Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội

156 470 0
  • Loading ...
1/156 trang
Tải xuống

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 05/10/2015, 13:56

Trong bối cảnh xu thế toàn cầu hoá đang trở thành một xu thế tất yếu, khoa học kỹ thuật công nghệ ngày càng phát triển,cùng với việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO mang lại cho đất nước nói chung và các ngân hàng nói riêng những cơ hội và điều kiện quan trọng để phát triển, đồng thời cũng đặt ra những thách thức to lớn phải giải quyết, nhằm hạn chế tối đa các tác động tiêu cực và tận dụng tốt nhất các cơ hội và điều kiện thuận lợi đó. Trên thực tế, có đạt được những lợi ích đó hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố chủ quan và khách quan mà cả Nhà nước và các ngân hàng phải quyết tâm giải quyết một cách năng động và hiệu quả. Cụ thể là những ưu đãi, chính sách của Nhà nước cùng với sự năng động, sáng tạo, nhạy bén của từng ngân hàng trong việc đánh giá và nắm bắt nhu cầu của thị trường để có những chiến lược đúng đắn nhằm khẳng định sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mình. Ngoài ra còn nhằm mục đích tăng khả năng canh tranh đối với thị trường trong nước và thị trường thế giới. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Bắc Hà Nội cũng nằm trong dòng chảy đó. Chi nhánh thực hiện rất nhiều nghiệp vụ, trong ðó nghiệp vụ duy trì sự tồn tại và phát triển chủ yếu là huy ðộng vốn trung dài hạn ðể cho vay dự án ðầu tý phát triển ðang dần chiếm một tỷ trọng cao hõn. Bên cạnh những thành công ðã ðạt ðýợc trong hoạt ðộng cho vay tín dụng trung, dài hạn các dự án ðầu tý, ðặc biệt là các dự án ðầu tý xây dựng, Ngân hàng còn gặp không ít khó khãn và rủi ro. Chính vì vậy, ðể ðảm bảo hiệu quả và an toàn cho vay ðòi hỏi phải tích cực nâng cao chất lýợng công tác thẩm ðịnh trýớc cho vay, ðặc biệt là cho vay dự án ðầu tý. Điều này mang ý nghĩa không chỉ với sự tồn tại, phát triển của ngân hàng mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho toàn xã hội. Đặc biệt, với những dự án vây vốn trong lĩnh vực xây dựng có nhu cầu vay vốn lớn, độ rủi ro cao thì yêu cầu với công tác thẩm định lại càng cao hơn. Nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư đối với ngân hàng, trong qua trình thực tập tại Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội, em đã nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội”. Do còn hạn chế về mặt thời gian cũng như hạn chế về mặt kiến thức & kinh nghiệm thực tế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp của chi nhánh và cô giáo hướng dẫn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo – ThS Trần Thị Mai Hoa, các cô chú, anh chị của ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo, hướng dẫn em trong thời gian qua. LỜI CAM ĐOANTên tôi là: Vũ Thị Thu LanMã Sinh viên: CQ527221Sinh viên lớp: Kinh tế Đầu tư 52ESau thời gian thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chinhánh Bắc Hà Nội dưới sự hướng dẫn của Ths. Trần Thị Mai Hoa tôi đã lựa chọn đềtài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong l ĩnh vực xây dựng tạiNgân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc HàNộ i ” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập và không hề có sự saochép của bất kỳ ai khác, mọi thông tin và tài liệu tham khảo đều được ghi rõ nguồngốc. Nếu sai tôi xin chịu trách nhiệm trước nhà trường và khoa.Sinh viênVũ Thị Thu lan M ỤC L ỤCDANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH M ỤC CÁC T Ừ VI ẾT T ẮT1.NHNN&PTNN: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.2.NĐ-CP: Nghị đinh Chính phủ.3.QĐ-UB: Quyết định Ủy ban.4.TNHH: Trách nhiệm hữu hạn.5.CPXNK: Cổ phần xuất nhập khẩu6.HTX: Hợp tác xã.7.HĐQT: Hội đồng quản trị.8.CBTĐ: Cán bộ thẩm định.9.CĐT: Chủ đầu tư.10.ĐKKD: Đăng ký kinh doanh.11.DN: Doanh nghiệp.12.KH&ĐT: Kế hoạch và Đầu tư.13.DA: Dự án.14.VCSH: Vốn chủ sở hữu. DANH M ỤC S Ơ ĐỒ B ẢNG BI ỂU 5L ỜI M Ở ĐẦ UTrong bối cảnh xu thế toàn cầu hoá đang trở thành một xu thế tất yếu, khoahọc kỹ thuật công nghệ ngày càng phát triển,cùng với việc Việt Nam gia nhập tổchức thương mại quốc tế WTO mang lại cho đất nước nói chung và các ngân hàngnói riêng những cơ hội và đềi u kiện quan trọng đểphát triển, đồng thời cũng đặt ranhững thách thức to lớn phải giải quyết, nhằm hạn chế tối đa các tác động tiêu cựcvà tận dụng tốt nhất các cơ hội và đềi u kiện thuận lợi đó.Trên thực tế, có đạt được những lợi ích đó hay không còn phụ thuộc vào rấtnhiều nhân tố chủ quan và khách quan mà cả Nhà nước và các ngân hàng phải quyếttâm giải quyết một cách năng động và hiệu quả. Cụ thể là những ưu đãi, chính sáchcủa Nhà nước cùng với sự năng động, sáng tạo, nhạy bén của từng ngân hàng trongviệc đánh giá và nắm bắt nhu cầu của thị trường đểcó những chiến lược đúng đắnnhằm khẳng định sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mình. Ngoài ra còn nhằmmục đích tăng khả năng canh tranh đối với thị trường trong nước và thị trường thếgiới. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Bắc Hà Nội cũngnằm trong dòng chảy đó.Chi nhánh thực hiện rất nhiều nghiệp vụ, trong ðó nghiệp vụ duy trì sự tồn tạivà phát triển chủ yếu là huy ðộng vốn trung dài hạn ðể cho vay dự án ðầu tý pháttriển ðang dần chiếm một tỷ trọng cao hõn. Bên cạnh những thành công ðã ðạt ðýợctrong hoạt ðộng cho vay tín dụng trung, dài hạn các dự án ðầu tý, ðặc biệt là các dựán ðầu tý xây dựng, Ngân hàng còn gặp không ít khó khãn và rủi ro. Chính vì vậy,ðể ðảm bảo hiệu quả và an toàn cho vay ðòi hỏi phải tích cực nâng cao chất lýợng 6công tác thẩm ðịnh trýớc cho vay, ðặc biệt là cho vay dự án ðầu tý. Điều này mangý nghĩa không chỉ với sự tồn tại, phát triển của ngân hàng mà còn góp phần nângcao hiệu quả sử dụng vốn cho toàn xã hội. Đặc biệt, với những dự án vây vốn tronglĩnh vực xây dựng có nhu cầu vay vốn lớn, độ rủi ro cao thì yêu cầu với công tácthẩm định lại càng cao hơn. Nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định dự ánđầu tư đối với ngân hàng, trong qua trình thực tập tại Ngân hàng NN&PTNT chinhánh Bắc Hà Nội, em đã nghiên cứu đềtài: “Hoàn thiện công tác thẩm địnhdự án trong l ĩ nh vực xây dựng tại Ngân hàng nông nghiệp và pháttriển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội”.Do còn hạn chế về mặt thời gian cũng như hạn chế về mặt kiến thức & kinhnghiệm thực tế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sựchỉ bảo, đóng góp của chi nhánh và cô giáo hướng dẫn.Em xin chân thành cảm ơn cô giáo – ThS Trần Thị Mai Hoa, các cô chú, anhchị của ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội đã tận tình giúp đỡ, ch ỉ bảo,hướng dẫn em trong thời gian qua. 7CHƯƠNG IGI ỚI THI ỆU CHUNG V Ề NGÂN HÀNG NÔNGNGHI ỆP VÀ PHÁT TRI ỂN NÔNG THÔN VI ỆT NAMCHI NHÁNH B ẮC HÀ N ỘI1.1. Lị ch sử hình thành và quá trình phát triển của Ngân hàng Nôngnghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và chi nhánh B ắc HàNộ i1.1.1. Sự ra đời của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thônViệt NamThành lập ngày 26/03/1988, hoạt động theo Luật các Tổ chức tín dụng ViệtNam, đến nay Ngân hàng Nông nghiệp, Phát triển Nông thôn Việt Nam – Agribanklà Ngân hàng thương mại hàng đầu, giữ vai trò chủ đạo, chủ lực trong phát triểnkinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn.Agribank, là Ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản, đội ngũ cán bộ nhânviên, mạng lưới hoạt động, số lượng khách hàng. Tính đến tháng 9/2011, vị thế dẫn đầucủa Agribank vẫn được khẳng đinh trên nhiều phương diện:-Tổng tài sản: 524.000 tỷ đồng.-Tổng nguồn vốn: 478.000 tỷ đồng.-Tổng vốn tự có: 22.176 tỷ đồng.-Tổng dư nợ: 414.464 tỷ đồng. 8-Mạng lưới hoạt động: hơn 2.300 chi nhánh, phòng giao dịch trên toànquốc, chi nhánh Campuchia.-Nhân sự: 37.500 cán bộ.Agribank luôn chú trọng đầu tư đổi mới, ứng dụng công nghệ ngân hàng phụcvụ đắc lực cho công tác quản trị kinh doanh, phát triển mạng lưới dịch vụ ngân hàngtiên tiến. Agribank là ngân hàng đầu tiên hoàn thành Dự án Hiện đại hóa hệ thốngthanh toán, kế toán khách hàng (IPCAS) do ngân hàng Thế giới tài trợ. Với hệthống IPCAS đã được hoàn thiện, Agribank đủ năng lực cung ứng các sản phẩm,dịch vụ ngân hàng hiện đại, với độan toàn, chính xác cao đến mọi đối tượng kháchhàng trong, ngoài nước. Hiện nay, Agribank đang có 10 triệu khách hàng là hộ sảnxuất, 30.000 khách hàng là doanh nghiệp.Agribank là một trong số các ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn nhấtViệt Nam với 1.065 ngân hàng đại lý trên 97 quốc gia, vùng lãnh thổ (tính đếntháng 9/2011).Agribank là Chủ tịch hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Nông thôn Châu Á TháiBình Dương (APRACA ) nhiệm kỳ 2008 – 2010, là thành viên Hiệp hội tín dụngNông nghiệp Quốc tế (CICA), Hiệp hội ngân hàng Châu Á (ABA); đã từng đăng caitổ chức nhiều hội nghị quốc tế lớn như: Hội nghị FAO năm 1991, Hội nghị tín dụngnông nghiệp quốc tế CICA năm 2001, Hội nghị APRACA về thủy sản năm 2002.Agribank là ngân hàng đâu tiên tại Việt Nam trong việc tiếp cận, triển khai cácdự án nước ngoài. Hiện nay, tuy trong bối cảnh kinh tế diễn biến phức tạp, Agribankvẫn được các tổ chức quốc tế như Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển 9Châu Á (ADB), cơ quan phát triển Pháp (AFD), Ngân hàng Đầu tư Châu Âu (EIB)… tính nhiệm, ủy thác triển khai trên 136 dự án, với tổng vống tiếp nhận đạt trên5.1 tỷ USD. Agribank không ngừng tiếp cận, thu hút các dự án mới: Hợp đồng tàitrợ với Ngân hàng Đầu tư Châu Âu (EIB) giai đoạn II, Dự án tài chính nông thôn III(WB), Dự án JIBIC (Nhật bản); Dự án phát triển cao su đồn đềi n (AFD) v… v…Agribank còn thể hiện trách nghiệm xã hội của một doanh nghiệp lớn với sựnghiệp An sinh xã hội của đất nước. Thực hiện Nghị quyết 30a/2008/NQ – CP củaChính phủ về chương trình hỗ trợ giảm nghèo nhanh, bền vững đối với 61 huyệnnghèo thuộc 20 tỉnh, Agribank đã triển khai hỗ trợ 160 tỷ đồng, cho hai huyệnMường Ảng, Tủa Chùa thuộc tỉnh Điện Biên. Tu bổ, bàn giao 2188 nhà ở cho ngườinghèo vào năm 2009, tháng 8/2010 Agribank tiếp tục bàn giao 41 khu nhà, với 329phòng, 40 khu vệ sinh, 40 hệ thống cấp nước, 40 nhà bếp, 9.000m2 sân bê tông,trang thiết bị phục vụ sinh hoạt cho 38 trường học trên địa bàn 2 huyện này. Bêncạnh đó, Agribank ủng hộ xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, tại nhiều địaphương trên cả nước, tặng sổ tiết kiệm cho các cựu nữ thanh niên xung phong cóhoàn cảnh khó khăn, tài trợ kinh phí mổ tim cho các em nhỏ b ị bệnh tim bẩm sinh,tài trợ kinh phí xây dựng Bệnh viện ung bướu khu vực miền Trung, tôn tạo, tu bổcác Di tích lịch sử Quốc gia. Hằng năm, cán bộ, viên chức trong toàn hệ thống góp4 ngày lương ủng hộ Quỹ đền ơn đáp nghĩa, Quỹ Ngày vì người nghèo, Quỹ Bảotrợ trẻ em Việt Nam, Quỹ tình nghĩa ngành Ngân hàng. Số tiền Agribank đóng gópcho các hoạt động xã hội từ thiện vì cộng đồng năm 2010 đạt trên 180 tỷ đồng.Với những thành tựu đạt được vào đúng dịp kỷ niệm 21 năm thành lập(26/3/1988 – 26/3/2009), Agribank vinh dự được đón Tổng bí thư Nông Đức Mạnh 10tới thăm, làm việc. Tổng bí thư biểu dương những đóng góp quan trọng củaAgribank, nhấn mạnh nhiệm vụ của Agribank đó chính là quán triệt sâu sắc, thựchiện triệt đểNghi quyết 26 – NQ/TW theo hướng “Đổi mới mạnh mẽ cơ chế, chínhsách đểhuy động các nguồn lực, phát triển kinh tế nông thôn, nâng cao đời sống vậtchất, tinh thần của nông dân”.Với vị thế là Ngân hàng – Định chế tài, chính lớn nhất Việt Nam, Agribank đã,đang không ngừng nỗ ,lực hết mình, đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ, đónggóp to lớn trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế của đấtnước.1.1.2. Sự ra đời của chi nhánh Bắc Hà NộiNHNN&PTNT Chi Nhánh Bắc Hà Nội là một đơn vị thành viên hạch toánphụ thuộc NHNN&PTNT Việt Nam. Năm 2001 nhằm đáp ứng nhu cầu huy độngvốn cho nền kinh tế nói chung và ngân hàng nói riêng Chủ tịch Hội Đồng Quản Tr ịNHNN & PTNT Việt Nam đã ra quyết định số 342/QĐ/HĐQT-TCCB ngày 5tháng 9 năm 2001 thành lập NHNN&PTNT Việt Nam Chi nhánh Bắc Hà Nội vàchính thức đi vào hoạt động vào ngày 01 tháng 11 năm 2001.-Tên giao dịch: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Namchi nhánh Bắc Hà Nội- Địa chỉ: Số 217 Phố Đội Cấn - quận Ba Đình - Hà Nội- Các chi nhánh:+ Chi nhánh Hoàng Quốc Việt: 95 Hoàng Quốc Việt - Cầu Giấy+ Chi nhánh Kim Mã: 131 Kim Mã 11+ Chi nhánh Nguyễn Văn Huyên-Các phòng giao dịch:+ Phòng giao dịch số 2: 72 Hàng Giấy, Hoàn Kiếm.+ Phòng giao dịch số 4: Đường Liễu Giai+ Phòng giao dịch số 5: 65A Cửa Bắc, Ba Đình 121.2. Cơ cấu tổ chức1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chứcMô hình NHNN&PTNT Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội là mô hình đượcáp dụng theo mô hình quản lý trực tuyến. Ban giám đốc của ngân hàng quản lý cáchoạt động kinh doanh của đơn vị thông qua việc quản lý tất cả các phòng ban. Theomô hình này thì người quản lý cao nhất của ngân hàng là giám đốc.Giám đốc làngười tổ chức, sử dụng hợp lý các nguồn lực, giao quyền hạn trách nhiệm cụ thể chotừng cán bộ công nhân viên, đảm bảo yêu cầu của tổ chức là tối ưu, linh hoạt và cóđộ tin cậy cao.Ban giám đốc gồm một Giám đốc và một Phó giám đốc. Giám đốc là ngườitrực tiếp ra quyết định kinh doanh, kí văn bản và các hợp đồng liên quan đến hoạtđộng kinh doanh của đơn vị mình, mặt khác Giám đốc cũng có thể uỷ quyền choPhó giám đốc ký duyệt một số văn bản, chứng từ liên quan đến hoạt động của đơnvị mình trong một phạm vi nhất định.Các phòng ban có mỗi quan hệ tương hỗ, hỗ trợ lẫn nhau cùng hoàn thành tốtcác công việc được giao và cùng nhau phát triển. Các trưởng phòng chụi tráchnhiệm chung trong phạm vi quản lý của mình. Các phòng ban trực tiếp kinh doanh,đồng thời thực hiện các chức năng quản lý đềi u hành, tham mưu với ban giam đốcvề các hoạt động kinh của ngân hàng, cập nhật mọi số liệu tin tức giúp cho việckiểm soát hoạt động của chi nhánh sao cho tốt nhất.Từ khi mới thành lập NHNN&PTNT Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội chỉ có5 phòng ban và 42 cán bộ công nhân viên nhưng cho đến nay cảc chi nhánh đã có 13hơn 110 cán bộ công nhân viên với 7 phòng ban là: phòng tín dụng, phòng thanhtoán quốc tế, phòng kiểm soát nội bộ, phòng kế hoạch ngân quỹ, phòng hành chínhnhân sự, phòng thẩm định, phòng nguồn vốn và phòng kế hoạch tổng hợp.Ngoài trụ sở chính là 217 Đội Cấn – Ba Đình thì đến thời đểi m 31/12/2005Chi nhánh đã có thêm 3 Chi nhánh cấp II là: Chi nhánh Hoàng Quốc Việt, Chinhánh Kim Mã, Chi nhánh Nguyễn Văn Huyên và 3 phòng giao d ịch trực thuộc.Sau đây là mô hình bộ máy tổ chức của NHNN&PTNT Việt Nam chi nhánh Bắc HàNội: 14Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy điều hànhBan giám đốcPhòngthanhtoánquốctếPhòngkiểm trakiểmtoánnộibộPhòngtíndụngPhòngkếtoánngânquỹPhòng thẩnđịnhPhòng hành chính nhân sựPhòngnguồnvốnvà kếhoạch tổnghợpChinhánh 15HoàngQuốcViệtChinhánhKimMãChinhánhNguyễnVănHuyênPhònggiaodịchsố 2Phònggiaodịchsố 4Phònggiaodịchsố 5Ban giám đốcPhòngkếtoánngânquỹPhòng hànhchínhnhânsựPhòngtíndụng1.2.2. Chức năng nhiệm vụ các phòng ban1.2.2.1. Phòng tín dụngChức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng: 16-Phòng tín dụng chụi trách nhiệm chuyên sâu về các nghiệp vụ huy độngvốn từ các hộ gia đình, các khu vực dân cư và các tổ chức kinh tế trong vàngoài nước.-Thực hiện các nghiệp vụ cho vay (nội tệ và ngoại tệ) đối với các tổ chứckinh tế trong và ngoài nước kể cả các hộ dân cư.-Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh: bảo lãnh thanh toán quốc tế, bảo lãnhthanh toán bằng L/C, thực hiện đầu tư các dự án tài trợ, uỷ thác đầu tư,thực hiện các nghiệp vụ chiết khấu, cầm có các loại giấp tờ có giá.-Nghiên cứu, xây dựng các kế hoạch kinh doanh trong phạm vi tín dụng vàđề xuất các biện pháp huy động vốn, mức lãi xuất cho vay phù hợp vớicác nhu cầu kinh tế.-Thực hiện các báo cáo chuyên đềcũng như các báo cáo thường kì.-Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh NHNN&PTNT giaocho.1.2.2.2. Phòng thanh toán quốc tếChức năng nhiệm vụ của phòng này là:-Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán quốc tế (thanh toán băng L/C, thanhtoán bằng chuyển tiền, thanh toán bằng nhờ thu...) đối với các ngân hàngtrong khu vực cũng như các ngân hàng quốc tế mà NHNN&PTNT cóquan hệ. 17-Thực hiện các hoạt động, xử lý mua bán ngoại tệ đểcung ứng cho kháchhàng nhằm phục vụ cho hoạt động xuất nhập khẩu hàng hoá trong vàngoài nước.-Thực hiện các báo cáo chuyên đềcũng như các báo cáo thường kì theoyêu cầu của chi nhánh.-Thực hiện các nghiệp vụ khác được Giám đốc chi nhánh NHNN&PTNT giaophó. 181.2.2.3. Phòng kiểm tra nội bộChức năng nhiệm vụ của phòng này là:-Tiến hành các công tác đềi u hành của chi nhánh và các đơn v ị trực thuộcchi nhánh theo nghị quyết của Hội đồng quản trị theo chỉ đạo của Tổnggiám đốc NHNN & PTNT Việt Nam.-Kiểm tra giám sát việc chấp hành các quy định của Ngân hàng Nhà Nướcvề đảm bảo tỷ lệ an toàn trong hoạt động tiền tệ, hoạt động tín dụng, cácdịch vụ khác của ngân hàng.-Giám sát kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ kinh doanh theoquy định của pháp luật, NHNN & PTNT, Ngân hàng Nhà nước.-Kiểm tra độchính xác của các báo cáo tài chính, báo cáo cân đối kế toán,việc tuân thủ các nguyên tắc chế độvề chính sách, quy định kế toán theoquy định của Nhà nước và Ngân hàng.-Giải quyết các đơn thư, khiếu nại liên quan đến hoạt động của Chi nhánhtrực thuộc, các phòng giao dịch trong phạm vi quyền hạn của mình theosự phân cấp của Tổng giám đốc Ngân hàng.-Thực hiện các báo cáo chuyên đề, các báo cáo thường kì.-Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Chi nhánh NHNN&PTNTViệt Nam giao phó.1.2.2.4. Phòng kế toán ngân quỹChức năng nhiệm vụ của phòng là: 19-Phòng kế toán ngân quỹ được tổ chức thành các bộ phận giao dịch vớikhách hàng như: bộ phận kế toán tổng hợp, bộ phận thông tin đệi n toán,bộ phân ngân quỹ, bộ phận giao dịch trực tiếp với khách hàng.-Tổ chức tốt các nghiệp vụ thanh toán, tài chính, hoạch toán kế toán theonguyên tắc chung và theo quy định cùa ngành ngân hàng.-Tổ chức hạch toán, phân tích tổng hợp các loại tài khoản như: tài khoảnnguồn vốn, tài khoản sử dụng vốn, tài khoản thanh toán... hạch toán theochế độbáo cáo sổ sách, theo dõi tiền gửi, tiền vay của khách hàng, thu phícác dịch vụ…-Tổ chức thanh toán đệi n tử trong cùng hệ thống, thanh toán các khoản bùtrừ với các ngân hàng khác hệ thống trên cùng địa bàn.-Thực hiện các khoản nộp ngân sách nhà nước theo luật định.-Thực hiện các nghiệp vụ chi tiêu tiền mặt, vận chuyển tiền và quản lý antoàn kho quỹ, định mức tồn quỹ theo quy định của hệ thống ngân hàng vàquy định của pháp luật.-Thực hiện các báo cáo chuyên đềcũng như các báo cáo thường kì.-Thực hiện các nghiệp vụ khác do Giám đốc chi nhánh Ngân hàng giaophó.1.2.2.5. Phòng hành chính nhân sựPhòng này có chức năng và nhiệm vụ như sau:-Đảm nhận các nhiệm vụ hành chính và các nhiệm vụ tổ chức tuyển mộ,đào tạo cán bộ công nhân viên cho chi nhánh đáp ứng các nhu cầu vềnhân lực. 20-Các nhiệm vụ hành chính bao gồm: Xây dựng công tác tháng, quý, năm,lưu trữ các văn bản pháp luật, văn bản định chế liên quan đến ngân hàng,trực tiếp quản lý các con dấu, thực hiện các công tác hành chính, vă thư,lưu trữ, lễ tân... chăm lo đời sống vật chất tinh thần cho cán bộ công nhânviên, nhiệm vụ tổ chức, đào tạo, xây dựng chiến lược tuyển dụng nhânviên…-Thực hiện các báo cáo chuyên đềđịnh kỳ.-Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh ngân hàng giao cho.1.2.2.6. Phòng nguồn vốn và kế hoạch tổng hợpChức năng nhiệm vụ của phòng này là:-Thực hiện nghiệp vụ tổng hợp, phân tích các số liệu về nguồn vốn và sửdụng nguồn vốn.-Nghiên cứu đềxuất chiến lược khách hàng, chiên lược huy động vốn.-Căn cứ vào các văn bản pháp chế, các quy định, sự chỉ đạo củaNHNN&PTNT Việt Nam, các mục tiêu cụ thể của Chi nhánh đề xâydựng các kế hoạch về nguồn vốn và các kế hoạch kinh doanh cụ thể, cungcấp các số liệu cần thiết liên quan đến nghiệp vụ của ngân hàng.-Cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn và đềi u hòa vốn kinh doanh đối với cácchi nhánh trên địa bàn.-Thực hiện các báo cáo chuyên đềđịnh kỳ.-Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh ngân hàng giao.1.2.2.7. Phòng thẩm định 21Chức năng nhiệm vụ:-Thực hiện tiếp nhận các hồ sơ vay từ phòng tín dụng chuyển sang, nghiêncứu, phân tích các yếu tố liên quan đến tài chính, rủi ro… và đưa ra các kếtluận, có cho vay hay không cho vay. Từ đó phòng tín dụng có cơ sở đưa racác kết luận về quyết định cho vay, hạn mức cho vay, mức cho vay, thời hạnvà lãi suất cho khoản vay.-Thẩm định các dự án cho vay không có tài sản đảm bảo hoặc có tài sảnđảm bảo một phần. Giúp giám đốc xử lý thông tin báo cáo tài chính, rủiro trong và ngoài chi nhánh.-Thực hiện báo cáo các chuyên đềcũng như các báo cáo thường kì.-Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh Ngân hàng giao.1.3. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng1.3.1. Hoạt động huy động vốnHuy động vốn là một trong những hoạt động chính của các tổ chức tíndụng, đây là một hoạt động không thể thiếu của ngân hàng NHNN&PTNT – Chinhánh Bắc Hà Nội. Để phát triển hoạt động kinh doanh của mình thì chi nhánh đãhuy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau trong nền kinh tế (như dân cư, các doanhnghiệp…), ngoài ra trong nhiều trường hợp, đểtạo nên tính thanh khoản cho hoạtđộng của mình, thì Agribank Bắc Hà Nội còn có thể đi vay từ các tổ chức tín dụngkhác, hoặc là từ trụ sở chính Agribank.Nguồn vốn huy động của NHNN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội có xu hướngngày càng tăng qua các năm, tuy nhiên có những thời kỳ bị suy giảm do nhiều nhân 22tố tác động. Mặc dù có sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các Ngân hàng với nhauvà giữa các Ngân hàng với các tổ chức tín dụng khác, nhưng cùng với sự tăngtrưởng mạnh mẽ về nguồn vốn, hoạt động tín dụng và đầu tư của Chi nhánh cũngthu được kết quả rất khả quan. Vì sử dụng vốn là vấn đềrất quan trọng đối với Ngânhàng và với số vốn huy động được, Ngân hàng phải đảm bảo cho việc sử dụng vốncủa mình đạt được mục đích an toàn vốn, thúc đẩy kinh tế phát triển và thu lãi cao.Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn của NHNN&PTNT Bắc Hà NộiĐơn vị : triệu đồng, %Năm 2010Năm 2011Năm 2012Năm 2013TỉNguồn vốnTổng huy độngTổng số2.275.00Tỉtrọng100%0Tổng số3.421.00Tỉtrọng100%0Tổng số4.046.00TỉTổng sốtrọng100%5057100%27,7144128,545,923264626,4126425,5100%5057100%814.197.5083trọng01. Phân theo KH1.1 Tiền gửi không KH601.00026,4859.00025,11.121.0001.2 Tiền gửi có kì hạn<903.00039,712T1.785.0052,201.3 Tiền gửi có kì KH771.00033,9777.000022,7>12 T1.069.0002. Phân theo khu vực2.275.00100%02.1TG1.856.00TCKT&TC2.013.003.421.00100%088,53.045.004.046.000893.278.00 23khác00002.2 TG dân cư262.00011,5376.00011768.00019859.700173. Phân theo tiền tệ2.275.00100%3.421.00100%4.046.00100%5.057.00100%03.1 Nội tệ1.885.00082,203.2 Ngoại tệ390.0002.683.00078,4017,8738.0003.443.00085,1021,6603.0004.147.0082014,9910.000(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010-2013)Qua bảng số liệu trên ta thấy tổng nguồn vốn huy động liên tục tăng qua cácnăm. Cụ thể là năm 2011 đạt 3.421.000 tăng 1.146.000 triệu đồng (bằng 50,4% năm2010) so với năm 2010. Năm 2012 tổng vốn huy động đạt 4.046.000 triệu đồng tăng625.000 triệu đồng (bằng 18,3% năm 2011) so với năm 2011. Năm 2013 đạt5.057.000 triệu đồng, tăng 25% so với năm 2012. Theo các cách phân loại trên tanhân thấy một đềi u là nguồn vốn mà ngân hàng huy động được chủ yếu là vốn ngắnhạn (tiền gửi không kì hạn, tiền gửi có kì hạn < 12tháng), trong khi đó các nguồn dàihạn chiếm phần nhỏ và có chiều hướng giảm xuông qua các năm. Đây là đềi u hếtsức phải chú ý bởi nguồn vốn ngắn hạn là nguồn vốn có tính ổn định không cao, rủiro lớn gây khó khăn cho hoạt động sử dụng nguồn vốn. Ngoài ra tiền gửi không kỳhạn qua các năm được duy trì ổn định từ các tài khoản vãng lai của doanh nghiệp, tổchức kinh tế góp phần giảm chi phí đầu vào.Năm 2010 mặc dù đứng trước tình hình kinh tế - xã hội không ổn định, lạmphát tăng cao Ngân hàng vẫn huy động được 2.275.000 triệu đồng. Cùng năm, quyđịnh của NHNN về việc không dùng huy động thị trường liên ngân hàng để cho vayvà tỷ lệ huy động thị trường II không quá 20% huy động thị trường I, tác động của18 24thông tư 13 và 19 quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chứctín dụng, cùng với kế hoạch tăng trưởng cao của các Ngân hàng hết sức gay gắt.Nhận thức được tầm quan trọng của công tác huy động vốn, ngay từ đầu năm cả hệthống Agribank đã tập trung chỉ đạo, đẩy mạnh công tác tiếp thị và huy động vốn,áp dụng lãi suất linh hoạt, cạnh tranh trao quyền tự chủ cho các chi nhánh được đềi uchỉnh lãi suất huy động linh hoạt, đa dạng hóa sản phẩm huy động bao gồm cả cácsản phẩm huy động kỳ hạn rất ngắn, triển khai thường xuyên các chương trìnhkhuyến mãi, các biện pháp tiếp trị trực tiếp thông qua tin nhắn, email, đệi n thoại,thư ngỏ cùng với lãi suất theo sát thị trường hàng ngày đã tỏ ra hữu hiệu và phát huytác dụng. Nhờ đó mà số vốn huy động được đến năm 2013 tăng lên 5.057.000 triệuđồng. Năm 2013 Chi nhánh đã thực hiện áp dụng các hình thức huy động vốn vớinhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đối với khách hàng gửi tiền như huy động tiền gửibậc thang, tiết kiệm dự thưởng, tiết kiệm gửi góp…với hình thức trả lãi tháng, quý,năm, lãi sau, linh hoạt, phù hợp lãi suất và mặt bằng chung trên địa bàn, đặc biệt làviệc đềi u chỉnh lãi suất huy động vốn nội, ngoại tệ linh hoạt kịp thời đã góp phầnnâng cao chất lượng, số lượng huy động vốn từ các thành phần kinh tế và dân cư.Không những thế, cơ sở vật chất, trụ sở làm việc được chỉnh trang, thay đổi, trangthiết bị làm việc được bổ sung và thay mới, phong cách giao dịch được ngày một tốthơn nhằm tạo đềi u kiện thuận lợi nhất trong giao dịch với khách hàng…Trong đó, theo thành phần kinh tế thì nguồn vốn đạt được năm 2011 từ tiềngửi dân cư là 376.000 triệu đồng, tăng lên 768.000 triệu đồng vào năm 2012 và859.700 triệu đồng vào năm 2013. Còn tiền gửi của tổ chức kinh tế chiếm phần lớntrong tổng vốn huy động khi đạt 3.045.000 triệu đồng vào năm 2011 và tăng lên 253.278.000 triệu đồng vào năm 2012. Không ngừng ở đó, năm 2013 số tiền gửi nàycòn tăng thêm 919.500 triệu đồng tương đương với 22%. Đạt được kết quả này là doChi nhánh triển khai nhiều đợt huy động vốn tiết kiệm dự thưởng như: tiết kiệmbằng VNĐ bảo đảm giá trị theo giá vàng...Bên cạnh đó, ta thấy tỷ trọng huy động vốn tiền VNĐ và USD tăng dần quacác năm. Nguồn huy động từ nội tệ vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Cụ thể là năm 2011 vốnhuy động từ nội tệ là 2.683.000 triệu đồng và 738.000 triệu đồng từ ngoại tệ. Năm2012 có tăng lên 3.443.000 triệu đồng từ nội tệ và 603.000 triệu đồng từ ngoại tệ.Sang đến năm 2013, nhờ có những thay đổi và chính sách hợp lý mà số vốn huyđộng được từ nội tệ đã tăng 704.000 triệu đồng tương đương với 17% so với năm2012, đạt 4.147.000 triệu đồng. Số vốn từ ngoại tệ vào năm này cũng tăng thêm307.000 triệu đồng.1.3.2. Hoạt động tín dụngĐối với ngân hàng thì tín dụng là một hoạt động chính mang lại lợi nhuậncũng như duy trì sự hoạt động và phát triển của ngân hàng. Ngân hàng thu được lợinhuận thông qua các hoạt động tín dụng. Ngân hàng với tư cách là một trung giantài chính kinh doanh trên nguyên tắc tiền gửi khách hàng, trên cơ sở đó tiến hànhcách hoạt động cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau tùy theo yêu cầu của kháchhàng. Với những biện pháp quản lý tốt hạn mức dư nợ, đềi u này đảm bảo cho tổngdư nợ cho vay tăng trưởng ổn định qua các năm, trong đó dư nợ ngắn hạn chiếm tỷtrọng lớn trong tổng dư nợ. 26Bảng 1.2: Tình hình dư nợ tại chi nhánh Ngân hàng NN&PTNT Bắc HàNội.Đơn vị: triệu đồngChỉ tiêuNăm 2011NămNăm 20132012Tổng dư nợ1. Dư nợ NH2.268.8041.239.8242.659.3511.414.6963.122.5552.436.2942. Dư nợ TDH1.028.9801.244.656686.260( Nguồn: Báo cáo công tác kinh doanh hàng năm của Ngân hàng NN&PTNTchi nhánh Bắc Hà Nội.)Thông qua bảng trên ta có thể thấy loại hình cho vay trung, dài hạn có xu hướngtăng trong năm 2012 nhưng năm 2013 lại có xu hướng giảm, trong khi loại hình chovay ngắn hạn lại có xu hướng tăng nhanh (năm 2012 đạt ~72%). Nguyên nhân củakết quả này là do tình hình kinh tế có sự biến đổi không ngừng trong thời gian qua,xu hướng đầu tư trong các lĩnh vực ngắn hạn đang được đa số các cá nhân, tổ chứcchọn do mang ít rủi ro hơn so với các dự án đầu tư dài hạn, mặt khác sự xuất hiệncủa ngày càng nhiều các chi nhánh của các ngân hàng khác trên địa bàn tạo nên sựcạnh tranh dẫn đến những khó khăn cho việc kinh doanh của chi nhánh Ngân hàngNN&PTNT Bắc Hà Nội.Tổng dư nợ cho vay của chi nhánh năm 2013 là 3.122.555 triệu đồng, tăng sovới năm 2012 là 463.204 triệu đồng, tốc độ tăng 14,8%. Tỷ trọng dư nợ cho 27vay nền kinh tế của chi nhánh (2.839.000 triệu đồng) so với nguồn vốn đạt113%.Cụ thể nợ cho vay doanh nghiệp năm 2013 của Ngân hàng NN&PTNT chinhánh Bắc Hà Nội:•Dư nợ phân theo thời hạn cho vay:-Cho vay ngắn hạn: 1.337.526 triệu đồng, chiếm 43% t ổng dư n ợ cho vay doanhnghiệp.-Cho vay trung hạn: 406.179 triệu đồng, chiếm 13% t ổng dư n ợ cho vay doanhnghiệp.-Cho vay dài hạn: 1.378.850 triệu đồng, chiếm 44% tổng dư n ợ cho vay doanhnghiệp.•Dư nợ phân loại theo loại tiền cho vay:-Cho vay bằng nội tệ: 2.436.249 triệu đồng, chiếm t ỷ tr ọng 78% t ổng dư n ợ cho vaydoanh nghiệp.-Cho vay bằng ngoại tệ: 686.306 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 22% tổng dư n ợ cho vaydoanh nghiệp.•Dư nợ cho vay doanh nghiệp phân loại theo loại hình doanh nghiệp, thành phầnkinh tế.-Dư nợ cho vay theo loại hình doanh nghiệp:+ Cho vay các doanh nghiệp lớn : 28Số doanh nghiệp hiện tại chi nhánh đang có quan hệ: 2; dư nợ tính đến31/12/2013: 44.000 triệu đồng, giảm 40.000 triệu đồng so với đầu năm, chiếm 9%so với tổng dư nợ cho vay doanh nghiệp, chiếm 7% tổng dư nợ cho vay toàn chinhánh.+ Cho vay các doanh nghiệp nhỏ, vừa:Số doanh nghiệp đang quan hệ: 90; dư nợ tính đến 31/12/2013: 490.000 triệuđồng, tăng 145.000 triệu đồng so với đầu năm; chiếm 90% so với tổng dư nợ chovay doanh nghiệp, chiếm 85% tổng dư nợ cho vay toàn chi nhánh.-Dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế:+ Dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp nhà nước:Số doanh nghiệp đang quan hệ: 5; dư nợ tính đến 31/12/2013: 93.000 triệu đồng,tăng 28.000 triệu đồng so với đầu năm; chiếm 14% so với tổng dư n ợ cho vay doanhnghiệp, chiếm 13,4% so với tổng dư n ợ cho vay doanh nghiệp, chiếm 12% t ổng dưnợ cho vay toàn chi nhánh.+ Dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp cho vay ngoài quốc doanh:Số doanh nghiệp đang quan hệ: 52; dư n ợ tính đến 31/12/2013: 503.000 triệuđồng, tăng 114.000 triệu đồng so với đầu năm; chiếm 84% so v ới t ổng dư n ợ chovay doanh nghiệp, chiếm 78% so với tổng dư n ợ cho vay toàn chi nhánh.+ Dư nợ cho vay đối với các Hợp tác xã: 29Số hợp tác xã đang quan hệ: 5; dư nợ tính đến 31/12/2013: 2.600 triệu đồng,không tăng, giảm so với đầu năm, chiếm 0,56% so với tổn dư nợ cho vay doanhnghiệp, chiếm 0,34% tổng dư nợ cho vay toàn chi nhánh. 30•Dư nợ cho vay doanh nghiệp phân theo ngành, lĩnh vực kinh tếBảng 1.3: Dư nợ cho vay danh nghiệp phân theo ngành, l ĩnh vực kinhtế.Đơn vị: triệu đồngTỷ trọng (%)DoanhSTNgành, l ĩ nh vựcsố choDư nợTvay1Ngành nông nghiệp2Ngành công nghiệpNgành thépKhác3Ngành xây dựngNgành giao thôngNgành kinh doanh bất động sảnKhác434.300Tổng cộngTổng dưnợ doanhnợ nềnnghiệpkinh tế13.2002,4%2,6%563.800 216.50038,7%42,2%49.00018.8003,4%3,7%514.700197.70035,3%38,6%595.000 228.60040,8%44,6%178.00068.30012,2%13,3%36.50035.4006,3%6,9%380.500124.90022,3%24,4%9,7%10,6%91,6%100%Ngành Thương mại - D ị chvụTổng dư141.50054.3001.334.300 512.600( Nguồn: Tổng kết tín dụng doanh nghiệp của NHNN & PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội)Về chất lượng tín dụng: Tổng nợ xấu tính đến 31/12/2013 (Nhóm 3,4) củatoàn chi nhánh là 374.400 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 15,4% so với tổng dư nợ củatoàn chi nhánh. Trong đó : 31Nợ xấu cho vay doanh nghiệp: 276.000 triệu đồng, tăng 52.000 triệu đồng sovới năm 2012, trong đó 100% là nợ xấu cho vay doanh nghiệp ngoài quốc doanh.Tỷ lệ nợ xấu cho vay doanh nghiệp chiếm 96% tổng nợ xấu của toàn chi nhánh.Trong đó 276.000 triệu đồng nợ xấu được phân bố rải rác ở các doanh nghiệp:-Cty TNHH Ô tô Tân Phát: 27.000 triệu đồng.-Cty TNHH Đức Minh: 25.000 triệu đồng.-Cty TNHH SX, Đầu tư Tân Á: 224.000 triệu đồngNhờ việc thực hiện nghiêm túc chương trình cho vay h ỗ tr ợ lãi suất c ủa Chínhphủ, các chủ trương nâng cao chất lượng tín dụng, cho vay có ch ọn l ọc, hạn chếkinh doanh chứng khoán, kinh doanh bất động sản, tháo g ỡ k ịp th ời các kháchhàng sản xuất, xuất khẩu gặp khó khăn về vốn, lãi suất… nên dư n ợ m ới có sự tăngtrưởng khả quan được như thế. Trong năm 2013, chi nhánh đã rà soát, đánh giáthực trạng toàn bộ dự nợ cho vay của mình, phân loại khách hàng để xác định đượchướng đầu tư đúng đắn cho toàn bộ chi nhánh. Đồng th ời từ đó đã đưa ra các cácgiải pháp, hướng ưu tiên phù hợp với từng khách hàng truyền thống, tiềm năng.Ch ỉ tiêu chất lượng tín dụng được chi nhánh đặt lên hàng đầu, ngoài ra còn chútrọng công tác thẩm định trước, trong, kiểm soát khi cho vay, tích c ực đôn đốckhách hàng trả nợ gốc, lãi đúng hạn, tích cực thu h ồi các khoản n ợ xấu nhằm giảmtỉ lệ nợ xấu tới mức thấp nhất.1.3.3. Các hoạt động khác•Trích lập dự phòng, xử lý rủi ro.-Nguồn dự phòng năm 2013: 17.944.300 triệu đồng. 32Trong đó bao gồm: Dự phòng chung : 8.730.500 triệu đồng.Dự phòng cụ thể : 9.213.700 triệu đồng.-Số trích lập đến 31/12/2013: 8.971.600 triệu đồng đạt kế hoạch được giao.-Xử lý rủi ro:•Các hoạt động dịch vụ.- Bảo lãnh trong nước:+ Số món phát hành: 734 món+ Dư nợ bảo lãnh: 274.234 triệu đồng.+ Thu phí: 13.532 triệu đồng tăng 61% so với năm 2012. Hạch toán trong thunhập năm 2013: 7.348 triệu đồng.- Dịch vụ TTQT+ Mở, thanh toán L/C nhập khẩu: 242 món tr ị giá 55.769 USD+ Chuyển tiền nước ngoài: 679 món tr ị giá 24.875 USD+ Xuất khẩu (L/C xuất, nhận tiền về): 289 món tr ị giá 36.489 USD+ Thanh toán biên mậu: 88 món trị giá 14.776.567 CNY+ Thu phí: 3.078 triệu đồng tăng 243,45% so với năm 2012- Dịch vụ chuyển tiền trong nước: thu phí 1.368 triệu đồng tăng 24,1% so với năm2012- Dịch vụ Western: thu phí 102 triệu đồng, tăng 35% so với năm 2012- Dịch vụ thẻ: Phát hành 2.893 thẻ ATM tăng 45% so với năm 2012, 31 thẻVisa, 09 thẻ Master, 25 thẻ thấu chi, 18 thẻ tín dụng quốc tế. Phí thu được từ d ịch vụ 33thẻ: 141 triệu đồng.- Lãi Kinh doanh ngoại tệ: 861 triệu đồng tăng 110% so với năm 2012Hoạt động dịch vụ tăng cao so với năm 2012. Chi nhánh đã triển khai tốtcác hoạt động dịch vụ, tuyên quảng cáo, tuyên truyền các sản phẩm d ịch vụ củangân hàng, tạo uy tín đối với khách hàng về sản phẩm d ịch vụ ngân hàng. Kếthợp sản phẩm tín dụng với dịch vụ, hoạt động bảo lãnh, d ịch vụ thanh toán quốctế hiện tại là thế mạnh của chi nhánh. Tỷ lệ thu d ịch vụ chiếm 30% trên tổng thunhập của Chi nhánh. 34CHƯƠNG IITH ỰC TR ẠNG CÔNG TÁC TH ẨM ĐỊ NH D Ự ÁN VAYV ỐN TRONG L ĨNH V ỰC XÂY D ỰNG T ẠI NGÂNHÀNG NÔNG NGHI ỆP VÀ PHÁT TRI ỂN NÔNG THÔNCHI NHÁNH B ẮC HÀ N ỘI2.1. Sự cần thiết khách quan phải thẩm định các dự án xây dựng tạiNgân hàng NN&PTNN chi nhánh Bắc Hà Nội2.1.1. Quy mô và số lượng dự án xây dựng vay v ốn tại chi nhánhXứng đáng với danh hiệu là một trong những ngân hàng xuất sắc trong hệ thốngNgân hàng NN&PTNT Việt Nam, cho đến nay Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh BắcHà Nội đã thẩm định rất nhiều dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau trong nên kinh tếnhư: sản xuất, thương mại, dịch vụ, xây dựng …Bảng 2.1: Số lượng các dự án đã thẩm định tại Ngân hàng NN&PTNTchi nhánh Bắc Hà Nội.STTTheo l ĩ nh vựcNămNăm 2012Năm 201313815621020220111Thương mại2Nông lâm nghiệp3Sản xuất, gia công chế biến1923404Xây dựng1720365D ị ch vụ cá nhân, cộng đồng705967 35Kho bãi, giao thông vận tải,6thông tin liên lạc161720100122629Giáo dục, đào tạo7Tư vấn, kinh doanh bất động8sản9Nhà hàng, khách sạn54710Các ngành nghề khác7222511Tổng số287327436(Nguồn: Báo cáo thống kê của Phòng thẩm định)Mỗi năm Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội thẩm định trên dưới30 hồ sơ vay vốn trong lĩnh vực xây dựng, chiếm từ 5% - 10% tổng số hồ sơ vayvốn. Trong đó chỉ có 5 – 8 hồ sơ là các dự án đầu tư vốn lớn, còn lại chủ yếu thuộccác khoản vay xây dựng cá nhân, xây dựng văn phòng cho doanh nghiệp, không códự án đầu tư cụ thể.Bảng 2.2: Số lượng các dự án cho vay vốn trong l ĩnh vực xây dựng đượcthẩm định tại chi nhánh.Đơn vị: triệu đồngSTT1Chỉ tiêuDự án cho vayNăm 2011Năm 2012Năm 20131720361.1Quy mô lớn5861.2Quy mô trung bình2061.3Quy mô nhỏ111224Lượng vốn cho vay2.062.5492.417.5922.838.6862.1Ngắn hạn1.127.1131.286.0871.215.9332.2Trung hạn236.153300.715369.5242 362.3Dài hạn699.248830.7901.253.229(Nguồn: Báo cáo thống kê của phòng thẩm định)Trong thời gian 3 năm trở lại đây, ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc HàNội đã thẩm định 73 hồ sơ, dự án trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó có 18 dự ánlớn, 55 dự án vừa, nhỏ. Tuy nhiên số dự án được phê duyệt cho vay vốn chỉ là 42 dựán (chiếm ~ 70% tổng số dự án được thẩm định giai đoạn 2011-2013) với tổnglượng vốn cho vay là 7.318.827 triệu đồng. Lượng vốn cho vay trong lĩnh vực xấydựng thường chiếm từ 50 – 56% tổng dư nợ cho vay của chi nhánh. Điều này chothấy lượng vốn cho vay trong lĩnh vực xây dựng của doanh nghiệp chiếm tỷ trọngkhá lớn, phù hợp với chiến lược kinh doanh của chi nhánh, mục tiêu phát triểnchung của toàn hệ thống.Thông thường, trong một năm chi nhánh chỉ cho vay từ 1 – 2 dự án xây dựnglớn, có tính khả thi cao, hiệu quả kinh tế lớn, hứa hẹn đem lại lợi nhuận cho cả chủđầu tư, chi nhánh. Các dự án còn lại đều bị từ chối do gặp phải một trong nguyênnhân sau:-Tài sản bảo đảm của dự án không đủ điều kiện cho vay.-Năng lực kinh doanh của chủ đầu tư không tốt, dư n ợ dưới tiêu chuẩn, theo báo cáoCIC, ngoài ra tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp xin vay v ốn khôngkhả quan.-Dự án xây dựng ở quá xa chi nhánh nên khó kiểm soát, rủi ro trong quá trình chovay, thu hồi vốn vay, đồng th ời cũng làm cho chi phí tái thẩm định, quản lý, theodõi cao. 37-Thẩm định dự án cho thấy không có tính khả thi và hiệu quả.Những dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng mà chi nhánh chấp nhận phêduyệt vốn vay hầu hết đều trong giai đoạn giải ngân. Tuy nhiên, dựa theo kết quảthẩm định sơ bộ hàng quý, tái thẩm định hàng năm của chi nhánh Ngân hàngNN&PTNT Bắc Hà Nội thì các dự án đều đảm bảo đúng tiến độ, đảm bảo được khảnăng trả nợ khi đến thời gian vận hàng kết quả kinh doanh, nguy c ơ n ợ xấu là khóxảy ra.2. 1.2. Đặ c đi ểm c ủa d ự án, y êu c ầu c ủa c ông tác th ẩm đị nh d ự ánxâ y d ựng t ại chi nhánhCác dự án thuộc lĩnh vực xây dựng nộp hồ sơ vay vốn tại Chi nhánh, đượcChi nhánh tiến hành thẩm định chủ yếu là của các doanh nghiệp hoạt động trên địabàn quận Ba Đình. Các dự án này phần l ớn là các dự án có quy mô trung bình, nh ỏnhưng vẫn mang đầy đủ các đặc điểm của dự án xây dựng nói chung, cụ thể :Thứ nhất: Th ời gian vay v ốn khá dàiCác dự án đầu tư xây dựng thường có thời gian thực hiện đầu tư kéo dài (tínhtừ khi khởi công xây dựng dự án cho đến khi dự án hoàn thành, đưa vào hoạt động).Thời gian này thường kéo dài từ 2 cho đến 3 năm, cá biệt nhiều dự án còn kéo dàihàng chục năm. Các dự án xây dựng này thường có tính linh hoạt không cao, th ờigian quay vòng vốn dài nên đòi hỏi th ời gian ân hạn dài h ơn cho vay các d ự ántrong các l ĩnh vực khác. Th ời gian cần hoạt động để thu h ồi lại số v ốn đã b ỏ ra (th ờigian vận hành kết quả đầu tư) thường đòi hỏi khá lâu, dẫn đến việc th ời gian trả n ợcủa dự án đầu tư kéo dài. 38Các dự án xây dựng hầu hết là các dự án vay vốn trung, dài hạn, phụ thuộcnhiều vào đặc đểi m, quy mô, mức độ phức tạp của từng công trình. Vì vậy đòi hỏichi nhánh phải thẩm định kỹ các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính, khả năng thanh toánnợ của dự án, đưa ra tiến độ giải ngân hợp lý cho cả chủ đầu tư, ngân hàng. Điềunày là rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ, từ đóảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án, đồng thời làm tăng hiệu quả sửdụng vốn cho ngân hàng, đem lại lợi nhuận.Thứ hai: Giá trị khoản vay không nhỏTổng mức đầu tư của các dự án xây dựng thường lớn nên đa số các chủ đầutư đều không đủ nguồn lực về vốn đểtự thực hiện mà phải huy động thêm từ cácnguồn khác nhau, vốn đầu tư lớn lại nằm khe đọng lâu trong suốt quá trình thựchiện đầu tư của dự án. Trong trường hợp này vay vốn ngân hàng là một trong nhữnggiải pháp huy động vốn tối ưu cho doanh nghiệp.Mặt khác, các dự án xây dựng có liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực như:các chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước, các yếu tố kinh tế, kỹthuật phức tạp… chính vì thế yêu cầu đối với công tác thẩm định của Chi nhánh đặtra là rất cao. Việc xác định tổng mức đầu tư của dự án, tiến độbỏ vốn sao cho hợplý (nội dung đầu tiên của phần thẩm định tài chính dự án) cần phải tiến hành nghiêmtúc, cẩn thận.Thứ ba: Mức độrủi ro caoHoạt động đầu tư nào cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Hoạt động đầu tư càng cókỳ vọng đem lại lợi nhuận cao thì càng nhiều rủi ro, nhiều mạo hiểm. Đặc biệt, do 39quy mô vốn lớn, thời gian dài… nên các dự án xây dựng lại càng có mức độrủi rocao hơn các dự án thuộc lĩnh vực khác.Trong khoảng thời gian thực hiện đầu tư cũng như thời gian vận hành kết quảđầu tư, việc sử dụng vốn vay luôn bị chi phối, chịu ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếpcủa các yếu tố phức tạp như tình hình kinh tế, chính trị, xã hội, các yếu tố thuộc vềtự nhiên như: hạn hán, lũ lụt…Chủ đầu tư khó có thể dự đoán hay lường trước đượchết những bất thường so với kế hoạch được dự tính ban đầu nên những rủi ro bất khảkháng có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư, từ đó có thể gây tác động xấu,tạo ra những hậu quả, những tổn thất cho bên đi vay cũng như với Chi nhánh. Cácrủi ro mà dự án xây dựng thường gặp phải đó là: chậm tiến độ thi công, không giảiphóng được mặt bằng, lạm phát, giá các nguyên vật liệu đầu vào tăng, có sự thay đổitrong quy hoạch cũng như các cơ chế chính sách của địa phương, của nhà nước,thiên tai bất ngờ…Chính vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định cũng như hoạt độngquản lý rủi ro của Chi nhánh đối với các dự án đầu tư xây dựng xin vay vốn tại Chinhánh là rất cao. Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn BắcHà Nội không chỉ thẩm định dự án đầu tư xây dựng mà còn phải thẩm định khá kỹtư cách pháp nhân cũng như năng lực kinh doanh của các chủ đầu tư dự án đểnhằmhạn chế đến mức thấp nhất rủi ro có thể xảy ra. Ngoài ra, bộ phận quản lý rủi ro củaChi nhánh sẽ nhận diện rủi ro, đánh giá mức độ rủi ro, đưa ra các biện pháp phòngngừa cũng như hạn chế, khắc phục hậu quả nếu rủi ro xảy ra.Thứ tư: Lãi suất cao hơn các lĩnh vực khác 40Khác với cho vay ngắn hạn, đối với khách hàng cho vay trong trung, dài hạnviệc thỏa mãn nhu cầu vay vốn phức tạp, khó khăn hơn rất nhiều. Các hoạt độngđầu tư có thời gian thu hồi vốn kéo dài như xây dựng đều kèm theo nhiều rủi ro, vậynên lãi suất mà Chi nhánh áp dụng cho các dự án này thường cao hơn so với cáckhoản vay cho hoạt động đầu tư ngắn hạn. Việc tính toán lãi suất của Chi nhánh ápdụng cho các khoản vay của các dự án xây dựng phụ thuộc ở lãi suất chung, khốilượng các khoản vay, nhu cầu vốn vay của người đi vay.Thứ năm: Chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách, pháp luậtTất cả các dự án đầu tư xây dựng đều chịu sự chi phối mạnh mẽ của cácchính sách, pháp luật của Nhà nước như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật đầu tư…Các công trình xây dựng muốn thực hiện được thì đều phải được các sở, ban,ngành… có liên quan thẩm định, cấp giấy phép xây dựng, kèm với đó là các côngvăn ký duyệt đồng ý với các giải pháp, phương án xây dựng trong dự án của Bộ xâydựng, Sở xây dựng, Sở quy hoạch kiến trúc…Vì vậy công tác thẩm định ở chi nhánhsẽ việc xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của các giấy tờ pháp lý cần thiết liên quan trựctiếp tới khả năng thực hiện của dự án trên thực tế. Nếu dự án thiếu những giấy tờpháp lý cần thiết sẽ gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án và cũng cóthể dự án sẽ không thể thực hiện trên thực tế, ảnh hưởng đến tính khả thi khi thựchiện dự án.Hệ thống pháp luật, chính sách này ở nước ta hiện nay vẫn chưa thống nhất,thiếu đồng bộ nên gây ra không ít khó khăn cho các nhà đầu tư. Trong một vàitrường hợp, các luật này còn chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau hoặc thay đổi khôngtheo quy hoạch, kế hoạch dài hạn dẫn đến việc nhiều dự án đầu tư xây dựng bị đình 41trệ, gây rất nhiều khó khăn, thiệt hại cho các chủ đầu tư cũng như Chi nhánh chovay vốn.2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng tại chi nhánh2.2.1. Quy trình thẩm địnhTại chi nhánh NHNN&PTNT Bắc Hà Nội, quy trình thẩm định dự án đầu tưđược thông qua các phòng Tín dụng, phòng Thẩm định, với sự tham gia của các cánbộ tín dụng và cán bộ thẩm định. Trong quá trình thẩm định dự án, tuỳ theo quy mô,tính chất, đặc điểm của từng dự án đầu tư xin vay vốn, tuỳ từng khách hàng và điềukiện thực tế, cán bộ thẩm định sử dụng linh hoạt các nội dung theo mức độ hợp lýđể bảo đảm tính hiệu quả của công tác thẩm định. Xét một cách khái quát thì quytrình thẩm định một dự án đầu tư tại chi nhánh được tiến hành như sau:Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định 42Các bước chính thực hiện như sau:-Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận hồ s ơ vay v ốn.- Khi có nhu cầu xin vay, khách hàng sẽ nộp vào ngân hàng đơn xin vay trìnhbày rõ lý do xin vay và các hồ s ơ, tài liệu để thuyết minh cho việc vay v ốn. Cán b ộtín dụng sẽ tiếp nhận hồ s ơ từ khách hàng và hẹn ngày v ới khách hàng để trả l ời vềviệc xin vay của khách hàng,- Tư vấn, thương thảo điều kiện vay vốn:+ Khi khách hàng đề xuất vay vốn, Cán bộ tín dụng (CBTD) thông báo chokhách hàng biết về chính sách cho vay mà Ngân hàng đang áp dụng; tham vấn chokhách hàng lựa chọn loại hình cho vay phù hợp; thương thảo sơ bộ các điều kiệncho vay mà ngân hàng có thểđáp ứng như: lãi suất, thời hạn hình thức bảo đảm,điều kiện ràng buộc...+ CBTD giải thích, hướng dẫn cụ thể cho khách hàng lập h ồ s ơ vay v ốn theoquy định hiện hành của pháp luật và của Ngân hàng.- Nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn:+ CBTD kiểm tra về mặt số lượng, tính hợp lệ, hợp pháp của các h ồ s ơ và sựphù hợp giữa các hồ sơ.Các tài liệu bao gồm:• Đơn•xin vay vốn: mục đích vay.Quyết định thành lập doanh nghiệp, quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng. 43• Bảng cân• Các-đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, tình hình công nợ, ngân sách.hợp đồng kinh tế có liên quan, luận chứng kinh tế kỹ thuậtB ước 2: Thẩm đị nh h ồ s ơ, đề xu ất ý ki ến.Sau khi tiếp nhận hồ sơ do khách hàng cung cấp, cán b ộ tín dụng được phâncông sẽ tiến hành thẩm định những thông tin đó. Đây là bước rất quan tr ọng, cáckhoản vay có được hoàn trả hay không phụ thuộc chủ yếu vào bước này. Ngoài việcsử dụng hồ sơ cho khách hàng cung cấp cán bộ tín dụng còn phải gặp trực tiếpngười đại diện vay vốn kết hợp v ới việc xuống địa điểm hoạt động của doanhnghiệp để xem xét tình hình cụ thể và tìm kiếm thêm những thông tin phục vụ chocông tác thẩm định. Việc khảo sát cơ s ở của doanh nghiệp đỏi h ỏi cán b ộ tín dụngphải có kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về quy trình công nghệ, cách thức t ổ ch ức,trình độ quản lý của doanh nghiệp để từ đó có những đánh giá chính xác.-B ước 3: Trưởng phòng tín d ụng xem xét.Khi nhận tờ trình thẩm định từ cán bộ tín dụng. Trưởng phòng tín dụng tiếnhành xét duyệt, thẩm tra những nội dung được đề cập trong t ờ trình thẩm định, kếthợp cùng cán bộ tín dụng tiến hành khảo sát cơ sở kinh doanh của người xin vay, nếuđồng ý với đề nghị của cán bộ tín dụng thì trưởng phòng tín dụng sẽ cho biết ý kiếncủa mình và trong vòng 5 ngày làm việc phải trình lên Giám đốc chi nhánh xét duyệt.-B ước 4: Giám đốc chi nhánh đề ngh ịGiám đốc chi nhánh ch ỉ xét duyệt cho vay nếu có đủ chứ ký của cán b ộ tíndụng và trưởng pòng tín dụng. Trong trường hợp số tiền cho vay vượt quá mức phán 44quyết, giám đốc chi nhánh ngân hàng gửi hồ sơ và tờ trình lên Tổng giám đốc đểxiný kiến.-Bước 5: T ổng giám đốc ra quy ết đị nh.Tổng giám đốc sau khi nhận h ồ s ơ và t ờ trình c ủa Giám đốc chi nhánh ti ếnhành xem xét và quyết định trong th ời gian h ợp lý, khi đồng ý cho vay thì t ổnggiám đốc ch ỉ đạo việc cấp phát tiền vay, kiểm tra s ự d ụng v ốn vay và đôn đốcthu hồi n ợ.2.2.2. C ăn c ứ th ẩm định2.2.2.1. Hồ sơ tín dụng của khách hàngHồ sơ tín dụng của khách hàng là căn cứ thẩm định quan tr ọng nhất trongquá tình thẩm định. Căn cứ vào đây CBT Đ của chi nhánh m ới biết được nhu cầuvay vốn của khách hàng để từ đó có những phương pháp thẩm định phù h ợp. H ồ s ơtín dụng của khách hàng gồm:- Giấy đề nghị tín dụng- Hồ sơ pháp lý của khách hàng- Hồ sơ tình hình tài chính của khách hàng- Hồ sơ về dự án và phương án tín dụng- Hồ sơ đảm bảo tiền vay/nghĩa vụ bảo lãnh2.2.2.2. Căn cứ pháp lý- Căn cứ pháp lý bao gồm các chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sáchphát triển kinh tế - xã hội của nhà nước, đại phương, văn bản pháp luật quy định cóliên quan tới hoạt động đầu tư xây dựng và công tác tín dụng. 45- Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức kỹ thuật trong ngành xây dựng,cụ thể gồm: tiêu chuẩn cấp công trình, tiêu chuẩn thiết kế đối với công trình đệi n,tiêu chuẩn về môi trường.2.2.2.3. Căn cứ khác- Quy định số 5678/QĐ – QLTD ngày 15 tháng 9 năm 2010 của tổng giámđốc Ngân hàng NN&PTNT về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp tín dụng đối vớikhách hàng là doanh nghiệp.- Kinh nghiệm thực tế của CBTĐ phòng quan hệ khách hàng và phòng quảnlý rủi ro trong quá trình thẩm định.2.2.3. Phương pháp thẩm địnhTại chi nhánh NHNN&PTNT Bắc Hà Nội, các cán bộ thẩm định áp dụng 5phương pháp cơ bản đểthẩm định dự án đầu tư, vì mỗi phương pháp có những đểi mmạnh và đểi m yếu riêng và mỗi một dự án lại có đặc đểi m riêng, vì vậy trong quátrình tiến hành thẩm định dự án, các cán bộ thẩm định cần phải có sự năng độngsáng tạo đểsự dụng các phương pháp thẩm định này một cách linh hoạt nhằm đạtđược hiệu quả cao nhất.2.2.3.1. Phương pháp thẩm định theo trình tựĐây là phương pháp phổ biến và được sử dụng rất nhiều trong hầu hết các dự ánđược thẩm định tại chi nhánh. Thẩm định dự án theo trình tự được tiến hành theo mộttrình tự từ tổng quát đến chi tiết, cụ thể, kết luận trước làm tiền đềcho kết luận sau.-Thẩm định tổng quát: 46Là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án,qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp hợp lý của dự án: hồ sơdự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư...Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát về dự án, các vấn đềchủyếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơ bản… từ đó hìnhdung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, liên quan đến các đơn v ị nào, bộ phận nào,ngành nào, bộ phận nào là chính. Đây là cơ sở, căn cứ đểtiến hành bước thẩm địnhtiếp theo.-Thẩm định chi tiết:Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được tiến hànhtỉ m ỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án từ việc thẩm định các điều kiệnpháp lý đến việc thẩm định th ị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tếxã hội của dự án.Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng n ội dung đầu tư phải có ýkiến nhận xét, kết luận, đồng ý hay không đồng ý, nêu rõ nh ững gì cần phải b ổsung, sửa đổi. Tuy nhiên mức độ tập trung khác nhau đối v ới từng n ội dung tùythuộc đặc điểm dự án và tình hình thực tế.V í d ụ minh h ọa: Phương pháp thẩm định theo trình tự được sử dụng để thẩmđịnh trong khi thẩm định hồ s ơ xin vay v ốn để xây dựng nhà máy sản xu ất s ợi côngnghiệp của công ty TNHH Hữu Hưng do công ty dệt may Thành Công thực hiện .Đầu tiên cán bộ tiến hành thẩm định tổng quát dự án về các mặt: tính đầy đủ, phùhợp của hồ sơ dự án, quy mô dự án, m ục tiêu của dự án, sự cần thiết phải đầu tư… 47Từ đó, CBTĐ có được hình dung khái quát nhất về quy mô, tầm quan trọng của dựán, các bên liên quan tới dự án.Khi dự án đáp ứng được các yêu cầu cơ bản thì cán bộ thẩm định tiến hành đivào thẩm định chi tiết các nội dung: thẩm định khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹthuật, khía cạnh tài chính,... của dự án.2.2.3.2. Phương pháp so sánh đối chiếuSo sánh, đối chiếu với các chỉ tiêu là phương pháp được CBTĐ tại chi nhánhsử dụng ở hầu hết các nội dung của dự án. Khi sử dụng phương pháp cần so sánh,đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, địnhmức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ (trong nước và quốc tế) cũng như các kinhnghiệm thực tế, phân tích, so sánh đểlựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp đượctiến hành theo một số các chỉ tiêu sau:-Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà n ước quyđịnh hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được;-Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết b ị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệquốc gia, quốc tế;-Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà th ị trường đòi hỏi;-Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vồn đầu tư, suất đầu tư;-Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiềnlương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - k ỹ thuật chínhthức hoặc các ch ỉ tiêu kế hoạch và thực tế;-Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư; 48-Phân tích so sánh lựa chọn phương án tối ưu;-Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù h ợp v ới hướng dẫn hiện hành của nhànước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp.V í d ụ minh h ọa: Dự án xây dựng nhà máy nhà máy sản xuất s ợi côngnghiệp của công ty TNHH Hữu Hưng do Công ty dệt may Thành Công thực hiện.Khi thẩm định tình hình quan hệ của khách hàng v ới các t ổ chức tín d ụngkhác thì phương pháp so sánh, đối chiếu đã được CBT Đ sử dụng. Cụ thể: theo báocáo Công ty dệt may Thành Công tính đến ngày 20/10/2013, công ty ch ỉ có quan hệtín dụng v ới 01 TCTD là Ngân hàng TMCP Đông Á – Chi nhánh Thanh Xuân t ổngdư nợ 4,1 tỷ đồng và các khoản nợ đều đủ tiêu chuẩn. Khi CBT Đ so sánh đối chiếuthông tin công ty cung cấp v ới dữ liệu thông tin từ CIC ngày 25/10/2013 và nhậnthấy thông tin do công ty cung cấp là hoàn toàn chính xác.2.2.3.3. Phương pháp phân tích độ nhạyĐể đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tínhtoán trước sự biến đổi của các yếu t ố khách quan có thể xảy ra trong quá trình th ựchiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các ch ỉ tiêu hiệu quả tàichính khi các yếu tố có liên quan ch ỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xemxét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, haynói một cách khác phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của d ự án trong điềukiện biến động của yếu tố liên quan đến ch ỉ tiêu hiệu quả tài chính đó. 49Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với nhữngyếu tố nào hay nói cách khác yếu tố nào gay nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêuhiệu quả xem xét đểtừ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dựán. Bên cạnh đó, phân tích độ nhạy giúp nhìn nhận về độ rủi ro của dự án khi thựchiện, từ đó lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất trong nhiều phương án tùy theo quanđểi m nhà đầu tư là ưa thích rủi ro gắn liền với lợi ích thu được hay không.2.2.3.4. Phương pháp dự báoPhương pháp dự báo xuất phát từ đặc đểi m của hoạt động đầu tư phát triển làhoạt động mang tính chất lâu dài từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vận hành kếtquả đầu tư do đó cần phải tiến hành dự báo.Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu đềi u tra thống kê và vận dụng phươngpháp dự báo thích hợp đểthẩm định, kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, thiếtbị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dựán. Trong thực tế, phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều thời gian, chi phí đểđềi u tra lấysố liệu thống kê mà độrủi ro lại cao do dự báo có thể không chính xác vì thiếu thôngtin hoặc mang nặng tính chủ quan của người thẩm định, vì vậy việc áp dụng phươngpháp này trong quá trình thẩm định các dự án xây dựng tại chi nhánh còn nhiều hạnchế.V í dụ minh họa: Cán bộ thẩm định tại Chi nhánh đã sử dụng phương pháp dựbáo khi thẩm định khía cạnh thị trường của “Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sảnxuất sợi công nghiệp của công ty TNHH Hữu Hưng do công ty dệt may ThànhCông thực hiện”. Cụ thể, CBTĐ sử dụng số liệu dự báo của Tổng cục thống kê vềngành sản xuất sợi đang là lĩnh vực có tốc độtăng trưởng cao và tiềm năng, khoảng 5025%/năm đểlàm căn cứ dự báo về cầu sản này có xu hướng tăng cao trong thời giantới.2.2.3.5. Phương pháp phân tích rủi roDo dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai nên từ khi thựchiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài và có nhiềurủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. Rủi ro được định nghĩa là mộtbiến cố trong tương lai có khả năng xảy ra và sẽ ảnh hưởng đến dự án. Đểđảm bảodự án được hoàn thành và đi vào hoạt động hiệu quả, phải dự đoán được những rủiro có thể xảy ra đểtừ đó có biện pháp phòng ngừa và hạn chế tối đa tác động mà rủiro đó gây ra, hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác liên quan đến dự án. Rủi ro của dựán khi thực hiện thường được phân ra làm 2 giai đoạn: giai đoạn thực hiện dự án,giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động•Giai đoạn thực hiện dự án:-Rủi ro chậm tiến độthi công.-Rủi ro vượt tổng mức đầu tư.-Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng tiến độ, chấtlượng không đảm bảo.-Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ.-Rủi ro bất khả kháng: như các rủi ro do đềi u kiện tự nhiên bất lợi, hoàncảnh chính trị - xã hội khó khăn. 51•Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động:-Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ.-Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh.-Rủi ro trong khâu quản lý dự án.-Rủi ro bất khả kháng: gặp rủi ro về tài sản và con người như hỏa hoạn, lũquét...V í dụ minh họa: “Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất sợi công nghiệpcủa công ty TNHH Hữu Hưng do công ty dệt may Thành Công thực hiện”- Rủi ro về tài chính: Đơn v ị đã cung cấp biên bản của Hội đồng quản trị về gópvốn đềi u lệ, đểcó vốn tự có thực hiện dự án (có phiếu thu góp vốn). Sự tăng vốnnày cũng thể hiện trên gửi báo cáo nhanh tình hình tài chính đến 31/12/2013 màcông ty cung cấp. Việc kiểm tra cho thấy đơn v ị hoạt động kinh doanh tốt, đủnguồn vốn tự có cho dự án. Tuy nhiên, những số liệu do đơn v ị cung cấp, chưa cócông ty kiểm toán độc lập hoặc cơ quan thuế kiểm tra nên tính chính xác chưa đượckiểm định.- Rủi ro hoạt động: Nhà máy khi vận hành có thể gặp các rủi ro như cháy nổhoặc các yếu tốt liên quan đến thiên tai thì có thể giảm thiểu rủi ro bằng các muabảo hiểm. Ngoài ra, các hợp đồng thiết bị phải có các đềi u khoản về bảo hành, bảodưỡng, sửa chữa khi có sự cố đểgiảm thiểu các rủi ro ngưng trệ trong hoạt động.2.2.4. Nội dung thẩm địnhĐối với hồ sơ vay vốn của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định của Chi nhánh tiến 52hành thực hiện các nội dung thẩm định sau:2.2.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốnThẩm định tư cách pháp lý c ủa ch ủ đầu t ưa)Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư nhằm xác định đối tượng cho vayvốn có đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đặt ra của Chi nhánh hay không, từ đó đưa raquyết định có hoặc không cho khách hàng vay vốn. Để thẩm định năng lực pháp lýcủa khách hàng, cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp đối chiếu so sánh đối chiếucác chỉ tiêu được đưa ra của chi nhánh đối với các thông tin mà khách hàng cungcấp, từ đó đưa ra các kết luận. Các ch ỉ tiêu được đưa ra để thẩm định năng lực pháplý gồm:-Giấy phép thành lập đối với các doanh nghiệp thành lập trước 01/01/2000-Giấy đăng ký kinh doanh-Giấy phép đầu tư (đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài)-Giấy chứng nhận đăng ký thuế-Điều lệ công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty c ổ phần, công ty h ợpdanh. Giấy chứng nhận sửa đổi bản điều lệ (nếu có)-Ngh ị quyết/ quyết định bổ nhiệm các chức danh chủ ch ốt (Chủ t ịch H ội đồng quảntrị, Tổng giám đốc/ Giám đốc, Kế toán trưởng...)V í d ụ minh ho ạ: "Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất vật liệu xâydựng – Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nội"- Tên khách hàng: Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nội- Trụ sở chính: 31 Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội 53- L ĩnh vực hoạt động: Tư vấn, đầu tư xây dựng bất động sản- Đăng kí kinh doanh 0102003467 do Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp ngày16/11/2010.- Đại diện doanh nghiệp: Ông Hoàng Bảo Minh – Chức vụ: Giám đốc.- Vốn đềi u lệ: 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).- Giấy chứng nhận đăng kí mã số thuế số 0105860042 ngày 13/1/2009.- Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp ngày 20/3/2011.- Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng: Quyết định số 09/QĐ ngày 26/11/2011của giám đốc về việc bổ nhiệm Bà Nguyễn Thu Hằng giữ chức vụ kế toán trưởngcông ty.Nhận xét: Doanh nghiệp có đầy đủtư cách pháp lý, người đại diện công ty cóđủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi để tiến hành vay vốn tại chi nhánhb)Thẩm định năng l ực t ổ ch ức quản lý đi ều hànhCán bộ thẩm định của chi nhánh dựa trên cơ sở là các thông tin có được dokhách hàng cung cấp, các thông tin có trên th ị trường, cả các thông tin do cán b ộngân hàng tự thu thập, tìm hiểu. Từ đó thông qua phương pháp đối chiếu so sánh đểrút ra kết luận khách hàng vay vốn có đáp ứng đủ năng lực tổ chức quản lý, điềuhành do chi nhánh quy định hay không.Tính khả thi của dự án đầu tư phụ thuôc rất nhiều vào trình độ, năng lực củacác nhà quản lí, công tác tổ chức, điều hành dự án. Vì thế, các cán b ộ thẩm định đãthẩm định nội dung này như sau: 54Năng lực cán bộ quản lý và nhân viên: đánh giá cơ cấu tổ chức và các cán bộquản lý, đềi u hành đứng đầu DN (về trình độhọc vấn, kinh nghiệm, khả năng quảnlý...), tình hình nhân viên (số lượng, trình độhọc vấn, mức thu nhập bình quân...).Văn phòng, máy móc thiết bị: Các thông tin chủ yếu và đánh giá của CBTĐ vềvăn phòng, trụ sở làm việc của DN (địa chỉ, diện tích, tình trạng sở hữu, hiệntrạng...), máy móc thiết bị chính thýờng xuyên sử dụng (nýớc sản xuất, hiện trạng,tình trạng sở hữu...)Năng lực thi công: Các DA mà công ty, DN đã thi công (tên DA, địa đểi m,tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện), từ đó đánh giá kinh nghiệm thi công của DN.V í dụ minh hoạ: “Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng –Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nội”.Cá nhân đại diện cho công ty là ông Hoàng Bảo Minh.Qua tìm hiểu cho thấy bản thân ông Minh là người có kinh nhiệm trong lĩnh vựcquản lý, có bằng thạc sỹ về quản trị kinh doanh. Bản thân ông Minh có mối quan hệkhá tốt với hầu hết nhân viên trong công ty, nhận được sự tín nhiệm cao của các thànhviên thuộc hội đồng quản trị.Nhận xét: Chi nhánh đã tiến hành kiểm tra xác thực lại các thông tin mà phíakhách hàng cung cấp, xác nhận tất cả các thông tin mà khách hàng cung cấp đều chínhxác. Kết luận khách hàng vay vốn là công ty có đủnăng lực tổ chức quản lý, đềi u hành.c)Thẩm định năng l ực tài chính và tình hình s ản xu ất kinh doanhThẩm định năng lực tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh nhằm xác địnhđược các thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cho ngân hàng có chính xác hay không, 55đồng thời đánh giá tính khả thi, mức độ lợi nhuận của chi nhánh khi đồng ý cho vayvốn. Khi thẩm định nội dung này, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếucác chỉ tiêu tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đểđưa rađánh giá.- Thẩm định tình hình kinh doanh: Căn cứ vào báo cáo tài chính của DN,CBTĐ lập bảng phân tích tình hình kinh doanh, bao gồm các chỉ tiêu: doanh thuthuần, giá vốn hàng bán, lợi nhuận gộp, chi phí bán hàng, chi phí quản lý, lãi lỗ tàichính, lãi lỗ bất thường, lợi nhuận trước thuế, thuế thu nhập, lợi nhuận sau thuếtrong 2,3 năm gần nhất. CBTĐ phân tích, so sánh với các DA tương tự và chỉ tiêuchung của ngành đểđánh giá tình hình kinh doanh của DN.- Thẩm định tình hình tài chính: CBTĐ lập bảng phân tích tài chính bao gồmcác chỉ tiêu: tổng tài sản, tài sản ngắn hạn, tồn kho, các khoản phải thu, vốn chủ sởhữu, các khoản phải trả, vay ngân hàng, vốn lưu động thường xuyên. Trên cơ sở đó,CBTĐ phân tích, đánh giá tình hình tài chính của DN theo từng ch ỉ tiêu và đưa rakết luận chung. Các chỉ số tài chính bao gồm: Hệ số thanh toán ngắn hạn; Hệ sốthanh toán nhanh; Hệ số nợ so với vốn chủ sở hữu; Hệ số nợ so với tài sản; Hệ số tựtài trợ; Khả năng trả lãi vay; Khả năng hoàn trả nợ vay.V í dụ minh hoạ: Thẩm định tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của“Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng – Công ty cổ phần xâydựng Hiệp Hưng Hà Nội”.Bảng 2.3: Báo cáo kết quả kinh doanhĐơn vị: triệu đồng 56Năm20112012201390.56642.92259.408Các khoản giảm trừ doanh thu000Doanh thu bán hàng000Doanh thu thuần90.56642.92259.408Giá vốn hàng bán81.95237.71651.762Lợi nhuận gộp bán hàng, cung cấp dịch vụ8.4925.2047.645Chi phí hoạt động tài chính2.2641013.11.734Chi phí quản lý doanh nghiệp3.8552.7214.532Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh2.62615401.421Thu nhập khác00298.1Chi phí khác000Tổng lợi nhuận trước thuế2.5041.53671.719Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp625.9130.9226.6Lợi nhuận sau thuế1.8781.2781.492Tổng doanh thu 57Bảng 2.4: Bảng cân đối kế toánĐơn vị: triệu đồngTÀI S ẢN31/12/20131/12/20131/12/201212106.44249.66261.124B TSCĐ, đầu tư dài hạn3.522126.53.572I Tài sản cố định1.7902.0712.390II Đầu tư tài chính dài hạn.579.7579.7397.1III Chi phí trả trước dài hạn1.163785.4785.4T ỔNG C ỘNG TÀI S ẢN113.49953.22564.697A Nợ phải trả95.45339.28550.677I Nợ ngắn hạn95.42939.26150.64124.324.235.200017.95213.94014.020113.49953.22564.697A TSLĐ, đầu tư ngắn hạnNGU ỒN V ỐNII Nợ dài hạnIII. Nợ khácB Vốn chủ sở hữuT ỔNG NGU ỒN V ỐNBảng 2.5: Một số chỉ tiêu tài chính1. Khả năng thanh toán20122013hành1,231,38LầnKhả năng thanh toán nhanh1,031,07LầnKhả năng thanh toán hiện2. Chỉ tiêu định hạng tín dụng nội bộTổng nợ phải trả/tổng tài sản0,960,82LầnNợ dài hạn/vốn chủ sở hữu00Lần 58Nhận xét:Dựa vào phương pháp so sánh đối chiếu phân tích, các cán bộ thẩm địnhđưa ra các nhạn xét sau:- Công ty đã hoàn thành tốt kế hoạch kinh doanh đã đềra.- Các ch ỉ tiêu thanh toán của công ty đều giảm so v ới năm trước. Nguyênnhân đó là nợ ngắn hạn tăng nhanh hơn quy mô tăng tài sản, khả năng chiếmdụng vốn của các nhà sản xuất giảm nhưng vẫn giữ ở mức chấp nhận được.- Ch ỉ tiêu hoạt động tăng đáng kể so với năm trước, sử dụng v ốn kháhiệu quả.- Công ty có dấu hiệu tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó tạotiền đề tốt để công ty tiếp tục phát triển.d)Thẩm định m ối quan hệ tín d ụng v ới các t ổ ch ức tài chínhThẩm định quan hệ của khách hàng với ngân hàng và các tổ chức tín dụng làrất quan trọng. Thông qua đó, ngân hàng có thể đánh giá thái độ của doanh nghiệptrong việc thực hiện các nghĩa vụ cũng như khả năng hợp tác với ngân hàng, cũngnhư với các tổ chức tín dụng khác. Biết được mức độ uy tín của khách hàng thế nào,khả năng tài chính của khách hàng ra sao. Nếu khách hàng có quan hệ tín dụng v ớingân hàng từ trước và có uy tín trả nợ tốt trong những lần đó thì sẽ được tạo điềukiện cho những lần vay vốn tiếp theo. 59Cán bộ thẩm định tiến hành xem xét tình hình quan hệ của khách hàng với ngânhàng và các tổ chức tín dụng khác thông qua hồ sơ lưu tại ngân hàng và hệ thống thôngtin CIC của ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Cụ thể, CBTĐ sử dụng phương pháp sosánh, đối chiếu đểkiểm tra các nội dung chủ yếu sau:Kiểm tra thông tin về giao dịch, quan hệ tín dụng của khách hàng với ngân hàng: dưnợ ngắn hạn, trung, dài hạn; không có nợ khó đòi hoặc nợ quá hạn trên 6 tháng; mứcđộ tín nhiệm được đánh giá thông qua hoạt động chấm đểi m khách hàng.-Kiểm tra thông tin về giao dịch, quan hệ tín dụng của khách hàng v ới các t ổ chức tíndụng khác: dư nợ ngắn hạn, trung, dài hạn tính đến th ời điểm gần nhất; mức độ tínnhiệm; mối quan hệ tiền gửi.V í d ụ minh hoạ: Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà N ội bắt đầuquan hệ tín dụng v ới chi nhánh từ tháng 08/2005, tình hình thanh toán nợ vay t ốt.Tính đến 31/1/2014 công ty đang có dư nợ vay trung dài hạn số tiền 749,2 triệu đồngvà dư nợ vay ngắn hạn là 723,15 triệu đồng. Ngoài ra, theo báo cáo CIC, ngoài chinhánh công ty còn phát sinh quan hệ nợ vay trung dài hạn đủ tiêu chuẩn tại Ngânhàng Thương mại cổ phần quốc tế VIB - S ở giao dịch số tiền 401 triệu đồng.Nhận xét: Trong quá trình quan hệ tín dụng tại các tổ chức tín dụng đơn v ịluôn được ghi nhận là m ột khách hàng tín nhiệm, vay trả song phẳng, hiện naykhông có dư nợ xấu tại các tổ chức tín dụng. Điều đó cho thấy m ối quan hệ củacông v ới các tổ chức tín dụng là rất tốt. Đi ều đó đảm bảo cho công ty có thể huyđộng được m ột lượng v ốn ổn định phục v ụ cho các dự án.2.2.4.2. Thẩm định dự án vay v ốn 60a)Thẩm định khía c ạnh pháp lý c ủa d ự án 61Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án chính là việc xem xét tính đầy đủ, hợplệ của các giấy tờ pháp lý cần thiết liên quan trực tiếp tới khả năng thực hiện của dựán trên thực tế. Nếu dự án thiếu những giấy tờ pháp lý cần thiết sẽ gây nhiều khókhăn trong quá trình thực hiện dự án và cũng có thể dự án sẽ không thể thực hiệntrên thực tế, ảnh hưởng đến tính khả thi khi thực hiện dự án. Khi thực hiện, CBTĐchủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, đốichiếu các chỉ tiêu với các văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách, các quyếtđịnh của Nhà nước. Ngoài các quy định pháp lý với chủ đầu tư đã được thẩm định ởphần thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng thì theo quy định hiện tại của chinhánh kiểm tra một số giấy tờ pháp lý sau:- Quy hoạch phát triển ngành, địa phương nơi DA tiến hành sản xuất kinh doanh- Giấy phép xây dựng đểđảm bảo DA xây dựng đúng thep quy định xây dựngchung của nhà nước- Giấy phép xuất nhập khẩu hàng hoá, với các DN sản xuất theo đơn hàngquota thì cần có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền củadoanh nghiệp đã được cấp phép. 62Ví dụ minh hoạ: Khi thẩm định khía cạnh pháp lý của DA nhà máy sản xuấtgạch của công ty TNHH Minh Long. Dự án được xây dựng trên khu đất đượcUBND tỉnh Hưng Yên cấp cho công ty XNK Tràng An với mục đích ban đầu làthực hiện DA đầu tư xây dựng nhà máy chế biến thức ăn gia súc. Tuy nhiên, sau đócông ty Minh Long đã mua lại cổ phần của các cổ đông cũ của công ty Tràng An vàthực hiện chuyển đổi mục đích đầu tư trên khu đất thành DA nhà máy sản xuấtgạch.Hiện hồ sơ DA đã có các giấy tờ pháp lý sau:Giấy chứng nhận ĐKKD của công ty XNK Tràng An số 090026590 do SởKH&ĐT tỉnh Hưng Yên cấp ngày 14/07/2008, đăng ký thay đổi lần 1 08/09/2010;công ty đang làm thủ tục đăng ký thay đổi lần 2 và các nội dung thay đổi dự kiến:thay đổi cổ đông vốn góp và đổi tên thành công ty Minh Long.Quyết định số 2863/QĐ-UBND ngày 20/11/2011 của UBND tỉnh Hưng Yênvề việc thu hồi đất để giao cho công ty CPXNK Tràng An thuê đểthực hiện DAđầu tư nhà máy chế biến thức ăn gia súc.Thông báo số 55/TB-UBND ngày 03/05/2011 của UBND tỉnh Hưng Yên về việcđềi u chỉnh mục tiêu DA đầu tư của công ty CPXNK Tràng An trên địa bàn. Trong đó,UBND tỉnh Hưng Yên đồng ý về chủ trương đểcông ty CPXNK Tràng An được đềiuchỉnh mục tiêu DA đầu tư trên khu đất đã được cấp thành dự án nhà máy sản xuấtgạch.Nhận xét: Qua thẩm định, CBTĐ nhận thấy còn thiếu các hồ sơ pháp lý sau,yêu cầu DN phải tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đểcó thể thẩm định tiếp. 63Giấy chứng nhận đầu tư đối với nhà máy sản xuất gạch.Giấy phép xây dựng công trình trên đất của dự án.Giấy chứng nhận chuyển quyền đất thuê của phần diện tích thực hiện đầu tưdự án.b)Thẩm định khía c ạnh th ị trường c ủa d ự ánCó thể nói, phương diện thị trường không ch ỉ là cơ sở cho các khía cạnh kháccủa dự án như kỹ thuật, tài chính… mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi, hiệuquả của dự án. Với tầm quan trọng như vậy của khía cạnh thị trường đối với các dự ánxây dựng, các cán bộ thẩm định của Chi nhánh tiến hành phân tích khá đầy đủ và toàndiện. Cán bộ thẩm định chủ yếu sử dụng phương pháp dự báo về cung cầu sảnphẩm, so sánh đối chiếu sản phẩm của dự án với những dự án tương tự để từ đó tiếnhành phân tích thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian dựán đi vào hoạt động. Các nội dung phân tích là:-Mức độ thỏa mãn cung càu th ị trường tổng thể của dự án.-Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định th ị trường mục tiêu của dự án.-Thẩm định sản phẩm của dự án: xem sản phẩm có phù h ợp v ới nhu cầu của th ịtrường, có phù h ợp với khách hàng mục tiêu hay không bằng cách so sánh v ớisản phẩm đang đáp ứng yêu cầu của khách hàng mục tiêu trên th ị trường.-Đánh giá cơ sở dữ liệu, các phương pháp phân tích,dự báo cung cầu th ị trườngvề sản phẩm dự án. 64-Đánh giá các phương pháp tiếp th ị, quảng bá sản phẩm của dự án, phương th ứctiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm (khả năng cạnh tranh,chiếm l ĩnh th ịtrường về sản phẩm dự án).Khi đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án CBT Đ chú ý t ới:-Sản phẩm do dự án sản xuất có ưu thế nào về giá cả,chất lượng, quy cách, điềukiện lưu thong và tiêu thụ.-Kinh nghiệm và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ th ị trường về sản phẩm.Riêng đối với sản phẩm xuất khẩu CBT Đ phân tích thêm:-Sản phẩm có khả năng đạt yêu cầu về tiêu chuẩn xuất khẩu hay không.-Phải đánh giá đúng tương quan giữa hàng xuất khẩu và hàng ngoại về chất lượngbao bì, mẫu mã.-Thị trường dự kiến xuất khẩu có b ị hạn chế bởi hạn ngạch không.-Đánh giá tiểm năng xuât khẩu sản phẩm của dự án.-Tránh so sánh đơn giản, thiếu c ơ s ở dẫn đến quá lạc quan về ưu thế của sảnphẩm xuất khẩu.Ví dụ minh hoạ: “Dự án xây dựng Khu công nghiệp Tràng Duệ của Công ty cổphần khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng”. 65Khi thẩm định thị trường của dự án xây dựng Khu công nghiệp Tràng Duệ củaCông ty cổ phần khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng, dự án đầu tư được xem xéttrên cơ sở đánh giá tình hình phát triển và nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnhViệt Nam gia nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, kinh tế trong nướcluôn giữ được mức độ tăng trưởng cao trong suốt thời gian dài vừa qua, lượng hànghóa giao thương giữa Việt Nam và các nước ngày một tăng thông qua số liệu vềxuất nhập khẩu hàng năm. Nằm trong vùng kinh tế Đông Bắc Bộ trọng đểi m của cảnước, gần các thành phố trung tâm rất lớn như Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh –Lạng Sơn – Lào Cai và các khu công nghiệp, khu kinh tế vệ tinh Bắc Giang, BắcNinh, Phủ Lý, V ĩnh Phúc...Nhận xét: CBTĐ cũng nhận thấy lĩnh vực xây dựng là l ĩnh vực có tính cạnhtranh cao, nhất là đối với DN mới thành lập vì hiện tại thị trường đã có nhiều côngty lớn, hoạt động lâu năm trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, cũng có thể nhận thấyrằng, ban lãnh đạo công ty đều có kiến thức và kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vựcnày nên am hiểu và nhắm bắt nhu cầu thị trường. Từ khi thành lập công ty đã chuẩnbị khá kỹ lưỡng thị trường đầu ra và đầu tư trên cơ sở đã có thị trường nên đảm bảohiệu quả đầu tư. Công ty định hướng phát triển là cung cấp cơ sở hạ tầng cho cácDN trên địa bàn các tỉnh phía Bắc. Nên đầu ra của DA là đảm bảo, có khả năngcạnh tranh với các sản phẩm khác trên thị trường. 66c)Thẩm định khía c ạnh k ĩ thuật c ủa d ự ánVới tất cả các DA, khía cạnh kỹ thuật luôn là nội dung thẩm định quan trọngnhưng rất khó cho CBT Đ vì nó đòi hỏi những kiến thức rất chuyên sâu về từng l ĩnhvực. Đặc biệt, các DA trong lĩnh vực xây dựng hoặc những dự án trong các ngànhmang tính đặc thù như đóng tàu... Vậy nên để thẩm định được nội dung này, CBT Đchủ yếu là trên cơ sở DA, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu với cáctiêu chuẩn, định mức pháp luật quy định, với các DA tương tự đã và đang thi công,hoặc có thể tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong ngành để chất lượng thẩmđịnh được tốt hơn. Trên cơ sở đó CBT Đ tiến hành thẩm định:•Đánh giá công suất dự án.-Xem xét các yếu tố cơ bản đểlựa chọn công suất thiết kế và mức sản xuấtdự kiến hàng năm của dự án.-Đánh giá mức độ chính xác của công suất lựa chọn và mức sản xuất dựkiến hàng năm của dự án.•Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn: CBTĐsử dụng phương pháp so sánh đối chiếu ta phải làm rõ ưu nhược đểi m vànhững hạn chế của công nghệ, thiết bị.-Xét nguồn gốc của công nghệ, mức độ hiện đại của công nghệ. Bằngphương pháp dự báo và so sánh kết luận xem nó có phù hợp với th ịtrường mục tiêu hay không, so sánh giữa sự đòi hỏi của sản phẩm với sựđáp ứng của công nghệ ra sao, phương thức chuyển giao công nghệ.-Kiểm tra tính đồng bộ của công nghệ. 67-Kiểm tra tính hợp lý của giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bảohành, lắp đặt.•Uy tín nhà cung cấp.Thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào.-Nguồn cung cấp NVL cho dự án:+ Nguồn cung cấp NVL: xa hay gần nơi xây dựng, đềi u kiện giao thông cóthuân lợi hay không…+ Phương thức vận tải, khả năng tiếp nhận+ Khối lượng khai thác có thỏa mãn công suất dự án hay không+ NVL và chính sách nhập khẩu NVL của Nhà nước+ Giá cả, quy luật biến động của giá cả NVL+ Khả năng đáp ứng về chất lượng NVL+ Yêu cầu về dự trữ NVL.-Nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu:+ Xem xét nhu cầu sử dụng điện, nước, nhiên liệu của dự án dựa trên kếhoạch sản xuất hàng năm, định mức tiêu hao nguồn năng lượng+ Giải pháp về nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu để đảm bảo cho sựhoạt động của dự án với công suất đã xác định+ Chi phí sử dụng điện, nước, nhiên liệu: kiểm tra dựa trên nhu cầu s ử d ụng,đơn giá, chi phí đầu tư (lắp đặt đường ống, máy phát điện…)•Lựa chọn địa điểm 68-Đánh giá về sự phù hợp về quy hoạch của địa đểi m: tuân thủ quy định vềquy hoạch xây dựng và kiến trúc của địa phương và các quy định của cáccơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, quảnlý di tích lịch sử.-Tính kinh tế của địa đểi m:+ Có gần nguồn cung cấp NVL, tiêu thụ sản phẩm đầu ra hay không+ Tận dụng đc cơ sở hạ tầng vốn có trong vùng không.+ Ảnh hưởng của địa điểm tới công suất và năng lực phục vụ của dự án.+ Các chi phí có liên quan đến giá thành xây dựng công trình+ Trong trường hợp dự án có nước thải thì địa đểi m có gần tuyến nước thảihay không-Mặt bằng được chọn phải đủrộng đểcó thể phát triển trong tương lai phùhợp với tiềm năng phát triển DN-Cần xem xét các số liệu về địa chất công trình đểtừ đó ước tính được chiphí xây dựng và gia cố nền móngTrong phân tích chọn địa đểi m, CBTĐ dùng phương pháp so sánh lựa chọnphương án tối ưu.-Phân tích các lợi ích và ảnh hưởng về mặt xã hội của địa đểi m:+ Lợi ích của việc thực hiện dự án tới đời sống của dân cư vùng dự án+ Xem xét những ảnh hưởng của dự án tới đời sống dân cư vùng dự án+ Ảnh hưởng của dự án tới an ninh quốc phòng, sinh hoạt xã hội, phong tụctập quán 69+ Ảnh hưởng tới việc bảo vệ môi trường sinh thái, tài nguyên, cảnh quan, ditích lịch sử•Phân tích, đánh giá giải pháp xây dựng.CBTĐ dùng phương pháp so sánh đối chiếu đánh giá các nội dung: giải phápmặt bằng, giải pháp kiến trúc, giải pháp kết cấu, gỉai pháp về công nghệ và tổ chứcxây dựng. Căn cứ vào yêu cầu công nghệ, các định mức, tiêu chuẩn xây dựng củatừng loại dự án … đểđánh giá các giải pháp xây dựng.-Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng:+ Phù hợp một cách tốt nhất với dây chuyền công nghệ+ Bố trí các công trình đáp ứng được yêu cầu về an toàn, bảo vệ môi trường+ Sử dụng dất đai hợp lý, tiết kiệm đất, bảo đảm yêu cầu phát triển tương lai+ Tạo điều kiện thuận lợi cho các khâu thi công xây dựng- Giải pháp về kiến trúc:+ Giải pháp kiến trúc của từng ngôi nhà+ Giải pháp kiến trúc của toàn bộ tập thể hạng mục công trình+ Giải pháp kiến trúc của công trình đối với môi trường xung quanh- Giải pháp về kết cấu xây dựng+ Tính chất chịu lực của công trình+ Các yêu cầu vềđộ bền chắc của công trình+ Yêu cầu của dây chuyền công nghệ đã lựa chọn+ Khả năng cung cấp vật tư xây dựng đáp ứng yêu cầu ch ịu lực của kết cấu 70+ Yêu cầu về độlinh hoạt (dễ cải tạo, mở rộng)+ Tạo đềi u kiện thuận lợi cho khâu thi công+ Yêu cầu về thời gian xây dựng+ Tính kinh tế của giải pháp kết cấu•-Ảnh hưởng của dự án đến môi trường.Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường:+ Các chất thải+ Thay đổi điều kiện sinh thái+ Ảnh h ưởng cảnh quan môi tr ường-Lượng hóa, dự báo và đánh giá các tác động môi trường-Đánh giá các giải pháp bảo vệ môi trường.CBT Đ đánh giá bằng phương pháp so sánh đối chiếu v ới các văn bản luật Môitrường.Khi thẩm định việc lựa chọn thiết b ị, CBT Đ thường chú ý:- Việc lựa chọn thiết b ị và nguyên liệu theo hướng t ỷ lệ, được sản xuất trong nướccàng nhiều càng tốt.- Việc thẩm định kỹ thuật công nghệ phải có ý kiến của chuyên ngành k ỹ thuật. Nếucó chuyển giao công nghệ phải đối chiếu v ới Luật chuyển giao công nghệ và cácvăn bản pháp quy có liên quan. 71V í dụ minh hoạ: Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của DA đầu tư xây dựngcông trình tổ hợp nhà ở, dịch vụ công cộng và văn phòng làm việc, chủ đầu tư làhợp tác xã Minh Tiến. CBTĐ đã tiến hành thẩm định những vấn đềsau:- Địa đểi m xây dựng: DA được xây dựng trên số 134, đường Láng Hạ quậnĐống Đa, Hà Nội.DA nằm ở khu vực trung tâm quận Đống Đa, Tp.Hà Nội, nơi tập trung nhiềuCơ quan, Tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, các Tổ chức chính trị xã hội, các tậpđoàn kinh tế lớn trong và ngoài nước,.. Quận Đống Đa là là một trong những quậntrung tâm thương mại, kinh tế, văn hóa, hành chính của Hà Nội. Trong khu vực lâncận là những công trình kiến trúc mang phong cách hiện đại, chủ yếu là những tòanhà có chức năng phục vụ công cộng. Do vậy, sự xuất hiện của công trình sẽ cóđóng góp vào sự đa dạng về chức năng phục vụ trong cụm các công trình ở khu vựcnày. V ị trí cụ thể như sau: số 134, đường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội.+ Phía Đông Bắc: Toà nhà Vinaconex+ Phía Đông Nam: Giáp Tập thể xí nghiệp dược- Quy mô và giải pháp xây dựng:Đây là khu vực đất thuộc quyền sở hữu của HTX Minh Tiến, nên khôngvướng mắc các vấn đềliên quan đến giải tỏa, đền bù. 72Khu đất nằm trong trung tâm thành phố, nên hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đườnggiao thông thuận lợi. Nhà thầu thi công công trình là đơn v ị có kinh nghiệm tronglĩnh vực thi công, nên việc vận chuyển nguyên vật liệu thi công cũng được tính toánphù hợp trong quá trình xây dựng.Điều kiện tự nhiên của khu nhìn chung thuận lợi cho xây dựng, địa chất khuvực bảo đảm ổn định cho các công trình xây dựng.Nhận xéy: Dự án được thiết kế rất hợp lý, địa đểi m xây dựng thuận tiện. Các giảipháp xây dựng được chủ đầu tư đưa ra đều hợp lý. Dự án khả thi về mặt kỹ thuật.d)Thẩm định khía c ạnh t ổ ch ức, qu ản tr ị và th ực hi ện d ự ánVai trò của phương diện này là vô cùng to lớn vì con người và bộ máy tổ chứchoạt động của nó là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án . Đây làviệc phân tích làm rõ những đề xuất về nhân sự mà DA đã đưa ra trong quá trìnhthực hiện và quá trình vận hành DA. Để thẩm định nội dung này thì CBT Đ tại chinhánh sử dụng phương pháp thẩm định tổng quát và so sánh, đối chiếu với Hồ s ơpháp lý đểkiểm tra đánh giá, cần thiết phải làm việc với đại diện doanh nghiệp (cảtrực tiếp và gián tiếp), đồng thời thu thập thêm các thông tin bổ sung (cả chính thứcvà không chính thức như thông tin từ các cơ quan nhà nước, thông tin từ các kênhbáo chí và dân cư…), nhằm có được nhiều kênh thông tin khác nhau, để từ đó có thểđánh giá được khách hàng chính xác hơn, sát thực hơn. Nội dung chính khi phântích ở chi nhánh gồm hai nội dung chính sau: 73-Mô hình tổ chức, bố trí lao động, cơ cấu lao động theo chức danh công tác và trìnhđộ chuyên môn.-Quản trị đềi u hành của lãnh đạo: năng lực chuyên môn, năng lực quản trị đềi u hành,phẩm chất tư cách, uy tín trong và ngoài doanh nghiệp, thành tích; sự đoàn kết tronglãnh đạo và trong doanh nghiệp.V í dụ minh hoạ: Thẩm định khía cạnh tổ chức quản trị và thực hiện dự ánXây dựng công trình nhà ở tổ hợp nhà ở dịch vụ hỗn hợp và văn phòng làm việccủa chủ đầu tư là hợp tác xã Duy Minh.Công ty cổ phần Tân Á là đơn v ị sẽ đứng ra thực hiện toàn bộ dự án. Đơn v ịtư vấn giám sát và thi công là Công ty COTEBA SAS của Pháp. Đối với phần xâydựng thô của dự án: Công ty đã kí kết hợp đồng với công ty TNHH xây dựngGlobal (nhà thầu xây dựng). Qua thẩm định, CBTĐ nhận thấy đây là công ty cókinh nghiệm trong lĩnh vực thi công các công trình xây dựng công cộng và hạ tầng.Còn về kinh nghiệm quản lý dự án thì CBTĐ nhận thấy công ty cổ phần Tân Áchưa có kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng DA công trình công cộng. Tuy nhiên,CBTĐ nhận thấy những thành viên sáng lập công ty đều là những người có kinhnghiệm trong lĩnh vực tổ chức xây dựng và quản lý DA. Ông Doãn Tiến Minh thành viên sáng lập là chủ tịch HĐQT công ty TNHH xây dựng Global (nhà thầuxây dựng). Các thành viên còn lại đều là những người có kinh nghiệm đầu tư DAbất động sản. Qua đó, kết luận DA khả thi về khía cạnh tổ chức, quản trị và thựchiện DA.e)Thẩm định khía c ạnh tài chính 74Trên với góc độ ngân hàng, thẩm định khía cạnh tài chính dự án là nội dungquan trọng nhất, có ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án từ đó cho ngânhàng mới ra được quyết định có cho vay vốn hay không. Do vậy, cán bộ thẩm địnhtại chi nhánh thường tập trung nhất vào nội dung này. Khi thực hiện, CBTĐ đã kếthợp các phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu,phương pháp lấy ý kiến chuyên gia, dự báo và phương pháp phân tích độ nhạy.Trước hết, cán bộ thẩm định xem xét tính đầy đủ của các nội dung thẩm định tàichính, sau đó mới đi vào thẩm định chi tiết từng nội dung:•Thẩm định tổng mức đầu tư:Việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư là rất quan trọng, tránh tình trạng khithực hiện mức đầu tư tăng lên hay giảm đi một lượng lớn so với dự kiến ban đầu,ảnh hưởng đến hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Tổng mức đầu tư là toàn bộ chiphí dự tính đểđầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổngmức đầu tư là cơ sở đểchủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tưxây dựng công trình. Căn cứ xem xét phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tưtrong dự án là theo phương pháp nào bằng cách so sánh với các văn bản quản lýhiện hành như nghị định 12, thông tư 04 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình. Nội dung thẩm định tổng mức vốn đầu tư gồm:+ Thẩm định chi tiết nhu cầu xây dựng các hạng mục công trình và mức độhợp lý của đơn giá xây dựng.+ Kiểm tra bằng kinh nghiệm hoặc các dự án tương tự: đối với các thiết b ịkiểm tra giá mua, chi phí vận chuyển, lắp đặt... Phải kiểm tra tính đầy đủ của cáckhoản mục chi phí quản lý và chi phí khác. Có tính đến các yếu tố làm tăng chi phí 75để cho vào chi phí dự phòng như trượt giá, phát sinh thêm khối lượng cũng như thayđổi tỉ gía ngoại tệ .+ Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu: đặt ra đối với các dự án mới hoặcnhu cầu vốn lưu động bổ sung đối với các dự án mở rộng quy mô.+ Xem xét chi phí trả lãi vay trong thời gian thực hiện dự án.•Thẩm định nguồn vốn tham gia:.Hiện nay một dự án có thể hình thành từ nhiều nguồn vốn khác nhau: vốn tựcó, vốn từ Ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng ngân hàng, vốn vay hoặc liên doanhvới các nhà đầu tư nước ngoài, các nguồn vốn khác. Khi thẩm định CBTĐ xem xétmức vốn đầu tư cần thiết của từng nguồn vốn dự kiến, tỷ lệ tham gia, tiến độ thamgia, từ đó tính được tính khả thi của từng nguồn vốn.- Đối với nguồn vốn tự có: CBTĐ kiểm tra có chính xác không thông quađánh giá khả năng tài chính của khách hàng.- Nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài: xem xét khả năng doanh nghiệpcó vay được vốn từ các nguồn khách không.- Dự án trong diện ưu đãi (nếu có): CBTĐ dựa vào văn bản pháp lý hiện hànhđểđối chiếu xem dự án có nhằm trong diện ưu đãi hay không.•Thẩm định doanh thu, chi phí và l ợi nhuận dự kiếnKhi thẩm định nội dung này, CBTĐ sử dụng phương pháp đối chiếu với các vănbản pháp luật liên quan, các dự án tương tự đã, đang hoạt động. Đồng thời dựa vàonhững phân tích về thị trường, kỹ thuật, các báo cáo tài chính do doanh nghiệp xin vaygửi đến… cán bộ thẩm định của chi nhánh kiểm tra, đánh giá các nội dung sau: 76- Kiểm tra tổng chi phí, bao gồm chi phí sản xuất (chi phí nguyên vật liệu,nhân công, khấu hao TSCĐ…), chi phí ngoài sản xuất (chi phí quảng cáo, bánhàng…). Cán bộ thẩm định tiến hành đánh giá tính chính xác, đầy đủ, hợp lý của từngkhoản mục phí, phân bổ chi phí vay ngân hàng, tính toán các mức thuế phải nộp,kiểm tra việc tính khấu hao, lãi vay…- Kiểm tra cách xác định doanh thu, lợi nhuận của dự án: Bằng phương phápdự báo, CBTĐ dựa trên cơ sở các kế hoạch, phương thức kinh doanh sản phẩm dự ánxây dựng trong tương lai đểxác định đầy đủdoanh thu theo từng năm dự kiến, từ đótính được lợi nhuận ròng của dự án.•Thẩm định dòng thu và chi của dự ánTrong phần này, CBTĐ sẽ sử dụng tổng vốn đầu tư, doanh thu và lợi nhuận ởtrên đểtính toán dòng thu và dòng chi.Dòng thu của dự án: Dòng thu được thể hiện ở các khoản doanh thu trong từngnăm hoạt động của dự án. Nó còn có thể bao gồm cả các khoản thu khác (thu thanh lýtài sản cố định, thu hồi vốn lưu động…). Dòng thu của dự án bao gồm: lợi nhuận ròng,khấu hao được quy đổi vào giá trị sản phẩm, giá trị thanh lý tài sản cố định…Dòng chi của dự án: bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn lưu động, chi phínguyên vật liệu, chi phí trả lãi vay, chi phí cố định….Khi thẩm định dòng tiền cần xem xét việc tính toán có chính xác không,dòng tiền theo các năm thực tế có được như chủ đầu tư dự tính không, các con số dựtính có phù hợp với quy mô đâu tư của dự án cũng như các quy định, các tiêu chuẩn,định mức hiện hành hay không. Thực tế khi thẩm định dòng tiền cần chú ý đến các 77yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền: Cơ cấu vốn tài trợ cho dự án; Lợi thếcủa việc sử dụng nợ; Rủi ro; Những ưu đãi đầu tư của chính phủ; Lãi suất chiết khấuđược lựa chọn là danh nghĩa hay thực tế; Lãi suất chiết khấu được lựa chọn áp dụngcho nội tệ hay ngoại tệ; Phương pháp tính khấu hao.•Thẩm định các ch ỉ tiêu hiệu quả của dự ánĐối với nội dung này, ngoài phương pháp thẩm định theo trình tự thì vớinhững dự án quy mô lớn, cán bộ thẩm định của chi nhánh còn áp dụng phương phápso sánh chỉ tiêu và phương pháp phân tích độ nhạy đểxem xét những yếu tố hiệuquả tài chính được chính xác.Khi xem xét nội dung này CBTĐ tiến hành kiểm tra, thẩm định các nội dungsau:- Thẩm tra sự tính toán, phát hiện những bất hợp lý, những sai sót và sựkhông đầy đủcủa dự án.- Nếu các vấn đềtrên đều tốt, thực hiện so sánh đánh gia hiệu quả tài chínhcủa dự án. Trường hợp có sai sót, có thể đềi u chỉnh (nếu không lớn) và tính toán lạicác chỉ tiêu là cơ sở cho việc so sánh đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.- Khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án CBTĐ tập trung vào các ch ỉ tiêuchính với mức đánh gía cụ thể sau:-Giá trị hiện tại ròng (NPV)+ Ch ỉ tiêu giá tr ị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quantrọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án ch ỉ được chấp nhận khi NPV>0 có ngh ĩa làviệc thực hiện dự án sẽ tạo giá tr ị tăng them cho chủ đầu tư, dự án không nh ững bù 78đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo them lợi nhuận cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, mộtdự án có NPV>0 nhưng NPV quá nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuậntrung bình thì vẫn không được chấp nhận.+ Nếu có nhiều dự án cần lựa chọn thì chấp nhận dự án có NPV lớn nhất.-Th ời gian thu hồi v ốn đầu tư (T)Về nguyên tắc ch ỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thu ộc vào từng dự án.Thời gian thu hồi vốn đầu tư càng ngắn càng t ốt. M ột dự án sẽ không được chấpnhận nếu thời gian thu hồi vốn đầu tư lớn h ơn đời của dự án, khi đó doanh thukhông bù đắp được chi phí, dự án không đem lại lợi nhuận.-Hệ số hoàn v ốn nội bộ (IRR)+ IRR cho biết khả năng sinh lời của dự án. Dự án được chấp nhận khi IRR>rgiới hạn. r giới hạn có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn đểđầu tư, có thể là t ỷsuất lợi nhuận định mức do nhà nước quy định nếu đự án sử dụng vốn do ngân sáchnhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có đểđầu tư.+ Phần lớn các dự án khi phân tích tài chính, người soạn thảo đã tính IRR.Sau khi kiểm tra phép tính toán của người soạn thảo, người thẩm định sẽ rà soát,đánh giá lại.•Phân tích độ nhạyCác cán bộ thẩm định khảo sát sự thay đổi các ch ỉ tiêu hiệu quả tài chính củadự án xây dựng (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu t ốcó liên quan đến ch ỉ tiêu đó thay đổi, ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả tài chính,khả năng trả nợ của dự án. Để phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định trước hết cần dự 79đoán các yếu tố có khả năng tác động lớn nhất đến kết quả cuối cùng, sau đó chocác yếu tố đó tăng giảm với phương án giả định (VD: Biến phí tăng 5% , 10%, 15%… do giá cả vật liệu xây dựng tăng, lương công nhân tăng, tuy nhiên giá bán sảnphẩm không đổi từ đó dẫn đến lợi nhuận giảm). Trên cơ sở đó ta biết được dự ánnhạy cảm với yếu tố nào đểcó biện pháp quản lý.Có nhiều phương pháp để phân tích độ nhạy, nhưng các cán bộ thẩm địnhcủa chi nhánh hay sử dụng các hàm, lệnh trên Excel như: Table, Crystalball, What –If… vì các công cụ này tuy đơn giản nhưng vẫn chính xác. 80•Thẩm định mức độ an toàn về tài chính .Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án CBTĐ cần phải chú ý đếncác vấn đề sau: các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về sốlượng mà còn phải phù hợp về tiến độcần bỏ vốn, tính đảm bảo về pháp lý và cơ sởthực tiễn của các nguồn vốn huy động, xem xét các đềi u kiện cho vay vốn, hìnhthức thanh toán và trả nợ vốn. CBTĐ xem xét khả năng trả nợ thông qua tỷ số khảnăng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy chuẩn theo ngành xây dựng ở thờiđểi m hiện tại cùng với đểi m hoà vốn trả nợ của dự án.V í dụ minh hoạ:Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuấtvật liệu xây dựng – Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nội: Vòng đời dự án:5 năm, Công suất khai thác qua các năm: 89%; Giá bán sản phẩm: công suất khaithác: 480.000km/năm, đơn giá 22.000d/km => doanh thu năm: 6.336 triệu đồng, tỷsuất chiết khấu: 15,76%; lãi suất cho vay: 16,8% năm; Thời gian khấu hao 5 năm,Thuế TNDN; 25%, tỷ lệ có hàng vận chuyển sẽ đạt 60%, chi phí quản lý không baogồm khấu hao cơ bản và lương,; tỷ lệ lạm phát 5%, thời gian cho vay 36 tháng.CBTĐ tính được dòng tiền thu chi của dự án qua các năm như sauĐơn vị: triệu đồng 81STChỉ tiêuNăm 0Năm 1Năm 2Năm 3TANăm4Dòng tiền từ hoạt động đầu tư(3.331)1Đầu tư TSCĐ(3.331)2Đầu tư ban đầu khácBDòng tiền từ hoạt động SXKD01.0981.1091.1251.1431.1916.3366.6536.9857.3357.7015.2125.4735.7466.0336.33526711141591751.1091.1251.1431.191Doanh thu từ hoạt động kinh1doanh vận tải hàng hóaChi phí hoạt động (chưa KH2và lãi vay TDH)3Thuế thu nhập DNDòng tiền ròng của dự án(2.233C(A+B))Các chỉ tiêu tài chính của dự án:Chỉ sốGiá trịHiện giá thu nhập ròng (NPV)325.276.677 đồngTỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)21,58%Thời gian hoàn vốn không chiết khấu5 nămThời gian hoàn vốn có chiết khấu5 năm 82Nhận xét: Nhìn chung, qua bảng số liệu phân tích DA cho thấy việc đầu xâydựng nhà máy sẽ tạo đềi u kiện thuận lợi thúc đẩy hoạt động xây dựng, nâng cao hiệuquả kinh doanh, mang lại nguồn thu hàng năm. CBTĐ kết luận: DA có tính khả thi vàhiệu quả đảm bảo khả năng trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng.f)Kiểm tra độ an toàn v ề khả năng thanh toán ngh ĩa v ụ tài chínhv ới ngân hàngNguồn trả nợ của khách hàng có thể lấy từ: lợi nhuận sau thuế giữ lại, khấuhao cơ bản, thanh lý tài sản, vốn chủ sở hữu góp thêm và nguồn khác.Căn cứ vào kế hoạch kinh doanh của khách hàng, CBT Đ lập bảng cân đối cácnguồn thu chi tổng hợp. Sau khi tính chênh lệch giữa các khoản thu vào và chi. Sốcòn lại có thể đáp ứng khả năng trả nợ của dự án.Tỷ lệ đảm bảo trả nợ =Tỷ lệ đảm bảo trả nợ của DA càng cao càng tốt và là căn cứ để NH xác địnhmức thu nợ hàng năm một cách hợp lý. Cuối cùng, CBT Đ xác định kế hoạch trả n ợphù hợp cho DA.V í d ụ minh hoạ: Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất vật liệu xâydựng – Công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nội, CBTĐ xác định và thoảthuận với khách hàng, nguồn trả nợ xuất phát từ lợi nhuận ròng hoạt động kinhdoanh và giá trị khấu hao từ tài sản cố định. Qua bảng kế hoạch trả nợ của dự ánCBTĐ nhận thấy thu nhập từ dự án đủkhả năng trả nợ gốc và lãi vay hàng năm, dựán có tính khả thi. 83Đơn vị: triệu đồngNămNămNămNămNăm012341.158102489700- Lãi vay trung dài hạn38825412700- Vốn gốc77077077000STCh ỉ tiêuTAKế hoạch trả nợ của dự án1Trả nợ vay2Trả nợ tại các TCTD khác000003Trả nợ khác00000BNguồn hoàn trả nợ1.18710539257997991.1871053925799799- Khấu hao TSCĐ (trích 20%/năm)733733733733734- Lãi vay38825412700733733733733734000002929297997991,121,131,1300Trích từ hoạt động kinh doanh củadự án1- Lợi nhuận sau thuế (tríchC%)Cân đối nguồn trả nợThừa thiếu (B-A)Tỷ số khả năng thanh toán nợ (B/A)Nhận xét: CBTĐ nhận thấy nguồn thu trả nợ của dự án xuất phát từ lợi nhuậnròng hoạt động kinh doanh và giá trị khấu hao tài sản cố định, như vậy thu nhập từdự án đủkhả năng trả nợ gốc và lãi vay hàng năm => Dự án có tính khả thi.g) Thẩm định về rủi roCác dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng đều có những rủi ro đi kèm, có những ảnhhưởng tiêu cực với các mức độ khác nhau đên dự án. Thẩm định rủi ro của dự ángiúp cho cán bộ thẩm định dự báo trước được điều này từ đó đưa ra những phươngán giải quyết cụ thể cho từng trường hợp, hoặc với những dự án có mức độ rủi rocao hoàn toàn cán bộ thẩm định có quyền loại bỏ dự án không cho vay vốn.Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy kết hợp với 84những kinh nhiệm được tích lũy từ trước để đưa ra các đánh giá.Các rủi ro thường xảy ra với các dự án xây dựng là:- Rủi ro về cơ chế chính sách như thay đổi chính sách đầu tư, chính sách quyhoạch đất đai, các luật, nghị quyết, thông tư…có liên quan tới dòng tiền của dự ánđầu tư xây dựng.- Rủi ro do không giải phóng được mặt bằng hoặc chi phí giải phóng mặt bằngvượt ngoài dự kiến của dự án, do chi phí vật tư xây dựng tăng đột biến, do khan hiếmvật tư…- Rủi ro thị trường do thị trường không đủ cầu đối với sản phẩm xây dựng, dosức ép cạnh tranh trong ngành xây dựng, giá bán sản phẩm không đủ bù đắp chi phíxây dựng của dự án.- Rủi ro do tác động của các yếu tố thiên nhiên, xã hội: mưa, lũ lụt, động đất,hoả hoạn, vật tư xây dựng bị trộm cắp…trong quá trình thi công dự án.- Rủi ro về môi trường, xã hội: những tác động tiêu cực của dự án đối với môitrường, người dân xung quanh như ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm khói bụi…trong quátrình thi công dự án.- Rủi ro do có sự thay đổi về bộ máy quản lý, lãnh đạo doanh nghiệp xây dựngđang thi công công trình như: mâu thuẫn nội bộ, rủi ro bất khả kháng xảy ra đối vớicác lãnh đạo chủ chốt của doanh nghiệp, làm chậm tiến độ xây dựng hoặc có nhữngbất cập khác nảy sinh trong quá trình xây dựng dự án.V í dụ minh họa: Sau khi thẩm định về tính rủi ro của dự án đầu tư xây dựng nhàmáy sản xuất vật liệu xây dựng do công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng Hà Nộithực hiện cán bộ thẩm định phát hiện ra những rủi ro mà dự án có thể gặp phải nhưsau:- Rủi ro chậm tiến độ thi công: tuy nhiên công ty đã đưa ra phương án khắc phụccũng như chuẩn bị khá tốt khâu chuẩn bị nên tỷ lệ xảy ra rủi ro trên là khá thấp. 85- Rủi ro vượt tổng mức đầu tư: bản thân phía công ty đã làm việc rất kỹ với các bêncung cấp nguyên vật liệu, các nhà cung cấp các dịch vụ khác nhằm hạn chế đến mứcthấp nhất rủi ro trên.- Rủi ro về tài chính: các bên góp vốn đã đưa ra cam kết giải ngân đúng hạn với sốvốn mà mình tham gia đóng góp, nguồn vốn dự phòng luôn trong tình trạng sẵn sàngnhằm đáp ứng một cách nhanh nhất nhu cầu về vốn cho từng giai đoạn của dự án.- Rủi ro bất khả kháng: Đây là loại rủi ro không lường trước hết được vì thế công tychỉ đưa ra được các phương án khắc phục nếu loại rủi ro này xảy ra trong quá trìnhxây dựng, ngoài ra công ty đã khảo sát kỹ về địa hình cũng như thổ nhưỡng của địađểi m xây dựng dự án, nhằm phát hiện xử lý các nguyên nhân có thể ảnh hưởng đếnchất lượng của dự án.Nhận xét: Các rủi ro đa phần đã được công ty lường trước, đồng thời đưa ra nhữngphương án hợp lý, an toàn cho dự án.2.2.4.3. Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vayThông thường, các biện pháp bảo đảm tiền vay mà chi nhánh thường sử dụnggồm có:-Dùng toàn bộ giá trị DA làm tài sản bảo đảm nợ vay, đăng ký giao dịchđảm bảo theo quy định.-Yêu cầu CĐT mua bảo hiểm trong quá trình thi công, bảo hiểm toàn bộcông trình khi đưa DA vào hoạt động trong thời gian còn dư nợ vay NH,quyền thụ hưởng thuộc về NH. 86-Yêu cầu CĐT cam kết ưu tiên sử dụng mọi nguồn thu từ DA trả nợ choNH trước khi trả nợ cho khoản vay cổ đông hoặc tái đầu tư,…Các biện pháp bảo đảm nợ vay của chi nhánh nói chung là hợp lý và an toàn.Áp dụng phương pháp triệt tiêu rủi ro một cách triệt để, chi nhánh đã giảm được tỷlệ nợ xấu, nợ quá hạn xuống mức thấp nhất có thể, đảm bảo được các chỉ tiêu antoàn vốn đã đềra.V í dụ minh hoạ: Thẩm định về tài sản bảo đảm của dự án đầu tư xây dựngnhà máy sản xuất vật liệu xây dựng của công ty cổ phần xây dựng Hiệp Hưng HàNội, chủ đầu tư đã dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản hình thànhtrong tương lai làm tài sản bảo đảm, là toàn bộ nhà máy. CBTĐ đã căn cứ theo quyđịnh tại nghị định 163/2006/NĐCP của Chính phủ, quyết định 2696/QĐ-PCCĐ, PL05 nhận thấy tài sản đủđềi u kiện đểlàm tài sản thế chấp. Ngoài ra, CBTĐ sẽ trựctiếp làm các thủ tục cần thiết tại cơ quan đăng ký đểnhận tài sản bảo đảm thế chấp.2.3. Ví dụ minh hoạ về công tác thẩm định dự án xây dựng tại Ngânhàng NN&PTNN chi nhánh Bắc Hà N ội " Tổ hợp Hadico"2.3.1. Giới thiệu chung về chủ đầu tư và dự án vay v ốn2.3.1.1. Giới thiệu về khách hàng vay vốn Tên doanh nghiệp : Công t y Sản Xuất Thương Mại Hà Nội. Số GPKD0102036089 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành Phố Hà Nội cấp.Ngành nghề kinh doanh:-Chuyên sản xuất văn phòng phẩm, xuất bản báo chí, truyền thông, innhãn mác, bao bì xuất khẩu, tờ rơi, quảng cáo 87-Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng-Đại lý mua, bán, ký gửi hàng hoá-Buôn bán rượu, bia, nước giải khát-Vận tải hàng hóa-Kinh doanh khách sạn, nhà hàng và dịch vụ ăn uống (không bao gồmkinh doanh quán bar, phòng hát Karaoke, vũ trường)-Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà xưởng Vốn điều lệ: 150.000 triệu đồngĐịa ch ỉ trụ sở chính : Số 67 Vạn Bảo - Ba Đình - Hà NộiChủ t ị ch hội đồng thành v iên kiêm Giám đốc : Nguyễn Minh Tú sinhngày 19/09/1961, chứng minh nhân dân số: 012787123 do Công an Hà Nội cấpngày 09/07/2005 là người đại diện theo pháp luật của Công ty.2.3.1.2. Dự án xin vay vốnMục đích đầu tư: Đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn 5 sao, khu căn hộ cao cấp vàvăn phòng cho thuê, cụ thể như sau :+ Khối khách sạn 5 sao: cao 22 tầng. Diện tích xây dựng 2.786 m2. Diện tíchsàn: 30.184 m2.+ Khối nhà văn phòng cao cấp: cao 19 tầng. Diện tích đất xây dựng: 831 m 2.Diện tích sàn: 16.863 m2.+ Khối căn hộ cao cấp: cao 15 tầng. Diện tích đất xây dựng: 699 m 2. Diệntích sàn: 11.093 m2. Trong đó diện tích căn hộ cho thuê là 9.002 m2 (chiếm 15,5% 88tổng diện tích sàn)+ Khu vực đất cây xanh và giao thông: 8.934 m2.Toàn bộ công trình được tọa lạc trên lô đất A4 Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội,vị trí 02 mặt đường (Lô đất nằm sát ngã bốn nơi giao cắt giữa hai trục đường LêĐức Thọ và đường Sông Đà là hai tuyến đường chính của khu, thuộc Trung tâm đàotạo vận động viên cao cấp Hà Nội đã được san nền và giải phóng mặt bằng). PhíaBắc giáp đường Sông Đà. Phía Nam và Tây giáp Trung tâm đào tạo VĐV cao cấp,phía Đông giáp đường Lê Đức Thọ). Tổng diện tích đất sử dụng là 13.247 m2.Tổng vốn đầu tư: 1.333.425 triệu đồngNăng lực thiết kế:i./ Mộ t số thông số thiết kế khách sạn (22 tầng):- Tổng số phòng (phòng)350- Tổng số gian (gian)385- Diện tích sàn (m2)30.184- Tổng diện tích /phòng (m2)89- Tổng diện tích /gian (m2)78- Nhân viên / phòng (người)1.6- Tổng số nhân viên (người)560- Thang máy dành cho khách (chiếc)4- Thang máy phục vụ (chiếc)3ii./Mộ t số thông số thiết kế khối văn phòng cho thuê (19 tầng): 89- Diện tích sàn (m2)16.863- Diện tích văn phòng (m2)14.365- Diện tích dịch vụ (m2)1.194- Thang máy (chiếc)4iii./ Mộ t số thông số thiết kế khối căn hộ cho thuê (15 tầng):- Diện tích sàn (m2)11.093- Diện tích căn hộ(m2)8203- Diện tích dịch vụ (m2)1079- Số căn hộ (căn)117- Thang máy (chiếc)42.3.2. Thẩm định khách hàng vay v ốn2.3.2.1. Thẩm định tính pháp lýCăn cứ vào các giấy tờ pháp lý của DN mà khách hàng gửi kết hợp với sử dụngphương pháp so sánh đối chiếu với các quy định của luật pháp, ngân hàng, CBTĐthấy hàng hàng có những giấy tờ pháp lý sau:-Đăng ký kinh doanh: Số 0102036089, ngày 27/04/2000 do phòng đăng ký kinhdoanh thuộc sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp.-Điều lệ doanh nghiệp: theo đềi u lệ Công ty Sản Xuất Thương Mại Hà Nội, soạnthảo và thông qua ngày 11/03/2000 căn cứ luật doanh nghiệp số 13/1999/qh 10 đượcsoạn thảo, thông qua ngày 12/06/1999.-Danh sách cổ đông góp vốn: 90Tên cổ đôngVốn góp ( đồng)Ông Nguyễn Minh Tú5.000.000.000Bà Hà Thu Giang2.500.000.000Bà Đỗ Minh Thu2.500.000.000Ông Phạm Đức Dũng3.000.000.000Bà Đỗ Bách Nhật600.000.000Bà Nguyễn Thu Thuỷ400.000.000- Quyết định bổ nhiệm kế toán số: Số 07/qd ký ngày 11/06/2000 của chủ tịchhội đồng quản trị kiêm giám đốc Công ty sản xuất thương mại Hà Nội.- Năng lực lãnh đạo công ty: TốtCông ty sản xuất thương mại Hà Nội được thành lập vào ngày 11/03/2000, từkhi thành lập, hoạt động theo đăng ký kinh doanh số Số 0102036089 của phòngđăng ký kinh doanh thuộc sở kế hoạch, đầu tư thành phố Hà Nội cấp, có 6 thànhviên tham gia góp vốn đềi u lệ theo quy định, có đủ tư cách pháp nhân, hạch toánđộc lập, đảm bảo đủ tư cách pháp lý để vay vốn ngân hàng.Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty sản xuất thương mại Hà Nội đãđảm bảo đầy đủ tính pháp lý, đủ đềi u kiện vay vốn.Nhận xét của sinh v iên : Cán bộ thẩm định thu thập các giấy tờ do chủ đầutư cung cấp và sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu với các văn bản Ngân hàngquy định, nhận thấy giấy tờ đã đầy đủchi tiết, phù hợp với quy định của Pháp luậtvà yêu cầu của Ngân hàng. Như vậy công ty có đủđềi u kiện pháp lý đểcó thể vayvốn Ngân hàng theo quy định tín dụng hiện hành. 912.3.2.2. Thẩm định năng lực quản lý đềi u hànhSau khi tiến hành so sánh đối chiếu giữa các tài liệu của doanh nghiệp cungcấp với các thông tin được cung cấp bởi các nguồn thông tin do cán bộ thẩm địnhthu thập, kết quả như sau:Chịu trách nghiệm chính là ông Nguyễn Minh Tú là người có kinh nhiệm lâunăm, kỹ năng làm việc phù hợp đảm bảo việc quản lý dự án. Ngoài ra bản thân cánhân ông Nguyễn Minh Tú còn là thạc sỹ chuyên ngành quản trị kinh doanh.Mặt khác đội ngũ quản lý của công ty được đào tạo khá bài bản, có trình độchuyên môn tốt, phân cấp rõ ràng nên đáp ứng được những yêu cầu trong công tácquản lý dự án.Kết luận của cán bột thẩm định : Với đội ngũ quản lý giàu kinh nhiệm,được đào tạo chuyên nghiệp, dự án xây tổ hợp Hadico do Công ty sản xuất thươngmại Hà Nội thực hiện đảm bảo được các yêu cầu đềra về công tác quản lý, đềi uhành.Nhận xét của sinh v iên: Cán bộ thẩm định đã kết kết hợp cả tài liệu do chủ đầutư cung cấp, đồng thời đã đi đến địa phương nơi đặt trụ sở công ty đểcó thể đưanhững đánh giá khách quan về tình hình quản lý, đềi u hành và triển vọng phát triểntrong tương lai của doanh nghiệp.2.3.2.3. Thẩm định tình hình tài chính và kết quả SXKDCán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu kết hợp với lấy ýkiến của các chuyên gia đồng thời áp dụng phương pháp phân tích độnhạy.Nguồn thông tin được công ty sản xuất thương mại Hà Nội cung cấp với xácnhận của các nguồn tin cậy như: CIC, công ty kiểm toán độc lập quốc gia Việt Nam. 92Kết quả như sau:Bảng 2.6: Bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty sản xuấtthương mại Hà NộiChỉ tiêuSTTĐVT201020112012IVốn đềi u lệTr đ120.000120.000120.000IIDoanh thuTr đ672.493756.645806.582-Doanh thu in ấnTr đ652.800734.650783.000-Doanh thu vởTr đ16.41518.57520.052-Doanh thu phí gửi khoTr đ2.6882.6882.688-Doanh thu khácTr đ590732842Chi phíTr đ634.898716.369764.721- Gía vốn in ấnTr đ590.131664.123707.832- Gía vốn vởTr đ22.08625.32627.542- Gía vốn phí gửi khoTr đ672672672- CP tài chínhTr đ6.7137.5867.965- Chi phí bán hàngTr đ9.03711.83913.614- Chi phí quản lý doanh nghiệpTr đ6.2596.8237.096IVLợi nhuận trước thuếTr đ37.59540.27641.861VNộp ngân sáchTr đ10.52711.27711.721VILợi nhuận sau thuếTr đ27.06828.99930.140VIITỷ suất LNST/VĐL%22.624.125.130.00030.00018.000IIIDự kiến dùng lợi nhuận +VIIKHCB để đầu tư dự ánTr đHadico(Nguồn: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư của công ty sản xuất thương mại Hà Nội) 93Các ch ỉ số phản ánh tình hình tài chính của khách hàng:Bảng 2.7 : H ệ thống các ch ỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chínhCác hệ sốNăm 2012Năm 20131,031,1591,08Khả năng thanh toán nhanh0.8340,9160,892Khả năng thanh toán tức thời0,050,060,0803Vòng quay vốn lưu động1,8531,9741,713Vòng quay hàng tồn kho4,0535,5766,313Vòng quay các khoản phải thu4,9286,4714,432Hiệu suất sử dụng TSC Đ1,3481,3571,57272,42%70,34%71,64%256,76%243,6%265,9%21,23%21,54%22,49%102.53%105,54%111,91%17,4%18,01%18,05%Lợi nhuận ròng/ doanh thu thuần10,01%10,23%10,40%Tỷ suất hoàn vốn CSH67,01%69,03%79,15%Tỷ suất hoàn tài sản Có11,3%12,5%13,22%EBIT/ doanh thu thuần13.02%13,63%14,35%1.Ch ỉ tiêu thanh khoảnoKhả năng thanh toán hiện hànhCh ỉ tiêu ho ạt độngCh ỉ tiêu đòn bẩy tài chínhTổng nợ phải trả/ tổng tài sảnNợ phải trả/ vốn chủ sở hữuCh ỉ tiêu c ơ c ấu v ốnTỷ suất đầu tưTỷ lệ vốn CSH / tài sản dài hạnNăm 2011Ch ỉ tiêu t ỷ su ất sinh l ờiLợi nhuận gộp trên doanh thu thuần(Nguồn: T ờ trình thẩm định dự án đầu tư của Công ty sản xuất thương mại Hà N ội)-Khả năng thanh toán 94Thông qua 3 chỉ số thanh toán, ta thấy khả năng thanh toán các khoản nợngắn hạn của công ty được cải thiện qua các năm, tăng đều. Khả năng thanh toánhiện hành 2 năm đầu chưa cao nhưng năm 2013 thì đây là một ch ỉ số có thể chấpnhận được, Khả năng thanh toán các khoản nợ khi không có thu nhập từ doanh thu(khả năng thanh toán nhanh) cả 3 năm khá cao và tăng dần ổn định. Lượng tiền tồnquỹ ở công ty (khả năng thanh toán tức thời) hai năm đầu chưa thực sự tốt nhưngnăm 2013 thì chỉ tiêu này coi như hợp lý.-Chỉ tiêu hoạt độngNăng lực hoạt động của công ty tính tổng thể ta thấy tăng 2 năm đầu, đếnnăm 2013 có hơi giảm một chút. Chỉ tiêu năng lực hoạt động vẫn cao trước ảnhhưởng tiêu cực của nền kinh tế. Lượng hàng tồn kho ổn định. Đây cũng có thể cholà một chỉ số khả quan. Sự đóng góp của tài sản cố định vào hoạt động tạo doanhthu khá cao hiệu suất sử dụng tài sản cố định là 6,05.-Ch ỉ tiêu đòn bẩy tài chínhCơ cấu dư nợ của công ty có giảm qua các năm nhưng vẫn còn khá cao. Năm2013 nợ phải trả chiếm 71,64% tổng tài sản. Nợ phải trả lớn gấp 3 lần vốn chủ sởhữu. Điều này chứng tỏ khả năng tự tài trợ của công ty vẫn chưa cao. Rủi ro phầnlớn doanh nghiệp đã chuyển giao cho các chủ nợ.Tỷ suất đầu tư tài sản dài hạn giảm trong năm 2012 và tăng đột biến trongnăm 2013. Đây chính là nguồn gốc sinh ra lợi nhuận cho doanh nghiệp trong cáckhoản đầu tư dài ngày. Tỷ suất VCSH/ tài sản dài hạn tăng dần qua các năm-Chỉ tiêu sinh lời 95Khả năng sinh lời của doanh nghiệp tăng đều. Lợi nhuận sau thuế và lãi vaytrên doanh thu thuần ngày càng có xu hướng tăng mạnh, công ty hoạt động dần cóhiệu quả.Kế t luận của CBTĐ: Tình hình tài chính của công ty có nhiều đểi m cần chú ýnhưng xét tổng quan tình hình tài chính của doanh nghiệp ở mức chấp nhận được(tình hình tài chính doanh nghiệp ở mức khá).Nhận xét của sinh v iên: Trong nội dung này, CBTĐ tại Chi nhánh đã sử dụngbáo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế toán do công ty sản xuất thương mạiHà Nội cung cấp để tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính mà ngânhàng quy định. Bằng kinh nghiệm thẩm định của mình cộng thêm so sánh đối chiếucác chỉ tiêu này với các doanh nghiệp hoạt động trong ngành, CBTĐ đã đưa ranhững đánh giá khách quan nhất về năng lực tài chính của công ty. Theo đó, tìnhhình tài chính của công ty khá lạc quan.2.3.2.4. Thẩm định về quan hệ tài chính tín dụngCán bộ thẩm định so sánh đối chiếu các thông tin do công ty sản xuất thương mạiHà Nội cung cấp cung cấp với các thông tin thu thập từ các nguồn, kết quả như sau:Tổng dư nợ tại Chi nhánh thời đểi m 29/08/2013 là: 21.366 triệu đồng(bao gồm: 7.235 triệu đồng và 356.896 USD).Trong đó:- Ngắn hạn: 6.467 triệu đồng và 703.400 USD (vay theo món: 157.500 USD)- Trung hạn: 768 triệu đồng và 153.500 USD* Tổng dư bảo lãnh L/C ( trừ ký quỹ) chưa đến hạn thanh toán: 468.353 USD. 96Kế t luận của CBTĐ: Công ty sản xuất thương mại Hà Nội là khách hàngquen thuộc của Ngân hàng Agribank. Trong quá trình quan hệ tín dụng, công tykhông có phát sinh nợ không đủtiêu chuẩn. Đồng thời công ty luôn chấp hànhđầy đủ các quy định của Ngân hàng Agribank trong giao dịch, sử dụng vốn vayđúng mục đích, có hiệu quả, thanh toán gốc và lãi đầy đủ.Nhận xét của sinh v iên: Trong phần này, CBTĐ đã sử dụng dữ liệu đượclưu trữ tại Ngân hàng về tình hình giao dịch của công ty sản xuất thương mại HàNội từ đó đưa ra đánh giá công ty là khách hàng quen thuộc, uy tín của Ngânhàng. Bên cạnh đó, CBTĐ cũng kiểm tra về tình hình quan hệ của công ty vớicác tổ chức tín dụng khác từ hệ thống dữ liệu CIC đểso sánh, đối chiếu với tổngdư nợ các tổ chức tín dụng khác mà khách hàng khai báo với Ngân hàng xem đãchính xác chưa.2.3.3. Thẩm định dự án2.3.3.1. Thẩm định tính pháp lý của dự ánCán bộ thẩm định căn cứ vào hồ sơ pháp lý của dự án do khách hàng cungcấp cũng như hệ thống các văn bản quy hoạch kế hoạch của các Bộ, ban ngành cóliên quan đến hoạt động đầu tư, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu đểkiểm tra tính khớp đúng, hợp lý, đầy đủ của các hồ sơ pháp lý liên quan tới dự án.Sau đó, CBTĐ đánh giá hồ sơ và ghi các thông tin bổ sung vào phiếu kiểm tra, nếuthấy còn thiếu thì CBTĐ yêu cầu doanh nghiệp bổ sung đểhoàn thiện hồ sơ pháp lýcủa dự án. Cụ thể kết quả thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án như sau:- Quyết định số 5696/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày 9721/12/2009 về việc lựa chọn công ty sản xuất thương mại Hà Nội là chủ đầu tư dựán khách sạn 5 sao tại vị trí A4 -Khu đất thuộc Trung tâm đào tạo VĐV cấp cao HàNội tại đường Lê Đức Thọ – Mỹ Đình –Từ Liêm- Hà Nội .- Công văn số 169/QHKT-P1 ngày 05/02/2010của sở Quy hoạch kiến trúcHà Nội về việc xác định ranh giới khách sạn 5 sao (Lô A4) tại xã Mỹ Đình huyệnTừ Liêm kèm theo sơ đồranh giới ô đất tỷ lệ 1/500.- Văn bản số 917/QHKT-P1 của Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội ngày06/07/2010 về việc Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ kiến trúcdự án khách sạn năm sao tại địa đểi m A4 xã Mỹ Đình - huyện Từ Liêm Hà Nội.- Giấy chứng nhận đầu tư số 0118360055 ngày 23/07/2010 của UBNDThành phố Hà Nội chứng nhận công ty sản xuất thương mại Hà Nội được phépđầu tư dự án Tổ hợp Hadico tại v ị trí lô A4 Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.- Quyết định số 3304/QĐ-UBND ngày 22/08/2010 của UBND Thành phố HàNội về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án Hadico,đường Lê Đức Thọ - Từ Liêm – Hà Nội.- Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở Công trình Tổ hợp Hadico số 1727/BXDKSTK ngày 10/08/2010 của Bộ Xây dựng.- Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp Hadico của công ty sản xuất thương mại HàNội, kèm theo các bản vẽ thiết kế kiến trúc, hồ sơ năng lực, hồ sơ báo cáo đánh giátác động môi trường.- Biên bản họp Hội đồng thành viên công ty số 01/2010/BBH-THQ/KS ngày02/04/2010 về việc nhất trí đầu tư dự án Tổ hợp khách sạn 5 sao Hadico. 98Kết luận của CBTĐ: Hồ sơ pháp lý của dự án do khách hàng cung cấp đầy đủ vàhợp lệ theo quy định của Ngân hàng.Nhận xét của sinh v iên : Nội dung này đã được cán bộ thẩm định sử dụngphương pháp so sánh, đối chiếu để tiến hành kiểm tra các tài liệu do khách hàngcung cấp. Tuy nhiên, việc sử dụng thông tin chỉ dừng ở tài liệu do khách hàng cungcấp, vì thế có thể dẫn tới kết quả thẩm định chưa đảm bảo được tính khách quan,trung thực.2.3.3.2. Thẩm định khía cạnh thị trườngCán bộ thẩm định sau khi nghiên cứu thị trường, các kết quả đó đem phân tíchnhận thấy thị trường đối với dự án có các tác động sau:Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự ánDự án đầu tư tổ hợp khách sạn, văn phòng và căn hộ cho thuê có các yếu tốđầu vào như sau:* Trong quá trình thi công xây dựng: Để triển khai xây dựng dự án, Chủđầu tư với sự hỗ trợ của đơn vị tư vấn quản lý dự án sẽ lựa chọn các nhà thầuchuyên nghiệp để thực hiện xây dựng công trình. Nguyên vật liệu chủ yếu vềphần kết cấu công trình (sắt, thép, xi măng...) đều là những loại vật liệu thôngdụng và có sẵn trên th ị trường. Đối với phần thiết b ị và vật liệu hoàn thiện: sẽ lựachọn chủ yếu là các sản phẩm nhập ngoại có chất lượng tốt đảm bảo được tínhsang trọng cho công trình* Trong quá trình vận hành dự án:- Điện: ký hợp đồng mua bán điện với Công ty điện lực Hà Nội, ngoài ra 99sẽ được trang bị máy phát điện dự phòng.- Nước: ký hợp đồng với Công ty cấp nước sạch Hà Nội.- Các loại công cụ, dụng cụ thay thế thường xuyên: lựa chọn những nhà cungcấp ổn định, giá cả hợp lý.- Các loại thực phẩm, đồ uống: lựa chọn mua của các đơn vị cung cấp thựcphẩm có uy tín đảm bảo cung cấp các loại thực phẩm (cả nhập khẩu và nội địa)sạch, bảo đảm an toàn vệ sinh thực phẩm.Th ị trường tiêu thụ sản phẩmHà Nội là thủ đô, trung tâm chính tr ị, thể thao văn hóa của cả nước, là n ơi tậptrung nhiều trụ sở ban ngành, Chính Phủ, các Công ty trong và ngoài nước, các t ổchức quốc tế... Hơn thế nữa, Hà Nội với vẻ đẹp duyên dáng của một thành ph ố vừacổ kính vừa hiện đại với l ịch sử 1.000 năm là một địa điểm du l ịch hấp dẫn c ủa dukhách quốc tế và nội địa . Đây là một th ị trường vô cùng to l ớn để các nhà đầu t ưđầu tư vào lĩnh vực bất động sản (khách sạn, văn phòng cho thuê, căn h ộ cao cấpcho thuê...) trong khi các cơ sở lưu trú hiện đại trên địa bàn còn chưa đáp ứng được.Dự án đầu tư Tổ hợp Hadico của Công ty Sản Xuất Thương Mại Hà Nội cũng làhướng đến thị trường này. Để đánh giá chi tiết th ị trường của dự án, cần xem xéttừng phân nhóm thị trường, cụ thể như sau:•Về th ị trường khách sạn cao cấp đạt tiêu chuẩn 4 đến 5 saoTheo Sở Du lịch Hà Nội thị trường khách sạn Hà Nội nhờ sự phục hồi nhanhchóng về kinh tế của các nước châu Á tình trạng thừa cung các khách sạn 4-5 sao tại HàNội trước đây giờ đã không còn do số lượng khách du lịch và doanh nhân nước ngoài 100đến Hà nội tăng liên tục qua các năm.Hiện nay thị trường khách sạn cao cấp tại Hà Nội đang trong tình trạng cungkhông đủcầu. Tỷ lệ về số lượng phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế của Hà Nộitrên số lượng khách quốc tế khá thấp so với các thành phố và đểi m đến du l ịchthuộc các nước trong khu vực. Dự tính rằng từ 3 đến 5 năm tới thị trường khách sạnsẽ còn tiếp tục chịu sức ép về số phòng và giá phòng sẽ còn tiếp tục tăng.Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn vào các tháng cuối năm trung bình đạt đến89%, đối với các khách sạn cao cấp, vị trí đẹp tỷ lệ này luôn đạt con số 100%,khách đăng ký phòng nhiều khi phải book trước từ 2 – 3 tuần mới có phòng đểthuê.•Thị trường văn phòng cao cấp cho thuêCùng với sự phát triển chung của nền kinh tế và làn sóng đầu tư nước ngoài.Các công ty 100% vốn nước ngoài, công ty liên doanh, các tổ chức phi chính phủ...có nhu cầu đặt văn phòng trụ sở tại Hà Nội. Theo thông lệ, lựa chọn hàng đầu củahọ là thuê các văn phòng cao cấp. Đây là lựa chọn tối ưu do thuê văn phòng tại cáckhu văn phòng tập trung là địa đểi m an toàn, sang trọng và được cung cấp các d ịchvụ tốt nhất. Hơn thế nữa nhiều doanh nghiệp trong nước kinh doanh có hiệu quảcũng có nhu cầu thuê văn phòng tại các khu văn phòng cao cấp nhằm mục đíchquảng bá hình ảnh và tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp. Chính vì vậy, nhu cầuvề diện tích làm việc tại các văn phòng cao cấp ngày một tăng cao. Nếu như năm2010 tổng diện tích văn phòng cho thuê mới có 25.647 m2 với tỷ lệ lấp đầy 62.32%đến đầu năm 2013 tổng diện tích cho thuê đã lên đến 425.575 m2 với tỷ lệ lấp đầytới 92%. 101Nhìn chung qua phân tích số liệu thống kê và đánh giá thực tế thị trường. Thịtrường văn phòng cao cấp cho thuê trên địa bàn Hà Nội hiện nay rất thiếu, đặc biệttrong những năm tới đây khi nền kinh tế hứa hẹn những bước phát triển mới thì tìnhhình thị trường văn phòng cao cấp cho thuê còn khủng hoảng thiếu. Đây thực sự làmột cơ hội lớn đểcác nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh văn văn phòngcao cấp cho thuê.•Thị trường căn hộ cao cấp cho thuêThị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang được đánh giá là một thịtrường đắt đỏnhất không chỉ trong phạm vi Đông Nam Á mà còn cả khu vực ChâuÁ, đặc biệt tại những khu vực có vị trí đẹp giá cả bất động sản luôn ở mức cao.Trong khi đó số lượng thương nhân, các nhà đầu tư nước ngoài sinh sống và làmviệc tại Việt Nam chủ yếu tại các thành phố lớn Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ ChíMinh ngày càng nhiều. Hơn thế nữa, hiện nay với sự phát triển của nền kin tế, nhiềugia đình người Việt có thu nhập cao cũng đang dần hướng tới phong cách sinh hoạthiện đại, thuê các căn hộ cao cấp đểở và được sử dụng các dịch vụ tiện ích tốt nhất.Theo nghiên cứu hiện nay các căn hộ cao cấp cho thuê ở Hà Nội hầu hết đã đượccho thuê. Nhiều khu căn hộ cho thuê tỷ lệ lấp đầy đạt tới 100%. Đa phần các khucăn hộ cho thuê đều có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%.Nhận định chung về thị trường của dự ánĐầu tư dự án Hadico Complex, công ty dự định sẽ cung cấp 03 loại sản phẩm cơbản trên thị trường: Khách sạn 5 sao, khu văn phòng cao cấp, khu căn hộ cao cấp.Với những phân tích về thị trường như trên cho thấy, dự án của là một dự án đầu tư 102đúng hướng trong bối cảnh thị trường đang rất thiếu những tổ hợp thương mại,khách sạn cao cấp cho thuê.Kết luận của cán bộ thẩm định : Với các đềi u kiện thuận lợi về thịtrường, việc đầu tư dự án xây dựng này là cần thiết, hiệu quả.Nhận xét của sinh v iên: Khi thẩm định nội dung này, CBTĐ nhận thấydự án đã xác định được thị trường mục tiêu khá rõ ràng và phù hợp, đánh giá đượcnhững lợi ích và giá trị sử dụng của dự án. Các kết luận, đánh giá của CBTĐ cónhững số liệu cụ thể đểminh chứng.2.3.3.3. Thẩm định phương diện kỹ thuậtBằng phương pháp so sánh đối chiếu kết hợp với các số liệu thu thập được bằngcách khảo sát thực địa, cán bộ thẩm định thấy về phương diện kỹ thuật, công nghệ củadự án do công ty sản xuất thương mại Hà Nội thực hiện như sau:- Địa điểm xây dựng : Lô đất A4, Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội. Khu đấtnằm sát ngã bốn nơi giao cắt giữa hai trục đường Lê Đức Thọ và đường Sông Đà làhai tuyến đường chính của khu, thuộc Trung tâm đào tạo vận động viên cao cấp HàNội đã được san nền và giải phóng mặt bằng. Phía Bắc giáp đường Sông Đà. PhíaNam và Tây giáp Trung tâm đào tạo VĐV cao cấp, phía Đông giáp đường Lê ĐứcThọ. Diện tích khu đất: 13.247m2. Đây là một khu đất đẹp nằm trong khu trung tâmthể thao hành chính Mỹ Đình (nơi có Trung tâm hội nghị quốc gia, sân vận độngMỹ Đình).- Quy mô của dự án: Dự án Tổ hợp Hadico gồm 3 khối liên kết cao tầnggồm khối khách sạn 22 tầng, khối văn phòng 19 tầng, khối căn hộ cao cấp 15 tầngcó vai trò làm nhấn mạnh đường nét kiến trúc, hình khối hài hòa hệ thống tầng hầm 103gồm 2 tầng hầm làm gara ô tô và các phòng kỹ thuật. Chiều cao tối đa của côngtrình kể cả mái 93,2 m.Chi tiết quy mô dự án đã được nêu chi tiết trong phần Giới thiệu dự án đầutư. Có thể nhận xét quy mô của công trình như sau: Công trình tổ hợp Hadico là mộtcông trình sang trọng, được thiết kế bởi Site Architecture (Pháp) là một trong nhữngCông ty thiết kế chuyên nghiệp và có tiếng trên thế giới, đặc biệt có rất nhiều kinhnghiệm thiết kế khách sạn, văn phòng cao cấp... Với diện tích đất sử dụng lớn và vịtrí tại góc ngã tư đường Lê Đức Thọ được Site Architecture thiết kế hợp lý cả vềhình khối kiến trúc và quy mô công trình.- Giải pháp xây dựng, tiến độđầu tư: Công ty sẽ lựa chọn các đơn vị thicông đủnăng lực đểthi công công trình bảo đảm chất lượng. Công trình được giám sátthi công bởi Công ty Delta - (một công ty chuyên nghiệp và nổi tiếng trong việc thựchiện giám sát thi công 100% vốn của Mỹ). Tiến độ: dự kiến thi công trong 33 tháng.- Môi trường, phòng cháy chữa cháy: Công ty thực hiện nghiêm túccông tác vệ sinh môi trường và PCCC theo quy định của Nhà nước. Hệ thống PCCCsẽ được thiết kế và thực hiện theo đúng pháp lệnh PCCC của nhà nước.Kết luận của cán bộ thẩm định: Nội dung kỹ thuật dự án đảm bảo đượccác yêu cầu đặt ra đối với một dự án xây dựng.Nhận xét của sinh viên thực tập: Đây được coi là một bước thẩm định bắtbuộc cán bộ thẩm định phải có trong tay các thông tin thực tế, chính xác về nội dungkỹ thuật, công nghệ của dự án.2.3.3.5. Thẩm định về tổ chức quản lý thực hiện dự án 104-Trong quá trình thi công : Công trình xây dựng tổ hợp Hadico là mộtcông trình lớn, nhiều hạng mục, nhiều gói thầu, được yêu cầu rất chặt chẽvề tiến độ thực hiện, để bảo đảm công tác quản lý, giám sát một cáchkhoa học. Chủ đầu tư đã thuê một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là Côngty tư vấn quản lý xây dựng Delta (Công ty 100% vốn của Mỹ).-Trong quá trình vận hành dự án :-Quản lý khách sạn : Tập đoàn Intercontinental Hotel Group (IHG).-Quản lý khu văn phòng, căn hộ cho thuê: Công ty tư vấn, quản lý bấtđộng sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE).Kế t luận của CBTĐ: Cơ cấu tổ chức hoạt động của dự án chặt chẽ, hợp lý,đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận. Bên cạnh đó công ty cũng chủđộng thuê bộ máy quản lý giám sát của nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm thamgia vào dự án, kể cả giai đoạn vận hành dự án cũng có một bộ phận chuyên biệtquản lý.Nhận xét của sinh v iên: CBTĐ đã thu thập nhiều nguồn thông tin về hệthống quản lý dự án. Thêm vào đó CBTĐ so sánh cơ cấu tổ chức vận hành nhà máyvới cơ cấu tổ chức của các dự án tương tự trong ngành và rút ra kết luận: phươngthức tổ chức thực hiện, quản lý vận hành dự án của công ty có tính khả thi cao.2.3.3.6. Thẩm định về phương diện tài chínha)C ơ s ở và giả thiết tính toán-Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo khái toán do chủ đầu tưlập có tham khảo mặt bằng giá xây dựng tại thời đểi m tính toán. Vốn cốđịnh là 1.333.425 triệu đồng 105-Thời gian tính toán dự án là 50 năm (trong đó 3 năm chuẩn bị đầu tư, xâydựng công trình và 47 năm vận hành khai thác dự án)-Thời gian tính khấu hao được tính theo Quyết định số 206/2003/QĐBTC của Bộ tài chính ban hành ngày 12/12/2003 về Ban hành chế độQuản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định-Phần thiết bị của dự án dự kiến có tuổi thọ là 10 năm, sau 10 năm sẽ phảithay thế các thiết bị chính, an toàn trong tính toán ta giả thiết toàn bộ phần thiết bịsẽ được thay thế hết sau 10 năm vận hành dự án. Kinh phí thay thế sẽ được chủ đầutư lấy từ khấu hao, lợi nhuận đểlại và các nguồn từ các hoạt động kinh doanh khác..- Chi phí vốn lưu động: Qua tính toán, chi phí hoạt động hàng năm của Tổhợp khoảng từ 40 – 70 tỷ đồng/năm tùy thuộc vào công suất huy động. Số vòngquay vốn lưu động dự kiến 4 - 5 vòng/năm là tương đối hợp lý.-Quy mô khai thác và tỷ lệ khai thác:Xuất phát từ địa lý cụ thể của công trình, tham khảo thông tin khác nhau, dựkiến thị trường và bất động sản trong những năm tới, tỷ lệ khai thác được tính theosố liệu: 106DiệnSTNộ i dungĐVTtích sànQuy môTTỷ lệ khaithác thấpchonhấtthuê1Khách sạn 5 sao2Văn phòng cho thuê m2Phòng20 tầng hạng ATỷ lệkhaithác caonhất38538544%88%17.11011.06870%100%10.2216.32366%98%Căn hộ cao cấp 14 m23tầng cho thuêTỷ lệ khai thác tăng dần theo các năm, mức tăng hàng năm là 5%.Diện tích cho thuê văn phòng, căn hộ dự kiến 64% diện tích sàn xây dựng.b)Thẩm định t ổng m ức đầu t ư và c ơ c ấu v ốn đầu t ưThẩm định tổng mức đầu tư nhằm xác định tính hiệu quả của dự án, xem dự án cókhả năng thực hiện được hay không, CBTĐ sẽ áp dụng phương pháp thu thập cácbáo cáo của công ty về dự án kết hợp kiểm tra xác thực trong chi phí thực hiện dựán.Tổng mức đầu tư- Tổng vốn đầu tư:- Vốn vay:1.333.425 trđ: 842.000 trđ (tương đương 63% Tổng vốn ĐT)- Vốn tự huy động: 419.425 trđ (tương đương 37% Tổng vốn đầu tư)K ết lu ận c ủa CBT Đ: Tổng mức đầu tư của dự án là hợp lý.Nh ận xét c ủa sinh v iên: CBT Đ đã thẩm định tổng m ức đầu tư của dự án. Tuy 107nhiên vẫn còn hạn chế là cán bộ chưa thẩm định các khoản mục chi phí trong tổngvốn đầu tư có thực sự hợp lý hay không, chính vì vậy mà kết luận cán bộ thẩm địnhđưa ra chưa đảm bảo chắc chắn tính chính xác.Phương án nguồn vốn và tiến độ góp vốn+ Đối với phần vốn vay chi nhánh: chiếm 63% tổng vốn đầu tư, phù h ợp v ớiquy định về tỷ lệ vốn tham gia vào dự án của Ngân hàng NN&PTNN Việt Nam+ Đối với phần vốn tự huy động: Công ty dự kiến huy động từ các nguồn nhưsau:Ngu ồn v ốn tích l ũy t ừ l ợi nhuận trong kinh doanh (mặt hàngin ấn, sản xuất vở) và vốn thu hồi từ nguồn khấu hao cơ bản trong 03 năm xây dựng. Ngu ồn huy động t ừ v i ệc đặt c ọc thuê v ăn phòng và c ăn h ộ:Công ty sẽ huy động từ nguồn vốn trả trước; đặt cọc của các khách hàng thuê căn hộvà thuê văn phòng cũng như diện tích d ịch vụ. Nguyên tắc chung là các khách hàngcó nhu cầu thuê văn phòng và căn hộ đăng ký với Công ty sẽ trả trước cho 5 nămđầu. Tiến độ tiền đặt cọc dự kiến từ năm 2009 và được chia thành 05 đợt. 06tháng/đợt. phù hợp với kế hoạch sử dụng vốn của Công ty. Việc huy động nguồntiền trả trước của khách hàng thuê sẽ được hỗ tr ợ b ởi một Công ty tư vấn và quản lýbất động sản CBRE, đây là một Công ty có rất nhiều kinh nghiệm trong l ĩnh v ựctiếp thị và kinh doanh bất động sản. Theo tính toán của chủ đầu tư và Công ty tư vấnCBRE, trong 03 năm xây dựng Chủ đầu tư có thể huy động được khoảng 264 t ỷđồng từ các hợp đồng thuê trả trước. Tuy nhiên khi tính toán thẩm định c ũng nh ưxem xét trên cơ sở thực tế th ị trường và quy mô của dự án cho thấy, nguồn tiền từ 108việc trả trước của khách hàng (nếu có) không quá 203 tỷ đồng. Nguồn huy động từ các cổ đông : Công ty dự kiến sẽ chuyển đổimô hình sang Công ty cổ phần vào năm 2010 và sẽ tiến hành bán cổ phần ra th ịtrường bên ngoài đểhuy động vốn đầu tư dự án. Tổng vốn huy động từ việc bán cổphần khoảng 39 tỷ đồng (chi tiết kế hoạch chuyển đổi mô hình cổ phần Công ty đãnêu chi tiết trong phần thuyết minh nguồn vốn đầu tư trong dự án). 109Bảng 2.8: Tổng hợp diễn biến và quá trình huy động vốn của công ty tham gia vào dự ánĐơn vị: triệu đồng20102011ThánDI ỄN GI ẢIT ỔNGThánThánTháng 7-dựngCác nguồn hình thànhThánThánTháng 7-g 1-6122013Tháng 7-g 1-6Tổng vốn tự huy động trong quá trình xây 308.172012g 1-612g 7g 1-6121222.0046.1747.7473.1085.8133.349051563327.7622.0046.3249.6576.8887.4545.447034469Vốn bổ sung từ nguồn lợi nhuận sau thuế và KHCBhiện cóVốn nhận góp cổ phần dự kiến100.00022.000 17.000 13.000 15.000 15.000 18.00030.000000 15.000 15.0000Huy động vốn từ việc đặt cọc khu căn hộ và văn197.7670 29.323 36.654 46.884 57.456 27.449phòngChênh lệch (2) - (1)19.588001481.9143.7791.64012.10- 1107Ghi chú: Phần chênh lệch (+) được xem là lề an toàn cho quá trình huy động vốn của chủ đầu tư. 111Nhận xét: Với kế hoạch huy động vốn dự kiến của Công ty, kết hợp xem xéthiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp những năm vừa qua và nhữngnhận định về thị trường, có thể nhận xét phương án nguồn vốn mà doanh nghiệp đềxuất như sau:-Thứ nhất: Đối với phần vốn từ nguồn tích lũy lợi nhuận và thu hồikhấu hao mảng kinh doanh in ấn (khoảng 100 tỷ) là có khả năng thực hiện đượcnếu như Công ty giữ vững được thị phần kinh doanh in ấn trong 03 năm tới nhưhiện tại.-Thứ hai : Đối với phần vốn huy động từ vốn góp cổ phần: Công tyđề xuất sẽ kêu gọi cổ đông góp vốn khoảng 35 tỷ đồng. Trên thị trường vốn hiệnnay cho thấy, cổ phiếu của các công ty kinh doanh in ấn (cả đã niêm yết và chưađược niêm yết trên thị trường tập trung) đang được các nhà đầu tư rất quan tâmchứng tỏ lĩnh vực kinh doanh in ấn là lĩnh vực kinh doanh mang lại tỷ suất lợinhuận cao và khá hấp dẫn. Vấn đềchủ yếu Công ty phải thực hiện được kiểm toánsố liệu tài chính và lập cáo bạch hoạt động kinh doanh kịp thời với tiến độchuyểnđổi mô hình mà công ty đã đặt ra.-Thứ ba : Đối với nguồn tiền huy động của khách hàng từ việc trảtrước các hợp đồng thuê. Về nguyên tắc đây là phương án huy động vốn hợp lý vàtối ưu đối với chủ đầu tư do đặc thù của dự án cần nguồn vốn lớn và lượng vốn cầnthiết trải dần trong quá trình xây dựng công trình. Tuy nhiên vấn đềđặt ra là việchuy động vốn theo phương thức này phụ thuộc khá nhiều vào kế hoạch tiếp thị củaCông ty tư vấn và quản lý khu văn phòng và căn hộ cho thuê (CBRE), chủ đầu tư 112cần thảo luận và có kế hoạch cụ thể với CBRE đểđảm bảo chắc chắn sẽ huy độngđược lượng vốn cần thiết cho quá trình xây dựng công trình.Ngoài ra đểđảm bảo tính khả thi của phương án nguồn vốn, trong quá trìnhgiải ngân dự án cần thực hiện giải ngân theo phương thước song hành sao cho tạimọi thời đểi m lượng vốn đầu tư của chủ chủ đầu tư/vốn vay ngân hàng luôn đạt tỷlệ tối thiểu 30%/70%.Kế t luận của CBTĐ: Khả năng tham gia dự án bằng vốn tự có và huyđộng khác là hoàn toàn có thể thực hiện được.Nhận xét của sinh v iên: CBTĐ đã đưa ra có những nhận xét và đánh giákhá kĩ lưỡng về tình hình huy động vốn, giúp có được cái nhìn đúng nhất về khảnăng của công ty. 113Thẩm định các ch ỉ tiêu hiệu quả tài chínhĐể thẩm định yếu tố này, CBTĐ sử dụng phương pháp phân tích tình huống dựavào những tính toán các hạng mục của dự án thông qua kiến thức thực tế mà dự ánthu thập được.•Khách sạnDoanh thu và chi phí từ hoạt động khách sạn được tham khảo tính toán thamkhảo các khách sạn 5 sao tương tự trên địa bàn Hà Nội và dự báo th ị trườngkhách sạn cao cấp trong các năm tới với số liệu sau:-Doanh thu:+ Giá thuê phòng khách sạn; 90$/ ngày đêm+ Giá thuê phòng đa năng, hội ngh ị, hội thảo: 500$ lượt x 4 lần/ tháng+ Giá cho thuê tiệc cưới: 1000$ lượt x 4 lần/ tháng+ Giá khoán dịch vụ kinh doanh bãi xe: 2,5$/m2/thángNgoài ra trong hoạt động chính, khách sạn sẽ thu được từ các d ịch vụ ănuống, buồng phòng, hội ngh ị hội thảo, thể thao, giải trí…. Theo s ố liệu th ống kêcủa IHG và tham khảo các khách sạn 5 sao trên địa bàn, v ới quy mô và v ị trí địa lýcủa Hadico dự kiến chi tiết thu từ d ịch vụ này như sau:Chi tiêu ănTên d ịch vụSTTMức sử dụng dự kiếntrung bình(USD)ID ị ch vụ ănHội nghị hội thảo30 cuộc x540 người x60% công suất3Ăn trưa10 cuộc x540 người x60% công suất5Ăn tối8 cuộc x20 người15 114Chi tiêu ănTên d ị ch vụSTTMức sử dụng dự kiếntrung bình(USD)Đám cướiII48 đám /năm x300 người5Ăn trưa100% người ăn2Ăn tối100% người ăn4Đám cưới48 đám /năm x300 người1D ị ch vụ đồ uốngHội nghị hội thảoIIINguồn thu qua d ị ch vụ nhà hàng ,ăn uốngTiệm ăn, quầy cà phêĂn sángTính vào tiền phòngĂn trưa + ăn tối30% khách nghỉ (số khách nghỉ có 100sử dụng dịch vụ)Khách vãng laiIVĂn sáng40 suất /ngày1Ăn trưa140 suất/ngày3Ăn tối100 suất/ngày4Thu từ đồ uống (Gồm cả đồ uống khi ăn và quầy rượu )Tiệm ăn, quầy cà phêĂn trưa100% khách ăn2Ăn tối100% khách ăn4Ăn sáng40 người /ngày1Ăn trưa140 suất/ngày2Ăn tối100 suất/ngày4Khách vãng laiQuầy rượu (kể cả uống trước, 35 %khách nghỉ có sử dụng dịch vụ4trong và sau khi ăn)Kháchtrong khách sạnQuầy rượu (kể cả uống trước, 50 người4 115Chi tiêu ănTên d ị ch vụSTTMức sử dụng dự kiếntrung bình(USD)trong và sau khi ăn) Kháchngoài khách sanThu từ d ị ch vụ sân tennisVGiá sân10 tiếng trên ngày với tỷ lệ lấp đầy 465-80%Thuê vợt; bóng50% khách tham gia1Thu từ d ị ch vụ bể bơi, tắm tráng,thuê đồVITắm ,vầy30% khách nghỉ & 100 lượt người 1ngoài /ngàyThay đồ50% khách tắm0.2Tắm tráng100 khách tắm0.2Câu lạc bộ thể thao; vui chơiVII65-80% công suất10 $S/m2+ Thu nhập từ đệi n thoại, fax, thuê đường truyền dữ liệu, internet tính ở mức7% doanh thu.+ Thu từ dịch vụ giặt là, tẩy hấp tính ở mức 0.5 % doanh thu+ Thu từ d ịch vụ sử dụng d ịch vụ tắm hơi, massage 9$ x 180người/giờ/ngày đêm.-Chi phí:Các khoản chi phí của hoạt động khách sạn được dựa trên s ố liệu th ống kêcủa một số khách sạn 5 sao trên địa bàn hà Nội và tham khảo thông tin từ các tậpđoàn quản lý kinh doanh khách sạn. Chi phí cho hoạt động khách sạn bao g ồm các 116khoản mục chính như sau:+ Chi phí lương trực tiếp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, công đoàn, hộinghề nghiệp tính bằng 12% doanh thu+ Chi phí mua sắm công cụ dụng cụ tính bằng 8% doanh thu buồng phòng,5% doanh thu với dịch vụ đồăn, 3% doanh thu đối với dịch vụ đồuống và các dịchvụ khác.+ Chi phí cho dịch vụ đồuống tính bằng 28% doanh thu từ dịch vụ đồuống+ Chi phí cho dịch vụ thực phẩm tính bằng 35% doanh thu từ dịch vụ thực phẩm.+ Chi phí cho các dịch vụ khách tính bằng 45% doanh thu dịch vụ khác+ Chi phí cho dịch vụ hội nghị, hội thảo tính bằng 8% doanh thu+ Chi dịch tắm hơi, massage tính bằng 35 doanh thu dịch vụ+ Chi dịch vụ thể thao, giải trí tính bằng 30% doanh thu dịch vụ+Chi dịch vụ bể bơi tính theo công suất tiêu hao thực tế•Văn phòng cao cấp cho thuê (hạng A)-Doanh thuDiện tích cho thuê được xác định bằng 70% diện tích sàn xây d ựng. Ng ườithuê tự lo trang trí nội thất và thiết b ị văn phòng của mình. Giá cho thuê văn phòngtính bình quân 25USD/ m2/ tháng.-Chi phí+ Chi phí lương trực tiếp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã h ội, công đoàn, h ộinghề nghiệp tính bằng 2% doanh thu của các hoạt động kinh doanh cho thuê văn 117phòng và diện tích dịch vụ•Căn hộ cao cấp cho thuê-Doanh thuDiện tích cho thuê được xác định bằng 70% diện tích sàn xây d ựng. Ng ườithuê tự lo trang trí nội thất và thiết b ị văn phòng của mình. Giá cho thuê văn phòngtính bình quân USD/ m2/ tháng.-Chi phí+ Chi phí lương trực tiếp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã h ội, công đoàn, h ộinghề nghiệp tính bằng 2% doanh thu của các hoạt động kinh doanh cho thuê căn h ộvà diện tích dịch vụ•Chi phí tính chung cho kh ối t ổ h ợp Hadico+ Chi phí quảng cáo, tiếp thị 2% tổng doanh thu.+ Chi phí quản lý điều hành khối tổ h ợp: gồm tiền lương, các khoản phụ cấp,bảo hiểm, đi lại...và các chi phí quản lý khác cho cán b ộ tham gia tr ực tiếp quản lývận hành khách sạn và chi phí điện, nước, điện thoại, vệ sinh, an ninh phục vụ chokhối quản lý điều hành , điện nước vệ sinh phục vụ cho khu vực công cộng nhưhành lang, cầu thang cũng như chi phí thiết b ị quản lý văn phòng, văn phòng phẩm,vật tư nhiên liệu vận hành bằng 3.6% tổng doanh thu.+ Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ hàng năm 1% doanh thu.+ Tiền thuê đất tính theo quy định của UBND Thành phố Hà N ội là 116.100đ/m2/năm+ Thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 28%. 118+ Thuế giá trị gia tăng cho hàng hóa dịch vụ với thuế suất là 10%.+ Lãi vay vốn dài hạn là 10,05%/năm+ Tỷ giá USD/VND là 20.800 đồng. Năm gốc tính toán từ khi đưa tổ hợp vàokhai thác sử dụng+ Lãi vay trong thời gian xây dựng được tính theo tiến độ giải ngân dự kiếncủa chủ đầu tư sao cho số dư nợ cho vay dự án (bao gồm cả lãi vay thi công) tại mọithời đểi m không vượt quá 70% vốn đầu tư thực hiện.Tính toán trên excel cán bộ thẩm định thu được các kết quả sau:- Doanh thu bình quân/năm:245.677 triệu đồng- Chí phí hoạt động bình quân/năm:56.894 triệu đồng- Khấu hao bình quân45.775 triệu đồng- Lãi vay bình quân:54.678 triệu đồng- Lợi nhuận sau thuế bình quân/năm:42.456 triệu đồng- Lợi nhuận bình quân/tổng vốn đầu tư:4,2%- Lợi nhuận/vốn tự có:14,0%- Các chỉ tiêu: NPV = 124.632 trđIRR = 14%Kế t luận của CBTĐ: Theo kết quả tính toán, NPV của dự án >0, IRR> rmin =11%, do đó dự án được kết luận là đáng giá đểđầu tư. Đối với một dự án đầu tư xâydựng, các thông số về thời gian hoàn vốn như trên là chấp nhận được. Xét về mặt tàichính thì dự án đủđềi u kiện đểvay vốn tại ngân hàng. 119Nhận xét của sinh v iên: Trong quá trình phân tích hiệu quả tài chính của dự án,cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu vàphương pháp dự báo đểđưa ra mức giá bán sản phẩm, giá các yếu tố đầu vào của dựán. Từ đó, đềi u chỉnh lại đểtính toán lại doanh thu, chi phí hoạt động và các chỉtiêu tài chính của dự án một cách khách quan hơn. Với nội dung này, CBTĐ tại chinhánh thực hiện tốt theo đúng nội dung quy định của ngân hàng.2.3.3.7. Thẩm định về khả năng trả nợ của dự ánCăn cứ vào kế hoạch trả nợ của công ty CBTĐ xây dựng được nguồn trả nợ và tínhtoán thời gian trả nợ của dự án•Nguồn trả nợ-Khấu hao cơ bản, lợi nhuận sau thuế của dự án đểtrả nợ vay ngân hàng-Khi tổ hợp Hadico chính thức đi vào hoạt động, Công ty sẽ trình bộ hồ sơhoàn thuế VAT tại cơ quan quản lý thuế (thuế VAT được hoàn với tài sản cốđịnh dự kiến khoảng 86 tỷ đông) nguồn hoàn thuế này sẽ tham gia trả nợ vayngân hàng.•Thời gian trả nợ gốc của dự án-Nguồn trả nợ gốc bình quân của dự án: 64.775 triệu đồng.-Thời gian trả nợ của dự án: 132 tháng.-Thời gian dự kiến hoàn thành dự án: Theo yêu cầu của UBND thành phốHà Nội, dự án cần được xây dựng xong trong 30 tháng, tuy nhiên trênthực tế mặc dù công trình được hoàn thành, Chủ đầu tư cần có thời gian 120để hoàn thiện các bộ hồ sơ quyết toán công trình do đó trong tính toánthẩm định, tính thời gian thi công là 33 tháng.-Do trong quá trình xây dựng công trình, Chủ đầu tư đã sử dụng một phần tiềntừ doanh thu nhận trước (khách hàng trả trước tiền thuê văn phòng và cănhộ) đểđầu tư xây dựng công trình, bên cạnh đó đểcó thời gian ổn định hoạtđộng kinh doanh, chủ đầu tư đề nghị được ân hạn 01 năm (12 tháng).-Thời gian vay vốn:oTv = Ttc + Tah + Tg= 32+ 12+ 132 = 176 tháng.K ết lu ận c ủa CBT Đ: Dự án có khả năng trả nợ cao.Nh ận xét c ủa sinh v iên: CBT Đ đã có những đánh giá và tính toán rõ ràng v ềkhả năng trả n ợ và th ời gian hoàn v ốn của dự án.2.3.3.8. Thẩm định về rủi roCán bộ thẩm định sau khi nghiên cứu thực địa dự án, kết h ợp v ới điều tra thôngtin thị trường từđó đưa ra các rủi ro có thể xảy ra với dự án.- Rủi ro chậm tiến độ thi công: tuy nhiên công ty đã đưa ra phương án khắc ph ụccũng như chuẩn bị khá tốt khâu chuẩn bị nên tỷ lệ xảy ra rủi ro trên là khá thấp.- Rủi ro vượt tổng mức đầu tư: bản thân phía công ty đã làm việc rất k ỹ v ới cácbên cung cấp nguyên vật liệu, các nhà cung cấp các d ịch v ụ khác nh ằm hạn ch ế đếnmức thấp nhất rủi ro trên.- Rủi ro về tài chính: các bên góp vốn đã đưa ra cam kết giải ngân đúng hạn với sốvốn mà mình tham gia đóng góp, nguồn vốn dự phòng luôn trong tình trạng sẵn sàngnhằm đáp ứng một cách nhanh nhất nhu cầu về vốn cho từng giai đoạn của dự án. 121- Rủi ro bất khả kháng: đây là loại rủi ro không lường trước hết được vì thế côngty chỉ đưa ra được các phương án khắc phục nếu loại rủi ro này xảy ra trong quá trìnhxây dựng, ngoài ra công ty đã khảo sát kỹ về địa hình cũng như thổ nhưỡng của địađểi m xây dựng dự án, nhằm phát hiện xử lý các nguyên nhân có thể ảnh hưởng đếnchất lượng của dự án.Kế t luận của CBTĐ: Trong quá trình thực hiện cũng như vận hành kếtquả đầu tư có thể có một số rủi ro nêu trên xảy ra, gây ảnh hưởng tới dự án. Tuynhiên, những tác động của rủi ro đến dự án có thể được hạn chế tối đa nếu cả phíakhách hàng và ngân hàng thực hiện tốt những biện pháp phòng ngừa rủi ro trên.Nhận xét của sinh v iên: CBTĐ tại Chi nhánh đã sử dụng phương pháptriệt tiêu rủi ro và phương pháp dự báo đểthẩm định nội dung này. CBTĐ dự báo vềnhững rủi ro phổ biến mà dự án gặp phải và có tác động lớn đến tính khả thi và hiệuquả của dự án. Từ đó đưa ra các đềxuất cho phía khách hàng cũng như ngân hàngđể có các biện pháp phòng ngừa hiệu quả đối với những rủi ro có thể xảy ra trongquá trình thực hiện cũng như vận hành kết quả đầu tư, hạn chế tối đa thiệt hại mànhững rủi ro đó gây ra đối với dự án.2.3.4. Thẩm định tài sản đảm bảoĐể tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã camkết, một trong những quy định mà chi nhánh đưa ra đối với khách hàng muốnvay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Công ty sản xuất thương mại Hà Nội đề nghịđược dùng toàn bộ giá trị công trình làm tài sản đảm bảo bao gồm: toàn bộ côngtrình tổ hợp Hadico và quyền sử dụng đất. 122Kế t luận của CBTĐ: Công ty đáp ứng đầy đủcác đềi u kiện về tài sản đảm bảotiền vay theo quy định tín dụng hiện hành.Nhận xét của sinh v iên: CBTĐ dựa vào các hồ sơ giấy tờ chủ đầu tư cung cấpcũng như được chính quyền địa phương hỗ trợ đểxác định tính pháp lý của tài sản thếchấp và kiểm tra lại giá trị của các tài sản đảm bảo. Do vậy, thẩm định đềi u kiện đảmbảo tiền vay được CBTĐ tại Chi nhánh thực hiện khá tốt.* Ý kiến của cán bộ thẩm địnhCông ty sản xuất thương mại Hà Nội có đủ tư cách pháp nhân theo quy địnhcủa pháp luật, phương án kinh doanh có lãi. Theo quy định, công ty đủ đềi u kiệnvay vốn ngân hàng, đảm bảo khả năng trả nợ.Đề nghị cho vay vốn lưu động để: tiến hành xây dựng Tổ hợp Hadico- Số tiền cho vay: 842.000 triệu đồng- Phương vốn cho vay: cho vay vốn lưu động.- Phương thức giải ngân: tiền mặt, chuyển khoản.- Thời hạn cho vay: 176 tháng kể từ ngày nhận nợ.- Lãi suất cho vay: 10.05%/năm, có đềi u chỉnh.- Bảo đảm tiền vay: Cho vay có đảm bảo bằng tài sản2.3.5. Đánh giá công tác thẩm định dự án vay v ốn l ĩnh v ực xây dựng tạiNgân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội2.3.5.1. Những mặt đạt được 123Chất lượng của công tác thẩm định dự án có ảnh hưởng lớn đến chất lượngtín dụng của ngân hàng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và sự an toàn củangân hàng.Chất lượng của công tác thẩm định các dự án vay vốn đầu tư của các doanhnghiệp vay vốn tại chi nhánh không ngừng được nâng cao và được thế hiện thôngqua các chỉ tiêu sau:Bảng 2.9: Bảng tổng hợp một số ch ỉ tiêu cấp tín dụng cho doanh nghiệpvay vốn qua các nămSTChỉ tiêuĐơn vịNăm 2011TNămNăm201220131Số lượng dự án đã thẩm định Dự án1922231832Số lượng dự án đã cho vayDự án1781941713Dư nợ cho vay dự ánTriệu đồng1.301.5671.643.9021.256.5825Số dự án bị xếp vào nợ xấuDự án644Ngày211816,5Thời gian thẩm định trung bình6của một dự án( Nguồn: Báo cáo tín dụng Phòng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng Agribank – Chinhánh Bắc Hà Nội )Trong 3 năm qua, chi nhánh đã tiến hành thẩm định được tổng số 598 dự ánđầu tư của các DNVVN xin vay vốn, số dự án được chấp thuận cho vay đạt trên 95%với tổng dư nợ đạt 4200 tỷ đồng. Thông qua công tác thẩm định dự án bước đầu đãlựa chon ra những dự án có tính khả thi và hiệu quả đểcho vay, loại được những dự 124án đầu tư kém hiệu quả. Do làm tốt công tác thẩm định mà số dự án của các DNVVNbị xếp vào nợ xấu tại Chi nhánh giảm rõ rệt. Năm 2013 chỉ còn 4 dự án.Thời gian thẩm định dự án cũng được thực hiện theo đúng quy định mà Ngânhàng Agribank đã đưa ra, chỉ có một số dự án bị kéo dài thời gian thẩm định là docán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng bổ sung và hoàn thiện một số hồ sơ pháp lýcủa dự án còn thiếu. Tuy nhiên, số dự án này chỉ chiếm số lượng nhỏ trên tổng số dựán được thẩm định tại chi nhánh. Và thời gian thẩm định dự án của DNVVN tại chinhánh đã được rút ngắn đáng kể qua các năm chỉ còn 16,5 ngày năm 2013.Để có được các kết quả khả quan như vậy phải kể đến những nhân tố đã gópphần tạo nên chất lượng công tác thẩm định các dự án vay vốn đầu tư của cácDNVVN tại chi nhánh, bao gồm:V ề quy trình th ẩm đị nhQuy trình thẩm định của phòng giao dịch khá chặt chẽ, có chất lượng cáo. Cánbộ thẩm định đã tuân thủ quy trình thẩm định theo đúng quy định hiện hành của Chinhánh. Quy trình cũng thể hiện sự logic rất cao và đã thể hiện được từng bước, từngkhâu từ tiếp xúc khách hàng, nhận hồ sơ cho tới thẩm định, kiểm soát và phê duyệt.V ề n ội dung th ẩm địnhQua các nội dung được cán bộ tại phòng giao d ịch th ực hiện khi thẩmđịnh thì có thể thấy rằng khi thẩm định các CBT Đ tại phòng giao d ịch đã thẩm địnhđầy đủ các nội dung khi tiến hành thẩm định tại ngân hàng từ n ội dung pháp lý, th ịtrường, tài chính, kỹ thuật, tổ chức, hiệu quả về mặt kinh tế xã hội... và việc thẩmđịnh các nội dung được đầy đủ giúp cho chất lượng các báo cáo thẩm định tại phònggiao dịch ngày càng được nâng cao. 125V ề ph ương pháp th ẩm địnhCác cán bộ thẩm định tại phòng giao d ịch khi thẩm định các nội dung của h ồsơ vay vốn đã áp dụng rất nhiều các phương pháp như: so sánh, dự báo, phươngpháp triệt tiêu rủi ro... Các phương pháp này được các cán bộ tại phòng giao d ịch sửdụng rất linh hoạt và kết hợp với những kiến thức, kinh nghiệm mà mình có giúpcho việc thẩm định đạt được chất lượng khá cao.V ề cán b ộ th ẩm đị nhCán bộ tiến hành thẩm định tại phòng giao d ịch hiện nay đều có trình độchuyên môn trong l ĩnh v ực thẩm định. Trong suốt quá trình thẩm định, cán bộthẩm định luôn tuân thủ quy trình, nội dung thẩm định đã được quy định. Ngoài cácphương pháp thông thường, các cán b ộ thẩm định còn s ử d ụng linh ho ạt các côngcụ, các phầm mềm h ỗ tr ợ vào quá trình thẩm định giúp nâng cao ch ất l ượng côngtác thẩm định.V ề thông tin cho quá trình th ẩm địnhViệc đa dạng trong thu thập và xử lý thông tin hiện nay được cán b ộ thẩmđịnh áp dụng hiệu quả. Từ việc thu thập thông tin tại rất nhiều các nguồn khác nhau:từ khách hàng, cơ quan chức năng, từ các phương tiện truyền thông như internet,báo đài, từ trung tâm thông tin tín dụng khách hàng CIC, cùng v ới việc xử lý thôngtin bằng các phần mềm, phương pháp đổi mới.V ề thi ết b ị h ỗ tr ợ công tác th ẩm địnhTại chi nhánh các CBT Đ được trang b ị đầy đủ các trang thiết b ị như: máy vi tính,máy in, máy Fax, internet và các phần mềm hỗ tr ợ góp phần đa dạng ngu ồn thôngtin, hiện đại hóa nguồn thông tin cung cấp cho công tác thẩm định. Việc sử d ụngcác công nghệ ngân hàng đã giúp cho công tác thẩm định được diễn ra nhanh chóng 126nhưng vẫn đảm bảo tính chính xác, ngoài ra còn thúc đẩy việc trao đổi thông tingiữa các tổ chức tín dụng khác, rút ngắn thời gian thu thập thông tin về khách hàng,về dự án, từ đó rút ngắn thời gian thẩm định2.3.5.2. Những hạn chế và nguyên nhân tồn tạiV ề quy trình th ẩm đị nhBên cạnh những thành tựu ưu điểm đạt được trong công tác thẩm định dự ánnói chung và thẩm định các dự án xây dựng nói riêng thì công tác thẩm định tại chinhánh vẫn còn tồn tại một số các hạn chế như sau:-Thứ nhất là việc tái thẩm định của phòng giao d ịch được tiến hành quánhiều như vậy sẽ khiến tăng thời gian thẩm định, tăng chi phí và mất cơ hội củakhách hàng.-Thứ hai là việc phê duyệt tín dụng hiện nay được phân cấp chưa rõ ràng, chưatrao quyền chủ động cho cán bộ thẩm định và còn nhiều ràng buộc. Về phương pháp thẩm địnhHiện nay các cán bộ thẩm định tại phòng giao dịch đã áp dụng hầu hết cácphương pháp vào quá trình thẩm định, nhưng mỗi dự án lại có đặc thù riêng, đôi khi sửdụng phương pháp này không hoàn toàn có thể đánh giá được một cách chính xác. Ví dụnhư phương pháp so sánh được thực hiện giản đơn, chủ yếu là so sánh một nội dungvới các quy định của pháp luật hoặc các dự án tương tự khác mà chưa có sự kết hợpcả hai. Việc đánh giá doanh nghiệp chủ yếu trên cơ sở bảng cân đối kế toán, so sánhtài sản nguồn vốn giữa các năm với nhau, mà chưa có sự so sánh với các doanhnghiệp khác cùng lĩnh vực. Trong việc đánh giá công nghệ của dự án, phương phápdự báo chưa phát huy được tác dụng, nó chưa cho biết được xu hướng biến đổi của 127công nghệ trong các năm tới, chưa cho biết công nghệ đang trong giai đoạn nàotrong chu kỳ sống của nó cũng như dự báo các công nghệ thay thế có thể có trongtương lai. Hõn nữa, cán bộ thẩm ðịnh mới chỉ sử dụng những phýõng pháp truyềnthống chứ chýa tìm tòi sử dụng các phýõng pháp mới nhý phýõng pháp dự báo thấtbại, phýõng pháp ýớc lýợng, phýõng pháp kiểm soát rủi ro.V ề n ội dung th ẩm địnhCác nội dung thẩm định tại chi nhánh tuy được thầm định đầy đủ nhưng cònmột số bất cập. Tất cả các thông tin liên quan đến khách hàng đều được chi nhánhxem xét, đánh giá tuy nhiên mức độ thẩm định còn chưa sâu, chưa đầy đủ. Đặc biệtlà khi thẩm định về khía cạnh kỹ thuật của các dự án xây dựng, thông tin thườngkhông được kiểm chứng cụ thể do khả năng chuyên môn của cán bộ thẩm định vềmảng này còn khá hạn chế, các cán bộ thẩm định chủ yếu tốt nghiệp các kh ối ngànhkinh tế. Bên cạnh đó, l ĩnh vực xây dựng là một l ĩnh vực vô cùng phức tạp, ch ứađựng nhiều rủi ro nhưng nội dung thẩm định rủi ro dự án còn chưa được các CBT Đchú trọng. Thêm vào đó, việc xác định hệ số chiết khấu hiện nay chủ yếu là lấy lãisuất tín dụng áp dụng cho dự án nên dẫn đến việc tình các chỉ tiêu hiệu quả nhưNPV, T chưa đảm bảo chính xác chi phí vốn của dự án.V ề cán b ộ th ẩm đị nhMột số ít cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn chưa cao do là sinhviên mới ra trường, chưa có nhiều kinh nghiệm, kỹ năng trong công tác thẩmđịnh. Các cán bộ chưa được chuyên môn hóa về từng l ĩnh vực ngành nghề, công 128tác thẩm định nhiều khi chỉ là sự lắp ghép giữa các nội dung thẩm định của từngcá nhân, đềi u đó nhiều khi gặp mâu thuẫn, sai lệch trong nội dung tính toán. Cáchoạt động bồi dưỡng đào tạo cán bộ không được tổ chức một cách thường xuyên.Việc đào tạo chủ yếu được dựa vào các lớp đào tạo ngắn hạn mà chưa có chươngtrình cụ thể.Do tâm lý chủ quan tồn tại, một số cán bộ thẩm định cho rằng những kháchhàng quen thuộc không cần giám sát chặt chẽ, quyết định cho vay ch ỉ dựa vàothông tin trình bày của khách hàng mà không quan tâm đến những số liệu chínhxác, đáng tin cậy. Hầu hết cán bộ thẩm định tại Chi nhánh tốt nghiệp từ cáctrường khối kinh tế nên kiến thức về kỹ thuật, công nghệ rất hạn chế. Do đó, đôikhi thẩm định kỹ thuật, công nghệ bị bỏ qua. Đây là nguyên nhân chủ yếu làmgiảm chất lượng của công tác thẩm định dự án.V ề ch ất l ượng thông tin ph ục v ụ công tác th ẩm địnhĐây không chỉ là vấn đề khó khăn của Chi nhánh nói riêng, mà cũng là khókhăn chung của các ngân hàng tại Việt Nam vì vấn đề thông tin ở Việt Nam rất khó thuthập chính xác. Chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm định là yếu tố rất quantrọng. Nhưng đểcó được thông tin đầy đủ và chất lượng thì không phải là việc dễdàng, chủ yếu gặp phải những hạn chế như:- Nhiều nguồn thông tin khác nhau, gây hỗn loạn và đa chiều.- Phần lớn các báo cáo tài chính của doanh nghiệp đều không được các cơquan độc lập chứng nhận, chưa được kiểm toán bắt buộc, do đó rất dễ gây tình trạnggian lận từ phía khách. 129- Sự phối hợp giữa các thành viên trong việc xử lý thông tin chưa đượcchính xác nhiều khi có những mâu thuẫn khiến cho thời gian thẩm định kéo dài,hiệu quả thẩm định thấp.- Hệ thống thông tin CIC một phần đã phát huy tác dụng xong vẫn có nhiềudữ liệu thiếu, không đảm bảo được nhu cầu cao về thông tin khách hàng.V ề thi ết b ị h ỗ tr ợ công tác th ẩm địnhHệ thống thiết bị thông tin, phần mềm phân tích là công cụ hỗ trợ đắc lực chocán bộ thẩm định trong quá trình đánh giá dự án. Tuy nhiên, còn có nhiều hạn chế,hệ thống mạng nhiều khi còn gặp lỗi kỹ thuật có thể làm ảnh hưởng đến tiến độcông tác thẩm định. Các phần mềm phân tích, dự báo chưa được đưa vào sử dụng.Hiện nay các công việc đó chủ yếu được thực hiện theo hình thức cá nhân, thủ công.Công tác dự báo chưa thật sự hiệu quả, chủ yếu phụ thuộc vào thông tin của tổngcục dự báo và các báo cáo ngành nghề. 130PH ẦN IIIGI ẢI PHÁP HOÀN THI ỆN CÔNG TÁC TH ẨM ĐỊ NHD Ự ÁN VAY V ỐN TRONG L ĨNH V ỰC XÂY D ỰNGT ẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT CHI NHÁNH B ẮC HÀN ỘI3.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh BắcHà Nộ i3.1.1. Định hướng chung của Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc HàNội-Với phương châm vì sự thịnh vượng và phát triển bền vững của kháchhàng và ngân hàng, mục tiêu NHNN& PTNT Việt Nam Chi nhánh BắcHà Nội là tiếp tục giữ vững vị trí ngân hàng thương mại hàng đầu, tiêntiến trong khu vực và có uy tín cao trên trường quốc tế. Tiếp tục triển khaimạnh mẽ đềán tái cơ cấu, chuẩn bị đềi u kiện đểcổ phần hoá.-Đảm bảo đẩy nhanh tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế, tăng cườnghợp tác, tranh thủ tối đa sự hỗ trợ về tài chính, kỹ thuật, công nghệ tiêntiến của các nước, các tổ chức tài chính-ngân hàng quốc tế đảm bảo hoạtđộng đạt hiệu quả cao, ổn định và phát triển bền vững.-Tăng cường tạo đềi u kiện cho vay đểgóp phần thực hiện đường lối côngnghiệp hoá và hiện đại hoá nông nghiệp và phát triển nông thôn, chuyển 131dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, giữ được vai trò chủ đạo đối với thanhtoán tiền tệ tại ngân hàng.-Triệt đểđi theo cơ chế thị trường, thực hiện quan hệ cung cầu vốn trêntừng địa bàn với lãi suất thực dương, đảm bảo đủ chi phí cho hoạt độngngân hàng và có lãi, đủ tiền lương kinh doanh, đảm bảo đời sống cán bộcông nhân viên ngày càng được cải thiện. Đồng thời góp phần thúc đẩyphát triển kinh tế xã hội, giúp đỡ các đơn vị xin vay đểđôi bên cùng cólợi.-Mở rộng cho vay đối với khu vực nông thôn giúp phát triển kinh tế trangtrại, hợp tác xã kiểu mới, các doanh nghiệp chế biến và xuất khẩu nônglâm thuỷ sản. Mở rộng thị phần đầu tư vào các tổng công ty nhất là cáctổng công ty trực tiếp liên quan đến sản xuất- chế biến- tiêu thụ- xuấtkhẩu sản phẩm của nông nghiệp nông thôn 1323.1.2. Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêngtrong công tác thẩm định dự án xây dựngCông tác thẩm định các dự án càng ngày càng chiếm vai trò quan trọng trongviệc quyết định hiệu quả của khoản cho vay, cũng như khả năng thu hồi vốn của Chinhánh. Chính vì vậy:-Khi xét duyệt cho vay cần nâng cao vai trò công tác thẩm định, tăng đầu t ưcho thẩm định đểđảm bảo an toàn tín dụng, tránh những rủi ro có thể xảy đốivới khoản cho vay của chi nhánh.-Thẩm định dự án đầu tư phải xuất phát từ tình hình kinh tế xã hội của đất nướctừng thời kỳ, từ thực tiễn cho vay của Chi nhánh.-Công tác thẩm định phải phù hợp với các chủ trương, chính sách của các Bộ,ngành, địa phương... trong từng giai đoạn, phát huy tối đa thế mạnh của Chinhánh.-Việc thẩm định dự án cần phải theo đúng các quy định của Chi nhánh v ới tấtcả các dự án, phải tiến hành thường xuyên, không ch ỉ trước mà cả trong, saukhi cho vay (tái thẩm định).Ngoài ra, Chi nhánh cũng có một số định hướng cụ thể cho công tác thẩm địnhdự án trong lĩnh vực xây dựng như :-Tăng cường bồi dưỡng, đào tạo kiến thức nghiệp vụ chuyên sâu về l ĩnh vực xâydựng cho các cán bộ thẩm định của chi nhánh.-Các dự án xây dựng có độ rủi ro cao nên cần nâng cao khả năng nhận diện, quản lýrủi ro đối với cán bộ thẩm định để có biện pháp hạn chế, khắc phục hợp lý. 133-Xây dựng bộ phận nghiên cứu, quản lý thông tin trong l ĩnh vực xây dựng để nângcao chất lượng thẩm định các dự án xây dựng.-Tuyển dụng thêm cán bộ có chuyên môn về xây dựng để chuyên trách thẩm địnhcác dự án thuộc lĩnh vực này.Trong tương lai, Chi nhánh phấn đấu hoàn thiện để thẩm định tr ở thành mộthoạt động dịch vụ của mình. Chi nhánh không ch ỉ tư vấn cho khách hàng mà còn cóthể thu phí từ hoạt động này để tạo nguồn thu, nguồn kinh phí giúp nâng cao hơn chấtlượng công tác thẩm định.3.2. M ột s ố gi ải pháp hoàn thi ện công tác th ẩm định d ự án vay v ốntrong l ĩnh v ực xây dựng tại chi nhánh3.2.1. V ề quy trình th ẩm định d ự án- Thành l ập phòng th ẩm định d ự án chuyên trách độc l ậpThành lập một phòng thẩm định chuyên trách độc lập chuyên thẩm định các dựán trung và dài hạn là nhu cầu cần thiết đối với chi nhánh trong thời gian tới.Như đã phân tích nh ững hạn chế trong công tác th ẩm định các d ự án, thìmột nguyên nhân c ủa nh ững hạn chế đó là ch ưa có m ột phòng th ẩm định độclập, ch ỉ có m ột t ổ thẩm định d ự án trực thu ộc phòng Khách hàng, đội ng ũ cánb ộ thẩm định trong t ổ còn ít. Chính vì vậy, nên nh ững d ự án l ớn kho ảng trên 10tỷ đồng là ngân, hàng phải thành lập h ộ đồng tín d ụng c ơ s ở, nh ững d ự án trên35 t ỷ đồng là phải trình lên h ội đồng tín d ụng, nh ững d ự án trên 120 t ỷ đồngphải trình lên H ội đồng quản tr ị Ngân hàng NN&PTNT Vi ệt Nam. Chính vìnăng lực c ủa t ổ thẩm định d ự án, ch ưa đáp ứng được yêu c ầu khi th ẩm định các 134dự án lớn, mà các dự án xây dựng văn phòng thường là các dự án có tổng vốnđầu tư lớn. Do vậy nhiều dự án phải thành lập hội đồng thẩm định, điều này làmthời gian thẩm định kéo dài hơn, chi phí thẩm định cao hơn.Bên cạnh đó vì chưa có một phòng thẩm định chuyên môn độc lập nên chưacó sự phân công độc lập, nếu có phòng thẩm định với số lượng nhân sự đáp ứng cảvề số lượng và trình độ thì ta có thể làm việc chuyên môn hóa hơn, chẳng hạn sẽ cómột số bộ phận chỉ làm ,nhiệm vụ đềi u tra các thông tin về ,khách hàng, một bộphận khác sẽ làm nhiệm vụ thu thập đềi u tra nhu cầu thị trường thực tế, bộ phậnkhác có chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì sẽ làm nhiệm vụ thường xuyêncập nhật các văn bản luật pháp liên quan đến quy hoạch, đầu tư xây dựng, sẽ thẩmđịnh khía cạnh kỹ thuật của các ,dự án xây dựng văn phòng này. Không những vậy,phòng thẩm định dự án sẽ đảm nhiệm thêm chức năng nữa là tư vấn công tác lập vàthẩm định dự án cho chủ đầu tư, khi đó dự án sẽ đạt hiệu quả tốt hơn và đảm bảo antoàn cho nguồn vốn của Ngân hàng, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.- Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây d ựngkhung thẩm định cho từng loại dự án thuộc các l ĩnh v ực khác nhau,đặc biệt là các dự án xây dựngTrong quá trình tìm hiểu em nhận thấy chi nhánh chưa có sự phân loại các dự ánthuộc các lĩnh vực khác nhau mà quá trình thẩm định vẫn được thống nhất theo mộtkhung thẩm định sẵn ,cho mọi loại, dự án đầu tư, đềi u này có nhiều hạn chế như chuyênmôn sâu khi thẩm định một loại dự án chắc chắn có nhiều hạn chế, thời gian thẩm địnhkéo dài hơn vì không có những hướng dẫn chi tiết, các tiêu chuẩn kỹ thuật của lĩnh vựcđó cũng không có sẵn các chuẩn mực để so sánh. 135Hơn thế nữa, hiện nay số lượng dự án xây dựng văn phòng, hay các dự án xâydựng đang tăng lên rất nhanh, do vậy nếu có sự phân loại các loại dự án thànhnhững lĩnh vực cụ thể và xây dựng lên những nội dung, tiêu chuẩn thẩm định chi tiếtcho từng loại dự án này thì sẽ giúp cho công tác thẩm định dự án được đẩy nhanh,cán bộ thẩm định cũng dễ dàng hơn và chất lượng thẩm định cũng được đảm bảo.Riêng đối với những dự án xây dựng như dự án xây dựng văn phòng vềcơ bản cũng có những đặc điểm của các dự án xây dựng, do vậy Ngân hàng nênxây dựng một khung thẩm, định cho loại dự án này- Thuê hoặc liên kết v ới các công t y kiểm toán độc lập để đánhgiá chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tưKhi thẩm định dự án thì thông tin về chủ đầu tư là một căn cứ quan trọngđể đánh giá khả năng thực hiện dự án, nguồn thông tin về doanh nghiệp càngphong phú, chính xác thì kếtquả thẩm định càng đạt kết quả cao. Hầu hết các dựán xây dựng trong đó có các dự án xây dựng văn phòng không đạt được tiến độ,hoặc chậm tiến độ trả nợ ngân hàng là do cán bộ thẩm định đã đánh giá tìnhhình tài chính của chủ đầu tư chủ yếu thông qua số liệu mà chủ đầu tư cungcấp, do đó những đánh giá về tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa sát vớithực tế của doanh nghiệp đó. Ngoài việc cán bộ thẩm định có thể xuống trựctiếp công ty để thực tế tìnhhình sản xuất, hay thực tế các dự án xây dựng màcông ty đã và đang triển khai, hoặc phỏng vấn trực tiếp người đại diện của côngty đểlàm rõ những thông tin chưa thật sự rõ ràng.Tuy nhiên có một giải pháp rất hữu hiệu để hạn chế sự thiếu chính xáctrong các báo cáo tài chính chủ đầu tư gửi, để rút ngắn th ời gian thẩm định, 136ngân hàng nên thuê một đơn v ị kiểm toán độc lập đểkiểm tra lại những số liệuđã nêu trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư, chi phí thuê sẽ tính vào chi phíthẩm định.- Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn m ứcthời gian thẩm định đối v ới các dự án xây dựng v ăn phòngThời gian thẩm định ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng thẩm định dự án, đặcbiệt là các dự án phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực như quy hoạch của địaphương, tính pháp lý, các kiến thức về kinh tế- kỹ thuật môi trường như các dự ánxây dựng nói chung và các dự án xây dựng văn phòng nói riêng. Vì vậy ngoài cácgiải pháp nhằm rút ngắn thời gian thẩm định như thành lập phòng thẩm định riêng,hay thuê các công ty kiểm toán độc lập kiểm tra đánh giá báo cáo tài chính, thuê cáccông ty có chuyên môn trong lĩnh vực lập dự án thẩm định các dự án xây dựng cókỹ thuật phức tạp để rút ngắn thời gian thẩm định thì ngân hàng cũng không nênquy định một hạn mức thời gian cụ thể dựa vào tổng vốn đầu tư của dự án. Thờigian thẩm định quá ngắn sẽ không đủ thời gian cho ngân hàng đánh giá chính xáchiệu quả của dự án, mà thời gian quá dài có thể làm mất cơ hội đầu tư của chủ đầutư khi mà nhu cầu về thuê văn phòng đang cao và liên tục biến đổi.Vì vậy không nên quy định một cách cứng nhắc về thời gian thẩm địnhchung cho mọi dự án mà quan trọng là phải phân biệt dự án theo nhiều tiêu chí từ độlớn tổng vốn đầu tư, độphức tạp của kĩ thuật,tính chất của dự án… từ đó đềra đượcthời gian thẩm định phù hợp nhất cho từng dự án xây dựng.Ví dụ như cũng là dự án xây dựng, cùng tổng vốn đầu tư, nhưng dự án xâydựng loại A sẽ phải có thời gian thẩm định dài hơn loại B, thời gian thẩm định loại 137B sẽ dài hơn thời gian thẩm định loại C- Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài tr ợDo đặc điểm của các dự án xây dựng hiện nay đều là các dự án có số vốnvay tương đối lớn, kỹ thuật khá phức tạp, thời gian trả nợ dài, do vậy luôn tiềmẩn rủi ro cao. Một trong những giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định cácdự án này, đồng thời hạn chế rủi ro cho chính chi nhánh đó là áp dụng phươngthức cho vay đồng tài trợ.Với những dự án xây dựng lớn, chi nhánh có thể liên kết với một ngân hàngthương mại nữa thựchiện hình thức cho vay đồng tài trợ, giải pháp này có nhiều ưuđểi m. Thứ nhất việc thẩm định sẽ qua nhiều “tay” hơn, nguồn thông tin thu thập vềdự án, chủ đầu tư chắc chắn sẽ nhiều, phong phú và chính xác hơn. Chính sự thẩmđịnh độc lập giữa các ngân hàng đảm bảo tính khách quan, và chính xác hơn rấtnhiều, sự giám sát sẽ chặt chẽ hơn khi dự án đi vào triển khai, nếu có rủi ro xảy rathì cũng được phân tán cho một ngân hàng khác.3. 2 . 2 . Về nội dung thẩm địnhVới từng loại dự án khác nhau thì nội dung thẩm định cũng có thứ tự ưu tiênvà mức độ quan trọng khác nhau và trong quá trình nghiên cứu về các dự án xâydựng em nhận thấy có 4 nội dung cần đặc biệt chú trọng khi thẩm định vì có thể nóiđây là 4 nội dung chính quyết định đến sự thành công của dự án. Đó là tính pháp lýcủa chủ đầu tư, dự án, cũng như tình hình tài chính hiện tại của chủ đầu tư, dự đoánchính xác nhu cầu thị trường trong tương lai đểxác định giá, doanh thu tương lai,thẩm định chính xác các tiêu chuẩn kỹ thuật đểxác định tổng vốn đầu tư, chi phí 138từng hạng mục…làm cơ sở cho việc tính toán dòng tiền, đánh giá hiệu quả tài chính.Và nếu cán bộ thẩm định tốt được yếu tố thị trường tức là nhu cầu, cũng như các yếutố kỹ thuật về tổng vốn đầu tư,chi phí thực hiện…thì việc tính toán, thẩm định chínhxác dòng tiền là tương đối đơn giản3.2.2.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư, dự ánxây dựngDo khi thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, có một nội dung rấtquan trọng đó là thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, chủ dựán, mà căn cứ đểthẩm định là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Như vậy cánbộ thẩm định nhất định phải yêu cầu chủ dựán phải nộp báo cáo tài chính đã đượckiểm toán độc lập, nhằm đảm bảo các thông tin trong hoạt động kinh doanh làkhách quan trung thực, bên cạnh đó ngân hàng cần thiết lập các mối quan hệ tốt vớicác cơ quan chính quyền có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch, Sở kiếntrúc, Sở tài nguyên môi trường vì khi doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng sẽphải thông qua các cơ quan này, các cơ quan quản lý đầu tư đểcó thể tìm hiểu thôngtin, khai thác tốt hơn về tình hình của doanhnghiệp, chủ dự án.Giải pháp thứ hai là theo quy trình cấp tín dụng hiện nay, khi thiết lập quanhệ tín dụng với chủ đầu tư, cụ thể ở đây là chủ các dựán xây dựng, cán bộ thẩm địnhcần phải tự mình tổ chức đi thực tế tận nơi cư ngụ của chủ đầu tư đểthu thập, tìmhiểu về nhân thân, đánh giá uy tín, nguồn thu nhập chính, nhà xưởng, thiết bị, trìnhđộ quản lý sản xuất, thực trạng tài sản đảm bảo vàcác thông tin khác, nhằm đánh giávề chủ đầu tư và hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, vấn đềnày sẽ trở lên cực kỳ khókhăn và mơ hồ nếu chủ dự án có trụ sở chính xa so với Ngân hàng, bởi vì cán bộ 139thẩm định không đủ thời gian và có sẵn những đầu mối tin cậy đểphân tích, nắmbắt hoặc dễ rơi vào sự sắp đặt trước của những khách hàng thiếu trung thực. Đồngthời chi phí cho mỗi lần thẩm định như vậy cho một chủ đầu tư (việc xin tài trợ dựán lần đầu hoặc xin vay lại cũng đều cần phải xem xét thực tế chủ đầu tư tại thờiđểi m đó) sẽ khá lớn bao gồm các chi phí như xăng xe đi lại, công tác phí, chi phí lưutrú cho cán bộ thẩm định. Giải pháp cho vấn đềnày là bố trí các cộng tác viên làngười địa phương đểgiúp ngân hàng đánh giá, theo dõi tình hình chủ đầu tư, hỗ trợkhi giải ngân và thu nợ, tất nhiên đây phải là những đối tượng có những kiến thứcnhất định về ngân hàng tín dụng.3.2.2.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự ánĐối với các dự án xây dựng thì đây là một nội dung thẩm định rất khó đối vớicác cán bộ thẩm định, bởi vì như ta biết thì hầu hết các cán bộ thẩm định hiện tạiđều tốt nghiệp từ các trường thuộc khối kinh tế, do vậy có thể họ nắm tốt về chuyênmôn thẩm định còn chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì kiến thức còn hạnchế, sẽ khó và mất nhiều thời gian cho cán bộ thẩm định tìm hiểu một cách sâu vàchuẩn về các chỉ tiêu định mức kỹ thuật này như thẩm định về công nghệ xây dựng,thiết bị kèm theo, việc tính toán, xác định định mức kinh tế kỹ thuật các hạng mụcdự án, giá cả liên quan đến các hạng mục còn lúng túng, tổng dự toán, tổng vốn đầutư còn gặp nhiều khó khăn...Vì vậy, Ngân hàng nên thuê các công ty xây dựng có chuyên môn trong l ĩnhvực lập và thẩm định các dự án xây dựng, thẩm định khía cạnh này sớm. Sau đó lưugiữ những dự án đó đểxây dựng nên mộtsố tiêu chuẩn về máy móc, công nghệ, thiếtbị, về cách tính toán giá cả chi phí, dự toán đầu tư từng hạng mục… đểtừ đó khi cánbộ thẩm định một dự án xây dựngtương tự thì có thể lấy đó làm cơ sở tham chiếu. 140Còn đối với những dự án xây dựng có quy mô lớn, trình độ công nghệ phức tạp thìthật sự vẫn cần thuê các công ty, chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng thẩm định khíacạnh kỹ thuật của dự án, sẽ đảm bảo độ chính xác cao, đồng thời rút ngắn thời gianthẩm định.Một giải pháp nữa rất hay nhằm đánh giá chính xác các yêu cầu kỹ thuật củadự án. Khi chủ đầu tư muốn vay vốn cho dự án xây dựng của mình, đặc biệt vớinhững dự án xây dựng có tổng vốn đầu tư lớn ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư phải“bảo vệ” cho thiết kế kỹ thuật của mình. Ngân hàng sẽ tổ chức một buổi hội thảo, cómời các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng đến, cùng vơi cánbộ thẩm định, yêu cầu chủ đầu tư thuyết trình, bảo vệ cho thiết kế cơ sở của dự án.Nếu có đểi m nào chưa hợp lý, cán bộ thẩm định và chuyên gia sẽ hỏi ngay và yêucầu chủ đầu tư giải trình, những đềi u chưa hợp lý, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hoặcthay đổi. Cũng nên khuyến khích chủ đầu tư có nhiều giải pháp kỹ thuật đểcó thểlựa chọn được giải pháp tốt nhất phù hợp với tình hình thực tế. 1413.2.2.3. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chínhThông thường các dự án xây dựng sẽ được tài trợ nguồn vốn từ nhiều nguồnkhác nhau, ngoài nguồn vốn tự có, có thể là vốn góp, vốn cam kết cho vay từ các cánhân, tổ chức kinh tế khác, các tổ chức tín dụng khác, hay vốn giải ngân từ nhà nướcvì vậy cần kiểm tra kỹ tính xác thực củatừng nguồn vốn độc lập với nhau, về sốlượng cũng như thời gian cho vay đểtừ đó xác định xem từng giai đoạn của dự án cóđảm bảo được lượng vốn cần thiết hay không, tránh xảy ra tình trạng thiếu vốn làmchậm tiến độthi công của công trình. Cụ thể cần yêu cầu ngay tại thời đểi m xin vayvốn cần yêu cầu chủ đầu tư giải ngân được số vốn cam kết đầu tư dự án.Một giải pháp nữa có thể áp dụng khi tính hiệu quả của dự án, đó là ta ch ỉtính NPVt tức là chỉ tính dòng tiền đến thời đểi m trả hết nợ ngân hàng. Một sốdoanh nghiệp khi xây dựng đã dùng chínhvăn phòng này làm tài sản đảm bảo đểtrảnợ ngân hàng, Tất nhiên là Ngân hàng đã xây dựng kế hoạch trả nợ chi tiết trongvòng bao nhiêu năm, nhưng đểđảm bảo khả năng trả nợ của dự án thì cán bộ thẩmđịnh nên tính thêm chỉ tiêu NPV tính đến thờiđiểm chủ đầu tư cam kết trả hết nợ,nếu NPV >0 thì khả năng trả nợ đứng hạn của doanh nghiệp là cao. Cho dù NPVcủa cả đời dự án >0 nhưng nếu NPV tính tới thời đểi m trả hết nợ Ngân hàng vẫn âmthì cần có các hình thức yêu cầu chủ đầu tư có các tài sản đảm bảo khác bù đắp phầncòn thiếu đó, hoặc phải xem xét lại dự án, nếu không sẽ xảy ra rủi ro về khả năng trảnợ không đúng hạn.3.2.2.4. Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợCách xác định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ cả gốc và lãi 142phải phù hợp với năng lực sản xuất của khách hàng và tiến độthực hiện của dự án.Hiện nay ngân hàng thường tiến hành thu đều từng kỳ hay thu lũy thoái với mongmuốn thu công nợ càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên trong thời gian đầu số lượng mặtbằng văn phòng cho thuê có thể chưa được thuê hết do còn ít doanh nghiệp biết,hoặc do những khủng hoảng tạm thời về thị trường bất động sản… Do đó nếu ngânhàng yêu cầu mức trả nợ cao từ đầu sẽ làm cho dự án chưa đủ khả năng trả, ảnhhưởng đến hoạt động của chủ đầu tư. Ngân hàng không nên chia đều khoản thu gốccho các kỳ lũy thoái mà nên căn cứ vào dòng tiền của dự án đồng thời tiến hành thunợ gốc tăng dần theo thời gian, như vậy sẽ phù hợp với quá trình vận hành kết quảđầu tư, phù hợp với doanh thu mà chủ đầu tư thu được từ việc cho thuê văn phòng.Việc thu lãi cũng cần được tính toán sao cho phù hợp với chu kỳ sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp phải vay vốn ngắn hạnđể trả lãi ngân hàng.3.2.3. Về phương pháp thẩm định- Vận dụng linh hoạt tất cả các phương pháp thẩm định trong những tất cảcác nội dung, các phương diện.- Lĩnh vực xây dựng là một lĩnh vực rất đặc thù nên những người ngoài ngànhkhó mà phân tích chính xác được, vậy nên Chi nhánh cần áp dụng phương pháp hỏiý kiến chuyên gia và thống kê kinh nghiệm từ các DA tương tự đã thẩm định đểnâng cao chất lượng thẩm định nội dung kỹ thuật. Từ đó có cơ sở đểthẩm định cácnội dung liên quan một cách hợp lý.- Luôn sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự từ những bước đầu tiêncủa công tác thẩm định để có thể loại bỏ được những DA không khả thi, vừa tiết 143kiệm được thời gian, vừa tiết kiệm được chi phí không cần thiết.- Các phương pháp thường sử dụng trong nội dung tài chính như phươngpháp dự báo, phân tích độ nhạy... cần được sử dụng một cách triệt đểnhằm thẩmđịnh chính xác được tính khả thi và hiệu quả của DA thông qua kết quả của các chỉtiêu hiệu quả tài chính. Từ đó, xác định được khả năng trả nợ của DA.3.2.4. Về đội ngũ cán bộ thẩm địnhCon người là trung tâm, là nhân tố chủ đạo quyết định chất lượng công tácthẩm định cũng như sự phát triển của Chi nhánh. Do đó, vấn đềđầu tư nâng cao chấtlượng nguồn nhân lực luôn được Chi nhánh đềra trong mọi giai đoạn. Đặc biệt vớicác DA xây dựng, một lĩnh vực phức tạp và đòi hỏi chuyên môn sâu thì yêu cầu đặtra là Chi nhánh luôn phải có đội ngũ CBTĐ có trình độthẩm định tài chính tốt, kiếnthức xã hội sâu rộng và am hiểu sâu sắc về lĩnh vực xây dựng. Đểcó được đềi u đó,Chi nhánh đã có những giải pháp rất hiệu quả:- Thực hiện nghiêm túc, chặt chẽ ngay từ khâu tuyển dụng, phải là người tốtnghiệp đại học hệ chính quy theo chuyên ngành kinh tế – tài chính – ngân hàng như:Đại học Kinh tế quốc dân, Học viện Ngân hàng, Học viện tài chính, Đại học Ngoạithương… Đây là nguồn cung có chất lượng cao và số lượng khá lớn. Tuy nhiên,đềi u này không có nghĩa là bất kỳ sinh viên nào được đào tạo ở các trường này đềucó thể làm việc tốt trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là bộ phận thẩm định tín dụngcần những người có kiến thức chuyên ngành lập và thẩm định DA ,… Đồng thời,CBTD nói chung và CBTĐ nói riêng còn cần có kiến thức về pháp luật và kiến thứcvề xã hội để vận dụng trong quá trình thẩm định. Bên cạnh đó, các tố chất khácnhư: giao tiếp nhanh nhẹn, nắm bắt tâm lý tốt, có khả năng phân tích… cũng rất 144quan trọng.- Đạo đức nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm cũng là tiêu chí quan trọng đểđánh giá lựa chọn CBTD. Nếu CBTĐ không có đạo đức thì sẽ làm sai lệch kết quảthẩm định, ảnh hưởng đến quyết định tín dụng của NH, dẫn đến những hậu quảnghiêm trọng về mặt pháp lý cũng như tài chính, về kết quả kinh doanh cũng nhưuy tín của NH.- Thường xuyên tổ chức các khoá đào tạo ngắn hạn, nâng cao trình độnghiệpvụ cho CBTĐ về các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, các chiến lượcphát triển kinh tế xã hội của đất nước, địa phương, chiến lược phát triển ngành, cácquy định của Nhà nước về xây dựng cũng như những kiến thức pháp luật trong lĩnhvực liên quan. Cuối mỗi khóa học cần tổ chức kiểm tra, đánh giá kết quả được đểrútra kinh nghiệm cho những lần tổ chức sau đạt kết quả tốt hơn.- Thường xuyên đào tạo và đào tạo lại, hỗ trợ, khuyến khích CBTD học tập,trau dồi đạo đức, kinh nghiệm. Hàng năm, ban lãnh đạo cần khuyến khích và tạođềi u kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ trong vàngoài nước nhằm cập nhật, nâng cao kiến thức chuyên môn cũng như kỹ năng làmviệc chuyên nghiệp cho cán bộ, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhân lực khi mạng lướiAgribank ngày càng mở rộng.- Tạo môi trường làm việc hòa đồng và thân thiện trong toàn hệ thống ngânhàng, từ Chi nhánh đến Hội sở. Trong quá trình làm việc, cần tạo không khí nghiêmtúc nhưng không là khô khan, cứng nhắc, duy trì không khí thoải mái, thân thiếtgiữa các nhân viên trong cùng một phòng và với các bộ phận khác nhau trong ngânhàng. 1453.2.5. Về nâng cao chất lượng thông tinThông tin có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư,là nguồn lực, là cơ sở để có kết quả thẩm định tốt, tránh những rủi ro đáng tiếc xảy rado thiếu thông tin.Vì vậy, Chi nhánh cần tăng cường các nguồn thông tin, nâng caochất lượng thông tin bằng cách hoàn thiện hệ thống thu thập, xử lý thông tin để phụcvụ cho hoạt động thẩm định hiệu quả hơn.• Đối với việc thu thập thông tin.Trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, nguồn thông tin là vô cùngphong phú, đa dạng. Điều quan trọng cần xác định thông tin về dự án xây dựng có thểlấy từ nguồn nào, bằng cách nào để chính xác, hiệu quả nhất.Để công tác thẩm định đạt hiệu quả, Chi nhánh cần khai thác thông tin đa dạngtừ các nguồn sau:- Thông tin về chủ đầu tư, dự án xây dựng từ phía các doanh nghiệp xin vay vốntại Chi nhánh.Mục đích của doanh nghiệp xin vay vốn trong lĩnh vực xây dựng là vay được đủvốn để đầu tư cho dự án xây dựng của mình. Vì vậy thông tin mà họ mang đếnthường thiếu sót, đại khái, chỉ đưa ra thông tin có lợi còn những thông tin không tốtcó thể bị che giấu hoặc làm sai lệch… Do đó các cán bộ thẩm định cần đến tận nơilàm việc của doanh nghi ệp hoặc địa điểm thi công xây dựng để trao đổi với nhữngngười trực tiếp lập, quản lý dự án để xem xét cách thức định thực hiện dự án, nhậnđịnh về thị trường của sản phẩm xây dựng đó, cách tính toán chi phí, cách quản lý…Dựa vào các câu trả lời thu được từ phía khách hàng, cán bộ thẩm định có thể biếtđược thêm nhiều thông tin về doanh nghiệp cũng như dự án xây dựng.- Nguồn thông tin trong nội bộ Chi nhánh, toàn hệ thống của Ngân hàng Nôngnghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.Trước hết, Chi nhánh phải có hệ thống lưu trữ thông tin nội bộ, lưu giữ tất cảthông tin đã có từ tất cả các bộ phận, phòng ban. Hồ sơ của những khách hàng tronglĩnh vực xây dựng đã từng có quan hệ tín dụng với Chi nhánh cũng được lưu trữ tạiđây, cán bộ thẩm định có thể dùng để tham khảo bất kỳ lúc nào. Thông tin trong nội 146bộ cần được phân loại, xử lý cho dễ dàng tra cứu. Hệ thống lưu trữ thông tin của hộisở sẽ giúp cán bộ thẩm định tìm hiểu thông tin khách hàng của các Chi nhánh trựcthuộc Agribank một cách nhanh chóng, thuận lợi.Tại Chi nhánh hiện nay, thông tin được phân loại theo ngành, lĩnh vực, khu vựckhác nhau, Chi nhánh nên tổng hợp thông tin của các doanh nghiệp lớn có quan hệthường xuyên, lâu dài với Chi nhánh. Mặt khác, thông tin cũng cần được tổng hợptheo hướng bao gồm ba nội dung chủ yếu sau :+ Thông tin kinh tế xã hội: chủ trương, chính sách phát triển của Đảng, Nhànước, tình hình đầu tư cho các ngành xây dựng, năng lượng, công nghiệp… tình hìnhxuất nhập khẩu, thuế suất…+ Thông tin về tài chính ngân hàng: Các Nghị định của Chính phủ, thông tư,quyết định của Bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ xây dựng…+ Thông tin về thị trường giá cả: gồm vật liệu thi công, máy móc thiết bị…Để góp phần nâng cao tính khả thi của giải pháp trên, Chi nhánh cần xây dựngmột phần mềm tin học chuyên dụng, có thể giao cho bộ phận công nghệ thông tin phụtrách lập trình hoặc đặt mua của công ty tin học có uy tín.- Các nguồn thông tin từ bên ngoài ngân hàngNhững nguồn thông tin này cực kỳ phong phú, bao gồm các thông tin chínhthống, không chính thống. Do vậy, cán bộ thẩm định phải hết sức cẩn thận, lựa chọncó hệ thống, chỉ tiếp nhận thông tin từ những nguồn đáng tin cậy:+ Thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng: một dự án trong lĩnhvực xây dựng muốn thực hiện phải được các cấp có thẩm quyền cho phép. Hồ sơ dựán sẽ được lưu tại chính quyền địa phương nơi dự án xây dựng h ặc các cấp có thẩmquyền. Nguồn thông tin này rất đáng tin cậy nhưng có thể không phù hợp do nhữngcơ quan này quan tâm đến hiệu quả kinh tế xã hội nhiều hơn còn ngân hàng quan tâmđến hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ.Cán bộ thẩm định có thể khai thác các thông tin chính xác hơn về tình hình tàichính của doanh nghiệp từ cơ quan thuế, số liệu mà họ cung cấp cho Chi nhánh có độtin cậy cao, là cơ sở để so sánh với thông tin do doanh nghiệp cung cấp. 147+ Thông tin từ ngân hàng nhà nước Việt Nam: cán bộ thẩm định có thể khai tháctriệt để thông tin từ trung tâm tín dụng CIC. Những thông tin ở đây chủ yếu là vềdoanh nghiệp, độ chính xác phụ thuộc vào báo cáo do ngân hàng thương mại cungcấp. Tuy nhiên, dựa vào đó có thể đánh giá được độ tín nhiệm của doanh nghiệp, từđó có thể xem xét độ tin cậy của hồ sơ dự án mà khách hàng cung cấp cho Chinhánh…+ Thông tin từ các công ty kiểm toán: Hàng năm các doanh nghiệp thường thuêcác công ty kiểm toán kiểm tra kết quả hoạt động của mình, nên nếu có thể có đượcnguồn thông tin này thì độ chính xác rất cao.+ Thông tin từ những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng: Dựa vàođây có thể đánh giá tình hình chung của ngành xây dựng, qua đó xác định thị trườngtiêu thụ của sản phẩm dự án xây dựng, giá cả, thị trường của vật liệu thi công, nhữngkhó khăn hiện tại đối với ngành xây dựng…+ Thông tin trên mạng internet, sách báo: sách báo, internet là một công cụ hữuhiệu để tìm kiếm thông tin nhưng rất khó kiểm soát độ chính xác nên không thể coi làthông tin chính thức cho th ẩm định, chỉ nên sử dụng để tham khảo.• Đối với việc lưu trữ thông tin.Lưu trữ thông tin là vấn đề cần quan tâm, thông tin đã có phải được lưu trữ cẩnthận, khoa học để thuận tiện, dễ dàng khi cần sử dụng. Chi nhánh nên chuyển toàn bộcác thông tin lưu trữ trên giấy tờ vào máy tính, nối mạng nội bộ để quản lý có hiệuquả hơn. Công nghệ tin học hiện đại sẽ giúp Chi nhánh xây dựng những phương phápthu thập, xử lý, lưu trữ thông tin có hiệu quả, góp phần nâng cao về số lượng, chấtlượng thông tin thu thập được. Chi nhánh cần nâng cấp hệ thống máy tính, hoàn thiệntrình độ cán bộ thẩm định trong việc xử lý thông tin trên máy tính, sử dụng nhữngphần mềm chuyên biệt... Tốt nhất Chi nhánh nên có một bộ phận chuyên thu thập, lưutrữ thông tin. Thông tin lưu trữ phải đảm bảo một số yêu cầu sau:+ Luôn được cập nhật một cách kịp thời, chính xác, phù hợp với sự biến độngkhông ngừng của nền kinh tế. 148+ Phải được chọn lọc nhằm đảm bảo độ tin cậy cho công tác thẩm định của Chinhánh. Có nhiều luồng thông tin đến nhưng Chi nhánh chỉ nên lưu trữ những gì phụcvụ cho nghiệp vụ của chi nhánh. Thông tin nào không còn phù hợp với hiện tại thìbáo cho bộ phận lưu trữ xóa bỏ, tránh tình trạng sử dụng những thông tin không còngiá trị.+ Thông tin phải được sắp xếp có hệ thống thành các nhóm chỉ tiêu (VD: ngànhnghề kinh doanh, quy mô doanh nghiệp, loại dự án, quy mô dự án, thông tin thịtrường, kinh tế xã hội…) để thuận tiện cho việc tra cứu. Như vậy khi muốn tìm thôngtin thuộc lĩnh vực xây dựng, cán bộ thẩm định có thể nhanh chóng tìm đúng chỗ. Sựsắp xếp hợp lý sẽ góp phần tiết kiệm thời gian thẩm định.Lưu trữ là tổng hợp dữ liệu để phân tích, đánh giá dự án cũng như doanhnghiệp, vì vậy, nếu lưu trữ thông tin tốt thì ngân hàng có thể thu được nhiều thông tincho những lần sử dụng sau.• Vấn đề xử lý thông tin.Những thông tin thu được có thể vẫn ở dạng thô nên cần được xử lý qua trướckhi lưu trữ. Dữ liệu cần thể hiện cả dưới dạng định tính, định lượng, nhờ phươngpháp thống kê ta sẽ tính toán được các số liệu tuyệt đối thành tương đối, phản ánh xuthế biến động của chỉ tiêu được xem xét. Xử lý thông tin còn là việc lựa chọn, đánhgiá mức độ chính xác, tầm quan trọng của nó, xác định thông tin nào trực tiếp phụcvụ cho công tác thẩm định, thông tin nào chỉ mang tính chất tham khảo. Sau khinhững thông tin này được xử lý sơ bộ để lưu trữ, khi thẩm định, cán bộ lại tiếp tục xửlý kỹ hơn để xem xét hiệu quả dự án.Ngoài ra, để phục vụ cho công tác thẩm định hiệu quả hơn, Chi nhánh nên thiếtlập một phòng tra cứu thông tin riêng, chuyên nghiên cứu thu thập, lưu trữ, xử lý,cung cấp thông tin cho phòng thẩm định, hỗ trợ cho các cán bộ thẩm định trong việctìm kiếm các thông tin cần thiết, giảm bớt được thời gian ra quyết định.Thẩm định dự án là công việc phức tạp đòi hỏi cán bộ thẩm định phải tốn nhiềuthời gian, công sức. Bởi vậy việc ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại trong côngtác thẩm định là rất cần thiết. Chi nhánh cần đẩy mạnh ứng dụng các phần mềm phục 149vụ phân tích trong thẩm định như Excel, Crustal Ball… hoặc đặt hàng thiết kế mộtchương trình hỗ trợ thẩm định từ các công ty tin học uy tín, nâng cao chất lượng thẩmđịnh., để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng thẩm định, Chi nhánh cầntăng cường đầu tư, đổi mới trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định sao cho mỗicán bộ đều được trang bị máy vi tính, toàn bộ hệ thống được nối mạng LAN cũngnhư ADSL.3.2.6. Về phương tiện hỗ trợ thẩm địnhBan lãnh đạo Chi nhánh cần chú trọng đầu tư vào mua sắm trang thiết b ị, cơsở vật chất hiện đại phục vụ công tác thẩm định như nâng cấp hệ thống máy tính,lắp đặt hệ thống mạng tốc độ cao, mua những phần mềm chuyên biệt có bản quyềnvề quản lý, thẩm định dự án. Đối với các dự án mang tính kỹ thuật cao, cần trang bịcác phần mềm đồ họa mới đểđánh giá một cách thực tế về các phương án kỹ thuậtcông nghệ mà chủ đầu tư sử dụng cho dự án. Đầu tư phát triển hệ thống mạng lướithông tin trong nội bộ cũng như với các nguồn thông tin khác.Việc hỗ trợ về vật chất đối với các cán bộ thẩm định trong quá trình thực hiệnnhiệm vụ của mình cũng rất quan trọng. Để thực hiện đềi u này có thể cho phép cánbộ thẩm định hưởng một khoản kinh phí khi tiến hành thẩm định hoặc hưởng một tỉlệ phần trăm giá trị hơp đồng dự án. Chi nhánh cũng cần bố trí hỗ trợ việc đi lại,đệi n thoại để cán bộ thẩm định thực hiện tốt nhiệm vụ của mình.3.3. Một số kiến ngh ị đề xuất hoàn thiện công tác thẩm định dự ánvay vốn trong l ĩ nh vực xây dựng tại chi nhánh3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước ViệtNam 150Do đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê hoặc kết hợp v ớichung cư là những dự án có tính chất đặc thù của các dự án xây dựng côngnghiệp, tức là dự án ch ịu ảnh hưởng trực tiếp từ quy hoạch của địa phương ngaytại nơi dự án diễn ra. Do vậy kiến ngh ị của em đối với các cơ quan chức năng,cụ thể là Sở Quy hoạch, Sở Kiến trúc cần phải có những quy hoạch tổng thể rõràng khoa học trên địa bàn. Cần xây dựng từng khu kinh tế tập trung trên địabàn, có những định hướng cụ thể cho các doanh nghiệp có ý định đầu tư các dựán xây dựng. Khi chủ đầu tư xin giấy phép đầu tư, hoặc xin trình thẩm định dựán, Sở quy hoạch, Kiến trúc cần tư vấn cho chủ đầu tư mức độ thuận lợi của địađiểm xây dựng, đảm bảo dự án đi vào hoạt động công suất cho thuê cao trongtương lai, hoặc có thể chủ động giới thiệu những địa điểm thuận lợi như gầntrung tâm, những nút giao thông quan trọng, có nhiều tổ chức kinh tế, xã hội…cho chủ đầu tư triển khai dự án.Cần ban hành quy định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vựcxây dựng, khi muốn xin vay vốn cho các dự án xây dựng, cần cung cấp đầy đủvàchính xác thông tin tài chính của doanh nghiệp trong 3 năm gần nhất, muốn làmđược đềi u đó Nhà nước ra thông tư, quyết định yêu cầu doanh nghiệp cần phải thựchiện hoạt động kiểm toán độc lập bắt buộc đối với báo cáo tài chính, một phần đảmbảo sự khách quan minh bạch, thứ hai là bắt kịp yêu cầu tài chính của quốc tế hiệnnay đối với các doanh nghiệp.Trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước cần phát huy hơn nữa vaitrò của mình trong việc cung cấp, dự báo thông tin một cách đầy đủ, kịp thời, chínhxác, đặc biệt là về tình hình phát triển kinh tế, cũng như nhu cầu đầu tư của các 151doanh nghiệp trong thời gian tới. Trung tâm CIC cần kết hợp chặt chẽ với các Ngânhàng thương mại hơn nữa để khai thác triệt để các thông tin về khách hàng. Nhưvậy, các Ngân hàng mới có thể có đủ thông tin để quyết định cho vay và thu nợchính xác, tạo đềi u kiện thu thập thông tin cho công tác thẩm định các dự án củakhách hàng đó.3.3.2. Kiến nghị với chi nhánhNgân hàng cần thành lập một phòng thẩm định chuyên trách độc lập, tuyểndụng thêm nhiều cán bộ có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực lập, thẩm định quản lýcác dự án xây dựng, vì hiện nay số lượng các dự án xây dựng (trong đó có các dự ánxây dựng) xin vay vốn luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số dự án xin vay vốn.Ngân hàng cũng cần tích cực tổ chức các hội nghị tổng kết kinh nghiệm thẩmđịnh, các hội thi cán bộ thẩm định giỏi trong từng lĩnh vực, từng loại dự án, từ đó cósự phân công cán bộ hợp lý theo năng lực khả năng chuyên sâu của từng người,đồng thời tăng cường sự hiểu biết và học tập kinh nghiệm lẫn nhau giữa các cán bộ.Ngân hàng không thụ động, mà nên chủ động tìm kiếm các dự án đầu tư xâydựng có hiệu quả đểcho vay, chủ động tiếp cận tìm hiểu nhu cầu đầu tư của doanhnghiệp, từ đó tư vấn cho doanh nghiệp có phương hướng đầu tư có hiệu quả căn cứvào định hướng của nhà nước và kế hoạch cho vay của ngân hàng. Ngân hàng cũngthẩm định luôn tư cách pháp lý và tình hình tài chính doanh nghiệp trong quá trìnhtư vấn đó thì thông tin sẽ chính xác hơn. Việc cải tiến như vậy sẽ tiết kiệm thời gianvà chi phí cho cả ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm địnhDo thẩm định các dự án xây dựng thì nhu cầu bám sát thực tế dự án là rất lớn,do vậy Ngân hàng cũng nên thành lập một quỹ thẩm định riêng để phục vụ cho 152công tác thẩm định thuận lợi hơn, chi phí đó dùng để cán bộ thẩm định đềi u trathông tin thị trường thực tế, cũng như có thể trực tiếp tiếp xúc gặp gỡ khách hàng,thăm cơ sở sản xuất kinh doanh, kiểm tra giám sát dự án được thường xuyên liêntục suốt quá trình trước trong và sau khi thẩm định.Trong quá trình thẩm định cho vay có một nội dung rất quan trọng đó làthẩm định tài sản đảm bảo, việc định giá các tài sản này cũng là một việc rất khó,thông thường với những tài sản lớn có thể ngân hàng phải thuê các cơ quan cóchuyên môn thẩm quyền định giá thì mới chính xác.3.3.3. Kiến nghị với chủ đầu tư dự ánCần tăng cường vai trò giám sát nội bộ và kiểm toán đối với các doanhnghiệp, chủ dự án. Chuẩn bị cho quá trình hội nhập tài chính khu vực và quốc tếkhông chỉ cần những thay đổi lớn, đồng bộ về các chính sách đầu tư, tài chính, màcác doanh nghiệp cũng cần phải tuân thủ chuẩn mực quốc tế trong l ĩnh vực tàichính, kế toán. Điều này đồng nghĩa với việc tăng cường vai trò và hoạt động kiểmtoán và giám sát nội bộ. Các doanh nghiệp cần phải thuê các công ty kiểm toán độclập, vì các công ty kiểm toán này sẽ không chỉ cung cấp đơn thuần d ịch vụ kiểmtoán mà sẽ tư vấn cho các doanh nghiệp về tài chính, kế toán và phương pháp quảnlý. Cần phát triển hoạt động kiểm toán bắt buộc đối với doanh nghiệp và chủ dự án,thực hiện công khai tài chính trên cơ sở báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lậpsẽ tạo đềi u kiện cho các Ngân hàng trong việc đưa ra quyết định hợp lý trong cácquyết định thẩm định dự án. 153Một kiến nghị khác nữa đối với chủ đầu tư là hiện nay trình độ lập và thẩmđịnh dự án của nhiều doanh nghiệp còn yếu, vì vậy đối với chủ đầu tư mà ngànhnghề kinh doanh chính không phải trong lĩnh vực xây dựng, hoặc những doanhnghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực này khi muốn triển khai xây dựng các dự ánvăn phòng nên thuê các công ty lớn có khả năng lập và thẩm định dự án tốt tư vấn,như vậy sẽ đảm bảo an toàn khi dự án đi vào triển khai, và trong tương lai thì nếuchủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án xây dựng văn phòng, mà công ty chưa cóphòng lập dự án chuyên môn thì nên thành lập một phòng lập và thẩm định dự án,vừa tiết kiệm chi phí thuê lập dự án, vừa chủ động đảm bảo tiến độđầu tư của côngty. Đối với các công ty (chủ đầu tư) không đủ khả năng triển khai xây dựng dự ánthì nên thuê các nhà thầu có kinh nghiệm và năng lực thực hiện, trong quá trình thựchiện dự án cần có sự giám sát chặt chẽ của chủ đầu tư. 154K ẾT LU ẬNCông tác thẩm định dự án nói chung hiện nay đã được các ngân hàng chútrọng, coi đó là một khâu then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động. Tuynhiên việc thẩm định các dự án, đặc biệt là các dự án xây dựng vẫn còn là một l ĩnhvực khó đối với các cán bộ thẩm định. Vì vậy Agribank chi nhánh Bắc Hà Nội đãvà đang không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định các dự án này.Qua nghiên cứu lý luận và thực tế trong hoạt động thẩm định các dự án xâydựng tại chi nhánh, cùng sự hướng dẫn tận tình của Th.S Trần Thị Mai Hoa vàcác cán bộ thẩm định tại chi nhánh, chuyên đềcủa em đã đi sâu phân tích thực trạng,nêu được những thành tựu cũng như hạn chế của công tác thẩm định các dự án xâydựng văn phòng cho thuê, từ đó tìm hiểu và nêu lên một số giải pháp hữu ích, thực tế,nhằm hoàn thiện chất lượng công tác thẩm định các dự án này tại chi nhánh.Do trình độ cũng như quá trình tìm hiểu còn nhiều hạn chế, em rất mongnhận được sự đóng góp của thầy cô và các bạn đểchuyên đềhoàn thiện hơn.Em xin chân thành cảm ơn! 155DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO1.Giáo trình lập, quản lý dự án đầu tư - Trường ĐHKTQD.2.Giáo trình Kinh tế đầu tư - Trường ĐHKTQD.3.Quy trình nghiệp vụ thẩm định tín dụng của Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội.Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của NHNN&PTNT Chi nhánh Bắc4.Hà Nội.5.Báo cáo thường niên của NHNN&PTNT Chi nánh Bắc Hà Nội.6.Báo cáo nghiên cứu khả thi “Dự án xây dựng tổ hợp Hadico của Công tysản xuất thương mại Hà Nội”.Quyết định cho vay số 72 của Chủ tịch hội đồng quản trị NHNN&PTNT Việt7.Nam.8.Luận văn tốt nghiệp các khóa của bộ môn Kinh tế đầu tư.9. Website của Ngân hàng nông nghiệp, phát triển nông thôn Việt Namwww.agribank.com.vn 15610.Tài liệu tham khảo khác. [...]... ÁN VAY V ỐN TRONG L ĨNH V ỰC XÂY D ỰNG T ẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHI ỆP VÀ PHÁT TRI ỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH B ẮC HÀ N ỘI 2.1 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định các dự án xây dựng tại Ngân hàng NN&PTNN chi nhánh Bắc Hà Nội 2.1.1 Quy mô và số lượng dự án xây dựng vay v ốn tại chi nhánh Xứng đáng với danh hiệu là một trong những ngân hàng xuất sắc trong hệ thống Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam, cho đến nay Ngân. .. phòng thẩm định) Trong thời gian 3 năm trở lại đây, ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội đã thẩm định 73 hồ sơ, dự án trong lĩnh vực xây dựng Trong đó có 18 dự án lớn, 55 dự án vừa, nhỏ Tuy nhiên số dự án được phê duyệt cho vay vốn chỉ là 42 dự án (chi m ~ 70% tổng số dự án được thẩm định giai đoạn 2011-2013) với tổng lượng vốn cho vay là 7.318.827 triệu đồng Lượng vốn cho vay trong lĩnh vực xấy dựng. .. nay Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội đã thẩm định rất nhiều dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau trong nên kinh tế như: sản xuất, thương mại, dịch vụ, xây dựng … Bảng 2.1: Số lượng các dự án đã thẩm định tại Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội STT Theo l ĩ nh vực Năm Năm 2012 Năm 2013 138 156 210 2 0 2 2011 1 Thương mại 2 Nông lâm nghiệp 3 Sản xuất, gia công chế biến 19 23 40 4 Xây dựng 17... vốn cho vay trong lĩnh vực xấy dựng thường chi m từ 50 – 56% tổng dư nợ cho vay của chi nhánh Điều này cho thấy lượng vốn cho vay trong lĩnh vực xây dựng của doanh nghiệp chi m tỷ trọng khá lớn, phù hợp với chi n lược kinh doanh của chi nhánh, mục tiêu phát triển chung của toàn hệ thống Thông thường, trong một năm chi nhánh chỉ cho vay từ 1 – 2 dự án xây dựng lớn, có tính khả thi cao, hiệu quả kinh... - 10% tổng số hồ sơ vay vốn Trong đó chỉ có 5 – 8 hồ sơ là các dự án đầu tư vốn lớn, còn lại chủ yếu thuộc các khoản vay xây dựng cá nhân, xây dựng văn phòng cho doanh nghiệp, không có dự án đầu tư cụ thể Bảng 2.2: Số lượng các dự án cho vay vốn trong l ĩnh vực xây dựng được thẩm định tại chi nhánh Đơn vị: triệu đồng STT 1 Chỉ tiêu Dự án cho vay Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 17 20 36 1.1 Quy mô lớn 5... đốc chi nhánh Ngân hàng giao 1.3 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng 1.3.1 Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động chính của các tổ chức tín dụng, đây là một hoạt động không thể thiếu của ngân hàng NHNN&PTNT – Chi nhánh Bắc Hà Nội Để phát triển hoạt động kinh doanh của mình thì chi nhánh đã huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau trong nền kinh tế (như dân cư, các doanh nghiệp ),... giao thông vận tải, 6 thông tin liên lạc 16 17 20 1 0 0 12 26 29 Giáo dục, đào tạo 7 Tư vấn, kinh doanh bất động 8 sản 9 Nhà hàng, khách sạn 5 4 7 10 Các ngành nghề khác 7 22 25 11 Tổng số 287 327 436 (Nguồn: Báo cáo thống kê của Phòng thẩm định) Mỗi năm Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội thẩm định trên dưới 30 hồ sơ vay vốn trong lĩnh vực xây dựng, chi m từ 5% - 10% tổng số hồ sơ vay vốn Trong. .. mô hình bộ máy tổ chức của NHNN&PTNT Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội: 14 Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành Ban giám đốc Phòng thanh toán quốc tế Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ Phòng tín dụng Phòng kế toán ngân quỹ Phòng thẩn định Phòng hành chính nhân sự Phòng nguồn vốn và kế hoạch tổng hợp Chi nhánh 15 Hoàng Quốc Việt Chi nhánh Kim Mã Chi nhánh Nguyễn Văn Huyên Phòng giao dịch số 2 Phòng giao... nội bộ, phòng kế hoạch ngân quỹ, phòng hành chính nhân sự, phòng thẩm định, phòng nguồn vốn và phòng kế hoạch tổng hợp Ngoài trụ sở chính là 217 Đội Cấn – Ba Đình thì đến thời để i m 31/12/2005 Chi nhánh đã có thêm 3 Chi nhánh cấp II là: Chi nhánh Hoàng Quốc Việt, Chi nhánh Kim Mã, Chi nhánh Nguyễn Văn Huyên và 3 phòng giao d ịch trực thuộc Sau đây là mô hình bộ máy tổ chức của NHNN&PTNT Việt Nam chi. .. thế Trong năm 2013, chi nhánh đã rà soát, đánh giá thực trạng toàn bộ dự nợ cho vay của mình, phân loại khách hàng để xác định được hướng đầu tư đúng đắn cho toàn bộ chi nhánh Đồng th ời từ đó đã đưa ra các các giải pháp, hướng ưu tiên phù hợp với từng khách hàng truyền thống, tiềm năng Ch ỉ tiêu chất lượng tín dụng được chi nhánh đặt lên hàng đầu, ngoài ra còn chú trọng công tác thẩm định trước, trong, ... ro Chi nhánh dự án đầu tư xây dựng xin vay vốn Chi nhánh cao Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Bắc Hà Nội không thẩm định dự án đầu tư xây dựng mà phải thẩm định kỹ tư cách... NGHI ỆP VÀ PHÁT TRI ỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH B ẮC HÀ N ỘI 2.1 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định dự án xây dựng Ngân hàng NN&PTNN chi nhánh Bắc Hà Nội 2.1.1 Quy mô số lượng dự án xây dựng vay... đầu tư Chi nhánh cho vay vốn 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng chi nhánh 2.2.1 Quy trình thẩm định Tại chi nhánh NHNN&PTNT Bắc Hà Nội, quy trình thẩm định dự án đầu tư thông qua
- Xem thêm -

Xem thêm: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội, Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội, Hoàn thiện công tác thẩm định dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội, GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI, Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành, Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn của NHNN&PTNT Bắc Hà Nội, Bảng 1.2: Tình hình dư nợ tại chi nhánh Ngân hàng NN&PTNT Bắc Hà Nội., Bảng 1.3: Dư nợ cho vay danh nghiệp phân theo ngành, lĩnh vực kinh tế., THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI, Bảng 2.2: Số lượng các dự án cho vay vốn trong lĩnh vực xây dựng được thẩm định tại chi nhánh., Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định, Năng lực thi công: Các DA mà công ty, DN đã thi công (tên DA, địa điểm, tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện), từ đó đánh giá kinh nghiệm thi công của DN., Bảng 2.5: Một số chỉ tiêu tài chính, Các dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng đều có những rủi ro đi kèm, có những ảnh hưởng tiêu cực với các mức độ khác nhau đên dự án. Thẩm định rủi ro của dự án giúp cho cán bộ thẩm định dự báo trước được điều này từ đó đưa ra những phương án giải quyết cụ th, Tên doanh nghiệp : Công ty Sản Xuất Thương Mại Hà Nội. Số GPKD 0102036089 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành Phố Hà Nội cấp., Kết quả như sau:, Bảng 2.7: Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính, Bảng 2.8: Tổng hợp diễn biến và quá trình huy động vốn của công ty tham gia vào dự án, Bảng 2.9: Bảng tổng hợp một số chỉ tiêu cấp tín dụng cho doanh nghiệp vay vốn qua các năm, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG TẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI

Từ khóa liên quan

Mục lục

Xem thêm

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn