TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT - - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP KHÓA 2010 - 2014 ĐỀ TÀI: ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân Nguyễn Thị Kim Tư Bộ môn Luật Hành MSSV: 5106022 Lớp Luật Thương Mại Cần Thơ, 11/2013 Đầu đất đai pháp luật chống đầu NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN  GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN  GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 10 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 10 1.1.1 Khái niệm đầu đất đai 10 1.1.2 Đặc điểm hoạt động đầu đất đai 11 1.1.2.1 Hoạt động đầu đất đai hoạt động trái pháp luật 11 1.1.2.2 Hoạt động đầu đất đai phụ thuộc lớn vào sách, pháp luật cơng tác quản lýđất đai Nhà nước 12 1.1.2.3 Hoạt động đầu đất đai khó bị phát 12 1.1.2.4 Hoạt động đầu đất đai thường sơi động có sốt đất 13 1.1.2.5 Hoạt động đầu đất đai kéo theo hình thành thị trường ngầm 14 1.1.3 Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu đất đai phát triển 14 1.1.3.1 Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thơng tin đất đai 14 1.1.3.2 Quản lý nhà nước đất đai yếu 16 1.1.3.3 Pháp luật đất đai chưa hoàn thiện cách thỏa đáng 17 1.1.4 Hậu việc đầu đất đai 20 1.1.4.1 Về phương diện kinh tế: 20 1.1.4.2 Về phương diện xã hội 22 1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất 22 1.2.1.1 Khái niệm 22 1.2.1.2 Những đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất 23 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 25 1.2.2.1 Khái niệm 25 1.2.2.2 Những đặc điểm thị trường bất động sản 26 1.2.3 Vai trò thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam 28 CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 30 GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu 2.1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 30 2.1.1 Pháp luật chống đầu thông qua sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản định giá bất động sản luật kinh doanh bất động sản 31 2.1.1.1 Chống đầu thông qua quy định sàn giao dịch bất động sản 32 2.1.1.2 Chống đầu thông qua quy định môi giới bất động sản 35 2.1.2 Pháp luật chống đầu thông qua hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất 38 2.1.3 Pháp luật chống đầu thông qua công cụ thuế 41 2.1.3.1 Pháp luật chống đầu thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 41 2.1.3.2 Pháp luật chống đầu thông qua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất 44 2.2 THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 45 2.2.1 Tình trạng lấy đất nơng nghiệp bỏ hoang 45 2.2.2 Giá bất động sản tăng cao không phản ánh giá trị thực 47 2.2.3 Pháp luật kinh doanh bất động sản nhiều kẽ hở 49 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT 51 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 51 3.1.1 Thực trạng pháp luật hoạt động chống đầu thông qua sàn giao dịch bất động sản hoạt động môi giới bất động sản 51 3.1.1.1 Thực trạng pháp luật hoạt động chống đầu thông qua sàn giao dịch bất động sản 51 3.1.1.2 Thực trạng pháp luật hoạt động chống đầu thông qua hoạt động môi giới bất động sản 53 3.1.2 Thực trạng pháp luật hoạt động chống đầu thông qua hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 54 3.1.3 Thực trạng pháp luật chống đầu thông qua công cụ thuế 55 3.1.3.1 Thực trạng pháp luật chống đầu thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 55 3.1.3.2 Thực trạng pháp luật chống đầu thông qua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất 57 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI 58 3.2.1 Giải pháp chống đầu thông qua sàn giao dịch bất động sản hoạt động môi giới bất động sản 58 3.2.1.1 Giải pháp thông qua sàn giao dịch bất động sản để chống đầu 58 3.2.1.2 Giải pháp thông qua hoạt động môi giới bất động sản 60 3.2.2 Giải pháp chống đầu thông qua hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất 61 3.2.3 Giải pháp chống đầu thông qua công cụ thuế 62 GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu 3.2.3.1 Giải pháp chống đầu thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 62 3.2.3.2 Giải pháp chống đầu thông qua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 63 KẾT LUẬN 65 GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Ngày nay, diện tích đất ngày bị thu hẹp dân số khơng ngừng tăng lên, địi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai phải thật hiệu Một thực tế nước ta là, đất đai trở thành nguồn hàng đắt đỏ để giới đầu thu gom kiếm lời, tạo nên sốt nóng lạnh thất thường cho thị trường bất động sản thời gian vừa qua Gây bất ổn cho kinh tế xã hội đất nước Thị trường đất đai nước ta khơng khỏi tính chất thị trường ngầm luật văn pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật chế thị thường vừa theo định hướng Nhà nước Những bất cập quản lý đất đai tạo miếng mồi béo bở cho kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện hoạt động đầu đất đai nước ta đến ngưỡng báo động, Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Đây vấn đề nóng bỏng Nhà nước cần vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng thực đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm lĩnh vực đất đai chủ yếu gây đầu đất đai tiêu cực lĩnh vực gây Hơn tín hiệu thất thường thị trường nhà đất nước ta thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế đời sống dân cư Chúng ta có nhiều văn hướng dẫn thị trường, văn pháp lý nhằm khắc phục đầu đất đai hoạt động khơng khơng giảm mà cịn gia tăng cách đáng lo ngại Chính vậy, người viết chọn đề tài “đầu đất đai pháp luật chống đầu cơ” nhằm tìm hiểu đầu đất đai, nguyên nhân dẫn đến đầu từ đưa giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hành vi Mục đích nghiên cứu Với đề tài “đầu đất đai pháp luật chống đầu cơ” tác giả mong muốn tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hành Để từ thấy hạn chế việc ngăn chặn đầu Để làm điều này, người viết đưa GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu lý luận chung đầu đất đai, nguyên nhân dẫn đến đầu cơ, thực trạng từ đưa giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu Phạm vi nghiên cứu Với đề tài “đầu đất đai pháp luật chống đầu cơ”, nước ta chưa có văn điều chỉnh cách trực tiếp hành vi đầu đất đai Để quản lý, nhà làm luật cho đời số cơng cụ nhằm thơng qua chống đầu như: quy định chống đầu thông qua sàn giao dịch bất động sản môi giới bất động sản, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mong muốn quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất Mặt khác Nhà nước đánh vào thu nhập nhà đầu qua đầu đất đai thông qua công cụ thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Để từ đó, thấy rõ việc áp dụng công cụ vào việc chống đầu Phương pháp nghiên cứu Ở đề tài “đầu đất đai pháp luật chống đầu cơ” người viết sử dụng phương pháp phân tích luật viết tổng hợp tài liệu từ đưa nội dung cần nghiên cứu để nhận thấy rõ công cụ có tác dụng chống đầu đất đai đưa giải pháp nhằm hạn chế đầu đất đai Việt Nam Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài nghiên cứu tổng thể ba chương: Chương Một số vấn đề chung thị trường quyền sử dụng đất hoạt động đầu đất đai Ở chương này, người viết chủ yếu nghiên cứu vấn đề lý luận thị trường quyền sử dụng đất, tìm hiểu khái niệm đầu nguyên nhân, tác động đầu nước ta Chương Quy định pháp luật chống đầu thị trường bất động sản Việt Nam Ở chương này, người viết tập trung sâu vào nghiên cứu pháp luật dùng để chống đầu hiệu quy định pháp luật mang lại GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu Chương Thực trạng pháp luật chống đầu đất đai số giải pháp đề xuất Chương này, người viết đưa thực trạng quy định pháp luật việc chống đầu cơ, mặc hạn chế sau đưa giải pháp để hoàn thiện Mặc dù q trình nghiên cứu người viết có cố gắng, nổ lực thân hướng dẫn tận tình giảng viên khả nghiên cứu cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến nhận xét quý thầy cô bạn để đề tài hoàn thiện GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm đầu đất đai Trước tiên, đầu hành vi phổ biến xã hội có sản xuất hàng hóa Tùy thuộc vào giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, đầu hiểu, nhìn nhận đánh giá khác Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu hành vi mua bán hàng hóa có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao cách lợi dụng biến động bất thường giá cả, thơng qua việc tích lũy hàng hóa chờ cho thị trường khan (giả tạo) để bán với giá cao Xét góc độ tiêu cực, đầu thủ đoạn xấu, mục đích sinh lợi thực hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu xã hội, mà lợi ích thân người đầu Chính vậy, đầu bị coi hành vi phạm pháp chí tội phạm hình sự.1 Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, đầu quan niệm gần đầu tư Người đầu mua hàng hóa tin tưởng rằng, dựa sở đánh giá thơng tin có được, hàng hóa lên giá bán để lợi lớn cách nhanh chóng, dễ dàng Điều diễn phổ biến lĩnh vực đất đai, loại tài nguyên hạn chế, cầu đất đai ngày vượt xa cung Người đầu đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai khơng phải để dùng cho thân mình, tất nhiên khơng lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thơng qua khan giả tạo tạo hành vi đầu họ Vậy rút hoạt động đầu đất đai hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian theo đối tượng mua Giá chênh lệch mức chênh lệch giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại Như vậy, đất đai tham gia hoạt động đầu đất đai khơng dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà phục vụ sản xuất kinh doanh Điều 160 Bộ Luật hình 1999 sửa đổi, bổ sung 2009 GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân 10 SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư ... Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm đầu. .. ? ?đầu đất đai pháp luật chống đầu cơ? ?? nhằm tìm hiểu đầu đất đai, nguyên nhân dẫn đến đầu từ đưa giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hành vi Mục đích nghiên cứu Với đề tài ? ?đầu đất đai pháp luật chống. .. để chống đầu hiệu quy định pháp luật mang lại GVHD: ThS Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thị Kim Tư Đầu đất đai pháp luật chống đầu Chương Thực trạng pháp luật chống đầu đất đai số giải pháp