TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Niên khóa 2011 – 2013 HỆ: Bằng 2 CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên hướng dẫn: THÂN THỊ NGỌC BÍCH Sinh viên thực hiện: LÊ ANH TUẤN Lớp: Luật Hành chính MSSV: B110091 Cần Thơ, tháng 4/2014 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN  .................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN  .................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1 Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1 2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 2 3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................. 2 4. Kết cấu của luận văn .................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số khái niệm có liên quan ................................................................................. 3 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ....................................................................... 3 1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 6 1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................... 8 1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất .............................................................................................................................. 8 1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế...................... 8 1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù ... 10 1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất..................... 10 1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội ............................................................................................................................ 11 1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng ... 11 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................ 12 1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất................................................................................................................... 14 1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003 .................................................................... 14 1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................ 18 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 20 2.1.1. Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất ............................................... 20 2.1.1.1. Điều kiện chung ........................................................................... 20 2.1.1.2. Chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............................. 25 2.1.2. Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất...................................... 26 2.1.2.1. Điều kiện chung ........................................................................... 26 2.1.2.2. Chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất ..................... 28 2.2. Đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực và chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................................................... 29 2.2.1. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 29 2.2.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 31 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........ 33 2.2.4. Chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................. 35 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất36 2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 36 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất............. 38 CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........ 40 3.2. Những hạn chế chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 41 3.2.1. Hạn chế về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ............................... 41 3.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................................................................................ 48 3.2.3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện ................................................................ 50 3.3. Hạn chế về thực tiễn của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 52 3.3.1. Hạn chế ................................................................................................. 52 3.3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện .................................................................. 55 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 58 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày. Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác. Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn. Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi... Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết các tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Với lý do trên, người viết đã chọn đề tài "Chế định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân. 3. Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa... để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 4. Kết cấu của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được chia thành 03 chương: Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật. CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số khái niệm có liên quan Trong giao dịch tất cả các giao dịch về đất đai nói chung và giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, đó là việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho, tìm hiểu khái niệm cụ thể về quyền sử dụng đất và khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tìm hiểu như thế nào là quyền sử dụng đất và như thế nào là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông qua đó tạo tiền đề để nghiên cứu những vấn đề khác có liên quan. 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên quốc gia, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong cuộc sống như là tư liệu sản xuất, là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc gia. Mặt khác, dân số ngày càng tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông...) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Việt Nam là một nước đi lên từ nền sản xuất nông nghiệp, là nước xuất khẩu lúa gạo thứ hai trên thế giới, do đó, đất đai càng có vai trò to lớn đối với sự tồn tại và phát triển của nước ta. Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) quy định: “Ðất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, ở nước ta, đất đai không thuộc sở hữu của bất kỳ một nhân riêng lẻ nào, mà thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là đối với đất đai, người dân không có quyền định đoạt, chiếm hữu mà chỉ có quyền sử dụng mà thôi. Vậy, quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào? Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất".1 Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. Tiến sĩ Lê Xuân Bá thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phận biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất".2 Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật dân sự 2005 thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản".3 Với các quan niệm trên thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất. Ở nước ta, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước ta không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng những cách sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể; thông qua xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải khai thác quyền sử dụng đất trong khuôn khổ các quy định này. Điều đó có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất mà các ý định sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất dưới những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ... 1 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học năm 2006, trang 655 Tiến sĩ Lê Xuân Bá chủ biên, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam năm 2003, trang 83 3 Điều 192 BLDS 2005 2 Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật Đất đai 1993 nhưng rất hạn chế. Đến khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì quyền sử dụng đất mới hoàn chỉnh và đầy đủ, bao gồm tám quyền năng như: quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không đồng nhất giữa hai loại quyền này vì giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung lẫn hình thức và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn, đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các điểm sau: + Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. + Người sử dụng đất chỉ có một số quyền năng nhất định đối với đất đai theo quy định của pháp luật, đó là quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (bao gồm chín quyền năng). + Không phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ chín quyền năng trên. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất, trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chỉ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao. Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này biểu hiện trên những khía cạnh sau đây: + Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, các quyền sử dụng đất này là vĩnh cửu, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế về diện tích, thời gian, mục đích sử dụng... + Thêm vào đó, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển ngượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, ...theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện các quyền này có một số đặc điểm như: đó là các quyền tài sản gắn liền với một tài sản đăc biệt đó là đất đai; phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; hình thức, trình tự thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ, ... Như vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng. Ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng mang tính trực tiếp và cụ thể. 1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong cuộc sống hàng ngày, con người thường phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự. Thông qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội. Bên cạnh các giao dịch thông thường trong cuộc sống như mua bán, vay mượn, cầm cố, thế chấp tài sản thì để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng, con người còn tặng cho nhau những tài sản nhất định. Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS 2005) thì: "Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận". Từ quy định trên của BLDS 2005 ta thấy, cũng như các hợp đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản. Như vậy, hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản. Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp động tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các tài sản khác. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu tại Điều 722 BLDS 2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS 2005 đã quy định về nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Vì quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723 BLDS 2005 và phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên được xuất phát dựa trên hai phương diện: - Theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trong BLDS 1995 chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2003. - Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực. Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. 1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau đây: 1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho thong thường. Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bản than mảnh đất là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường mặc dù, về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thong qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. 1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực. Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất này. Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao. 1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản... 1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Như đã phân tích, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, có nghĩa là trong hợp đồng này, một bên thực hiện cho bên kia một lợi ích mà không nhận lại từ bên kia một lợi ích nào. Thông thường, các chủ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sử dụng hợp đồng làm phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau, hay nói khác đi, việc các chủ thể giao kết hợp đồng dựa trên cơ sở tình cảm, tinh thần tương thân tương ái, giúp đỡ nhau trong lúc khó khăn, hoạn nạn. Mặc dù vậy, việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Chương XXXI BLDS 2005 không có quy định cụ thể về nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 389 BLDS 2005. 1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội4 Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần. Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch hay hợp đồng dân sự nào, kể cả tặng cho quyền sử dụng đất, nếu muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước. Hay nói cách khác, sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các 4 Khoản 1 Điều 389 BLDS 2005 chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng. Nếu để các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng dân sự sẽ trở thành phương tiện để nhiều người lợi dụng thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của xã hội. Vì vậy, phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏ qua một khả năng tối thiểu nào để mở rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ dân luật.5 Chính vì vậy, trong xã hội ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chung của toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cá nhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đát nói riêng thành phương tiện để vi phạm pháp luật. Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của mình, các chủ thể phải chú ý tới quyền, lợi ích của người khác, của toàn xã hội; tự do của mỗi chủ thể không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, và trong mọi hành vi của chủ thể nói chung. 1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng6 Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cac bên chủ thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau. Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Chính vì vậy, sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nội dung hợp đồng mà chủ thể 5 6 V.I. Lênin toàn tập, tập 36, Nxb.Sự thật, 1959, tr.577 Khoản 2 Điều 389 BLDS 2005 này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa. Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng. Do đó, theo quy định của pháp luật thì tất cả những hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, lừa dối7 hay bị đe doạ8 đều không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện khi giao kết và do đó bị vô hiệu. 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau: - Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh..., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân. - Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Trước hết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy 7 Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. 8 Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển. - Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất: Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học. 1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003 Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đai năm 2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hình thành từ lâu, có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà nước phong kiến. Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán, cầm đợ đất đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai của Nhà nước. Trong các triều đại phong kiến Việt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính thức được Nhà nước phong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142. - Chiếu 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền lên để chuộc lại".9 - Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng".10 Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các sở hữu chủ, cụ thể như sau: - Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướp bóc của dân thì chém".11 - Chiếu 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đã thành xử 100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu". 12 9 Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr. 36 Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr.39 11 Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, bản dịch Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr. 257 12 Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr 243 10 Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đã tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài sản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v... Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luật Hồng Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoàn thiện hơn. Trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất là sở hữu ruộng đất rất được coi trọng. Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật thời Lê cũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế... phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng, tự nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đó mới có hiệu lực. Quốc Triều Hình Luật quy định: "Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được".13 Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai, chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việc tặng cho đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khi chúng không vi phạm pháp luật. Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luật Gia Long) được ban hành. Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ, quyền tư hữu về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm cố, trao đổi, thừa kế v.v... được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vi xâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm. Trong Hoàng Việt Luật Lệ có quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác, đem đất mình cày cấy không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộng người khác là của mình như chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán có thể chuộc lại được và xâm chiếm đất ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 gian trở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng, 3 gian nhà thì thêm một bực tội, mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm. Liên hệ đến ruộng đất của quan thì tăng 2 bậc".14 Như vậy, với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở hữu tư nhân đất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận và không cấm nếu việc tặng cho này không trái với quy định của pháp luật. 13 14 Điều 366 Quốc Triều Hình Luật Điều 87 Hoàng Việt Luật Lệ Sang thời kỳ Pháp thuộc, sau khi thực dân Pháp đặt ách thống trị lên đất nước ta, pháp luật cai trị được hình thành nhằm mục đích phục vụ lợi ích cho bọn Pháp. Trong giai đoạn này, pháp luật thừa nhận và bảo vệ hình thức sở hữu của các pháp nhân công, sở hữu của các pháp nhân tư, sở hữu tư nhân, sở hữu chung. Còn tài sản thì được chia ra làm hai loại: Động sản và bất động sản, trong đó đất đai (điền địa) được xếp vào bất động sản. Do pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên các quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu đất đai được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Vì vậy, quyền tặng cho đất đai cũng được Nhà nước cho phép. Trong Bộ dân Luật Bắc Kỳ 1931 có các quy định về "Khế ước sinh thời tặng dữ",15 theo đó thì "cho tặng là khế ước do bên tặng chủ bỏ đứt ngay một tài sản gì để cho bên người thụ tặng nhận lấy", tài sản cho tặng ở đây có thể là đất đai. Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1980, Nhà nước ta vẫn thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, vì vậy, pháp luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của mình. Ở giai đoạn này có thể chia ra thành 2 thời kỳ: - Thời kỳ đầu (từ năm 1945 đến trước khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của Tòa án nhân dân tối cao): Nhà nước ta vẫn cho phép sử dụng luật lệ của chế độ cũ, cho nên các giao dịch dân sự (trong đó có việc tặng cho đất đai) vẫn tuân theo các quy định của Bộ dân luật Bắc Kỳ 1931, Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 và Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883. - Thời kỳ sau (từ khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của Tòa án nhân dân tối cao đến trước năm 1980): Sau khi Tòa án nhân dân tối cao đình chỉ việc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến thì việc tặng cho đất đai vẫn được Nhà nước cho phép, tuy nhiên các giao dịch này phải tuân theo các quy định của Luật cải cách ruộng đất năm 1953 và các sắc lệnh do Nhà nước ban hành như sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950, sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952... Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước ta được thống nhất, ngày 18/12/1980 Quốc hội khóa VI đã họp và thông qua bản Hiến pháp mới: Hiến pháp 1980. Với các quy định trong Hiến pháp, Nhà nước tuyên bố xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý. Tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 đã quy định: "Đất đai, núi rừng, sông hồ, 15 Điều 951 đến Điều 994 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên tỏng lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân". Tại Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và Luật đất đai năm 1987 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nên nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch nhượng đổi, tặng cho đất đai. Do đó tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Đến Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nhưng các văn bản pháp luật trong thời gian này chưa có văn bản nào đề cập hoặc quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất. BLDS 1995 ra đời, đã quy định quyền sử dụng đất là tài sản và người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng đối với tặng cho quyền sử dụng đất thì Bộ luật không quy định, như vậy có thể thấy: Trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì pháp luật nước ta chưa có văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay Để đáp ứng các yêu cầu thực tế của người sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã quy định cụ thể về quyền tặng cho quyền sử dụng đất, các điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất v.v... trên cơ sở đó BLDS 2005 được ban hành, đã quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vì đối tượng của loại hợp đồng tặng cho này là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc tặng cho nó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau: - Về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: là những người (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế...) đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. - Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được thực hiện theo đúng quy định tại Điều 723 BLDS 2005, bao gồm các vấn đề sau: + Tên, địa chỉ các bên; + Lý do tặng cho đất; + Quyền, nghĩa vụ các bên; + Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới tình trạng đất; + Thời hạn sử dụng còn lại của bên tặng cho; + Quyền của người thứ ba đối với đất tặng cho; + Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; Ngoài ra pháp luật còn quy định cụ thể về trình tự, thủ tục của việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông tìm hiểu khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trên cơ sở nghiên cứu về các khái niệm cơ bản như khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đặc điểm, ý nghĩa, các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyên sử dụng đất và lược sử những quy định của pháp luật qua các giai đoạn, nhằm bước đầu tiếp cận và tạo điều kiện để phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nội dung tiếp theo. CHƯƠNG 2 NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nội dung quản lý của nhà nước đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua các quy định về chủ thể tặng cho, chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các nội dung này được quy định chủ yếu trong Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật có liên quan khác. Tìm hiểu về những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tạo điều kiện phân tích việc áp dụng về thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong thực tiễn. 2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quản lý thống nhất toàn bộ đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Để mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, Nhà nước cho phép họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt hơn. Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, các chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình...) và bên được tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư...). Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác. 2.1.1. Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Điều kiện chung Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 122, BLDS năm 2005 thì người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực. Do đó đối với chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự. - Đối với cá nhân khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì tư cách chủ thể của nó phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự. Tại Điều 17 BLDS năm 2005 quy định: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự". Như vậy có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23 của BLDS năm 2005 thì người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc bệnh tâm thần hay bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và khả năng điều khiển hành vi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự; Những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi; Những người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân sự của những người này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện; Những người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, bị Tòa án tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Như vậy theo quy định của pháp luật thì chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (người từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường), còn những người chưa thành, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người được Tòa án chỉ định giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự). - Đối với pháp nhân (chủ yếu là các tổ chức kinh tế) khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại Điều 84 BLDS năm 2005: Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân dân mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Đồng thời việc tham của pháp nhân vào quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của pháp nhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện, các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân. Tuy nhiên pháp nhân chỉ được tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. - Đối với hộ gia đình, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính là tài sản chung của hộ gia đình đó.16 Vì thế khi tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm sau: + Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể. + Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chất hạn chế trong một số lĩnh vực.17 Hộ gia đình có những đặc điểm như trên là do tính chất đặc thù của nó. Mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lại không quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình mà căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủ thể. Khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất với tư cách là bên tặng cho thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình. Ngoài những điều kiện chung về chủ thể của hợp đồng dân sự thì để có đủ điều kiện là chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đáp ứng một số yêu cầu cụ thể. Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất khi có các điều kiện sau sẽ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một điều kiện rất quan trọng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành tặng cho 16 17 Điều 108 BLDS 2005 Điều 106 BLDS 2005 quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được nhà nước ghi nhận và bảo hộ thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, do đó, đối tượng trong giao dịch tặng cho này chính là quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất muốn tặng quyền sử dụng đất của mình cho người khác, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trong trường hợp người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đất nhưng quyền tặng cho này chỉ được thực hiện đến hết ngày 30/6/2007, kể từ ngày 01/7/2007 trở đi muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.18 - Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảm bảo trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên mới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, pháp luật đất đai quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.19 Như vậy, tranh chấp đất đai là chưa xác định được chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất, khi có tranh chấp đất đai thi được giải quyết theo quy định Điều 135 và 136 Luật đất đai hiện hành. Chính vì vậy, xác định đất đai không có tranh chấp dựa vào đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói tóm lại khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất thì thửa đất của bên tặng cho phải là đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án, đồng thời cũng là biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn, ngoài ra nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người thi hành án. Do đó pháp luật quy định người sử dụng đất bị kê biên quyền sử dụng đất thì không được phép tặng cho bất kỳ ai quyền sử dụng đất đã bị kê biên vì quyền sử dụng đất này là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cho nên chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. 18 19 Điều 184 NĐ 181/2004/NĐ-CP Khoản 26 Điều 4 Luật đất đai 2003 - Đất đang trong thời hạn sử dụng Có thể thấy đây là một điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, bởi lẽ "thời hạn sử dụng đất" là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo và chỉ được thực hiện các quyền trong thời hạn này. Khoản 3 Điều 11 Luật đất đai năm 2003 quy định:"Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan". Như vậy người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất...) trong thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai hoặc cũng có thể bị Nhà nước thu hồi đất. Ngoài các điều kiện chung đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên thì pháp luật còn quy định một số các điều kiện khác đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như:20 + Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 2.1.1.2. Chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003, những chủ thể sau sẽ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đó là: 20 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ - CP - Đối với tổ chức: + Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. + Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp hợp pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Trường hợp mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất hoặc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. + Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2004 mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế đã chuyển sang thuê đất hoặc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110 và khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003. - Đối với hộ gia đình, cá nhân: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê được quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. - Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai năm 2003 có quyền tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 Luật đất đai năm 2003; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai năm 2003. - Đối với doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng đất đó được Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách hoặc đất đó được Nhà nước cho thuê thì doanh nghiệp liên doanh có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. 2.1.2. Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm nhiều chủ thể khác nhau như cá nhân, hộ gia đình, nhà nước, cộng đồng dân cư,… các chủ thể này có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng trong một số trường hợp cụ thể pháp luật không cho phép các đối tượng này được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất,… thống nhất với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 2.1.2.1. Điều kiện chung Để đưa ra các điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cần phân thành các nhóm chủ thể của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Nhóm thứ nhất bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước. Nhóm thứ hai bao gồm: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Đối với nhóm thứ nhất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước): nhìn chung pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện của các chủ thể này trong việc nhận tặng quyền sử dụng đất, chỉ có duy nhất tại điểm c khoản 1 Điều 99 Nghị định 181 của Chính phủ quy định quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 và khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai năm 2003, nhưng đây cũng chỉ là một quy định chung về quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư chứ không đề ra các điều kiện cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật lại quy định về các trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là những quy định của pháp luật mang tính chất ngăn cấm việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo Điều 103 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì: + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Như vậy đối với các quy định của pháp luật có thể thấy: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp mà pháp luật nghiêm cấm. - Đối với nhóm thứ hai (tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài): Những chủ thể này chỉ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật cho phép. Theo quy định tại Điều 99 Nghị định số 181 năm 2004 của Chính phủ thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, còn tổ chức được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, người Việt Nam định cư nước ngoài và các tổ chức (trong nước) chỉ có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật cho phép. 2.1.2.2. Chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo pháp luật về đất đai, những chủ thể sau sẽ có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất: - Nhà nước: Là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ đất đai của cả nước, vì vậy Nhà nước là chủ thể đặc biệt có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy Nhà nước là một chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với tư cách là bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân: Theo quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp được tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Như vậy pháp luật đã thừa nhận hộ gia đình, cá nhân là một trong những chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. - Cộng đồng dân cư: Là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.21 Theo quy định của pháp luật thì: “Cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân tặng cho để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng”22. Như vậy cộng đồng dân cư cũng được pháp luật thừa nhận là chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật đất đai năm 2003 bao gồm: Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; Người có công đóng góp với đất nước; Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; Người có nhu cầu về sống tại Việt Nam và các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.23 Sau đó Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật đất đai và Điều 126 Luật nhà ở năm 2009 bổ sung hai đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là người có kỹ năng đặt biệt và người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. - Đối với tổ chức (tổ chức trong nước): Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Nghị định 181 năm 2004 thì tổ chức được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 Luật đất đai năm 2003, nhưng Luật đất đai năm 2003 chưa có điều nào quy định về tổ chức 21 Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2003 Điểm c khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004 của Chính phủ 23 Khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004 của Chính phủ 22 được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, điều đó chứng tỏ quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức chưa được pháp luật quy định rõ ràng. Tuy nhiên với xu thế ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng đất, nên chăng cho phép tổ chức cũng có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất. 2.2. Đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực và chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.1. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hiển nhiên phải là quyền sử dụng đất, tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho mà chỉ những quyền sử dụng đất không bị pháp luật cấm tặng cho mới trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai thì: Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối), quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trừ khi những quyền sử dụng đất này bị hạn chế trong các điều kiện được quy định tại Điều 103, Điều 104 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ. Như vậy không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào và không phải bất cứ người nào cũng có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật, cụ thể như: - Đối với đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, nếu người có đủ các điều kiện sau:24 + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Đất không có tranh chấp. + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. + Trong thời hạn sử dụng đất. + Quyền sử dụng đất không bị pháp luật cấm trong giao dịch tặng cho. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đối với loại đất như sau thì không được thực hiện tặng cho: đất được nhà nước giao không có thu tiền sử dụng đất hoặc đất có thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng mà tiền sử dụng đất đã trả thuộc ngân 24 Xem: Tiểu mục 2.1.1.1 Mục 2.1.1 Phần 2.1 của Luận văn sách nhà nước. Theo đó, các loại đất rừng phòng hộ, rừng đặt dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình văn hóa y tế, giáo dục, đào tạo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được nhà nước giao không thu tiền và đất giao có thu, đất nhận chuyển nhượng mà tiền sử dụng đất thuộc ngân sách nhà nước thì không được thực hiện tặng cho theo quy định của pháp luật.25 - Đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đã chuyển nhượng và không còn đất với đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước giao lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. - Đối với đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất nói trên cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. - Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. - Đối với hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. - Hộ gia đình cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, thuộc rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 2.2.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những người khác và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận, đồng thời còn giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hợp 25 Điều 33; Điều 34 Luật đất đai 2003 pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là cơ sở khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này, vì vậy nó còn là chứng cứ quan trọng trong tố tụng dân sự. Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thông qua hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do đó theo quy định của BLDS 2005 thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.26 Như vậy có thể thấy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thỏa mãn ba yếu tố, đó là: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản vì quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, cho nên bên nhận tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao nếu việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Mặt khác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản sẽ là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Theo quy định tại Điều 119 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng được phép tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất) thì phải có chứng thực của công chứng Nhà nước. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 26 Điều 689, Điều 692 BLDS 2005 - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và một bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Đồng thời, Điều 37 Luật công chứng 2007 cũng quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng hợp đồng về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi mà tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Theo đó, tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng thuộc Sơ tư pháp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập và Văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập hoạt động như doanh nghiệp tư nhân (môt công chứng viên thành lập) hoặc công ty hợp danh (hai công chứng viên thành lập). Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chủ thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật thì có giá trị pháp lý thực hiện như nhau. Việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng thực hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giúp các cơ quan Nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể có hợp pháp hay không, qua đó nhằm tăng cường sự quản lý thống nhất và có hiệu quả đối với toàn bộ đất đai trong cả nước, mặt khác việc quy định này còn nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý an toàn, ổn định cho việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực, nếu các bên tham gia trong hợp đồng không tuân theo quy định này thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 152 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chứng thực, chứng nhận tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bên được tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong một thời hạn nhất định kể từ ngày nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), thông báo cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất. 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong giao dịch dân sự, hợp đồng là phương tiện pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện trao đổi lợi ích với nhau. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố pháp lý xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia và giá trị pháp lý của hợp đồng được pháp luật tôn trọng và bảo đảm thực hiện. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định bởi nhiều văn bản pháp luật. Cụ thể: - Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. - Điều 689 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. - Điều 692 BLDS 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. - Điểm b, khoản 1, Điều 129 Luật Đất đai 2003 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước. - Khoản 3 điều 4 Luật Công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Đến đây có thể hiểu: nếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chứng hành nghề công chứng. Cũng theo BLDS 2005, Điều 692 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.27 Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng taị Uỷ bản nhân dân xã, phường thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Từ phân tích trên cho thấy pháp luật còn quy định khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đó là; + Nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. + Nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng tại Uỷ ban nhân dân xã, phường thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 2.2.4. Chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối với việc chấm dứt hợp đồng dân sự nói chung, pháp luật dân sự quy định những trường hợp chấm dứt như sau:28 - Hợp đồng đã được hoàn thành - Theo thỏa thuận giữa các bên - Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện - Hợp đồng bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt thực hiện - Hợp đồng không thực hiện được do các đối tượng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại 27 28 Khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Điều 424 BLDS - Các trường hợp khác pháp luật có quy định Là một trong những hợp đồng dân sự nên hợp động tặng cho quyền sử dụng đất cũng chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên, tuy nhiên, hợp pháp luật quy định riêng đối với trường hợp hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi hợp đồng được công chứng (nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho) như sau: - Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện: việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ thực hiện khi có thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng và phải được công chứng (Điều 44 Luật công chứng). - Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Trong trường hợp thực hiện nghĩa vụ trước tặng cho thì bên nhận tặng cho hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho đã thực hiện. Nếu thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên nhân tặng cho không thực hiện nghĩa vụ thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 470 BLDS) Như vậy, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện đã được công chứng khi thực hiện hủy hợp đồng thì các phải tiến hành thỏa thuận việc hủy hợp đồng và thực hiện công chứng (không đơn phương hủy hợp đồng). Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì hợp đồng được hủy khi bên nhận tặng cho không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng (bên tặng cho có quyền yêu cầu lại quyền sử dụng đất mà không cần sự đồng ý của bên nhận tặng cho). 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất Bên tặng cho là người có quyền sử dụng đất, khi tặng cho quyền sử dụng đất thì bên tặng cho phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật, đó là phải trao đổi, thỏa thuận với bên được tặng cho về các điều kiện của hợp đồng, phải thông báo về đặc điểm, tình trạng và vị trí của thửa đất (tặng cho) để bên được tặng nắm được, sau đó tiến hành làm các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tại Điều 724 BLDS năm 2005 quy định các nghĩa vụ cơ bản của bên tặng cho quyền sử dụng đất là: - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận. - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Một ví dụ qua thực tế xét xử: Ngày 12 tháng 8 năm 1995, vợ chồng ông Nguyễn Văn Nhường, bà Trần Thị Miền có thỏa thuận với anh Nguyễn Văn Quý (con trai cả của ông bà) với nội dung như sau: Ông Nhường, bà Miền đồng ý tặng cho anh Quý 400m2 đất ở tọa lạc tại phường 1, thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh với điều kiện anh Quý phải nuôi dưỡng ông bà đến hết đời, việc nuôi dưỡng được thực hiện theo từng tháng, mỗi tháng anh Quý phải gửi cho ông bà là 200.000đ/1người. Anh Quý chấp nhận và hai bên đã tiến hành làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Tháng 10 năm 1995 anh Quý đã xây nhà kiên cố trên phần đất được tặng cho và năm 1996 anh được Uỷ ban nhân dân thị xã Tây Ninh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này. Phía ông Nhường, bà Miền trình bày: Việc ông bà cho anh Quý (con trai ông bà) 400m2 đất ở nói trên là có thật, nhưng khi lập hợp đồng ông bà đã nói rõ điều kiện anh Quý phải nuôi dưỡng ông bà đến hết đời với số tiền phải cung cấp mỗi tháng là 200.000đ/1người. Anh Quý đã cung cấp số tiền cho ông bà đến hết năm 2000 đúng như thỏa thuận, còn từ năm 2001 đến nay vợ chồng anh Quý không đoái hoài trông nom gì đến ông bà và cũng không gửi tiền nuôi dưỡng như đã thỏa thuận, vì vậy ông bà yêu cầu Tòa án buộc anh Quý phải trả lại 400m2 đất ở tại phường 1, thị xã Tây Ninh cho ông bà. Phía anh Quý cho rằng: Hiện tại thửa đất nói trên anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh cũng đã xây nhà kiên cố trên thửa đất này và cũng đã nuôi dưỡng ông Nhường, bà Miền trong nhiều năm với một số tiền quá lớn, nay anh cho rằng việc nuôi dưỡng ông Nhường, bà Miền là phải bổ đều cho các anh em chứ mình anh thì không đủ sức, đồng thời anh cũng không đồng ý trả lại thửa đất trên cho ông Nhường, bà Miền vì anh đã nuôi ông Nhường, bà Miền trong một thời gian dài với một số tiền chi phí quá lớn. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 27/DSST ngày 18/4/2004 của Tòa án nhân dân thị xã Tây Ninh xử: + Chấp nhận yêu cầu của ông Nhường, bà Miền: buộc anh Quý phải giao trả 400m đất ở tọa lạc tại phường 1, thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh cho ông Nhường, bà Miền. 2 + Ông Nhường, bà Miền được quyền sở hữu 3 gian nhà ngói + công tình phụ mà vợ chồng anh Quý đã xây cất trên diện tích 400m2 đất nói trên và phải có trách nhiệm hoàn trả cho vợ chồng anh Quý số tiền chi phí cho việc xây dựng 3 gian nhà gói + công trình phụ là 80 triệu đồng. Ngoài ra bản án còn tuyên bố về án phí. Ngày 25 tháng 4 năm 2004 anh Quý kháng cáo, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm lại toàn bộ vụ án. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 82/DSPT ngày 15/11/2004 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xử: Sửa án sơ thẩm và tuyên: + Chấp nhận một phần kháng cáo của anh Quý. + Chấp nhận yêu cầu của ông Nhường, bà Miền. + Buộc anh Quý phải giao lại 400m2 đất ở tọa lạc tại phường 1, thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh cho ông Nhường, bà Miền. + Giao cho ông Nhường, bà Miền được sở hữu 3 gian nhà ngói + công trình phụ do vợ chồng anh Quý xây dựng trên diện tích đất này. + Buộc ông Nhường, bà Miền phải thanh toán trả cho vợ chồng anh Quý các khoản tiền sau: Tiền chi phí xây dựng nhà + công trình phụ: 126.820.000đ Tiền chi phí nuôi dưỡng: Tổng cộng: 39.000.000đ 165.820.000đ (Một trăm sáu mươi lăm triệu tám trăm hai mươi nghìn đồng) Ngoài ra bản án còn tuyên bố về án phí. Qua ví dụ nêu trên có thể thấy rằng: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì điều kiện đó có thể thực hiện được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Điều kiện này có thể được thực hiện trước hoặc sau khi chuyển giao quyền sử dụng đất. Trong trường hợp điều kiện đã được thực hiện mà bên tặng cho không tiến hành chuyển quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận thì phải bồi thường những chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã bỏ ra để thực hiện điều kiện đó. Trong trường hợp mà bên được tặng cho sau khi đã nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao nhưng không thực hiện điều kiện theo thỏa thuận thì phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện phải thực hiện diễn ra sau khi bên được tặng cho đã nhận quyền sử dụng đất, thì thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho trong trường hợp này được xác định khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện của hợp đồng. 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất Sau khi thỏa thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng bên được tặng cho vẫn có quyền từ chối nhận tài sản này. Như vậy có thể thấy: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận tài sản (quyền sử dụng đất) tặng cho ngay cả khi đang thực hiện hợp đồng và hợp đồng tặng cho này sẽ có hiệu lực khi bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất và làm các thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 726 BLDS năm 2005 thì bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận. - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại Điều 725 BLDS năm 2005 quy định bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho. -Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ những quy định trên, ta thấy quyền yêu cầu của bên được tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận tương ứng với nghiã vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất sẽ làm chấm dứt việc sử dụng đất của bên tặng cho, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người được tặng cho quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được tặng cho. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người được tặng cho quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,… và thực hiện những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Tóm lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập nhằm đạt được mục đích nhất định trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực thì mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, điều đó có nghĩa là những điều khoản được các bên thỏa thuận xác lập trong hợp đồng về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên phải không vi phạm những quy định mà pháp luật không cho phép các bên thực hiện những hành vi nhất định và phải phù hợp với những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Do đó khi thỏa thuận trao đổi để xác lập các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải luôn tuân thủ điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật. CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Xuất phát từ những lợi ích mà đất đai đem lại các giao dịch về đất đai nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều hình thức khác nhau. Trên cơ sở những quy định của pháp luật về giao dịch tặng cho phải thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng còn nhiều tranh chấp phát sinh trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như pháp luật chưa hoàn thiện, mâu thuẫn phát sinh giữa các bên, ý thức chấp hành các quy định của pháp luật,… Bên cạnh đó, hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh cũng gặp nhiều khó khăn và hạn chế, những vấn đề đặt ra cần có những giải pháp kịp thời, phù hợp hoàn thiện những thực trạng còn tồn tại trong thực tiễn và pháp luật áp dụng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến hiện nay. 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tìm hiểu tình hình tặng cho quyền sử dụng đất thông qua thực hiện hợp đồng tặng cho trên thực tế nhằm đánh giá nguyên nhân và thực trạng công tác giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhất là đối với các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,… Hiện nay, trên thực tế tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng và phong phú, bao gồm nhiều chủ thề tham gia với nhiều hình thức tặng cho quyền sử dụng đất khác nhau như: tặng cho bằng miệng (hợp đồng miệng), tặng cho bằng cách lập văn bản có xác nhận của người làm chứng hoặc không có xác nhận của người làm chứng, không có xác nhận của chính quyền địa phương, tặng cho bằng cách lập hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc chứng nhận của phòng công chứng... Chủ thể tặng cho thì cũng đa dạng như: bố mẹ tặng cho con cái, ông bà tặng cho các cháu, anh chị em tặng quyền sử dụng đất cho nhau hoặc cũng có khi hộ gia đình tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư hay các tổ chức kinh tế tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất cho các bà mẹ Việt Nam anh hùng... Đối tượng là quyền sử dụng đất được tặng cho cũng rất phong phú, bao gồm nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau như: quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất vườn, quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sử dụng đất phi nông nghiệp..., có những trường hợp còn tặng cho nhau cả đất công (đất lấn chiếm của Nhà nước), đất đang có tranh chấp hoặc chưa được Nhà nước cho phép hợp thức hóa. Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có nhiều loại, bao gồm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì điều kiện đặt ra thường là các nghĩa vụ mà người được tặng cho phải thực hiện trước hoặc sau khi được tặng cho như: phải chăm sóc nuôi dưỡng người tặng cho đến lúc về già, phải thờ cúng tổ tiên và người tặng cho khi người đó chết hoặc phải làm nhà hay xin việc làm cho một người thứ ba nào đó... Như vậy, có thể thấy việc tặng cho quyền sử dụng đất đã có từ lâu trên thực tế và đang diễn ra hết sức đa dạng, phức tạp. Có nhiều trường hợp mà các bên đã xác lập và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất nhưng bên tặng cho vẫn chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và ngược lại có những trường hợp mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất đã nhận và sử dụng ổn định đất từ lâu nhưng chưa lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài ra còn có những trường hợp mà người tặng cho chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất đó cho người khác... Tất cả các yếu tố đó làm nên tính phức tạp trong việc tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế, trong một thời gian dài, pháp luật không cho phép các chủ thể sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất. Đến khi pháp luật đã có các quy định để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất nhưng những điều này mới chỉ dừng lại ở việc quy định trình tự, thủ tục tiến hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa đề ra cách thức giải quyết tranh chấp trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất vốn dĩ đã xuất hiện từ lâu trong đời sống hàng ngày. Do vậy để ổn định việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, pháp luật cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. 3.2. Những hạn chế chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện 3.2.1. Hạn chế về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Mặc dù hiện nay pháp luật về đất đai đã có những quy định điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất trên thực tế. Điều này có những ý nghĩa tích cực trong quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai trên thực tế. Tuy nhiên, qua hoạt động xét xử của Tòa án, còn bộc lộ một số bất cập xung quanh vấn đề này: * Về hoạt động hòa giải cơ sở Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở có hiệu lực từ ngày 5-1-1999 quy định: “ Hoạt động hòa giải ở cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ nhằm mục đích giữ gìn sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư. Hình thức hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp lệnh này được thực hiện thông qua hoạt động của tổ hòa giải hoặc các tổ chức thích hợp khác của nhân dân ở xã, ấp, tổ dân phố, cụm dân cư phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội và phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân. Việc hòa giải phải được tiến hành trong trường hợp khi có mâu thuẫn xích mích giữa cá nhân với nhau, tranh chấp về quyền và lợi ích phát sinh từ quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình; những vi phạm pháp luật khác mà theo quy định của pháp luật chưa đến mức phải bị xử lý bằng biện pháp hình sự hoặc biện pháp hành chính”. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 là khi xảy ra tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau khi Uỷ ban nhân dân cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì mới được phép khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết (nếu thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án).29 Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vướng mắc sau: - Trong thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều dạng, vậy loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã? Ðây là vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau. Nơi này thì cho rằng chỉ có loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn các tranh chấp về hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất như tặng cho thì không bắt buộc phải quan hòa giải. Ngược lại, ở nơi khác thì lại khẳng định tất cả các tranh chấp đất đai kể cả các tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện đến tòa án. - Ngoài ra, theo quy định của Luật Ðất đai năm 2003 thì ủy ban nhân dân cấp xã phải phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận để tiến hành hòa giải.30 Trong thực tế, do không nắm vững các quy định của pháp luật cho nên nhiều trường hợp thành phần tham gia hòa giải ở cấp xã không đúng. Chẳng hạn như không có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của mặt 29 30 Điều 135, 136 Luật Đất đai 2003 Ðiều 135 Luật Ðất đai năm 2003 trận mà chỉ có thường trực ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính, tư pháp và đại diện một số hội, đoàn thể ở xã mà quên mất thành phần cần có là đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc. Các vụ hoà giải tuy không đúng với quy định của Luật Đất đai song, không có gì đáng nói, nếu đã được hòa giải thành. Điều đáng nói là, khi các bên tranh chấp hòa giải không thành đã tiến hành khởi kiện theo trình tự của Bộ luật tố tụng dân sự. Nhưng do biên bản hòa giải không có Ủy ban Mặt trận tổ quốc tham gia hòa giải nên tòa án đã căn cứ Nghị quyết 02/2004 ngày 10.8.2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao trả lại đơn cho người khởi kiện. Có vụ, khi nhận đơn, thẩm phán được phân công không kiểm tra kỹ biên bản hòa giải do các xã, thị trấn lập đã quyết định thụ lý. Nhưng đến khi chuẩn bị đưa ra xét xử thì mới phát hiện trong biên bản hòa giải tại cơ sở cũng không có Mặt trận tham gia nên tòa án phải tạm dừng giải quyết vụ việc và yêu cầu đương sự về lại cấp cơ sở yêu cầu hòa giải lại có đủ thành phần theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai nói trên. Thế là vụ việc kéo dài, gây nhiều phiền phức cho các bên đương sự và cho cả chính quyền, các đoàn thể ở địa phương. Ngoài ra, còn nhiều trường hợp khác là Uỷ ban nhân dân tổ chức hòa giải nhưng không giao biên bản để người khởi kiện nộp cho Tòa án, kéo dài nhiều tháng đến cả năm. - Tranh chấp đất đai bao giờ cũng chiếm một số lượng lớn trong các vụ án dân sự ở các địa phương, nhưng trong quan hệ đất đai thường phức tạp do vậy việc định hướng hòa giải đối với cấp xã đôi khi cũng rất khó khăn, nhưng thực tế cũng có trường hợp địa phương cố tình hòa giải theo hướng có lợi cho một phía. Trong tổng số các vụ tranh chấp, khiếu kiện ở các địa phương trong tỉnh, số vụ tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai chiếm từ 55% đến 70%.31 Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai chiếm một số lượng đáng kể trong hoạt động hòa giải cơ sở. Nhưng thực tế, hiệu lực của biên bản hòa giải còn rất hạn chế, áp dụng chưa được thống nhất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả các bước giải quyết tiếp theo. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của biên bản hòa giải. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, sau khi Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền căn cứ vào biên bản hòa giải của UBND cấp xã ra quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Nhưng nếu không đồng ý thì tùy theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 162 Nghị định 181/2004, đương sự có quyền khiếu nại. Vấn đề đặt ra là pháp luật hiện hành chưa quy định cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành, như hợp đồng mua bán, 31 Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Giải quyết tranh chấp đất đai ở cơ sở: Hiệu lực của biên bản hòa giải còn hạn chế, Minh Ngọc, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=55125&code= 7WXYY55125 [truy cập ngày 26/3/2014] tặng, cho đất đai. Vì thế, hiệu lực của biên bản hòa giải thành trong các trường hợp trên không xác định được trong thực tế. Vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành do Uỷ ban nhân dân cấp xã lập không được tôn trọng một cách đúng nghĩa. * Tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn pháp luật chưa có quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất không được công nhận hoặc công nhận không chính thức trong một thời gian dài. Cụ thể: - Tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993: Về nguyên tắc chung thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm này là hợp đồng trái pháp luật đều bị coi là vô hiệu, người tặng cho đã giao đất, người được tặng cho đã nhận đất để sử dụng, khi xảy ra tranh chấp thì người tặng cho có quyền đòi lại đất. - Tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Giai đoạn này, pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho tài sản là bất động sản; nên người được tặng cho đã nhận đất sử dụng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật chính thức công nhận. Có thể thấy, tính ổn định của pháp luật về đất đai rất thấp, trong khi đất đai gắn liền với mỗi người dân, mỗi gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội. Vì vậy, các quan hệ đất đai được hình thành ở những thời điểm khác nhau, nhưng khi pháp luật đất đai thay đổi, Nhà nước không ban hành các văn bản ổn định quan hệ hình thành trước đó, dẫn đến nhiều cách hiểu, vận dụng pháp luật khác nhau khi luật mới ra đời, tựu chung lại có ba quan điểm sau: - Quan điểm thứ nhất: Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, giao đất cho người sử dụng đất, quy định các quyền và nghĩa vụ cho họ, vì vậy người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chưa có một điều luật nào quy định cá nhân, hộ gia đình có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, vì vậy mọi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (trước ngày 01/7/2004) đều bị coi là trái pháp luật nên khi có tranh chấp thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của BLDS. - Quan điểm thứ hai: Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất, cho nên thực chất của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toàn bằng không, do đó khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng thì cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất nên hộ gia đình, cá nhân cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Mặt khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 thì việc tặng cho tài sản được pháp luật cho phép, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên cũng được pháp luật cho phép, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên cũng được phép tặng cho. Như vậy có thể thấy mặc dù Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 chưa có quy định về hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng đã gián tiếp thừa nhận quyền này, do vậy nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 trở lại đây và thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án cần phải công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Quan điểm thứ ba: Theo quan điểm này thì việc tặng cho quyền sử dụng đất dù được xác lập trước hoặc sau ngày 15/10/1993 đều có thể được công nhận nếu như người tặng cho đã viết giấy tặng cho và người được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những người theo quan điểm này cho rằng điều quan trọng trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là tôn trọng yếu tố tự nguyện và quyền tự định đoạt của các bên, nếu như các bên thỏa thuận và chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau, đồng thời bên được tặng cho đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp) thì cần công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này. Sự không thống nhất trong quan điểm và pháp luật giải quyết các tranh chấp này dẫn đến nhiều khó khan và thiếu thống nhất trong xử lý và giải quyết các tranh chấp. Thiết nghĩ, cần nhanh chóng có những hướng dẫn và quy định cụ thể để giải quyết những tồn tại và vướng mắc này. * Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có từ thời bao cấp, nguồn gốc là do thực hiện chính sách nhường cơm xẻ áo, giao đất theo bình quân nhân khẩu, cụ thể là trong hộ khẩu có bao nhiêu người từ 15 tuổi trở lên thì được giao đất. Từ đó, người có hộ khẩu thường được hiểu là thành viên của hộ gia đình, nhận thức này vẫn còn tồn tại cho đến nay. Do đó, trong quá trình cấp giấy chứng nhận, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ trên thực tế không thống nhất, có nhiều vướng mắc. Trong khi đó, các giao dịch dân sự liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình vẫn xảy ra nhiều. Các văn bản pháp luật về hộ gia đình thì chưa quy định rõ ràng nên khi xảy ra tranh chấp, trong đó có tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn không chỉ cho người dân mà cả cơ quan tiến hành tố tụng. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, hộ gia đình được hiểu là: “hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự; Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập...; “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”.32 Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.33 Như vậy, có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có được sự đồng ý của các thành viên trong hộ nếu không giao dịch đó sẽ vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Trong trường hợp vì lợi ích chung của các thành viên trong hộ chủ hộ đã đứng ra xác lập giao dịch nhưng có thành viên không đồng ý xảy tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Với quy định không thống nhất, các cơ quan pháp luật lúng túng không biết nên giải quyết như thế nào, trong trường hợp này có 02 quan điểm: Quan điểm thứ nhất: Nên áp dụng quy định của Bộ luật dân sự. Quan điểm thứ hai: Nên áp dụng quy định của Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để 32 33 Điều 106, Điều 107 và Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 Khoản 3 điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu là hoàn toàn hợp lý. Chính những quy định vênh nhau giữa các luật mà mỗi cơ quan chức năng có những cách hiểu khác nhau gây khó khăn cho người dân và cả cơ quan tố tụng khi có tranh chấp xảy ra không biết giải quyết như thế nào cho hợp tình, hợp lý nhận được sự đồng thuận của người dân. Một vướng mắc nữa liên quan đến vấn đề này là giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất. Trong khi, chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì hoặc dựa vào tiêu chí nào để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Hầu hết, khi giải quyết các tranh chấp đất hiện nay Tòa án đều căn cứ vào sổ hộ khẩu, tuy nhiên sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Ngoài ra, việc đăng ký hộ khẩu thường trú thường xuyên có biến động do cắt đi, tách hộ, nhập hộ, thậm chí không ít trường hợp nhập nhờ hộ khẩu. Chưa kể thế nào là hộ gia đình? Xác định thành viên hộ là những ai? Thời điểm để coi là thành viên trong hộ quan hệ với tài sản của hộ như thế nào? có phải căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên? Nhiều trường hợp khi con cháu, họ hàng nhập khẩu nhờ vào gia đình để đi học, đi làm. Khi có giao dịch hợp đồng lại phát sinh nhiều sự kiện pháp lý ngoài mong muốn của chủ hộ. Nếu xảy ra tranh chấp giải quyết như thế nào? Do pháp luật quy định chưa rõ nên dẫn đến nhiều vướng mắc. Điển hình: Anh K và chị T kết hôn năm 1996. Sau khi kết hôn, vợ, chồng anh, chị sống cùng gia đình chồng. Đến năm 2006, gia đình chồng cho vợ chồng anh, chị ra ở riêng nên tất cả các thành viên trong gia đình chồng (căn cứ vào sổ hộ khẩu năm 2006) đã làm hợp đồng tặng cho phần đất nông nghiệp có diện tích 2.2718m2 cho vợ chồng anh K, nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, anh K đại diện hộ đứng tên. Do hoàn cảnh khó khăn tại thời điểm đó anh K và chị T chưa cất nhà riêng cũng chưa tách hộ khẩu. Đến đầu năm 2007, anh chị tách hộ khẩu ra ở riêng, từ đó anh, chị là người trực tiếp canh tác phần đất 2.2718m2. Đến năm 2012, do mâu thuẫn trong đời sống vợ chồng nên anh, chị làm đơn yêu cầu xin ly hôn, chia tài sản chung. Khi giải quyết vụ án Tòa án nhân dân huyện L đã căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại của anh K, chị T để giải quyết yêu cầu chia tài sản chung. Nhưng đến phiên xử phúc thẩm thì Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào sổ hộ khẩu lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hộ khẩu năm 2006) để xác định thành viên trong hộ và hủy bản án sơ thẩm do không đưa đầy đủ người tham gia tố tụng.34 34 Bộ Tư Pháp, Những khó khăn vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nguyễn Thị Xuân Ngọc, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc /Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=5960 [truy cập ngày 11/4/2014] Chính vì, hiện nay chưa có quy định rõ dựa vào căn cứ nào để xác định thành viên trong hộ nên trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại có cách hiểu khác nhau về việc xác định thành viên trong hộ ngay cả các cơ quan tố tụng cấp trên và cấp dưới cũng hiểu không thống nhất với nhau. Trong trường hợp này, việc xử án mang tính chất quan điểm chưa sát với thực tế và chưa đảm bảo được quyền lợi cho các đương sự. Ngay cả các cơ quan tố tụng địa phương khi giải quyết đối với loại tranh chấp này rất phập phồng lo sợ việc giải quyết án của mình không đúng với các quy định của pháp luật dẫn đến án bị sửa, hủy. 3.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất Hiện nay, các tranh chấp về đất đai, trong đó có tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và phổ biến trên thực tế. Sở dĩ ngày có điều này là do nhiều nguyên nhân (cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan). * Nguyên nhân khách quan - Do Nhà nước chậm ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự diễn ra tương đối phổ biến trong đời sống xã hội. Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được Luật dân sự 1995 cho phép 5 giao dịch về đất trong đó có chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhưng không có tặng cho quyền sử dụng đất, có thể thấy trong giai đoạn này hình thức chuyển đổi đất được diễn ra phổ biến hơn vì đó là giao dịch đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau, cả bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền điều chấm dứt quyền sử dụng đất với mảnh đất của mình và xác lập quyển sử dụng với mảnh đất khác, có thể hiểu đó là việc đất đổi lấy đất. Trong khi đó hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn không có đền bù, thực tế các giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn phát sinh các tranh chấp và cần sự điều chỉnh của pháp luật, nhưng cả một thời gian dài từ năm 1980 đến trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thì Nhà nước ta chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Do vậy người sử dụng đất không nắm được họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất hay không và muốn tặng cho quyền sử dụng đất phải tiến hành như thế nào, làm những thủ tục gì... Trong khi đó việc tặng cho quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chỗ ăn ở hoặc sản xuất kinh doanh cho những người thân vẫn là một nhu cầu cấp thiết của họ. Vì vậy, họ tự động tặng cho nhau quyền sử dụng đất mà không tuân theo một quy tắc chung nào cả và hình thức của hợp đồng tặng cho thì cũng đa dạng: có người thì tặng cho bằng hợp đồng miệng (nói miệng), có người thì viết giấy tặng cho... mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước. Tất cả các yếu tố đó dẫn đến sau này khi phát sinh mâu thuẫn trong cuộc sống họ quay ra kiện đòi lại quyền sử dụng đất không được ổn định và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều. - Do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường Sự tác động của nền kinh tế thị trường đã biến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị cao. Vì vậy, để thu về một lợi ích nhất định, người tặng cho mong muốn đòi lại quyền sử dụng đất, còn người được tặng cho thì không muốn trả lại, sự mâu thuẫn về lợi ích là nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy có thể thấy nền kinh tế thị trường đã tác động mạnh mẽ tới các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất và nó là một trong những nguyên nhân cơ bản làm phát sinh các vụ án yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. * Nguyên nhân chủ quan - Do ý thức pháp luật của người tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Khi tặng cho nhau quyền sử dụng đất, nếu các bên trong quan hệ tặng cho có ý thức pháp luật thì sẽ tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và như vậy thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ nắm bắt, kiểm soát được việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và có cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. Khi người được tặng cho được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc tặng cho đã hoàn thành và Nhà nước công nhận việc tặng cho này là hợp pháp - đây là một căn cứ để tránh việc đòi lại quyền sử dụng đất của người tặng cho và cũng là cơ sở để góp phần ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều người khi tặng cho nhau quyền sử dụng đất thường chỉ thỏa thuận miệng mà không tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, vì vậy Nhà nước không thừa nhận việc tặng cho này, do đó khi có mâu thuẫn xảy ra, người tặng cho có thể đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến phát sinh các vụ án yêu cầu tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Do mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho và người được tặng cho thường có mối quan hệ ruột thịt trong cùng một gia đình hoặc là quan hệ họ hàng thân thích. Khi xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng (phần lớn là người tặng cho không đồng ý với cách cư xử, ăn ở của người được tặng cho) thì người tặng cho thường đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu người được tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều kiện mà người tặng cho nêu ra thì thường phát sinh những mâu thuẫn và người tặng cho cũng có thể đòi lại quyền sử dụng đất của mình mà bên được tặng cho đang sử dụng. Như vậy, có thể thấy những mâu thuẫn, bất đồng giữa người tặng cho và người được tặng cho là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 3.2.3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện * Hoạt động hòa giải ở cơ sở Đối với giải quyết tranh chấp đất đai về hợp động tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật cần có văn bản thống nhất quy định các hoạt động tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được tiến hành hòa giải tại cơ sở cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án để làm căn cứ pháp lý để áp dụng trên thực tế. Đồng thời, quy định như vậy cũng phù hợp với quy định của luật đất đai là khi có tranh chấp đất đai xảy ra phải được tiến hành hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đât có tranh chấp và tranh chấp đất đai là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp về hợp đồng tặng cho cũng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong mối quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc thực hiện công tác hòa giải tại cơ sở khi có sự tranh chấp diễn ra, các cơ quan tiến hành phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục, thành phần theo quy định của pháp luật, cần có những quy định cụ thể về hiệu lực của biên bản hòa giải để công tác hòa giải về tranh chấp đất đai được áp dụng trong thực tế, nâng cao và đẩy mạnh vai trò của hoạt động hòa giải về tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. * Xây dựng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể là hợp đồng tặng cho có điều kiện Trong những năm qua Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật về đất đai, trong đó có những quy định pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế về việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp, trong đó có một số vấn đề mà pháp luật chưa đề cập tới hoặc còn tồn tại nhiều vướng mắc. Vì vậy, để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày một ổn định và phát triển hơn nữa, người viết xin đề xuất một số ý kiến trong việc xây dựng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: “Trường hợp người được tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ cam kết, nhưng người tặng cho không giao quyền sử dụng đất; nếu người được tặng cho đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì buộc người tặng cho phải giao đất cho người được tặng cho để sử dụng; nếu người được tặng cho chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì buộc người tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà người được tặng cho đã thực hiện”. “Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất có lỗi do cố ý không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có); nếu bên được tặng cho quyền sử dụng đất không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ do không có lỗi thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và phải thanh toán giá trị mà bên được tặng cho đã đầu tư trên đất”. * Giải quyết khó khăn về quyền sử dụng đất của hộ gia đình - Để khắc phục những khó khăn, bất cập do quy định pháp luật về đất cấp cho “hộ” như hiện nay các cơ quan ban ngành chức năng cần phối hợp với nhau để tháp gỡ những vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định trên. Cần phải tổ chức một cách khoa học quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, cá nhân, cộng đồng dân cư…, cụ thể: + Trước hết, cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, tức là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc một hay một số cá nhân khi có căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân chuyển nhượng, được chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. + Thứ hai, những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã, đó sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan tố tụng cũng như các các cơ quan, tổ chức hữu quan có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi tham gia giao dịch. + Thứ ba, trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ. Đối với đất cấp trong thời kỳ hôn nhân thuộc sở hữu chung của vợ, chồng thì cần ghi đầy đủ tên vợ và chồng vào giấy chứng nhận. + Về phía các cơ quan tố tụng, đề nghị các ngành Trung ương sớm có hướng dẫn để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về việc áp dụng pháp luật đối với tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến đất cấp cho “hộ” để các địa phương có cách hiểu thông nhất nhằm đảm bảo việc giải quyết án chính xác, nhanh chóng, tránh việc hủy án liên quan đến xác định thành viên trong hộ phải xử đi, xử lại nhiều lần gây phiền hà cho người dân. 3.3. Hạn chế về thực tiễn của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện 3.3.1. Hạn chế Đối với các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì cũng rất phức tạp, hiện còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau giữa các cấp tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về loại hợp đồng này. Xin nêu ra một số ví dụ qua thực tiễn xét xử về vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho có điều kiện như sau: - Đối với vụ án giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Dung và bị đơn là ông Nguyễn Đại Ý, nội dung vụ án như sau: Vợ chồng cụ Nguyễn Đại Tặng có hai con, con gái là bà Nguyễn Thị Dung đi lấy chồng và ở nhà chồng, con trai là ông Nguyễn Đại Phong là liệt sĩ. Ngày 15/4/1979 cụ Tặng làm giấy tặng cho 2 căn nhà 7 gian trên diện tích 325m2 đất của mình cho ông Nguyễn Đại Ý (ông Ý là em họ của cụ Tặng) với điều kiện: Ông Ý phải chăm sóc, nuôi dưỡng vợ chồng cụ cho đến lúc về già và lo mái táng cho vợ chồng cụ khi qua đời. Giấy tặng cho này đã được hai bên và bà Dung cùng ký. Năm 1980, ông Ý phá nhà cũ, xây nhà mới 4 gian lợp ngói và 2 gian bếp, đồng thời cho anh Nguyễn Đại Dương (con trai ông Ý) sang ở cùng vợ chồng cụ Tặng để chăm sóc các cụ. Năm 1986 cụ bà mất, cụ ông vẫn tiếp tục ăn ở vợ chồng anh Dương. Năm 1993 vợ chồng anh Dương vào miền Nam làm ăn, cụ Tặng không có ai chăm sóc nên bà Dung đưa cụ Tặng về nhà chăm sóc, nuôi dưỡng. Năm 1995 bà Dung và cụ Tặng làm đơn yêu cầu ông Ý phải trả lại toàn bộ đất thổ cư cho bà Dung sử dụng để nuôi cụ Tặng vì ông Ý đã không làm đùng cam kết. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/DSST ngày 29-3-1996 của Tòa án nhân dân huyện Nam Định, tỉnh Nam Hà (cũ) quyết định: Bác yêu cầu của cụ Tặng và bà Dung; buộc ông Ý phải thanh toán chi phí nuôi dưỡng cụ Tặng 7 triệu đồng. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13-4-1996 bà Dung có đơn kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 29/DSPT ngày 23-5-1996, Tòa án nhân dân tỉnh Nam Hà quyết định: Bác yêu cầu của bà Dung, chấp nhận sự tự nguyện của ông Ý thanh toán cho bà Dung 9 triệu đồng. Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Dung khiếu nại và Phó chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/GĐT-DS ngày 26-01-1999, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Hủy án dân sự phúc thẩm số 39/DSPT ngày 23-51996 của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Hà xử việc đòi nhà đất giữa nguyên đơn là bà Dung với bị đơn là ông Ý. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định để xét xử phúc thẩm lại. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 45/DSPT ngày 19/9/1996 của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định xử: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Dung; Tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 15-4-1979 giữa cụ Tặng và ông Ý, buộc ông Ý phải trả lại 1/2 diện tích nhà đất của cụ Tặng cho bà Dung. Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Dung tiếp tục khiếu nại. Tại công văn số 48/CV-DS ngày 28-12-1999 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao trả lời bà Dung như sau: Việc Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ Tặng và ông Ý là có căn cứ pháp luật, tuy nhiên do ông Ý đã nhận đất từ năm 1979, đã làm lại toàn bộ nhà và thực hiện nghĩa vụ chăm sóc vợ chồng cụ Tặng trong một thời gian dài (hơn 10 năm) nên Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận cho ông Ý được sở hữu 1/2 nhà đất của cụ Tặng là phù hợp với thực tế và đúng pháp luật. Do vậy việc khiếu nại của bà Dung là không có cơ sở. - Vụ án của vợ chồng ông H và con trai là Đ, vợ chồng ông H xây nhà trên diện tích đất 60m2 được cấp sổ đỏ vào năm 1986. Tháng 11/2008, ông bà lập hợp đồng tặng cho giao toàn bộ diện tích đất và căn nhà cho con trai là anh Đ với điều kiện Đ phải cấp dưỡng 500.000 đồng/tháng cho ông bà và có trách nhiệm mai táng khi ông bà mất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành 3 bản và có người làm chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã. Tuy nhiên từ tháng 3/2009 vợ chồng Đ không thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng nên tháng 5/2009 vợ chồng ông H khởi kiện yêu cầu Tòa Án nhân huyện hủy bỏ việc tặng cho quyền sử dụng đất, buộc Đ phải trả lại toàn bộ nhà, diện tích đất và tài sản trên đất. Tòa án nhân dân huyện đã bác bỏ yêu cầu của vợ chồng ông H vì cho rằng hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật (được chứng thực và hai bên đã chuyển quyền sở hữu và sử dụng). Không chấp nhận cách giải quyết trên vợ chồng ông H tiếp tục kháng cáo đến Tòa án nhân dân cấp tỉnh và được Tòa án nhân dân cấp tỉnh chấp nhận, tuyên bố hủy hợp đồng tặng cho vì hợp đồng chưa có hiệu lực và vợ chồng ông H đã thay đổi ý chí tặng cho nên chấm dứt thực hiện tặng cho. Tòa án nhân dân tỉnh đã buộc Đ trả lại nhà đất cho vợ chồng H, yêu cầu H trả lại toàn bộ số tiền của Đ cấp dưỡng từ 11/2008 đến 2/2009 (2 triệu đồng).35 Qua vụ án nêu trên có thể thấy rằng, việc các cấp tòa án còn có những quan điểm khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, cụ thể ở vụ án của bà Dung thì Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm trong việc giải quyết lần đầu đều bác yêu cầu xin hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà Dung nhưng Tòa án nhân dân tối cao thì lại chấp nhận yêu cầu của bà Dung vì ông Ý (bên được tặng cho) đã vi phạm cam kết được đặt ra trong hợp đồng tặng cho có điều kiện. Còn đối với vụ án của vợ chồng ông H thì Tòa án cấp huyện cũng tuyên bác bỏ yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng đến khi có kháng cáo lên Tòa án cấp tỉnh lại xét xử theo hướng khác. Qua các ví dụ thực tiễn cho thấy giải quyết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, các cấp cơ quan tiến hành tố tụng vẫn còn thiếu thống nhất với nhau. 3.3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện - Đối với những hợp đồng tặng cho được xác lập vào các thời điểm khác nhau, có hiệu lực khác nhau, đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp này. Vì vậy, để góp phần vào việc giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người viết xin đưa ra quan điểm của mình đối với việc giải quyết các vụ án này như sau: + Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này được xác lập trước ngày 01-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số 201-CP về việc thống 35 Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, Tặng cho nhà đất luật thiếu rạch ròi, Tòa khó thống nhất, Huy Anh, http://phapluattp.vn/chinh-sach-quy-hoach/tang-cho-nha-dat-luat-thieu-rach-roi-toa-kho-thong-nhat201310070848197806ca44.chn [truy cập ngày 04/4/2014]. nhất quản lý ruộng đất trong cả nước). Thời kỳ này Nhà nước công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy người sử dụng đất có quyền tặng cho đất đai, tuy nhiên nếu việc tặng cho này mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau: Nếu bên được tặng cho chưa nhận đất và bên tặng cho vẫn quản lý, sử dụng đất, hoàn thành các nghĩa vụ thuế (dù việc tặng cho này đã tuân thủ các quy định về hình thức) thì bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho của bên được tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài (dù việc tặng cho này không tuân thủ các quy định về hình thức) thì công nhận hợp đồng tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên được tặng cho đã thực hiện điều kiện trong hợp đồng tặng cho nhưng chưa được nhận đất thì bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho của bên được tặng cho và buộc bên tặng cho phải thanh toán các chi phí, công sức mà bên được tặng cho bỏ ra để thực hiện điều kiện đó theo giá trị thường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. + Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01-71980 (Ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201-CP) đến trước ngày 15-10-1993 (Ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Về nguyên tắc chung thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm từ ngày 01-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định của Hiến pháp 1980 thì: "Những tập thể, cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật ...",36 do đó nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn này mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được thực hiện, tức là bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho vì hợp đồng bị vô hiệu. - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện, bên được tặng cho đã nhận đất sử dụng ổn định lâu dài, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất) mà khi được cấp giấy hoặc kê khai quyền sử dụng đất, bên tặng cho biết nhưng không phản đối gì (phản đối phải bằng đơn khiếu nại) thì bác yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đối với bên tặng cho. 36 Điều 20 Hiến pháp 1980 - Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng điều kiện đặt ra trong hợp đồng thì buộc bên được tặng cho phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên tặng cho. + Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15-101993 đến ngày 30-6-2004. Theo điểm 5 Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự của Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thì những quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, nhưng Luật đất đai năm 1993 không điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, do đó về nguyên tắc, việc tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 5-10-1993 đến ngày 306-2004 phải tuân theo các quy định tại Điều 131, 461, 462, 463, 691, 692, 693, 696 Bộ luật Dân sự năm 1995. Vì vậy, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng các quy định như đã nêu ở trên thì dù bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng cho thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn được công nhận và Tòa án buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên được tặng cho. - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về hình thức nhưng bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi bên được tặng cho được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên tặng cho bên nhưng không phản đối gì thì bác yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đối với bên tặng cho. - Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà bên được tặng cho đã nhận đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với điều kiện được nêu trong hợp đồng thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho và buộc bên được tặng cho phải giao trả đất cho bên tặng cho. + Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01-7 2004 đến nay. Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời Bộ luật dân sự năm 2005 cũng được quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn này phải tuân theo các quy định tại điều 106 Luật đất đai năm 2003; Điều 122, 470, 689, 691, 692, 722, 723, 724, 725, 726 của BLDS năm 2005. Vì vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng các quy định tại các điều luật nêu trên mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng cho thì Tòa án công nhận hợp đồng và buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên được tặng cho. - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà vi phạm một trong các điều kiện được quy định tại các điều luật nêu trên (trừ vi phạm về hình thức) thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ vi phạm duy nhất về điều kiện hình thức thì Tòa án buộc các bên phải thực hiện các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại xảy ra. KẾT LUẬN Qua nghiên cứu cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người rút ra một số kết luận sau: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự đặc biệt, được hình thành trên cơ sở tình cảm, trên tinh thần tương thân tương ái giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong đời sống xã hội, đồng thời nó cũng là một hợp đồng dân sự thông dụng trong đời sống giao lưu dân sự vừa đáp ứng nhu cầu trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của con người thông qua việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, vừa đảm bảo tính xã hội trong việc điều chỉnh nhu cầu về sử dụng đất, vừa bảo đảm sự quản lý của Nhà nước về đất đai trên toàn quốc. Vì vậy, trong mọi giai đoạn của lịch sử phát triển, Nhà nước đều có những quy định pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ dân sự đặc biệt này. - Ở mỗi quốc gia, theo từng giai đoạn lịch sử phát triển, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật điều chỉnh ở những mức độ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ kinh tế, thể chế chính trị, điều kiện xã hội, phong tục tập quán... Sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của nước ta cũng nằm trong quy luật đó và kể từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay, nó từng bước được hoàn thành và luôn đảm bảo nguyên tắc tự do tự nguyện và bình đẳng giữa các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. - Mặc dù Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai khác đã quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng còn một số vấn đề trong lĩnh vực này chưa được đề cập tới, hơn nữa quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày một đa dạng, phức tạp, vì vậy để kiểm soát được việc tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước cần phải ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh một cách kịp thời, toàn diện các vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất. - Để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày một ổn định và phát triển hơn nữa, Nhà nước cần phải tăng cường sự quản lý về đất đai bằng pháp luật, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất để mọi người nắm được, từ đó nâng cao ý thức pháp luật cho mọi người trong việc tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, sao cho vừa đảm bảo được tính tự do tự nguyện ý chí, vừa đảm bảo được tính đúng pháp luật khi tham gia xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 1980 2. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) 3. Bộ luật Dân sự năm 1995 4. Bộ luật Dân sự năm 2005 5. Luật Đất đai năm 1987 6. Luật Đất đai năm 1993 7. Luật Đất đai năm 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009) 8. Luật Công chứng năm 2006 9. Luật sửa đổi, bổ sung điều 121 Luật nhà ở và Điều 126 Luật đất đai năm 2009 10. Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở ngày 5 tháng 1 năm 1999 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội 11. Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ Về thi hành Luật Đất đai 12. Nghị quyết số 01/2003/NĐ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán Tào án nhân dân tối cao, Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình 13. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình * Sách, báo, tạp chí 1. Lê Xuân Bá, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam năm 2003 2. Nguyễn Mạnh Bách, Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2009 3. Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia năm 2010 4. Nguyễn Quang Thắng, Nguyễn Quang Tài, Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long), tập I, tập II, tập III, Nxb Văn hóa thông tin Hà Nội, năm 2002 5. Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2001, Tập I, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội năm 2001 6. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Hà Nội năm 2006 7. Viện Sử học Việt Nam, Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975 * Trang thông tin điện tử lực 1. Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Giải quyết tranh chấp đất đai ở cơ sở: Hiệu của biên bản hòa giải còn hạn chế, Minh Ngọc, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=55125&code= 7WXYY55125 2. Bộ Tư Pháp, Những khó khăn vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nguyễn Thị Xuân Ngọc, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc /Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=5960 3. Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, Tặng cho nhà đất luật thiếu rạch ròi, Tòa khó thống nhất, Huy Anh, http://phapluattp.vn/chinh-sach-quy-hoach/tang-cho-nhadat-luat-thieu-rach-roi-toa-kho-thong-nhat-201310070848197806ca44.chn PHỤ LỤC Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chúng tôi gồm có: Bên tặng cho (sau đây gọi là bên A): ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ..................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... Bên được tặng cho (sau đây gọi là bên B): ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ..................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... Hai bên đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẶNG CHO Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ........................................... Cụ thể như sau: - Thửa đất số: ................................................... - Tờ bản đồ số:.................................................. - Địa chỉ thửa đất: ........................................................................................... - Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ..................................... m2 + Sử dụng chung: .................................... m2 - Mục đích sử dụng:.......................................... - Thời hạn sử dụng:........................................... - Nguồn gốc sử dụng:....................................... Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .................................................. Giá trị quyền sử dụng đất là ........................................................................đồng (bằng chữ: ......................................................................................... đồng Việt Nam) ĐIỀU 2 VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm ............................................. 2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 3 TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ............. chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 4 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 5 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất không có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỀU ....... ............................................................................................. .................................................................................................................................. ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... .............................................................................................................. ĐIỀU ....... ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký và ghi rõ họ tên) Bên B (Ký và ghi rõ họ tên) LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN…………….. Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ....................................................) tại ........................................................................................................................), tôi ............................................., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn .............., huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh......................... tỉnh/thành phố .............................................. CHỨNG THỰC: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là ...................................................................................................................................... và bên B là …….................................................................……..............................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm chứng thực, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho: + Bên A ...... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Ủy ban nhân dân một bản chính. Số................................, quyển số ................TP/CC-SCT/HĐGD. CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) [...]... bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào 1.2 Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau đây: 1.2.1 Hợp đồng. .. tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền. .. vốn bằng quyền sử dụng đất 1.2.2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ... - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản vì quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, cho nên bên nhận tặng. .. dụng đất, tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho mà chỉ những quyền sử dụng đất không bị pháp luật cấm tặng cho mới trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai thì: Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất. .. cho quyền sử dụng đất ở nội dung tiếp theo CHƯƠNG 2 NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nội dung quản lý của nhà nước đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua các quy định về chủ thể tặng cho, chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng tặng. .. dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không... phép họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt hơn Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, các chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình ) và bên được tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân,... được pháp luật quy định rõ ràng Tuy nhiên với xu thế ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng đất, nên chăng cho phép tổ chức cũng có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất 2.2 Đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực và chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.1 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hiển nhiên phải là quyền sử dụng. .. biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng