Đang tải... (xem toàn văn)
Chủ yếu được cán bộ và nhân viên của công ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạng internet, trên các trang web rao vặt và thông qua báo Mua và Bán.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, lòng nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô và ban tổ chức khóa học Môi Giới Bất Động Sản của khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên – trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Nhờ sự nhiệt tình, kinh nghiệm cùng khả năng truyền đạt của thầy cô đã giúp các học viên quên đi sự mệt mỏi sau một ngày làm việc để hăng say lắng nghe bài giảng và nghiên cứu sâu hơn vào vấn đề đang được thảo luận. Với niềm đam mê với bất động sản, tôi đã chọn đây là công việc đầu tiên của mình và khóa học này đã giúp tôi rất nhiều trong công việc hiện tại. Trên cơ sở nền tảng kiến thức đã được học tại khóa học, tôi hy vọng mình sẽ dễ dàng tìm hiểu các kiến thức mới liên quan tới bất động sản. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và hoàn thành báo cáo này. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN 1 GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN Họ và tên: Hoàng Thị Thu Hương Ngày sinh: 23/09/1987 Nơi sinh: Hà Nội Địa chỉ: Số 27, Ngõ 91, Sài Đồng, Q. Long Biên, Hà Nội Đơn vị công tác: Công ty TNHH Quản lý Bất động sản CapitaLand Việt Nam Trình độ: Đại học chính quy Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN 2 GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 2.1. Tên công ty và lĩnh vực hoạt động Tên công ty: Công ty cổ phần Gami Bất động sản Tên Tiếng Anh: GamiLand Joitn Stock Company (GML, JSC) Địa chỉ: 11 Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại: 04 3 7687143 Fax: 04 3 7687140 Email: contact.gamiland@gamigroup.com Website: http://gamiland.com.vn Lĩnh vực hoạt động - Mua bán, đầu tư xây dựng bất động sản - Môi giới bất động sản - Thực hiện nhiệm vụ nhận ủy thác đầu tư - Khai thác phát triển dự án công trình xây dựng các khu đô thị mới 2.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy Công ty cổ phần Gami Bất động sản là công ty trực thuộc công ty cổ phần Tập đoàn Gami. Dưới đây là cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần Tập đoàn Gami. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Các thành viên lãnh đạo của công ty cổ phần Gami Bất động sản: - Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT): Ông Nguyễn Tiến Dũng - Phó chủ tịch thường trực HĐQT: Ông Đào Tiến Dũng - Phó chủ tịch HĐQT: Bà Tạ Thị Tú Trinh - Thành viên HĐQT: Ông Vũ Hồng Nam - Phó Tổng giám đốc: Ông Tạ Trung Dũng 2.3. Điều kiện kinh tế, kỹ thuật cho lao động Văn phòng trụ sở chính của công ty có đầy đủ các trang thiết bị phục vụ cho việc giao dịch bất động sản như: bàn, ghế, tivi, máy chiếu, máy vi tính, điều hòa, điện thoại, internet. Với điều kiện như vậy văn phòng công ty đã phần nào đáp ứng yêu cầu của hoạt động giao dịch kinh doanh với khách hang cũng như của nhân viên. Tuy nhiên, với xu thế cạnh tranh hiện nay của thị trường và các quy định của pháp luật thì việc nâng cao và tiêu chuẩn hóa các trang thiết bị là vô cùng cần thiết, nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong các hoạt động của công ty, tạo được niềm tin của khách hang, nâng cao khả năng cạnh tranh. Hiện nay, công ty có tổng cộng 30 cán bộ và nhân viên. Trình độ và thâm niên được thể hiện qua bảng sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 STT Phân loại CB-CNV Số lượng Thâm niên công tác 1 năm 1-3 năm 3-6 năm > 6 năm 1 ĐH và trên ĐH 17 9 5 2 1 2 Cao đẳng 9 3 5 1 0 3 Trung cấp kỹ thuật và nghiệp vụ 4 2 1 1 0 Qua bảng số liệu trên ta thấy số CB-CNV trong công ty có trình độ: - ĐH và trên ĐH là 17 người chiếm 57% - Cao đẳng là 9 người chiếm 30% - Trung cấp kỹ thuật và nghiệp vụ là 4 người chiếm 13% Cơ sở dữ liệu của công ty: Các thông tin về dự án và các bất động sản đều được lưu trữ qua sổ sách và máy vi tính. Việc lưu trữ trên máy vi tính sẽ giúp cho nhân viên dễ dàng tìm kiếm khi cần tới những thông tin đó. Với mỗi cá nhân trong công ty với chức năng và quyền hạn của mình sẽ được sử dụng những thông tin ở cấp độ khác nhau để phục vụ cho công việc ở công ty. 2.4. Địa bàn hoạt động và các lĩnh vực môi giới chủ yếu Địa bàn hoạt động của công ty khá rộng và đa dạng, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây Nam thủ đô Hà Nội. Ngoài ra công ty còn hoạt động tại các tỉnh khác như Phú Thọ, Thái Bình, Đà Nẵng… Đối với hoạt động môi giới, công ty môi giới trong các lĩnh vực như nhà chung cư, nhà văn phòng, nhà ở phân lô, đất xây dựng nhà ở… PHẦN 3 QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.1. Quy trình thu thập thông tin liên quan tới Bất động sản • Các thông tin Cung về bất động sản: Chủ yếu được cán bộ và nhân viên của công ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạng internet, trên các trang web rao vặt và thông qua báo Mua và Bán. Sauk hi tìm kiếm được các thông tin giao bán trên các trang web và báo Mua và Bán về bất động sản, với những kinh nghiệm của bản than, các nhận viên sẽ gọi điện tới các địa chỉ giao bán để hỏi về thông tin bất động sản. Trong trường hợp người bán không phải là người môi giới, nhân viên của công ty sẽ hỏi thăm về các thông tin của bất động sản như: loại bất động sản, diện tích, số tầng, số phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh, giá bán, cơ sở pháp lý… Sau đó sẽ xin hẹn gặp khách hang để xem bất động sản, qua đó có thể thấy được tình hình thực tế của bất động sản, đồng thời thấy được các vấn đề môi trường, các điều kiện kinh tế xã hội và dịch vụ xung quanh liên quan tới bất động sản. • Các thông tin Cầu về bất động sản: Đối với cầu bất động sản, công ty chủ yếu dựa vào khách hang. Khi khách hàng có nhu cầu sẽ tìm tới công ty và đưa ra các chỉ tiêu về bất động sản mà mình muốn mua. Qua đó nhân viên của công ty sẽ tư vấn và xem xét các bất động sản phù hợp để đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng. Ngoài ra những thông tin về Cung – Cầu còn được khai thác thông qua các mối quan hệ xã hội, làm ăn cũng như các mối quan hệ khác của cán bộ công nhân viên công ty. 3.2. Phân tích khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu cần thuê, mua bất động sản, khách hàng sẽ tới gặp nhân viên của công ty. Sau đó khách hàng sẽ được tư vấn sao cho khách hàng có sự lựa chọn phù hợp nhất. Khách hàng sẽ tự nói về khả năng tài chính của mình, ví dụ như: “Tôi cần mua một căn nhà 3 tỷ…” với các điều kiện về bất động sản do khách hàng yêu cầu. Thông qua cuộc trò chuyện, nhân viên của công ty sẽ “dò hỏi” về tình hình tài chính của khách. Đối với các dự án lớn thì khi khách hàng muốn tham gia vào dự án, họ cần phải có các thủ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tục hồ sơ, giấy tờ liên quan cụ thể tới từng dự án, trong đó sẽ có các giấy tờ chứng minh khả năng tài chính như: vốn điều lệ của công ty, số dư trong tài khoản ngân hàng… Các ràng buộc khác đối với bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng và sự tư vấn của nhân viên. 3.3. Thực hiện giao dịch với khách hàng và nhận thù lao môi giới Sau khi khách hàng thống nhất với nhân viên của công ty về giá cả, đặc điểm, các yêu cầu về kỹ thuật, môi trường, điều kiện xã hội… khách hàng sẽ được nhân viên cung cấp một bản “Báo cáo kết quả thực địa”. Tùy từng yêu cầu của khách hàng: mua, thuê, cho thuê, bán thì thông tin về bất động sản sẽ được cung cấp một cách cơ bản trong đó. Tiếp sau đó khách hàng và công ty sẽ ký “Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới”. Trong bản hợp đồng này sẽ nêu rõ mục đích của các bên, trách nhiệm và quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng. Khi nhân viên công ty đã tìm được đối tượng phù hợp với yêu cầu của khách hàng, công ty sẽ hẹn với hai bên Cung – Cầu và thu xếp để hai bên gặp mặt nhau, “thăm” bất động sản. Nếu bên có nhu cầu thấy ưng ý thì công ty sẽ thu xếp để hai bên gặp nhau và đám phán giá cả. Sauk hi hai bên đã đàm phán được các thỏa thuận và đi tới thống nhất thực hiện thương vụ, nhân viên của công ty sẽ hỗ trợ hai bên bản “Hợp đồng đặt cọc”. Trong bản hợp đồng này sẽ quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia. Bên cung (bên A) sẽ cung cấp bất động sản cho bên cầu (bên B), số tiền đặt cọc, giá trị của bất động sản, thời gian ký kết hợp đồn chính thức. Cuối cùng, sau khi hai bên đã ấn định được ngày giờ để thực hiện hợp đồng chính thức, dưới sự hỗ trợ của nhân viên công ty, hai bên A và B sẽ cùng nhau ký kết hợp đồng chính thức. Trong hợp đồng này sẽ quy định rõ mọi điều khoản và các vấn đề có liên quan tới giao dịch. Hợp đồng này được công chứng và có giá trị pháp lý trước tòa. Trong quá trình ký kết các hợp đồng, nhân viên của công ty sẽ luôn đi cùng khách hàng để tránh xảy ra những rủi ro đồng thời sẽ tư vấn, góp ý và giúp đỡ khách hàng ký kết các điều khoản trong hợp đồng sao cho thuận lợi nhất. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nhận thù lao môi giới: Thông thường công ty sẽ nhận thù lao môi giới từ cả hai phía khách hàng. Với các thương vụ có giá trị nhỏ hơn 1 tỷ đồng thì mức hoa hồng là 1%, các thương vụ có giá trị lớn hơn 1 tỷ đồng thì mức hoa hồng sẽ là 0,5%. Tuy nhiên trong một số trường hợp thì việc nhận hoa hồng chỉ được của một bên, ví dụ như một bên khách hàng không có nhu cầu môi giới. Việc nhận hoa hồng sẽ thực hiện theo như trong “Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới”, điều 5 “Điều khoản thanh toán hợp đồng”, tức là khi khách hàng ký kết hợp đồng đặt cọc thì công ty sẽ nhận được 100% giá trị hoa hồng của thương vụ này. PHẦN 4 ĐÁNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Đánh giá Qua việc xem xét tình hình thực tế quá trình hoạt động của công ty, có thể thấy được các yêu cầu cơ bản trong hoạt động đã được đáp ứng, và công ty đang trên đà phát triển rất tốt. Chính vì vậy công ty cần phải mở rộng hơn nữa quy mô hoạt động cũng như tuyển thêm cán bộ nhân viên đáp ứng yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ để nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đối với các trang thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty còn thiếu như: màn hình lớn hoặc máy chiếu, nhằm để giới thiệu về sản phẩm cho khách hàng, giúp khách Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 hàng có sự tiếp xúc với một cách nhanh nhất với bất động sản. Không những vậy, nhân viên kinh doanh của công ty chưa được trang bị máy tính xách tay, máy ảnh hoặc máy quay kỹ thuật số để phục vụ cho quá trình làm việc. Quá trình thu thập thông tin về bất động sản của công ty giúp cho công ty tiết kiệm được rất nhiều thời gian và công sức của nhân viên, giảm thiểu chi phí. Nhưng việc chưa khai thác được hết các nguồn cung cấp thông tin về bất động sản dẫn đến các thông tin về bất động sản còn hạn chế. Hơn thế nữa, việc tìm hiểu qua báo và mạng internet sẽ gặp rất nhiều trường hợp cũng là nhà môi giới đăng tin về bất động sản. 4.2. Kiến nghị Để đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của thị trường bất động sản, công ty cần nâng cao sự chuyên nghiệp của mình, từ cái nhìn hình thức bên ngoài như các trang thiết bị phục vụ quá trình hoạt động cho tới chất lượng dịch vụ. Công ty cũng nên có chính sách khuyến khích nhân viên trong công ty tham gia tìm hiểu và học tập các lớp đào tạo về bất động sản cũng như nâng cao khả năng nghiệp vụ của mình Nâng cao vốn điều lệ của công ty thông qua việc kết nạp thành viên nhằm tăng khả năng tài chính, nâng cao khả năng cạnh tranh. PHẦN 5 PHỤ LỤC MỘT SỐ BẢN HỢP ĐỒNG 5.1. Báo cáo thực địa BÁO CÁO KIỂM TRA THỰC ĐỊA Ngày… tháng….năm…… Tên nhân viên: Nhà bán Nhà ở Nhà mua Nhà cần thuê Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Loại: Nhà ở Chung cư Đất ở Địa chỉ: Điện thoại liên hệ: Diện tích sử dụng: Hiện trạng xây dựng: ………………………… Năm xây dựng: ……………………… Số tầng: ………………………. Vị trí tầng: ………………. Số phòng ngủ: …………… Hướng nhà: ……………………………………………. Mặt tiền: ………………………. Kiểu đường: …………………… Rộng: ………………… Số khúc ngoặt: …………… Tình trạng pháp lý: Gần chợ Gần đường Gần bệnh viện Gara ô tô Giá trị giao dịch: Tiện nghi kèm theo: Đặc điểm khác: ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… . . . . . . . Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 [...]... viên 5.2 Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới Công ty………… Cộng hòa xã hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Số: …… V/v: Tư vấn giao dịch bất động sản - Hà Nội, ngày… tháng… năm… Căn cứ Luật Dân sự 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI; Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006; Căn cứ nghị... Tel : 0918.775.368 - Được quy n khiếu nại, tố cáo trong trường hợp có bằng chứng chứng minh bên A vi phạm những điều khoản đã ký kết trong hợp đồng.’ Điều 8: Quy n và nghĩa vụ của bên A: - Phối hợp với bên B, kiểm tra đánh giá kỹ các bất động sản do bên B giới thiệu, cung - cấp Có quy n đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên B không hoàn thành nội dung - công việc đã ký kết Có quy n khiếu nại tố cáo bên... tin đầy đủ (hình ảnh, sơ đồ về hiện trạng bất động sản ) cho bên A, nếu sai phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về những thông tin đã cung cấp Điều 4: Giá trị hợp đồng: Là khoản lệ phí mà bên A sẽ trả cho bên B khi nội dung công việc tư vấn hoàn thành bảo đảm chất lượng Giá trị hợp đồng được tính bằng khoản tiền mặt trị giá … % giá trị bất động sản giao dịch Điều 5: Điều khoản thanh toán... lực kể từ ngày ký, hợp đồng này sẽ tự động thanh lý sau khi cả hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình 9.3 Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng trong hoạt động xây dựng, các bên phải có trách nhiệm thương lượng giải quy t 9.4 Trường hợp không đạt được thỏa thuận giữa các bên, việc giải quy t tranh chấp thông qua Tòa án nhân dân quận để Tòa án giải quy t theo quy định của Pháp luật 9.5 Hợp đồng... thứ 7, Quốc hội khóa XI; Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006; Căn cứ nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên, Hôm nay, ngày… tháng… năm… tại văn phòng công ty… địa chỉ…., chúng tôi - gồm các bên dưới đây: Bên có nhu cầu cần dịch vụ tư... việc tư vấn hoàn tất (đã đặt cọc tiền mua, bán, thuê, cho thuê) về giao dịch bất động sản tại điều 1, với khách hàng là do bên B tư vấn, quảng cáo giao dịch Điều 6: Tạm dừng, hủy bỏ hợp đồng: Trường hợp tạm dừng hoặc hủy thực hiện hợp đồng: do một trong hai bên không còn nhu cầu về dịch vụ và phải báo cho bên còn lại biết Điều 7: Quy n và nghĩa vụ của bên B: - Cung cấp dịch vụ đã thỏa thuận cho bên A với... B 1 Bên B có quy n nhận nhà – đất và các giấy tờ liên quan theo đúng điều khoản đã quy định trong hợp đồng từ bên A 2 Bên B có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà – đất cho bên A theo thỏa thuận ghi trên hợp đồng Điều 6: Điều khoản chung Hai bên cam kết thực hiện đầy đủ điều khoản ghi trong hợp đồng này, trường hợp phát sinh tranh chấp hai bên cùng nhau thương lượng giải quy t, nếu không giải quy t được thì... cọc thuộc quy n sở hữu của bên A (bên nhận đặt cọc) Ngược lại, nếu bên A không bán nữa thì phải trả cho bên B số tiền đặt cọc đồng thời nộp phạt cho bên B gấp… lần số tiền đặt cọc Khi hai bên thực hiện đúng hợp đồng thì số tiền đặt cọc được tính là một khoản tiền khấu trừ vào số tiền mua nhà Điều 4: Quy n và nghĩa vụ bên 1 Bên A có nghĩa vụ giao nhà đúng tình trạng hiện hữu và đúng thời gian quy định... bên thỏa thuận ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn với những điều khoản sau: Điều 1: Nội dung công việc phải thực hiện: Bên A giao cho bên B thực hiện công việc tư vấn để bên A có thể thực hiện… bất động sản với các yêu cầu về đặc điểm như sau: - Vị trí: …………………… Đặc điểm: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………... này, trường hợp phát sinh tranh chấp hai bên cùng nhau thương lượng giải quy t, nếu không giải quy t được thì phải đưa đến cơ quan có thẩm quy n giải quy t Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản, có giá trị pháp lý như nhau, sau khi đọc lại và hiểu rõ quy n và nghĩa vụ của hai bên, người làm chứng ký tên dưới đây Bên bán (bên A) (Ký và ghi rõ họ tên) Người làm chứng (Ký và ghi rõ họ tên)