Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản.pdf

Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ

MỤC LỤC

TRANG

MỤC LỤC i

DANH MỤC BẢNG BIỂU iii

DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv

1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5

1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6

1.3 Sự minh bạch thông tin 7

1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7

2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24

2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14

2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14

2.1.3 Các công cụ niêm yết 15

3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan

đến thông tin trên TTBĐS 25

3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27

3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29

3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32

3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32

3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32

3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32

Kết luận chương 3 42

Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43

4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43

4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44

4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44

4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45

4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46

Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS)

Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư

Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS

Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng

Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm

Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu 28 Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36 Bảng 3.5: Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản

Bảng 3.6: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương

Bảng 3.7: Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông

Bảng 3.8: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

Bảng 3.9: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin 40 Bảng 3.11: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát 40 Bảng 3.12: Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các

Bảng 3.13:

Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế, chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS

42

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

Sơ đồ 4.1: Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS 48

Sơ đồ 4.2:

Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu-học tập của hai ngành

Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản

49

Hình 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình

Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước

Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất

Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Lý do chọn đề tài

Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư,

Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở quá trình chọn lọc thông tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra kết quả thẩm định cuối cùng,

Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản”

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây:

- Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam

- Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá tại địa bàn TP HCM

- Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch

Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê mô tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát

- Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan tâm nhất

Nội dung nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam

Đóng góp của đề tài

Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông tin kém minh bạch Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin Thông qua ý kiến chia sẻ của các chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định

Hướng phát triển của đề tài

Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS như thế nào Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.2 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 1.1.1 Khái niệm

TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, …giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS

1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS

 Thứ nhất, TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Thị trường giao dịch đất đai không phải là

thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai Vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động, con người có quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của BĐS Mặt khác, giá đất – một bộ phận của giá BĐS (trường hợp BĐS là đất đai thì giá đất là giá BĐS) – không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà gía đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

 Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là một hàng hóa cố định và

không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt

động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung,

trải rộng ở mọi vùng trên cả nước Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh

tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi…

 Thứ ba, TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng

hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở các trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất

và cho thuê đất) chịu sự tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS

nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

 Thứ tư, TTBĐS có nội dung phong phú nhưng mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo: TTBĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển dịch quyền sở

hữu (quyền sử dụng) BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS dùng BĐS góp vốn liên doanh v.v… Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận Vì thế trong thực tiễn, TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương; nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng; mỗi địa phương mỗi cộng đồng; cá biệt ở mỗi địa phương khác nhau, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện các giao dịch cũng có sự khác nhau Có giao dịch của địa phương này đã xuất hiện nhưng địa phương khác chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau có cách tiến hành khác nhau; mặt khác, do bản thân hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh tình trạng vật chất của BĐS đó Bản thân vật chất của BĐS không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của người đang có BĐS, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS và những tranh chấp, kiện tụng được giữ kín, người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp đang rất cần am hiểu các thông tin về pháp lý của BĐS Các thông tin này rất phong phú nhưng lại không công khai gây nên tính chất của một thị trường

không hoàn hảo

 Thứ năm, nguồn cung trong thị trừơng BĐS thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động BĐS: Việc tăng cung về BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất

cho thị trường một loại BĐS nào đó hoặc những BĐS có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định Đó là thời gian phải có dành cho việc tạo ra BĐS cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng v.v…, nhất là trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa ra thị trường các BĐS trong một thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là

rất khó khăn

 Thứ sáu, giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá

cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên TTBĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian

hoạt động trên thị trường, các tổ chức trung gian hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật và BĐS… nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có TTBĐS phát triển, thì đều cần có đội ngũ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có tổ chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong TTBĐS Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ

chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển

 Thứ bảy, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Động thái phát

triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên TTBĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.2 Thông tin về BĐS

Theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh Thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng

1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS Nguyên tắc

Để đảm bảo cho các chủ thể kinh tế tham gia giao dịch trên thị trường có được những thông tin đáng tin cậy về BĐS, cần phải cung cấp những thông tin sau:

- Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch

- Quy hoạch của chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch

- Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ BĐS như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê của BĐS đăng ký giao dịch

- Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giao dịch - Các thông tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đã đăng ký giao dịch trên thị trường

Yêu cầu

Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên TTBĐS phải đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ

- Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là tính chính xác trong TTBĐS, yêu cầu này càng trở nên cực kỳ quan trọng vì giá trị của BĐS lớn Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thông tin chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển Ngược lại, một quyết định sai do dựa vào nguồn thông tin không đúng sẽ gây thiệt hại không thể lường được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường

- Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian Thời gian càng dài, thông tin càng để lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm

- Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến việc ra quyết định không chính xác

- Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển TTBĐS phải được công khai và minh bạch Trong điều kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí, phát thanh, truyền hình

1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường

Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định Do tính đặc thù của hàng hóa BĐS so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS

Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ

Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng hóa BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ

Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận Gía cả BĐS trên thị trường có phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin Hệ thống thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch về quy hoạch hoặc sự thay đổi chính sách của Nhà nước, là một trong những nguyên nhân quan trọng làm xuất hiện một số cơn sốt về giá cả BĐS

Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về TTBĐS cho phép thị trường hoạt động trôi chảy, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào BĐS

1.3 Sự minh bạch thông tin

1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 1.3.1.1 Khái niệm

Theo cách tiếp cận của tổ chức minh bạch quốc tế (TI), minh bạch được định nghĩa là những nguyên tắc tạo nên sự ảnh hưởng đến các quyết định về hành chính, các hoạt động kinh doanh hay các giao dịch để được tiếp cận không chỉ thông tin cơ bản như các con số và sự kiện mà còn là cơ chế và quy trình thực hiện chúng Vì vậy, nhiệm vụ của bộ phận hành chính, các nhà quản lý cũng như các người tham gia trong quá trình này là làm sao cho các đối tượng có thể tiếp cận thông tin cần thiết một cách dễ hiểu và dễ dự đóan

Tính minh bạch ở đây không chỉ đề cập tới khối lượng thông tin mà còn cả phạm vi, tính chính xác và kịp thời của thông tin

Minh bạch còn được định nghĩa là “gia tăng việc tiếp cận luồng thông tin kinh tế, xã hội, chính trị kịp thời và đáng tin cậy cho tất cả các bên liên quan” (Hoàng Thị Thu Hà, 2007)

Nếu tiếp cận khái niệm minh bạch từ phía đối tượng nhận tin thì tính minh bạch thể hiện ở tính đại chúng, dễ hiểu và phổ biến của thông tin, đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được

Như vậy có rất nhiều quan điểm khác nhau về tính minh bạch trong môi trường kinh doanh nói chung và đầu tư nói riêng, nhưng vấn đề công khai, minh bạch hóa thông tin là một trong những yếu tố bắt buộc Thuật ngữ “minh bạch” thể hiện sự sẵn có và sự đảm bảo về chất lượng của thông tin Minh bạch gắn liền với việc công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của một chủ thể Chủ thể này có thể là một nền kinh tế, một tổ chức, một doanh nghiệp hoặc một các nhân

1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá

Để đánh giá một nền kinh tế có minh bạch hay không minh bạch và mức độ đến đâu là một công việc khó khăn, chủ yếu chỉ có thể định tính mà khó có thể định lượng được Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng một số tiêu chí cơ bản sau đây để đánh giá mức độ minh bạch trong hoạt động minh bạch trong hoạt động kinh tế của một quốc gia như sau:

 Chỉ số nhận thức về tham nhũng (Corruption Perceptions Index - CPI)

 Mức độ tiếp cận với nguồn thông tin của các đối tượng có liên quan trong nền kinh tế  Mức độ tham gia của các đối tượng trong nền kinh tế trong việc xây dựng hệ thống luật

pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính  Năng lực cạnh tranh của nền kinh tế

1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 1.3.2.1 Khái niệm

Từ khái niệm về sự minh bạch của nền kinh tế nói chung, ta có thể hiểu sự minh bạch trong TTBĐS là sự công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến các hoạt động trong TTBĐS và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được

1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá

Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh bạch trong TTBĐS thì chỉ số Minh bạch BĐS (RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một chỉ số đánh giá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia Chỉ số này được công bố từ năm 1999 và báo cáo mới nhất là vào năm 2008

JLL là một trong những tập đoàn quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới JLL có hơn 100 văn phòng trên khắp thế giới và hoạt động tại 430 thành phố ở 50 quốc gia Lợi nhuận của JLL năm 2005 đạt 1,4 tỉ USD và là tập đoàn duy nhất trong lĩnh vực nói trên nằm trong bảng bạch kim vinh danh 400 công ty trên thế giới của tạp chí Forbes Như vậy, kết quả đánh giá, xếp loại của JLL có giá trị toàn cầu, là cơ sở phân tích ra quyết định của các nhà đầu tư

Để có được RETI, JLL đã tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với sự trợ giúp của các cộng tác viên trên toàn thế giới Mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang điểm từ 1 đến 5 Trong đó, “1” thể hiện mức độ minh bạch cao nhất và “5” thể hiện mức độ minh bạch thấp nhất Các quốc gia được xếp loại theo năm nhóm theo số điểm tương ứng:

Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng năm 2006 và 2008

Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle

Qua mỗi kỳ báo cáo (2 năm 1 lần) thì số câu hỏi khảo sát cũng như nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp và theo đánh giá của tổ chức này thì cũng bớt hà khắc hơn so với chỉ tiêu của các kỳ báo cáo trước

Bảng câu hỏi năm 2008 bao gồm 20 câu hỏi chia thành 5 lĩnh vực sau:

Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008

1 Performance Measurement (Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư)

Sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước, tư nhân và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian

2 Market Fundamentals

(Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường)

Cung cấp dữ liệu theo chuỗi thời gian chính xác về cung, cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các loại BĐS tại những thị trường lớn

3 Listed Vehicles (Các công cụ niêm yết)

- Công khai tài chính theo các tiêu chuẩn quốc tế - Quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế 4 Legal and Regulatory

Environment

(Hệ thống quản lý - pháp lý)

- Hợp đồng có thể thi hành được - Bảo đảm quyền sở hữu

- Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản - Quản lý thuế và phí công bằng và hiệu quả

- Các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả và công bằng

5 Transaction Process (Quá trình giao dịch)

- Luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặc cho thuê

- Tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ

- Phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ (lãi suất vay nợ) minh bạch rõ ràng

Nguồn: Jones Lang LaSalle và CapitaLand

Kết luận chương 1: Từ việc phân tích các đặc điểm của TTBĐS, ta nhận thấy tính chất không

hoàn hảo của thị trường này Một trong những thất bại của thị trường là thông tin không hoàn hảo Người mua và người bán không có thông tin đầy đủ và như nhau về BĐS tiến hành giao dịch Giá BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau Do đó, việc yêu cầu minh bạch, công khai thông tin về BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc đưa giá BĐS về mức giá cân bằng cung – cầu, hạn chế nạn đầu cơ, giúp ổn định và phát triển bền vững TTBĐS Nói cách khác, sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng đến giá BĐS

Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS VIỆT NAM

2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam

Theo đánh giá của JLL, mức độ minh bạch thông tin BĐS của Việt Nam năm 2004 và năm 2006 không có sự thay đổi, vẫn ở mức không minh bạch Năm 2008, Việt Nam có sự tiến bộ lớn tăng thêm một bậc từ không minh bạch đến minh bạch thấp

Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm 2004-2008

Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle

Bản đồ dưới đây thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS năm 2008 của các nước châu Á Thái

Bình Dương Ngoài nước Campuchia ở mức độ Không minh bạch, Việt Nam cùng với Indonesia

và Macau là những khu vực có mức độ minh bạch thấp nhất châu Á Thái Bình Dương

Hình 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008

Nguồn: Jones Lang LaSalle

Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008

Dưới đây là biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch của 5 lĩnh vực so sánh giữa 3 nước Singapore, Trung Quốc và Việt Nam

Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất ở Việt Nam

Theo kết quả khảo sát năm 2008 của JLL, Hệ thống quản lý - pháp lý được cải thiện nhiều nhất

Nguyên nhân là do các chính sách mới được ban hành:

Các quy định về quyền sở hữu tài sản đã được cải thiện:

 Từ tháng 1/2009, cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ tại Việt Nam  Từ ngày 1/9/2009, Việt Kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt

Nam

Quá trình phê duyệt được chấn chỉnh:

 Có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất Trước đây, chỉ có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể sau khi được cấp Giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất;

 Rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp Giấy phép đầu tư (lần rót vốn đầu tiên) và trước khi bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng

Minh bạch về chi phí và quá trình tái định cư (Nghị định 69, tháng 8/2009):

 Các Tổ chức Phát triển quỹ đất do ủy ban nhân dân địa phương thành lập và quản lý sẽ được phép tiến hành công việc giải tỏa đất đai và đền bù Trước đây chưa có tổ chức cụ thể nào được cấp phép thực hiện những công việc như vậy;

 Chi phí tái định cư theo chương trình đền bù đã duyệt có thể được khấu trừ vào tiền thuê đất phải trả cho Chính phủ

Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam

Bên cạnh sự cải thiện về Hệ thống quản lý – pháp lý thì các lĩnh vực khác là Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư, Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, Quá trình giao dịch có mức độ

minh bạch thấp, cần được cải thiện gấp

2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư

Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy động vốn của người dân vào lĩnh vực BĐS Để đảm bảo tính minh bạch của thị trường, Chính phủ các nước trên yêu cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS Các chứng khoán BĐS cũng chỉ mới xuất hiện trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị trường Theo danh sách các công ty niêm yết trên website của Sở giao dịch chứng khóan TP HCM và Hà Nội, đến nay mới chỉ có khoảng 20 công ty có kinh doanh BĐS niêm yết Thời gian niêm yết cũng chỉ bắt đầu vào khoảng cuối năm 2008, 2009 Trong khi đó, theo số liệu của Cục Thống kê TP HCM, đến 31/12/2007, tổng số doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS là 1460 doanh nghiệp với số lao động là 19.827 người

2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường

Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xu hướng, sức mua, biến động của thị trường một cách tương đối chính xác

Ở nước ta hiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong quá trình thí điểm tính các chỉ số mô tả TTBĐS Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real estate Price Index - RPI) Một số công ty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng chỉ số giá BĐS, cập nhật đến từng tuần Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện tự phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS do các công ty đưa ra cũng là một việc đáng để lưu tâm

Ông Trần Minh Hoàng - GĐ công ty Vina Land Invest Corp - đơn vị đầu tiên xây dựng chỉ số giá BĐS cho từng tuần trên địa bàn TP HCM cho biết, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Trong đó, chủ yếu là giao dịch BĐS trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9 Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân từ đó xây dựng chỉ số

Trong chỉ số giá BĐS được chia thành chỉ số giá căn hộ chung cư gồm 3 cấp: Từ 1.200USD/m2 trở xuống; từ 1.200 đến 2.000USD/m2 và trên 2 ngàn USD/m2 Đối với chỉ số giá đất được chia thành 4 cấp: Dưới 1.200USD/m2; từ 1.200 đến 2.000USD/m2; từ 2.000 đến 3.000USD/m2 và trên 3.000USD/m2

Việc Vina Land tiên phong xây dựng chỉ số giá BĐS đã được các chuyên gia đánh giá cao Vì dù sao đây cũng là lần đầu tiên có một chỉ số giá BĐS để tham chiếu Chính bản thân ông Trần Minh Hoàng cũng cho rằng chỉ số giá BĐS của công ty Vina Land cũng chỉ là một căn cứ để

tham khảo và được cập nhật hàng tuần trên tạp chí Thị trường giá cả BĐS và Tài sản (của Bộ Tài chính)

Tuy nhiên, vấn đề xác thực, độ tin cậy của chỉ số này đến đâu là một vấn đề đáng bàn CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) không xây dựng bảng chỉ số giá như Công ty Vina Land, nhưng hàng tuần phát hành bảng giá tham khảo BĐS không chỉ trên địa bàn TP HCM mà các khu vực trọng điểm về phát triển TTBĐS trên cả nước đều được cập nhật So sánh giữa bảng giá tham khảo của Công ty Sacomreal và của Công ty Vina Land thấy có chênh lệch rất nhiều Chẳng hạn, đối với dự án Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), chỉ số giá BĐS của Vina Land cho thấy đã tăng từ 9,7 đến 36% Trong khi đó, bảng giá tham khảo của Sacomreal thì cho thấy giá đất trong dự án này hầu như không tăng, hoặc chỉ tăng không đáng kể

2.1.3 Các công cụ niêm yết

Sự minh bạch của các công cụ niêm yết thể hiện ở việc các công ty BĐS được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán phải công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế Để công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế thì các chuẩn mực lập báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnh cho phù hợp với thông lệ quốc tế Chuẩn mực lập báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) là điều kiện để đảm bảo các doanh nghiệp và tổ chức trên toàn thế giới áp dụng các nguyên tắc kế toán một cách thống nhất trong công tác lập báo cáo tài chính (BCTC) Việc áp dụng IFRS nhằm cải thiện chất lượng thông tin kế toán và do HĐ chuẩn mực kế toán quốc tế thuận tiện cho các nghiệp vụ tài chính trên thế giới IFRS được áp dụng sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư Cụ thể, BCTC cung cấp thông tin toàn diện, đúng đắn, kịp thời và do đó nhà đầu tư có nhiều thông tin về thị trường vốn giảm được rủi ro trong việc đưa ra quyết định kinh tế BCTC được định dạng theo biểu mẫu thống nhất và loại trừ sự khác biệt trong chuẩn mực kế toán, các thông tin trên BCTC có tính so sánh qua đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư giảm chi phí trong việc xử lý thông tin kế toán, giảm sự khác biệt khác biệt quốc tế trong chuẩn mực kế toán Ngoài ra, chất lượng thông tin cao hơn, tính minh bạch rõ ràng sẽ làm giảm rủi ro cho các nhà đầu tư

Trong những năm gần đây, chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) đã có những thay đổi rất lớn, thậm chí chúng ta đã dùng một số chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IAS/ IFRS) áp dụng cho Việt Nam Tuy nhiên, vẫn còn có những điểm khác nhau rất đáng kể giữa VAS và IFRS Những điểm khác nhau đó có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư

Đối với việc quản trị doanh nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế thì hiện nay các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chưa thực hiện tốt Ở các nước trên thế giới, các chức vụ lãnh đạo trong doanh nghiệp như giám đốc, tổng giám đốc hoặc có thể là chủ tịch hội đồng quản trị đều có thể được thuê

ngoài nhằm đảm bảo hoạt động lãnh đạo của các cá nhân này không bị chi phối bởi quyền sở hữu doanh nghiệp Vì vậy các cá nhân trên sẽ có thể ra những quyết định mang tính khách quan và ít bị chi phối vì lợi ích của quyền sở hữu doanh nghiệp Còn ở Việt Nam, đa phần các chủ sở hữu chính của doanh nghiệp nắm giữ các chức vụ lãnh đạo, quản lý nên bị chi phối bởi lợi ích riêng dẫn đến việc ra quyết định không còn độc lập, khách quan

2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý

2.1.4.1 Tính hiệu lực của hợp đồng và sự bảo đảm quyền sở hữu BĐS

Ở một số nước trên thế giới, ngay cả khi hợp đồng được thỏa thuận qua lời nói, không có công chứng, đăng ký với cơ quan Nhà nước nhưng khi xảy ra tranh chấp, nếu hợp đồng miệng trên được chứng minh đã xảy ra thì tính hiệu lực của hợp đồng vẫn được đảm bảo Tuy nhiên, do ở Việt Nam hệ thống luật pháp chưa phát triển tốt, nên để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng, pháp luật quy định hợp đồng phải tuân theo một hình thức nhất định nào đó Đặc biệt là đối với những loại hợp đồng buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự)

Theo luật quy định, Hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật

Nhà ở), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp

đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho BĐS mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký

quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) phải có hình thức bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền

Tuy nhiên trên thực tế, để trốn thuế, giảm thuế, hoặc vì ngại thủ tục hành chính nên các bên ký kết hợp đồng thường làm sai hình thức, làm hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận mức giá khác với giá giao dịch Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thường bị vô hiệu gây thiệt hại lớn cho cả hai bên

Theo nghiên cứu của công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Việt Nam Report), tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức 70-95% Đến nay đã có 1 tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính, 15 tỉnh đạt từ 70-80% Tỷ lệ giao dịch “ngầm” đang trong xu hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hóa và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và BĐS được cắt giảm Dù vậy, hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rất bất cập cần cải tiến Chính phủ đã ban hành Nghị

định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày

10/12/2009 Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn với

đất đã cấp trước ngày Nghị định có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý

Do chính sách quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư không quy định cụ thể, rõ ràng về phương thức thanh toán, thời gian đóng tiền từng đợt, thời hạn chót giao nhà, các khoản trách nhiệm đền bù của cả người mua lẫn người bán nếu không làm đúng hợp đồng Ngược lại, nhiều người mua-bán trên TTBĐS cũng thiếu kiến thức pháp lý, không biết khi thực hiện một giao dịch cần những giấy tờ, thủ tục gì Giá cả BĐS cũng không nắm được, chỉ dựa trên tin đồn Từ thực trạng đó, rất nhiều trường hợp thông tin về BĐS được thông báo không chính xác, làm cho không ít người mua bị lầm, có nhiều trường hợp dẫn đến mất tiền, thiệt hại nặng; nhiều trường hợp phải thưa kiện kéo dài Những người mua căn hộ trên giấy dễ bị thiệt hại nhất, mất tiền mà không có cơ sở khiếu kiện

Ngoài ra, có nhiều ý kiến từ người dân không đồng tình hoặc hiểu không đầy đủ và chính xác các quy định về bồi thường thiệt hại, mục đích và lợi ích của việc góp đất giải phóng mặt bằng hay cơ chế hỗ trợ tái định cư Điều này khả năng sẽ làm nảy sinh khiếu kiện, so bì và tranh chấp Chính quyền cũng nên xác định vai trò chỉ đạo, điều hành trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất, nhưng trên hết phải hành động vì lợi ích của người dân thay vì quyền lợi của các nhà đầu tư Bởi nếu không, sẽ khó có thể kiểm soát các hành vi vi phạm hoặc vô tình đẩy giá nhà đất lên một cách vô lý

2.1.4.2 Quản lý thuế và phí-lệ phí trước bạ Các chính sách thuế, phí-lệ phí trong lĩnh vực BĐS:

Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp (đất

trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản), đất trồng rừng Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng ki lô gam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất Diện tích tính thuế được căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất

Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình Trong tình hình

hiện nay, chúng ta tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà (nên có thể gọi là thuế đất) Tất cả các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ là đối tượng nộp thuế (trừ trường hợp sử dụng đất thuê hoặc Nhà nước cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế Hiện tại, Dự kiến, Dự thảo Luật thuế nhà, đất được trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2009 Nếu được thông qua, Luật thuế nhà, đất sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2011, trở thành một trong những sắc thuế quan trọng, đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước Theo dự thảo Luật thuế nhà, đất, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế Diện tích khởi điểm phải chịu thuế

là 150m2, giá 1m2 nhà xây dựng mới khoảng 4 triệu đồng, do vậy giá khởi điểm tính thuế 600 triệu đồng (150m2 x 4 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng) Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là 0,03% Khi Luật thuế nhà, đất ra đời sẽ thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi năm 1994) Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả Đối với nhiều người dân, Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà, đất về đúng với giá trị thực và khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh Nhằm góp ý kiến cho dự thảo luật, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa phối hợp với Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật thuế nhà, đất” Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, các ý kiến tại buổi hội thảo đều cho rằng: Luật thuế nhà, đất mới chỉ góp phần hạn chế nạn đầu cơ chứ chưa thực sự giải quyết triệt để được vấn nạn này

Quy định về nộp thuế thu nhập từ thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: đối tượng nộp thuế là tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu

nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trừ đi chi phí hợp lệ hợp lý liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Thuế suất hiện hành là 25%

Thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là BĐS: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 01/01/2009 và Nghị định số

100/2008/NĐ-CP của Chỉnh phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:

1 Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế

2 Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng ; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Thuế giá tri gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS từ ngày 1/1/2009: theo

Công văn số 10383/BTC – TCT ngày 22/7/2009 của Bộ Tài chính, giá tính thuế GTGT là giá

chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh BĐS) tụ khai tại thời điểm chuyển nhượng Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh BĐS tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng BĐS Cơ sở kinh doanh BĐS tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT

Đối với lệ phí trước bạ, ngày 29/7/2008, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80 về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 Theo quy định mới, đối với nhà ở, đất ở của hộ nghèo, người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn được miễn lệ phí trước bạ Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mới là 0,5%, giảm so với mức cũ là 1%

Những bất cập của các chính sách thuế

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp chỉ sang tên cho khách hàng khi khách hàng chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ là một đơn vị kinh doanh, không chỉ chức năng, quyền hạn để chế tài khách hàng

Cùng một hành vi chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân vừa áp dụng lệ phí trước bạ Điều đó vừa chồng chéo, thiếu tính khoa học mặt khác vừa gây cho người ta thấy số tiền phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất nhiều nên họ đã trốn thuế

Hệ thống thuế trong lĩnh vực BĐS còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng quản lý, kiểm soát đối với việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS Theo số liệu từ Tổng cục Thuế, trên TTBĐS hiện nay chỉ khoảng 30% các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua thị trường chính thức, tức là làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định

Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ trong nền kinh tế thời gian qua chiếm tỷ trọng tương đối lớn Điều đó dẫn đến có nhiều diện tích đất tuy đang được sử dụng nhưng không phải chịu bất kỳ một loại thuế gì Trên thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng cũng rất muốn nộp thuế nhưng chính quyền cơ sở không dám thu vì cũng không nắm được họ phải chịu thuế gì trên diện tích sử dụng Trong điều kiện như vậy, khi mà TTBĐS đang sôi động thì bộ phận “hàng hóa” không có giấy tờ sẽ nhanh chóng được tung vào luân chuyển liên tục trên TTBĐS không chính thức góp phần làm cho thị trường nhộn nhịp hơn Khi mà trong lĩnh vực sử dụng đất Nhà nước không thu được thuế thì cũng có nghĩa là trên TTBĐS Nhà nước cũng không thể kiểm soát và thu thuế được

Hệ thống thuế hiện nay chưa thực sự góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu quả, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật làm cho TTBĐS hoạt động không bình thường Nhìn chung mức thuế sử dụng đất (chủ yếu là thuế đất) thu còn thấp đặc biệt là đối với nhóm người có mức thu nhập khá trở lên trong xã hội nên chưa khuyến khích được người dân sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, mặc dù thuế đất không liên quan

đến thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng định mức thuế lại căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác định, đặc biệt đối với đất ở các thành phố lớn Bản thân quy định mức thuế đất từ 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp là thiếu chính xác vì thực tế đất ở những khu công nghiệp, khu vực có thể kinh doanh hay đất xây dựng tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần lợi nhuận thu được từ đất nông nghiệp Trong quá trình xây dựng đất nước, với sự phát triển của các phương tiện giao thông và cơ sở hạ tầng, giá đất giữa vùng giáp ranh giữa thành thị và nông thôn thường có các mức thuế chênh lệch rất lớn, chỉ trên một trục đường, bên này thuộc về thị trấn thì thuế đất gấp 13 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp còn bên kia đường thuộc về nông thôn, thuế đất chỉ bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, mặc dù điều kiện ăn ở đi lại sinh hoạt và kinh doanh là như nhau Cách xác định thuế thiếu chính xác này dẫn đến giảm tỷ lệ động viên của thuế vừa làm cho chính sách thuế của Nhà nước kém sức thuyết phục

Giá tính thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ Trên thực tế giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng, cho đến thời điểm trước khi có Luật đất đai có hiệu lực ( tháng 7/2004) thông thường giá chỉ bằng 10-50% giá thực tế Do vậy, trên thực tế rất nhiều người dân mua bán BĐS không nộp thuế là do không đủ điều kiện giấy tờ chứ không phải do lý do kinh tế, tài chính Nhiều trường hợp khác, khi tiến hành chuyển nhượng, ngoài bộ hồ sơ nộp cho các cấp chính quyền và các cơ quan chức năng còn phải làm thêm một bản giao kèo phụ vì trên thực tế số tiền mà họ mua bán với nhau lớn hơn rất nhiều Điều đó giúp họ có căn cứ để giải quyết khi việc mua bán vì một lý do gì đó mà nửa chừng không thực hiện được Như vậy, một sắc thuế mà không bám sát tình hình xảy ra trong thực tiễn thì sẽ không có tác dụng nhiều đến việc điều tiết bình ổn giá cả trên TTBĐS

Tuy nhiên, đối với những người có thu nhập thấp mà trong đó có rất nhiều người có nhu cầu mà họ mua BĐS xuất phát từ nhu cầu thực sự cần sử dụng thì các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay lại khá cao và trùng lặp Nhóm người này họ chỉ cần mua đất làm nhà ở và không có ý đồ kinh doanh nên miễn là không có tranh chấp là được Một nhóm khác hoạt động kinh doanh BĐS nhưng không hề có ý đầu cơ, họ lại cho rằng đất đai chỉ nằm trong tay họ trong chốc lát Họ “mua” đất ở tình trạng như thế nào thì khi “bán” cũng trong tình trạng tương tự cùng lắm họ cũng chỉ cần viết giấy tay làm căn cứ để tránh xảy ra tranh chấp mà thôi Trong trường hợp đất đai cứ được mua đi bán lại liên tục kiếm lời thì việc không làm giấy tờ và nộp thuế là một tất yếu Đó là một trong những nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho TTBĐS phi chính thức hoạt động mạnh Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.3 Các tiêu chuẩn xây dựng

Do công tác quy hoạch đất đai ở nước ta vừa chậm vừa kém minh bạch, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa mới triển khai Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục

đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường

Trong thời gian qua, do chưa có một tiêu chuẩn rõ ràng để phân loại chung cư cao cấp nên chủ đầu tư không căn cứ tiêu chuẩn nào vẫn công bố là xây dựng chung cư cao cấp, để rồi bán với giá chênh lệch 5-15 triệu đồng/m2 (tính ra tổng trị giá chênh lệch một căn hộ 100m2 sẽ từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng) Bên cạnh đó, xuất hiện một số trường hợp cán bộ giấu, bán cho chủ đầu tư lấy tiền các thông tin về chỉ giới đường đỏ, các số liệu về hạ tầng kỹ thuật mà theo nguyên tắc là

phải công khai và cung cấp cho doanh nghiệp

Để điều tiết và góp phần ổn định TTBĐS, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như:

Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở; Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị; quy định việc áp dụng tiêu chuẩn xây dựng nước ngoài trong hoạt động xây dựng ở Việt Nam; Tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng nông thôn; Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về công trình ngầm đô thị…(Phụ lục 6)

2.1.5 Quá trình giao dịch

Qua hơn hai năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (1/7/2007), quy định các mua bán BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS Tuy nhiên, hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh BĐS Số liệu thống kê mới nhất của Cục Quản lý nhà và TTBĐS cho thấy trong 8 tháng chỉ có hơn 3.000 giao dịch thông qua sàn, chiếm 15% - 20% giao dịch toàn thị trường Điều đó cho thấy hoạt động sàn giao dịch BĐS chưa dừng lại ở hình thức, chưa thực hiện được mục đích minh bạch giá cả thị trường.Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này không phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS

Không ít người dân ngại giao dịch qua sàn Theo khảo sát, phần đa các sàn giao dịch đều thu một khoản phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi BĐS giao dịch thành công Khoản phí này so với phí môi giới của "cò" đất khác thì cao hơn rất nhiều Mặc dù người dân được khuyến cáo nên mua bán BĐS qua sàn vì ở đó các chuyên viên BĐS sẽ tư vấn cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục

pháp lý…nhưng nhiều người đến mua BĐS phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu Theo ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành mạng các sàn phía Bắc, lượng giao dịch qua hơn 50 sàn của mạng này cũng chưa nhiều Tình trạng giao dịch ngầm “trao tay”, đặc biệt là các dự án mua đi bán lại diễn ra phổ biến Một thực tế khác, doanh nghiệp có BĐS cần bán thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các “cò” BĐS chuyên nghiệp Người mua thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng để tiết kiệm thời gian và tiền bạc Số giao dịch BĐS thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và thu tiền dịch vụ Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh Sàn thì vắng khách, Nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải chịu thiệt thòi với hành động của giới đầu cơ và cò mồi Mặc dù các sàn BĐS còn gặp rất nhiều hạn chế nhưng cũng không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn BĐS sẽ mang tới khi đã đi vào quy chuẩn như giảm đi tình trạng “cò mồi” vòng vo, đẩy giá BĐS về gần với giá trị thực hơn Có thể thấy rất rõ ở việc giao dịch sản phẩm rất tùy tiện Rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được mua hết từ lúc hình thành dự án Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ, chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư và giá cả cao hay thấp là tùy tâm người bán Cơ hội tiếp cận với nhà đất giá gốc vẫn còn xa vời đối với hầu hết người dân

2.1.5.1 Thông tin về BĐS rao bán hoặc cho thuê

Hiện nay, các trang web chuyên về BĐS được thành lập rất nhiều, cung cấp thông tin rất đa dạng và phong phú về các loại BĐS sử dụng cho các mục đích khác nhau: mua, bán, cho thuê, đầu tư… Tuy nhiên, cả người bán lẫn người mua đều khó tiếp cận được thị trường thực sự; giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, giới kinh doanh và người tiêu dùng thực sự chưa có cổng thông tin đáng tin cậy

Thực tế, thông tin thị trường vẫn thiếu thốn trầm trọng, đặc biệt liên quan tới những vấn đề như quỹ đất, quy hoạch, cơ chế tài chính và phân chia quyền sử dụng Các thông tin về quy hoạch thực chất vẫn có trên một số trang web và các phương tiện truyền thông khác nhưng chúng chỉ mang tính chất nhỏ lẻ, manh mún và không đáp ứng yêu cầu đầy đủ, kịp thời của thông tin Để có được các thông tin quy hoạch theo đúng yêu cầu, người dân phải trực tiếp liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc những người môi giới, nhưng thực hiện điều này lại rất tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc

2.1.5.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của những người cung cấp dịch vụ BĐS

Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức Theo quan điểm của một nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số

Tuy nhiên, ngay cả những người đã được đào tạo và đủ tiêu chuẩn hành nghề cũng bị sự thiếu minh bạch thông tin BĐS ảnh hưởng đến các nội dung tư vấn, kế hoạch quản lý hoặc kết quả thẩm định giá BĐS

2.1.5.3 Phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ

Yêu cầu của sự minh bạch là thông tin về các loại phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ phải được công khai, rõ ràng Tuy nhiên, trên thực tế, tuy các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS có các biểu phí nhưng khi tiến hành giao dịch lại chủ yếu theo mức giá thỏa thuận giữa hai bên Do đó, những tổ chức, cá nhân chưa có nhu cầu mua bán thực sự nhưng có nhu cầu tham khảo thông tin phục vụ cho các quyết định về sau sẽ gặp nhiều khó khăn, tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc trong việc tiếp cận những thông tin này Thiết nghĩ nếu có một tổ chức đứng ra làm nhiệm vụ thu thập và công bố thông tin thì sẽ tiết kiệm được nhiều chi phí cho xã hội

Về phía Nhà nước, để điều tiết thị trường, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

Kết luận chương 2: Các lực lượng chủ yếu tham gia TTBĐS là Nhà nước; người mua, người

bán thông thường; các đối tượng tham gia kinh doanh BĐS; các đối tượng tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS và các tổ chức tín dụng Đối với mỗi lực lượng trên, sự minh bạch thông tin có vai trò khác nhau nhưng đều góp phần quan trọng trong quá trình ra quyết định và kết quả của các mục tiêu quản lý, chiến lược đầu tư, mua bán, cho vay BĐS Khi đánh giá thực trạng của tính

minh bạch thông tin BĐS, Việt Nam tuy đã có sự tiến bộ từ mức không minh bạch lên mức minh bạch thấp nhưng vẫn thuộc loại thấp nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương Trong đó, lĩnh vực hệ thống quản lý-pháp lý được cải thiện nhiều nhất so bốn lĩnh vực còn lại là chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư, thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, các công cụ niêm yết và quá trình giao dịch Bốn lĩnh vực này trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập và cần có các biện

pháp để cải thiện gấp

Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường

Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên cần tham khảo giá BĐS trên thị trường Các mức giá được tham khảo này cũng chính là mức giá đưa vào điều chỉnh để cho ra mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định Vì vậy, khi các mức giá được tham khảo càng phản ánh đúng quan hệ cung-cầu trên thị trường thì mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định càng chính xác và là giá thị trường Tuy nhiên, ở TTBĐS Việt Nam, mức giá BĐS ngoài quan hệ cung-cầu còn bị tác động rất lớn bởi nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống quản lý của Nhà nước

Trong TTBĐS sơ cấp, nơi đại diện chủ sở hữu (đa số thuộc Nhà nước) tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, vẫn chưa thoát khỏi tính “xin-cho”, thiếu minh bạch và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh đúng cung cầu thị trường Thị trường quyền sử dụng đất hiện nay được vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất (giá được quy định trong khung giá Nhà nước và giá thị trường) Việc điều tiết hai thị trường cơ bản của quyền sử dụng đất lại theo hai cơ chế khác nhau: thị trường sơ cấp được điều tiết theo giá đất do Nhà nước quy định còn thị trường thứ cấp phần lớn lại do giá thị trường điều tiết Sự chênh lệch giữa hai mức giá đất quá lớn làm nảy sinh hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất giữ tiền tiết kiệm trong dân vào BĐS “Cung” và “Cầu” đôi khi không gặp nhau vì còn xảy ra hiện tượng “Cung ảo” và “Cầu ảo” Giá đất do Nhà nước quy định tương ứng với một mục đích sử dụng đất nhất định, nhưng trên thực tế việc sử dụng một thửa đất vào nhiều mục đích khác nhau ở Việt Nam là phổ biến (đất ở kết hợp với sản xuất, kinh doanh và dịch vụ…) điều này sẽ dẫn đến theo quy định của Nhà nước ở hai vị trí tương tự nhau sẽ có giá đất như nhau nhưng khi xét về khả năng sinh lời nếu một thửa được sử dụng vào nhiều mục đích sẽ cao hơn Bên cạnh đó, các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường chưa được thực hiện một cách có hệ thống để xác định ngu yên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hoặc chênh lệch giữa các loại hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng

Giá cung BĐS của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng lớn bởi các thủ tục hành chính để thực hiện dự án đầu tư BĐS Nếu các thủ tục này được thực hiện nhanh và đúng tiến độ sẽ làm giảm chi phí đầu tư dự án và các rủi ro có liên quan về mặt thời gian, dẫn đến giá cung BĐS ra thị trường cũng giảm Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP HCM có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP HCM năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng Nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản

lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn

Tại hội thảo "Hoàn thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh BĐS", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên cho biết có những dự án BĐS

phải trải qua 40-50 con dấu, có con dấu phải mất cả năm mới được đóng Ông Chu Văn Chung, vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), nói rằng qua khảo sát 9 dự án tại TP HCM, Hà Nội và Hà Tây cho thấy trung bình mỗi dự án kinh doanh BĐS phải mất 3 năm làm thủ tục, qua 33 bước Có dự án kéo dài đến 6-7 năm, đây là một rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh Không ít thủ tục do các địa phương quy định bằng văn bản nhưng cũng có những loại thủ tục do chính cán bộ công chức đặt ra

Đối với các dự án nhà ở xã hội, theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám Đốc công ty địa ốc Đất Lành: “Hiện nay thủ tục hành chính chiếm khoảng 50% chiến lược giá thành căn hộ giá rẻ Ví dụ: “Xây một tòa nhà 16 lầu trên thực tế chỉ mất khoảng 2,5 năm, nhưng việc mua đất, thực hiện đền bù phải đến 3 năm Như vậy, để hoàn thành tòa nhà phải mất 5-6 năm; trong thời gian kéo dài này, cũng là thời gian “chết”, không luân chuyển được của tiền vốn vay, chưa kể lãi suất ngân hàng vẫn phải trả liên tục; trong khi đó thì dân số vẫn tăng liên tục khiến nguồn cung nhà ở ngày càng lớn Trong 5-6 năm thử hỏi nhu cầu nhà ở sẽ tăng thêm mấy lần?” Cầu quá lớn, cung không đủ, thời gian kéo dài, chi phí xây dựng từ giá cả vật liệu đến nhân công đều tăng khiến cho giá cả sản phẩm phải đội lên là điều tất yếu Và như vậy, khi nhà giá thấp hoàn thành thì chỉ những người thu nhập khá mới mua nổi Cuối cùng, thiệt thòi vẫn thuộc về những người thu nhập thấp có nhu cầu thật sự Nếu thủ tục giấy tờ xây nhà hoàn thành trong 6 tháng thì có thể tiết kiệm được 20% giá thành, giá bán căn hộ sẽ thấp hơn, người thu nhập không cao sẽ có nhiều cơ hội mua nhà hơn”

3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS

3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS

Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Trong trình tự 6 bước trên thì bước 3 và bước 4 yêu cầu thẩm định viên phải khảo sát và phân tích thông tin thị trường Giá BĐS được thẩm định bị tác động rất lớn bởi chất lượng thông tin đầu vào Muốn có được điều này thì bản thân thông tin trên thị trường phải đáp ứng được yêu cầu về sự minh bạch là ĐẦY ĐỦ-CHÍNH XÁC-KỊP THỜI Tuy nhiên, thông tin BĐS trên TTBĐS Việt Nam lại chưa đáp ứng được yêu cầu này, gây nhiều khó khăn cho các thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá BĐS Cũng theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt

Nam số 05, các thông tin phải thu thập đối với BĐS bao gồm: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS; Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Trên thực tế, nếu người làm công tác lấy thông tin tài sản so sánh không đủ kỹ năng, sự khéo léo trong vai trò người mua tiềm năng thì rất khó tiếp cận được giấy tờ pháp lý của tài sản Hơn nữa, khi tìm kiếm thông tin chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS thì việc tiếp cận tình trạng cơ sở hạ tầng cũng không đơn giản nếu người lấy tin không nắm vững thông tin khu vực Thông tin về tình trạng duy tu, sửa chữa sẽ rất khó xác định nếu không tiếp cận được trực tiếp người đứng ra tiến hành duy tu, sửa chữa cho căn nhà Bản thân chủ nhà trong nhiều trường hợp cũng không nắm vững thông tin trên vì có thể họ không trực tiếp cai quản hoặc sinh sống trong căn nhà đó Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin khác có liên quan đến các yếu tố tác động đến giá BĐS như đã phân tích ở chương 1

Tuy nhiên việc có được các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh và các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng ở Việt Nam rất khó có được dữ liệu chính quy do các cơ quan quản

lý Nhà nước không công bố mà các đối tượng có nhu cầu phải tự điều tra nghiên cứu độc lập Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài

sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Khi đã có được thông tin thì việc phân tích thông tin đóng vai trò rất quan trọng nhằm sàng lọc những thông tin quan trọng và cần thiết có tác động tới mức giá BĐS Đặc biệt, trong TTBĐS Việt Nam khi thông tin có sự minh bạch thấp thì việc phân tích thông tin gặp rất nhiều khó khăn và đòi hỏi người phân tích phải có được những kiến thức và kinh nghiệm nhất định để có được những nhận định chuẩn xác về các yếu tố có tác động tới giá BĐS và trọng số của từng yếu tố

Nội dung phân tích thông tin trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 bao gồm: Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản; Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá như Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản; Phân tích về khách hàn; Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá

Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên có thể sử dụng 1 phương pháp hoặc tốt hơn là nhiều phương pháp để kiểm tra lẫn nhau các giá trị BĐS ước tính cuối cùng Đối với mỗi loại BĐS sẽ có các phương pháp thích hợp khác nhau và yêu cầu thông tin thị trường của từng phương pháp cũng khác nhau Theo THÔNG TƯ 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 do Bộ Tài chính ban hành, các phương pháp thẩm định giá bao gồm:

1 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

2 Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

3 Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

4 Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá BĐS có tiềm năng phát triển

5 Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng

Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu

 giá niêm yết / giá chào bán  giá giao dịch thành công

 tình trạng pháp lý của tài sản (giầy tờ pháp lý có đầy đủ, hợp lệ không?)  thông tin quy hoạch

 đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng còn lại của BĐS  hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS

 …

Chi phí  chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình hiện có trên đất (bao gồm thông tin giá cả nguyên vật liệu, chỉ số xây dựng, suất vốn