phân tích, đánh giá những thành tựu và bất cập, từ đó đề xuất cách thức giải quyết mới, ví dụ như: cho phép người dân góp tiền đền bù giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào dự án đầu tư. - Phương pháp thu thập thông tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy định của pháp luật, thực tiễn thực hiện các giải pháp khác nhau trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa ở Hà Nội và ở một số địa phương, từ đó xây dựng luận văn. - Phương pháp so sánh, phân tích: Trên cơ sở các tài liệu, các quy định của pháp luật, tiến hành phân tích, so sánh nhằm tìm ra những ưu điểm và những điểm tồn tại, từ đó luận văn đề xuất phương hướng khắc phục. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Khái niệm, nhận diện và phân loại các TCĐĐ phổ biến hiện nay liên quan đến đền bù GPMB. Chương 2: Pháp luật Việt Nam hiện hành trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật Việt Nam trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa. 4 Chương 1 KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI CÁC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1.1. Tổng quan về giải phóng mặt bằng 1.1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc phân bổ hợp lý quỹ đất đai vào các mục đích sử dụng đang được Đảng và Nhà nước, các ngành hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở lên có giá trị do sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất để xây dựng các dự án đầu tư trong những năm gần đây không ngừng tăng lên. Nhưng việc thu hồi đất đã giao cho NSDĐ lâu dài là vấn đề không thể tránh khỏi và gây nên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Thực tế vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án đang là vấn đề nan giải. GPMB là công việc đầu tiên và thường cũng là khâu khó nhất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư. GPMB là việc đem lại mặt bằng mới phục vụ cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất thông qua việc giải tỏa, di dời các hộ dân, vườn tược, cây cối, cơ quan, tổ chức... GPMB được thực hiện qua quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân liên quan. Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý [29, Điều 4]. 5 1.1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa Trong lịch sử phát triển của mỗi quốc gia, việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; cơ sở sản xuất như: khu công nghiệp, đồng ruộng và mở rộng đô thị sắp xếp lại hệ thống dân cư… là quy luật tất yếu của sự phát triển. Trong mọi giai đoạn, việc phải GPMB để xây dựng các công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả lĩnh vực chính trị, xã hội của đất nước. Xuất phát từ tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong những năm qua ở nước ta còn nhiều phức tạp và có nhiều mâu thuẫn, hiệu quả sử dụng đất đai còn thấp xét cả về ba mặt kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Hơn nữa, sự gia tăng nhanh dân số tập trung vào các đô thị lớn đã vượt quá giới hạn cho phép, dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực trong các đô thị lớn như cơ cấu tThành phố không hợp lý, tắc nghẽn giao thông, nhà ở thiếu thốn trật trội, các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vẫn nằm trong các khu dân cư. Để giải quyết những vấn đề trên chúng ta đang từng bước sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau một cách hợp lý theo một quy hoạch cụ thể. Tóm lại, ở nước ta đang có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình trong khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Theo đó, GPMB là một tất yếu để triển khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 1.1.1.3. Yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng 6 Một là, công tác GPMB phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Công tác GPMB tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, nhân văn của nhiều người, của cộng đồng dân cư, giải quyết không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi dễ dẫn đến khiếu nại kiện cáo. Người bị thu hồi đất lại luôn đòi hỏi phải trả được một khoản bồi thường càng nhiều càng tốt mà trước hết phải đủ điều kiện để họ tạo lập cuộc sống mới. Nhưng chủ đầu tư luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm giảm giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Chính vì thế dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư. Hai là, công tác GPMB phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương. Vì trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng mở rộng hệ thống đô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệp, dịch vụ, thương mại… là rất lớn. Trong khi đó, quỹ đất được sử dụng vào các mục đích đó hầu như không còn mà phải GPMB. Chính vì thế, nếu không GPMB theo quy hoạch dẫn đến tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí nguồn tài nguyên đất, tình trạng xây nên lại phá đi gây tốn kém tiền của Nhà nước cũng như ảnh hưởng đến người dân. Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng, công khai, bình đẳng giữa những NSDĐ. Chúng ta phải thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá đất của toàn khu vực bị giải tỏa. Đây là một nguyên nhân chính dẫn đến hầu hết các vụ khiếu nại của người dân gây khó khăn cho chính quyền và chủ đầu tư khi thu hồi đất. Bốn là, công tác GPMB phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tiến hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành. 1.1.2 . Tổng quan về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 1.1.2.1. Khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 7 Tiến độ thi công các dự án nhanh hay chậm phụ thuộc vào thời gian thu hồi đất của Nhà nước. Để tiến hành thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong đó có các dự án đầu tư phát triển Nhà nước phải thực hiện công tác đền bù GPMB. Khi công tác này được thực hiện tốt thì mới đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng kịp thời cho các dự án. Đây là một vấn đề phức tạp mang tính kinh tế - chính trị - xã hội tổng hợp và được sự quan tâm của các ngành, các cấp, các tổ chức, cá nhân. Vấn đề thu hồi đất được quy định tại Điều 27 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993 và LĐĐ năm 2003 và được cụ thể hóa trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề cực kỳ phức tạp và mang tính thời sự cấp bách. Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho NSDĐ, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù dân sự (đền bù thiệt hại) về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể. Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại Điều 27 LĐĐ và các văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quy định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất (được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay 8 bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác. Đền bù thiệt hại GPMB có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho NSDĐ, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo LĐĐ năm 2003 thì khái niệm đền bù thiệt hại GPMB được hiểu như sau: - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị sử dụng đất đối với các diện tích đất bị thu hồi cho chủ sử dụng đất hợp pháp [29, Điều 4]. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc đào tạo nghề, hỗ trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6 tháng… [29, Điều 4]. - Bồi thường thiệt hại GPMB là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác[29, Điều 4]. Về bản chất của đền bù thiệt hại GPMB là việc đền bù thiệt hại những tổn thất do việc Nhà nước có quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư … dẫn đến việc bồi thường GPMB ngày thêm khó khăn và phức tạp. Do đó, công tác GPMB là yếu tố quyết định trong tiến độ và sự thành công của phát triển. 1.1.2.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 9 Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất phải bồi thường quyền lợi hợp pháp của người sở hữu và sử dụng thể hiện ở QSDĐ, nhà ở và tài sản, giấy phép xây dựng gắn liền với đất. Đất đai là tài sản vô cùng quý giá. Đối với hoạt động kinh tế của quốc gia, đất đai là tài nguyên, nguồn đầu vào không thể thay thế. Với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, quan trọng nhất không thể thay thế được. Với các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng… đất đai là trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên vật liệu… để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với các hộ gia đình, đất đai là nơi sinh sống cư trú của họ. Vì đất đai đã được trao cho các tổ chức và các hộ gia đình hay cá nhân, khi cần thu hồi đất để sử dụng cho mục đích khác, Nhà nước phải đền bù thiệt hại cho các tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân do Nhà nước thu hồi đất làm mất nơi ăn chỗ ở, mất tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất. Khi Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất lâu dài thì họ bỏ tiền ra xây dựng nên các tài sản gắn liền với đất. Khi bị thu hồi đất họ sẽ phải phá bỏ toàn bộ gây thiệt hại đến quyền lợi của NSDĐ. Chính vì thế, họ phải nhận được tiền đền bù thiệt hại về tài sản để khôi phục lại cuộc sống mới. Việc thu hồi đất chuyển QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đặc biệt này không phải là sự tự nguyện mà là sự bắt buộc, phần bất lợi và không mong muốn thuộc về người bị thu hồi đất. Ngoài việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất người bị thu hồi đất còn phải được hỗ trợ một phần kinh phí để ổn định sản xuất và đời sống, đào tạo lại nghề khi chuyển đến nơi ở mới. Tóm lại, bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng và cần thiết trong công tác GPMB. 1.1.2.3. Yêu cầu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 10 Chính sách đền bù thiệt hại GPMB cần được tổ chức công khai về phương án đền bù và tái định cư. Điều này giúp người dân biết được mục đích việc thu hồi đất, đối tượng được đền bù và thể hiện tính dân chủ "dân biết, dân làm, dân kiểm tra". Việc công khai hóa cũng tránh được các hiện tượng tiêu cực có thể xảy ra như: lập hồ sơ khống để nhận tiền đền bù, thông đồng để kê khai không đúng về đối tượng, số lượng, giá trị đất đai, tài sản để rút tiền của dự án. Thời gian tiến hành đền bù, mức giá đền bù về đất và tài sản cũng như mức thưởng, mức phạt phải được thực hiện theo quy định của pháp luật và tính giá sát với thực tế. Phương án đền bù phải được xây dựng hợp lý nhất. Điều này tránh thiệt thòi cho người dân đồng thời chống lãng phí tiền của Nhà nước. Hơn nữa tính giá sát với thực tế người dân có điều kiện tạo lập cuộc sống mới tốt hơn. Từ đó họ có ý thức sớm bàn giao mặt bằng dẫn đến tiến trình thực hiện dự án được đẩy nhanh hơn. 1.2. KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai 1.2.1.1. Khái niệm và nhận diện tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980 cho đến nay, TCĐĐ luôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói chung. Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai". 11 LĐĐ năm 2003 lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của NSDĐ. Đã có quan niệm cho rằng, TCĐĐ "là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất" [36, tr. 74]; hoặc "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai" [37, tr. 455]. Theo đó, TCĐĐ bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, và tất nhiên trong đó có cả các tranh chấp tài sản gắn liền với đất (tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản không thể tách rời khỏi đất đai nếu muốn giữ được nguyên giá trị sử dụng của nó. Các tài sản này bao gồm: nhà ở, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác, cây lâu năm trên đất) [4, khoản 4 Điều 3], tranh chấp hợp đồng giao dịch về QSDĐ. Theo quan điểm này, TCĐĐ là một khái niệm có thể hiểu theo nghĩa rất rộng, bao gồm tranh chấp QSDĐ (tranh chấp QSDĐ được hiểu là tranh chấp nhằm xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp) và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, kể cả trường hợp tranh chấp mục đích sử dụng đất và tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 LĐĐ năm 2003. Điều 136 LĐĐ năm 2003 khi quy định về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ đã phân chia vấn đề ra thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Do đó, dựa vào nội dung Điều 136 LĐĐ năm 2003 người ta có thể quy kết: TCĐĐ không thể đồng nhất với tranh chấp QSDĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp QSDĐ. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì TCĐĐ ở nước ta chỉ có thể hiểu là tranh chấp QSDĐ. Kết luận này được củng cố thêm bởi hai cơ sở: một là, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước) đối với toàn bộ đất đai, NSDĐ chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai, vì vậy, 12 cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là QSDĐ; và hai là, các thuật ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ LĐĐ năm 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt [35]. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ (gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ) cũng đã từng được định danh cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là "tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất", chứ không phải là TCĐĐ một cách chung chung [34]. QSDĐ, nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai [32, Điều 192]. Ở góc độ này, QSDĐ là một khái niệm pháp lý. Tuy nhiên, theo PLĐĐ, ý nghĩa trên chỉ chiếm một phần nội dung về QSDĐ của NSDĐ. Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác, hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc NSDĐ được quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, …) của mình như là những giao dịch về tài sản. Và để được thực hiện các quyền giao dịch này, NSDĐ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, …). Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh tế. Như vậy, QSDĐ là một khái niệm phức tạp - nó vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái niệm kinh tế [19. tr. 40-49]. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong PLĐĐ hiện hành là một khái niệm phức tạp mà nghĩa gốc của các từ đơn lẻ hợp thành không đủ sức thể hiện hết nội dung và bản chất của nó. QSDĐ vì thế có thể coi là một tổng thể không thể tách rời các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ theo quy định của PLĐĐ. 1.2.1.2. Đặc điểm Từ khái niệm trên, có thể đưa ra một số đặc điểm của TCĐĐ: 13 - Đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp. - Chủ thể TCĐĐ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. - TCĐĐ luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các bên chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. TCĐĐ xảy ra sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của PLĐĐ cũng như những chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để. 1.2.2. Nhận diện và phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến giải phóng mặt bằng 1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù Giá đền bù đất đai ở đây là giá của QSDĐ được phép giao dịch trên thị trường. Khoản 2 Điều 4 LĐĐ năm 2003 qui định: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất". Mục đích của việc Nhà nước qui định giá đất là làm cơ sở cho việc: Tính thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi 14 đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [19, khoản 4 Điều 56]. Từ qui định này cho thấy giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và NSDĐ, không áp dụng giá này khi các bên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển QSDĐ cho nhau. Trên thực tế, giá chuyển QSDĐ do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường). Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ của một mảnh đất nào đó có thể được phù hợp với khả năng của người bán QSDĐ và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong khi đó giá thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích nhà nước và NSDĐ, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường GPMB. - Việc tính giá đền bù đối với đất ở. Hiện nay tồn tại hai giá đất, giá do tỉnh, thành phố ban hành mỗi năm và giá thực tế. Việc tồn tại hai giá đất dẫn đến hàng loạt rắc rối. Doanh nghiệp khi thuê đất hay lập dự án thì muốn tính theo giá đất được quy định mỗi năm, bởi giá này thường thấp hơn so với giá thực tế. Nhưng người dân khi bị thu hồi đất, lại muốn đền bù theo giá thị trường. Rõ ràng đòi hỏi của người dân cũng có lý, tuy đôi khi và vài người đòi hỏi quá cao. Tại nhiều dự án, những người tích cực và tuân thủ luật pháp đến nhận tiền đền bù trước lại bị thiệt, trong khi những ai chây ỳ và được đền 15 bù sau lại được lợi bởi có khi chênh đến vài trăm triệu đồng. Sự bất hợp lý này đã gây ra tình trạng khiếu kiện phức tạp kéo dài. - Việc tính giá đền bù đối với đất ở, tại các quận, huyện có dự án nằm trên vùng đất nông nghiệp giáp ranh. Đa số thắc mắc của người dân nằm trong ba vấn đề: Thứ nhất, tại sao cùng một dự án nhưng lại có hai mức giá bồi thường khác nhau. Thứ hai, vì sao được liệt vào danh sách xã giáp ranh nhưng không được bồi thường (đối với đất nông nghiệp) theo giá đất khu vực giáp ranh. Thứ ba, cũng là vấn đề phổ biến, tại sao chỉ cách nhau một bờ ruộng nhưng một bên được bồi thường gần gấp ba lần bên kia. Trong khi đó, lãnh đạo chính quyền các quận, huyện có những vụ khiếu kiện ấy luôn khẳng định rằng, mọi việc đều được làm theo đúng các quy định của Nhà nước, thậm chí còn vận dụng tối đa theo hướng có lợi nhất cho người dân. Một điều hiển nhiên là họ không bao giờ dám vượt qua những quy định của pháp luật trong đền bù, GPMB. Như vậy, nguyên nhân của khiếu kiện kéo dài về tiền đền bù là do các quy định chưa công bằng, việc áp dụng chúng cứng nhắc có thể dẫn tới bất công. Hiện nay, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Hà Nội phải được thực hiện theo ba văn bản pháp lý chính là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 và Quyết định số 242/QĐ-UB ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội. Theo quy định trong các văn bản này, khi bồi thường đất nông nghiệp tại các xã giáp ranh, giá đất để tính bồi thường là giá quy định tại bảng 1, Quyết định số 242/QĐ-UB. Theo đó, giá đất nông nghiệp (tại các xã giáp ranh) để tính bồi thường là giá hạng 1 của xã đồng bằng. Việc định ra các xã giáp ranh để khi tính giá đất ở, sẽ không có sự chênh lệch quá lớn, chứ không phải để tính giá bồi thường cho đất nông nghiệp. 16 Cũng theo những văn bản này, giá đất nông nghiệp tại các quận nội thành được xác định bằng hai lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất. Theo cách tính này, giá đất nông nghiệp các quận cao gần gấp 3 lần giá đất nông nghiệp ở ngoại thành. Bất cập này đã làm cho nhiều dự án nằm trên địa bàn giáp ranh nội thành và ngoại thành chỉ cách nhau có... vài chục centimet nhưng giá đền bù lại vênh nhau. Để giải quyết vấn đề này, nguyên Bộ trưởng Mai Ái Trực cho rằng "pháp luật được xây dựng để phục vụ nhân dân nên nếu còn điểm nào bất cập, chưa phù hợp thì cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp, bảo đảm sự hài hòa lợi ích của cả cộng đồng" (Báo Hà Nội mới, ngày 24/7/2007). 1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất Khác với nhiều nước, tại Việt Nam "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" [26, Điều 17]. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam. Vì thế, Nhà nước có quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Còn NSDĐ ở Việt Nam chỉ có các quyền sử dụng. QSDĐ được Nhà nước xác lập cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện luật định thông qua giao đất và có thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất), cho thuê đất và có thu tiền thuê đất, đương nhiên pháp luật Việt Nam đã tiền tệ hóa QSDĐ, coi QSDĐ như một tài sản có giá trị. Việc khẳng định QSDĐ là một tài sản cũng đồng nghĩa với việc pháp luật đã xác lập cho NSDĐ một quyền tài sản. Quyền tài sản ở đây được hiểu là "cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản" [20]; theo Điều 188 Bộ luật Dân sự (BLDS): "Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ được quy định tại Phần thứ sáu Bộ luật này". Như vậy, các chủ thể có quyền tài sản từ QSDĐ thực hiện quyền này thông qua một loạt các quyền 17 cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng và thế chấp tài sản. QSDĐ được pháp luật bảo hộ, kể cả khi đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ (sổ đỏ). Do đó, "sổ đỏ với đất, sổ hồng chỉ sự ghi chép của Nhà nước phục vụ minh bạch hóa quyền tài sản, chứ các Ủy ban nhân dân không có cái quyền ban phát sở hữu, cũng như cái giấy khai sinh chỉ ghi nhận, chứ cái giấy đó không đẻ ra con người" [21]. Nếu như coi GCN QSDĐ là giấy tờ hợp pháp nhất để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp GCN QSDĐ cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định QSDĐ đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp GCN QSD đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. 1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo" Quy hoạch "treo" thực ra là ngôn ngữ từ báo chí nhằm thể hiện việc quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa được triển khai thực hiện trong một thời gian dài, tình trạng này có nghĩa là quy hoạch bị "treo". Có ba dạng "treo" chính. Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn. Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư 18 mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng "treo" này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí. Do quy hoạch "treo", công tác quy hoạch đã bị méo mó gây lãng phí đất đai, công sức, gây xáo trộn không đáng có trong đời sống xã hội. Người dân tại nhiều khu vực quy hoạch đang bị "treo" rất bức xúc về tình trạng khi tiến hành xây dựng quy hoạch không hỏi ý kiến dân. Nguyên nhân chính dẫn đến quy hoạch "treo" là người dân không đồng thuận với giá đền bù, với nơi tái định cư, gần đây còn có nguyên nhân là không có chỗ tái định cư cho dân. 1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng - Nguyên nhân từ chính sách đất đai Ở nước ta trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, Nhà nước đã phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành cho nên đã dẫn đến việc quản lý đất đai còn thiếu chặt chẽ, còn nhiều sơ hở, chồng chéo. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý, như đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý. Đất chuyên dùng thuộc ngành nào thì ngành ấy quản lý. Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như đối với đất chuyên dùng. Nhiều lúc cũng xảy ra hiện tượng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý, nhưng cũng có loại không có cơ quan nào quản lý dẫn đến việc sử dụng đất tùy tiện, tranh chấp lẫn nhau. Năm 1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định 404/CP thành lập Tổng cục quản lý ruộng đất, giúp Chính phủ thống nhất quản lý đất đai trên cả nước. Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn lỏng lẻo, có khi còn sai lầm do trình độ quản lý chưa cao. Hồ sơ địa chính còn 19 chưa hoàn thiện, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định QSDĐ của các chủ thể, không phản ánh được thực trạng sử dụng đất đai. Quy hoạch đất đai chưa đi vào nề nếp, vì vậy rất khó xử lý các trường hợp vi phạm. Chính sách đất đai và những chính sách có liên quan đến đất đai chưa nhất quán, đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách còn tùy tiện dẫn đến người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất. Ngược lại, người không có khả năng sản xuất vẫn được chia ruộng đất dẫn đến tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả. Những sai lầm trọng phong trào hợp tác hóa nông nghiệp ở miền Bắc như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã lớn không phù hợp với trình độ quản lý kinh tế trong nông nghiệp. Một số nơi có những trường hợp giải quyết làm cho nhân dân hiểu rằng Nhà nước có chủ trương trả lại ruộng đất cũ, trả lại đất ông cha. Mặt khác, việc Nhà nước luôn tách nhập hoặc thành lập các đơn vị hành chính mới, việc xác định địa giới hành chính không kịp thời hoặc không rõ ràng làm cho tình hình TCĐĐ càng trở nên phức tạp thêm. Việc điều tra, xem xét, giải quyết các TCĐĐ còn tùy tiện, và kém hiệu lực. Cán bộ quản lý đất đai còn thiếu gương mẫu, tùy tiện vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Công tác tuyên truyền, phổ biến PLĐĐ chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản PLĐĐ của Nhà nước chưa được phổ biến trong nhân dân. Như vậy, qua phân tích những nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ cho ta thấy rằng, đa số TCĐĐ nảy sinh do những sai lầm trong xây dựng chính sách về đất đai mang nặng tính duy ý chí. Nhìn nhận về bản chất các TCĐĐ trong những năm qua, chúng ta thấy nổi nên những vấn đề sau: 20 Thứ nhất, TCĐĐ về phương diện nào đó có thể hiện sự gắn bó trở lại của người dân đối với đất đai, đó là điều quan trọng nhất, đồng thời thể hiện trình độ dân trí ngày càng cao. Họ đã biết đòi hỏi sự công bằng và bình đẳng dân chủ trong quan hệ ruộng đất. Thứ hai, TCĐĐ thể hiện những chính sách cũ về đất đai đã bộc lộ những bất hợp lý cơ bản. Một số chính sách cụ thể như tách, nhập hợp tác xã, chính sách định canh, định cư, xây dựng kinh tế mới hoặc tách, nhập các đơn vị hành chính. Bên cạnh những ưu điểm, nó còn thể hiện những nhược điểm như do không chính xác định ranh giới đất đai rõ ràng trên bản đồ và thực tế cũng làm nảy sinh các TCĐĐ thậm chí đến mức gay gắt. Thứ ba, kết cấu đất đai - nhân khẩu - lao động ngày càng trở nên căng thẳng hơn, nhất là trong điều kiện ngành, nghề kém phát triển, lao động dư thừa... ở nông thôn làm cho TCĐĐ càng dễ nảy sinh. Thứ tư, TCĐĐ còn thể hiện nhận thức không đúng về chế độ sở hữu đất đai của một số cán bộ lãnh đạo quản lý và không ít người dân bình thường. Đồng thời TCĐĐ cũng bị một số kẻ xấu lợi dụng kích động làm phức tạp thêm tình hình. Thứ năm, hình thức, mức độ các dạng tranh chấp phụ thuộc vào yếu tố lịch sử, tập quán canh tác, lối sống từng dân tộc. - Nguyên nhân từ lịch sử sử dụng đất đai Lịch sử đã để lại hậu quả khác nhau trên đất nước ta. Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất của người dân. Từ năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất. Do đó, tình hình sử dụng đất đai ở giai đoạn này tương đối ổn định. Hơn 30 năm, ruộng đất bị tập 21 thể hóa, cơ cấu ruộng đất - hộ nông dân không còn cơ sở. Chính vì vậy, TCĐĐ ở miền Bắc ít mang tính chất hộ - hộ hơn nhiều so với miền Nam và số vụ TCĐĐ ở miền Bắc cũng ít hơn, song đa số lại mang tính tập thể. Tuy nhiên, ở miền núi phía Bắc về cơ bản trước đây không thực hiện cải cách ruộng đất (chỉ cải cách dân chủ), cấu trúc ruộng đất hầu như vẫn còn như cũ (ruộng bậc thang). Hợp tác xã nhiều nơi chỉ còn là hình thức, cho nên khi thực hiện Nghị quyết 10 ở những nơi chỉ đạo, lãnh đạo không tốt, bà con lại hiểu là "Chính phủ phải trả lại ruộng đất cũ" dẫn đến tình trạng đòi lại đất ông cha (kể cả trước 1954). Thậm chí có địa phương không giải quyết thỏa đáng để bà con phá cả công trình thủy lợi nhằm lấy lại ruộng cũ. Đồng thời do dân số tăng lên làm cho tình trạng đất đai canh tác ngày càng một ít đi, dẫn đến tranh chấp giữa các đơn vị hành chính nhằm chiếm những mảnh đất để dân cư của địa phương sản xuất. Ở miền núi, do tập tục du canh, du cư đồng bào dân tộc ít người sống ngày gần nhau nhưng không có địa giới rõ ràng, các bãi chăn thả gia súc khai thác chung dẫn đến mâu thuẫn với nhau (tranh chấp). Ví dụ như: Người Thái ở gần người Mèo, người Thái trồng đậu tương, người Mèo chăn thả ngựa tự do phá đậu của người Thái thế là tranh chấp nhau. Mặt khác, đây là các dân tộc sống chủ yếu ở vùng rừng núi, biên cương của Tổ quốc trình độ dân trí còn thấp dễ bị kẻ xấu lợi dụng. Vì vậy, nếu không giải quyết một cách thỏa đáng các tranh chấp sẽ ảnh hưởng tới uy tín của Đảng và Nhà nước, gây mất ổn định an ninh xã hội. Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến tình hình sử dụng đất có nhiều diễn biến phức tạp. Về cơ bản đất đai ở vùng này có lịch sử phát triển từ nhiều thế kỷ trước. Trong 9 năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất hai lần cho nhân dân vào năm 1949 - 1950 và năm 1954. Nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện việc cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" mà thực chất là nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng. Tước đoạt 22 ruộng đất mà cách mạng đã chia cho nhân dân, còn trong vùng giải phóng chính quyền cách mạng bảo vệ thành quả và tiếp tục chia đất cho nhân dân. Trong thời kỳ chiến tranh, do tình hình "cài răng lược" hai bên cùng tìm cách lấn chiếm mở rộng vùng ảnh hưởng, có lúc vùng giải phóng co lại rất hẹp, điều này làm cho quan hệ ruộng đất ở vùng chiến sự, vùng tranh chấp bị biến động thường xuyên. Hơn nữa, do chiến tranh các chủ sở hữu cũng bị thay đổi, kéo theo ruộng đất cũng bị thay đổi nhiều lần, thậm chí không có giấy tờ, người này bỏ đi người khác đến. Đó là những yếu tố xã hội rất phức tạp dẫn đến những tranh chấp ruộng đất sau này. Sau năm 1975, một loạt chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai đã tác động đến việc nảy sinh TCĐĐ. Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các nông trường, lâm trường quốc doanh. Những tổ chức này đã bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng kém hiệu quả, đặc biệt là qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1978 1979 và năm 1982 - 1983 với chính sách chia cấp theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới và mục đích sử dụng. - Nguyên nhân chủ quan trong thực thi pháp luật Công tác bồi thường, GPMB chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân về đất đai) và quyền của người SDĐ đã được pháp luật công nhận; chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội, lợi ích nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi; không chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... - Nguyên nhân do cơ sở dữ liệu và quản lý địa chính Sự yếu kém trong công tác tổ chức thi hành pháp luật về đất đai của các địa phương. Đa số các địa phương chưa đầu tư kinh phí thỏa đáng để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bảo đảm quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất, cấp GCN QSDĐ chậm; công tác kiểm tra, thanh tra chưa được quan tâm đúng 23 mức, các đại phương cũng ít chú ý công tác hậu kiểm đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất. - Nguyên nhân do cơ chế giải quyết tranh chấp chưa phù hợp Tổ chức và cơ chế giải quyết khiếu kiện thiếu ổn định và bất cập so với yêu cầu thực tế. Nhiều địa phương chưa làm tốt việc tiếp dân, nhận đơn, chưa hướng dẫn cụ thể theo pháp luật về việc nộp đơn để tình trạng người đi khiếu kiện đi hết nơi này đến nơi khác. - Những nguyên nhân khác Sự thiếu gương mẫu, sa sút về phẩm chất đạo đức của một bộ phận cán bộ, công chức; sự thiếu hiểu biết và thiếu ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận nhân dân. 1.3. KHÁI NIỆM VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.3.1. Khái niệm Trong quan hệ PLĐĐ, giải quyết TCĐĐ là một trong những biện pháp quan trọng để PLĐĐ phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết TCĐĐ, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra. Giải quyết TCĐĐ, với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khắc phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm PLĐĐ [36]. Như vậy, giải quyết TCĐĐ là việc áp dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. 1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 24 - Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu. Đây là nguyên tắc rất cơ bản trong hoạt động giải quyết TCĐĐ, đòi hỏi khi xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong quan hệ PLĐĐ đều phải thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền lợi ích cho người đại diện chủ sở hữu, bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất. Cần quán triệt đường lối Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Bảo đảm lợi ích của NSDĐ nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân. Thực hiện nguyên tắc này, hoạt động giải quyết TCĐĐ đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Xét cả mặt lý luận và thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu hết các quan hệ xã hội và đất đai là một trong những lợi ích quan trọng nhất của mọi tầng lớp. Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn, đây là giải pháp thuyết phục khi giải quyết các TCĐĐ. Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các bên tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng. Đó cũng là cơ sở quan trọng đảm bảo quyền tự định đoạt cho các đương sự. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành qua thủ tục này mà không đạt được sự nhất trí cần thiết. - Việc giải quyết TCĐĐ phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế xã hội, gắn việc giải quyết TCĐĐ với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 25 1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai Giải quyết TCĐĐ và giải quyết khiếu kiện về đất đai tuy là những sự việc khác nhau, nhưng lại có mối liên hệ nhất định với nhau. Chúng đều là những hiện tượng thường xảy ra trong xã hội, có Nhà nước, có pháp luật và có sự vi phạm pháp luật. Trong thực tế đôi khi người ta không phân biệt rõ giữa TCĐĐ với khiếu kiện đất đai. Điều này không chỉ xảy ra ở các chủ thể tranh chấp mà thậm chí cả với những cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Bản chất của vụ việc là TCĐĐ, nhưng đương sự lại gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết và ghi là đơn khiếu kiện (khiếu nại). Cơ quan có thẩm quyền thụ lý hồ sơ và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại), trong khi thực chất là quyết định giải quyết TCĐĐ. Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp. Đối với giải quyết TCĐĐ, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc TCĐĐ giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định giải quyết của mình. Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với pháp luật hiện hành. Ở một khía cạnh nào đó, muốn hạn chế tình trạng khiếu kiện (khiếu nại), thì việc giải quyết TCĐĐ, ban hành các quyết định hành chính về đất đai phải đúng pháp luật. Khác với tranh chấp, khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, bản chất của tố cáo về đất đai là sự phát hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền những hành vi trái pháp luật của cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, 26 đơn vị vũ trang, cá nhân thuộc đơn vị đó hay của những người khác, gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước, lợi ích tập thể, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. 1.3.4. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền kinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò, tác dụng của mình. Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, Nhà nước còn đảm bảo cho pháp luật được thi hành. Công tác GPMB, đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội... Thực tế đã khẳng định công tác GPMB trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc xem xét giải quyết TCĐĐ, đặc biệt là trong công tác GPMB có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để PLĐĐ phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết TCĐĐ mà các quan hệ đất đai nói chung, công tác GPMB nói riêng được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của NSDĐ, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra. Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết TCĐĐ là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ 27 nhân dân. Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra. Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vựa quản lý và sử dụng đất đai. Tiểu kết chương 1 Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù GPMB còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội. Giải quyết các TCĐĐ trong GPMB hiện nay rất cần sự can thiệp sâu sát của nhà nước. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, Nhà nước không chỉ giải quyết bằng những mệnh lệnh hành chính, quyết định hành chính cứng nhắc mà cần có những biện pháp điều tiết được tiến hành thông qua các công cụ quản lý kinh tế mềm mại, linh hoạt và dân chủ. Do đó, cần nghiên cứu, sử dụng hiệu quả hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để giải quyết tốt các TCĐĐ hiện nay. Ở nước ta, Nhà nước vừa là "người chủ" đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người tiêu dùng đất rất lớn để phục vụ sự phát triển của đất nước, trong đó có các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhà nước vừa là chủ thể sở hữu, sử dụng đất, vừa là người cung ứng đất (qua việc giao đất, co thuế 28 đất), nhưng lại là trọng tài xử lý các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai, BĐS. Rõ ràng, Nhà nước có rất nhiều chức năng, vai trò trong việc điều tiết sử dụng đất đai. Vì vậy, việc sử dụng hiệu quả, hiệu lực các công cụ quản lý vĩ mô, đặc biệt là công cụ luật pháp là điều càng cần thiết nhằm giải quyết tốt các TCĐĐ hiện nay. 29 Chương 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 2.1. NHỮNG BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1.1. Mô hình giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục khiếu kiện hành chính Sau hơn 10 năm thi hành, LĐĐ năm 1993 đã được thay thế bởi LĐĐ năm 2003 với nhiều bổ sung quan trọng về các qui định giải quyết TCĐĐ. Kế thừa các qui định của LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 qui định TCĐĐ được giải quyết qua ba con đường: (i) giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, (ii) giải quyết thông qua hệ thống UBND và (iii) giải quyết thông qua cơ quan tố tụng Tòa án nhân dân (TAND). 2.1.1.1. Hòa giải các tranh chấp đất đai Hòa giải các TCĐĐ là việc giải quyết tranh chấp được tổ chức theo phương thức hai bên cùng bàn bạc, thỏa thuận với nhau về những vấn đề có liên quan đến nội dung của tranh chấp với sự giúp đỡ của người thứ ba đóng vai trò trung gian hòa giải. Trong quá trình hòa giải, người trung gian sẽ phân tích, chỉ cho mỗi bên những lợi thế và điểm yếu của họ, cũng như nói rõ các quy định pháp luật liên quan để các bên cân nhắc và tự tìm ra một phương pháp giải quyết chung. Khi phát sinh tranh chấp, khác với một số nước trên thế giới, ở Việt Nam, người dân có xu hướng không đưa các mâu thuẫn bất đồng ra giải quyết tại TAND mà thường tự thương lượng với nhau thông qua hòa giải, nhằm tìm một giải pháp thích hợp cho các bên. Chỉ khi việc hòa giải không 30 đem lại kết quả, họ mới khởi kiện ra TAND hoặc nhờ sự can thiệp của cơ quan công quyền. Hòa giải trong nhân dân được Nhà nước khuyến khích, Điều 12 BLDS 2005 quy định: "Trong quan hệ dân sự, việc hòa giải giữa các bên phù hợp với quy định của pháp luật được khuyến khích". Kế thừa các quy định của LĐĐ năm 1993 về hòa giải, LĐĐ năm 2003 tiếp tục đề cao phương thức hòa giải các TCĐĐ, đồng thời có những quy định mới hợp lý và cụ thể hơn: 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp...[29, Điều 135]. Qui định trên đã thể hiện sự khuyến khích của Nhà nước nhằm giúp các bên tìm ra một giải pháp tốt nhất để giải quyết một cách tốt nhất những mâu thuẫn, bất đồng trong quá trình sử dụng đất bằng sự tự nguyện, tự thỏa mâuận. Khi xảy ra tranh chấp, các bên phải chủ động gặp gỡ để hòa giải, nếu không thể thương lượng thỏa thuận được thì sẽ thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết. Nếu hòa giải cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải [8, Điều 159]. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải TCĐĐ. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn. Kết quả hòa giải phải lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã nơi có đất. Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài 31 nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới GCN QSDĐ. So với LĐĐ năm 1993, những quy định của LĐĐ năm 2003 về hòa giải các TCĐĐ rõ ràng và cụ thể hơn. Theo khoản 1 Điều 38 LĐĐ năm 1993, UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức kinh tế khác ở cơ sở và công dân hòa giải các TCĐĐ. Những quy định thiếu tính cụ thể này đã gây nên nhiều cách hiểu khác nhau về tính bắt buộc của hòa giải tại UBND xã trước khi các bên tranh chấp khiếu kiện lên cơ quan giải quyết có thẩm quyền của chính quyền cơ sở tại các địa phương. Có nơi xem hòa giải tại UBND xã là một thủ tục cần thiết bắt buộc, có nơi các bên tranh chấp lại có thể khiếu kiện trực tiếp lên cấp có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ mà không nhất thiết phải qua hòa giải. Sự thiếu thống nhất trong quan điểm khiến cho các cơ quan có thẩm quyền không khỏi thấy lúng túng khi giải quyết, đồng thời phát sinh sự tùy tiện trong việc áp dụng thủ tục hòa giải các TCĐĐ, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Nhưng đến LĐĐ năm 2003, tình trạng đó đã được khắc phục. Luật đã quy định rõ quyền của các bên tranh chấp được tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết tranh chấp, và nếu tiếp tục không thể hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp yêu cầu hòa giải. UBND xã không còn tham gia vào hoạt động giải quyết TCĐĐ với tư cách là trung gian hòa giải nữa mà có trách nhiệm tổ chức việc thực hiện hòa giải các TCĐĐ. Hòa giải tại UBND cấp xã là một thủ tục bắt buộc, các tranh chấp sẽ chỉ được tiếp tục giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu sau khi hòa giải không thành. Hiệu quả của hòa giải các TCĐĐ Theo thống kê của chuyên đề kết quả khảo sát thực địa điều tra xã hội về hộ gia đình và QSDĐ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tháng 3/2000, 32 giải pháp phổ biến nhất mà các bên tranh chấp lựa chọn khi giải quyết TCĐĐ là thương lượng với nhau, chiếm tỉ lệ 79,8% số hộ gia đình được hỏi, thứ hai là đề nghị chính quyền can thiệp (chủ yếu là UBND), và thứ ba là hòa giải có mặt của người thứ ba. Kết quả trong 3 năm (2000-2003), tỷ lệ hòa giải thành các vụ tranh chấp về đất đai, nhà ở trên địa bàn Hà Nội đạt 75% (6.431/8.577) [40]. Như vậy, hòa giải là một trong các biện pháp mang lại hiệu quả và được các bên tranh chấp ưu chuộng sử dụng nhất. Hòa giải có thể thu được kết quả như vậy, xuất phát từ các lý do sau: i) Hòa giải phù hợp với nguyên tắc tôn trọng và đề cao sự tự do thỏa thuận giữa các bên trong nền kinh tế thị trường. Khác với việc giải quyết TCĐĐ thông qua các cơ quan công quyền, hòa giải TCĐĐ không mang tính bắt buộc, cưỡng chế thi hành, thể hiện sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên. ii) Xuất phát từ truyền thống của xã hội Việt Nam, người dân rất coi trọng các giá trị đạo đức. Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh bởi các giá trị đạo đức, phong tục tập quán hơn là các quy định pháp luật. Suốt bao đời nay, người dân sống trong các đơn vị làng xã, luôn ý thức giữ gìn đoàn kết giữa các thành viên, giữ quan hệ khăng khít giữa các thành viên trong cộng đồng. Đây chính là môi trường thuận lợi để hòa giải ra đời, phát huy tính hiệu quả trong giải quyết các tranh chấp mà đặc biệt là giải quyết TCĐĐ. iii) So với các cách thức giải quyết khác, giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải có một ưu thế rất lớn đó là tính linh hoạt, mềm dẻo, ít tốn kém về thời gian và vật chất, thủ tục đơn giản, tiện lợi. Ngoài ra, xuất phát từ chính tâm lý của người dân rất e ngại pháp luật và luôn hạn chế đến mức tối đa sự can thiệp của các cơ quan công quyền, đặc biệt là Tòa án. Do vậy, hòa giải thường được các bên sử dụng trong việc giải quyết các TCĐĐ. iv) Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải cơ sở năm 1998 đã tạo cơ sở pháp lý cho việc hòa giải đạt kết quả cao hơn. Các tổ chức hòa giải cơ sở 33 đã phát huy được vai trò của mình, cơ quan tư pháp ở địa phương thường xuyên bồi dưỡng nâng cao kiến thức pháp luật, kỹ năng hòa giải cho các hòa giải viên. Tủ sách pháp luật xã, phường được chính quyền cơ sở quan tâm, bổ sung kịp thời các chính sách, chủ trường pháp luật đến các cán bộ tổ dân phố, các hòa giải viên thực hiện tốt hơn nhiệm vụ được giao... Tuy nhiên, giải quyết các TCĐĐ thông qua hòa giải cũng có những hạn chế nhất định. Hòa giải giữa các bên không phải lúc nào cũng thực hiện được. Trên thực tế, hòa giải TCĐĐ thường chỉ được áp dụng đối với các vụ việc xảy ra ban đầu, mang tính đơn giản. Đối với các vụ việc phức tạp, thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết: thiếu hồ sơ địa chính, sao trích lục... thì tổ hòa giải cơ sở cũng như UBND xã cũng khó có thể hòa giải được. Hòa giải thường không triệt để do dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên mà không được đảm bảo thực hiện bởi một cơ chế nào. Thường sau một thời gian sau khi hòa giải thành, các bên lại tự ý phá vỡ các cam kết, tiếp tục tranh chấp, mà lần tranh chấp lần sau lại quyết liệt và gay gắt hơn. Bên cạnh đó, trình độ của các thành viên tổ hòa giải vẫn còn nhiều hạn chế, nhiều cán bộ vẫn còn thiếu trình độ pháp luật, kỹ năng hòa giải cũng là một trong những hạn chế của công tác hòa giải hiện nay. Ý nghĩa của hòa giải các TCĐĐ Giải quyết các TCĐĐ thông qua hòa giải dựa trên tinh thần định đoạt của các bên, giúp cho các tranh chấp được giải quyết một cách nhanh chóng. Các tranh chấp được giải quyết có tình có lý, dựa trên tinh thần "tương thân tương ái", phù hợp với các giá trị đạo lý tốt đẹp của dân tộc, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Những người tham gia hòa giải là người sống trong cùng một cộng đồng dân cư, gần gũi và được tiếp xúc với tranh chấp, do đó họ hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, thậm chí cả những nguyên nhân tế nhị. Vì thế, họ có thể giúp đỡ, hướng dẫn nhau đạt được sự thỏa thuận, tự nguyện giải quyết tranh chấp trên cơ sở công bằng và tôn trọng pháp luật. 34 Sau khi hòa giải thành, quan hệ giữa các bên được khôi phục, thậm chí là hiểu và thông cảm với nhau hơn, chuyển từ thái độ đối đầu sang hợp tác. Có thể nói, hòa giải là phương thức giải quyết TCĐĐ một cách thuận tiện. Ngoài ra, nếu hòa giải thành có nghĩa là giải quyết xong vụ tranh chấp, hạn chế sự phiền hà, tốn kém cho các bên, giảm bớt công việc cho các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp. "Mục đích của hòa giải là chuyển cuộc đấu tranh chung". "Một vụ hòa giải thành, hai bên đều là người thắng cuộc". 2.1.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 Theo quy định của LĐĐ năm 2003, TCĐĐ sau khi đã được hòa giải tại UBND cấp xã, nếu một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: Đối với các tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCN QSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Đối với các tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCN QSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ năm 2003 thì do UBND các cấp giải quyết [29, Điều 136]. Phát triển Điều 38 của LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 tiếp tục phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa UBND và TAND dựa trên tiêu chí GCN QSDĐ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, so với Điều 38 của LĐĐ năm 1993, Điều 136 LĐĐ năm 2003 đã có những quy định cụ thể hơn và có sự tách bạch rõ ràng về phạm vi thực hiện chức năng của hai hệ thống cơ quan này, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan khi giải quyết TCĐĐ, đồng thời mở rộng thêm thẩm quyền giải quyết TCĐĐ cho TAND và thu hẹp thẩm quyền của UBND. Đối với các TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định giống như LĐĐ năm 1993. 35 a) Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của cơ quan hành chính Nhà nước * Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của cơ quan hành chính Nhà nước Theo Điều 136 LĐĐ năm 2003, trường hợp TCĐĐ mà đương sự không có GCN QSDĐ hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của UBND các cấp, mà không cần khởi kiện ra TAND, cụ thể là: - Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định cuối cùng; - Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng. Trong đó, Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh giải quyết lần đầu đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư [8, Điều 160]. Như vậy, về cơ bản giống với LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 cũng phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần đầu giữa UBND các cấp dựa vào tiêu chỉ chủ thể tham gia tranh chấp. Tuy nhiên, đến LĐĐ năm 2003, các chủ thể tham gia tranh chấp đã được dự liệu cụ thể và đầy đủ hơn, phạm vi chủ thể được mở rộng, xuất hiện một số chủ thể mới là cơ sở tôn giáo, người Việt 36 Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. So với pháp luật giải quyết TCĐĐ thời kỳ trước, LĐĐ năm 2003 đã đạt được một bước phát triển hơn hẳn khi lần đầu đặt vấn đề tranh chấp có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND tỉnh. Điều này hoàn toàn hợp lý với giai đoạn hiện nay, trong xu thể mở rộng hợp tác giao lưu quốc tế, các chủ thể nước ngoài tham gia ngày càng nhiều vào các quan hệ dân sự, cụ thể là quan hệ đất đai. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 136 LĐĐ năm 2003, việc giải quyết TCĐĐ tại UBND được thực hiện theo hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Cấp giải quyết đối với khiếu nại quyết định lần đầu của Chủ tịch UBND huyện là Chủ tịch UBND tỉnh, khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND tỉnh là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Điều này hoàn toàn khác với quy định trước đây. Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 LĐĐ năm 1993, nếu không có sự đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên có hiệu lực thi hành. Trong khi đó, do UBND giải quyết tranh chấp bằng một quyết định hành chính mà theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo cũng như Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính, nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp và muốn tiếp tục khiếu nại thì trước hết phải khiếu nại với người ra quyết định giải quyết tranh chấp. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo Luật Khiếu nại, tố cáo mà chưa được trả lời thì có quyền khiếu nại lên người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại tiếp theo hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính. Như vậy, quy định tại khoản 2 Điều 38 LĐĐ năm 1993 chưa khớp với Luật Khiếu nại tố cáo và Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính. LĐĐ năm 2003 đã khắc phục được điều bất hợp lý này. Việc giải quyết TCĐĐ tại UBND được thực hiện ở hai cấp trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng một mặt đảm bảo được quyền công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND và cơ quan hành chính các cấp, tránh tình trạng đùn đẩy trách 37 nhiệm giữa các cơ quan khi giải quyết các tranh chấp, không để kéo dài thời gian giải quyết như trước đây. Như đã phân tích, việc quy định cho UBND thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ khi NSDĐ không có giấy tờ về QSDĐ xuất phát từ chính chức năng chủ yếu của UBND các cấp là thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai. Song, do những điều kiện về lịch sử, việc xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp của UBND các cấp đôi khi cũng gặp phải ít nhiều khó khăn. Để đảm bảo cho việc giải quyết của UBND được chính xác, đúng pháp luật và có căn cứ, LĐĐ năm 2003, lần đầu tiên quy định các căn cứ để giải quyết TCĐĐ trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về QSDĐ. Khi giải quyết các tranh chấp loại này, UBND các cấp phải dựa trên: i) Những chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên đưa ra; ii) Ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết TCĐĐ của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc đối với khu vực nông thôn, đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn; iii) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; iv) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt; v) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; vi) Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất [8, Điều 161]. Có thể nói, những quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động giải quyết TCĐĐ của UBND các cấp khá đầy đủ, rõ ràng và cụ thể, đã khắc phục được những hạn chế, bất cập trong thời gian trước. Việc quy định cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ về QSDĐ khi NSDĐ chưa có các giấy tờ về QSDĐ chỉ mang tính "quá độ" trong điều kiện hiện nay khi Nhà nước ta chưa cấp xong GCN QSDĐ cho NSDĐ. Theo kế hoạch của Chính phủ, sẽ phấn đấu trong thời gian nhanh nhất cấp xong GCN QSDĐ cho 38 NSDĐ trong cả nước, khi đó, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của UBND các cấp sẽ được chuyển giao cho TAND giải quyết. * Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính Khác với tranh chấp về QSDĐ do cơ quan hành chính Nhà nước giải quyết theo quy định tại Luật Đất đai, các TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính phần lớn được điều chỉnh bởi các quy phạm của Hiến pháp. Theo Điều 137 LĐĐ năm 2003, các TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm tham mưu, cung cấp tài liệu cần thiết để làm sáng tỏ những bất đồng về địa giới để các cơ quan hành chính các cấp phối hợp tìm biện pháp giải quyết tìm biện pháp giải quyết một cách có hiệu quả. Nếu trong quá trình phối hợp giải quyết mà các bên không đạt được sự nhất trí về phương án và cách thức giải quyết thì căn cứ vào quy định của Hiến pháp năm 1992 về thẩm quyền phân vạch địa giới các cấp hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, căn cứ và khoản 10 Điều 84 Hiến pháp 1992, Quốc hội có thẩm quyền phân vạch địa giới giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và theo khoản 8 Điều 112 của Hiến pháp, Chính phủ có thẩm quyền phân vạch địa giới các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh. Như vậy, đối với TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính trách nhiệm phối hợp của các cấp hành chính là rất quan trọng, để từ đó có phương án tối ưu trong việc đảm bảo cuộc sống bình thường của nhân dân trong vùng tranh chấp, đảm bảo an ninh, chính trị và trật tự an toàn xã hội, gắn việc giải quyết quyền lợi về đất đai với việc ổn định về địa giới trong trường hợp có sự thay đổi về địa giới hành chính. b) Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND Giống như nhiều nước trên thế giới, phần lớn các TCĐĐ xảy ra ở Việt Nam đều được giải quyết tại TAND. Theo pháp luật hiện hành, TAND có 39 thẩm quyền giải quyết: Các tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCN QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 và các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Như vậy, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND ngày càng được mở rộng, giờ đây Tòa án không chỉ giải quyết các tranh chấp khi đương sự có GCN QSDĐ và các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất [27, khoản 3 Điều 38] mà còn giải quyết cả các tranh chấp khi đương sự chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50. Việc cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ trong cả nước được hoàn thành, khi đó thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ sẽ được trao hết cho TAND. Việc giao thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ cho Tòa án xuất phát từ quan điểm mới của Nhà nước công nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá [29, Điều 55] và QSDĐ là một quyền tài sản. Do vậy, khi các tranh chấp về QSDĐ xảy ra, giống như các tranh chấp dân sự khác, nó sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự với thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án. Mọi TCĐĐ đều được giải quyết tại TAND sẽ đảm bảo quán triệt quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước: "Việc giải quyết tranh chấp đất đai trước hết cần tiến hành hòa giải, nếu hòa giải không thành thì đưa ra Tòa án giải quyết. Nhà nước quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết các khiếu nại, không để kéo dài". Giao thẩm quyền cho TAND giải quyết mọi TCĐĐ theo trình tự tư pháp là phù hợp với xu thế chung của các nước trên thế giới. i) TAND giải quyết các trường hợp đương sự có giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 50 LĐĐ năm 2003 Khoản 1 Điều 50 LĐĐ năm 2003 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có giấy tờ hợp lệ thì đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các giấy tờ về QSDĐ đó là: 40 * Những giấy tờ được QSDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. * GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. * Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. * Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. * Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. *Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ. Đối với các trường hợp này, trong khi họ chưa được xét cấp GCN QSDĐ nếu TCĐĐ xảy ra thì TAND thụ lý giải quyết. Với các giấy tờ nêu trên, Tòa án không gặp nhiều khó khăn trong việc xác định ai là người có QSDĐ. Bởi vì, trong quá trình làm thủ tục để được cấp GCN QSDĐ các đối tượng này phải được chính quyền địa phương xác nhận là đất đó đã sử dụng ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch. Do đó, với hai tiêu chí: NSDĐ ổn định, lâu dài và có giấy tờ hợp lệ, Tòa án sẽ xác định rõ ai là người có QSDĐ. Khi giải quyết các tranh chấp này, TAND không chỉ yêu cầu các bên đương sự xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ mà còn phải phối hợp với UBND cấp xã trong việc cung cấp các tài liệu liên quan, xác nhận việc sử dụng ổn định lâu dài của chủ sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của khu vực đang tranh chấp. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành có trách nhiệm cung cấp các loại bản đồ, sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê cho Tòa án để có được đầy đủ các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và nguồn gốc đất đai, thời gian được quyền 41 sử dụng, các biến động đất đai. Từ đó, TAND có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết các TCĐĐ một cách chính xác và đúng pháp luật. ii) TAND giải quyết các trường hợp đương sự có giấy tờ được quy định tại khoản 2 Điều 50 LĐĐ năm 2003 Trong trường hợp này, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, việc chuyển QSDĐ như vậy là chưa tuân thủ các quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai, nhưng đây là một thực tế khá phổ biến trong giao dịch dân sự về QSDĐ. Người dân còn ngại những thủ tục hành chính về đất đai, còn quan ngại các nghĩa vụ tài chính mà NSDĐ phải thực hiện như: thuế chuyển QSDĐ, phí và lệ phí về đất đai. Trước đây, loại tranh chấp này do UBND có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 38 LĐĐ năm 1993. Tuy nhiên, trong xu thế mở rộng thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ thì việc Tòa án có trách nhiệm giải quyết các vụ việc trên là hoàn toàn hợp lý. Vì dù sao, NSDĐ cũng đã có thể xuất trình giấy tờ chứng minh QSDĐ của mình, các giấy tờ xác minh rõ thời điểm thực hiện giao dịch dân sự về đất đai, có chữ ký của các bên liên quan thể hiện đầy đủ ý chí và nguyện vọng trong việc xác lập giao dịch. Khi giải quyết loại tranh chấp này, Tòa án căn cứ các quy định của BLDS và các quy định của pháp luật về đất đai để công nhận hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. iii) TAND giải quyết các trường hợp đương sự có giấy tờ được quy định tại khoản 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết TCĐĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong khi họ chưa được cấp GCN QSDĐ mà tranh chấp xảy ra thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 42 iv) TAND giải quyết các tranh chấp tài sản gắn liền với QSDĐ Tài sản gắn liền với QSDĐ bao gồm: nhà ở, vật, kiến trúc tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác. Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 LĐĐ năm 2003 thì dù NSDĐ đã có GCN QSDĐ hay chưa có GCN QSDĐ, việc sử dụng đất có hợp pháp hay không thì thẩm quyền giải quyết vẫn thuộc về Tòa án. Khác với việc phân cấp thẩm quyền giải quyết của UBND theo cấp quản lý hành chính, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND được phân theo nguyên tắc hai cấp xét xử: sơ thẩm, phúc thẩm và thủ tục đặc biệt là giám đốc thẩm và tái thẩm. Thẩm quyền của TAND các cấp theo Điều 33, Điều 34 BLTTDS năm 2004 (có hiệu lực ngày 01./01/2005) 1. TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự theo luật định. 2. TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm: những tranh chấp về dân sự trừ những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ - Điều 35 BLTTDS năm 2004 1. Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sở thẩm. 2. Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản nơi cư trú của nguyên đơn, nơi làm việc của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân, nơi có trụ sở của nguyên đơn nếu nguyên đơn là tổ chức. 43 3. Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS. Ngoài ra, theo hướng dẫn của Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của TANDTC về việc thực hiện thẩm quyền của TAND theo quy định của Luật Đất đai 2003, trong quá trình thụ lý, giải quyết các TCĐĐ, TAND phải lưu ý thực hiện một số điểm sau: 1. TCĐĐ nhất thiết phải qua hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, do vậy: i. Kể từ ngày 1/7/2004 trở đi, Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết các TCĐĐ nếu TCĐĐ đó đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc cả hai bên đương sự nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án thụ lý, giải quyết TCĐĐ mà tranh chấp đó chưa được hòa giải tại UBND cấp xã, thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự và hướng dẫn họ thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 LĐĐ năm 2003. ii. Đối với các TCĐĐ mà Tòa án thụ lý trước ngày 1/7/2004 thì Tòa án tiếp tục giải quyết mà không trả lại đơn khởi kiện cho đương sự để tiến hành việc hòa giải tại UBND cấp xã. 2. Căn cứ vào khoản 2 Điều 136, thì sau khi có quyết định giải quyết cuối cùng của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đương sự không có quyền khiếu nại đối với quyết định đó tại TAND, trong trường hợp này nếu đương sự gửi đơn đến Tòa án, thì Tòa án căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 136, khoản 2 Điều 138 LĐĐ năm 2003, khoản 6 Điều 31 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính trả lại đơn cho đương sự. Tuy nhiên, có một vấn đề mà cả LĐĐ năm 1993 và LĐĐ năm 2003 đều không đề cập đến là tình huống khi thụ lý vụ án, nếu Tòa án phát hiện việc GCN QSDĐ không đúng trình tự, thủ tục cũng như vi phạm những quy định khác của pháp luật thì được quyền ra quyết định hủy bỏ GCN QSDĐ. Vậy sau khi hủy bỏ GCN QSDĐ Tòa án có tiếp tục giải quyết vụ án tranh chấp này hay không? Nếu tiếp tục giải quyết thì trái với Điều 136 LĐĐ năm 44 2003. Nhưng nếu hiểu Tòa án đã thụ lý giải quyết với vụ tranh chấp đã được cấp GCN QSDĐ mà trong quá trình đó phát hiện ra GCN QSDĐ không hợp lệ thì ra quyết định hủy GCN QSDĐ và tiếp tục xét xử để giải quyết vụ TCĐĐ. Như vậy, Tòa án sẽ gặp không ít khó khăn khi không có đầy đủ cơ sở pháp lý trong điều kiện hệ thống pháp luật không đồng bộ. Tóm lại, qua phân tích các quy định về giải quyết TCĐĐ theo LĐĐ năm 2003, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau: Thứ nhất, Nhà nước luôn khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp trong nhân dân và đề cao vai trò của chính quyền, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở trong việc vận động nhân dân hòa giải các TCĐĐ. Thứ hai, thẩm quyền và vai trò của TAND ngày càng được mở rộng và nâng cao trong việc giải quyết các TCĐĐ. Thứ ba, việc giải quyết TCĐĐ tại UBND các cấp được thực hiện theo hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Như vậy, một mặt đảm bảo quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND và cơ quan hành chính các cấp. Thứ tư, các quy định của Luật Đất đai 2003 đã tạo ra những phương thức giải quyết nhanh chóng hơn các TCĐĐ, khắc phục sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Khiếu nại, tố cáo trong các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết các khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất, góp phần vào việc thực hiện công cuộc cải cách tư pháp và cải cách pháp luật ở Việt Nam. Thứ năm, đặc biệt bằng việc lần đầu tiên liệt kê các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai nhằm đảm bảo việc giải quyết TCĐĐ được căn cứ vào pháp luật về đất đai tại thời điểm xảy ra các quan hệ đất đai dẫn đến khiếu nại, tranh chấp [8, Điều 4], và bằng việc liệt kê các văn bản pháp luật bị thay thế khi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực [8, Điều 186] đã giúp cho việc áp dụng pháp luật để giải quyết các TCĐĐ được chính xác, rõ ràng, có căn cứ pháp lý. 45 QUY TRÌNH XỬ LÝ, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC Tự hòa giải Hòa giải cơ sở UBND phường hòa giải Thời hạn: không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận đơn. - Không ban hành quyết định giải quyết tranh chấp về QSDĐ hoặc tranh chấp quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước. - Không được hòa giải các tranh chấp phát sinh do hành vi vi phạm các quy tắc quản lý nhà nước về nhà, đất mà theo quy định của pháp luật phải bị xử lý hành chính hoặc hình sự. Hòa giải thành có sự thay đổi ranh giới đất, chủ sử dụng đất Tự hòa giải TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau Sở TNMT (qua phòng TNMT) Trình UBND thành phố Phòng TNMT Trình UBND thành phố UBND TP - Ra quyết định thay đổi ranh giới thửa đất. - Cấp mới GCN QSDĐ. UBND quận - Ra quyết định thay đổi ranh giới thửa đất. - Cấp mới GCN QSDĐ. Hình 2.1: Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường 46 Đơn tranh chấp Tổ tiếp đơn Thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của Chủ tịch UBND quận: - TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau mà các bên không có GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 LĐĐ 2003. - Tranh chấp quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước do UBND quận quản lý. Tiếp nhận đơn, có văn bản hướng dẫn người tranh chấp gửi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Thời hạn: không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận đơn. Cán bộ tiếp công dân tiếp nhận đơn, làm biên nhận, ghi sổ theo dõi và đề xuất lãnh đạo chuyển đến phòng ban chuyên môn thuộc UBND quận để thụ lý và thông báo việc thụ lý. Thời hạn: không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận đơn. Phòng, ban tham mưu phân công cán bộ thụ lý tiến hành xác minh, lập báo cáo đề xuất, kèm dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp và hồ sơ chuyển đến UBND quận. Thời hạn: không quá 25 ngày, kể từ ngày thụ lý (cộng thêm 20 ngày nếu cần đo, vẽ, trưng cầu giám định). Vụ tạp Vụviệc việcphức rõ ràng Vụ việc phức tạp Chủ tịch UBND ký ban hành quyết định giải quyết tranh chấp Thời hạn: 5 ngày, kể từ ngày nhận được báo cáo kèm dự thảo quyết định. Văn phòng HĐND-UBND tổ chức cuộc họp các phòng ban chuyên môn để tư vấn giải quyết. Thời hạn: 10 ngày, kể từ ngày nhận được ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND quận. Lập biên bản và thông báo kết luận cuộc họp đến các cơ quan liên quan: 5 ngày kể từ ngày họp. Đối với vụ việc cần xác minh bổ sung thì thời hạn xác minh do Chủ tịch UBND quận quyết định nhưng không quá 15 ngày. Hình 2.2: Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 47 2.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua đền bù dân sự Theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì nội dung của công tác đền bù GPMB bao gồm: * Đối tượng phải đền bù thiệt hại Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là NSDĐ) để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất. * Đối tượng được đền bù thiệt hại Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi gọi chung là người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Người được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật. Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, của xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định này. * Phạm vi bồi thường thiệt hại Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi. Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. 48 Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp. Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển GPMB. * Trình tự thủ tục tiến hành Thành lập hội đồng đền bù GPMB được thành lập ở cấp quận, huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh trên cơ sở chỉ đạo của UBND cấp tỉnh thành trực thuộc trung ương. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm thẩm định phương án đền bù sau đó trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB phải có trách nhiệm lập phương án đền bù để trình lên Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt nhằm lựa chọn phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Khi thành lập phương án đền bù, nếu dự án đầu tư bằng ngân sách Trung ương, trước khi được UBND cấp tỉnh phê duyệt, phải báo cáo phương án đền bù với Bộ Tài chính. Trong quá trình tiến hành quy trình tổ chức thực hiện đền bù thiệt hại thì việc tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, quỹ tiền mặt là quan trọng nhất và là công việc đầu tiên. * Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét hỗ trợ. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất 49 để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Trường hợp NSDĐ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. * Các hình thức đền bù thiệt hại - Đền bù thiệt hại GPMB bằng quỹ đất Các địa phương giành một quỹ đất đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất. Phần nhà được đền bù bằng tiền cùng với các khoản hỗ trợ khác. Các hộ dân bị giải tỏa di chuyển đến nơi được bố trí đất để đền bù mới, tự lo việc xây dựng nhà ở cho mình theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền. Với phương án này, chúng ta khó có thể tạo ra được các khu dân cư hiện đại. Khi cần thiết thực hiện quy hoạch khu vực này theo dự án, chúng ta lại phải giải tỏa tốn kém và phức tạp. - Đền bù thiệt hại GPMB bằng quỹ nhà ở Trước khi có quyết định thu hồi đất, các địa phương cần chuẩn bị trước quỹ nhà ở đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật để thực hiện cho công tác đền bù thiệt hại về nhà ở. Phần nhà ở được dùng đền bù thiệt hại phải đảm bảo hệ thống điện sinh hoạt, hệ thống cấp thoát nước hoàn chỉnh. Mặt khác phải đảm bảo các công trình phục vụ ở cùng được hoàn thành đồng bộ như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí… Ngoài ra người được đền bù thiệt hại còn được cấp thêm một khoảng tiền hỗ trợ di chuyển đến nơi ở mới có như thế mới đảm bảo cho người dân đảm bảo ổn định cuộc sống, dự định nguồn thu nhập, yên tâm di chuyển đến nơi ở mới góp phần thúc đẩy tiến độ hoàn thành dự án. 50 - Đền bù thiệt hại GPMB cho người dân bằng quỹ tiền mặt Trường hợp các địa phương không có quỹ đất, quỹ nhà ở thì người dân trong phạm vi giải tỏa được đền bù hoàn toàn bằng tiền theo giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi. Phần nhà ở được đền bù thỏa đáng bằng tiền theo giá trị chất lượng thực tế còn lại trên cơ sở kết quả đánh giá của hội đồng giám định chất lượng. Ngoài ra, chủ dự án còn hỗ trợ cho đối tượng được đền bù một số khoản chi phí hỗ trợ khác. Sau khi nhận đầy đủ số tiền mặt bồi thường thiệt hại, các hộ dân bị giải tỏa tự lo nhà ở cho mình tùy theo yêu cầu mỗi hộ dân. 2.2. MỘT SỐ TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐIỂN HÌNH TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.2.1. Nông dân và giá đền bù Khi đặt câu hỏi với một số cán bộ làm công tác GPMB các dự án trọng điểm: khó khăn nào là lớn nhất trong việc thực hiện công tác bồi thường giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất, câu trả lời đầu tiên mà chúng tôi nhận được luôn là: giá đất. Người dân thường không đồng tình với giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi. Dù rằng tiền GPMB thường chiếm từ 70 - 80% tổng chi phí một dự án nhưng có tới 99,99% các dự án bị chậm tiến độ có nguyên nhân từ GPMB. Và sau rất nhiều lần sửa đổi, bổ sung, có thể nói, cơ chế GPMB hiện nay vẫn tỏ ra không hiệu quả, bằng chứng là việc thu hồi đất rất ỳ ạch, đa phần dự án kéo dài 2 - 5 năm thậm chí là 10 năm. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định chi tiết là nếu giá do UBND tỉnh quy định không phù hợp với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường thì phải định giá lại cho phù hợp, điều này thể hiện quan điểm là đền bù thỏa đáng cho người dân. Có thể nói Nghị định số 17/2006/NĐ-CP đã góp phần tháo gỡ khó khăn và ách tắc trong việc thực hiện các chính sách về bồi thường. Trong một thời gian dài giữa cung, cầu, nhận thức về cơ chế thị trường còn có những điều bất cập và hiểu biết chưa thực sự thấu đáo, và quan trọng là phải coi đất đai là hàng hóa. 51 Liên tục trong nhiều số báo cuối năm 2006, đầu năm 2007, Báo Lao động đã phản ánh tình trạng đền bù đất và hoa màu cho người dân tại Khu du lịch Thiên Đàng - Dung Quất quá thấp, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Tuy nhiên, đã nhiều tháng nay, vụ việc không được giải quyết mà còn diễn biến phức tạp hơn. Ngày 16.5.2007, xe ủi của Khu du lịch Thiên Đàng đã đến trước cổng nhà ông Lê Minh Hoàng (người có 20 ha đất tại đây, nhưng không được đền bù sòng phẳng) để san ủi mặt bằng. Ông Hoàng đã ra ngăn cản liền bị đội bảo vệ bắt trói. Sự việc bắt nguồn từ một nguyên nhân sâu xa như sau: Năm 2004, Ban quản lý khu kinh tế Dung Quất đã lấy trên 20 ha đất cát ven biển của ông Lê Minh Hoàng cấp cho Khu du lịch Thiên Đàng. Với việc áp giá 5.000/m2 đất, ông Hoàng hy vọng sẽ nhận được một khoản tiền lớn (khoảng 1 tỉ đồng). Thế nhưng, khi nhận tiền, ông Hoàng chỉ nhận được 630 triệu, gồm tiền đền bù đất, cây cối, hoa màu và vật kiến trúc, trong đó, số diện tích đất được đền bù là 5,5 ha thay vì 20 ha. Thực tế, ông Hoàng vẫn không nhận đủ số tiền 630 triệu nói trên mà Ủy ban nhân dân xã Bình Thạnh - nơi ông Hoàng cư trú - đã vào tận Kho bạc Quảng Ngãi nhận trước của ông 124,9 triệu, gọi là tiền đất của xã! Lý giải cho việc này, ông Phan Đình Lên - Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Bình Thạnh - nói: "Trong số 5,5 ha mà ông Hoàng được nhận đền bù ấy, thực chất là ông ta chỉ có một nửa, nửa còn lại là của xã. Xã quản lý đất bờ, còn ông Hoàng quản lý đất ruộng!". Một điều tréo ngoe là, ông Hoàng nhận tiền đền bù (630 triệu, bị xã "chặn" 124,9 triệu) ngày 4.8.2006 thì ngày 11.10.2006, UBND huyện Bình Sơn ra Quyết định số 2237 QĐ-UBND về việc thu hồi đất của ông Hoàng giao cho khu du lịch Thiên Đàng với diện tích là 99.773,5m2 (gần 10 ha chứ không phải 5,5 ha như ông 52 Hoàng được nhận đền bù). Nhận tờ quyết định này, ông Hoàng không biết bây giờ mình sẽ được nhận số tiền đền bù trên diện tích đất gần 10 ha hay nhận tiền đền bù 20 ha như thực tế kiểm kê?" Ông liên tục khiếu kiện nhưng chỉ nhận từ Ban đền bù giải phóng mặt bằng của tỉnh Quảng Ngãi những cái lắc đầu: "Ông nhận đủ tiền rồi, phải di dời ngay! [16, tr. 3]. Có thể thấy nhiều lý do dẫn đến khiếu kiện kéo dài: - Trước hết, đụng đến vấn đề đất đai là đụng đến cái tài sản căn bản nhất của người dân, nhất là những người dân vùng nông thôn. Trao đất cho Nhà nước và cầm tiền bồi thường ra thị trường lại không mua được chỗ ở mới bằng nửa chỗ ở cũ, rồi những thiệt thòi vô hình khác gắn liền với đất bị thu hồi như hoa màu, việc chuyển đổi nghề nghiệp … Vấn đề "đền bù thỏa đáng cho nông dân mất đất đang trở thành nỗi nhức nhối thời nay" [22]. - Quy trình khiếu kiện hiện nay có đáng tin cậy không? Câu trả lời là không, bởi hiện nay chúng ta đang thiết kế quá trình khiếu kiện rất "không đáng tin cậy": muốn khiếu kiện xã thì phải lên huyện, muốn khiếu kiện huyện thì phải lên tỉnh… Nhưng phần lớn các khuất tất trong đất đai đều có "hình bóng" của những người ở cấp cao hơn cấp mà dân đang muốn khiếu kiện. Vậy làm sao để dân tin rằng mình sẽ được giải quyết công bằng và chính quyền cấp cao hơn không bao che cho cấp dưới? Do đó, chúng ta cần phải thiết kế lại quy trình khiếu kiện để dân tin vào sự công minh của các phán quyết. Bài học "cán bộ địa phương cố tình làm sai mà không bị xử lý hoặc xử lý chưa nghiêm thì dân sẽ phản ứng" vẫn chưa được rút tỉa một cách nghiêm túc nên dẫn tới sự bất mãn trong dân, làm cho dân phải đi khiếu kiện. 2.2.2. Công nhận nguồn gốc đất Tuyến đường liên tỉnh 75B đi qua địa phận 3 xã: Quang Lãng, Tri Thủy, Phúc Tiến (huyện Phú Xuyên) được cải tạo, nâng cấp và mở rộng sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân ở các địa phương. Tuy nhiên, 53 việc thi công công trình lại đang gặp khó khăn do vấp phải sự phản đối quyết liệt của nhân dân xã Phúc Tiến xung quanh việc xác định nguồn gốc đất làm cơ sở để đền bù, GPMB. Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân xã Phúc Tiến, bám theo trục đường 75B đoạn đi qua xã có hai thôn An Khoái và Phúc Lâm. Người dân hai thôn này "đóng đô" ở đây từ trước những năm 1990, trong đó thôn Phúc Lâm được Ủy ban nhân dân xã cấp đất giãn dân, còn phần lớn người dân thôn An Khoái tự ý lấp ao đầm, vượt nền xây dựng nhà ở. Năm 1991, tỉnh Hà Tây (cũ) được tách ra từ tỉnh Hà Sơn Bình (cũ), nhưng đến năm 1993, 1994, xã Phúc Tiến vẫn áp dụng Quyết định 135 của tỉnh Hà Sơn Bình về việc xử lý lấn chiếm đất, tự ý thu tiền của các hộ dân trong khi chưa có quy hoạch, chưa được cấp thẩm quyền cho phép. Khi thu tiền, xã chỉ đưa cho người dân một biên lai ghi số tiền đã nộp với lý do chung chung như: "Thu đền bù đất đai", "Lệ phí bồi thường đất" và không có giấy tờ, sổ sách nào thể hiện số diện tích bao nhiêu, đất ở vị trí nào. Trong những năm qua, các hộ dân ở thôn An Khoái nhiều lần bị Ủy ban nhân dân huyện Phú Xuyên cưỡng chế giải tỏa với lý do vị trí các hộ đang ở vi phạm hành lang đường 75B và hành lang sông Lương. Tuy người dân luôn khẳng định là họ được cấp đất giãn dân tại đây nhưng đến nay đã gần 20 năm, hầu hết các hộ dân sống ở khu vực này vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước thực tế này, các cơ quan chức năng và huyện Phú Xuyên đã tổ chức nhiều cuộc họp để đánh giá hiện trạng, xem xét việc quy hoạch cho các hộ dân thôn An Khoái, nhưng đến nay cũng chưa kết luận rõ ràng. Các hộ dân vẫn bị coi là ở trên đất "nhảy dù" và trong những lần đo vẽ bản đồ vào các năm 1992, 2002, những hộ này cũng chưa được điểm tên. Gần đây nhất, ngày 29/07/ 2008, 54 xã Phúc Tiến đã có văn bản đề nghị huyện Phú Xuyên giao đất ở cho 162 hộ thôn An Khoái, song vẫn chưa được giải quyết. Điều trên dẫn đến là: cùng chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, cùng thời điểm xây dựng nhà nhưng nhiều hộ thuộc các xã khác được nhận tiền đền bù với mức giá 1.500.000đ/m2; trong khi đó, hầu hết các hộ dân ở thôn An Khoái và Phúc Lâm của xã Phúc Tiến chỉ được nhận mức hỗ trợ là 17.000đ/m2. Chính vì có 2 mức bồi thường khác nhau này nên nhiều người dân xã Phúc Tiến đã nghi ngờ cách làm việc của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Phú Xuyên [Báo Hà Nội mới ngày 3/12/2008]. Giải đáp thắc mắc này, UBND xã Phúc Tiến đã mời lãnh đạo xã qua các thời kỳ cùng họp bàn để làm rõ nguồn gốc đất của các hộ dân ở hai thôn An Khoái, Phúc Lâm và đã có kết luận: Trong số các hộ dân có đơn khiếu kiện, thì 18 hộ dân chiếm dụng vào hành lang đường và chưa được đo vẽ vào bản đồ của xã năm 1992; 11 hộ đã được đo vẽ vào bản đồ năm 1992, nhưng phần mở rộng vẫn nằm trong hành lang đường nên các hộ chỉ được nhận tiền hỗ trợ. Nhiều hộ dân ở xã Tri Thủy, Quang Lãng có vị trí nhà gần tương đồng với các hộ dân ở thôn An Khoái và Phúc Lâm đã được cấp GCN QSDĐ nên được nhận tiền đền bù, còn nhiều hộ dân ở xã Phúc Tiến chỉ được nhận tiền hỗ trợ. Do vậy, đến nay vẫn còn khoảng 30 hộ không chịu nhận tiền và liên tục có đơn kiến nghị đến các cơ quan chức năng, đề nghị xem xét lại việc bồi thường. Dự án đường 75B là công trình thuộc Tiểu dự án 3, được Bộ Giao thông Vận tải phê duyệt tháng 07/2007 với tổng mức đầu tư 21 tỷ đồng, trong đó 16 tỷ đồng dành cho xây lắp, số còn lại phục vụ cho công tác GPMB. Do dự án nằm trong thời hạn gia hạn nên thời điểm giải ngân chỉ được đến ngày 31/12/2008, vì vậy đường 75B buộc phải hoàn thành trước ngày 30/11/2008 để quyết toán công trình. Ngày 10/01/2008, công trình bắt đầu được thi công và để hoàn thành đúng tiến độ, nhiều đoạn đường vừa phải GPMB, vừa thi công. 55 Do không đồng ý với phương án đền bù, hỗ trợ như đã nêu ở trên, nhiều hộ dân thôn An Khoái và Phúc Lâm phản đối, không cho đơn vị thi công làm. Đến ngày 25/11/2008, toàn tuyến vẫn còn khoảng hơn 400 m thuộc 2 xã Quang Lãng và Phúc Tiến bị "mắc", buộc UBND huyện Phú Xuyên phải tổ chức lực lượng bảo vệ mặt bằng để đơn vị thi công tiến hành công việc. Khó khăn này khiến nhiều đoạn đường có thể không được mở rộng như thiết kế. Điều này cho thấy công tác quản lý đất đai của một số địa phương chưa chặt chẽ, gây khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp (thông quan việc được nhà nước cấp GCN QSDĐ) làm cơ sở cho việc lập phương án bồi thường hỗ trợ GPMB và chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân. Hậu quả là những bức xúc của người dân khi nhận được tiền đền bù GPMB thiếu công bằng và những thiệt hại nặng nề về tài chính mà dự án phải gánh chịu. Tuy nhiên, trong điều kiện ở nước ta hiện nay để tiến hành cấp GCN QSDĐ đòi hỏi là việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, có bản đồ địa chính; nhưng cả quy hoạch sử dụng đất, cụ thể là quy hoạch sử dụng đất chi tiết lẫn hệ thống bản đồ địa chính tại các địa phương vẫn chưa được hoàn thiện, phủ kín địa bàn. Nơi có thì đã lạc hậu, nhiều sai lệch, không kịp thời cập nhật. Nơi thì thiếu, thậm chí chưa có. Vì vậy, các địa phương không thể tiến hành cấp GCNQSDĐ một cách đại trà mà chỉ có thể xem xét cấp cho từng trường hợp theo nhu cầu, nhưng vẫn phải mất thời gian xác minh, đo vẽ lại. Từ những vướng mắc xung quanh xác định nguồn gốc đất, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ ra đời đã giải quyết được vấn đề QSDĐ và cấp GCN trên tinh thần kế thừa và đổi mới. Nghị định đã phân tích từng trường hợp để có những quy định đi sát với thực tế. Để xác định được mục tiêu "sử dụng đất ổn định" theo đúng tinh thần của LĐĐ năm 2003, tại mục a khoản 1 Điều 3 của nghị định nêu rõ: "Đất sử dụng ổn định là đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời 56 điểm bắt đầu sử dụng đất". Theo nguyên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì trong đền bù GPMB cần quán triệt quan điểm: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào thì sẽ bồi thường như vậy. Điều kiện như nhau thì phải bồi thường như nhau. Đây là việc làm nhằm hạn chế tình trạng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường một mức, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường kiểu khác [33]. Những điểm mới trong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã phát huy cao độ tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai. Còn đối với NSDĐ, thực chất GCN QSDĐ chỉ là một văn bản pháp quy mà họ "mong mỏi" có trong tay để an tâm về QSDĐ của mình, để chắc rằng Nhà nước đã thừa nhận và bảo vệ quyền của họ. NSDĐ chưa có GCN QSDĐ thì không có nghĩa họ không phải là NSDĐ hợp pháp. Quan hệ pháp luật đất đai vẫn đã phát sinh và Nhà nước vẫn đã thừa nhận tư cách của NSDĐ trước cả thời điểm họ được cấp GCN bằng những quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, bằng những giấy tờ hợp lệ chứng minh, bằng sự công nhận việc NSDĐ nhận quyền hợp pháp từ người khác. 2.2.3. Quy hoạch "treo", dự án "treo" và quyền sử dụng đất Trong khi đất đai được coi là "vàng" thì đang có tới 1.649 khu quy hoạch với diện tích 344.665 ha đang ở diện quy hoạch "treo". Cho đến nay, tình hình các dự án "treo" cũng không được cải thiện hơn. Tình trạng quy hoạch "treo", dự án "treo" vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi, gây bức xúc cho người dân. Cùng với quy hoạch "treo", dự án "treo" cũng không hề kém cạnh: 61 tỉnh đã có 1.206 dự án với diện tích 132.463 ha thuộc diện "treo" [6, tr. 13]. Điều đặc biệt là quy hoạch "treo" đã khiến cho nhiều quyền công dân của người dân trong khu vực quy hoạch cũng bị hạn chế, thậm chí vô hiệu hóa. Vì thế người dân trong khu quy hoạch mới khổ và lãnh đạo địa phương cũng thấy, cũng muốn xóa, nhưng khó xóa. 57 Dưới đây là một một ví dụ điển hình về tình trạng quy hoạch "treo". Trên diễn đàn: Quy hoạch “treo”, dự án “treo” - diễn đàn này nằm trong các hoạt động thực hiện Quyết định số 1013/QĐ-BTNMT ngày 02/08/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về kiểm tra tình hình sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư có bài viết: Dự án Công viên Hồ Ba Mẫu đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép sử dụng đất thuộc khu hồ Ba Mẫu số 5556 UB/XDCB ngày 22/12/1990. Ngày 24/5/1995 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ra quyết định số 1359 QĐ/UB dành 5184,8 m 2 đất thuộc khu vực hồ Ba Mẫu vào mục đích xây dựng khu nhà chia lô để bán cho dân. Thực hiện các quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Ban Quản lý dự án mới chỉ thực hiện một phần công việc: kè và làm đường một phần lớn quanh hồ, còn bỏ lại một phần phía bắc hồ; khu nhà, đất chia lô đã được bán hết cho 61 hộ dân và Ban Quản lý dự án đã thu được một khoản tiền lớn. Trong khi còn nhiều công việc dở dang thì dự án bị treo cho đến nay [46]. Dự án treo khiến người dân nơi đây lâm vào cảnh khổ cực - Để thực hiện dự án, một số hộ dân quanh hồ phải di dời để GPMB. Theo quy hoạch, một khoảng đất rộng được tính để xây nhà tái định cư. Thế nhưng, nhà không được xây, khoảng đất này trở thành bãi rác. Không có nhà tái định cư, một số người đã tái chiếm lại những mảnh đất đã được GPMB trước đây, dựng lên những căn nhà tạm lụp xụp. Có người lại dựng hẳn một khu nhà sàn để mở quán ăn hoặc xây nhà cao tầng. - Đặc biệt tại khu nhà chia lô gồm 61 hộ dân, lối duy nhất dẫn vào khu nhà này là một con đường đất men theo bãi rác không những đã gập ghềnh, ngày nắng thì bụi bặm, ngày mưa thì lụt lội, mà lại còn phải thuê của một người dân. Khu nhà của 61 hộ dân trở thành một "ốc đảo ba không": không đường vào, không tổ dân phố, không dịch vụ vệ sinh đô thị". 58 - Tại khu vực dự án treo này, các cơ quan chức năng không quản lý chặt chẽ được nên vấn đề an ninh trật tự, tệ nạn xã hội, vệ sinh môi trường không được bảo đảm. Người dân nơi đây đã 16 năm nay đã phải sống một cuộc sống tạm bợ, sống chung với rác, với kim tiêm chích ma túy, nạn trộm cướp, mại dâm. Hằng ngày hơi, khói độc bay lên từ hồ, từ quán ăn, từ những đống rác thải đủ loại được đốt lên một cách tùy tiện. Nỗi bức xúc của người dân khu hồ Ba Mẫu đã nhiều lần được giãi bày trên các báo An ninh Thủ đô, Hà Nội mới, Tiền phong, Pháp luật... Người dân cũng đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu khẩn cấp tới các cấp lãnh đạo thành phố Hà Nội và cả tới Trụ sở tiếp công dân của Trung ương Đảng và Nhà nước. Còn lãnh đạo thành phố cũng không ít lần phải giải quyết dự án treo này: - Tháng 8/2002, ông Đỗ Hoàng Ân, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội đã ký Công văn số 149/TB-VPUB yêu cầu Giám đốc Sở Giao thông Công chính và Chủ tịch UBND quận Đống Đa tổ chức kiểm điểm, làm rõ nguyên nhân và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khiến dự án chậm tiến độ. Cuối tháng 8/2002 Sở Giao thông Công chính Hà Nội đã kiểm điểm tiến độ triển khai dự án Công viên Hồ Ba Mẫu và thông báo GPMB để tiếp tục dự án. Sau đó thì... không có thêm một động thái gì nữa và dự án tiếp tục bị treo. - Tháng 6/2006, người chủ con đường dẫn vào khu 61 căn hộ thông báo kể từ ngày 01/7/2006 không cho đi qua đất của họ nữa. Sau đơn kêu cứu khẩn cấp của 61 hộ dân, một lần nữa ông Đỗ Hoàng Ân - Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố lại ra Thông báo số 140/TB-UB, ngày 23/6/2006 xác định dự án Công viên Hồ Ba Mẫu là công trình trọng điểm và cấp bách, cần sớm triển khai, trên cơ sở đó xây dựng kế hoạch tổng thể, chi tiết, tập trung lực lượng tổ chức GPMB toàn khu vực. Tuy nhiên cho đến nay, mọi việc vẫn không có tiến triển gì. Ngược lại, đất quanh hồ Ba Mẫu vẫn hằng ngày bị xẻ thịt để mọc lên những căn nhà tầng. Từ câu chuyện trên, hai trường hợp đặt ra xung quanh vấn đề quy hoạch "treo" ở nước ta hiện nay, đó là: 59 Trường hợp 1: Quy hoạch lập ra và được triển khai thực hiện. Trường hợp này bắt buộc phải có một hoặc nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn thực hiện quy hoạch. Như vậy quy hoạch gắn với các dự án đầu tư. Sẽ có một số đất bị thu hồi để xây dựng các công trình trong quy hoạch. Tất nhiên những người có đất bị thu hồi sẽ được đền bù. Nếu chính sách đền bù thỏa đáng, người dân chắc chắn sẽ chấp nhận. Trường hợp người dân không chấp nhận, không nên coi là họ phản đối quy hoạch, mà cần xem lại chính sách và cách thức đền bù. Khi nói tới đền bù là nói tới bù đắp thiệt hại. Vậy thiệt hại của người có đất bị thu hồi gồm những khoản mục gì? Câu hỏi này đến nay vẫn chưa có lời giải rõ ràng và mang tính pháp lý, mặc dù trong văn bản pháp quy hiện nay có nói tới chuyện giá đền bù sát với giá thị trường. Nhưng thực tế triển khai vẫn còn nhiều điều lúng túng, chưa rõ ràng, chưa thống nhất. Về mặt định tính, phải xác định rằng thiệt hại của người có đất bị thu hồi là rất lớn và nhiều mặt, vì cuộc sống bị đảo lộn. Mà cuộc sống không chỉ là chỗ ở. Hơn nữa cũng không chỉ là khôi phục cuộc sống như trước, mà còn phải nâng cao hơn, coi đó như là một phần thành quả của phát triển mà người có đất bị thu hồi có quyền được hưởng. Nói chung, nếu giải quyết được những vấn đề này thì sẽ không có tình trạng quy hoạch "treo". Trường hợp 2: Quy hoạch sử dụng đất được thông qua, được công bố, nhưng không gắn với một dự án đầu tư nào. Đến lúc này, chính quyền mới đi tìm nhà đầu tư. Vậy là quy hoạch không có điều kiện triển khai và bị "treo". Nhưng chính quyền địa phương lại lo xa, sợ rằng khi triển khai sẽ gặp những khó khăn, thí dụ phải đền bù giải tỏa lớn, nên quyết định "treo" luôn nhiều quyền công dân của những người sống trong khu vực quy hoạch. Quy hoạch "treo" làm khổ dân bắt nguồn từ đó. Đến đây một câu hỏi cần đặt ra là nếu chính quyền có thể và có quyền lập ra nhiều quy hoạch, kế hoạch khác nhau nhằm mục tiêu phát triển kinh tế, 60 nâng cao đời sống nhân dân, nhưng dựa trên cơ sở pháp lý nào mà chính quyền, thậm chí ở cấp thấp như quận huyện, lại có quyền hạn chế quyền công dân đã được xác định trong Hiến pháp, ví dụ không cho phép bán nhà đất, sửa chữa nhà thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình, thậm chí không được nhập hộ khẩu…? Ở nước ta hiện nay, hệ thống các cơ quan tài nguyên - môi trường được phân công lập quy hoạch sử dụng đất đai. Như vậy quy hoạch này tách rời quy hoạch phát triển nông nghiệp, công nghiệp, giao thông, đô thị... Và ngay khi các quy hoạch vừa kể dù đã được lập, cũng chưa có nghĩa là sẽ được các nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện, bởi vì họ còn phải cân nhắc hiệu quả đầu tư. Cho nên quy hoạch sử dụng đất chỉ thể hiện dự kiến của cơ quan được phân công quản lý đất. Nếu các nhà đầu tư không hoặc chưa bỏ vốn đầu tư, quy hoạch tất bị "treo" và quyền công dân cũng bị "treo" theo. Bi kịch là ở đó và nó chỉ chấm dứt khi có các nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện quy hoạch hoặc khi các cơ quan có trách nhiệm xóa quy hoạch. 2.2.4. Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng * Thực trạng giải quyết TCĐĐ Trong thời gian gần đây, tình hình TCĐĐ trong nhân dân có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ vi phạm, đặc biệt là xuất hiện nhiều khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp lên Trung ương. Có lúc vấn đề đất đai trở thành điểm nóng của cả huyện, cả tỉnh, cả vùng, gây ảnh hưởng đến tình hình chính trị, trật tự an toàn xã hội ở nhiều địa phương. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường "hàng năm có trên 10 vạn vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai (chiếm 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến các cơ quan Nhà nước). Riêng Thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 - 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai" [3, tr. 17]. 61 Tình hình TCĐĐ xảy ra ở khắp các tỉnh trên cả nước với các mức độ khác nhau. Tỉnh Sóc Trăng năm 2002, theo báo cáo của các Sở, Ban ngành ngoài tỉnh đã tiếp 2.841 lượt người đến nộp đơn khiếu nại, tố cáo. Riêng Chủ tịch UBND tỉnh, Chủ tịch UBND cấp huyện, thủ trưởng các sở, ban ngành cấp tỉnh đã tiếp 750 lượt người, nhận 1.622 đơn các loại, trong đó có 1.22. đơn khiếu kiện TCĐĐ chiếm 75%. Tình hình TCĐĐ thường xuyên diễn ra trên địa bàn tỉnh, có lúc có nơi diễn ra khá phức tạp. Một số vụ khiếu kiện kéo dài, đông người như ở Nông trường 30/4, Nông trường 416, khiếu kiện của bà con Khmer ở xã Tân Hưng, ấp Khuang Tang, thị trấn Long Phú, huyện Long Phú, khiếu kiện giải tỏa đền bù xây dựng chợ Mỹ Quới, khiếu kiện tranh chấp khu đất quân sự... Đặc biệt có một số người lợi dụng dân chủ trong chính sách giải quyết TCĐĐ, khiếu nại, tố cáo để lôi kéo nhiều người dân đến các cơ quan nhà nước gây áp lực với chính quyền [24, tr. 5]. Tỉnh Tuyên Quang từ năm 1998 đến tháng 6/2003, Sở Địa chính đã thụ lý 302 đơn với 176 đơn khiếu nại, 61 đơn tranh chấp, 27 đơn tố cáo, 38 đơn đề nghị và đã giải quyết theo thẩm quyền 101 đơn, chuyển UBND các cấp giải quyết theo thẩm quyền 124 đơn, chuyển trả lại đơn thư gửi vượt cấp 66 đơn, phối hợp với Thanh tra tỉnh và các ngành giải quyết 5 đơn và không giải quyết 1 đơn nặc danh. Các TCĐĐ được giải quyết đã góp phần không nhỏ và việc ổn định chính trị, phát triển kinh tế của đất nước. Các tranh chấp đã được giải quyết trên cơ sở các chính sách của Nhà nước, đáp ứng những thắc mắc, đòi hỏi đúng đắn của người dân. Sự phối hợp trong giải quyết tranh chấp giữa cơ quan Trung ương và địa phương đã được tăng cường hơn trước, các TAND địa phương thường xuyên báo cáo tình hình giải quyết và những vướng mắc liên quan yêu cầu TAND tối cao hướng dẫn cụ thể. Để giải quyết có kết quả nhiều vụ việc phức tạp, tồn đọng lâu ngày, trong quá trình xem xét và trước khi ra quyết định giải quyết đã có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, giữa cấp trên với cấp dưới, tranh thủ ý kiến của các ngành chuyên môn, thống nhất quan 62 điểm và biện pháp giải quyết nên đã tạo được sự nhất trí cao. Do vậy, nhiều vụ việc đã được giải quyết có kết quả, không tiếp tục phát sinh tranh chấp. Trong công tác giải quyết xét xử của Tòa án có nhiều tiến bộ. Kết quả giải quyết, xét xử đều vượt chỉ tiêu công tác đã đề ra từ 1-2%. Tỷ lệ kháng cáo, kháng nghị các bản án quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm là 14%; số bản án, quyết định bị sửa là 4%; số bản án, quyết định bị hủy chiếm 1,2% trong tổng số các bản án, quyết định của TAND các cấp đã giải quyết, xét xử. Trong quá trình giải quyết, Tòa án các cấp đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hòa giải giữa các đương sự, tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự nên tỷ lệ các vụ hòa giải thành chiếm 40% tổng số các vụ án mà Tòa án đã giải quyết. Thông qua hòa giải, Tòa án giúp đương sự thỏa thuận được với nhau, giúp giải quyết vụ án đúng pháp luật, góp phần đảm bảo sự ổn định và đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Cùng với việc đảm bảo công tác giải quyết, xét xử đúng pháp luật, Tòa án các cấp cũng chú ý thực hiện nghiêm chỉnh các quy định về thủ tục tố tụng và thời hạn giải quyết, xét xử vụ án. Nhiều địa phương đã có sự quan tâm lãnh đạo của cấp ủy Đảng, sự chỉ đạo của chính quyền và sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thanh tra với cơ quan trong khối nội chính, các đoàn thể quần chúng trong việc giải quyết những vụ việc phức tạp, các điểm nóng, lập đoàn công tác đến tại chỗ xem xét, kết luận rõ đúng sai, xử lý nghiêm minh những vi phạm, giải quyết có lý có tình nên đã sớm ổn định được tình hình ở địa phương. Qua đó, củng cố được tổ chức Đảng, chính quyền và các đoàn thể quần chúng ở cơ sở, từng bước ổn định tình hình, đẩy mạnh sản xuất phát triển. Nhận diện những vấn đề cần được ưu tiên giải quyết: - Bất cập đầu tiên trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo về đất đai chính là tính chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, còn nhiều điểm có xung đột trong toàn hệ thống pháp luật nước ta. Riêng quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai cũng có nhiều điểm khác nhau giữa pháp 63 luật về đất đai và pháp luật về khiếu nại, tố cáo. Về việc thực hiện bồi thường, GPMB, có sự khác nhau giữa Luật Xây dựng và LĐĐ. Về tính hợp luật của các loại hợp đồng, giấy tờ chuyển QSDĐ trước ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực thi hành, có sự khác nhau giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự. Tình trạng pháp luật như vậy đã dẫn đến cách hiểu khác nhau trong áp dụng pháp luật của các cơ quan hành chính cũng như các cơ quan bảo vệ pháp luật. - Chất lượng xét xử chưa cao, đa phần các vụ án không được giải quyết dứt điểm một lần. Tại Tòa án cấp tỉnh cũng như tại TAND tối cao, tỉ lệ y án chỉ xấp xỉ 50%. Trên một nửa số bản án bị sửa chữa và khoảng 10% số bản án bị Tòa án cấp trên hủy bỏ để điều tra và xét xử lại. Số vụ kiện đền bù, GPMB khi thu hồi đất kéo dài nhiều năm vẫn còn chiếm đa số. Trong quá trình giải quyết, xét xử các vụ án, vẫn còn một số trường hợp vi phạm thủ tục tố tụng: xác định sai tư cách tham gia tố tụng của đương sự, đình chỉ giải quyết vụ án không đúng quy định nên dẫn đến bản án, quyết định bị Tòa án cấp trên sửa hoặc hủy để xét xử lại. Ngoài ra còn tồn tại việc điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và đánh giá chứng cứ chưa chính xác. Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, việc cung cấp chứng cứ thuộc trách nhiệm của các bên đương sự, trong trường hợp cần thiết Tòa án có quyền điều tra bổ sung. Tuy nhiên trên thực tế, để giải quyết đúng vụ án Tòa án thường phải tiến hành điều tra để củng cố thêm chứng cứ có trong vụ án. Bên cạnh những trường hợp đương sự cố tình gây khó khăn cho công tác điều tra, thu thập chứng cứ thì cũng có những Thẩm phán tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ không đầy đủ dẫn tới việc lập hồ sơ không chặt chẽ nên đã ra bản án không chính xác. Mặt khác, cũng không ít trường hợp bản án, quyết định bị sửa, hủy do lỗi của Thẩm phán trong việc đánh giá chứng cứ chưa toàn diện hoặc không đúng. - Theo quy định của Hiến pháp thì hệ thống tư pháp có quyền phán quyết độc lập với bộ máy hành chính cùng cấp nhưng trong thực tế lại không 64 xây ra như vậy. Trong thực tế giải quyết các vụ án hành chính, TAND cấp huyện (hoặc cấp tỉnh) rất khó quyết định UBND cấp huyện (hoặc cấp tỉnh) bị thua kiện. - Việc áp dụng pháp luật của UBND các cấp còn có tình trạng tùy tiện, nhất là ở cấp huyện và cấp xã. Rất nhiều điểm đổi mới của LĐĐ năm 2003 vẫn chưa đưa được vào thực tế vì cán bộ quản lý ở nhiều nơi chưa biết, vẫn quyết định theo quy định của pháp luật trước đây. UBND các cấp chưa chăm lo nhiều đến công tác tiếp dân, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của công dân. Từ đây làm cho dân không tin vào bộ máy hành chính ở địa phương, không tin vào quyết định hành chính của địa phương, luôn mong muốn có sự phán quyết của Trung ương. Ở một số địa phương, Đảng ủy, chính quyền chưa thật sự quan tâm lãnh đạo và chỉ đạo đến việc tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân ngay từ nơi phát sinh khiếu tố, còn khoán trắng cho các cơ quan chức năng. Một số vụ việc đã phát hiện sai phạm nhưng việc giải quyết chưa kịp thời, nghiêm minh, còn biểu hiện tránh né, đùn đẩy giữa các cấp, các ngành. Trong một vài trường hợp, cán bộ UBND thiếu tôn trọng và hiểu biết về pháp luật, ra những quyết định trái pháp luật, gây bất bình trong nhân dân. - Cơ chế chuyển phần lớn việc giải quyết khiếu nại về địa phương có ưu điểm là tăng cường trách nhiệm giải quyết cấp có thẩm quyền quản lý đất đai nhưng lại có nhược điểm là không đáp ứng được nguyện vọng của người có đơn khiếu nại là muốn được cấp có thẩm quyền ở Trung ương ra quyết định cuối cùng để bảo đảm tính khách quan. Đây cũng chính là nguyên nhân gây nên tình trạng khiếu kiện vượt cấp lên Trung ương ngày càng tăng. - Cơ chế chuyển toàn bộ vụ việc TCĐĐ có giấy tờ sang TAND, khuyến khích chuyển khiếu nại về quyết định hành chính, hành vi hành chính sang khởi kiện lên tòa án hành chính có ưu điểm là nâng cao hiệu lực của Nhà nước pháp quyền nhưng lại bất cập ngay với thực tế giải quyết của TAND do 65 trình độ chưa cao, thiếu nhân lực và TAND chưa thực sự độc lập với cơ quan hành chính cùng cấp. - Đất đai là vấn đề phức tạp, các chính sách đất đai liên tục thay đổi từ thời chiến sang thời bình, từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Để giải quyết cần có một đội ngũ những người am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu, làm việc chuyên trách, có trách nhiệm cao, biết làm một công bộc của dân. Hoạt động giải quyết các tranh chấp ở các cơ quan khác cũng gặp nhiều khó khăn, có nhiều trường hợp các bên đồng ý với cách giải quyết của UBND nhưng lại không đồng ý với cách giải quyết của Tổng cục Địa chính, nên tiếp tục khiếu kiện đến Thanh tra Nhà nước. Chính vì vậy dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, giải quyết đơn thư còn chậm, gây thắc mắc trong nhân dân. Nhiều vụ do không giải quyết kịp thời đã dẫn đến việc làm manh động trong nhân dân. Có nhiều trường hợp đi khiếu kiện tập thể hoặc bị kẻ xấu kích động gây rối. Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có chủ trương giải quyết cụ thể để làm căn cứ pháp luật cho các cấp, các ngành xem xét giải quyết. Như vậy, trong lúc Nhà nước chưa giải quyết kịp thời, thỏa đáng cho nhân dân, thì vẫn tiếp tục khiếu kiện và ngày càng gay gắt hơn. Tiểu kết chương 2 Trong bối cảnh cải cách tư pháp và cải cách hành chính ở nước ta hiện, Nhà nước luôn đặt vấn đề giải quyết một cách dứt điểm những tranh chấp, đơn thư khiếu nại của nhân dân. Giải quyết TCĐĐ liên quan đến đền bù, giải tỏa là một công việc khó khăn và nhạy cảm. Cùng với những thành tựu đạt được, thực trạng vấn đề thu hồi đất, đền bù, giải tỏa ở các tỉnh, thành phố trên cả nước còn nhiều hạn chế, những tồn tại này bắt đầu từ khâu quản lý, sử dụng đất đai của các cấp chính quyền cho 66 đến khâu tổ chức thực hiện: Nhiều dự án chưa công khai, chưa minh bạch trong việc lập phương án thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (kể cả việc công khai văn bản chủ trương thu hồi đất, văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư); công tác cấp GCN QSDĐ thực hiện chậm ở nhiều địa phương gây khó khăn cho việc thu hồi đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của NSDĐ khi bị thu hồi đất. Trong các dự án, nhiều hộ gia đình có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp nhưng do chưa có các tiêu chí để xác định "đất sử dụng ổn định", đất liền kề, đất vườn... nên chưa được cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ. Vì vậy, họ không được hưởng chính sách bồi thường theo quy định của pháp luật; giá đất áp bồi thường quá thấp không đủ để người dân tái tạo cuộc sống... Để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị và các dự án khác trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, đòi hỏi phải có những giải pháp đổi mới mang tính đột biến trong giải quyết các vụ việc về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai. 67 Chương 3 MỘT SỐ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 3.1. MỘT VÀI KINH NGHIỆM VỀ GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ GIẢI TỎA 3.1.1. Bài học kinh nghiệm nước ngoài 3.1.1.1. Trung Quốc Trong nhiều năm qua, Trung Quốc đặc biệt coi trọng cải cách chính sách, PLĐĐ. Thực hiện chế độ công hữu đất đai, bao gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể của nông dân, Hiến pháp Trung Quốc đặt ra các quy phạm pháp luật đối với đất đai. Luật dân sự và luật hình sự đặt ra những quy định với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Trung Quốc đã ban hành Luật quản lý đất đai. Giống như hệ thống pháp luật Việt Nam, hệ thống pháp luật Trung Quốc có nhiều điểm quy định tương đồng. Theo quy định của Luật quản lý đất đai của Trung Quốc, việc giải quyết TCĐĐ được thể hiện theo cơ chế sau: Khi phát sinh TCĐĐ người dân có xu hướng tự thương lượng với nhau thông qua hòa giải nhằm tìm ra một giải pháp thích hợp. Quốc vụ viện thay mặt Nhà nước chỉ đạo thực hiện và tổ chức hòa giải TCĐĐ, Bộ Đất đai và Tài nguyên là cơ quan thuộc Quốc vụ viện được giao trách nhiệm ban hành các văn bản pháp luật giải quyết các TCĐĐ. Trường hợp các vụ tranh chấp không thể hòa giải được thì vụ việc sẽ chuyển sang Ủy ban nhân dân các cấp để giải quyết. Đầu tiên UBND sẽ đưa ra những khuyến 68 nghị. Nếu các bên không đồng ý thì UBND có quyền đưa ra các quyết định. Quyết định này sẽ có hiệu lực thi hành nếu các bên không có kháng cáo lên UBND cấp trên trực tiếp. Quyết định của cơ quan quản lý cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đều được giải quyết ở Tòa án. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án ngày càng lớn. TAND là một hệ thống cơ quan độc lập và là cơ quan duy nhất nhân danh quyền lực nhà nước có thẩm quyền xét xử các TCĐĐ ở Trung Quốc. Các phán quyết của TAND đảm bảo nguyên tắc công bằng, khách quan, vô tư và tôn trọng sự thật. Hơn nữa, phán quyết của TAND cũng được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước. Do đó, khi các TCĐĐ nảy sinh nếu không tự hòa giải thì các bên thường thích đưa vụ việc ra giải quyết tại TAND. Về đền bù thiệt hại: Chính sách đền bù thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế. Việc đền bù thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu dân cư ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hòa về cảnh quan, kiến trúc. Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước Trung Quốc thông báo cho NSDĐ biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn là một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình. Về giá đền bù thiệt hại theo giá thị trường và Nhà nước quy định theo từng khu vực và chất lượng nhà. 69 Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng. Quan điểm cơ bản của Trung Quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di chuyển dân trong khả năng có thể, nhưng nếu phải giải tỏa và di chuyển thì phải có các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tạo điều kiện để người dân khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ. Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho người tái định cư với phương pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Các kế hoạch tái định cư chi tiết cùng các dàn xếp phục hồi kinh tế cho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hưởng được chuẩn bị trước khi thông qua dự án. 3.1.1.2. Thái Lan Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thỏa thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Ủy ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Ủy ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình sẽ được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay trả góp... Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp. Luật về trưng dụng BĐS mang tên B.E. 2530 năm 1987 áp dụng cho việc trưng dụng đất cho các mục đích công cộng là khá điển 70 hình. Theo đánh giá chung của các tổ chức cho vay vốn, như WB, ADB thì ngành điện lực thực hiện tốt nhất việc đền bù, tái định cư, với khẩu hiệu "Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn", thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng nhiều hơn, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển. 3.1.1.3. Singapore Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng đất mà nhà nước đã phê duyệt. Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đó được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là nhà ở, nhà ở tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho các mục đích của quốc gia, người bị thu hồi đất hoàn toàn yên tâm bởi ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, người bị thu hồi đất sẽ được bố trí ngay các căn hộ mới hơn, đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích tái định cư rộng hơn. 3.1.1.4. Chính sách của ngân hàng thế giới về giải phóng mặt bằng đối với các dự án cho Việt Nam vay vốn để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật Về cơ bản, các dự án vay vốn của Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đều có chính sách về đền bù thiệt hại, tái định cư do các dự án này đưa ra. Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định 71 trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách đền bù và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác. Các chính sách của (WB) được thể hiện như sau: + Về mục tiêu. Mục tiêu chủ yếu của Nhà nước Việt Nam chỉ dừng lại ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Điều này có thể xuất phát từ thời bao cấp tập trung, khi còn thịnh hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng được đặt lên trên hết, và do đất đai là sở hữu toàn dân, khi cần nhà nước có thể lấy lại được ngay, còn việc đền bù thiệt hại tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì một số dự án nhà nước động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa, trả lại một phần đất đai mà không cần đền bù), riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết sức bình thường, dù cho họ có thiệt thòi ít nhiều so với trước. Hầu hết mọi người đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội. Mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được đền bù và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ đền bù, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như khi không có dự án. Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân ngày càng được khuyến khích và bảo vệ, như là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu "Xây dựng một nước Việt Nam hòa bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh" đã chuyển dần sang mục tiêu "Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh", lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh 72 tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu GPMB vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ đã tăng thêm mức đền bù cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự án. Vì vậy các dự án do ngân hàng thế giới, ngân hàng phát triển Châu Á... cho vay phải được các bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình tái định cư đặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự mất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phương nhưng lại hưởng các chế độ chính sách đền bù khác nhau của các dự án khác nhau. + Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư. Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB mà theo đó thì NSDĐ thiếu các chứng chỉ hợp về QSDĐ sẽ không phải là vật cản đối với việc đền bù thiệt hại, chỉ những người "nhảy dù" sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnh hưởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách đền bù thiệt hại của dự án mới là những người bất hợp pháp và không được đền bù, còn tất cả những người tồn tại trước ngày lập danh sách này đều có quyền được đền bù, không phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất thu hồi. Trong khi đó các chính sách của Nhà nước ta chỉ đền bù cho những người có QSDĐ hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hóa QSDĐ. Tuy nhiên, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có quy định thêm đối với các trường hợp không được đền bù thiệt hại về đất là: "Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể", chính nội dung này đã làm mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và ADB. + Về đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản. 73 Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải được đền bù bằng giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như khi không có dự án. Tuy Nhà nước ta đã và đang tiến gần tiến gần tới chính sách của ADB nhưng không hoàn toàn giá trị thay thế như cách hiểu của ADB. + Về thời hạn đền bù và tái định cư. Theo chính sách của ADB thì việc đền bù và tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước để chống lấn chiếm..., ví dụ như việc xây dựng mở rộng quốc lộ 1A đoạn qua thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì GPMB đến đâu thi công đến đấy). Do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trước khi giải tỏa. + Về công tác định cư khôi phục cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. Công tác tái định cư đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ... tại khu tái định cư. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP cũng có quy định các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất của các hộ phải di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác nhau nên nhiều chính sách đã không được áp dụng một cách có hiệu quả và đời sống của những người bị di chuyển vẫn không được khôi phục như mục tiêu đã đề ra. + Về kế hoạch hóa công tác tái định cư. 74 Ngân hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định cư ở tất cả các dự án có tái định cư không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch tái định cư phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đến người bị thu hồi đất. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định bắt buộc về kế hoạch tái định cư. + Về quyền được tham gia tư vấn của người bị thu hồi đất. Quy định của Ngân hàng là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách đền bù, tái định cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư. Luật đất đai của chúng ta quy định: "Trước khi thu hồi đất, phải thông báo cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án bồi thường thiệt hại". Trên thực tế, việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó, vì đúng là việc thu hồi đất là của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được. + Về phạm vi xác định người thuộc diện " bị ảnh hưởng". Theo ADB, những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất phần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như: rừng, khu đánh cá... Do vậy, phạm vi bị ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng. Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những người mất đất và các tài sản gắn liền với đất mới thuộc đối tượng được đền bù, hỗ trợ. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP mới mở rộng phạm vi những người bị ảnh hưởng là cán bộ, công nhân viên của tổ chức kinh tế phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, còn các đối tượng khác chưa thuộc phạm vi này. 75 * Bài học rút ra từ việc nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng đất đai và chính sách thu hồi đất, đền bù, giải tỏa ở một số quốc gia - Mặc dù chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhưng chính sách, pháp lý về thu hồi đất, đền bù giải tỏa là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển; - Công tác quy hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự phát triển bền vững. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tính chiến lược lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của đất đai trong nền kinh tế thị trường; - Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa là "bà đỡ" cho NSDĐ khi họ bị thu hồi đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất điều kiện sống cho người có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt được mục tiêu tốt hơn về mọi điều kiện so với trước khi bị thu hồi đất. - Để có quỹ đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng lợi ích của quốc gia, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất thông qua hoạt động của các tổ chức (được hiểu là tổ chức phát triển quỹ đất) để cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch có được quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi thường cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù GPMB. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh. - Về giá đất và giá bồi thường ở các nước này được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Việc xây dựng giá đất được dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tính toán bồi thường bảo đảm yêu cầu và ở mức thỏa đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồi thường căn cứ theo giá của cơ quan định giá dưới sự kiểm tra, giám sát của Chính phủ; chính phủ bồi thường cho người bị 76 thu hồi đất mức giá cao theo giá thị trường (giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng. - Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trước khi lập phương án thu hồi đất và tái định cư phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ lưỡng để thu thập đầy đủ các thông tin. Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng như việc công bố công khai phương án thu hồi đất, phương án bồi thường thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính xác, công bằng, giảm thiểu được khó khăn cho người có đất bị thu hồi. 3.1.2. Đề án thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa mặt bằng Từ kinh nghiệm thực tế thương lượng đền bù giải tỏa thành công 10 dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bình Thuận, trong đó có không ít dự án theo cảnh báo của nhiều địa phương là "rất gai góc", Công ty Đức Khải đã mạnh dạn trình đề án lên Chính phủ. Một vấn đề khiến cho nhiều người dân tại các dự án đồng tình với cách làm của Công ty Đức Khải là áp dụng nguyên tắc: chủ đầu tư và người dân trong phạm vi dự án đều có lợi. Đơn cử như việc giải tỏa di dời gần 200 hộ dân tại chung cư 289 Trần Hưng Đạo. Dự án này được giao cho một doanh nghiệp Nhà nước từ năm 2002 nhưng không thực hiện được việc đền bù giải tỏa. Cuối năm 2007, UBND Thành phố Hồ Chí Minh giao cho Công ty Đức Khải và chỉ trong vòng 3 tháng, Công ty này đã tiến hành thương lượng đền bù, di dời được 80% số hộ dân tại chung cư. Trong số hộ dân đã đền bù, có gần 50% tình nguyện góp vốn và trở thành cổ đông của Đức Khải. Chính vì vậy, một trong những tiêu chí quan trọng mà Đức Khải đưa ra trong đề án là "tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có thể góp vốn với doanh nghiệp bằng hình thức mua cổ phiếu, trái phiếu, góp vốn trực tiếp và được chia lợi nhuận từ kết quả đầu tư". 77 Theo đề án: - Về tài chính: Vốn điều lệ của Tổng công ty đền bù giải tỏa Việt Nam là 1.650 tỉ đồng. Công ty sẽ tự ứng tiền trước cho người dân bị giải tỏa khi được triển khai thí điểm ở một vài dự án ban đầu. Về lâu dài, sẽ huy động thêm nguồn vốn từ các quỹ chứng khoán, quỹ đầu tư nước ngoài. Trên cơ sở nguồn vốn 100% của đơn vị tham gia việc đền bù giải tỏa, tiền lời sau khi đấu giá đơn vị sẽ nộp 28% thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản thuế khác đúng và đủ theo quy định hiện hành. Công ty cũng cam kết sẽ trích nộp 10% lợi nhuận sau thuế của công ty vào quỹ phúc lợi xã hội của địa phương nơi có dự án. - Về quy trình thực hiện đền bù giải tỏa tại một dự án có 3 bước: + Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể, sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và sau đó đơn vị sẽ bỏ vốn ra trực tiếp thương lượng thỏa thuận với dân. + Khi đã được chính quyền địa phương chấp thuận, sẽ phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố họp dân để tìm hiểu tâm tư nguyện vọng và nhu cầu thực tế của dân. Nếu hộ dân nào muốn tái định cư, đơn vị sẽ tìm mua nhà có vị trí phù hợp với nguyện vọng của họ, hộ dân nào có nhu cầu nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở mới thì đơn vị sẽ lập tức thanh toán tiền. + Giao "đất sạch" đã giải tỏa xong cho chính quyền địa phương tổ chức đấu giá. Từ đề án của Công ty Đức Khải cho thấy: - Đề nghị thành lập Tổng công ty cổ phần đền bù giải tỏa là có thể chấp nhận được bởi thực hiện phương thức này có thể tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác bồi thường GPMB và tạo quỹ "đất sạch" cho các nhà đầu tư thực hiện dự án". 78 - Việc thành lập Tổng công ty cổ phần đền bù giải tỏa là một trong những nội dung điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp. Vì vậy, theo quy định của luật này, Công ty cổ phần Đức Khải cùng với nhiều nhà đầu tư khác có thể góp vốn thành lập công ty hoạt động trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm, trong đó có việc đầu tư đền bù, GPMB, mà không cần phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ. 3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.2.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai để tránh đi tất cả mọi kẽ hở, xung đột, thiếu đồng bộ trong mọi pháp luật hiện nay có liên quan đến đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 3.2.1.1. Hoàn thiện Bộ luật Dân sự Sửa đổi, bổ sung BLDS phải dựa trên cơ sở Hiến pháp 1992 và quán triệt Nghị quyết Đại hội IX của Đảng. Sửa đổi, bổ sung BLDS theo hướng là Bộ luật gốc điều chỉnh các quan hệ xã hội, có như vậy mới góp phần giải quyết tốt mối quan hệ giữa luật dân sự, luật đất đai, luật kinh tế, luật thương mại một cách hài hòa, tránh trường hợp chồng chéo hoặc tạo ra những khoảng trống không có luật điều chỉnh, không thống nhất giữa các ngành luật. Cần cụ thể hơn nữa những quy định về giao dịch liên quan đến nhà, đất trong BLDS, đặc biệt là phần giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu, xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. 3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai 79 Việc hoàn thiện pháp luật về đất đai phải quán triệt các quan điểm sau: + Luật đất đai sửa đổi, bổ sung phải thể hiện rõ nguyên tắc thừa nhận QSDĐ có giá trị hàng hóa đặc biệt một cách chính thống về luật pháp, việc giao dịch có liên quan đến QSDĐ thông qua thị trường BĐS do Nhà nước quản lý và điều tiết. Nhà nước thực hiện quyền năng chủ sở hữu đất đai, quản lý thống nhất đất đai. Phải xác lập cơ chế quản lý, sử dụng đất đai trên nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, thống nhất quản lý đất đai, giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài phù hợp với quy hoạch, kế hoạch; có cơ chế hữu hiệu bảo đảm quyền sở hữu, quyền định đoạt của Nhà nước bằng pháp luật, chế tài hành chính, kinh tế và cả hình sự. + Phải xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai đồng bộ, hoàn chỉnh, kịp thời sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp, sớm nghiên cứu xây dựng Bộ luật đất đai quy định đầy đủ các chế định pháp lý cần thiết cho việc quản lý, sử dụng, khai thác, chuyển nhượng, xử lý vi phạm, tranh chấp… hạn chế sự tản mạn, chồng chéo của pháp luật về đất đai hiện nay. + Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp. 3.2.2. Cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài phán hành chính có năng lực giải quyết các tranh chấp hành chính, trong đó có tranh chấp về đền bù giải tỏa mặt bằng liên quan đến đất đai Cơ quan tài phán hành chính có trách nhiệm đưa ra quyết định cuối cùng sau khi các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương đã ban hành quyết định giải quyết lần đầu nhưng người có đơn không đồng ý với quyết định đó. 3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 80 Muốn giải quyết tốt TCĐĐ thì điều cơ bản là chúng ta phải có một cơ chế quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả. Việc cấp GCN QSDĐ là một đòi hỏi bức xúc, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý cũng như giải quyết TCĐĐ. Pháp luật quy định điều kiện quan trọng để thực hiện các quyền của NSDĐ là NSDĐ phải có GCN QSDĐ. Chính vì vậy, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ. Để thực hiện vấn đề này, cần thực hiện một số giải pháp sau: - Cần có quy định cụ thể, chi tiết hơn nữa về trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ để người xin cấp GCN QSDĐ cũng như các cơ quan giải quyết dễ dàng đối chiếu, thực hiện. Đồng thời tránh được tình trạng tùy tiện đặt ra những thủ tục bất hợp lý gây phiền hà dễ xảy ra tiêu cực. - Chú trọng sắp xếp để có thể tiến hành đồng thời nhiều công đoạn, xóa bỏ những khâu trùng lặp trong quy trình cấp GCN QSDĐ. - Giảm bớt các đầu mối mà người dân phải liên hệ, trong việc xin cấp GCN QSDĐ. - Cần có những thủ tục đơn giản hóa hơn nữa đối với những trường hợp sử dụng ổn định và đã có những giấy tờ hợp lệ. 3.2.4. Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, GPMB nhằm ngăn chặn những phát sinh mới về tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai theo hướng giảm đầu vào và kiên quyết giải quyết hết các trường hợp tồn đọng. + Vấn đề định giá đất đền bù cho người bị thu hồi đất Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất và giữa người bị thu hồi đất với người được giao đất. Vì vậy khi xác định hệ số K để tính giá đất cần phải chính xác để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và chuyển nhượng QSDĐ ở địa bàn cần thu hồi đất GPMB. 81 Các bước xác định hệ số K [1]: Bước 1: Xác định giá trị sản lượng và chi phí thu nhập từ đất. Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi. Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất bồi thường thiệt hại. Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lợi Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định Tuy nhiên, giá bồi thường cũng không nên cứng nhắc, máy móc mà phải có sự xem xét thấu đáo những tình tiết để có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân phù hợp với pháp luật. Dân chủ và công khai trong việc định giá. + NSDĐ phải đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai. Để tránh tình trạng khiếu kiện về giá bồi thường, mọi người dân phải đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức đăng ký này để tính tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất GPMB. Hệ thống này sẽ giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ hơn, có thể chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý đất đai như: cơ quan thuế, ngân hàng thương mại, Kho bạc Nhà nước, Sở Tài chính. Nội dung chính của hệ thống đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai quy định chủ sử dụng đất phải đăng ký giá đất trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước quy định. Nếu người dân cố ý đăng ký giá đất thấp sau này nếu thuộc diện di dời GPMB thì khi nhận bồi thường thiệt hại sẽ bị thiệt thòi, nếu người dân đăng ký giá đất cao thì việc nộp thuế sẽ cao. Do đó, những người dân sẽ không được hưởng lợi gì khi đăng ký sai giá đất thực tế và cũng không thể thắc mắc về giá bồi thường thiệt hại về đất khi di dời GPMB. + Áp dụng phương thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. 82 Hiện nay, LĐĐ năm 2003 cho phép sử dụng quỹ đất thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giải pháp này có liên quan mật thiết với việc hình thành giá đất, đặc biệt là giá đất đô thị và nó được gắn liền với sản phẩm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của từng địa phương. Tuy nhiên, phương thức này do mới thực hiện, lại chưa được làm quen với loại tận thu này nên nhiều địa phương gặp lúng túng dẫn đến nhiều cuộc đấu giá chưa đạt hiệu quả. + Xây dựng thị trường BĐS chính thức và hoàn chỉnh Hiện nay thị trường BĐS chưa thực sự hoàn chỉnh, PLĐĐ còn có khe hở khiến cho những kẻ xấu lợi dụng những kẽ hở đó để đầu cơ nhà đất dẫn đến tình trạng sốt đất, đẩy giá nhà đất lên cao. Điều này làm cho các hộ dân thuộc diện di dời GPMB cảm thấy giá bồi thường cho họ là quá thấp so với thị trường từ đó nảy sinh hiện tượng khiếu kiện kéo dài. Vì vậy cần có biện pháp để thị trường BĐS ổn định, ít xảy ra tình trạng đầu cơ (có thể đánh thuế tăng dần đối với chủ sở hữu của từ hai ngôi nhà trở lên, áp dụng mức thuế cao cho các ngôi nhà thứ hai, ba…). Đối với các dự án mở rộng đường hay làm các con đường mới, để tránh tình trạng đầu cơ đất (tương lai sẽ là đất mặt đường) chúng ta có thể giải tỏa thêm ở hai bên con đường mới để xây dựng khu tái định cư (cao tầng) cho các hộ phải di dời GPMB cho chính con đường đang xây dựng. Sau đó phân nhà cho các hộ trong diện di dời GPMB, tuy nhiên cần ưu tiên hơn đối với các hộ trước đây ở sát mặt đường (được ở những căn hộ tầng thấp và tạo điều kiện để các hộ này được thuê quầy bán hàng ở tầng một...). Việc làm này sẽ tránh thiệt thòi cho các hộ dân và những kẻ có ý đồ đầu cơ đất (tương lai sẽ là đất mặt đường) cũng không có cơ hội mua đất trước dự án với giá rẻ sau đó lại bán lại với giá đắt để đứng giữa hưởng phần chênh lệch. 3.2.5. Kiến nghị về quy hoạch "treo", dự án "treo" - Các địa phương cần có quy hoạch tổng thế kinh tế - xã hội đi trước 83 một bước, bảo đảm kết cấu hạ tầng sau đó thực hiện đồng bộ việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch công nghiệp, đô thị, quy hoạch nông nghiệp chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm bảo đảm phát triển đồng bộ, tránh lãng phí đất, ổn định cuộc sống người dân. Chính phủ và các địa phương trong quá trình lập quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị cần nghiên cứu xem xét nên quy hoạch tại những khu vực đất nông nghiệp có năng suất thấp, không nên quy hoạch khu công nghiệp, đô thị tại những vùng có điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp năng suất cao để bảo đảm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất, an toàn lương thực và phát triển cân bằng, bền vững. - Nên xem xét những khu không khả thi thì xóa luôn quy hoạch "treo", còn những khu không thể xóa được (nhưng vẫn chưa biết tính khả thi của nó) thì nên cho người dân thực hiện tất cả các quyền của mình như hợp thức hóa nhà đất, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, sửa chữa, xây dựng mới (qui định chuẩn cho phép xây dựng) v.v… nhưng phải xem lại cách tính tiền sử dụng đất. Nếu sau này dự án được thực hiện thì Nhà nước trả lại cho NSDĐ tiền sử dụng đất đã đóng (theo phương thức nào đó) và hỗ trợ giá trị đất theo Luật đất đai, không nên để tình trạng chính quyền cứ kỳ kèo với người dân như dự án cầu Thủ Thiêm mà lại không tính tới việc đơn vị thi công một tháng phải bù lỗ 1.5 tỷ. Không có một người dân nào là không sợ pháp luật chỉ sợ pháp luật được thực thi không nghiêm. - Những dự án đã giao đất rồi mà chủ đầu tư chưa triển khai hoặc triển khai ỳ ạch thì nhắc nhở chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ. Nếu chủ đầu tư không có khả năng về tài chính cũng như chuyên môn thì cho phép chuyển nhượng dự án hoặc dùng biện pháp mạnh là thu hồi dự án. 3.2.6. Kiện toàn hơn nữa bộ máy hành chính ở cấp huyện và cấp xã sao cho cán bộ quản lý hiểu được mình chỉ là công bộc của dân, cơ quan 84 hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ nhu cầu của người dân Bộ máy hành chính ở địa phương phải hiểu rất rõ pháp luật về đất đai của từng thời kỳ, áp dụng đúng pháp luật hiện hành. Cơ quan hành chính cấp trên thực hiện tốt việc kiểm tra, thanh tra về đất đai để xử lý triệt để những trường hợp gây tham nhũng, lãng phí. 3.2.7. Tăng cường khâu kiểm tra giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai, xử lý nghiêm minh những tổ chức và cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Kiểm tra giám sát việc thực hiện PLĐĐ là một hoạt động rất quan trọng, góp phần duy trì tốt việc thực hiện quy định của pháp luật. Hoạt động kiểm tra giám sát này không chỉ là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, mà còn là nhiệm vụ của các tổ chức xã hội và của mọi công dân. Theo đánh giá chung hiện nay lực lượng thanh tra đất đai còn thiếu về số lượng và yếu về chất lượng so với nhiệm vụ được giao. Hiện tại công tác thanh tra, kiểm tra của thanh tra đất đai hầu như chỉ dừng lại một số điểm nóng và những vụ việc xảy ra chờ giải quyết. Tình trạng này chính là một yếu tố tạo cho các vi phạm PLĐĐ chưa được giải quyết kịp thời. Do đó, để phòng ngừa các TCĐĐ xảy ra và bảo đảm việc thực hiện tốt PLĐĐ trước mắt cần tăng cường và hoàn thiện tổ chức và bộ máy làm công tác đất đai, nhất là thanh tra đất đai, hướng dẫn và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện LĐĐ ở địa phương, kịp thời giúp đỡ người dân ở các địa phương hiểu đúng và thực hiện nghiêm túc Luật Đất đai. Tăng cường vai trò quản lý của cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước cần quy định cho họ có thẩm quyền lớn hơn trong việc xử lý các tranh chấp. 3.2.8. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi nhằm nâng cao văn hóa pháp lý cho nhân dân 85 Như đã đề cập, một trong những nguyên nhân xảy ra tình trạng tranh chấp là do ý thức pháp luật của người dân còn thấp. Do đó, công tác tuyên truyền cho người dân cần được chú trọng thực hiện một cách thường xuyên, liên tục. Bên cạnh đó Nhà nước cần có chương trình tuyên truyền phổ biến trên các phương tiện thông tin đại chúng, chính quyền các cấp ở địa phương xã, phường tổ chức cho nhân dân học tập Luật Đất đai thông qua các hình thức như: tư vấn, qua việc hòa giải các TCĐĐ... 86 KẾT LUẬN Trước bối cảnh tác động của cơ chế thị trường từ đất "không có giá" trở thành "đất có giá", cả nước thời gian qua xuất hiện nhiều vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Có nhiều trường hợp xảy ra gay gắt, kéo thành từng đoàn người đến các cơ quan thành ủy, UBND các tỉnh, thành phố, Sở Địa chính, Tổng Thanh tra Nhà nước, đến các cơ quan Trung ương, nhà riêng của các đồng chí lãnh đạo Đảng và Nhà nước, gây lên những tác động xấu đối với xã hội. Điều lo ngại nhất là người dân mất lòng tin vào cơ quan công quyền, Tòa án, sẽ dẫn đến mất ổn định trong đời sống tinh thần, mất niềm tin vào lẽ phải, sự công bằng, không coi pháp luật, cơ quan công quyền và Tòa án là công cụ để bảo vệ lợi ích của mình và xã hội. Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ từng nói: "con đường giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo của dân về đất đai còn đầy bề bộn. Tâm của dân chưa yên thì niềm tin cũng khó mà bền chặt". 1) Vì vậy, việc làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hoạt động giải quyết TCĐĐ liên quan đến đền bù, giải tỏa; Khẳng định tầm quan trọng của việc giải quyết các tranh chấp trong thực hiện đền bù, giải tỏa; Việc nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động đề bù, giải tỏa ở Việt Nam hiện nay có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao tính khả thi của công tác GPMB và giải quyết TCĐĐ về GPMB. 2) Các chính sách pháp luật hiện hành, trong đó có LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã có những nét nổi bật như: khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu, qua đó khẳng định vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai, từ đó hình thành bộ máy và một số công cụ quản lý đất đai từ Trung ương đến phường, xã nhưng những công cụ này hoạt động kém hiệu quả, do những quy định về đất đai còn nhiều 87 bất cập, không phù hợp với thực tiễn; Dù chưa coi đất đai là hàng hóa nhưng đã thừa nhận QSDĐ là hàng hóa đặc biệt, qua đó quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và được sử dụng làm căn cứ để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, thực trạng công tác thu hồi đất, đền bù giải tỏa hiện nay đòi hỏi phải đổi mới tư duy, đặc biệt là về quy hoạch, giá đất để PLĐĐ mang tính khoa học, thực tiễn, có tầm nhìn xa và tuổi thọ cao hơn. 3) Việc xây dựng và hoàn thiện các giải pháp về giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù giải tỏa là một nhiệm vụ hết sức khó khăn và phức tạp. Đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu và tổng kết thực tiễn nghiêm túc, với sự đóng góp của nhiều cấp nhiều ngành, nhằm từng bước nâng cao hiệu quả giải quyết TCĐĐ nói chung và TCĐĐ về đền bù, giải tỏa nói riêng, đưa quan hệ đất đai phát triển đúng quỹ đạo, đúng định hướng mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính (1998), Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11 về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Hà Nội. 2. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993 - 2003), Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyênMôi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hà Nội. 5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Quyết định số 1013/QĐ-BTNMT ngày 02/8 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về kiểm tra tình hình sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư, Hà Nội. 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Báo cáo kiểm điểm, đánh giá kết quả thực hiện công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trong nhiệm kỳ 2002 - 2007; các định hướng và giải pháp tăng cường công tác này trong nhiệm kỳ mới, Hà Nội. 7. Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Hà Nội. 8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 về thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 89 9. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội. 10. Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12 về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội. 11. Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 về sử đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 12. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. 13. Nguyễn Thị Dung (2004), "Về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong những quy định của luật đất đai", Luật học, Đặc san về Luật Đất đai năm 2003. 14. Giáo trình Kinh tế chính trị Mác - Lênin (1999), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 15. "Luật Quản lý nhà nước về đất đai của Trung Quốc", www.china. org.cn/english/environment/34345.htm. 16. Tưởng Bằng Lượng (2003), "Một vài suy nghĩ về hướng giải quyết tranh chấp quyền ", Tòa án nhân dân, (11). 17. Martin Ravallion, Dominique Van De Walle (2008), Đất đai trong thời kỳ chuyển đổi: Cải cách và nghèo đói ở nông thôn Việt Nam, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội. 18. C.Mác - Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, Tập 23, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Phạm Hữu Nghị (2004), "Về những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003", Nhà nước và pháp luật, (7). 90 20. Phạm Duy Nghĩa (2002), "Quyền tài sản trong cải cách kinh tế - Quan niệm, một vài bài học nước ngoài và kiến nghị", Nghiên cứu lập pháp, (11). 21. Phạm Duy Nghĩa (2008), "Nông thôn, nông dân từ góc độ sở hữu", Tia sáng, ngày 02/07. 22. Phạm Duy Nghĩa, "Sửa Luật Đất đai vì nông dân", phamduynghia. blogspot.com. 23. Nguyễn Như Phát (2004), "Cải cách tư pháp ở Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa", Hội thảo quốc tế Việt - Nhật: Cải cách pháp luật và cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hà Nội, ngày 25-26/12. 24. Đỗ Văn Phú (2003), "Một năm giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo ở tỉnh Sóc Trăng", Địa chính, (3). 25. Nguyễn Thị Phượng - Trần Kim Cúc (2003), "Khiếu kiện về đất đai. Thực trạng và giải quyết", Quản lý nhà nước, (10). 26. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội. 27. Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội. 28. Quốc hội (1998), Luật Khiếu nại tố cáo, Hà Nội. 29. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 30. Quốc hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội. 31. Quốc hội (2004), Bộ Luật Tố tụng dân sự, Hà Nội. 32. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội. 33. Cao Thắng (2007), "Ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Tháo gỡ ách tắc về đất", http://tnmt.phuyen.info.vn, ngày 30/05. 34. Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tổng cục Địa chính (2002), Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTCTCĐC ngày 03/01 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Hà Nội. 91 35. Tòa án nhân dân tối cao (2004), Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22/07 về việc thực hiện thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội. 36. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 37. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 38. Trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội (2007), Phát triển nông nghiệp và chính sách đất đai ở Việt Nam, (Phạm Văn Hùng dịch), Tài liệu của Gordon MacAulay, Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng..., Trung tâm Nghiên cứu Nông nghiệp Quốc tế của Ôx-trây-lia. 39. Lê Văn Tứ (1997), "Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một khái niệm kinh tế", Nghiên cứu kinh tế, (9). 40. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2002), Báo cáo tổng kết 3 năm thi hành Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải cơ sở trên địa bàn thành phố Hà Nội (2000 - 2002), Hà Nội. 41. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2005), Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội. 42. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2006), Quyết định số 242/2006/QĐ-UB ngày 29/12 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về khung giá đất làm cơ sở để tính bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, Hà Nội. 43. Ủy ban Thường vụ quốc hội (2006), Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính (Sửa đổi, bổ sung), Hà Nội. TIẾNG ANH 44. The World Bank (2006), Sustainable land management: Challenges, opportunities, and trade-offs, Washington, DC. 45. The World Bank (2002), Viet Nam delivering on its promise, Hanoi. TRANG WEB 46. http://www.monre.gov.vn 92 [...]... đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết và ghi là đơn khiếu kiện (khiếu nại) Cơ quan có thẩm quyền thụ lý hồ sơ và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại), trong khi thực chất là quyết định giải quyết TCĐĐ Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp Đối với giải. .. nhận diện và phân loại các TCĐĐ phổ biến hiện nay liên quan đến đền bù GPMB Chương 2: Pháp luật Việt Nam hiện hành trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật Việt Nam trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa 4 Chương 1 KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI CÁC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ... Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp tiếp cận: + Tiếp cận hệ thống: Xem xét việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - các cách thức giải quyết được quy định như thế nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam + Tiếp cận liên ngành: Xem xét giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa dưới các góc độ pháp luật, kinh tế + Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng giải. .. giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - phân tích, đánh giá những thành tựu và bất cập, từ đó đề xuất cách thức giải quyết mới, ví dụ như: cho phép người dân góp tiền đền bù giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào dự án đầu tư - Phương pháp thu thập thông tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy định của pháp luật, thực tiễn thực hiện các giải pháp khác nhau trong việc giải quyết khiếu. .. giải quyết TCĐĐ, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc TCĐĐ giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định giải quyết của mình Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện. .. QSDĐ hợp pháp) và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, kể cả trường hợp tranh chấp mục đích sử dụng đất và tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 LĐĐ năm 2003 Điều 136 LĐĐ năm 2003 khi quy định về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ đã phân chia vấn đề ra thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất Do đó, dựa vào nội dung... Việc giải quyết TCĐĐ phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế xã hội, gắn việc giải quyết TCĐĐ với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa 25 1.3.3 Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai Giải quyết TCĐĐ và giải quyết. .. gia vào quan hệ pháp luật đất đai" 11 LĐĐ năm 2003 lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của NSDĐ Đã có quan niệm cho rằng, TCĐĐ "là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất. .. giao mặt bằng dẫn đến tiến trình thực hiện dự án được đẩy nhanh hơn 1.2 KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai 1.2.1.1 Khái niệm và nhận diện tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Đối với... khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với pháp luật hiện hành Ở một khía cạnh nào đó, muốn hạn chế tình trạng khiếu kiện (khiếu nại), thì việc giải quyết TCĐĐ, ban hành các quyết định hành chính về đất đai phải đúng pháp luật Khác với tranh chấp, khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, bản chất của tố cáo về đất đai là sự phát hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền những hành vi trái pháp luật của cơ quan nhà nước, ... SÁCH, PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 3.1 Một vài kinh nghiệm giải khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai, đền bù giải. .. QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA 2.1 NHỮNG BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1.1 Mô hình giải tranh chấp đất đai... việc giải khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù giải tỏa - cách thức giải quy định hệ thống pháp luật Việt Nam + Tiếp cận liên ngành: Xem xét giải khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù giải tỏa