TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA (2011-2015) ĐỀ TÀI QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN-LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Giang Nguyễn Thị Nhìn MSSV: 5117418 Lớp: Luật Tư pháp Cần Thơ, tháng 11/2014 LỜI CẢM ƠN …****… Để hoàn thành bài viết này, người viết đã nhận rất nhiều sự giúp đỡ của tất cả mọi người. Trước tiên, người viết cảm ơn gia đình đã luôn tin tưởng, ủng hộ và cổ vũ người viết trong suốt quá trình học tập. Gia đình đã cho người viết động lực và niềm tin để phấn đấu, để học tập và rèn luyên. Thứ hai, người viết chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô đã truyền đạt cho người viết những kiến thức quý báu để người viết có thể hoàn thành bài viết của mình. Thứ ba, người viết xin cảm ơn bạn bè đã luôn bên cạnh, đồng hành cùng người viết. Đặc biệt, người viết gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô Huỳnh Thị Trúc Giang, cám ơn Cô thời gian qua đã tận tình giúp đỡ, cám ơn Cô đã không ngại khó khăn, vất vả và nhiệt tình chỉ dẫn, dìu dắt em. Cô như người mẹ, người chị, người thầy yêu thương và giúp đỡ em bằng tất cả tấm lòng. Em xin chân thành cảm ơn Cô rất nhiều! Nguyễn Thị Nhìn NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN …****… ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN …****… ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn MỤC LỤC …****… Trang LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 1 1 Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1 2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 1 3 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2 4 Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................................... 2 5 Cơ cấu luận văn .................................................................................................... 2 CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH ............. 4 1.1 Các khái niệm ................................................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm tài sản .......................................................................................... 4 1.1.1.1 Vật ....................................................................................................... 4 1.1.1.2 Tiền ...................................................................................................... 5 1.1.1.3 Giấy tờ có giá....................................................................................... 5 1.1.1.4 Các quyền tài sản ................................................................................. 6 1.1.2 Khái niệm hợp đồng dân sự .......................................................................... 6 1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản ........................................................... 7 1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ........................................... 8 1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ .......................................... 8 1.2.2 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù ....................................... 8 1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận ...................................... 8 1.2.4 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua ............................................. 9 1.3 Ýnghĩa của hợp đồng mua bán tài sản ............................................................. 9 1.4 Lƣợc sử hình thành hợp đồng mua bán tài sản ............................................. 10 1.4.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản từ thế kỷ XV đến thời kỳ Pháp thuộc ......................................................................................... 11 1.4.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời nhà Lê ............................................................................................................. 11 1.4.2 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới triều GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn đại nhà Nguyễn ................................................................................................ 12 1.4.3 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời Pháp thuộc........................................................................................................ 13 1.4.2 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn đổi mới đất nước đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 .......................................... 14 1.4.3 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật Dân sự năm 1995 đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 ............................ 14 1.4.4 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật Dân sự năm 2005 đến nay .................................................................................... 15 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2005 ...................................... 17 2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản .......................................................... 17 2.1.1 Bên bán........................................................................................................ 17 2.1.2 Bên mua ....................................................................................................... 18 2.2 Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản .................................. 18 2.2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản ........................................................... 18 2.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng ................................................................ 18 2.2.1.2 Chấp nhận giao kết hợp đồng ........................................................... 19 2.2.2 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản .................................................... 21 2.2.2.1 Đối tượng của hợp đồng ................................................................... 21 2.2.2.2 Chất lượng vật mua bán .................................................................... 22 2.2.2.3 Giá và phương thức thanh toán ........................................................ 23 2.2.2.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng............................................................. 25 2.2.2.5 Địa điểm giao tài sản ........................................................................ 26 2.2.2.6 Phương thức giao tài sản ................................................................... 26 2.2.3 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản ................................................... 27 2.3 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản ......... 28 2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản ...................................................... 28 2.3.1.1 Nghĩa vụ giao tài sản ......................................................................... 28 2.3.1.2 Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng ................. 29 2.3.1.3 Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng vật mua bán ....................................... 30 2.3.1.4 Nghĩa vụ bảo hành ............................................................................. 31 2.3.1.5 Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu ....................................................... 33 2.3.1.6 Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ............................ 34 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.3.1.7 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.................. 35 2.3.2.Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản ..................................................... 36 2.3.2.1 Nghĩa vụ trả tiền ................................................................................ 36 2.3.2.2 Nghĩa vụ nhận tài sản ........................................................................ 37 2.3.2.3 Quyền yêu cầu bảo hành .................................................................... 37 2.3.2.4 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại .................. 37 2.4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản ......................................................... 39 2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu ..................................................................... 40 2.6 Thời điểm chịu rủi ro ....................................................................................... 41 CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .................................................................................... 44 3.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ......... 44 3.1.1Nhận thức của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản ................................................................................................................... 44 3.1.2 Giải pháp đề xuất ........................................................................................ 48 3.2 Thực tiễn về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản ........................................................................................................................... 49 3.3 Bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản và một số giải pháp khắc phục ................................................................................................ 50 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 55 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn LỜI NÓI ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Tài sản là một vấn đề trung tâm và cốt lỗi trong các mối quan hệ xã hội và quan hệ pháp luật. Mua bán tài sản là một trong những quan hệ được pháp luật các quốc gia trên thế giới đặc biệt quan tâm và ghi nhận, trong đó có pháp luật Việt Nam. Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán tài sản được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2005, không chỉ đơn thuần mà pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán tài sản mà còn vì đây là một loại hợp đồng vô cùng phổ biến và thật sự cần thiết trong hoạt động sống của con người. Trong xã hội hiện đại, nhu cầu mua bán tài sản ngày càng cao và phát triển, việc mua bán được thực hiện với nhiều hình thức đa dạng và với nhiều đối tượng khác nhau. Xuất phát từ những yêu cầu của xã hội, đòi hỏi phải có một hệ thống pháp luật điều chỉnh về mối quan hệ phổ biến này. Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng quan trọng. Bởi, khi pháp luật quy định những quy tắc xử sự chung trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia vào giao dịch này thực hiện tốt các quyền của mình. Đồng thời, việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là một công cụ pháp lý để cơ quan Nhà nước làm căn cứ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán tài sản, góp phần thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển ổn định và bảo vệ tốt các quyền tài sản khi các chủ thể tham gia vào giao dịch này. Trong quá trình học tập, tìm hiểu pháp luật, người viết cảm thấy việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển quan hệ hợp đồng. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản trên thực tế vẫn đang diễn ra hàng ngày, hàng giờ, muôn màu, muôn vẻ, đa dạng về đối tượng mua bán cũng như chủ thể tham gia. Vì vậy, người viết mong muốn có những cái nhìn đa diện và sâu sắc hơn về hợp hợp đồng mua bán tài sản. Thông qua việc nghiên cứu, người viết mong muốn sẽ tích lũy cho mình nhiều kiến thức hơn nữa về loại giao dịch phổ biến này. Khi tìm hiểu về hợp đồng mua bán tài sản, người viết cảm thấy vô cùng thích thú và mong muốn tìm hiểu sâu hơn về hợp đồng mua bán tài sản cũng như trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để tham gia tốt vào quan hệ mua bán tài sản. Đó cũng là lý do mà người viết chọn đề tài: “Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình. 2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 8 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Trên cơ sở những quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, những công trình nghiên cứu của các bậc nghiên cứu đi trước, cùng những kiến thức tích lũy trong quá trình học tập, cũng như quá trình tham khảo, nghiên cứu tài liệu liên quan, người viết phân tích những quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng những quy định đó trên thực tế. Thông qua việc nghiên cứu pháp luật, người viết muốn khẳng định tầm quan trọng và vai trò đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản trong cuộc sống. Trong phạm vi đề tài, người viết đưa ra một số kiến nghị góp phần vào quá trình hoàn thiện của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Cũng như, quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, phát huy tối đa quyền và khả năng tham gia giao kết hợp đồng của các chủ thể, đóng góp vào sự phát triển chung của hợp đồng mua bán tài sản. 3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Do phạm vi nghiên cứu khá rộng nên người viết chỉ tập trung nghiên cứu một số quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Người viết nghiên cứu những quy định pháp luật dựa trên cơ sở những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và một số văn bản có liên quan, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, người viết phân tích những quy định của pháp luật, nêu ra một số khó khăn khi áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời, người viết đưa ra một số giải pháp khắc phục một số khó khăn trong giao dịch mua bán tài sản hiện nay. 4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong bài viết này, người viết đã áp dụng một số phương pháp nghiên cứu: Phương pháp quy nạp và diễn dịch, trên cơ sở tham khảo, nghiên cứu tài liệu từ sách, báo, thông tin từ các bài viết, các văn bản pháp luật, các công trình nghiên cứu và tạp chí chuyên ngành. Người viết áp dụng các phương pháp nghiên cứu và phân tích luật viết, dựa trên những quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, từ đó, phân tích luật, so sánh, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn. Trên cơ sở phân tích luật và thực tiễn áp dụng, người viết đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hiện nay. 5 CƠ CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và phần danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm ba chương: Chƣơng 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành. Trong chương này, người viết sẽ trình bài một số khái niệm có liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản như: Khái niệm về tài sản, khái niệm về hợp đồng dân sự, khái GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 9 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn niệm về hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý và ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản. Ngoài ra, ở chương này, người viết còn trình bày một cách khái quát lược sử hình thành hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ. Chƣơng 2: Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. Chương này người viết tập trung nghiên cứu, phân tích những quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản, cũng như phân tích quyền và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản. Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Người viết trình bày một số vụ việc liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản trên thực tế. Từ đó, rút ra một số hạn chế về hợp đồng mua bán tài sản hiện nay, bên cạnh những hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản, người viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những mặt hạn chế trên. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 10 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH Đây là chương mở đầu của luận văn, trong chương này, người viết sẽ trình bày và làm rõ một số khái niệm có liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản cũng như ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản. Ngoài ra, ở chương này, người viết còn trình bày một cách khái quát lược sử hình thành của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ. 1.1 CÁC KHÁI NIỆM 1.1.1 Khái niệm tài sản Tài sản được coi là một điều kiện vật chất để duy trì các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế và đời sống xã hội. Khái niệm về tài sản có nhiều cách hiểu, về cơ bản có thể hiểu khái niệm tài sản theo hai cách: Theo ngôn ngữ thông dụng hàng ngày và theo phương diện pháp lý. Theo ngôn ngữ thông dụng hằng ngày: Tài sản là một vật cụ thể được con người sử dụng và nhận biết bằng các giác quan.1 Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng. Theo nghĩa này thì tài sản luôn biến đổi và hoàn thiện cùng với sự phát triển của xã hội và sự nhận thức của con người về tài sản ở mỗi thời kỳ cũng khác nhau.2 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 172 đưa ra khái niệm về tài sản: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Trên tinh thần các quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về tài sản, Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định một cách khái quát về tài sản: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. 1.1.1.1 Vật Vật đưa vào giao dịch dân sự được hiểu là một bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận được bằng các giác quan của mình. Vật có thể tồn tại ở mọi trạng thái (rắn, lỏng, khí). Tuy nhiên, không phải bất cứ vật chất nào cũng đều được coi là vật. Vật chỉ có ý nghĩa khi nó trở thành đối tượng trong quan hệ 1 2 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang 99. Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang 99. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 11 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn pháp luật, được con người kiểm soát và chiếm hữu. Vì vậy, có những bộ phận của thế giới vật chất ở dạng này được coi là vật nhưng ở dạng khác lại không được coi là vật.3 Ví dụ: Nước ngầm không được coi là vật, mặc dù nước ngầm cũng là một bộ phận của thế giới vật chất, nhưng nếu nó được con người tác động như đóng vào bình, đóng vào chai thì nó lại được coi là vật. Vật đưa vào giao dịch dân sự phải đáp ứng các điều kiện: Là một bộ phận của thế giới vật chất, vật đó phải đem lại lợi ích cho con người và con người có thể chiếm hữu được. 1.1.1.2 Tiền Tiền là vật ngang giá chung, là thước đo giá trị của hàng hóa, là phương tiện lưu thông trong đời sống con người.Tiền còn là đại diện cho chủ quyền của một quốc gia. Vì vậy, người có tiền (chủ sở hữu) không thể có toàn quyền quyết định đối với tài sản đặc biệt này mà phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt của nhà nước. Tiền theo quy định của pháp luật Việt Nam là một loại tài sản đặc biệt, tiền có thể do nhiều chủ thể khác nhau tạo nên, nhưng tiền chỉ được ban hành bởi một chủ thể đặc biệt đó là Nhà nước. Ở Việt Nam, cơ quan duy nhất có thẩm quyền phát hành tiền là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đơn vị của tiền tệ là “đồng”, ký hiệu viết tắc là “đ”. 1.1.1.3 Giấy tờ có giá Giấy tờ có giá là một loại tài sản rất phổ biến trong các giao dịch dân sự hiện nay, đặc biệt là trong các giao dịch trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Giấy tờ có giá phải trị giá được bằng tiền và phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự. Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 đưa ra khái niệm về giấy tờ có giá: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Giấy tờ có giá bao gồm: Hối phiếu đòi nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác (trừ công cụ dài hạn được tổ chức phát hành nhằm huy động vốn trên thị trường).4 Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu.5 Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ.6 3 Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai, tái bản lần thứ hai, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011, trang 171. 4 Điều 1 Luật các Công cụ chuyển nhượng năm 2005. Điểm C khoản 1 Điều 4 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005. 6 Điểm 16 khoản 1 Điều 3 Luật quản lý nợ công năm 2009. 5 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 12 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Chứng chỉ quỹ, các giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch.7 1.1.1.4 Các quyền tài sản Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Các quyền tài sản bao gồm quyền gắn liền với một tài sản hoặc thông qua việc thực hiện quyền đó, chủ sở hữu quyền đó sẽ có một tài sản. Các quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự.8 Ví dụ: Các quyền về tài sản như: Quyền sở hữu trí tuệ, quyền sở hữu công nghiệp (kiểu dáng công nghiệp), quyền đòi nợ… 1.1.2 Khái niệm hợp đồng dân sự Trong cuộc sống để thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của mình, con người phải tham gia vào các giao dịch dân sự. Việc bày tỏ ý chí và thống nhất ý chí của các bên được gọi là hợp đồng. Hợp đồng là kết quả của sự gặp gỡ ý chí, bình đẳng, thỏa thuận, tự nguyện ký kết và ràng buộc nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết. Hợp đồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự, đồng thời, hợp đồng cũng là cơ sở pháp lý quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. “Hợp đồng là một trong những chế định quan trọng, có tần suất áp dụng rất cao trên thực tế và có khả năng ảnh hưởng đến sự vận hành của phần lớn các giao dịch dân sự”.9 Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm về hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên: Hợp đồng dân sự là một giao dịch có thể có nhiều chủ thể cùng tham gia thương lượng, bàn bạc và thống nhất ý chí tạo nên giá trị ràng buộc các bên. Trong hợp đồng dân sự yếu tố thỏa thuận là yếu tố cơ bản là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Khi giao kết hợp đồng các bên phải tham gia bàn bạc, trao đổi để đi đến sự thống nhất chung về sự chấp nhận giao kết hợp đồng thông qua 7 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ quy định về việc sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 8 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang103. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008, trang 14-15. 9 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 13 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn những nội dung cụ thể của hợp đồng và mục đích giao kết phải rõ ràng. Các bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền tự do, bình đẳng, thỏa thuận những nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên, sự tự do, thỏa thuận phải tuân thủ những nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng, nội dung và mục đích thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý và có giá trị ràng buộc đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng, hợp đồng cũng là căn cứ làm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ ấy. Tuy nhiên, không phải sự thỏa thuận nào cũng làm phát sinh giá trị pháp lý trong hợp đồng. Một sự thỏa thuận trong xã hội, một thỏa thuận mang tính chất xã giao, mang tính chất là một lời hứa không thể coi là hợp đồng vì nó không làm phát sinh giá trị ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên.10 1.1.3 Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản Trải qua quá trình lao động và sản xuất, con người đã dần tạo ra của cải vật chất và tinh thần. Khi của cải dư thừa, con người bắt đầu có nhu cầu trao đổi hàng hóa. Việc mua bán ban đầu còn sơ khai, con người chủ yếu thực hiện mua bán thông qua việc trao đổi hàng đổi hàng phục vụ nhu cầu là chủ yếu. Trong quá trình phát triển lâu dài của hoạt động sản xuất và trao đổi hàng hóa đã làm xuất hiện một loại hàng hóa đặc biệt đó chính là tiền tệ. Tiền là thước đo giá trị của hàng hóa, mang tính chất là vật ngang giá chung. Sự xuất hiện của tiền tệ đã làm cho hoạt động trao đổi diễn ra dễ dàng hơn. Cùng với sự phát triển của xã hội hoạt động trao đổi hàng hóa ngày càng phát triển và việc trao đổi chủ yếu thông qua hoạt động mua-bán. Việc mua bán trong xã hội ngày nay được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Mua bán là một quan hệ pháp luật mà khi tham gia vào quan hệ này sẽ làm thay đổi, chấm dứt và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa người mua và người bán tài sản. Việc mua bán sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của người bán, đồng thời cũng làm phát sinh quyền sở hữu tài sản của người mua. Như vậy, có thể định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp dồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản là việc người bán bán một tài sản để đổi lấy một số tiền, còn người mua bỏ ra một số tiền tương ứng để có tài sản. Như vậy, đặc 10 Tăng Thanh Phương, Tập bài giảng luật dân sự Việt Nam-nghĩa vụ, khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2012, trang 7. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 14 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn trưng này là đặc trưng cơ bản để xác định tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản, nếu không có đặc trưng này hợp đồng mua bán tài sản sẽ mang một tên gọi khác mà không phải là hợp đồng mua bán tài sản. Cũng như hầu hết các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua bán tài sản là sự tự do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, việc tự do thỏa thuận trong việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng dân sự là: “Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.11 1.2 ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản còn có những đặc điểm pháp lý cơ bản: 1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.12 Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những loại hợp đồng song vụ phổ biến với đặc điểm là các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở hình thành mối quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Khi xác lập hợp đồng mua bán tài sản, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền và ngược lại bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản mua. 1.2.2 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù Tính chất có đền bù là một trong những đặc trưng cơ bản của hợp đồng dân sự. Khi giao kết hợp đồng, chủ thể tham gia giao kết sẽ thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và sẽ đạt được lợi ích nhất định từ việc thực hiện nghĩa vụ đó. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng chuyển giao tài sản có đền bù, khi bên bán bán một tài sản thì bên mua phải bỏ ra một khoản tiền tương ứng để có tài sản. Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là đặc điểm cơ bản giúp phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là việc người tặng cho tài sản tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối với tài sản được tặng cho nhưng hợp đồng tặng cho không có đền bù, vì người được tặng cho tài sản không cần phải trả cho người tặng cho tài sản khoản tiền nào. 1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ƣng thuận 11 12 Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005 Theo khoản 1 Điều 406 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 15 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Trên nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận giữa người mua và người bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản là công cụ pháp lý không thể thiếu để các bên tham gia vào hợp đồng đạt được lợi ích thông qua việc thỏa thuận, sự ưng thuận trong hợp đồng mua bán tài sản thể hiện ở chỗ, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là kết quả đạt được từ việc tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua bán tài sản về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực pháp lý từ thời điểm giao kết hợp đồng, nó không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao tài sản mua bán. Thời điểm phát sinh hiệu lực đối với hợp đồng mua bán tài sản giao kết bằng hình thức giao kết bằng miệng có hiệu lực từ khi các bên thỏa thuận xong các nội dung cơ bản của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán được giao kết bằng văn bản thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên cùng ký vào hợp đồng. Tuy nhiên, đối với các tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu tài sản thì việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ những quy định riêng về hình thức của hợp đồng, cũng như việc phải có công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm phát sinh hiệu lực trong trường hợp này là từ khi các bên hoàn thành các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định. Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe… thời điểm phát sinh hiệu lực trong hợp đồng là thời điểm các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 1.2.4 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua Viêc chuyển giao quyền sở hữu tài sản là mục đích cơ bản trong quan hệ mua bán tài sản. Vì khi mua tài sản, dù ít hay nhiều người mua cũng mong muốn nhận về tài sản và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua. Việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản là đặc điểm cơ bản để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản. Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là sự tự nguyện, tự do thỏa thuận, là kết quả của việc gặp gỡ ý chí và sự thống nhất của các bên đối với tài sản được mua bán. Thông thường, khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp thì bên bán sẽ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên mua ngay. Tuy nhiên, đối với những tài sản pháp luật có quy định về việc đăng ký quyền sở hữu thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực khi các bên hoàn tất việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 16 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản bán của bên bán, đồng thời cũng là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua của bên mua. 1.3 Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Trong đời sống xã hội, thông thường sau khi các bên thỏa thuận xong đối tượng và giá cả tài sản và bên mua thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì bên bán sẽ thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản bán. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ưng thuận, dựa trên nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận và không vi phạm điều cấm của pháp luật cũng như không trái đạo đức xã hội. Các bên có thể thỏa thuận về nội dung hợp đồng, đối tượng, thời gian, địa điểm thực hiện hợp đồng và các phương thức thanh toán. Trong thời kỳ hội nhập kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc trao đổi mua bán giữa các thành phần kinh tế khác nhau ngày càng cao. Hợp đồng mua bán tài sản là một phương tiện pháp lý quan trọng, là điều kiện thuận lợi để mọi cá nhân, mọi cơ quan, tổ chức, mua bán trao đổi, đáp ứng nhu cầu cá nhân, tiêu dùng và hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong thời kỳ hội nhập kinh tế thị trường, hợp đồng mua bán tài sản ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở đảm bảo mối quan hệ mua bán giữa các bên trong hợp đồng, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các thành phần kinh tế khác nhau. Hợp đồng mua bán tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế cùng nhau tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa, tinh thần của nhân dân. Ngày nay, mua bán tài sản không chỉ đơn thuần được thực hiện bởi công dân của một quốc gia mà nó còn là hoạt động mua bán giữa công dân của quốc gia này với quốc gia khác. Ở nước ta, quan hệ giao kết hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật bảo vệ. Bởi, tài sản là của cải vật chất và tinh thần mà con người tạo ra và được con người sử dụng trong hoạt động sống và sinh hoạt của mình. Pháp luật quy định về hợp đồng mua bán tài sản là thật sự cần thiết, giao kết hợp đồng mua bán tài sản vô cùng thông dụng, diễn ra hàng ngày, hàng giờ, đa dạng và gần gũi đối với cuộc sống của con người. Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản sẽ góp phần bảo vệ tốt hơn quyền tài sản của người dân, đồng thời việc quy định này sẽ đảm bảo tốt hơn khi người dân thực hiện quyền tự do mua bán của mình. Khi tham gia vào quan hệ mua bán tài sản trên cơ sở những quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán tài sản này sẽ yên tâm hơn, vững vàng hơn và cũng là cơ sở để họ thực hiện tốt các quyền của mình. Việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là căn cứ pháp lý để cơ quan Nhà nước GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 17 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn giải quyết tốt các tranh chấp về hợp đồng khi có tranh chấp xảy ra. Vì vậy, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thật sự cần thiết. 1.4 LƢỢC SỬ HÌNH THÀNH QUY ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Mua bán tài sản là một loại giao dịch vô cùng phổ biến và thông dụng trong cuộc sống con người. Hợp đồng mua bán tài sản đã được pháp luật ghi nhận và điều chỉnh ngay từ thời kỳ phong kiến. Giai đoạn hiện nay, vai trò của những quy định về hợp đồng mua bán tài sản ngày càng trở nên quan trọng. Ở mỗi giai đoạn, vấn đề quy định về hợp đồng mua bán tài sản tuy có khác nhau, nhưng dù ở thời kỳ nào cũng vậy, không thể phủ nhận vai trò đặc biệt của loại giao dịch này. 1.4.1 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản từ thế kỷ XV đến thời kỳ Pháp thuộc Ở xã hội thời phong kiến, vấn đề mua bán tài sản đã và được ghi nhận thành luật. Việc đưa hợp đồng mua bán tài sản vào quy định của pháp luật đã góp phần bảo vệ tốt các quyền sở hữu tài sản của con người. Đồng thời, những quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là công cụ pháp lý để nhà nước phong kiến quản lý xã hội. 1.4.1.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời nhà Lê Khi con người bắt đầu làm nên của cải dư thừa, con người bắt đầu có nhu cầu trao đổi tài sản. Xã hội sơ khai, cách duy nhất để trao đổi với nhau là dùng một tài sản để đổi lấy một tài sản (vật đổi vật). Với sự xuất hiện của vật ngang giá chung đó là tiền tệ, việc trao đổi trở nên dễ dàng hơn và hoạt động mua bán cũng phát triển. Nhận thấy vai trò đặc biệt quan trọng của loại giao dịch này và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán tài sản, giai cấp thống trị xã hội phong kiến đã đưa ra những quy định về mua bán thời bấy giờ. Nổi bật là những quy định của pháp luật dưới triều Nhà Lê-Bộ Quốc triều Hình luật, đây là công cụ pháp lý quan trọng để nhà nước phong kiến quản lý xã hội bằng pháp luật. Trong pháp luật triều Lê, các quy định về hoạt động mua bán chủ yếu được ghi nhận trong Bộ Quốc triều Hình luật. Đây là một trong những Bộ luật quan trọng nhất của pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến. Pháp luật nhà Lê chưa đưa khái niệm thế nào là khế ước, pháp luật thời bấy giờ chỉ đưa ra các khái niệm về những hoạt động cụ thể: Mua, bán, cho… Mặc dù chưa có khái niệm nào về khế ước nhưng khi tìm hiểu và phân tích một số quy định liên quan khế ước có thể thấy rõ yếu tố tự do thỏa thuận, “thuận mua, vừa bán” của các chủ thể tham gia vào giao dịch mua bán. Ngay từ thế kỷ XV, quan niệm về việc thỏa thuận đã được hình thành, đây là quan niệm vô cùng tiến bộ và còn tồn tại đến ngày nay. Điều này GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 18 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn chứng minh ngay từ thời phong kiến, giai cấp cầm quyền đã quan tâm đến quyền tự do mua bán của con người.13 Pháp luật thời kỳ này cũng đưa ra quy định về chủ thể tham gia khế ước, nguyên tắc giao kết khế ước cũng như hình thức khế ước. Quốc triều Hình luật quy định các bên không cần phải lập thành văn bản đối với những khế ước đơn giản, có giá trị thấp hoặc ít quan trọng như mua bán lương thực, thực phẩm với số lượng ít. Trong một số trường hợp, Quốc triều Hình luật có quy định về hình thức đối với những khế ước có giá trị tài sản lớn phải lập thành văn tự và phải có người làm chứng ký tên vào khế ước. Bộ Quốc triều Hình luật triều Lê cũng đưa ra một số loại khế cụ thể, trong đó có khế ước mua bán. Đây là hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản sơ khai. 1.4.1.2 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới triều đại nhà Nguyễn Triều đại nhà Nguyễn là triều đại phong kiến cuối cùng của Việt Nam, tồn tại từ năm 1082 đến năm 1945. Sau khi thành lập nên triều đại nhà Nguyễn, vua Gia Long đã ra lệnh biên soạn một Bộ luật nhằm làm công cụ trị nước lâu dài. Bộ Hoàng Việt luật lệ ra đời trong hoàng cảnh ấy, đây là Bộ luật lớn thứ hai trong lịch sử chế độ phong kiến Việt Nam. Trên cơ sở kế thừa những quy định Bộ luật Quốc triều Hình luật của nhà Lê, pháp luật nhà Nguyễn cũng đưa ra khái niệm cho một số hành vi giao kết cụ thể như: Mua, bán, vay nợ, thuê… Pháp luật nhà Nguyễn cũng quy định về chủ thể tham gia giao kết khế ước, nguyên tắc và việc thực hiện khế ước, Bộ Hoàng Việt luật lệ chưa đưa ra một hình thức cụ thể nào về hình thức của khế ước. Trên nguyên tắc, các bên có thể lựa chọn hình thức của khế ước. Tuy nhiên, đối với một số giao dịch có tài sản là những tài sản có giá trị lớn như: Trâu, bò, ruộng đất… thì phải lập thành văn tự và được các bên ký vào hoặc điểm chỉ để làm bằng chứng. Bộ Hoàng Việt luật lệ của nhà Nguyễn chưa quy định một cách hệ thống về các loại khế ước, pháp luật thời bấy giờ chỉ ghi nhận một cách rời rạc đối với một số trường hợp vi phạm khế ước, đây là căn cứ để truy cứu trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra. Khế ước mua bán là một trong những khế ước phổ biến trong xã hội phong kiến triều nhà Nguyễn. Trong khế ước mua bán, có hai loại hình thức mua bán phổ biến là Đoạn mại và Điển mại, hình thức mua bán này chủ yếu là mua bán ruộng đất và trâu bò. 13 Viên nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia,1998, trang 47-61. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 19 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Đây là những tài sản quan trọng đối với một đất nước có nền kinh tế nông nghiệp là chủ yếu.14 Đoạn mại nghĩa là bán đứt, khi tham gia vào giao dịch này, sau khi người mua thực xong nghĩa vụ trả tiền thì sẽ có quyền sở hữu ngay đối với tài sản mua, đồng thời quyền sở hữu tài sản của bên bán cũng chấm dứt. Khi tham gia vào giao dịch này, người bán sẽ không có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Điều 87 Hoàng Việt luật lệ nguyên cấm mọi hành vi tranh chấp đối với tài sản bán.15 Điển mại nghĩa là trong khoảng một thời gian nhất định bên bán sẽ có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Ngày nay, hình thức mua bán này được gọi là mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại.16 1.4.2.3 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời Pháp thuộc Năm 1858, thực dân Pháp nổ súng xâm lược nước ta và chia cắt nước ta thành ba kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ, Nam kỳ. Năm 1920, quan toàn quyền cho biên soạn Bộ luật Dân sự Bắc kỳ, đối với các tỉnh Trung kỳ thì tuân theo những quy định trong Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật, được biên soạn trên cơ sở những quy định của Bộ luật Dân sự Bắc kỳ có sửa đổi một số điều. Khế ước là một trong những căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ. Chế định khế ước được Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật quy định ở Chương I-thiên I quyển thứ tư. Nếu như ở Bộ luật Quốc triều Hình luật của nhà Lê và Bộ Hoàng Việt luật lệ của triều nhà Nguyễn chưa đưa ra khái niệm về khế ước, thì chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc đã đưa ra khái niệm về khế ước. Có thể định nghĩa về khế ước: “Khế ước là một hiệp ước của một người hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để chuyển giao, để làm hay không làm các gì đó”.17 Mua bán tài sản là một trong những vấn đề được pháp luật quan tâm và ghi nhận. Trong đó, khế ước mua bán là một trong những khế ước thông dụng và quan trọng nhất, được pháp luật dưới thời Pháp thuộc quy định rất cụ thể. Khế ước mua bán (Khế ước mãi mại) được quy định từ Điều 877 đến Điều 892 trong Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 955 đến Điều 1116 Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật. 14 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 64-74. 15 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 74. 16 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 74. 17 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 76. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 20 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Theo Điều 877 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 995 Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật đưa ra định nghĩa về khế ước mua bán: “Khế ước mua bán là một khế ước trong đó người bán giao hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài sản hay một quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua đã cam đoan trả cho người bán”.18 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật cũng quy định cụ thể chủ thể được phép tham gia giao dịch mua bán, đối tượng của khế ước cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đảm tốt các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. 1.4.2 Lƣợc sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn đổi mới đất nƣớc đến trƣớc khi có Bộ luật Dân sự 1995 Xã hội hiện đại, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết kinh tế, xã hội. Sự xuất hiện của pháp luật là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ tốt các quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân. Tài sản là kết quả từ việc lao động, sản xuất, mua bán tài sản là nhu cầu thiết yếu khi một người cần bán tài sản để đổi lấy một số tiền và người mua bỏ ra một số tiền để có tài sản. Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử mà vấn đề quy định về hợp đồng mua bán tài sản chưa thật sự được các nhà làm luật quan tâm đúng mức. Sau khi thống nhất nước nhà, Nhà nước ta thực hiện chính sách sở hữu toàn dân là chủ yếu. Hoạt động mua bán gặp nhiều khó khăn do phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt của Nhà nước. Hoạt động mua bán chỉ thật sự thông suốt khi Đảng ta thực hiện chính sách mở cửa sau Đại hội Đảng toàn quốc năm 1986. Chủ trương của Đảng là thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giao dịch mua bán bước đầu thông suốt, vấn đề tự do giao dịch được quan tâm đáng kể, đề cao việc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch. Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng mua bán tài sản chưa được quan tâm và chưa được quy định cụ thể. Giao dịch mua bán tài sản chủ yếu chỉ tuân thủ những quy định về hợp đồng dân sự. Điều 1 Pháp lệnh Dân sự năm 1991 đưa ra khái niệm về hợp đồng: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”. 18 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 88. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 21 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 1.4.3 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật Dân sự năm 1995 đến trƣớc khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 Mua bán tài sản hoạt động phổ biến trong xã hội hiện đại. xuất phát từ vai trò quan trọng của hoạt động mua bán tài sản như là một dạng hợp đồng phổ biến, thông dụng nhất trong hoạt động kinh tế ngày nay. Để đảm bảo an toàn pháp lý cho quan hệ giao dịch, Bộ luật Dân sự năm 1995 được thông qua ngày 28/12/1995 Quốc hội khóa IX, kỳ họp lần thứ 8 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/6/1996. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã ghi nhận và điều chỉnh mối quan hệ phổ biến này. Chương II Phần thứ ba Bộ luật Dân sự quy định về 13 loại hợp đồng thông dụng nhất của quan hệ dân sự (từ Điều 421 đến Điều 598). Trong đó, quy định về hợp đồng mua bán tài sản chiếm 38 điều (từ Điều 421 đến Điều 458). Để hoạt động giao kết hợp đồng mua bán tài sản diễn ra dễ dàng, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định chi tiết hình thức cũng như nội dung của hợp đồng mua bán tài sản. Thông thường, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên mua chỉ quan tâm đến tài sản mua bán, giá cả mà thôi, bên mua thường ít quan tâm đến thời hạn giao tài sản, địa điểm, phương thức thanh toán và các biện pháp bảo đảm từ giao dịch. Việc đưa quan hệ mua bán tài sản vào ghi nhận trong luật, đã đưa ra những quy tắc áp dụng chung trong quan hệ mua bán tài sản. Từ đó, hạn chế các trường hợp tranh chấp do không có thỏa thuận trước giữa các bên. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định những quy tắc chung khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vào giao dịch này có những chuẩn mực xử sự chung. Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản góp phần tạo hành lang pháp lý để ràng buộc trách nhiệm của các bên, đồng thời đây cũng là công cụ pháp lý để cơ quan Nhà nước giải quyết tốt các tranh chấp về hợp đồng khi có tranh chấp xảy ra. Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản, tạo một chuẩn mực pháp lý chung, góp phần thúc đẩy hoạt động mua bán tài sản phát triển và bảo vệ tốt quyền sở hữu tài sản khi các bên tham gia vào giao dịch này. 1.4.4 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật Dân sự năm 2005 đến nay Sau gần mười năm kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 1995 đưa vào áp dụng thực tế, các quy định về hợp đồng mua bán tài sản đã đóng vai trò quan trọng, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Thông qua những quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995, các bên tham gia vào giao dịch mua bán tài sản có cơ sở pháp lý bảo vệ tốt các quyền của mình. Đồng thời, việc đưa quan hệ mua bán tài sản vào quy định trong luật đã góp phần để cơ quan Nhà nước giải quyết tốt các tranh chấp phát sinh trong GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 22 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn hợp đồng. Tuy nhiên, sau gần mười năm đưa vào áp dụng, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã bộc lộ nhiều hạn chế, đòi hỏi phải được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình giao kết hợp đồng mua bán tài sản hiện nay. Chế định hợp đồng của Bộ luật Dân sự năm 1995 chủ yếu điều chỉnh các vấn đề về hợp đồng dân sự. Hạn chế này xuất phát từ việc phân biệt hai hệ thống pháp luật riêng biệt, chế định về hợp đồng dân sự do Bộ luật Dân sự điều chỉnh, chế định về hợp đồng kinh tế do Pháp lệnh về hợp đồng kinh tế và luật Thương mại điều chỉnh. Việc phân biệt giữa hai hệ thống pháp luật đã làm xuất hiện nhiều mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, gây chồng chéo và tạo sự hoang mang, trùng lắp khi áp dụng pháp luật. Sự phân biệt giữa hai hệ thống pháp luật tạo nhiều khó khăn khi áp dụng thực tế, những mâu thuẫn này đã làm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan trong hợp đồng mua bán tài sản. Việc xung đột và mâu thuẫn giữa hai hệ thống pháp luật đòi hỏi phải được sửa đổi để phù hợp với thực tế, bảo vệ tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, khắc phục những hạn chế, chồng chéo, mâu thuẫn khi áp dụng pháp luật, đồng thời đòi hỏi phải có những quy định rõ ràng, đơn giản và dễ áp dụng. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết và để khắc phục những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã ra đời trong hoàn cảnh ấy. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành riêng một chương để quy định về các hợp đồng dân sự thông dụng. Hợp đồng dân sự thông dụng được quy định tại chương XVIII, từ Điều 428 đến Điều 593, trong đó quy định về hợp đồng mua bán tài sản chiếm 22 điều (từ Điều 428 đến Điều 449). Với vai trò đặc biệt quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản, các nhà làm luật đã dành một chương riêng để quy định về hợp đồng thông dụng này. Điều này, đã nói lên phần nào về tầm quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản trong thực tế và trong đời sống kinh tế xã hội. Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005, góp phần khắc phục những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia thực hiện tốt các quyền của mình trên cơ sở của pháp luật. Bộ luật Dân sự năm 2005 được sửa đổi, xây dựng chế định hợp đồng làm nền tảng, đây là những quy định chung về hợp đồng. Việc điều chỉnh các mối quan hệ trong hợp đồng chủ yếu dựa trên những nguyên tắc: Tự nguyện, bình đẳng và tự do thỏa thuận. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã đưa ra những nguyên tắc chung về hợp đồng và được áp dụng cho tất cả các loại hợp đồng, không có sự phân biệt giữa hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế hay hợp đồng thương mại. Bộ luật Dân sự năm 2005 được xem là đạo luật gốc về hợp đồng, là cơ sở áp dụng chung về hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp luật chuyên ngành có những GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 23 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn quy định riêng thì ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành về hợp đồng đó, trường hợp luật chuyên ngành không có quy định thì áp dụng đạo luật chung. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 24 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2005 Đây là chương thứ hai của luận văn, trong chương này, người viết sẽ phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản cũng như quyền và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản. 2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản là các bên tham gia vào quan hệ mua bán tài sản. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm: Bên bán và bên mua. Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản cũng như đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật về hợp đồng mua bán sản, đòi hỏi chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể gồm: Năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Để việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, đòi hỏi chủ thể tham gia phải có năng lực hành vi dân sự.19 Như vậy, khi chủ thể có năng lực pháp luật nhưng không có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật thì chủ thể đó không đủ điều kiện tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Mọi giao dịch của người không có năng lực hành vi dân sự hoặc người mất năng lực hành vi dân sự phải thông qua người đại diện xác lập, thực hiện. Đối với trường hợp, người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nhưng bị pháp luật hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản chỉ có hiệu lực pháp luật khi có sự đồng ý của người đại diện. 2.1.1 Bên bán Bên bán là người có tài sản đem bán. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ngoài điều kiện về năng lực chủ thể, bên bán còn phải đáp ứng các điều kiện: Bên bán phải có quyền sở hữu đối với tài sản bán (phải là chủ sở hữu tài sản bán). Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”. Bên bán là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền về việc bán tài sản hoặc bên bán là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, người được phép bán tài sản theo quy định của pháp luật (cơ quan thi hành án, người nhận cầm cố, nhận thế chấp tài sản…). Điều 198 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Người không phải là chủ sở hữu 19 Theo khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 25 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu”. 2.1.2 Bên mua Bên mua là người có tiền mua tài sản. Bên mua tài sản có thể là bất kỳ chủ thể nào có nhu cầu sở hữu đối với tài sản bán. Tuy nhiên, trong trường hợp pháp luật có quy định khác đối với bên mua thì để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bên mua phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật như: Bên mua phải có đăng ký kinh doanh, có giấy phép kinh doanh…20 Ví dụ: Pháp luật quy định bên mua phải có giấy phép sử dụng tài sản là súng săn, trong trường hợp này bên mua phải thỏa mãn quy định của pháp luật thì bên mua mới trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản. 2.2 NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 2.2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản Cũng giống như hầu hết các giao dịch dân sự khác, để hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, đòi hỏi các bên tham gia vào giao dịch mua bán tài sản phải đáp ứng các điều kiện về giao kết hợp đồng. 2.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng là giai đoạn đầu tiên của quá trình giao kết hợp đồng. Đề nghị giao kết hợp đồng là sự bày tỏ ý chí của một bên mong muốn giao kết hợp đồng với một chủ thể cụ thể. Khoản 1 Điều 390 Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm đề nghị giao kết hợp đồng: “Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể”. Đề nghị giao kết hợp đồng phải thể hiện được ý định giao kết hợp đồng, mong muốn giao kết hợp đồng và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Đề nghị giao kết hợp đồng phải rõ ràng, phải thể hiện được những nội dung cơ bản của hợp đồng để người được đề nghị có thể hiểu nội dung lời đề nghị và ý định giao kết của người đề nghị. Đề nghị giao kết hợp đồng có thể được thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau. Người đề nghị có thể thỏa thuận trực tiếp với người được đề nghị, trao đổi qua điện thoại, gửi qua đường bưu điện, thư điện tử… Hiện nay, pháp luật chưa quy định hình 20 Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai, tái bản lần thứ hai, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011, trang 204. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 26 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn thức cụ thể nào về đề nghị giao kết hợp đồng. Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức của giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể; giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản”. Thời điểm phát sinh hiệu lực của đề nghị giao kết hợp đồng do bên đề nghị ấn định, nếu bên đề nghị không ấn định thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm từ khi bên được đề nghị nhận được đề nghị giao kết hợp đồng.21 Thời điểm phát sinh hiệu lực của đề nghị giao kết hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng làm phát sinh nghĩa vụ của bên đề nghị đối với bên được đề nghị, theo khoản 2 Điều 390 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại xảy ra”. Bên đề nghị vẫn có thể thay đổi hoặc rút lại đề nghị giao kết hợp đồng. Khoản 1 Điều 392 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định điều kiện thay đổi, rút lại đề nghị giao kết hợp đồng của bên đề nghị giao kết hợp đồng: “Bên đề nghị giao kết hợp đồng có thể thay đổi, rút lại đề nghị giao kết hợp đồng trong các trường hợp sau đây: Nếu bên được đề nghị nhận được thông báo về việc thay đổi hoặc rút lại đề nghị trước hoặc cùng với thời điểm nhận được đề nghị. Điều kiện thay đổi hoặc rút lại đề nghị phát sinh trong trường hợp bên đề nghị có nêu rõ về việc được thay đổi hoặc rút lại đề nghị khi điều kiện đó phát sinh”. Ví dụ: A gửi đề nghị giao kết hợp đồng cho B về việc mua bán tài sản là đồ điện tử. Trong lời đề nghị giao kết hợp đồng A có kèm theo điều kiện, nếu trời mưa, bão gây ảnh hưởng đến giao thông thì đề nghị giao kết hợp đồng đương nhiên rút lại. Trong trường hợp này, nếu điều kiện A đưa ra trong lời đề nghị giao kết hợp đồng xảy ra, lời đề nghị giao kết hợp đồng của A đương nhiên được rút lại. 2.2.1.2 Chấp nhận giao kết hợp đồng Chấp nhận giao kết hợp đồng là giai đoạn cuối cùng quyết định sự hình thành của hợp đồng. Chấp nhận giao kết hợp đồng là sự bày tỏ ý chí của bên được đề nghị giao kết hợp đồng về những nội dung của lời đề nghị giao kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 396 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đối với bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề 21 Theo Điều 391, Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 27 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn nghị”. Điều kiện được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thì bên được đề nghị phải chấp nhận toàn bộ nội dung của lời đề nghị giao kết hợp đồng của bên đề nghị giao kết hợp đồng. Trong trường hợp bên được đề nghị chỉ chấp nhận một phần của đề nghị và có nêu ra những điều kiện hoặc sửa đổi đề nghị thì việc chấp nhận này xem như là một lời đề nghị mới đối với bên đề nghị.22 Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có giá trị ràng buộc đối với các bên liên quan và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì vậy, việc xác định thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng là vô cùng quan trọng. “Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng là một khoảng thời gian hoặc một thời điểm cụ thể mà trong khoảng thời gian hoặc thời điểm đó bên được đề nghị trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng”.23 Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng có ấn định thời hạn trả lời giao kết hợp đồng thì việc trả lời của bên được đề nghị chỉ có hiệu lực trong khoảng thời hạn ấn định. Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng khi đã hết hạn trả lời thì việc trả lời đó được xem như là một lời đề nghị mới của bên được đề nghị.24 Thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng được xác định tùy vào trường hợp cụ thể: Thứ nhất, bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời của bên được đề nghị giao kết hợp đồng chỉ làm phát sinh hiệu lực khi bên được đề nghị giao kết hợp đồng trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong khoản thời gian do bên đề nghị ấn định. Thứ hai, bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng khi đã hết thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, việc chấp nhận giao kết của bên được đề nghị được xem như là một lời đề nghị mới. Theo đoạn 2 khoản 1 Điều 397 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm vì lý do khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách quan này thì thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp bên đề nghị trả lời ngay không đồng ý với chấp nhận đó của bên được đề nghị”. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, nếu bên đề nghị không biết hoặc không thể biết về lý do khách quan mà việc trả lời đề nghị giao kết hợp đồng đến chậm thì việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng của bên được đề nghị sẽ 22 Theo Điều 395 Bộ luật Dân sự năm 2005. Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai,tái bản lần thứ hai, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011, trang 91. 24 Theo khoản 1 Điều 397 Bộ luật Dân sự năm 2005. 23 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 28 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn không phát sinh hiệu lực. Nếu bên đề nghị biết hoặc có thể biết về lý do khách quan mà việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm thì việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp luật. Nếu khi bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng và trả lời từ chối ngay việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của bên được đề nghị thì việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng sẽ không có hiệu lực pháp luật. Khi bên đề nghị giao kết hợp đồng trực tiếp thỏa thuận với bên được đề nghị (kể cả qua điện thoại), về nguyên tắc, bên được đề nghị phải trả lời ngay việc chấp nhận hoặc không chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trong trường hợp các bên có thỏa thuận về thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thì thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là thời hạn do bên đề nghị giao kết hợp đồng đã ấn định.25 Sau khi đề nghị giao kết hợp đồng đã được chấp nhận, nếu một trong hai bên chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì việc trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng đó vẫn có hiệu lực pháp luật.26 2.2.2 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản do các bên thỏa thuận. Thông thường, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên giao kết thường thể hiện các nội dung sau: 2.2.2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là những nội dung, điều khoản do các bên thỏa thuận. Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản: “Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Nguyên tắc giao kết hợp đồng theo pháp luật Việt Nam hiện hành là các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên có quyền tự do thỏa thuận về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng không vi phạm điều cấm của pháp luật (như mua bán nội tạng người, mua bán ma túy…) cũng như không được trái đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản được phép giao dịch. Tài sản được phép giao dịch là tài sản mà tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đó không bị pháp luật cấm lưu thông theo quy định của pháp luật. 25 26 Theo khoản 2 Điều 397 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo Điều 398, 399 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 29 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản”. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là vật thì vật mua bán đó có thể là vật hiện có hoặc là vật sẽ hình thành trong tương lai. Đối với hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là vật hình thành trong tương lai, đòi hỏi bên bán phải chứng minh vật đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, vật đó phải thuộc quyền sở hữu của bên bán cho đến khi chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán phải chứng minh là nhà đó sẽ được hình thành trong tương lai như: Nhà ở sẽ được xây và bên bán phải chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đó chắc chắn thuộc quyền sở hữu của bên bán cho đến khi nhà được chuyển giao cho bên mua. Theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2005, tiền là một loại tài sản đặc biệt, tiền cũng là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng tiền không luôn là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản.27 Giấy tờ có giá là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản, điều kiện để giấy tờ có giá là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là giấy tờ có giá phải trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được khi tham gia vào giao dịch dân sự. Giấy tờ có giá là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản thì giấy tờ có giá không ghi danh được phép mua bán trên thị trường như một loại hàng hóa, trong trường hợp giấy tờ có giá có ghi danh và đòi hỏi các điều kiện khác thì phải tuân thủ các quy định có liên quan.28 Trong hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng mua bán là vật thì vật đó phải được xác định rõ, nghĩa là có thể nhận biết vật đó bằng các giác quan bên ngoài như: hình dáng, kích thước, màu sắc, giá trị sử dụng, chất lượng… Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là quyền tài sản thì các quyền tài sản đó phải có thể trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao được và có thể tham gia vào các giao dịch dân sự. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là quyền tài sản thì bên bán phải có giấy tờ và các chứng minh khác chứng minh quyền tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản rất đa dạng, phổ biến là vật, bên cạnh đó có thể mua bán chương trình máy tính, ý tưởng quảng cáo, cơ hội kiếm lời, bí quyết kinh doanh, bí quyết nghề nghiệp…29 27 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 285. 28 Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai, tái bản lần thứ hai, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011, trang 105. 29 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 286. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 30 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.2.2.2 Chất lượng vật mua bán Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, đều mà bên mua quan tâm không chỉ là giá cả của tài sản mà còn là chất lượng của tài sản mua. Việc xác định chất lượng tài sản mua là yếu tố quyết định giá cả mua bán. Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về chất lượng của vật mua bán: “Chất lượng của vật mua bán do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp chất lượng của vật đã được công bố hoặc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định thì chất lượng của vật được xác định theo các tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi các các bên không thỏa thuận và pháp luật không có quy định về chất lượng, thì chất lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại”. Chất lượng của tài sản mua bán là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản cũng trên cơ sở nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự. Vì vậy, trên nguyên tắc, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể thỏa thuận về chất lượng của tài sản mua bán. Thông thường, khi chất lượng vật mua bán đã được công bố hoặc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định về chất lượng của vật mua bán thì chất lượng của vật mua bán được xác định theo chất lượng như đã công bố hoặc theo quy định của pháp luật về chất lượng của vật mua bán. Đây là cơ sở để giải quyết tranh chấp về chất lượng của vật mua bán khi bên bán không đảm bảo chất lượng như đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà các bên không thỏa thuận trước về chất lượng của vật mua bán và tài sản bán đó cũng không thuộc tài sản được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, thì chất lượng của vật mua bán là chất lượng trung bình của vật cùng loại. Căn cứ vào những quy định của pháp luật, khi không có thỏa thuận trước về chất lượng vật mua bán thì bên bán phải giao cho bên mua vật có chất lượng trung bình của vật cùng loại, bên bán không được giao cho bên mua chất lượng của vật thấp hơn chất lượng trung bình của vật cùng loại. Ngược lại, bên mua cũng không có quyền yêu cầu bên bán giao cho mình chất lượng của vật cao hơn chất lượng của vật cùng loại. Như vậy, khi các bên không có thỏa thuận về chất lượng của vật mua bán thì chất lượng của vật mua bán được xác định là chất lượng trung bình của vật cùng loại. 2.2.2.3 Giá và phương thức thanh toán Giá và phương thức thanh toán là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản phải có giá, giá trong hợp đồng mua bán tài GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 31 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn sản là căn cứ để bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giá đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Giá trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với các hợp đồng khác. Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố quyết định hình thành tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản. Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản phải là giá có thực. Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra quy định về giá của hợp đồng mua bán tài sản. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giá bán: “Giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên; trong trường hợp các bên có thỏa thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán; đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên thỏa thuận theo quy định đó. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá. Thỏa thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Trong trường hợp thỏa thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng”. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng được giao kết dựa trên sự ưng thuận của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Về nguyên tắc, giá bán do các bên thỏa thuận, do đó khi bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền sẽ căn cứ vào giá đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Các bên có thể yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức (người thứ ba) xác định giá bán, trong trường hợp này giá bán được các bên thỏa thuận sẽ căn cứ vào giá mà bên thứ ba đã xác định. Căn cứ để xác định giá bán vô cùng đa dạng, giá bán là giá do các bên thỏa thuận, các bên cũng có thể thỏa thuận giá bán theo giá cả thị trường tại thời điểm và địa điểm thanh toán. Trong trường hợp tài sản mua bán mà Nhà nước có quy định về khung giá, việc thỏa thuận của các bên phải tuân thủ theo khung giá mà Nhà nước đã quy định hoặc nguyên tắc hình thành giá, tức là việc thỏa thuận đó chỉ được phép thực hiện trong khung giá mà Nhà nước đã quy định. Các bên không được thỏa thuận giá bán cao hơn hoặc thấp hơn khung giá quy định của Nhà nước. Khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Các bên trong hợp đồng được thỏa thuận lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá đất hoặc nguyên tắc hình thành giá”. Trong hợp đồng mua bán tài sản, các bên có thể thỏa thuận bên bán có thể chuyển giao tài sản trước và nhận tiền sau, hoặc bên mua có thể trả tiền trước nhận tài sản sau. Trong trường hợp này các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá. Trong tình hình GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 32 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn kinh tế ngày nay, sự dao động về giá cả thị trường lên xuống bất ổn, tình trạng lạm phát tăng cao, sự rớt giá của các loại tiền… Trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá để bảo đảm cho hợp đồng được thực hiện tốt, tránh thiệt hại xảy ra. Những quy định của Nhà nước về việc thỏa thuận hệ số trượt giá góp phần tạo định hướng cho các chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán.30 Giá của tài sản mua bán có thể được xác định theo mức giá cụ thể hoặc phương pháp xác định giá. Mức giá cụ thể được hiểu là giá được giới hạn bởi giá trần và giá sàn. Trong trường hợp các bên thỏa thuận mà không cụ thể, rõ ràng thì giá bán sẽ là giá căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản.31 Phương thức thanh toán: Phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản do các bên thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán dưới bất kỳ hình thức nào. Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định về phương thức thanh toán. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận việc lựa chọn phương thức thanh toán. Đối với hợp đồng mua bán tài sản, thông thường sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng mua bán tài sản, bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền ngay sau khi bên bán thực hiện xong nghĩa vụ giao vật. 2.2.2.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản: “Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một khoảng thời gian hợp lý…”. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Thời hạn thực hiện hợp đồng là một khoảng thời gian xác định và trong khoảng thời gian dó các bên phải thực hiện những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc xác định thời hạn thực hiện hợp đồng có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định 30 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 289. 31 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 289. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 33 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn việc thực hiện hợp đồng, là căn cứ để xác định trách nhiệm dân sự khi một trong hai bên không thực hiện đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ưng thuận, vì vậy các bên có thể thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng trong khoảng thời gian hợp lý mà mình có thể thực hiện được hợp đồng. Các bên phải thực hiện đúng thời hạn như đã thỏa thuận, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản đúng thời hạn.Việc giao tài sản, trước hoặc sau thời hạn đề coi như không đúng thời hạn.32 Tuy nhiên, bên bán cũng có thể thay đổi thời hạn thực hiện hợp đồng. Sự thay đổi thời hạn thực hiện hợp đồng phải có sự đồng ý của bên mua. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng, bên bán có thể giao tài sản bất cứ lúc nào, tuy nhiên phải báo trước cho bên mua một khoảng thời gian hợp lý. Ngược lại, bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản bất cứ lúc nào, bên mua phải báo trước cho bên bán một khoảng thời gian thích hợp để bên bán có thể chuẩn bị cho việc giao tài sản. Khoản 2 Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán: “Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý”. Trong hợp đồng mua bán tài sản, khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận thời hạn thanh toán thì bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán ngay khi bên bán đã thực hiện xong nghĩa vụ giao vật.33 2.2.2.5 Địa điểm giao tài sản Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, các bên có thể thỏa thuận về địa điểm giao tài sản để bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Địa điểm giao tài sản là nơi mà bên bán có thể thực hiện được nghĩa vụ giao vật. Các bên có thể thỏa thuận địa điểm giao tài sản ở bất cứ nơi nào, bất cứ đâu mà bên bán có thể thực hiện được nghĩa vụ giao tài sản. Ngoài ra, nếu các bên không thỏa thuận về địa điểm giao tài sản thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ giao tài sản được xác định là nơi cư trú hoặc tại trụ sở của bên mua. Nếu bên mua thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải thông báo cho bên bán biết và bên mua phải chịu chi phí phát sinh do việc thay đổi nơi cư trú nếu không có thỏa thuận khác.34 32 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 291. 33 34 Theo khoản 3 Điều 432 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán. Khoản 2 Điều 428 Địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự a. Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ dân sự là bất động sản GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 34 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.2.2.6 Phương thức giao tài sản Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, các bên có thể thỏa thuận về phương thức giao tài sản. Phương thức giao tài sản có thể được thực hiện đa dạng phù hợp với từng tài sản và mục đích sử dụng tài sản. Việc lựa chọn phương thức giao tài sản tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Nếu các bên không thỏa thuận về phương thức giao tài sản thì bên bán giao tài sản một lần và giao trực tiếp cho bên mua. Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về phương thức giao tài sản: “Tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần giao trực tiếp cho bên mua”. Các bên có thể thỏa thuận về phương thức giao tài sản. Bên bán có thể thỏa thuận việc giao tài sản thành nhiều lần, mỗi lần một số lượng nhất định, bên bán cũng có thể thỏa thuận việc giao tài sản thông qua người thứ ba… 2.2.3 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức của hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thực hiên bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó…”. Như vậy, căn cứ vào quy định về hình thức của hợp đồng dân sự. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể lựa chọn hình thức của hợp đồng. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng miệng (lời nói), bằng văn bản và có thể bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức của hợp đồng thì phải tuân theo những quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Một số trường hợp pháp luật có quy định về việc giao kết hợp đồng phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Điểm b khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối b. Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ dân sự không phải là bất động sản; khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải thông báo cho bên có nghĩa vụ và phải chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 35 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn với nhà ở tại nông thôn”. Đối với hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là xe ô tô, xe gắn máy theo thông tư số 75/2011/TT-BCA sửa đổi, bổ sung đối với điểm 3.1.7 khoản 3 Điều 7 của Thông tư 36/201-/TT-BCA ngày 12 tháng 10 năm 2010 của Bộ công an quy định: “Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân phải có chứng thực hoặc công chứng theo quy định của pháp luật”. Mục đích của các quy định về hình thức của hợp đồng là nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao kết hợp đồng được quyền tự do lựa chọn hình thức của hợp đồng, hạn chế tranh chấp. Đối với những trường hợp pháp luật quy định phải có công chứng, chứng thực, mục đích của những quy định này không chỉ bảo đảm sự kiểm soát của Nhà nước đối với một số tài sản nhất định, ổn định trật tự xã hội, mà còn là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng.35 2.3 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có tính chất đền bù. Vì vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. 2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán Bên bán là chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, khi hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực, bên cạnh có các quyền thì hợp đồng mua bán tài sản cũng có giá trị ràng buộc về nghĩa vụ của bên bán. 2.3.1.1 Nghĩa vụ giao tài sản Trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán phải có nghĩa vụ chuyển giao tài sản bán cho bên mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, dù ít hay nhiều tâm lý chung của người mua là muốn có được tài sản mua và quyền sở hữu tài sản. Việc chuyển giao tài sản của bên bán còn có ý nghĩa quan trọng để bên mua thực hiện quyền chiếm hữu của mình. Quyền chiếm hữu là một trong những quyền năng của quyền sở hữu tài sản. Khi bên mua có quyền chiếm hữu đối với tài sản mua nghĩa là bên mua có quyền nắm giữ và quản lý tài sản.36 Nghĩa vụ chuyển giao tài sản là một trong những nghĩa vụ cơ bản của bên bán. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản bên bán phải đảm bảo giao tài sản đúng đối 35 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 228-229. 36 Theo Điều 182 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 36 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn tượng, đúng số lượng như đã thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận về chất lượng của tài sản mua bán thì bên bán phải chuyển giao tài sản có chất lượng trung bình. Nếu tài sản bán là vật đặc định, bên bán phải giao đúng vật đó, bên bán không được tự ý thay đổi vật hoặc bộ phận của vật. Nếu tài sản bán là vật cùng loại thì bên bán có nghĩa vụ chuyển giao đúng kích thước, kiểu dáng và màu sắc như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp tài sản bán có vật chính và vật phụ thì bên bán phải có nghĩa vụ chuyển giao vật chính và vật phụ như đã thỏa thuận.37 Nếu tài sản bán là vật đồng bộ thì bên bán phải có nghĩa vụ giao đồng bộ tất cả các bộ phận hợp thành vật. Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về vật đồng bộ: “Vật đồng bộ là vật gồm các phần hoặc các bộ phận ăn khớp, liên hệ với nhau hợp thành chỉnh thể mà nếu thiếu một trong các phần, các bộ phận hoặc bộ phận không đúng quy cách, chủng loại thì không sử dụng được hoặc giá trị sử dụng của vật đó bị giảm sút”. Nghĩa vụ chuyển giao tài sản còn thể hiện ở việc bên bán phải chuyển giao tài sản đúng chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên bán phải đảm bảo tính năng, đặc điểm của vật mua bán phù hợp với mô tả ghi trên bao bì nhãn hiệu hàng hóa và phù hợp với mẫu mà bên mua đã lựa chọn. Trong trường hợp bên mua đã chiếm hữu trước tài sản mua bán trong quá trình giao kết hợp đồng thì bên bán không có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua. 2.2.1.2 Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng Bên cạnh nghĩa vụ chuyển giao tài sản thì bên bán còn có nghĩa vụ khác đối với bên mua về tài sản đã bán, trong đó, tiêu biểu là nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng. Điều 442 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn không thực hiện, thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Pháp luật quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng tài sản của bên bán là thật sự cần thiết. Khi mua một tài sản, có thể bên mua chưa hiểu hết tính năng sử dụng tài sản, cách sử dụng, cách thức bảo quản tài sản cũng như những trường hợp không được sử dụng tài sản. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ 37 Theo Điều 176 và 179 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 37 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn của bên bán là phải cung cấp thông tin cần thiết về tài sản mua bán, điều luật không quy định những thông tin cần thiết là những thông tin gì. Do đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản vô cùng đa dạng nên điều luật không thể liệt kê hết những thông tin cần thiết của tất cả các loại tài sản mua bán. Nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về tài sản mua bán là nghĩa vụ bắt buộc đối với bên bán. Có thể hiểu những thông tin cần thiết về tài sản là những thông tin liên quan đến giá trị của tài sản, giá trị sử dụng của tài sản, các chỉ dẫn về việc sử dụng, chức năng, chất lượng của tài sản mua bán. Bên cạnh việc cung cấp những thông tin cần thiết về tài sản mua bán, bên bán còn có nghĩa vụ cung cấp thông tin về hướng dẫn cách sử dụng tài sản mua bán cho bên mua. Đặc biệt, đối với những tài sản có những tính năng đặc biệt hoặc cách sử dụng phức tạp. Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng tài sản mua bán nhằm bảo vệ bên mua và tạo điều kiện thuận lợi cho bên mua trong việc sử dụng tài sản mua. Trong trường hợp bên bán không cung cấp thông tin cần thiết và hướng dẫn cách sử dụng tài sản mua bán, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ trên, nếu bên bán không thực hiện thì bên mua có quyền hủy hợp đồng mua bán tài sản. Những quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết và hướng dẫn cách sử dụng tài sản góp phần bảo vệ quyền lợi cho bên mua. Khi bên mua, mua tài sản có tính năng sử dụng phức tạp và đòi hỏi cách sử dụng đặc biệt mà bên bán không cung cấp những thông tin cần thiết và hướng dẫn sử dụng sẽ gây ra những khó khăn cho bên mua khi sử dụng tài sản. Bên mua không biết những thông tin cần thiết về tài sản mua, trong trường hợp bên mua sử dụng không đúng tính năng của tài sản mua sẽ có thể làm hư hỏng tài sản mua. Trong một số trường hợp bên bán không cung cấp thông tin cần thiết và hướng dẫn cách sử dụng sẽ gây nguy hiểm cho bên mua khi sử dụng tài sản. Ví dụ: Tài sản là đồ dùng điện tử, các loại hóa chất, chất hóa học… Trong trường hợp bên mua bị tổn thất do sử dụng tài sản mua mà bên bán không cung cấp thông tin cần thiết và hướng dẫn cách sử dụng tài sản mua mà bên mua bị thiệt hại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại theo luật định. 2.2.1.3 Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng vật mua bán Một trong những nghĩa vụ cơ bản của bên bán là nghĩa vụ bảo đảm chất lượng vật mua bán. Điều 444 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ đảm bảo chất lượng vật mua bán: “Bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của vật mua bán; nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật đã mua thì phải báo ngay khi phát hiện ra khuyết tật và có quyền GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 38 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn yêu cầu bên bán sữa chữa, đổi vật khuyết tật, giảm giá và bồi thường thiệt hại, nếu không có thỏa thuận khác. Bên bán phải bảo đảm vật bán phù hợp với sự mô tả trên bao bì, nhãn hiệu hàng hóa hoặc phù hợp với mẫu mà bên mua đã lựa chọn…”. Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng của vật mua bán là một trong những nghĩa vụ cơ bản của bên bán. Chất lượng là những phẩm chất, đặc tính, quy cách, hình dáng, màu sắc… Không chỉ thể hiện qua giá trị sử dụng mà còn thể hiện ở mọi đặc điểm mà các bên đã thỏa thuận về tài sản mua bán. Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng của vật mua bán của bên bán bên bán không những phải bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản mà còn phải bảo đảm đặc tính của vật mua bán.38 Bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng của vật mua bán, sau khi bên bán giao tài sản mà các bên không có thỏa thuận về chất lượng của vật mua bán, trong trường hợp sau khi bên mua đã nhận vật mua và sau đó phát hiện ra những khuyết tật của vật mua bán thì phải báo ngay cho bên bán biết về tình trạng khuyết tật của vật mua bán. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán sữa chữa, đổi vật có khuyết tật, giảm giá và bồi thường thiệt hại. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên mua và năng cao trách nhiệm của bên bán. Tuy nhiên, trong một số trường hợp bên bán không có nghĩa vụ bảo đảm chất lượng vật mua bán. Khoản 3 Điều 444 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Bên bán không chịu trách nhiệm về những khuyết tật trong trường hợp sau đây: Khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua. Vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ. Bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật”. Bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng vật mua bán khi bên mua đã biết hoặc phải biết về khuyết tật của vật mua bán. Bên mua có thể biết về khuyết tật của vật mua bán khi những khuyết tật này có thể dễ dàng nhận thấy bằng mắt thường nhưng bên mua vẫn chấp nhận mua hoặc do không cẩn thận nên đồng ý mua vật thì bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng của vật mua bán. Bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng của vật mua bán khi bên mua mua vật thông qua việc bán đấu giá, vật mua ở cửa hàng đồ cũ. Thông thường, những vật bán thông qua hình thức bán đấu giá hay vật được bán ở cửa hàng đồ cũ là những vật đã qua sử dụng, chất lượng của vật đã giảm sút hoặc không còn tính năng sử dụng như ban đầu. Khi bên mua mua vật trong những trường hợp này thì xem như bên bán đã bảo đảm chất lượng của vật mua bán nên trong trường hợp này bên bán không có nghĩa vụ phải bảo đảm chất lượng của vật mua bán. 38 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 312. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 39 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng vật mua bán khi bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật đã mua. Lỗi gây ra khuyết tật của vật đã mua của bên mua là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng của vật mua bán. Lỗi gây ra khuyết tật của vật của bên mua có thể là do vô ý hoặc cố ý dẫn đến việc làm cho vật mua bán bị hư hỏng hoặc giảm sút mục đích sử dụng. Ví dụ: Tài sản là đồ dùng điện tử phải được bảo quản nơi khô ráo, thoáng mát, tránh ánh nắng mặt trời trực tiếp. Sau khi nhận vật từ bên bán, trên đường mang vật về nhà bên mua gặp trời mưa nhưng bên mua không che đậy vật, làm vật bị ướt và hư hỏng. Trong trường hợp này, vật hư hỏng là do lỗi của bên mua nên bên bán không có trách nhiệm bảo đảm chất lượng của vật mua bán. 2.3.1.4 Nghĩa vụ bảo hành Nghĩa vụ bảo hành là một trong những biện pháp nhằm bảo đảm chất lượng của vật mua bán. Khi bên bán có nghĩa vụ bảo hành thì sẽ tạo tâm lý yên tâm cho bên mua trong vấn đề sử dụng tài sản. Tuy nhiên, nghĩa vụ bảo hành của bên bán chỉ phát sinh khi các bên có thỏa thuận về nghĩa vụ bảo hành hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định về nghĩa vụ bảo hành. Điều 445 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”. Khi các bên có thỏa thuận về nghĩa vụ bảo hành hoặc pháp luật có quy định về nghĩa vụ bảo hành, sau khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao vật mà sau đó bên mua phát hiện tài sản bị khuyết tật mà khuyết tật đó không phải lỗi của bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ bảo hành theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ bảo hành là việc bên bán có nghĩa vụ khắc phục những sai sót, những lỗi kỹ thuật của vật bán dẫn đến gây khuyết tật cho vật. Trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ khắc phục những hậu quả do lỗi kỹ thuật hoặc không sữa chữa tài sản bán thì bên bán phải giảm giá vật đã bán hoặc đổi vật khác. Nếu vật mua bán bị khuyết tật do lỗi kỹ thuật, khi vật bị hư hỏng và gây thiệt hại cho bên mua thì bên bán phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại đó. Bên bán chỉ có nghĩa vụ bảo hành khi việc gây ra khuyết tật không phải là lỗi của bên mua.39 Trong một số trường hợp Nhà nước có quy định về nghĩa vụ bảo hành đối với những tài sản có giá trị lớn như: Nhà ở, công trình xây dựng, cung cấp nguyên vật liệu 39 Theo Điều 447 và Điều 448 Sữa chữa vật trong thời hạn bảo hành và bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 40 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn xây dựng… Điều 74 Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng; Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sữa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách Nhà nước; Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này”. Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về nghĩa vụ bảo hành: “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sữa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư. Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Ngoài ra khoảng 3 Điều 25 luật này cũng quy định nghĩa vụ bảo hành của bên bán nhà, công trình xây dựng: “Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 23 của Luật này”. Trong lĩnh vực đấu thầu xây dựng, Điều 68 Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu theo luật xây dựng và Nghị định số 68/2012/NĐ-CP ngày 12/9/2012 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính Phủ quy định: “Nhà thầu có trách nhiệm bảo hành đối với công trình trong trường hợp hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu có nội dung về xây dựng, có trách nhiệm bảo hành hàng hóa trong trường hợp hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu có nội dung về mua GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 41 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn sắm hàng hóa theo quy định hiện hành của pháp luật. Nội dung công việc bảo hành, thời hạn bảo hành, chi phí liên quan và trách nhiệm của các bên (giữa chủ đầu tư và nhà thầu) phải được thể hiện trong hợp đồng”. Việc bảo hành được thực hiện trong một thời hạn nhất định, thời hạn bảo hành là một khoảng thời gian xác định mà trong khoảng thời gian bảo hành đó bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với tài sản mua bán. Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận, nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn bảo hành thì thời hạn bảo hành được tính từ thời điểm bên bán thực hiện giao vật. Như vậy, nghĩa vụ bảo hành tài sản mua bán chỉ phát sinh khi các bên có thỏa thuận về điều kiện bảo hành tài sản mua bán và trong trường hợp pháp luật có quy định về nghĩa vụ bảo hành. Những quy định của pháp luật về nghĩa vụ bảo hành góp phần bảo đảm quyền lợi của bên mua. Pháp luật quy định về nghĩa vụ bảo hành sẽ tạo tâm lý yên tâm cho bên mua khi tham gia vào giao kết hợp đồng mua bán tài sản. 2.3.1.5 Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu Nghĩa vụ của bên bán không chỉ là chuyển giao tài sản bán cho bên mua mà bên bán còn phải có nghĩa vụ đảm bảo quyền sở hữu đối với tài sản mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên mua phải bỏ ra một số tiền tương ứng để có được tài sản. Khi mua tài sản đều mà bên mua quan tâm không chỉ là có được tài sản mua mà còn trở thành chủ sở hữu của tài sản đó và tài sản mua đó không bị tranh chấp về quyền sở hữu. Bên bán phải có nghĩa vụ đảm bảo quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đã bán cho bên mua. Nhằm bảo vệ quyền sở hữu tài sản đối với bên mua, Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên bán về bảo đảm quyền sở hữu tài sản của bên mua: “Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp, trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp, bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua”. Khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, bên bán phải có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu tài sản của bên mua và trong trường hợp tài sản cho có tranh chấp xảy ra, bên bán phải có nghĩa vụ đứng về phía bên mua bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Để bảo đảm quyền sở hữu tài sản của bên mua đòi hỏi bên bán phải thỏa mãn các điều kiện: Bên bán phải là chủ sở hữu thật sự của tài sản bán và tài sản không bị ai tranh chấp, tài sản bán phải là tài sản được phép giao dịch và không bị pháp luật cấm lưu thông hoặc cấm chuyển nhượng, bên bán phải là người có năng lực pháp luật và năng lực GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 42 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn hành vi dân sự. Khi bên bán thỏa mãn các điều kiện trên thì bên bán mới đảm bảo được quyền sở hữu tài sản của bên mua không bị người thứ ba tranh chấp.40 Bên bán chỉ đảm bảo quyền sở hữu tài sản cho bên mua dựa trên cơ sở pháp lý chứ không phải tìm mọi cách để bảo vệ quyền sở hữu của bên mua. Trong trường hợp tài sản mua bán có tranh chấp với người thứ ba và bên bán không thật sự là chủ sở hữu đối với tài sản bán mà bên mua ngay tình không biết hoặc không thể biết bên bán không phải là chủ sở hữu thật sự của tài sản bán thì bên mua có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên mua biết hoặc có thể biết bên bán không phải là chủ sở hữu tài sản bán thì bên mua phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu thật sự và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.41 2.3.1.6 Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua vi phạm các điều khoản trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Điều 426 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không có thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. Bên có lỗi trong việc bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”. Việc bên bán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản không chỉ do lỗi của bên mua vi phạm thực hiện hợp đồng, bên bán quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản khi các bên có thỏa thuận về điều kiện chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng. Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán tài sản, hai bên có thỏa thuận về điều kiện chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: Nếu A không giao tài sản đúng thời hạn thì B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Ngược lại nếu B không thanh toán tiền và nhận tài sản đúng thời gian, đúng địa điểm như đã thỏa thuận thì A có quyền đơn 40 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 308. 41 Theo khoản 2 Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 43 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Khi các điều kiện trên phát sinh thì các bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản nhưng phải thông báo cho bên mua biết về việc chấm dứt việc thực hiện hợp đồng của mình. Thời điểm chấm dứt việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản là thời điểm bên mua nhận được thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Khi bên bán chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán phần nghĩa vụ mà bên bán đã thực hiện. Trong trường hợp bên bán có thiệt hại bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do bên mua vi phạm hợp đồng hoặc do các bên đã thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. 2.3.1.7 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại Cũng giống như quyền của bên mua, bên bán cũng có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản trong trường hợp bên mua vi phạm các nội dung mà các bên đã thỏa thuận hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện hủy bỏ hợp đồng. Khi bên bán hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản phải thông báo ngay cho bên mua biết về việc hủy bỏ hợp đồng.42 Đối với trường hợp bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc chậm tiếp nhận tài sản đúng thời gian, địa điểm, đúng chất lượng và số lượng như đã thỏa thuận thì bên bán có quyền gia hạn để bên mua tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ, nếu bên mua không hoàn thành thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại. Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Ngoài ra, khi bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trong trường hợp không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì bên mua phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm thanh toán tại thời điểm thanh toán.43 42 Theo Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005. 43 Theo khoản 2 Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 44 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản Bên mua là chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên mua cũng có các quyền và nghĩa vụ đối với bên bán. 2.3.2.1 Nghĩa vụ trả tiền Khoản 1 Điều 438 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ trả tiền của bên mua: “Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản”. Nghĩa vụ trả tiền là nghĩa vụ bắt buộc của bên mua sau khi bên bán thực hiện xong nghĩa vụ giao vật đúng thời hạn, địa điểm, chất lượng, số lượng như đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Nghĩa vụ trả tiền là nghĩa vụ cơ bản của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản. Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản là bên bán bán một tài sản để đổi lấy một số tiền và bên mua là người có nhu cầu đối với tài sản nên phải có nghĩa vụ trả tiền mua tài sản. Bên mua có thể thỏa thuận về thời điểm trả tiền, địa điểm trả tiền và phương thức thanh toán. Bên mua có thể thỏa thuận thời điểm trả tiền sau khi nhận tài sản mua hoặc bên mua có thể trả tiền trước sau đó mới nhận tài sản mua. Bên mua có thể trả tiền tại thời điểm và địa điểm mà các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì bên mua phải trả tiền cho bên bán tại thời điểm và địa điểm mà bên bán thực hiện nghĩa vụ giao vật. Trong trường hợp bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận của các bên về thời điểm trả tiền, nếu các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định nào khác về thời điểm trả tiền thì bên mua phải có nghĩa vụ trả lãi kể từ ngày chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Bên mua buộc phải trả lãi đối với số tiền chậm trả cho bên bán theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tại thời điểm thanh toán.44 2.3.2.2 Nghĩa vụ nhận tài sản Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có tính chất đề bù. Trong hợp đồng mua bán tài sản, sau khi bên bán đã thực hiện xong nghĩa vụ giao vật đúng như đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì bên mua phải có nghĩa vụ nhận vật. Trong trường hợp bên mua không nhận tài sản như đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì bên mua phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại xảy ra và chịu rủi ro về tài sản bán do việc chậm thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản.45 44 Theo Điều 438 Nghĩa vụ trả tiền 45 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 284. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 45 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.3.2.3 Quyền yêu cầu bảo hành Điều 446 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền yêu cầu bảo hành của bên mua: “Trong thời hạn bảo hành nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sữa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền”. Quyền yêu cầu bảo hành là một trong những quyền cơ bản của bên mua. Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Vì vậy, trong thời hạn bảo hành như thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật mà bên mua phát hiện khuyết tật của vật mua bán thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ bảo hành. Nội dung của quyền yêu cầu bảo hành của bên mua là yêu cầu bên bán sữa chữa vật khuyết tật trong thời hạn bảo hành mà không phải trả tiền, đổi vật bị khuyết tật lấy vật khác, hoặc bên mua có thể trả lại vật và lấy lại tiền. Ngoài ra, bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành việc chữa vật bảo hành trong thời gian thỏa thuận hoặc trong một khoảng thời gian hợp lý. Trong trường hợp bên bán không thể sữa chữa hoặc không thể hoàn thành thì bên mua có quyền yêu cầu giảm giá hoặc đổi vật khác.46 Bên mua có thể yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành, khoản 1 Điều 448 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Ngoài việc yêu cầu thực hiện các biện pháp bảo hành, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do khuyết tật về kỹ thuật của vật gây ra trong thời hạn bảo hành”. 2.3.2.4 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại Trong trường hợp bên bán không giao đúng vật như đã thỏa thuận thì bên mua có quyền tiếp nhận phần nghĩa vụ của bên bán đã giao và yêu cầu bên bán phải thực hiện phần nghĩa vụ còn lại hoặc bên mua cũng có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều 435 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp bên bán giao vật với số lượng nhiều hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có quyền nhận hoặc không nhận phần dôi ra; nếu nhận thì việc thanh toán được thực hiện theo thỏa thuận đối với phần dôi ra. Trong trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có một trong các quyền: Nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn lại; Hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua đúng số lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do vậy, nếu bên bán giao nhiều hơn số lượng như đã thỏa thuận 46 Theo khoản 2 Điều 447 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 46 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn thì việc giao tài sản nhiều hơn số lượng đã thỏa thuận được coi là giao vật không đúng số lượng. Nếu bên bán giao vật nhiều hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có quyền không nhận phần dôi ra hoặc nhận phần dôi ra và thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận. Khi bên bán giao vật ít hơn số lượng đã thỏa thuận, nghĩa là bên bán đã giao vật không đúng số lượng. Khi bên bán giao vật ít hơn số lượng như đã thỏa thuận thì bên mua có quyền nhận tài sản đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Khi bên bán giao tài sản với số lượng ít hơn số lượng đã thỏa thuận có thể gây ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản, trong một số trường hợp sẽ gây thiệt hại cho bên mua. Ví dụ: Công ty xây dựng A ký hợp đồng mua 1000 bao xi măng của công ty B để xây dựng dự án bán nhà ở. Khi đến thời hạn công ty B chỉ giao cho bên A 500 bao xi măng, việc giao số lượng vật ít hơn số lượng đã thỏa thuận làm ảnh hưởng tiến độ xây dựng của A. Trong trường hợp này, A có quyền yêu cầu B bồi thường thiệt hại. Khi bên bán giao vật ít hơn số lượng đã thỏa thuận bên mua có quyền nhận tài sản đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu. Khi bên bán giao tài sản ít hơn số lượng thỏa thuận nhưng không gây thiệt hại và bên mua vẫn có nhu cầu đối với tài sản mua thì bên mua có quyền nhận tài sản đã giao và định thời hạn để bên bán tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ còn lại. Bên mua cũng có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên bán giao tài sản không đúng số lượng. Việc bên mua yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản sẽ làm phát sinh hậu quả là hợp đồng mua bán chấm dứt hiệu lực. Bên bán có nghĩa vụ nhận lại tài sản đã bán và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do không thực hiện nghĩa vụ giao vật đúng số lượng như đã thỏa thuận. Trong trường hợp tài sản mua bán là vật đồng bộ, nếu bên bán không giao vật đồng bộ như thỏa thuận theo Điều 436 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Trong trường hợp vật được giao không đồng bộ làm cho mục đích sử dụng của vật không đạt được thì bên mua có một trong các quyền sau đây: Nhận và yêu cầu bên bán giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận đã nhận cho đến khi vật được giao đồng bộ; Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao vật không đồng bộ thì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể từ thời điểm phải thực hiện hợp đồng cho đến khi vật được giao đồng bộ”. Ngoài ra, Điều 437 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định về quyền của bên mua khi bên bán không giao vật đúng chủng loại: “Trong trường hợp vật được giao GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 47 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn không đúng chủng loại thì bên mua có một trong các quyền sau đây: Nhận và thanh toán giá do các bên thỏa thuận. Yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại. Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Khi bên bán giao vật không đúng chủng loại bên mua có quyền nhận, nghĩa là đồng ý mua vật đó. Bên mua cũng có thể yêu cầu bên bán giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại. Bên mua cũng có quyền hủy hợp đồng mua bán tài sản và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do bên bán không thực hiện nghĩa vụ giao vật đúng chủng loại như đã thỏa thuận. 2.4 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, trên nguyên tắc sẽ áp dụng quy định về hiệu lực của hợp đồng dân sự. Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.47 Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết. Hợp đồng dân sự cũng được xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm các bên cùng ký vào văn bản”. Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực sẽ làm phát sinh nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản của bên bán sang bên mua. Khi hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực sẽ làm phát sinh trách nhiệm pháp lý và ràng buộc nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Để hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực đòi hỏi chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành. Điều kiện về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng: Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực chủ thể, tức là phải có năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.48 Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở lên (trừ người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và người mất năng lực hành vi dân sự). Đối với 47 . Điều 405 Hiệu lực của hợp đồng dân sự: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 48 Theo điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 48 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mọi giao dịch dân sự có thể tự mình xác lập, thực hiện. Điều kiện về sự tự nguyện của người tham gia giao kết hợp đồng: Điều kiện này xuất phát từ nguyên tắc giao kết hợp đồng, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên tham gia giao kết phải “tự nguyện, tự do, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực”. Trong trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản được xác lập do giả tạo, bị lừa dối, bị cưỡng ép hoặc trường hợp giao kết hợp đồng với người mất năng lực hành vi dân sự sẽ dẫn đến hậu quả là hợp đồng vô hiệu. Điều kiện về hình thức của hợp đồng: Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản do các bên thỏa thuận, trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức của hợp đồng thì các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Như vậy, khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. 2.5 THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU Mua bán tài sản là hoạt động diễn ra vô cùng phổ biến và đa dạng. Trong hoạt động mua bán để bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho bên mua thì bên bán phải có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản bán cho bên mua. Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm chịu rủi ro, cũng như xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Quyền sở hữu tài sản chỉ phát sinh khi bên bán thực hiện xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản: “Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm bên mua nhận được tài sản…”. Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản của hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác…”. Từ những quy định trên cho thấy, đối với những tài sản được phép giao dịch mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là thời điểm mà bên bán thực hiện xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc chuyển quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là thời điểm do các bên thỏa thuận. Những thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu phải tuân thủ những nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và không vi phạm điều cấm của pháp luật cũng như không trái với đạo đức xã hội. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 49 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Trong một số trường hợp pháp luật có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán. Khoản 2 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Như vậy, đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản thì các bên phải đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mua bán. Điều luật không quy định rõ trách nhiệm việc thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản thuộc về bên nào. Điều này có nghĩa việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản có thể do bất kỳ bên nào thực hiện. Quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu như là một quy tắc bắt buộc chung. Các bên có thể thỏa thuận việc giao, nhận tài sản trước hoặc sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản. Nhưng việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đối với những tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu tài sản là bắt buộc và không thể thỏa thuận. Bên mua chỉ thực sự trở thành chủ sở hữu tài sản mua sau khi đã thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi bên mua thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản cũng đồng thời làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản của bên bán đối với tài sản bán. Bên bán chỉ chấm dứt quyền sở hữu tài sản khi tài sản đã chuyển giao cho bên mua hoặc sau khi các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, đồng thời kể từ thời điểm này quyền sở hữu của bên bán cũng chấm dứt. Khi tài sản bán chưa được chuyển giao cho bên mua mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức sẽ do bên bán có quyền thụ hưởng.49 2.6 THỜI ĐIỂM CHỊU RỦI RO Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản là chuyển quyền sở hữu và chuyển giao tài sản. Việc chuyển giao tài sản cần một khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian tài sản được chuyển giao có thể xảy ra rủi ro là tài sản bị hư hỏng, mất mát. Bên cạnh việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thì quy định về việc xác định thời điểm chịu rủi ro là vô cùng quan trọng. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chịu rủi ro về tài sản như sau: Thứ nhất, thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu: Về nguyên tắc chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu phải 49 Theo khoản 3 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 50 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn chịu rủi ro khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị hư hỏng do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác”. Trong hợp đồng mua bán tài sản việc xác định thời điểm chịu rủi ro căn cứ vào thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Khoản 1 Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chịu rủi ro đối với những tài sản mà pháp luật quy định không phải đăng ký quyền sở hữu tài sản: “Bên bán phải chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán, kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản mua bán. Thời điểm chịu rủi ro là mốc thời gian mà tính từ khi đó bên mua phải chịu mất mát, hư hỏng do sự kiện rủi ro gây ra. Sự kiện rủi ro có thể là các sự kiện bất khả kháng do thiên nhiên gây ra như: Động đất, mưa, bão, lũ lụt, sạc lỡ… hoặc các sự kiện xuất phát từ ý chí chủ quan của con người như: Nhà nước thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất, trưng mua tài sản của công dân… Trên nguyên tắc, chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, nếu các bên không thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì bên bán phải chịu rủi ro về tài sản cho đến khi tài sản bán được giao cho bên mua. Trong trường hợp bên bán đã giao tài sản bán cho bên mua thì bên mua phải chịu rủi ro từ khi nhận tài sản. Nếu các bên có thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì thời điểm chịu rủi ro là thời điểm mà các bên đã thỏa thuận.50 Thứ hai, thời diểm chịu rủi ro đối với những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu tài sản: Trong hợp đồng mua bán tài sản đối với những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên vẫn có thể thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro, nếu các bên không có thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì áp dụng khoản 2 Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2005 để xác định thời điểm chịu rủi ro: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”. Như vậy, khi các bên không có thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, trong 50 Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 302. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 51 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn thời gian này, nếu tài sản bị hư hỏng thì bên bán phải chịu trách nhiệm về việc hư hỏng đó. Khi đã thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì bên mua phải chịu rủi ro về tài sản mua. Trong trường hợp đã thực hiện xong các thủ tục về đăng ký quyền sở hữu nhưng bên mua vẫn chưa nhận tài sản thì bên mua vẫn phải chịu rủi ro về những thiệt hại do việc rủi ro gây ra. Ví dụ: Trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua đăng ký quyền sở hữu tài sản vào ngày 24/10/2014 tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thời điểm chịu rủi ro của bên mua được xác định từ ngày 24/10/2014. Trong trường hợp này, nếu bên mua chưa nhận nhà nhưng bên mua vẫn phải chịu rủi ro đối với nhà ở đã mua. Trong hợp đồng mua bán tài sản, khi các bên đã hoàn thành các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng mua bán tài sản sẽ được pháp luật công nhận. Quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển cho bên mua và làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với bên bán. Pháp luật quy định về thời điểm chịu rủi ro là vô cùng quan trọng và thật sự cần thiết. Những quy định của pháp luật về việc xác định thời điểm chịu rủi ro sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định trách nhiệm của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời, những quy định của pháp luật về thời điểm chịu rủi ro cũng là căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp về thời điểm chịu rủi ro nếu có tranh chấp phát sinh trong hợp đồng. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 52 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, qua thời gian áp dụng trên thực tế, quy định về hợp đồng mua bán tài sản đã bộc lộ nhiều hạn chế cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Qua tìm hiểu và phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Người viết nhận thấy, những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản hiện nay xuất phát từ: Nhận thức của người tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản và về phía những quy định của pháp luật. 3.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT 3.1.1 Nhận thức của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tài sản của người tham gia giao kết hợp đồng mua bán chưa cao. Đối với những tài sản mua bán có giá trị lớn Nhà nước có quy định phải thực hiện bằng văn bản và có công chứng, chứng thực, hoặc phải thực hiện các thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu như: Ô tô, xe máy, nhà ở… nhưng do thiếu hiểu biết nên khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên chỉ làm giấy tay mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng cũng như việc thực hiện công chứng, chứng thực hoặc các thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu. Vì vậy, khi có tranh chấp về quyền lợi, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên bố vô hiệu và vấn đề rủi ro trong hợp đồng đương nhiên xảy ra. Thứ hai, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, việc thực hiện công chứng, chứng thực cũng như chuyển quyền sở hữu tài sản đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nhưng việc thực hiện các thủ tục trên bên thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu phải đóng thuế thu nhập cá nhân và các khoản phí liên quan như phí trước bạ, phí công chứng, chứng thực nên các bên cố ý trốn tránh thực hiện các thủ tục trên để trốn thuế… nên chỉ lập giấy tay hoặc thực hiện hợp đồng ủy quyền (thực tế là hợp đồng mua bán tài sản) để trốn thuế. Việc không đăng ký chuyển quyền sở hữu cũng như ký kết hợp đồng ủy quyền che giấu hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng nguy hiểm và rủi ro đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán là nhà ở, tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán giá nhà thấp và sau thời điểm mua bán giá nhà tăng cao, do không công chứng, GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 53 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn chứng thực nên khi giá lên cao bên bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng gây rủi ro cho bên mua hoặc ngược lại giá nhà xuống thấp bên mua có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán trên vô hiệu thì bên bán bị thiệt hại là điều đương nhiên. Đối với hợp đồng mua bán nhưng thể hiện dưới dạng hợp đồng ủy quyền là vô cùng nguy hiểm và rủi ro đối với các bên tham gia giao kết. Đây là hợp đồng giả tạo, vì vậy, hợp đồng giả tạo sẽ bị vô hiệu.51 Việc lách luật như vậy là vô cùng nguy hiểm đối với bên mua, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản nhưng lại được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền thì bên ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào miễn là báo cho bên được ủy quyền một khoản thời gian hợp lý hoặc bên bán dùng tài sản đã bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền nhưng tiếp tục thực hiện ủy quyền với người khác. Một rủi ro nữa khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản nhưng che giấu bởi hợp đồng ủy quyền là khi bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên bị chấm dứt.52 Trường hợp thứ nhất: Bà P (hiện sống ở quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh) có một lô đất ở thửa đất số 01-B7 (thuộc phường Thanh Lộc Đán, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng) với diện tích 109m2, hai mặt tiền. Do không sử dụng, bà đã bán lô đất trên cho ông T (nhà ở Đà Nẵng) với giá khá rẻ. Ông T được mấy người bạn truyền tai nếu ra công chứng làm hợp đồng mua đất thì phải nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập (bằng 2,5% giá trị lô đất), nhưng làm hợp đồng ủy quyền thì sẽ không phải mất khoản tiền này. Vì thiếu hiểu biết pháp luật và muốn tiết kiệm một khoảng tiền và tránh nộp thuế cho Nhà nước ông T bàn với bà P làm hợp đồng ủy quyền cho ông với nội dung: ông T được toàn quyền sử dụng và định đoạt lô đất trên và cho phép được ủy quyền cho người thứ ba. Một thời gian sau, giá đất ở Đà Nẵng tăng cao, bà P bất ngờ gửi tới các cơ quan chức năng và cả ông T một bản thông báo với nội dung đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với lý do: không tin tưởng ông T (vì theo bà P, ông T có những hành vi gian dối khi ông này đang tìm cách ký hợp đồng với Công chứng viên để hợp thức hóa giấy tờ nhằm chiếm đoạt tài sản trên mà không thông báo với bà về tình hình sử dụng của lô đất đã ủy quyền đó). Mặc dù bức xúc nhưng ông T không có gì chứng minh được mình đã mua lô đất trên, nên đành “ngậm ngùi” trả lại cho bà P. May là chỗ “thân tình” nên bà P đã hoàn trả lại đủ số tiền mà ông T đã đưa và không quên kèm theo đầy đủ cả tiền lãi.53 51 Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo Điều 588, 589 Bộ luật Dân sự năm 2005. 53 Đắc Mạnh, Mua bán nhà đất bằng "hợp đồng ủy quyền" nhiều rủi ro, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-bang-hopdong-uy-quyen-nhieu-rui-ro/147/7020657.epi, [ngày truy cập 10-8-2014]. 52 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 54 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Trường hợp thứ hai: là trường hợp của ông H (ở quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng). Ông B với ông Đ là chỗ bạn bè thân tình, nên khi ông B mua lô đất của ông Đ, hai bên thống nhất “xài” chiêu ủy quyền. Sau đó, ông B đã bán lô đất trên cho ông H, nhưng không hề biết là ông Đ bị tai nạn và tử vong trước đó. Lúc này, các con của ông Đ đã làm đơn kiện để đòi lại lô đất trên (vì họ là người thừa kế của ông B) thì ông H mới té ngửa vì ông và cả người bán đất cho mình là ông B cũng không hề biết ông Đ đã chết.54 Thứ ba, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đối với bất động sản, nhưng vì chưa tìm hiểu kỹ giấy tờ gốc của những tài sản mua bán, bên mua chỉ thực hiện các thủ tục đơn giản và thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chuyển quyền sở hữu trên giấy tờ photo nhưng không biết giấy tờ gốc đã bị thế chấp. Hoặc trong trường hợp đã công chứng, chứng thực nhưng vẫn để bên bán giữ giấy tờ gốc nên khi đã thực hiện giao dịch mua bán nhưng bên bán vẫn lấy giấy tờ gốc đi thế chấp. Trường hợp cụ thể: Khu đất số 2117/7B Phạm Thế Hiển có diện tích 304 m2 do ông Lê Văn Gốc đứng tên. Năm 2008, ông Gốc và các con có quyền thừa kế tặng lại cho ông Lê Văn Sang. Theo bà Lê Thị Thu Vân, chị ông Sang, thì mảnh đất này được ông Gốc cho hai người con là ông Sang và bà Vân nhưng do đất đang nằm trong diện quy hoạch nên không thể tách thửa. Bà Vân và ông Sang thỏa thuận cho ông Sang đứng tên tài sản chung. Năm 2010, ông Sang thế chấp toàn bộ nhà, đất của khu đất trên để vay tiền của Ngân hàng TMCP Á Châu. Do ông sang không trả được nợ nên ngân hàng kiện ông sang ra Tòa án nhân dân quận 8. Tòa tuyên ngân hàng TMCP Á Châu thắng kiện và chuyển hồ sơ qua Chi cục Thi hành án dân sự quận 8 tiến hành kê biên tài sản. Lúc này, nhiều hộ dân, trong đó có người nhà ông Sang mới biết nhà đã bị ông Sang thế chấp cho ngân hàng. Bà Tuyết, một hộ dân đang ngụ ở mảnh đất trên cho biết. Năm 2010, bà Tuyết được bà Phượng (cùng ngụ phường 6, quận 8) giới thiệu căn nhà cần bán gấp, giá rẻ và dẫn bà tới xem căn nhà 2117/7B Phạm Thế Hiển. Sau đó, ông Sang làm giấy bán nhà và cam kết căn nhà không có tranh chấp và công không đề cập việc nhà đã thế chấp ngân hàng. Cùng cảnh ngộ của bà Tuyết, ông Lợi (phường 9, quận 8) cũng đứng ngồi không yên vì căn nhà của ông cũng nằm trong diện bị phát mãi. Tháng 5/2013, ông Lợi mua phần đất có diện tích 48 m2 thuộc khu đất 2117/B Phạm Thế Hiển từ bà Xuân với giá 530 triệu bằng giấy tay. Trước đó, bà Xuân mua lại phần đất này từ bà Thịnh, còn bà Thịnh thì mua của ông Gốc từ năm 2008 cũng bằng giấy tay. Mặc dù đã thế chấp tài sản của 54 Đắc Mạnh, Mua bán nhà đất bằng "hợp đồng ủy quyền" nhiều rủi ro, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-bang-hop- dong-uy-quyen-nhieu-rui-ro/147/7020657.epi, [ngày truy cập 10-8-2014]. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 55 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn mình cho ngân hàng năm 2010 nhưng năm 2012, ông Sang vẫn làm chứng cho bà Thịnh và bà Xuân bán mảnh đất trên. Ngoài ra, một số người dân khác cũng làm hợp đồng cầm cố nhà trên mảnh đất trên với ông Sang cũng đang trong tình trạng thấp thởm lo sợ bị đuổi ra ngoài bất kỳ lúc nào.55 Khi nói đến vấn đề chịu rủi ro khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, thông thường chúng ta sẽ nghĩ ngay đến việc rủi ro là của bên mua. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán tài sản, rủi ro đôi khi lại là của bên bán. Tình huống sau cho thấy việc thiếu nhận thức và chưa nắm vững kiến thức pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản của bên bán khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Khi bên mua chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nhưng bên bán đã thực hiện đăng ký thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua. Trường hợp cụ thể: Đầu năm 2010, ông K rao bán căn nhà với giá hơn 20 tỉ đồng. Bảy tháng sau, bà P đến trả giá 19 tỉ đồng và hai bên đồng ý làm hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bà P cho biết mình chưa đủ tiền nên xin đưa trước 7 tỉ đồng. Bà hứa sau khi công chứng, sang tên thì bà sẽ dùng giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng để vay tiền và sẽ trả ngay số tiền còn lại. Vợ chồng ông chấp nhận việc này. Điều đáng nói là bà P đã không trả nợ nên ông K đã kiện bà P ra tòa. Tháng 9-2011, Tòa án nhân dân quận 5 ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của hai bên theo hướng bà P phải tiếp tục thanh toán cho vợ chồng ông K 12 tỉ đồng cộng với tiền lãi phát sinh. Sau khi quyết định này có hiệu lực, Chi cục Thi hành án dân sự quận 5 tiến hành kê biên, phát mại căn nhà thì bất ngờ một ngân hàng lên tiếng phản đối vì căn nhà đã được bà P thế chấp vay 10 tỉ đồng. Bà P còn thực hiện hai hợp đồng mua bán tài sản cũng với cách thức như trên. Tháng 7-2009, do cần tiền làm ăn nên vợ chồng ông L cũng lập hợp đồng bán căn nhà ở đường Ba Tháng Hai, quận 10 với giá 1.560 lượng vàng. Bà P đã giao cho ông L 780 lượng, số còn lại bà bảo đảm hai tháng sau khi sang tên bà sẽ vay ngân hàng rồi trả đủ cho ông. Đầu tháng 12-2010, vợ chồng ông L cũng kiện bà P ra tòa để đòi số vàng còn lại. Xử sơ thẩm, Tòa án nhân dân quận 10 tuyên ông L thắng kiện. Tòa này duy trì lệnh phong tỏa căn nhà để phát mại nếu bà P không Thi hành án, Bà P đã kháng cáo nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh triệu tập nhiều lần mà bà vẫn không đến. Mất gần một năm, tòa mới đình chỉ xử phúc thẩm và bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Khi cơ quan Thi hành án tổ chức đo vẽ, đăng thông báo về việc phát mại căn nhà thì một ngân hàng đến 55 Sỹ Đông, lừa bán nhà, đất đã thế chấp, http://nld.com.vn/ban-doc/lua-ban-nha-dat-da-the-chap- 20140824210638022.htm, [ngày truy cập 24-8-2014]. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 56 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn ngăn cản, khiếu nại việc xét xử nêu trên. Thì ra, bà P đã thế chấp vay của ngân hàng hơn 40 tỉ đồng, sau đó bán luôn căn nhà cho ngân hàng với giá 52 tỉ đồng. Hai việc vay - bán nhà cho ngân hàng được bà thực hiện trong thời gian rất ngắn. Ngoài ra, bà P cũng mua thiếu một căn nhà tại quận Tân Bình.56 Như vậy, cùng một thủ đoạn gian dối nhưng bên mua có thể thực hiện với nhiều chủ thể khác nhau. Qua những tình huống trên cho thấy một thực trạng hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản là sự hiểu biết về pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản cũng như nhận thức của người tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản chưa cao, đây là cơ hội cho những kẻ xấu lợi dụng để chiếm đoạt tài sản của các chủ thể tham gia vào giao kết hợp đồng mua bán tài sản. 3.1.2 Đề xuất giải pháp Thứ nhất, đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, để hạn chế rủi ro, hạn chế thiệt hại trong hợp đồng mua bán tài sản và cũng như để đảm bảo tốt quyền lợi của mình, theo người viết, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên nên soạn thảo hợp đồng thật chi tiết, rõ ràng và nên tạo thói quen tham vấn ý kiến chuyên môn của luật sư trước khi bắt đầu thực hiện giao dịch. Bên mua cần tìm hiểu nguồn gốc của tài sản mua bán, tìm hiểu giấy tờ gốc và các tài liệu khác có liên quan đến tài sản mua bán, đặc biệt là đối với những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Thứ hai, về phía Nhà nước, Nhà nước cần mở rộng tuyên truyền pháp luật, không ngừng năng cao ý thức người dân, tạo cơ sở nền tảng để người dân tham gia các giao dịch mua bán tài sản đảm bảo tốt các quyền của mình, đặc biệt là đối với những giao dịch có đối tượng mà pháp luật quy định phải lập thành văn bản và đăng ký quyền sở hữu tài sản. Thứ ba, Nhà nước cần mở các trung tâm tư vấn và giải thích pháp luật để tạo điều kiện tốt nhất cho người dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán tài sản. Hiện nay, nhu cầu tìm hiểu pháp luật của người dân rất cao nhưng vì một số lý do khách quan mà người dân không thể tiếp cận được những thông tin pháp luật cần thiết. Vì vậy, theo quan điểm của người viết, việc Nhà nước mở các trung tâm tư vấn pháp luật, đặc biệt đối với những vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số (vì những vùng này điều kiện tiếp cận thông tin cũng như nắm bắt những quy định của pháp luật còn nhiều hạn chế) là thật sự cần thiết, khi Nhà nước mở các trung tâm tư vấn pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận 56 Ái Nhân-Cẩm Tú, Một số người bán đang ngậm bồ hòn làm ngọt do để người mua sang tên nhà khi chưa trả đủ tiền, http://plo.vn/ban-doc/quyt-lua-mua-ban-nha-dat-bai-2-nam-dang-can-cung-mat-cua-301517.html, [ngày truy cập 10-8-2014]. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 57 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn lợi để người dân nắm bắt các quy định pháp luật của Nhà nước. Những trung tâm tư vấn pháp luật sẽ là ngôi nhà giải thích pháp luật, là công cụ hữu ích để người dân có thể tiếp cận và hiểu hơn về pháp luật. Đây sẽ là cơ sở nền tảng để người dân năng cao ý thức pháp luật và thực hiện tốt các quyền của mình khi tham gia vào giao dịch mua bán tài sản. 3.2 THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đối với những tài sản pháp luật quy định phải lập thành văn bản và phải có công chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì khi giao kết hợp đồng các bên phải tiến hành thực hiện các thủ tục công, chứng thực đối với hợp đồng mua bán tài sản đó. Điều 2 Luật Công chứng năm 2006 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Ngoài ra, để đảm bảo an toàn pháp lý đối với hợp đồng mua bán tài sản Thông tư 03/2008/TT-BTP Thông tư hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký quy định: “…Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của các tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Ủy ban nhân cấp xã theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, trong thực tế, hoạt động công chứng, chứng thực hiện nay là chưa thật sự hiệu quả. Có một số trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản đã được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn không được công nhận. Ví dụ: Trường hợp giao kết hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở đã có quyết định của Tòa án về việc thi hành nghĩa vụ của bên bán, nhưng sau đó bên bán vẫn bán nhà ở và đã công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản đó và hợp đồng mua bán tài sản đó đã được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Sau khi thực hiện xong thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản và bên mua cũng thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thì sau đó cơ quan thi hành án tiến hành kê biên, phát mại căn nhà nói trên để thực hiện nghĩa vụ của bên bán. Vì vậy, để đảm bảo về hiệu lực của hợp đồng đã được GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 58 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn công chứng, chứng thực và để đảm bảo quyền lợi của bên mua, người viết kiến nghị cần năng cao năng lực của các cá nhân, cơ quan tổ chức công chứng, năng cao hiệu quả của cơ quan công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản, để đảm bảo quyền sở hữu của bên mua theo quy định của pháp luật. Cơ quan công chứng cần có các biện pháp xác định tình trạng của tài sản mua bán khi thực hiện công chứng. Đồng thời, khi thực hiện công chứng, cơ quan công chứng cần xem xét cả về nội dung và hình thức của hợp đồng. Tránh trường hợp, chỉ công chứng về hình thức của hợp đồng mà không xem xét nội dung, gây ảnh hưởng quyền lợi của các bên khi thực hiện giao dịch mua bán tài sản. 3.3 BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản thực hiện tốt các quyền của mình. Tuy nhiên, trong thời gian dài áp dụng, những quy định trên đã bộc lộ nhiều hạn chế. Trước những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản, người viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những mặt hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản hiện nay. Thứ nhất, khoản 3 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán”. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì tài sản mua bán chưa được chuyển giao nếu phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức đó sẽ thuộc về bên bán. Theo quan điểm của người viết thì quy định trên là chưa phù hợp. Giả sử rằng, trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, nếu các bên đã thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản mua bán, thì bên mua đã trở thành chủ sở hữu tài sản mua bán, nếu căn cứ vào quy định trên thì bên bán lại được hưởng hoa lợi, lợi tức khi không còn là chủ sở hữu tài sản bán là không phù hợp. Theo Điều 235 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó”. Để bảo vệ quyền lợi của bên mua và phù hợp với quy định tại Điều 235 Bộ luật Dân sự năm 2005, người viết kiến nghị nên sửa đổi khoản 3 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo người viết, khoản 3 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005 nên quy định trong trường hợp tài sản mua bán đã được thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 59 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Thứ hai, khoản 2 Điều 438 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 305 của Bộ luật này…”. Khoản 2 Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán…”. Thực tế hiện nay, mức lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố chỉ là mức lãi suất có tính định hướng để các tổ chức tín dụng tham khảo ấn định mức lãi suất huy động vốn và mức lãi suất cho vay đối với khách hàng. Trên thực tế, mức lãi suất cơ bản luôn thấp hơn mức lãi suất huy động vốn và thấp hơn rất nhiều so với mức lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng. Nếu việc chậm trả tiền chỉ dẫn đến nghĩa vụ phải trả lãi theo lãi suất cơ bản thì việc chậm trả tiền đương nhiên là có lợi cho người có nghĩa vụ trả tiền và sẽ tạo điều kiện để bên có nghĩa vụ chiếm dụng vốn của bên có quyền thông qua việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Theo người viết, việc quy định về việc trả lãi suất khi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo mức lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố như hiện nay là chưa phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên có quyền. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của bên bán, người viết kiến nghị điều luật nên quy định về trách nhiệm về việc chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì phải trả lãi suất quá hạn theo hợp đồng đã ký kết. Không nên quy định lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố mà lãi suất là phần lãi được tính trên thiệt hại nói chung. Thứ ba, bất cập liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản. Tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 439 Bộ luật này cũng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Theo Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 60 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”. Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…”. Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, về nguyên tắc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro thông thường là đồng nhất, tức là bên bán chịu rủi ro cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro kể từ khi nhận tài sản. Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản, tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, nếu các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, trên thực tế khi áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự nêu trên để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro trong một số trường hợp gặp nhiều vướng mắc do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp thứ nhất, ông Nguyễn Văn A có một chiếc xe gắn máy, sau một thời gian sử dụng ông bán lại cho ông Trần Văn B, giấy mua bán xe đã được Uỷ ban nhân dân phường nơi ông A sinh sống chứng thực theo quy định tại Thông tư số 12/2008/TT-BCAC11 ngày 20/8/2008 của Bộ Công an quy định về việc tổ chức đăng ký, cấp biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ. Tuy nhiên, sau khi mua xe ông B không đi làm thủ tục sang tên theo quy định mà vẫn giữ giấy đăng ký xe mang tên ông A để sử dụng, vì ông B cho rằng nếu bị Cảnh sát giao thông kiểm tra giấy đăng ký xe thì chỉ cần xuất trình giấy đăng ký và bảo rằng xe mượn sẽ không hề xử phạt, mặc khác làm thủ tục sang tên rất mất thời gian nên ông không đi làm. Sau đó ông B điều khiển xe gây ra tai nạn giao thông. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì xe gắn máy là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy, đối chiếu với các quy định nêu trên, khi ông B gây ra tai nạn xe máy này về phương diện pháp lý vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ông A (vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản) nên ông A phải có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại với vai trò là chủ sở hữu phương tiện theo quy định của Bộ luật Dân sự GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 61 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn năm 2005 mặc dù ông A là người hoàn toàn không có lỗi trong việc ông B gây ra tai nạn.57 Trường hợp thứ hai, ông M thoả thuận bán cho bà N một căn nhà và vườn rộng 1.000 m2 ở vị trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng. Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu còn lại sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng mua bán đã được công chứng vào ngày 15/8/2010 và theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì đêm 18/8/2010, sau một trận mưa lớn, bờ sông bị sạt lỡ cuốn trôi gần 200 m2 đất của khu vườn này. Bà N đề nghị ông M giảm 200 triệu đồng còn lại để khấu trừ vào số diện tích đất vườn đã bị cuốn trôi. Ông M không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng đã được công chứng và có hiệu lực. Tại khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở quy định "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua...kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân". Bà M cho rằng Luật Nhà ở chỉ quy định về phần nhà, còn phần đất thì khác. Đất là bất động sản và thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy, theo quy định tại Điều 168, Điều 439 và Điều 440 của Bộ Luật Dân sự thì tính đến đêm 18/8/2010 quyền sở hữu đối với đất vẫn chưa chuyển dịch sang cho bà vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu (theo quy định tại Điều 439), điều đó cũng đồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro khi vườn bị sạt lỡ vì thủ tục đăng ký chưa hoàn thành.58 Như vậy, cũng là đối tượng về bất động sản nhưng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có sự khác nhau. Như vậy, có thể thấy, theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật Đất đai, luật Nhà ở có sự mâu thuẫn trong các quy định chi tiết và có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Cụ thể, xét về thời điểm chuyển giao, thứ nhất, đối với đất thì thời điểm chuyển giao là khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; đối với Nhà ở là khi hợp đồng được công chứng (nếu giao dịch giữa cá nhân với cá nhân) hoặc khi bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng (nếu một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh Nhà ở). Thứ hai, xét về nội dung quyền được chuyển giao, đối với đất chuyển giao quyền sử dụng đất, đối với nhà ở thì chuyển giao quyền sở hữu. Như vậy, một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm 57 Cao Nguyên, Nhà xe đã bán nhưng người mua chưa chuyển tên, rủi ro ai chịu, http://www.moj.gov.vn/TongCucThiHanhAn/News/Lists/TuThucTien/View_Detail.aspx?ItemID=148, [truy cập ngày 6-10-2014]. 58 Cao Nguyên, Nhà xe đã bán nhưng người mua chưa chuyển tên, rủi ro ai chịu, http://www.moj.gov.vn/TongCucThiHanhAn/News/Lists/TuThucTien/View_Detail.aspx?ItemID=148, [truy cập ngày 6-10-2014]. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 62 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau. Quy định như vậy gây khó khăn cho Tòa án khi xét xử các tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán tài sản. Những quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là bất động sản là có sự khác nhau, chồng chéo khi áp dụng và gây khó khăn cho các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, người viết kiến nghị cần sửa đổi quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo sự thông suốt và thống nhất của các quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trong các giao dịch mua bán tài sản. Cần thống nhất những quy định về hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là bất động sản, cần thiết nên ban hành luật đăng ký đối với tài sản là bất động sản. Nhà, đất đều là bất động sản, có sự găn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật Nhà ở và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được phân ra hai loại khác nhau, trình tự cấp khác nhau. Do vậy, trong thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết rất phức tạp. Vì vậy, cần có sự thống nhất quy định pháp luật về bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Theo quan điểm của người viết, nên sửa đổi về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu là thời điểm các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Việc quy định như vậy sẽ tránh trường hợp tranh chấp về thời điểm chịu rủi ro khi các bên đã công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu tài sản, việc thống nhất quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản sẽ góp phần tạo chuẩn mực pháp lý chung khi Tòa án giải quyết các tranh chấp về thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt là tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là bất động sản gồm cả nhà và đất. Thứ tƣ, pháp luật quy định về nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hiện nay, pháp luật không quy định về việc bên nào sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu và chịu các khoản phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu. Thông thường, các bên chỉ thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mà không thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản vì thuận tiện và không tốn các khoản phí nào về việc đăng ký quyền sở hữu. Trong một số trường hợp, bên bán không thực hiện thủ tục đăng ký quyền chuyển quyền sở hữu tài sản và cũng không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản sẽ gây khó khăn cho bên mua về quyền sở hữu tài sản. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của bên mua và GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 63 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn tạo điều kiện thuận cho bên mua trong việc sở hữu tài sản mua bán, người viết kiến nghị cần quy định về trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản của bên bán khi các bên không có thỏa thuận hoặc trong trường hợp pháp luật không có quy định khác về việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 64 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn KẾT LUẬN Tài sản được coi là vấn đề trung tâm và cốt lỗi của quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Cùng với sự phát triển của xã hội, hoạt động mua bán tài sản ngày càng phát triển và đa dạng về hình thức mua bán, đối tượng cũng như chủ thể tham gia. Trong đó, hợp đồng mua bán tài sản được coi là một trong những hợp đồng vô cùng quan trọng, nhận được sự quan tâm của mọi cá nhân, mọi tổ chức và của pháp luật. Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng hợp đồng dân sự vô cùng phổ biến và thông dụng được diễn ra hàng ngày, hàng giờ, đa dạng và biến đổi tuần hoàn cùng với sự phát triển chung của xã hội. Giao kết hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, ngoài các điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng nói chung thì bên bán-chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo yếu tố là bên bán phải là chủ sở hữu tài sản hoặc người không có quyền sở hữu tài sản nhưng được phép bán tài sản hoặc do thỏa thuận. Khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên và có giá trị ràng buộc đối với các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, trải qua thời gian dài đưa vào áp dụng, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã bộc lộ nhiều hạn chế. Điều đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi các bên cũng như gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc biệt là đối với những hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng mua bán là bất động sản. Nguyên nhân của những hạn chế này, trước hết, xuất phát từ ý thức của chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Thứ hai, là do những quy định của quy định của pháp luật chưa thống nhất, còn chồng chéo nhau khi áp dụng, điều đó gây khó khăn, và mâu thuẫn khi áp dụng luật. Cuối cùng, là do vấn đề công chứng, chứng thực được thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau gây khó khăn cho việc quản lý của cơ quan Nhà nước cũng như gây rủi ro cho các chủ thể khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Trước những hạn chế của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, người viết đưa ra một số kiến nghị góp phần khắc phục một số hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản. Theo người viết, để khắc phục những mặc hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản, trước hết là cần nâng cao ý thức của người dân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời, người viết đề xuất một số ý kiến sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản. Thông qua việc phân tích pháp luật, cũng như đối chiếu việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Người viết mong muốn sẽ góp phần GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 65 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn vào việc hoàn thiện của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản cũng như bảo vệ tốt nhất các quyền của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản./. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 66 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO …****… * DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Văn bản quy phạm pháp luật đã hết hiệu lực 1. Bộ luật Dân sự năm 1995 2. Pháp lệnh dân sự năm 1991  Văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực thi hành 1. Bộ luật Dân sự năm 2005 2. Luật các Công cụ chuyển nhượng năm 2005 3. Luật Nhà ở năm 2005 4. Luật Thương mại năm 2005 5. Luật Công chứng năm 2006 6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 7. Luật quản lý nợ công năm 2009 8. Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 9. Luật Đất đai năm 2013 10. Pháp lệnh ngoại hối năm 2005 11. Pháp lệnh số 06/2013/ PL-UBTVQH13 ngày 18 tháng 3 năm 2013 của Ủy ban thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005. 12. Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu theo luật xây dựng. 13. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 14. Nghị định số 68/2012/NĐ-CP ngày 12 tháng 9 năm 2012 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính Phủ. 15. Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 16. Thông tư 03/2008/TT-BTP Thông tư hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. 17. Thông tư số 75/2011/TT-BCA sửa đổi, bổ sung đối với điểm 3.1.7 khoản 3 Điều 7 của Thông tư 36/201-/TT-BCA ngày 12 tháng 10 năm 2010 của Bộ công an. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn * DANH MỤC SÁCH, BÁO, TẠP CHÍ 1. Đinh Trung Tụng, Bình luận những nội dung mới của Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2005. 2. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008. 3. Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013. 4. Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 1, tái bản lần thứ 2, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011. 5. Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, tái bản lần thứ 2, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011. 6. Nguyễn Mạnh Bách, Luật dân sự Việt Nam lược giải các hợp đồng thông dụng, Nxb.Chính trị quốc gia, 1997. 7. Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb.Trẻ-TP Hồ Chí Minh, 2005. 8. Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008. 9. Nguyễn Ngọc Điện, Chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010. 10. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010. 11. Tăng Thanh Phương, Tập bài giảng luật dân sự Việt Nam nghĩa vụ, Khoa luật, Trường Đại hoc Cần Thơ, 2012. 12. Tòa án nhân dân tối cao, quyết định giám đốc thẩm của hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về dân sự năm 2007-2008, quyển 1, Hà Nội, 2010. 13. Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb.Công an nhân dân, Hà Nội, 2006. 14. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998 * DANH MỤC TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 1. Ái Nhân-Cẩm Tú, Một số người bán đang ngậm bồ hòn làm ngọt do để người mua sang tên nhà khi chưa trả đủ tiền, http://plo.vn/ban-doc/quyt-lua-mua-ban-nha-datbai-2-nam-dang-can-cung-mat-cua-301517.html, [ngày truy cập 10-8-2014]. 2. Cao Nguyên, Nhà xe đã bán nhưng người mua chưa chuyển tên, rủi ro ai chịu, http://www.moj.gov.vn/TongCucThiHanhAn/News/Lists/TuThucTien/View_Detail.aspx ?ItemID=148, [ngày truy cập 6-10-2014]. 3. Đắc Mạnh, Mua bán nhà đất bằng "hợp đồng ủy quyền" nhiều rủi ro, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-bang-hop-dong-uy-quyen-nhieu-ruiro/147/7020657.epi, [ngày truy cập 10-8-2014]. 4. Đoàn Đức Lương, Những bất cập về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản,http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/hanhchinh-hinh-su-tu-phap/nhung-bat-cap-ve-tham-quyen-cong-chung-chung-thuc-cac-hop111ong-co-111oi-tuong-la-bat-111ong-san, [ngày truy cập 29-10-2014]. 5. Lê Thị Khánh Trang-Phạm Minh Hoàng, Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản, http://www.trilawoffice.com.vn/tai-lieu-nghien-cuu/304-thoi-diemchuyen-giao-quyen-so-huu-doi-voi-bat-dong-san.html, [ngày cập nhật 23-1-2014]. 6. Minh Long, Công chứng mua bán nhà đất đang bị lợi dụng, http://www.anninhthudo.vn/phap-luat/cong-chung-mua-ban-nha-dat-dang-bi-loidung/518714.antd, [ngày cập nhật 5-10-2013]. 7. Nguyễn Văn Cường, thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về đăng ký bất động sản, http://www.carea.org.vn/baiviet/Dat-dai-Nha-o/Thuc-tien-giai-quyet-tranh-chap-ve-bat-dong-san-va-nhung-yeu-caudat-ra-doi-voi-phap-luat-ve-dang-ky-bat-dong-san/470.html, [ngày cập nhật 20-3-2012]. 8. PV, Mua bán nhà đất qua công chứng vẫn có thể bị lừa, http://www.baomoi.com/Mua-ban-nha-dat-Qua-cong-chung-van-co-the-bilua/58/8396476.epi, [ngày truy cập 10-8-2014]. 9. Sỹ Đông, lừa bán nhà, đất đã thế chấp, http://nld.com.vn/ban-doc/lua-ban-nhadat-da-the-chap-20140824210638022.htm, [ngày truy cập 24-8-2014]. 10. Trung Hiếu, Báo pháp luật: Một bản án tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản chưa thỏa đáng, http://baophapluat.vn/nhip-cau-cong-ly/mot-ban-an-tranh-chap-hopdong-mua-ban-tai-san-chua-thoa-dang-165843.html, [ngày truy cập 20-8-2014]. GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang SVTH: Nguyễn Thị Nhìn [...]... bản của hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản phải có giá, giá trong hợp đồng mua bán tài GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 31 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn sản là căn cứ để bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giá đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng Giá trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản... thứ hai của luận văn, trong chương này, người viết sẽ phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản cũng như quy n và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản 2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản là các bên tham gia vào quan hệ mua bán tài sản Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao... hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn quy định riêng thì ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành về hợp đồng đó, trường hợp luật chuyên ngành không có quy định thì áp dụng đạo luật chung GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 24 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM.. .Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH Đây là chương mở đầu của luận văn, trong chương này, người viết sẽ trình bày và làm rõ một số khái niệm có liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản cũng như ý nghĩa của hợp đồng mua bán. .. 1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ƣng thuận 11 12 Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005 Theo khoản 1 Điều 406 Bộ luật Dân sự năm 2005 GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 15 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn Trên nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận giữa người mua và người bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản là công cụ pháp. .. Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn 2.2.2.2 Chất lượng vật mua bán Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, đều mà bên mua quan tâm không chỉ là giá cả của tài sản mà còn là chất lượng của tài sản mua Việc xác định chất lượng tài sản mua là yếu tố quy t định giá cả mua bán Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về chất lượng của vật mua bán: “Chất lượng của vật mua. .. trung thực và ngay thẳng”.11 1.2 ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản còn có những đặc điểm pháp lý cơ bản: 1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.12 Hợp đồng mua bán tài sản là... Ví dụ: Pháp luật quy định bên mua phải có giấy phép sử dụng tài sản là súng săn, trong trường hợp này bên mua phải thỏa mãn quy định của pháp luật thì bên mua mới trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản 2.2 NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 2.2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản Cũng giống như hầu hết các giao dịch dân sự khác, để hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, ... hệ mua bán tài sản trên cơ sở những quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán tài sản này sẽ yên tâm hơn, vững vàng hơn và cũng là cơ sở để họ thực hiện tốt các quy n của mình Việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là căn cứ pháp lý để cơ quan Nhà nước GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang Trang 17 SVTH: Nguyễn Thị Nhìn Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực. .. sản với các hợp đồng khác Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố quy t định hình thành tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản Giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản phải là giá có thực Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra quy định về giá của hợp đồng mua bán tài sản Cụ thể, tại khoản 1 Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giá bán: “Giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo