Đang tải... (xem toàn văn)
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
0 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG : Định giá BĐS : Bất động sản ĐS : Động sản ĐG BĐS : Định giá bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu AREV : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ACBR : Sàn giao dịch bất động sản Á Châu NVTĐ : Nhân viên thẩm định QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận HSTĐ : Hồ sơ thẩm định PTĐTS : Phòng thẩm định tài sản BP : Bộ phận NV : Nhân viên XD : Xây dựng CVKH : Chuyên viên khách hàng TSBĐ : Tài sản bảo đảm SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nền kinh tế nước ta đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn nước ta mà chủ yếu thị trường vốn từ ngân hàng đóng vai trị quan trọng, giữ chức tuần hoàn kinh tế quốc dân Cách thức cung cấp vốn cho kinh tế ngân hàng cho vay tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủ ro khách hàng mang lại Để hạn chế rủ ro này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải chấp tài sản họ mà phổ biến chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá Bất Động sản có nhiều biến động, việc định giá chấp nhu cầu cấp bách mang tính chất thận trọng kết trình định giá quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Với lý trên, thời gian thực tập công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU” làm chuyên đề tôt nghiệp Mục đích nghiên cứu Hệ thống hóa sở lý luận phương pháp định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá chấp BĐS Phạm vi nghiên cứu SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Tập trung nghiên cứu lĩnh vực định giá Bất Động Sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Bố cục chuyên đề Ngoài lời nói đầu kết luận chuyên đề gồm ba chương: Chương I : Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương III: Giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP Khái niệm, đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh ngưòi ta dùng từ: real estate, tiếng Pháp người ta dùng từ : immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản để nói BĐS nước ta gọi Bất Động Sản Điều 181 Bộ luật dân quy định: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khắc gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất: Bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính mà giá trị lợi ích Bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể, yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Thứ hai: BĐS loại hàng hố có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hoá BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị thiêu huỷ ( trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Thứ ba: Bất động sản có tính cá biệt khan Sở dĩ xuất phát từ khan có tính giớ hạn đầt đai bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Thứ tư: Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, đựơc sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS nàc khác Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất, khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Thứ sáu: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Sự đời hay hoàn thiện BĐS la điều kiện để đời đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá tri giá trị sử dụng BĐS Thứ bảy: Bất động sản ln tài sản có giá tri cao, giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Thứ tám: BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước Thư chín: Giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Thế chấp BĐS 2.1 Khái niệm chấp BĐS Thế chấp BĐS việc bên vay ( bên chấp ) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay ( nhận chấp) SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trường hợp người vay khơng trả nợ tài sản BĐS dùng để chấp nguồn trả nợ người vay 2.2 Các loại Bất Động Sản chấp Căn vào nghị định 165/1999/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, BĐS chấp bao gồm: - Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - QSD đất mà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp tồn tài sản có vật phụ vật phụ BĐS thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp bên có thỏa thuận pháp luật quy định - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm, quyền phát sinh từ BĐS chấp thuộc tài sản chấp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định 2.3 Vai trị chấp BĐS Các Ngân hàng nói chung NHTM nói riêng thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với chức chính: vay (nhận tiền gửi) cho vay Để đảm bảo an toàn giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay, Ngân hàng đòi hỏi tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp vay vốn phải có tài sản đảm bảo, đặc biệt dùng BĐS tài sản đảm bảo Việc chấp BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay NHTM, tổ chức tín dụng giúp cho NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ để phát SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp triển, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng hoạt động dịch vụ Ngân hàng Thế chấp BĐS góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển quy mô chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tề lưu thông Đồng thời giúp cho người cần vốn vay vốn dễ dàng thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh góp phần phát triển kinh tế xã hội 2.4 Điều kiện với BĐS chấp Trong hệ thống văn pháp luật Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài ngun mơi trường quy định rõ BĐS chấp, quy định đưa văn sau: Luật dân 2005; Luật đất đai 2003; Luật tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng ; Thơng tư số 06/2000/TTNHNN1 ngày 29/12/1999 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn thực Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TTNHNN ngày 19/05/2003 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng BĐS chấp phải đủ điều kiện sau : - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Khách hàng chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai (theo quy định luật đất đai 2003 loại đất sau phép SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp chấp: đất tổ chức cá nhân nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất tổ chức cá nhân nhà nước cho thuê đất trả tiền lần mà tiền th khơng có gốc từ ngân sách nhà nước; đất mà tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh BĐS - Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổ, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết văn với tổ chức tín dụng việc chấp khơng có tranh chấp thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng - Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm khách hàng chấp phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay Định giá BĐS chấp 3.1 Khái niệm - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” - Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân - Theo quan điểm GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm cuả BĐS nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay - Theo điều - Luật KDBĐS, định giá BĐS hoạt động tư vấn giá, xác định giá BĐS cụ thể tuỳ theo mục đích xác định thời điểm xác định 3.2 Sự cần thiết định giá chấp Việc cho phép chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất đai điều kiện kinh tế thị trường có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm đất đai – nguồn lực quan trọng kinh tế quốc dân - Định giá chấp để ước tính giá trị vật bảo đảm chấp đưa đề nghị vay chấp - Là sở để ngân hàng định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khách hàng khơng có khả trả nợ - Là sở để khách hàng vay biết mức tiền vay SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Thông qua hợp đồng chấp, ngân hàng, quan quản lý nhà nước khách hàng vay giải tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý thất bại khách hàng vay việc thực cam kết với ngân hàng 3.3 Các định giá Hoạt động định giá BĐS chấp vào yếu tố sau: Thứ nhất: Căn vào yếu tố thuộc thân BĐS Việc định giá BĐS phải vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS diện tích mặt bằng, vị trí khơng gian, mơi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác BĐS Căn vào hình thái nhân tạo BĐS: Về kết cấu, kiến trúc BĐS; bền BĐS; tâm lý liên quan đến thân BĐS Căn vào yếu tố vị trí BĐS mức độ ảnh hưởng vị trí:Về địa điểm tồn BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS tổng thể BĐS khác để thấy vị trí BĐS so với BĐS khác đóng vai trị Thứ hai: Căn vào điều kiện thị trường Đó cạnh tranh thị trường yếu tố kinh tế, cung, cầu BĐS, tác động phát triển kinh tế nói chung khu vực mở rộng, trung tâm nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn nhu cầu BĐS tăng Thứ ba: Căn pháp lý Bao gồm yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, quy định sở hữu sử dụng quyền BĐS, xu hướng thay đổi pháp luật, sách địa phương, quy định luật pháp liên quan đến hoạt động định giá 3.4 Nguyên tắc định giá BĐS Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm,nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu q trình SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 ... thời gian thực tập công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU” làm chun đề... phương pháp định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá chấp BĐS... luận định giá BĐS chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương III: Giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp công