TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN ----------  ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHỆP KHÓA 37 (2011 – 2015) PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở Cán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH Bộ môn: Luật Thương mại TRẦN HUỲNH ANH THƯ MSSV: 5117351 Lớp: Luật Thương mại Cần Thơ, tháng 12 năm 2014 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN  ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN  ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................... 1 2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài ..................................... 1 3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ....................................................................... 2 4. Mục đích nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 3 5. Bố cục của đề tài ....................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở .................................. 4 1.1 Khái quát chung về thuê mua nhà ở .................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm về nhà ở ............................................................................................... 4 1.1.2 Điểm đặc trưng của nhà ở .................................................................................... 5 1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở ................................................................... 8 1.1.4 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở ............................................................. 9 1.2 Nguyên tắc thuê mua nhà ở ................................................................................ 11 1.2.1 Nhà ở đưa vào thuê mua phải là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh............................................................................................................................ 12 1.2.2 Quá trình cho thuê mua nhà ở phải công khai, minh bạch ................................ 12 1.2.3 Nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn ...................................................... 13 1.2.4 Các bên hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà ở trước khi hết hạn .................................................................................... 14 1.2.5 Giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp giữa các bên ................................................................................................................. 15 1.3 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà ở............................................................... 15 1.3.1 Hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an sinh xã hội .................................................................................................................... 16 1.3.2 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở ................................................................ 17 1.3.3 Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà ở góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản .................................................... 18 1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở ................................ 19 1.4.1 Tầm quan trọng của pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở đối với Nhà nước.............................................................................................................................. 20 1.4.2 Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở có vai trò rất lớn đối với chủ đầu tư 20 1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua nhà ở .................................. 22 1.5 Lược sử hình thành và phát triển của các quy định về hoạt động thuê mua nhà ở ............................................................................................................................ 23 1.5.1 Giai đoạn trước năm 1991 .................................................................................. 23 1.5.2 Giai đoạn năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có Luật Nhà ở) ......................... 24 1.5.3 Giai đoạn năm 2005 đến nay .............................................................................. 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 28 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .................................................................. 29 2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở .............................. 29 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư ....................................................................... 30 2.1.1.1 Quy định về điều kiện của chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở ............................. 30 2.1.1.2 Quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư trong thuê mua nhà ở ................................................................................................................................... 36 2.1.1.3 Quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư trong thuê mua nhà ở ................................................................................................................................... 38 2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở ............................................. 43 2.1.2 Quy định pháp luật về bên thuê mua nhà ở ........................................................ 46 2.1.2.1 Quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở .................................................................................................................................. 46 2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở .................................................... 49 2.2 Quy định pháp luật về nhà ở trong hoạt động thuê mua ................................. 52 2.2.1 Quy định pháp luật về đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua .................... 52 2.2.2 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở được phép cho thuê mua ...................... 57 2.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà ở ................................................................................................................................... 59 2.3.1 Pháp luật quy định về xác định giá và hình thức thanh toán trong thuê mua nhà ở ................................................................................................................................... 59 2.3.2 Pháp luật quy định về hợp đồng trong hoạt động thuê mua nhà ở .................... 61 2.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về hoạt động thuê mua nhà ở ............................................................................................................................ 63 2.4.1 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về vốn pháp định của chủ thể kinh doanh trong hoạt động thuê mua nhà ở ......................................................... 64 2.4.2 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về quá trình huy động vốn cho dự án thuê mua nhà ............................................................................................... 67 2.4.3 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định mức thu nhập thấp của đối tượng thuê mua nhà ở ............................................................................. 69 2.4.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định giá nhà ở trong hoạt động thuê mua nhà ở .................................................................................. 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 73 KẾT LUẬN ................................................................................................................. 74 Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở LỜI NÓI ĐẦU ---------1. Lý do chọn đề tài Nhu cầu về nhà ở đang là một vấn đề cấp thiết trong xã hội và nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội sâu sắc. Bởi vì nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, gia đình. Chính vì thế, đối với người Việt Nam, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề cần thiết của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu cầu cải thiện chổ ở cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội. Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời cho phép một loại hình kinh doanh nhà mới đó là hình thức thuê mua nhà ở. Hoạt động thuê mua nhà này đã góp phần giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng họ không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào đó người thuê mua nhà sẽ phải trả trước một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng thuê mua nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì chủ đầu tư sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuê mua nhà. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch thuê mua nhà ở này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và khách hàng. Làm cho mối quan hệ mua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn. Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quy định pháp luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc phát triển hoạt động thuê mua nhà ở, một loại hình kinh doanh nhà mới này trong tương lai. Qua đó, sẽ giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động thuê mua nhà ở được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng quản lý của mình. Vì vậy, Người viết xin chọn đề tài nghiên cứu “Pháp luật về thuê mua nhà ở” làm Luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thương mại của mình. 2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở thương mại. Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu là nhà ở xã hội. Do vậy, đối với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên đi thuê mua nhà ở. Hiện nay, tuy Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới được thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 và trong phạm GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 7 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở vi đề tài Người viết tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hoạt động thuê mua nhà ở nói chung trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan khác nhưng trong quá trình nghiên cứu Người viết sẽ có sự so sánh giữa những điểm nổi bật trong các quy định pháp luật mới. Theo đó, trong Luận văn của mình Người viết sẽ tập trung khai thác vào các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể trọng tâm Người viết đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý về điều kiện của chủ thể đầu tư trong kinh doanh thuê mua nhà ở; phạm vi kinh doanh của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tham gia đầu tư nhà đưa vào cho thuê mua nhà; quá trình huy động vốn của chủ đầu tư trong thuê mua nhà ở; đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội; quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà; điều kiện để nhà ở tham gia thị trường thuê mua và trình tự thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà; những khó khăn, vướng mắc có thể gặp trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà này. Từ đó, Người Viết đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở. 3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài Để đạt được mục đích mà Người viết đề ra trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng các phương pháp cơ bản sau: Đề tài được thực hiện trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, trong đề tài Người viết còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp tổng hợp các khái niệm, đặc điểm; phương pháp phân tích vai trò của hoạt động thuê mua nhà và sự cần thiết của pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà; phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử được áp dụng tại phần lược sử hình thành và phát triển của các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở. Các phương pháp này được Người viết sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về thuê mua nhà ở nhằm giúp cho người đọc dễ dàng tiếp cận với đề tài. (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp quy nạp các quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà, quy định pháp luật về nhà ở trong thuê mua và các trình tự, thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà ở; phương pháp so sánh quy định pháp luật về các kênh huy động vốn của chủ đầu tư giữa nước ta với các nước khác; phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật được Người viết áp dụng tại phần thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật trong thuê mua nhà. Các phương pháp trên được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu các quy định và những thực trạng – đề xuất hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà ở. Qua đó nhằm giúp cho các bên tham gia trong hoạt động thuê mua nhà được GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 8 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của mình. Đồng thời giúp cho Nhà nước làm tốt chức năng quản lý. 4. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục đích của Người viết khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung về nhà ở, về hoạt động thuê mua nhà ở và pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê mua nhà. Tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở, qua đó Người viết sẽ đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trở đối với hoạt động cho thuê mua nhà trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh. Từ đó, Người viết sẽ đề xuất ra các giải pháp nhằm khắc phục những thiếu sót của hệ thống pháp luật và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến. 5. Bố cục của đề tài Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau: LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở. Trong Chương 1 Người viết nghiên cứu khái quát về hoạt động thuê mua nhà ở bao gồm: Các khái niệm, đặc điểm về nhà ở, về hoạt động thuê mua nhà ở; nguyên tắc, vai trò của hoạt động thuê mua nhà ở; sự cần thiết của pháp luật trong thuê mua nhà ở; lược sử hình thành và phát triển của các quy định về hoạt động thuê mua nhà từ giai đoạn trước năm 1991 đến nay. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN. Trong Chương 2 Người viết tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở gồm các: Quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở; quy định về đầu tư nhà và điều kiện nhà ở được phép cho thuê mua; quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Từ những quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở, Người viết đi sâu vào làm rõ những vấn đề còn bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về thuê mua nhà ở từ đó đưa ra một số đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về việc kinh doanh thuê mua nhà ở. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 9 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở Có thể nói nhu cầu thuê và mua nhà ở hiện nay là rất lớn. Tuy nước ta hiện đang trong quá trình hội nhập quốc tế nhưng vẫn là một nước đang phát triển, những chủ thể có nhu cầu thuê, mua nhà ở đại đa số là công chức, viên chức và những người có thu nhập thấp. Thấy được tầm quan trọng về nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay các chủ đầu tư trong kinh doanh nhà và Nhà nước đã không ngừng mở rộng thêm các loại hình kinh doanh về nhà ở để có thể đáp ứng kịp thời tính cấp bách hiện nay. Trên cơ sở đó, Nhà nước đã cho ra đời một loại hình kinh doanh nhà ở mới đó chính là hoạt động thuê mua nhà ở. Đối với loại hình thuê mua nhà này sau một thời gian quy định trong hợp đồng người thuê mua nhà ở sẽ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua. Bên cạnh đó, những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thỏa đáng nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng nhà, cho thuê mua nhà đúng đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn nhu cầu của mình. Cho nên, trong Chương 1 này, Người viết tiến hành nghiên cứu khái quát, tìm hiểu về các khái niệm, đặc điểm cơ bản, điều kiện và nguyên tắc hoạt động trong thuê mua nhà ở. Từ đó Người viết sẽ chỉ ra tầm quan trọng của hoạt động thuê mua nhà cũng như sự cần thiết của pháp luật cho hoạt động thuê mua nhà ở. 1.1 Khái quát chung về thuê mua nhà ở Trước khi đi vào tìm hiểu về thuê mua nhà ở, Người viết sẽ đi vào nghiên cứu những khái niệm có liên quan đến khái niệm thuê mua nhà một cách khái quát gồm các vấn đề cơ bản sau: 1.1.1 Khái niệm về nhà ở Hiện nay cũng có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu: Trên góc độ xây dựng: Nhà ở chính là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Tóm lại, theo cách hiểu cơ bản nhất nhà ở là một công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người đồng thời có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 10 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm trước Công Nguyên, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản, thô sơ để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm. Thực tế ngày nay, nhiều người sống trong nhà và họ xem nhà là của cải bất động sản, vì theo Bộ luật Dân sự 2005 nhà ở được xem là một loại bất động sản do nhà ở là loại tài sản không di dời được1. Nhà ở là không gian cư trú, sinh sống, làm việc và sinh hoạt của cá nhân hoặc các thành viên trong một hộ gia đình. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi con người từ khi họ sinh ra, lớn lên và cho đến lúc chết nên nhà có ý nghĩa rất cao cả về vật chất lẫn tinh thần. Không chỉ vậy, với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội… Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước với nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn. Khi nhu cầu về ăn và mặc tạm ổn, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng, yêu cầu về nhà ở lại càng cao hơn như nhiều phòng và có tiện nghi hiện đại… Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội từ kinh tế, văn hóa đến chính trị, xã hội. Trong những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị cũng như nông thôn, góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân.2 1.1.2 Điểm đặc trưng của nhà ở Nhà ở là một loại bất động sản nên nhà ở sẽ có những đặc điểm điển hình của bất động sản như nhà ở là hàng hóa có vị trí cố định về địa lý và không có khả năng di dời; nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền; nhà ở là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm; nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; nhà ở chịu sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ từ các bất động sản khác nằm kề.3 1 Bộ luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 174, khoản 1. Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2000, tr.10. 3 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr.12-15. 2 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 11 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Thứ nhất, nhà ở là hàng hóa có vị trí cố định về địa lý và không có khả năng di dời. Do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, giới hạn về diện tích và không gian, xuất phát từ bản chất tự nhiên đó nên nhà ở có vị trí cố định và không có khả năng di dời, nếu di dời sẽ làm mất chất lượng ban đầu của nhà ở. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của nhà ở gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của nhà ở sẽ thay đổi. Đây cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá thành của nhà ở. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở phải dự tính trước các thay đổi trên. Mặt khác, hoạt động đầu tư nhà ở phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Thứ hai, nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng nhà ở thường có tuổi thọ kéo dài rất lâu có thể hơn hàng chục năm. Tuy nhiên, tính lâu bền của nhà ở được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một loại nhà ở phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của loại nhà ở đó. Ví dụ, trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của nhà ở, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới nhà ở đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Thứ ba, nhà ở là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Sự khác biệt của nhà ở trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Ví dụ, trong cùng một khu vực nhỏ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 12 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở kể cả hai nhà cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai căn nhà hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai căn nhà cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế, ngay trong cùng một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, chính sách đầu tư xây dựng các nhà đầu tư đều quan tâm đến tính cá biệt để tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của nhà ở, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính cá biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính cá biệt càng tăng. Khi đánh giá các loại nhà ở phải chú ý đến tính cá biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các công trình xây dựng nhà ở với nhau. Đồng thời, nhà ở là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Bởi tính cá biệt này đã hình thành nên tính khan hiếm của nhà ở. Bên cạnh đó, đất đai mang tính khan hiếm, có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng nhà ở lại càng giới hạn hơn từ đó nhà ở cũng mang tính khan hiếm. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình nhà ở. Thứ tư, nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với nhà ở thì đặc điểm này nổi trội hơn. Mang nặng yếu tố tập quán và thị hiếu là do nhà ở không chỉ tập trung ở vùng đồng bằng mà còn nằm rải rác khắp nơi trên lãnh thổ của một quốc gia, nhà ở có thể được xây dựng trên các dốc núi, gần bờ biển hay dưới thung lũng. Để có thể tồn tại được ở những nơi như thế, con người cần tạo ra những sản phẩm nhà ở bố trí địa điểm hợp lý, lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp thích nghi với từng hoàn cảnh cụ thể. Vì thế, các nhà đầu tư cần phải tính đến yếu tố đó để xây dựng nhà ở sao cho phù hợp với từng nơi, từng vùng và những nơi đó từ từ hình thành nên tập quán xây dựng nhà ở của người dân, kéo theo thị hiếu về nhà ở của người dân vùng, miền cũng sẽ có sự khác biệt. Ví dụ như nhà sàn thì thịnh hành tại khu vực miền núi phía Bắc và Tây Nguyên. Ngoài ra, nhà ở có giá trị rất lớn nên khi người mua nhà tiếp cận sẽ phải đắng đo, suy nghĩ về các yếu tố mang tính tâm lý như về phong thủy, xem hướng nhà… Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về nhà ở tại mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, nhà ở chịu sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ từ các bất động sản khác nằm kề chẳng hạn như các khu đất, các công trình công cộng, các cơ sở GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 13 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở hạ tầng kỹ thuật như đường, cầu, bến xe… Giá trị một loại hình nhà ở có thể bị tác động từ các bất động sản nằm kề khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị sử dụng của nhà ở trong khu vực đó. Ví dụ, một ngôi nhà ở sâu trong hẻm, cách xa đường chính, giao thông khó khăn thì giá trị nhà ở đó sẽ không cao. Nếu như sau này có sự ra đời của một con đường mới dẫn đến căn nhà trong hẻm nay được đưa ra ngoài mặt tiền nằm trên trục đường chính, giao thông thuận tiện thì giá trị nhà bây giờ sẽ tăng lên cao. Nhà ở là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh từ các bất động sản liền kề và hoạt động kinh tế xã hội có liên quan, do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình nhà ở các chủ đầu tư phải tính đến yếu tố ảnh hưởng từ các công trình khác. Qua quá trình tìm hiểu các điểm đặc trưng của nhà ở Người viết thấy được chủ đầu tư khi xây dựng nhà nói chung và hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng cần chú ý đến những đặc điểm trên để thuận lợi cho sự phát triển việc kinh doanh. Ngoài ra, chủ đầu tư hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà còn phải tìm hiểu thêm các đặc điểm riêng của hoạt động thuê mua nhà ở. Vì vậy, việc tìm hiểu về hoạt động thuê mua nhà ở là cần thiết. 1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở Hoạt động thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh nhà còn khá mới, nó là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định.4 Thuê mua nhà ở là một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định, việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn. Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở thương mại. Nhưng hình thức cho thuê mua nhà lại ít được sử dụng, ít được quan tâm trên thị trường và đặc biệt là trên thị trường Việt Nam không được sử dụng nhiều trong 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 4, khoản 12. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 14 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở quá trình kinh doanh nhà ở thương mại. Bởi vì, vốn đầu tư vào xây dựng nhà ở thương mại cao hơn so với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà các nhà kinh doanh ở Việt Nam đa số lại bị yếu về nguồn vốn nên không đủ khả năng đầu tư vào xây dựng nhà ở thương mại để cho thuê mua mà chỉ chú trọng việc cho thuê và bán nhà. Theo đó, những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp mà giá nhà thương mại cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tư chỉ tập trung vào cho thuê mua nhà ở xã hội với giá thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua. Mặc khác, các nhà đầu tư luôn muốn thu lại nguồn lợi nhuận lớn để duy trì hoạt động và mở rộng kinh doanh mà việc đầu tư vào nhà ở thương mại để cho thuê mua là rất cao cả về vốn đầu tư lẫn giá nhà cho thuê mua nên không thu hút được nhu cầu mua nhà của phần lớn dân cư. Cho nên trong quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh cho thuê mua nhà ở không quy định cụ thể cho loại hình nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối với hình thức thuê mua nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định rõ về khái niệm của hoạt động cho thuê mua nhà ở xã hội tại Điều 105, khoản 1 “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định.” Điều này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 3, khoản 6 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Vì vậy, đối với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở. Điều đáng mừng là hiện nay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được thông qua đã có những quy định cụ thể cho các nhà kinh doanh đầu tư vào loại hình nhà ở thương mại với hình thức cho thuê mua tại Mục 2 của Luật Nhà ở năm 2014. 1.1.4 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở Thuê mua nhà ở là hình thức đặc thù của thuê nhà do nó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê. Trong thời gian thuê nhà bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 15 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở nhà ở, thu các khoản lợi nhuận hợp lý. Sau đó, tuỳ theo thoả thuận của các bên trong thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại nhà đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hoạt động thuê mua nhà ở có các đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, trong quá trình thuê mua nhà ở thì người thuê mua nhà phải trả trước một khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng cho thuê mua nhà ở. Thuê mua nhà là một hình thức bán nhà nhưng không cần bên mua phải trả tiền liền mà chỉ yêu cầu bên thuê mua nhà trả trước một phần và một phần này trong pháp luật Việt Nam hiện hành quy định đối với thuê mua nhà ở xã hội là thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua, phần còn lại được nộp trong thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.5 Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014 vừa được thông qua quy định nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội khi được bán thông qua hình thức cho thuê mua thì người thuê mua sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.6 Với hình thức thuê mua nhà này người thuê mua nhà ở sẽ có điều kiện tiếp cận sản phẩm nhà ở, vì số tiền thuê mua nhà được chia ra chi trả nhiều lần trong một khoảng thời gian dài, điều này sẽ phù hợp với khả năng chi trả của từng đối tượng thuê mua nhà ở khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền. Thứ hai, trong quá trình chủ đầu tư cho thuê mua nhà thì quyền sở hữu căn nhà đó sẽ được bảo lưu lại cho chủ đầu tư. Bên cho thuê mua nhà vẫn là chủ sở hữu căn nhà trong suốt thời hạn cho thuê, tiền cho thuê nhà ở vẫn thu theo kỳ đều đặn. Trong thời hạn thuê nhà bên thuê mua chỉ ở và trả tiền thuê mua nhà theo thời gian quy định trong hợp đồng, đến khi bên thuê mua thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của mình sẽ được chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê sang cho bên thuê mua. Thứ ba, hoạt động thuê mua nhà ở còn phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do nhà ở có giá trị rất lớn, có kết cấu phức tạp nên việc quản lý nhà ở rất khó khăn, không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có thể quản lý được mà đòi hỏi người quản lý phải có năng lực, kinh nghiệm, am hiểu về thị trường, tâm lý, thị hiếu nhà ở của từng địa phương và những hiểu biết cơ bản trong xây dựng nhà. Do đó, vấn đề kinh doanh nhà ở 5 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 15, khoản 2, điểm b. 6 Luật Nhà ở 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 17. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 16 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở nói chung và trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng thì hoạt động thuê mua nhà đòi hỏi các chủ đầu tư cần có những nghiên cứu cụ thể nhờ đó mới có thể phát triển tốt việc thuê mua nhà ở. Thứ tư, hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật và chính sách của Nhà nước. Vì nhà ở muốn được đưa vào cho thuê mua phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh và tuân theo quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà. Bên cạnh đó, đất đai do Nhà nước quản lý nên vai trò của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và đầu tư xây dựng nhà cho thuê mua nói riêng là rất lớn. Nhà nước thường ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý của mình, các chính sách này sẽ tác động đến cung, cầu, giá cả của nhà ở nhằm thúc đẩy và phát huy hiệu quả kinh doanh thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân. Do vậy hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ năm, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở với mục đích là tiêu dùng và thu lợi nhuận từ việc cho thuê mua nhà. Nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư xây dựng nên đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải bỏ một nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư kéo dài. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của chủ đầu tư nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (chủ đầu tư xây dưng nhà ở). Do vậy, mục đích thu lợi nhuận thường được các nhà đầu tư đặc lên vị trí hàng đầu, đặc biệt là sau khi đã bỏ một khoản vốn lớn và thời gian dài. Đồng thời, không một doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào lại không muốn thu lại khoản lợi nhuận để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh. Ngoài ra, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở còn nhằm mục đích tiêu dùng (để ở hoặc phục vụ các hoạt động khác). Bởi vì, nhu cầu nhà ở của người dân trong giai đoạn nào cũng hết sức cấp thiết, vì khi có nơi ở cố định để ổn định cuộc sống thì người dân mới yên tâm tham gia sản xuất phát triển kinh tế đất nước nói chung và đời sống của bản thân nói riêng, mục đích tiêu dùng nhà ở của cá nhân là vấn đề cần thiết đặc biệt là trong quá trình hội nhập thế giới của Việt Nam. Vì vậy, thuê mua nhà ở là một yếu tố rất quan trọng và không thể thiếu được trong các giao dịch của thị trường bất động sản hiện nay. 1.2 Nguyên tắc thuê mua nhà ở Để hoạt động thuê mua nhà ở phát triển đồng thời giúp Nhà nước dễ dàng quản lý, kiểm soát hoạt động thuê mua nhà có hiệu quả các chủ đầu tư tham gia cần chú ý thực hiện nghiêm các quy định pháp luật về nhà ở, bên cạnh đó cũng phải tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động thuê mua nhà như sau: GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 17 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 1.2.1 Nhà ở đưa vào thuê mua phải là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do vậy, nhà ở đưa vào cho thuê mua cũng phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cụ thể: Nhà ở được cho thuê mua phải là nhà có sẵn, phải đảm bảo chất lượng, an toàn…và các dịch vụ khác cần thiết để đảm bảo được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật; phải gắn liền với quyền sử dụng đất.7 Bên cạnh đó, các loại hình nhà ở khi được đưa vào thuê mua cần quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý. Các vấn đề đó là: Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép thuê mua, vì không thể đưa các loại nhà bị cấm vào kinh doanh hay không thể đưa các di tích lịch sử văn hóa vào kinh doanh; đối với nhà phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà phải không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà này cũng không được xây dựng trong khu vực cấm theo quy định của pháp luật về xây dựng, ví dụ, việc xây dựng nhà tại khu vực quanh Hồ Gươm, thành phố Hà Nội phải đảm bảo cảnh quan môi trường, quy hoạch xung quanh. Ngoài ra, nhà ở đưa vào thuê mua phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ về xây dựng nhà, dự án đầu tư đã được phê duyệt, hồ sơ thiết kế... Những ràng buộc về mặt pháp lý này cũng chính là cơ sở để hoạt động thuê mua nhà đi vào khuôn khổ, tránh tình trạng hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp giữa các chủ thể tham gia, giảm rủi ro trong hoạt động thuê mua nhà,… Từ đó sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích cho các bên tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. Do đó, các nhà đầu tư phải hết sức lưu ý về điều kiện liên quan đến nhà khi đưa vào hoạt động thuê mua. 1.2.2 Quá trình cho thuê mua nhà ở phải công khai, minh bạch Quá trình hoạt động thuê mua nhà phải công khai, minh bạch. Đây chính là cơ sở để Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong giao dịch về nhà ở. Vì vậy, việc công khai, minh bạch hoạt động thuê mua nhà được thể hiện ở hai khía cạnh sau: Thứ nhất, công khai minh bạch về mọi thông tin dự án nhà cho thuê mua trên địa bàn Quận – Huyện – Tỉnh: số lượng, vị trí nhà, quy mô, diện tích, đặc điểm, chất lượng… giá thuê mua nhà và các thông tin khác như nguồn vốn, thời gian thực hiện, sự đồng bộ cơ sở hạ tầng xây dựng và quản lý khi dự án đưa vào sử dụng. 7 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 33. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 18 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Thứ hai, công khai, minh bạch các thủ tục cấp phép, đơn giản hóa thủ tục cấp phép là giúp cho nhân dân thực hiện quyền tạo dựng nhà ở theo quy hoạch, thiết kế nhà đã được duyệt, đã công khai, minh bạch chứ không phải theo cơ chế xin cho. Thực tế hiện nay việc chạy – xin cho các loại dự án nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận cao đã làm giàu cho hàng loạt nhóm chủ đầu tư mới xuất hiện do kinh doanh nhà ở. Các dự án lại không công khai, minh bạch, không có thông tin dữ liệu chỉ đến khi thị trường bất động sản đóng băng, lúc đó mới biết dự án được cấp quá lớn, cung cầu mất cân đối (cả số lượng và chủng loại).8 Qua đó, thấy được nếu hoạt động thuê mua nhà ở không đáp ứng được nguyên tắc công khai, minh bạch thì không những ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Do đó, để đảm bảo đúng quy định các nhà đầu tư phải công khai, minh bạch mọi thông tin liên quan đến hoạt động thuê mua nhà ở từ phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết; đối tượng, điều kiện được thuê mua nhà ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, cho đến công khai các giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch thuê mua nhà. Đồng thời, tăng cường các kênh thông tin để khách hàng và các chủ đầu tư khác hoạt động trong lĩnh vực đầu tư thuê mua nhà ở biết được trên địa bàn đã có bao nhiêu dự án thuê mua nhà, thông qua đó Nhà nước cũng sẽ dễ dàng quản lý và kiểm soát các hoạt động thuê mua nhà trên từng địa phương. 1.2.3 Nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn Nhà ở cho thuê mua là sản phẩm của quá trình hoạt động đầu tư tạo lập của các chủ đầu tư kinh doanh nhà trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Trên thực tế, đối tượng của hoạt động thuê mua là nhà ở phải có sẵn. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động thuê mua nhà các chủ đầu tư phải tạo lập ra nhà thông qua hai hình thức tự mình bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà hoặc cải tạo lại nhà ở có sẵn để đưa vào thuê mua. Như vậy, hoạt động thuê mua nhà bao gồm các hành vi đầu tư tạo lập nhà và hành vi kinh doanh thuê mua nhà hoặc hành vi kinh doanh thuê mua nhà do người khác bỏ vốn đầu tư tạo lập. Thứ nhất, các nhà đầu tư với tư cách là người bỏ vốn tạo lập ra nhà ở để phục vụ cho hoạt động thuê mua. Các nhà đầu tư này rất quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu tư ban đầu này sẽ không có nhà ở và dĩ nhiên sẽ không có hoạt động thuê mua nhà tiếp theo. Do vậy, đây chính là các nhà đầu tư dùng vốn, tài sản của mình để xây dựng nhà ở, tạo lập các khu đô thị mới và các sản phẩm nhà ở khác để trên cơ sở đó sẽ chuyển giao 8 Trần Ngọc Hùng, Đóng góp ý kiến về luật nhà ở, Người xây dựng, Hà Nội, số tháng 3&4, 2014, tr 38 – 39. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 19 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở giai đoạn thực hiện thuê mua nhà, chuyển giao nhà cho thuê mua đến với người có nhu cầu. Thứ hai, các nhà đầu tư không tự mình bỏ vốn tạo ra nhà ở mới mà họ chỉ nhận chuyển nhượng nhà ở đã được xây dựng từ chủ đầu tư khác để cung cấp cho thị trường thuê mua nhưng họ vẫn có vai trò vô cùng quan trọng trong việc đưa hàng hóa đến người sử dụng thông qua các kênh giao dịch về nhà ở. Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là mục tiêu của nhà đầu tư, mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch thuê mua nhà là tìm kiếm lợi nhuận từ việc cho thuê mua lại các nhà ở mà mình đang sở hữu. Với nguyên tắc nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn được quy định tại Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc hội thông qua với một điểm mới trong kinh doanh thuê mua nhà ở hiện nay là quy định chủ đầu tư được phép cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 54, khoản 1 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.9 1.2.4 Các bên hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà ở trước khi hết hạn Trong hợp đồng thuê mua nhà ở, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà từ bên cho thuê mua sang bên thuê mua có ý nghĩa pháp lý hết sức quan trọng. Khi hết thời gian thuê mua nhà ở thì khách hàng phải thanh toán hết số tiền thuê mua còn lại cho chủ đầu tư, ngược lại bên cho thuê mua nhà có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người thuê mua. Tuy nhiên, với tâm lý muốn được sở hữu nhà càng sớm càng tốt của khách hàng và nhanh thu hồi được nguồn vốn để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh của chủ đầu tư thì việc quy định của Nhà nước cho các bên trong hợp đồng thuê mua nhà tự do thỏa thuận thời gian chuyển quyền sở hữu cho khách hàng là hợp lý. Cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội tại Điều 33, khoản 6 quy định: “Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trước khi hết hạn thuê mua.” Quy định này vừa giúp cho khách hàng nhanh chóng sở hữu căn nhà mình đang thuê mua đồng thời chủ đầu tư sẽ nhanh thu hồi lại vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, qua đó cũng đảm bảo được quyền lợi của các chủ thể tham gia vào hoạt động thuê mua nhà. 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 56, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 20 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 1.2.5 Giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp giữa các bên Các bên trong giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp và vấn đề này được thể hiện ở hai khía cạnh sau: Một là, giao dịch thuê mua nhà ở các bên được bình đẳng về quyền và nghĩa vụ pháp luật, điều này được khẳng định thông qua một giao dịch dân sự mà hình thức pháp lý của nó chính là hợp đồng. Đó được xem như một văn bản thực hiện sự cam kết, ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong hợp đồng thuê mua nhà. Tổ chức, cá nhân tham gia trong hoạt động thuê mua nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận, không chịu bất kỳ sự áp đặt nào, đồng thời phải tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, đảm bảo hai bên cùng có lợi nhưng không được trái với quy định của pháp luật.10 Qua đó, việc giao dịch thuê mua nhà ở cũng phải bình đẳng trước pháp luật và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. Hai là, bình đẳng khi thực hiện giao dịch thuê mua nhà ở thì tất cả tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động thuê mua nhà ở nói riêng. Trong giao dịch thuê mua nhà ở, các chủ thể phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các quy định khác của pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích của các bên, được thể hiện trong cả nội dung và hình thức giao dịch như được tự do kinh doanh những ngành mà pháp luật không cấm và chỉ được hoạt động kinh doanh trong phạm vi mà pháp luật đã quy định đối với cả chủ đầu tư trong và ngoài nước. Qua đó, quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của chủ đầu tư được bảo vệ bởi hành lang pháp lý vững chắc.11 1.3 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà ở Từ khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2005 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Chính phủ đã triển khai thông qua Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006; Hiện nay Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã được thay thế bằng Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 10 Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 11. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr. 48-49. 11 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 21 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Trong đó, về đối tượng thuê mua nhà ở cũng được mở rộng để phù hợp với thực tiễn hơn so với Nghị định 90/2006/NĐ-CP và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, không chỉ là nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho cán bộ, công viên chức, sỹ quan, quân nhân mà kể cả nhà ở cho người thu nhập thấp và ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên. Vì vậy, tầm quan trọng của hoạt động thuê mua nhà được thể hiện ở các mặt như sau: 1.3.1 Hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an sinh xã hội Phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần vào đảm bảo an sinh xã hội. Vì thông qua quá trình khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở trong kinh doanh bất động sản thấy được đại bộ phận các hộ gia đình khó khăn về nhà có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m2. Mặt khác nơi sống của các hộ gia đình đa số ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển, thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải… Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một số bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao. Chính những thực trạng trên đã gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở và phát triển xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ không đạt hiệu quả. Từ thực trạng về nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước qua đó sẽ tạo lập quỹ nhà ở để góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp, những người thật sự khó khăn về nhà ở để góp phần đảm bảo an sinh xã hội.12 Qua đó, thấy được sự quan tâm của Nhà nước đối với vấn đề an sinh xã hội là rất lớn, tại Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội có nhắc đến một trong số quyền cơ bản của người dân là có quyền được đảm bảo an sinh xã hội.13 Bên cạnh đó, việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết được một phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chổ ở, giúp cho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà, nơi ở cố định bao gồm nhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nâng cao cuộc sống của chính mình. Hoạt động thuê mua nhà ở không những giải quyết nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức 12 Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động, http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200850/20081210150832.aspx, ngày truy cập [31/8/2014]. 13 Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 34. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 22 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở trong cơ quan hành chính, sự nghiệp mà còn để đền ơn đáp nghĩa cho những người có công, các sĩ quan, chiến sĩ phục vụ cho đất nước. Tính đến ngày 25 tháng 10 năm 2013, thành phố Hồ Chí Minh đã giải quyết bán 175 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước, số tiền thu được là 3,49 tỷ đồng; quận, huyện về triển khai kế hoạch thực hiện chương trình 3.000 căn nhà ở xã hội; đã bàn giao 02 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 261 căn nhà vào sử dụng.14 Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ đảm bảo cho sự phát triển cân đối trong nên kinh tế, đây là nhân tố chính để duy trì bền vững, ổn định đời sống xã hội để thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Điều này có ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao mức sống cho người dân, ổn định nơi ăn, chốn ở đặc biệt là các đối tượng khó khăn trong xã hội. Tạo điều kiện cho họ được an cư, lạc nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. 1.3.2 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Phát triển hoạt động thuê mua nhà sẽ góp phần kích cầu đầu tư thông qua triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho lĩnh vực thuê mua. Dựa vào kết quả điều tra về dự định mua, thuê nhà ở cho người thu nhập thấp cho thấy, có 97% số hộ có dự định mua, thuê mua và thuê nhà. Trong đó, 13% số hộ không muốn mua, thuê mua nhà ở với lý do chất lượng và giá căn nhà, có 70% số hộ cho rằng chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp chưa tốt; 44% số hộ cho rằng giá cả nhà ở không phù hợp, 53% số hộ từ chối thuê, mua nhà do không đủ khả năng tài chính để chi trả. Hình thức thuê, mua nhà ở cũng được quan tâm: 73% số hộ muốn mua nhà theo hình thức trả góp, 14% muốn trả ngay một lần, 13% muốn thuê hoặc thuê mua nhà; khoảng 3/4 số người đồng tình với thời hạn trả góp khi mua nhà là 10 - 20 năm, trong đó một nửa số hộ muốn thời hạn trả góp là 20 năm; mức lãi suất trả góp mà người dân mong muốn phải thấp hơn lãi suất ngân hàng, tức được ưu đãi về lãi suất.15 Theo đó, quy định của Luật Nhà ở đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở với hình thức cho thuê mua sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem 14 Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng với kết quả hoạt động năm 2013: Nhiệm vụ trọng tâm và giải pháp thực hiện, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/tin-noibat;jsessionid=4FF56862E664EE742A996DB6B2B207EF?p_p_id=EXT_ARTICLEVIEW&p_p_lifecycle=0&p_p_col_ id=center-left1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ARTICLEVIEW_articleId=222920&_EXT_ART ICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICLEVIEW_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome, ngày truy cập [05/9/2014]. 15 Công ty TNHH xây dựng – đầu tư – kinh doanh địa ốc Tân Vũ Minh, Thị trường bất động sản: Vẫn mất cân đối nghiêm trọng, http://tanvuminhbds.com/VN/DetailNews.aspx?id=1&nid=6, ngày truy cập [01/9/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 23 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển hình thức thuê mua nhà ở, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, với số lượng cầu nhà ở giá rẻ của người dân thì việc phát triển các dự án thuê mua nhà ở là điều tất yếu đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, nó sẽ tạo tiền đề phát triển các ngành liên quan như: ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, các ngành sản xuất nội thất, đồ điện dân dụng… những ngành phục vụ cho dự án xây dựng nhà, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung. Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng. Bộ Xây dựng dự kiến số tiền khoảng 2.500 tỉ đồng sẽ được bố trí từ nguồn vốn kích cầu đầu tư và tiêu dùng của Chính phủ (quỹ dự trữ ngoại tệ quốc gia). Dự kiến sẽ có 4-6 dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (mỗi thành phố 2-3 dự án) với quỹ đất 30-40ha. Quy mô đầu tư khoảng 10.000 căn hộ, tương đương khoảng 500.000m2 sàn, trong đó có khoảng 5.000 căn hộ dành cho công nhân và 5.000 căn dành cho các hộ gia đình thu nhập thấp, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 60.000 người. Suất đầu tư dự tính tại thời điểm hiện nay khoảng 5 triệu đồng/m2 sàn.16 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở không những góp phần kích thích nhu cầu đầu tư cho cá nhân, tổ chức trên lãnh thổ mà còn tạo điều kiện thu hút nguồn đầu tư từ bên ngoài quốc gia. 1.3.3 Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà ở góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Sự biến động trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tài chính của đất nước. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng. Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở nói riêng phát triển sẽ tạo ra cơ chế thúc đẩy quá trình bình ổn thị trường bất động sản. 16 Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động, http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200850/20081210150832.aspx, ngày truy cập [31/8/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 24 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Việc phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở, làm phong phú sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản hiện nay, qua đó đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu.17 Theo đó, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư, từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó. Thông qua việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà nước sẽ hình thành quỹ tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước. Khai thác quỹ tài sản này sẽ đảm bảo thu hồi vốn thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở. Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20-30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn.18 Bên cạnh đó, việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà ở phát triển sẽ kéo theo số lượng hàng hóa và các giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản tăng theo đây cũng chính là tiền đề góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua phí, lệ phí địa chính, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ,… Tuy nhiên, nguồn thu từ các giao dịch của hoạt động thuê mua nhà ở này chỉ là một phần nhỏ vào ngân sách Nhà nước, qua đó nguồn thu này sẽ được Nhà nước đưa vào các chính sách phát triển xã hội, giúp cải thiện cuộc sống của người dân. 1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở Pháp luật là công cụ quản lý quan trọng không thể thiếu được của Nhà nước trong mọi lĩnh vực, là phương tiện để nhà nước quản lý các mặt trong đời sống và thực hiện các chức năng của mình. Từ xưa đến nay Nhà nước luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng pháp luật, Nhà nước dùng pháp luật để tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người. Chính vì thế, công tác quản lý của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở có tầm quan trọng đối với Nhà nước và các bên tham gia vào thuê mua nhà ở như sau: 17 Thông tin pháp luật dân sự, Phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới đất nước, Chu Thái Thanh, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/, ngày truy cập [23/8/2014]. 18 Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động, http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200850/20081210150832.aspx, ngày truy cập [31/8/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 25 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 1.4.1 Tầm quan trọng của pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở đối với Nhà nước Những quy định của pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng cho Nhà nước hướng dẫn, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia trong quan hệ kinh doanh nhà nói chung và tham gia trong hoạt động thuê mua nhà ở nói riêng tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư, người dân khi thuê mua nhà ở. Pháp luật là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác trong hoạt động thuê mua nhà ở, trước hết là nghĩa vụ thuế có tính chất bắt buộc. Song, không phải lúc nào các nghĩa vụ đó đều được các tổ chức, cá nhân tự giác thực hiện, rất nhiều trường hợp phải dùng đến pháp luật để cưỡng chế thì nghĩa vụ đó mới được thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự xã hội mà còn để các tổ chức, cá nhân thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của mình. Pháp luật về cho thuê mua nhà ở là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống xã hội giúp nhà nước quản lý điều tiết thị trường một cách minh bạch hơn. Tạo khuôn khổ pháp lý cho thuê mua nhà được hoạt động lành mạnh và hiệu quả, theo đó Nhà nước có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thuê mua nhà ở để ngăn ngừa kịp thời và có hiệu quả tình trạng lợi dụng chính sách phát triển thuê mua nhà ở để trục lợi của các đối tượng. Thông qua đó, Nhà nước nắm chắc, biết rõ, điều chỉnh các hoạt động thuê mua nhà ở phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững, đồng thời sẽ phát huy vai trò của mình trong lĩnh vực xây dựng chính sách và pháp luật đảm bảo cho hoạt động thuê mua nhà ở được phát triển. Những quy định thống nhất của pháp luật cho hoạt động thuê mua nhà hay sản phẩm như các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy hoạch, đo đạt, khung giá nhà… nhằm phục vụ công tác quản lý Nhà nước được đảm bảo. Qua đó, giúp Nhà nước kiểm soát, giám sát việc quản lý các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức, cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả. Hơn thế nữa, qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém, mất cân đối, thiếu đồng bộ trong công tác quản lý. 1.4.2 Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở có vai trò rất lớn đối với chủ đầu tư Pháp luật trong thuê mua nhà ở có vai trò to lớn trong việc kiểm soát và điều tiết hoạt động thuê mua nhà trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Sự quản lý, điều tiết của pháp luật nhằm mục tiêu tạo lập cho các chủ thể tham gia thị trường có được môi trường pháp luật, môi trường kinh tế - xã hội ổn định, thuận lợi bình đẳng. Bên cạnh đó, do lĩnh vực thuê mua nhà ở không đem lại nhiều lợi nhuận, lại đang rất thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì vậy, Nhà nước phải xác định đây là công trình đặc thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm nhà ở. Để làm được GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 26 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở như vậy Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư có điều kiện tham gia như: Thứ nhất, tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với nguồn đất sạch để thực hiện dự án. Đất sạch ở đây có ý nghĩa là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng hoặc đã đầu tư cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng. Qua đó, pháp luật giúp tạo ra quỹ đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, có thể nói hiện nay cái khó nhất của thị trường nhà ở giá rẻ là việc tạo quỹ đất. Quỹ đất có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở tại các khu công nghiệp, khu dân cư; đất công; đất do Nhà nước tự đền bù; đất từ các hộ gia đình, cá nhân đưa vào làm dự án nhà ở. Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất (chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình). Thứ hai, cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng nhắm đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai. Thứ ba, cho phép kết hợp chương trình nhà ở xã hội với dự án nhà ở thương mại trong cùng một chung cư, điều này cho phép điều tiết lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích xã hội, giúp nhà đầu tư giải được bài toán lợi nhuận rất khó khăn nếu đầu tư dự án chỉ đơn thuần là nhà ở xã hội. 19 Thứ tư, ưu đãi về thuế tháo gở khó khăn cho doanh nghiệp. Thấy được những vướng mắc của các doanh nghiệp chủ yếu là về nguồn vốn đầu tư và quá trình thu hồi vốn chậm khó khăn cho chủ đầu tư duy trì hoạt động, từ đó Nhà nước đưa ra các chính sách nhằm giúp các chủ đầu tư tháo gở một phần khó khăn. Cụ thể: “Chính phủ đề xuất Quốc hội giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra trong thời hạn 1 năm (từ ngày 1 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2014) đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội và giảm 30% thuế giá trị gia tăng đầu ra trong 1 năm (từ ngày 1 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2014) đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là căn hộ có diện tích sàn dưới 70m 2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Hiện nay, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đề xuất áp dụng thuế suất 10% đối với thu nhập từ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội. Theo đó, chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội cho thực hiện sớm hơn 6 tháng so 19 Địa Ốc online.vn, Nhà ở xã hội và vai trò của “ba nhà”, TBKTSG, http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truongdia-oc-c18/nha-o-xa-hoi-va-vai-tro-cua-ba-nha-i14140, ngày truy cập [01/7/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 27 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở với lộ trình dự kiến thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp…”. 20 Có thể nói, những chính sách trên đã góp phần tháo gỡ không ít khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà và người dân có nhu cầu về nhà ở, góp phần cải thiện đời sống nhân dân. Bên cạnh đó, Pháp luật quy định về quá trình đầu tư nhà thuê mua giúp cho nhà đầu tư có thể huy động vốn khi các dự án đang xây dựng nhưng lại không đủ điều kiện để duy trì. Thông qua quy định pháp luật các nhà đầu tư sẽ không dám làm sai quy định, làm ăn chân chính, tạo được uy tín cho doanh nghiệp về kinh doanh nhà ở trên thị trường. 1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua nhà ở Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà đóng vai trò to lớn trong việc thiết lập một hệ thống thông tin về các hoạt động thuê mua nhà ở một cách công khai và minh bạch giúp cho công chúng có thể hiểu biết, nắm bắt thông tin một cách thuận lợi nhất. Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã tạo hành lang mới cho người dân tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở thuận tiện và nhanh chóng trên thị trường. Qua đó, giảm được tình huống chủ đầu tư nhà cho thuê mua nhà với giá cao. Bên cạnh đó, khách hàng còn biết được quyền, nghĩa vụ của mình và nhà đầu tư từ đó sẽ tin tưởng, yên tâm hơn khi tham gia. Pháp luật về thuê mua nhà ở phát triển sẽ giúp giải quyết mọi tranh chấp, xung đột đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của các chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở. Nếu không có sự quản lý của nhà nước thông qua các quy định pháp luật đối với người thuê mua nhà ở sẽ dẫn đến tình trạng người thuê mua nhà ít có cơ hội tiếp cận và không yên tâm khi tham gia. Thêm vào đó, Nhà nước còn đưa ra nhiều chính sách nhằm hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, cho người thuê mua nhà vay vốn. Chẳng hạn như, Nhà nước đề nghị thực hiện việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, hộ nghèo trong giai đoạn 2008 – 2014 tại Quyết định 167/2008/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở như sau: trong năm 2008 các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải cơ bản thực hiện xong việc bình xét, lập danh sách số hộ nghèo được hỗ trợ về nhà ở; Đến cuối năm 2011 cơ bản thực hiện xong chính sách hỗ trợ; Đến cuối năm 2012 hoàn thành thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở; Năm 2013 tổng kết, đánh giá thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở.21 Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định 167/2008/QĐ-TTG sau một thời gian chính sách đã phát huy được hiệu quả, góp phần tích cực giúp các hộ nghèo có nhà ở an toàn, ổn định để vươn lên thoát nghèo. Hơn 20 Nguyễn Thị Lan, Chính sách tài khóa Việt Nam giai đoạn 2011 – 2013, Tạp chí Nghiên cứu tài chính kế toán, Nhà xuất bản Thống kê, số 11, 2013, tr. 26. 21 Quyết định số 167/2008/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, Điều 7. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 28 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở thế nữa, “Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15tháng 5 năm 2013 về việc vay vốn ưu đãi trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ vào thị trường bất động sản. Đối tượng được vay vốn hỗ trợ sẽ bao gồm: người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2”.22 Thông qua các chính sách hỗ trợ của Nhà nước sẽ đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở bình đẳng của tất cả các đối tượng thuộc diện được thuê mua nhà. 1.5 Lược sử hình thành và phát triển của các quy định về hoạt động thuê mua nhà ở 1.5.1 Giai đoạn trước năm 1991 Thời kì trước đổi mới là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, bao cấp. Trong thời kỳ này hoạt động thuê mua nhà ở chưa được hình thành là bởi vì Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm trong xã hội. Giai đoạn này Nhà nước thực hiện chính sách xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức. Mặc dù tại thời điểm này nhiều cơ quan, xí nghiệp cũng đã đề ra những chương trình nhà ở riêng để giải quyết cho người lao động của đơn vị mình nhưng thực chất của chính sách nhà ở Nhà nước đóng vai trò vừa là người sản xuất, vừa là người trực tiếp phân phối nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Song trên thực tế chủ trương này không thể đem lại những kết quả khả quan, bởi vì nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn trong khi đó nguồn kinh phí của Nhà nước lại hạn hẹp. Bên cạnh đó, sự mất cân đối về cung – cầu nhà ở rất lớn, nhu cầu nhà ở cao nhưng quỹ nhà đất lại hạn chế. Cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài đã làm cho quỹ nhà ở càng trở nên phức tạp tạo ra nhiều khó khăn và bất công trong xã hội. Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu là sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Hình thức phân phối nhà dù có sự kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể đảm bảo công bằng. Việc buông lỏng quản lý đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà đất thường xuyên xảy ra nhiều nơi. Mặc khác, việc cung cấp nhà ở theo cơ chế bao cấp đã làm cho người dân đô thị ít có cơ hội cải thiện về chỗ ở và làm triệt 22 Nguyễn Đình Hoàn,Gói cứu trợ 30.000 tỷ cho bất động sản: Cơ hội và giải pháp, Tạp chí Nghiên cứu tài chính kế toán, Nhà xuất bản Thống kê, số 11, 2013, tr. 37. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 29 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sang tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào sự bao cấp của Nhà nước. 1.5.2 Giai đoạn năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có Luật Nhà ở) Nếu như trước năm 1991, chưa hình thành thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung thì sau khi Nhà nước ban hành một loạt các văn bản như: Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06 tháng 04 năm 1991 của Hội đồng Nhà nước về nhà ở với quy định tại Điều 4 của Pháp lệnh: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật . Hiến pháp năm 1992 với quy định tại Điều 15: “Nhà nước thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng và Luật Đất đai năm 1993, với quy định đất đai có giá, quyền sử dụng đất được coi là hàng hóa và được phép tham gia giao dịch, trao đổi trên thị trường thì thị trường nhà ở cũng bắt đầu hình thành và phát triển. Hoạt động kinh doanh nhà ở bắt đầu diễn ra trên thị trường, với sự tham gia của các chủ thể kinh doanh thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Đặc biệt, việc ban hành Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, với các quy định tại Chương 3 từ Điều 12 đến Điều 16, hoạt động kinh doanh nhà ở đã được pháp luật điều chỉnh cụ thể. Trong đó quy định cụ thể việc triển khai thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành để đầu tư phát triển nhà ở. Trong đó kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm: Cho thuê nhà ở; mua bán nhà ở; nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất; dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở. Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở bao gồm tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Viêt Nam. Giá kinh doanh nhà ở bao gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê là giá thỏa thuận giữa các bên ghi trên hợp đồng. Trong giai đoạn này mặc dù nhà ở được phép đưa vào hoạt động kinh doanh trên thị trường nhưng hình thức cho thuê mua nhà vẫn chưa được quy định cũng như việc đưa vào kinh doanh, do Nhà nước chưa thấy được sự cần thiết của hoạt động thuê mua nhà ở trong đời sống của người dân trong thời kỳ này. Ngày 05 tháng 4 năm 2001, chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư nhà ở để bán hoặc cho thuê, trong đó ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê các căn hộ nhà đối với đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước như: Cán bộ, công GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 30 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, sinh viên các trường đại học, cao đẳng. Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06 tháng 5 năm 2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2010 và năm 2020, trên cơ sở những định hướng phát triển của Nhà nước, các địa phương sẽ xây dựng chương trình nhà ở riêng phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của từng địa phương. Pháp luật về kinh doanh nhà ở là một bộ phận của pháp luật về nhà ở đồng thời cũng là một phần của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, Pháp luật kinh doanh nhà ở ra đời sẽ quy định cụ thể và hoàn chỉnh hơn, góp phần tạo nên hành lang pháp lý cho thị trường nhà ở phát triển. Qua đó, thấy được sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2005, tiếp đến là Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006 sau này là rất cần thiết. 1.5.3 Giai đoạn năm 2005 đến nay Sau khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, công tác quản lý và phát triển nhà ở ngày càng được quan tâm và đã có những bước tiến mới, với hàng loạt các chính sách nhằm đảm bảo quyền có nhà cho các đối tượng xã hội vẫn chưa đi vào cuộc sống. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã đưa ra một số giải pháp và đề xuất cụ thể. Trong đó, Nhà nước phối hợp với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua, bao gồm: cán bộ, công chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lược lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… Qua các Quyết định như: Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị, các Quyết định trên đều được ban hành vào ngày 24 tháng 04 năm 2009. Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành chính sách ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách được thuê mua nhà. Tuy vậy, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà để cho thuê mua vẫn chưa có những chuyển biến tích cực. Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở cho thuê mua đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, Nhà nước chưc có quy định bố trí ngân sách GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 31 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở hàng năm để đầu tư xây dựng nhà ở để đưa vào hoạt động cho thuê mua, chủ đầu tư thì thường phải vay với lãi suất cao, lợi nhuận thu thấp, thời gian thu hồi vốn dài so với hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để bán cho những người có thu nhập cao, vì vậy chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê mua. Cũng đã có nhiều nơi triển khai xây dựng các khu dân cư cho người thu nhập thấp nhưng sau đó do nhà đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh nên đã tìm cách đẩy giá thành lên cao, người thu nhập thấp không mua được, nhiều căn hộ dành cho người thu nhập thấp được mua đi bán lại làm cho khu nhà ở cho người thu nhập thấp thành khu nhà ở cho người thu nhập cao ngoài xã hội. Việc giá cả nguyên liệu, vật liệu leo thang, giá thành mỗi căn hộ ngày càng lên cao, khiến chương trình phát triển nhà ở cho thuê mua ngày càng khó thực hiện. Chính vì vậy, đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê mua vẫn chưa có những chuyển biến tích cực. Giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp là vấn đề khó khăn, phức tạp, nhưng lại là vấn đề rất cần thiết mang tính kinh tế - xã hội cao. Sau gần 5 năm thi hành Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Nhà nước thấy được một số vướng mắc nhất định. Vì vậy, ngày 18 tháng 6 năm 2009 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII tại kỳ họp thứ 5 đã ban hành Luật số 34/2009/QH12 của Quốc Hội sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai. Theo đó, ngày 23 tháng 6 năm 2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở để thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Hiện nay có thêm Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Nghị định số 188/2013/NĐCP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Về cơ bản, pháp luật nhà ở ra đời đã tạo lập được một hành lang pháp lý cụ thể cho giao dịch về nhà ở với hình thức cho thuê mua, mở rộng đối tượng được thuê mua nhà ở, qua đó góp phần hoàn thiện cơ bản quản lý nhà nước về nhà ở, phân cấp rõ ràng về trách nhiệm quản lý đối với nhà ở nằm trên đất, chế độ sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam, xây dựng cơ chế pháp lý nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, xây dựng cơ chế đăng ký nhà ở thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Tuy bây giờ có khái niệm về thuê mua, có các quy định về chủ thể cho thuê mua nhưng trên thực tế hiện nay vẫn chưa có quy định về thuê mua nhà ở thương mại cụ thể mà chỉ quy định cho thuê mua nhà ở xã hội và các bên trong hoạt động thuê mua nhà ở thương mại sẽ dựa vào những quy định của hoạt động thuê mua nhà ở xã hội để làm căn GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 32 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở cứ thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên thuê mua nhà từ đó đưa ra các quy định trong hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại. Nhưng sau ngày 25 tháng 11 năm 2014 khi Luật Nhà ở 2014 được thông qua đã có những quy định cụ thể cho các nhà kinh doanh đầu tư vào loại hình nhà ở thương mại bằng hình thức thuê mua tại Mục 2 của Luật Nhà ở 2014. Ngoài ra không thể không kể đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là văn bản quy phạm pháp luật rất quan trọng và trực tiếp chi phối đến các hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động thuê mua nhà nói riêng ở Việt Nam. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 áp dụng cho đối tượng là các cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; các cá nhân, tổ chức liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Thông qua đó, Luật quy định cụ thể về: Các nguyên tắc hoạt động thuê mua nhà; các loại nhà ở được đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với nhà ở được đưa vào cho thuê mua. Tuy chưa thể đáp ứng hết nhu cầu nhà trên thực tế nhưng với các dự án thí điểm xây dựng nhà ở cho thuê mua này sẽ phần nào giải quyết nhu cầu của một bộ phận đối tượng thu nhập thấp đang gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời, đây cũng là dự án xây dựng theo mô hình nhà ở mới, thông qua những kết quả thực hiện dự án nhà ở với hình thức thuê mua Nhà nước sẽ rút ra những kinh nghiệm để đưa ra các chính sách mới áp dụng xây dựng những dự án nhà ở cho thuê mua tiếp theo trong tương lai sẽ phù hợp hơn nữa. Hiện nay, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới được Quốc Hội thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014. Như vậy, hai luật có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản đã được Quốc Hội thông qua, hai luật này bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 07 năm 2015. Với việc đưa luật vào cuộc sống từ tháng 7 năm 2015 tới, sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng như trong hoạt động thuê mua nhà ở. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 33 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Qua quá trình nghiên cứu, đánh giá những vấn đề lý luận chung của Chương 1 Người viết đã tiến hành đi vào phân tích làm rõ khái niệm, đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở. Từ đó, thấy được chủ đầu tư muốn kinh doanh thuê mua nhà ở cần phải chú ý để quá trình hoạt động đạt được hiệu quả cao như mong đợi. Người viết còn đưa ra các nguyên tắc của việc thuê mua nhà giúp cho thị trường bất động sản minh bạch rõ ràng hơn, quyền và lợi ích của các bên khi tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở được đảm bảo. Người viết khẳng định tầm quan trọng của hoạt động thuê mua nhà này đối với xã hội là rất lớn không những góp phần vào đảm bảo an sinh xã hội mà còn kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh trong và ngoài nước tham gia, bên cạnh đó hoạt động thuê mua góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản. Qua đó, thấy được sự cần thiết của pháp luật quy định về hoạt động thuê mua nhà qua các giai đoạn giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát, giám sát, điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà ở đồng thời làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và hiệu quả, tạo ra môi trường pháp luật, môi trường kinh tế - xã hội ổn định và bình đẳng cho các chủ thể yên tâm khi tham gia, góp phần giải quyết các nhu cầu về nhà ở và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 34 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Pháp luật về thuê mua nhà ở là một bộ phận của pháp luật về kinh doanh nhà ở, đồng thời cũng là một phần của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Vì vậy, để thể chế hóa và quản lý hoạt động thuê mua nhà ở, Nhà nước ta đã cho ra đời các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể cho lĩnh vực này như: Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định chung về điều kiện chủ thể được tham gia vào mối quan hệ dân sự cụ thể là mua bán, nhằm bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự đối với hoạt động thuê mua nhà ở có hiệu lực; Luật Nhà ở năm 2005 thì quy định về đối tượng và điều kiện để chủ thể được thuê mua nhà ở tại Việt Nam, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về điều kiện, phạm vi hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà của các chủ đầu tư trong và ngoài nước khi tham gia vào việc xây dựng nhà ở để cho thuê mua. Thêm vào đó, là quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong lĩnh vực thuê mua nhà ở; bên cạnh các luật điều chỉnh về hoạt động thuê mua nhà còn có các Nghị định, Thông tư, Quyết định hướng dẫn thi hành được cập nhật liên tục để phù hợp với tình hình thực tế về vấn đề này. Việc thuê mua nhà ở có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh nhưng ở mỗi văn bản quy định một ít chưa được tập trung vào một văn bản cụ thể, gây khó khăn trong lĩnh vực hoạt động thuê mua nhà ở đối với các chủ thể tham gia. Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về thuê mua nhà ở còn tồn tại những thực trạng, vướng mắc về quy định của pháp luật xảy ra trên thực tế ảnh hưởng đến hoạt động thuê mua nhà ở cũng như các bên tham gia trong quan hệ thuê mua nhà ở. Do đó, để thuận tiện hơn cho nhà đầu tư và khách hàng tham gia trong vấn đề thuê mua nhà ở loại hoạt động đặc biệt này Người viết tiến hành tìm hiểu một cách chi tiết các quy định về thuê mua nhà ở để từ đó đưa ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại đồng thời cũng đưa ra các kiến nghị, giải pháp để góp phần hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà nhằm mang lại hiệu quả cao khi tiến hành thực hiện hoạt động kinh doanh đầy rủi ro này tại Chương 2 “Quy định pháp luật về thuê mua nhà ở - thực trạng và đề xuất hoàn thiện”. 2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở Các giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng có rất nhiều chủ thể khác nhau tham gia bao gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính. Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trong hoạt động thuê mua nhà ở. Dựa vào mục đích của các chủ thể khi tham gia vào giao dịch thuê mua nhà ở được chia thành hai chủ thể chính GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 35 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở là bên cho thuê mua nhà và bên đi thuê mua nhà. Trước hết, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu quy định pháp luật đối với bên cho thuê mua nhà, tức là chủ đầu tư đưa nhà tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư Các cá nhân sở hữu nhà ở hay các doanh nghiệp tạo ra nhà ở tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người cho thuê mua nhà còn gọi là nhà đầu tư. Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi ích kinh tế. Một số ít hơn, thường là đơn vị thuộc nhà nước, đầu tư công cộng nhằm mang lại lợi ích cho xã hội, như việc xây dựng các công trình dân sinh, phúc lợi. Họ chính là những người thấy được nhu cầu về nhà ở và khả năng có thể tham gia vào hoạt động mua nhà của người dân hiện nay, từ đó với khả năng của mình họ sẽ đầu tư nhà ở đưa vào thị trường cụ thể là phục vụ cho người dân trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Chủ đầu tư vừa kiếm được lợi nhuận vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết của xã hội còn khách hàng thì có được nhà theo đúng khả năng của mình. Để tham gia được vào hoạt động thuê mua nhà ở thì các nhà đầu tư cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về chủ thể như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh; đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước ngoài họ phải có năng lực tài chính và chỉ hoạt động đầu tư trong phạm vi mà pháp luật đã quy định. Theo đó, pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. 2.1.1.1 Quy định về điều kiện của chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở Từ những quy định pháp luật yêu cầu về chủ thể kinh doanh nói chung thì chủ thể hoạt động trong lĩnh vực cho thuê mua nhà ở cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Thứ nhất, chủ thể tham gia đầu tư vào hoạt động thuê mua nhà phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với cá nhân thì năng lực pháp luật dân sự chính là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự; mọi cá nhân điều có năng lực pháp luật dân sự như nhau; năng lực này có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.23 Còn về năng lực hành vi dân sự của cá nhân, nó là khả năng mà cá nhân bằng hành vi của mình để xác lập, thực hiện những quyền và nghĩa vụ dân sự.24 Đối với pháp nhân hoạt động trong lĩnh vưc thuê mua nhà ở thì năng lực pháp luật dân sự cũng chính là khả năng của pháp nhân có được các quyền, nghĩa vụ dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình; năng lực này phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân; 23 24 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 14, khoản 1. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 17. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 36 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân nhân danh pháp nhân trong các quan hệ dân sự.25 Nếu là pháp nhân nước ngoài thì việc áp dụng pháp luật để xác định năng lực pháp luật dân sự sẽ tuân theo quy định tại Điều 765 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội: “1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước nơi pháp nhân đó được thành lập, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Trong trường hợp pháp nhân nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân được xác định theo quy định tại Điều 86 của Bộ luật Dân sự 2005.” Thứ hai, chủ thể khi tham gia đầu tư vào hoạt động thuê mua nhà phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 hoặc Luật Hợp tác xã năm 2003. Các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.26 Trừ các trường hợp như: Các cơ quan Nhà nước, cán bộ, công chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, các quân nhân phục vụ cho quốc phòng an ninh…; người chưa thành niên, người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh thì không được tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. Qua đó, các cá nhân, tổ chức muốn tham gia vào hoạt động cho thuê mua nhà ở thì phải có tư cách pháp nhân theo pháp luật quy định như sau: phải được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.27 Khi doanh nghiệp, hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản. 28 Các chủ thể kinh doanh nói chung phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thành lập, cho phép thành lập hoặc công nhận. Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản gọi tắt là giấy phép kinh doanh. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng thừa nhận một chủ thể có quyền hoạt động kinh doanh. Riêng đối với các chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì giấy phép đầu tư có giá trị là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Các chủ thể kinh doanh chỉ được kinh doanh trong lĩnh vực ngành nghề 25 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 86. Luật Doanh nghiệp số 06/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 13. 27 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 84. 28 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 8, khoản 1. 26 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 37 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở và loại hàng hoá ghi trong giấy phép kinh doanh. Mọi trường hợp kinh doanh không có giấy phép, không đúng nội dung giấy phép hoặc hàng hoá kinh doanh là đối tượng mà pháp luật cấm hoặc hạn chế lưu thông sẽ không được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ. Vì vậy, khi doanh nghiệp tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở thì bắt buộc phải đăng ký kinh doanh theo quy định tại Điều 7 của Luật Doanh nghiệp năm 2005 và danh mục ngành nghề kinh doanh được quy định trong Thông tư liên tịch số 07/2001/TTLT/ BKH-TCTK ngày 01 tháng 11 năm 2001 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư – Tổng Cục thống kê hướng dẫn ngành, nghề kinh doanh sử dụng trong đăng ký kinh doanh. Theo đó, Doanh nghiệp phải thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản một cách thường xuyên nhằm mục đích chủ yếu là lợi nhuận. Vì với tư cách là một thực thể tham gia thị trường, nếu chủ thể kinh doanh không lấy kinh doanh làm hoạt động cơ bản để tìm kiếm lợi nhuận thì tất yếu không có sự tồn tại và không có khả năng tồn tại. Tất nhiên, chỉ đứng ở góc độ lý luận khái quát loại trừ những chủ thể kinh doanh là các doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích. 29 Ngoài ra, các doanh nghiệp sau khi thanh lập và đăng ký kinh doanh bất động sản được hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở cần có nhà để cho thuê mua, nhưng trước đó phải có dự án nhà đem vào cho thuê mua và để thực hiện được dự án chủ đầu tư cần phải: Thứ nhất, chủ đầu tư phải tổ chức lập và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có dự án nhà ở thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và đồ án quy hoạch này phải được công bố công khai; Thứ hai, chủ đầu tư phải đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đầu tư (trừ trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luất Nhà ở), tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005. 30 Thứ ba, dự án nhà ở phục vụ cho hoạt động thuê mua phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương. Theo đó, dự án nhà cần đáp ứng các yêu cầu về phát triển nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005 như: Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng 29 Thông tin pháp luật dân sự, Một số vấn đề về chủ thể kinh doanh, Phan Công Thương, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2007/11/19/7894/, ngày truy cập [10/9/2014]. 30 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luất Nhà ở, Điều 5. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 38 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển đô thị, nông thôn bền vững, phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư. Phát triển nhà ở phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.31 Hiện nay, sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được thông qua thì các dự án nhà cần đáp ứng yêu cầu về nguyên tắc kiến trúc nhà ở tại Điều 20 Luật Nhà ở 2014 như: “1. Kiến trúc nhà ở phải ph hợp với điều kiện tự nhiên, phòng chống thiên tai, trình độ khoa học - k thuật, truyền thống văn hóa - lịch sử và ph hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa cải tạo với xây dựng mới, phải gắn công trình nhà ở riêng l với tổng thể kiến trúc của đô thị, phải tuân thủ thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị. 3. Tại khu vực nông thôn, kiến trúc nhà ở phải hài hoà với cảnh quan thiên nhiên, ph hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng v ng, miền.” Thứ ba, chủ thể khi tham gia đầu tư vào hoạt động thuê mua nhà phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.32 Nhưng sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua thì mức vốn pháp định được nâng lên không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp cụ thể quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Phát triển kinh tế thị trường, Nhà nước đã trao cho người dân tự do thành lập doanh nghiệp, nếu không rơi vào các trường hợp pháp luật cấm. Khi nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp thì mục đích của doanh nghiệp là tìm kiếm lợi nhuận, muốn có được lợi nhuận đó thì chính doanh nghiệp phải có nguồn vốn để đưa vào kinh doanh. Vốn của doanh nghiệp khi thành lập theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2005 rất đa dạng, có thể được gọi là vốn điều lệ (đối với công ty) hoặc vốn đầu tư ban đầu (đối với doanh nghiệp tư nhân). Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp 2005 đã xác định trường hợp nếu doanh nghiệp kinh doanh trong các ngành nghề có điều kiện mà điều kiện đó được thể hiện dưới 31 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 24, Điều 25 và Điều 26. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 3 khoản 1. 32 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 39 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở dạng vốn pháp định thì doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định thì mới được thành lập và hoạt động kinh doanh.33 Theo quy định tại Điều 4 khoản 7 Luật Doanh nghiệp 2005 thì khái niệm vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Mức vốn pháp định là mức vốn tối thiểu mà nhà đầu tư cần phải có để kinh doanh bất động sản nói chung và tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở nói riêng. Quy định về vốn pháp định là việc làm cần thiết để nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ. Vì thực chất những ngành nghề như kinh doanh tiền tệ – tín dụng, kinh doanh bảo hiểm, kinh doanh bất động sản trên thế giới nhiều quốc gia cũng đã và đang áp dụng mức vốn pháp định, cho nên ở Việt Nam cũng không là ngoại lệ.34 Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn pháp định sẽ gây khó khăn phần nào cho các doanh nghiệp, tuy nhiên quy định này cũng góp phần sàn lọc nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự. Nếu không có quy định về vốn pháp định này thì nhiều nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp một cách ồ ạt khiến thị trường bất động sản diễn biến bất thường, không kiểm soát được, các doanh nghiệp không có nguồn vốn này có thể ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các dự án nhà ở từ đó sẽ làm mất niềm tin từ khách hàng. Với lĩnh vực đầy nhạy cảm này, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng nhà ở cho thuê mua các chủ đầu tư phải có vốn lớn là cần thiết. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thông qua có một số ý kiến cho rằng nên nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản từ 6 tỷ đồng lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.35 Con số 50 tỷ đồng này nó gấp hơn 8 lần con số 6 tỷ đồng được quy định trong Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Người viết cho rằng việc nâng vốn pháp định 33 Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính Phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghệp năm 2005, Điều 10, khoản 1. 34 Thông tin pháp luật dân sự, Quy định về vốn pháp định trong thành lập và hoạt động doanh nghiệp, Trần huỳnh Thanh Nghị, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/03/18/2488/, ngày truy cập [23/8/2014]. 35 Báo điện tử Xây dựng, Phải có 50 tỷ mới được kinh doanh bất động sản, Quốc Bình, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/phai-co-von-50-ty-dong-moi-duoc-kinh-doanh-bat-dongsan.html, truy cập ngày [21/10/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 40 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở lên không thấp hơn 50 tỷ đồng là không phù hợp đặc biệt là đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Bởi vì, bên cạnh những dự án nhà lớn vốn lên tới 500 – 700 tỷ đồng, thì cũng có những dự án nhà nhỏ vốn chỉ 10 – 20 tỷ đồng. Nếu với quy định tăng mức vốn pháp định khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng được thông qua không chỉ gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê mua nhà ở, mà còn dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp không đủ điều kiện sẽ tìm cách lách luật bằng cách khai man tài sản để thành lập doanh nghiệp. Việc tăng vốn pháp định ở mức cao nhằm lựa chọn các doanh nghiệp có tiềm lực để thực hiện dự án, nhưng Nước ta hiện nay vẫn là một nước có nền kinh tế chưa phát triển, thêm vào đó các nhà kinh doanh ở Việt Nam chủ yếu là những doanh nghiệp vừa và nhỏ thì việc tăng vốn pháp định lên mức gấp hơn 8 lần so với mức vốn pháp định hiện hành sẽ không thực hiện được các mục tiêu khác, đó là không thu hút được vốn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia vào thị trường bất động sản nói chung trong khi mục tiêu của nước ta là xã hội hóa các hoạt động đầu tư, xây dựng các phân khúc nhà, đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở trên thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia hoạt động kinh doanh cho thuê mua nhà. Bên cạnh đó, theo Người viết thì với quy định, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản vừa phải đáp ứng vốn pháp định đồng thời về điều kiện tài chính chủ đầu tư cần phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và 15% đối với các dự án là nhà ở.36 Theo đó, trong quá trình hoạt động doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định.37 Thì việc tăng mức vốn pháp định lên mức tối thiểu là 50 tỷ là quá lớn đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Thứ tư, Chủ thể khi tham gia đầu tư vào hoạt động thuê mua nhà phải đáp ứng năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng. 38 Cụ thể, năng lực hành nghề xây dựng được quy định đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng, năng lực này xác định theo cấp bậc trên cơ sở trình độ chuyên môn do một tổ chức chuyên môn đào tạo hợp pháp xác nhận, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp. Cá nhân hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế công trình, giám sát thi công xây dựng, khi hoạt 36 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 5, khoản 1. 37 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, mục 1.3. 38 Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Điều 1, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 41 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở động độc lập phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp và phải chịu trách nhiệm cá nhân về công việc của mình. Năng lực hoạt động xây dựng được quy định đối với tổ chức tham gia hoạt động xây dựng. Năng lực này xác định theo cấp bậc trên cơ sở năng lực hành nghề xây dựng của các cá nhân trong tổ chức, kinh nghiệm hoạt động xây dựng, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của tổ chức. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải có đủ điều kiện về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng và được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng cấp giấy phép hoạt động. Như vậy, mọi chủ thể đều được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.39 Vậy nên, hoạt động đầu tư thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư được pháp luật khuyến khích và bảo hộ, cụ thể: Nhà nước đưa ra các chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn; khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê mua. Thêm vào đó, Nhà nước còn có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.40 Tuy nhiên, ở một quy định khác của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 lại có sự phân biệt giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, qua đó cũng quy định về phạm vi kinh doanh của chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài. 2.1.1.2 Quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư trong thuê mua nhà ở Do yêu cầu phát triển đất nước trong thời gian tới, ngành đầu tư kinh doanh bất động sản hay cụ thể là trong lĩnh vực thuê mua nhà ở sẽ thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế quan trọng. Vì vậy, kích thích các thành phần kinh tế phát triển, trong đó các doanh nghiệp trong nước phải đóng vai trò nòng cốt. Để làm được như vậy các nhà đầu tư chỉ được phép hoạt động thuê mua nhà ở trong phạm vi và theo hình thức được pháp luật cho phép. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước gọi chung là nhà đầu tư trong nước được được pháp luật bảo hộ trong hoạt động thuê mua nhà ở và họ được đầu tư vào nhà ở để cho 39 40 Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 33. Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 12. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 42 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở thuê mua gồm hai hình thức là đầu tư tạo lập nhà để cho thuê mua và mua nhà của chủ đầu tư khác để cho thuê mua lại.41 Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau đây gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài thì phạm vi kinh doanh trong lĩnh vực thuê mua nhà ở hẹp hơn so với cá nhân, tổ chức trong nước. Chủ đầu tư nước ngoài chỉ được đầu tư cho thuê mua nhà ở với một hình thức duy nhất là đầu tư tạo lập nhà để cho thuê mua.42 Như vậy, các nhà đầu tư trong nước kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng có phạm vi hoạt động rộng hơn chủ đầu tư nước ngoài. Tổ chức, cá nhân trong nước thì được đầu tư tạo lập nhà ở để cho thuê mua và mua nhà để cho thuê mua lại. Trong khi đó, chủ đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động thuê mua nhà với hình thức đầu tư tạo lập nhà để đem cho thuê mua, không được mua nhà từ chủ đầu tư khác rồi đem cho thuê mua lại. Với quy định về phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư trong và ngoài nước tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã thể hiện sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước với các nhà đầu tư nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đã có quyền mua thì phải có quyền bán lại. Vì hạn chế quyền bán thì không thể thu hút, hấp dẫn chủ đầu tư nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam được. Tuy nhiên, Người viết cho rằng quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư nước ngoài là hợp lý, bởi vì Nước ta hiện đang trên đà hội nhập với kinh tế thế giới thì việc mở cửa cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam là phù hợp với tình hình thực tế, nhưng nếu chỉ biết dùng mọi cách để thu hút nguồn lực từ bên ngoài, cụ thể ở đây chính là việc kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh cho thuê mua nhà ở nói riêng mà không có một giới hạn nào đó cho chủ đầu tư nước ngoài thì có thể sẽ gây rối loạn thị trường nhà ở trong nước. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài tiềm lực về vốn của họ rất mạnh nếu cứ mở cửa tự do cho họ ồ ạt vào mà không có điều kiện thì khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước trong lĩnh vực này là rất thấp; mặt khác việc làm này của Nhà nước cũng nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc quản lý hoạt động kinh doanh đối với các nhà đầu tư nước ngoài, buộc họ phải kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, thể hiện vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc quản lý nền kinh tế thị trường. Theo đó, vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc Hội thông qua tuy đã mở rộng thêm phạm vi kinh doanh của các chủ đầu tư nước ngoài với quy định chủ đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự 41 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 9. Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 10. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 43 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà cho thuê mua. Nhưng với việc kinh doanh thông qua mua nhà để cho thuê mua lại thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn chưa được làm.43 2.1.1.3 Quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư trong thuê mua nhà ở Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nguồn vốn này thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư qua đó chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.44 Chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án, đối với dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.45 Thực tế cho thấy trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư nhà ở, vấn đề đầu tiên quyết định đi đến kinh doanh thành công chính là yếu tố vốn. Do đó, việc chậm bàn giao các dự án nhà ở vào hoạt động thuê mua có nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Cho nên, cần phải sử dụng có hiệu quả từ nguồn vốn của chính bản thân chủ đầu tư đến việc huy động các nguồn vốn khác trên thị trường. Huy động vốn là một phương thức nhằm đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong điều kiện cạnh tranh ngày càng khốc liệt như hiện nay, khi mà những cơ hội kinh doanh chỉ đến trong chớp nhoáng, doanh nghiệp muốn thành công thì đòi hỏi doanh nghiệp phải nhanh nhạy nắm bắt thời cơ. Khi đã nắm bắt được thời cơ đó thì vấn đề còn lại là liệu doanh nghiệp có huy động được đủ vốn để biến thời cơ thành hiện thực hay không. Do đó, việc xây dựng được một cơ cấu vốn hợp lý là hết sức quan trọng, nhưng việc huy động được một lượng vốn đầy đủ, kịp thời nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh cũng như hoạt động trong thuê mua nhà được diễn ra bình thường, liên tục mới là yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh. Nhưng như thế nào là kịp thời thì không thể định lượng trước được. 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 11. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 5, khoản 3. 45 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 5, khoản 1, điểm b. 44 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 44 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Ngoài việc đảm bảo nhu cầu vốn thường xuyên, doanh nghiệp phải luôn chủ động, linh hoạt để tìm được nguồn vốn sẵn sàng đáp ứng những nhu cầu vốn bất thường phát sinh trong quá trình kinh doanh. Để làm được điều này, thì uy tín của doanh nghiệp là quan trọng, với những doanh nghiệp được khách hàng, đối tác tin tưởng, việc này trở nên dễ dàng hơn, được ưu tiên hơn những doanh nghiệp khác trong điều kiện nguồn vốn ngày càng trở nên khó khăn, khan hiếm. Vì vậy, bên cạnh việc tự tạo nguồn vốn trong xây dựng nhà ở cho thuê mua thì các chủ đầu tư phải tìm ra những phương án huy động vốn. Thông thường khi kinh doanh bất động sản sẽ được huy động vốn với năm hình thức: Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở; Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở; Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng.46 Nhưng đối với huy động vốn để đầu tư nhà ở cho thuê mua không có hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng. Tại vì, đặc trưng của hợp đồng thuê mua nhà ở là phải đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà mới được tham gia vào thị trường thuê mua và nhà phục vụ cho thuê mua phải là nhà ở có sẵn, trong khi đó với hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước tại thời điểm ký đồng nhà vẫn chưa được hình thành trong khi nguyên tắc thuê mua nhà thì nhà ở được thuê mua phải là nhà đã có sẵn. Tuy mới đây vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc Hội thông qua đã mở rộng thêm hình thức cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cho kênh huy động vốn thông qua thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, tùy vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của từng doanh nghiệp và đặc trưng cơ bản của mình mà mỗi doanh nghiệp sẽ lựa chọn cho mình kênh huy động vốn phù hợp, do đó, đối với kinh doanh nhà cho thuê mua hiện nay theo pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư có các hình thức huy động vốn khả thi sau: Thứ nhất, là hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu. Có thể thấy đây là nguồn vốn chủ yếu mà các chủ đầu tư hiện đang huy động nhiều nhất, vì đây là một trong các hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư không mất đi dự án nhà ở của mình. 46 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 45 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Tại nhiều nước, huy động vốn đầu tư thông qua các tổ chức tín dụng, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại, nó có vai trò rất quan trọng trong việc cấp vốn cho các hoạt động liên quan tới bất động sản cụ thể là trong hoạt động thuê mua nhà ở. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại có hạn chế trong tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản vì các ngân hàng huy động các nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Kênh huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư, đặc biệt là đầu tư tín thác bất động sản (REIT) là việc cho phép các quỹ đầu tư phát hành các chứng chỉ đầu tư để huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng. Đặc điểm nổi bật của REIT là tập trung đầu tư vào những tài sản bất động sản đã hình thành và đi vào hoạt động. Về hình thức thì tương đối giống các quỹ đầu tư chứng khoán, tuy nhiên về bản chất chúng khác nhau ở chỗ các công ty đầu tư chứng khoán thường đầu tư vào các sản phẩm hiện hữu như mua cổ phiếu của các công ty cổ phần, trong khi các quỹ đầu tư tín thác bất động sản có thể đầu tư vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.47 Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tại Việt Nam vẫn còn rất mới lạ do khái niệm quỹ tín thác chưa tồn tại trong hệ thống luật pháp của Việt Nam. Tuy nhiên, với sự gia tăng của nhu cầu về vốn đầu tư để bổ sung cho các khoản tín dụng từ ngân hàng thương mại cho phát triển bất động sản thì quỹ tín thác đầu tư bất động sản được giới chuyên môn đánh giá là công cụ tài chính mà nhà đầu tư với số vốn ít cũng có thể trực tiếp đầu tư sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng trong dự án bất động sản có quy mô lớn. Trong khi theo hình thức thông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn. Thứ hai, là hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II. Đây là hình thức huy động vốn mà dự án nhà ở sẽ chuyển một phần hoặc toàn bộ cho chủ đầu tư cấp II. Đối với trường hợp này thì chủ đầu tư chỉ được góp vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án nhà ở và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án nhà ở thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II. Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu 47 Đinh Văn Ân, Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất bản thống kê, 2009, tr. 98 - 99. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 46 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định pháp luật. 48 Thứ ba, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở. Bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và số lượng nhà ở chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản, số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán. Với hình thức huy vốn này chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng nhà ở và chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.49 Thứ tư, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở. Bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và số lượng nhà ở chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án tương tự như hình thức huy động vốn bằng cách ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá 48 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2006, Điều 9, khoản 3, điểm a. 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 9, khoản 3, điểm b. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 47 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở nhân để đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, với hình thức huy động vốn này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.50 Ngoài ra còn hình thức huy động vốn đầu tư dựa trên hợp đồng tiết kiệm. hình thức huy động vốn này có nguồn gốc ở nước Anh từ cách đây khoảng 300 năm, hợp đồng tiết kiệm bất động sản được phát triển mạnh tại các nước có nền kinh tế phát triển ở Châu Âu. Tới nay, nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng tương đối thành công hệ thống hợp đồng tiết kiệm bất động sản như các nước EU đặc biệt là Đức, Pháp và Anh. Các nước Đông Nam Á như Singapore, Malaysia cũng phát triển loại hình này như công cụ để giải quyết nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp. Hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp bất động sản cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình. Đồng thời, cũng thích hợp với các khoản cho vay sửa chữa và xây dựng nhà ở.51 Tuy nhiên, hình thức vay vốn bằng hợp đồng tiết kiệm nhà ở vẫn chưa được phát triển ở nước ta. Vì vậy, theo ý kiến của Người viết ngoài các hình thức vay vốn để thực hiện các dự án nhà ở như hiện nay, trong Dự thảo Luật Nhà ở cần phải có quy định để hình thành thêm cách định chế tài chính mới, vừa để đa dạng hóa các kênh huy động vốn, vừa để thu hút nguồn tiền nhàn rỗi của người dân cho phát triển nhà ở như quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, đặc biệt là mô hình tiết kiệm nhà ở của Đức. Đây là tổ chức tài chính chuyên nhận tiền gửi và cho vay trong lĩnh vực nhà ở đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Trung Quốc, Cộng Hòa Liên Bang Đức, Cộng Hòa Séc và các nước châu Âu khác. Việc thành lập mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở vừa huy động được nguồn tiền nhàn rỗi của người dân để phục vụ cho việc phát triển nhà ở, vừa tạo được hình thức tiết kiệm cho các hộ gia đình, cá nhân để tích cực và chủ động tham gia vào việc tạo lập nhà ở cho hộ gia đình của mình. Sau khi chủ đầu tư huy động được nguồn vốn cho dự án thì phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các 50 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 9, khoản 3, điểm c. 51 Đinh Văn Ân, Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất bản thống kê, 2009. tr. 104. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 48 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo pháp luật.52 52 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 9, khoản 4. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 49 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê mua nhà ở pháp luật quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể đối với bên cho thuê mua nhà tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 như sau: Trước hết là quy định pháp luật về quyền của bên cho thuê mua nhà ở.53 Các quyền này được thể hiện cụ thể như sau: Một là, lựa chọn và thỏa thuận với bên thuê mua trong hợp đồng về thời hạn cho thuê mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mua. Quy định này nhằm đảm bảo không chỉ quyền lợi của bên thuê mua được nhận nhà mà qua có còn đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê mua nhà vì bên cho thuê mua có nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà trong thời gian thuê mua cho đến khi chuyển giao nhà ở cho bên thuê mua. Trong trường hợp bên thuê mua nhà không nhận nhà đúng theo thỏa thuận, sẽ làm tăng thêm khả năng chịu trách nhiệm rủi ro đối với ngôi nhà về phía người cho thuê mua. Hai là, yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê mua nhà vì bên cho thuê mua khi tham gia vào quan hệ cho thuê mua nhà ở là có được khoản tiền nhất định từ việc cho thuê mua nhà ở và lợi ích của họ chỉ được đáp ứng, thỏa mãn khi bên thuê mua nhà thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán này của mình. Tiền thuê mua nhà liên quan đến điều khoản đã thỏa thuận về giá cả được ghi trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Ba là, yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà trong thời gian thuê mua. Vì nghĩ vụ của bên cho thuê mua nhà là đảm bảo chất lượng nhà trong thời gian thuê mua đã thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và phải bồi thường nếu không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây ra thiệt hại cho bên thuê mua nhà nên việc yêu cầu bên thuê mua phải cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của căn nhà là hợp lý và cần thiết để đồng thời đảm bảo được lợi ích của cả hai bên. Bốn là, yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Khi bên thuê mua nhà gây ra hư hỏng bao gồm tường, mái nhà hay hư hỏng các thiết bị nội thất nếu những hư hỏng này làm giảm giá trị của ngôi nhà, xâm phạm tới lợi ích của chủ sở hữu nhà thì phải bồi thường. Tiếp theo là quy định pháp luật về nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở.54 Những nghĩa vụ này bao gồm các nội dung sau: Thứ nhất, cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Bên cho thuê mua nhà phải cung cấp các thông tin để xác 53 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 34. Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 35. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 50 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào về nguồn gốc ngôi nhà cùng với chủ sở hữu của ngôi nhà. Trong thực tế, nghĩa vụ này thường không được quan tâm hoặc nếu không họ cũng chỉ thông báo cho bên thuê mua những thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem cho thuê mua là có căn cứ hợp pháp. Thứ hai, giao nhà đúng thời hạn, chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà và hướng dẫn sử dụng. Nếu bên cho thuê mua nhà vi phạm nghĩa vụ giao nhà như: giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng, thiết bị nội thất không có đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà… thì bên thuê mua nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Thứ ba, chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cùng với việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê mua còn có nghĩa vụ giao toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó, các giấy tờ thể hiện quyền hạn chế quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có. Thứ tư, bảo đảm chất lượng nhà trong thời gian thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Đây là một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê mua để tránh xảy ra những tranh chấp ảnh hưởng tới việc sử dụng nhà ở của bên cho thuê mua trong thời hạn thuê mua. Thứ năm, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Trong thời gian bên thuê mua nhà sử dụng nếu ngôi nhà có những thiệt hại mà nguyên nhân là do bên cho thuê mua nhà không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây ra thiệt hại cho bên thuê mua thì phải bồi thường. Đây là nghĩa vụ chủ yếu của bên cho thuê mua để tránh tình trạng bên cho thuê mua lợi dụng sự phụ thuộc về nhà ở của bên thuê mua mà cố ý không sửa chữa nhà hư hỏng gây khó khăn cho bên thuê mua trong thời gian thuê. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở thì việc giao kết và thực hiện đúng hợp đồng với mục đích chủ yếu là đảm bảo và tạo điều kiện cho bên thuê mua có nhà để ở. Nếu hợp đồng các bên có thỏa thuận về việc bảo dưỡng nhà như sửa chữa nhà khi tường bị thấm nước, nền nhà bị lún, kiểm tra hệ thống điện nước,… thì bên cho thuê mua có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những cam kết đó. Khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bên cho thuê mua nhà phải có nghĩa vụ để bên thuê mua sử dụng nhà thuê mua ổn định trong thời hạn thuê mua nhằm đảm bảo sự an toàn về tính mạng, tài sản cho bên thuê mua nhà. Ví dụ, Trong một vụ giàn giáo từ tầng 11 bị đổ sập tại ngách 452/2 Trương Định phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội ngày 10 tháng 9 năm 2014 vừa qua đã gây ra hậu quả nghiêm trọng và ảnh hưởng tới nhiều hộ dân xung quanh. Trong đó có ảnh GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 51 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở hưởng trược tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông Nguyễn Văn A (đang cho chị Nguyễn Thị B thuê mua nhà còn đang trong thời gian thuê để ở), cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ. Trong trường hợp này ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị B sử dụng ổn định và an toàn ngôi nhà thuê mua. Còn chuyện chủ sở hữu giàn giáo sập đổ bồi thường thiệt hại mà họ đã gây ra cho ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa hai bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà mình cho chị B thuê mua. Thứ sáu, thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác thể hiện ở các mặt như nộp thuế, phí, lệ phí địa chính, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ,… Nghĩa vụ này vừa đảm bảo quyền lợi của các bên, vừa đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước. Vì là chủ sở hữu của căn nhà trước khi chuyển quyền sở hữu căn nhà này cho bên đi thuê mua cần thực hiện các nghĩa vụ về thuế để chứng minh giao dịch thuê mua nhà này là hợp pháp, qua đó Nhà nước cũng sẽ dễ dàng kiểm soát và quản lý hoạt động thuê mua nhà ở đúng theo quy định của pháp luật góp phần ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản. Thứ bảy, các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể đối với cho thuê mua nhà ở xã hội phải cho thuê mua đúng đối tượng và điều kiện của pháp luật quy định hiện hành, đồng thời đảm bảo nguyên tắc mức giá cho thuê mua không được cao hơn mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên địa bàn. Các nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho bên thuê mua nhà theo Người viết nghiên cứu là quan trọng nhất. Bởi vì, bên cho thuê mua nhà có thực hiện nghĩa vụ này thì mục đích của hợp đồng thuê mua nhà ở mới đạt được, bên thuê mua nhà mới có nhà để ở. Bên cho thuê mua phải giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho bên thuê mua theo đúng hợp đồng, có nghĩa vụ phải giao nhà và chuyển sở hữu nhà theo đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và giao nhà đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Với những quy định trên nhằm đảm bảo rằng bên cho thuê mua nhà phải luôn có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với bên thuê mua và những quy định về quyền của bên cho thuê mua để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham gia vào quan hệ thuê mua nhà ở như Người viết đã trình bày. Tuy nhiên, để đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các bên tham gia vào giao dịch thuê mua nhà ở pháp luật cũng có những quy định về quyền và nghĩa vụ cho bên thuê mua nhà, điều này sẽ bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia. Người viết sẽ đi vào tìm hiểu những đối tượng nào được thuê mua và người đi thuê mua nhà cần đám ứng những điều kiện gì để được thuê mua nhà ở, từ đó sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ gì cho bên đi thuê mua nhà. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 52 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.1.2 Quy định pháp luật về bên thuê mua nhà ở Nhà ở trên thị trường bất động sản Việt Nam thì hình thức cho thuê mua nhà thường ít được sử dụng và quan tâm, đặc biệt là không được sử dụng nhiều trong quá trình kinh doanh nhà ở thương mại với hình thức thuê mua nhà. Nguyên nhân là do vốn đầu tư vào xây dựng nhà ở thương mại cao mà các nhà kinh doanh ở Việt Nam lại bị yếu về nguồn vốn nên không đủ khả năng đầu tư vào xây dựng nhà ở thương mại để cho thuê mua. Theo đó, những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp mà giá nhà thương mại cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tư chỉ tập trung vào cho thuê mua nhà ở xã hội với giá thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua. Mặc khác, các nhà đầu tư luôn muốn nhanh chóng thu lợi nhuận còn việc cho thuê mua nhà thương mại thì nguồn vốn đầu tư vào và bán ra là rất cao không thu hút được nhu cầu mua nhà của đại đa số người dân. Cho nên trong quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể cho thuê mua nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối với hình thức thuê mua nhà ở xã hội. Điều đáng mừng là hiện nay sau khi Luật Nhà ở vừa được Quốc Hội thông qua đã có những quy định cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại với hình thức thuê mua tại Mục 2 của Luật Nhà ở 2014. Nguyên tắc chung của việc cho thuê mua nhà ở xã hội tại các địa phương hiện nay là phải được thực hiện đúng đối tượng, đúng điều kiện. Người thuê mua nhà không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở đó. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện được phép thuê mua nhà chỉ được thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội. Trong trường hợp đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác. Giá nhà bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp đều không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.55 2.1.2.1 Quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở Đối tượng phục vụ của chính sách Nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp. Chính vì vậy mà Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở năm 2005 quy định đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, với điều kiện chưa sở hữu nhà ở hay thuê nhà ở của nhà nước; có nhà ở của mình nhưng diện 55 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 57. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 53 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở tích bình quân dưới 5m2 sàn/người đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước,56 có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân dưới 8m2 sàn/người đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước hoặc là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát… Rõ ràng đây là một chính sách hay vừa nhân đạo, kịp thời, vừa giúp người thu nhập thấp có thể có nhà ở, vừa góp phần làm giảm bớt tình trạng ứ đọng bất động sản đang góp phần làm cho nền kinh tế phát triển trì trệ… Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện lại rất khó khăn. Bởi vì việc xác định người thu nhập thấp và điều kiện người có nhà ở của mình nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sàn/người hay dưới 8m2 sàn/người không phải là một việc dễ dàng. Do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp và người có nhà ở của mình nhưng diện tích dưới 5m2 sàn/người hay dưới 8m2 sàn/người thì cần phải tiến hành đi khảo sát. Theo quan điểm của ngân hàng Thế giới, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại,…). Theo khái niệm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thì người thu nhập thấp là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. 57 Đồng thời với quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 12 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhâp cá nhân và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định cụ thể về việc một người phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đạt mức 9 triệu đồng/tháng. Vậy nếu mức 9 triệu đồng/tháng là chuẩn thu nhập thì mức dưới 9 triệu đồng/tháng được xem là mức thu nhập thấp. Khi đã đáp ứng điều kiện là đối tượng được thuê mua nhà thì người đi thuê mua phải có đơn yêu cầu để đề nghị được thuê mua nhà ở và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 13 của Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 56 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Điều 12, khoản 2, điểm a. 57 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 14, khoản 3, điểm d. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 54 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội hoặc thuộc đối tượng quy định tại Điều 12, khoản 1 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được quy định cụ thể như sau: Thứ nhất, đối với trường hợp người nộp đơn đề nghị thuê mua nhà ở chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức (bao gồm cả vợ và chồng nếu đã đăng ký kết hôn) là các trường hợp: Chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác; chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; chưa được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được thuê mua nhà ở xã hội; chưa được tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa. Trường hợp người nộp đơn đề nghị thuê mua nhà ở (bao gồm cả vợ và chồng nếu đã đăng ký kết hôn) đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội hoặc bị hư hỏng, dột nát (nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc nhà ở có đủ giấy tờ hợp lệ để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai) là các trường hợp: Có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người; có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở; có nhà ở riêng lẻ nhưng bị hư hỏng khung - tường và mái và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. Trừ trường hợp đối tượng thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì điều kiện để được thuê mua nhà ở xã hội là diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người. Thứ hai, người thuê mua nhà ở phải đáp ứng kiều kiện về cư trú được quy định như sau: Các đối tượng thuê mua nhà ở phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hội cho thuê mua; trường hợp không có hộ khẩu thường trú thì người có nhu cầu thuê mua nhà ở phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 55 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở có nhà ở xã hội để cho cho thuê mua. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư còn phải đảm bảo điều kiện cư trú do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (nếu có). Trường hợp hộ gia đình đăng ký thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần một thành viên trong gia đình đó thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 12, khoản 1 Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội hoặc đối tượng quy định tại Điều 12, khoản 1 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là thuộc diện được xét thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước hay do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng. 2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở Để đảm bảo hợp đồng thuê mua nhà ở được thực thi trên thực tế và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ thuê mua nhà, tương ứng với các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở, thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã quy định rất cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở như sau: Đối với quy định về quyền của bên thuê mua nhà.58 Quyền thuê mua nhà ở được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 gồm các quyền cơ bản sau đây: Thứ nhất, nhận nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và được sử dụng nhà trong thời gian thuê mua. Đây là quyền cơ bản của bên thuê mua nhà ở, vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê mua nhà ờ là nhằm thỏa mãn chổ ở của bên thuê mua nhà, quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và được sử dụng nhà trong thời gian thuê mua là nhằm mục đích này, quyền này của bên thuê mua tương ứng với nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà. Do đó, nếu bên cho thuê mua không giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê mua đã vi phạm hợp đồng thuê mua nhà và phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê mua. Bên thuê mua cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có do việc giao nhà chậm gây ra. Thứ hai, cho thuê lại một phần, toàn bộ nhà hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhà cho bên thứ ba nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê mua nhà, họ lại có những sự thay đổi về công tác, về cuộc sống,… Trong khi hợp đồng thuê mua nhà vẫn còn thời hạn. Pháp luật cho phép bên thuê mua nhà có thể cho thuê lại một phần, toàn bộ nhà hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhà cho bên thứ ba nhưng phải được bên cho thuê mua đồng ý bằng văn bản, vì bên cho 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 36. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 56 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở thuê mua cần phải xem xét bên thứ ba thuê mua nhà có ảnh hưởng đến quyền lợi của mình hay không như việc bên thuê mua đó có khả năng trả tiền thuê mua nhà đúng và đủ không, có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê mua không,… Hiện nay, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thông qua đã quy rất cụ thể cho hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.59 Bên thuê mua nhà được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua và hợp đồng chuyển nhượng thuê mua nhà phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà với bên cho thuê mua. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng thuê mua nhà không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, để tránh tình trạng chuyển giao nhà không đúng đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định. Thứ ba, yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp tài liệu, hướng dẫn sử dụng và bảo đảm chất lượng nhà trong thời hạn thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng của bên thuê mua nhà. Quyền này đảm bảo cho bên thuê mua nhà được nhận đúng ngôi nhà với những điều kiện chất lượng tài sản mà mình đã lựa chọn, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của bên thuê mua. Thứ tư, yêu cầu bên cho thuê mua chuyển giao quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất và hồ sơ kèm theo. Việc yêu cầu bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của ngôi nhà đó cho người thuê mua đây mới thực sự đầy đủ và trọn vẹn khi ngôi nhà họ đang thuê mua kết thúc thời hạn thuê mua hoặc trước khi kết thúc thời hạn thuê mua theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Thứ năm, nhận quyền sở hữu nhà đang thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc trước khi kết thúc thời hạn thuê mua theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Đây cũng là một quyền có mối quan hệ mật thiết, hữu cơ với quyền yêu cầu bên cho thuê mua chuyển giao quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất. Theo quy định này, thì khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thuê mua nhà có quyền nhận được quyền sở hữu căn nhà đang thuê mua. Mặc khác, đây cũng là nghĩa 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 36. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 57 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở vụ mà bên cho thuê mua nhà phải thực hiện để đáp ứng quyền của bên thuê mua đã được quy định. Thứ sáu, yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra. Nhà ở bị hư hỏng gây ảnh hưởng tới cuộc sống sinh hoạt bình thường của bên thuê mua cũng như đe dọa đến an toàn về tính mạng, sức khỏe, tài sản của bên thuê mua nhà và những thiệt hại đó là do lỗi của bên cho thuê mua gây ra thì bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa những hư hỏng đó mà không cần phải hoàn trả lại tiền vì đây là nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà nếu thiệt hại do lỗi của mình gây ra thì phải bồi thường. Đối với nghĩa vụ của bên thuê mua nhà.60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về nghĩa vụ mà bên thuê mua nhà phải thực hiện trong quá trình thuê mua cụ thể như sau: Một là, trong thời gian thuê mua phải bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên thuê mua nhà có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản nhà đang thuê mua suốt thời gian thuê mua nhà. Vì trong quá trình thuê mua nhà ở bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bên thuê mua nhà cung cấp có thông tin về tình trạng của căn nhà. Nghĩa vụ này cũng nhằm đảm bảo cho quá trình sử dụng nhà của bên thuê mua được ổn định. Hai là, cải tạo, sửa chữa nhà phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Trong suốt thời hạn thuê mua, để phù hợp với điều kiện cũng như nhu cầu ở của mình bên thuê mua nhà có quyền cải tạo, sửa chữa lại nhà theo như ý thích của bản thân nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Vì một trong những quyền cơ bản của bên cho thuê mua là yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà để dễ dàng kiểm soát, quản lý căn nhà đang cho thuê mua. Ba là, thanh toán tiền thuê mua nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với bên thuê mua nhà thì một trong những nghĩa vụ cơ bản là việc phải thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận với bên cho thuê mua nhà. Khi bên thuê mua nhà đã được thỏa mãn về nhu cầu nhà ở thì phải trả một khoản tiền thuê mua tương ứng theo thỏa thuận của các bên trong quá trình thuê nhà. Bên thuê mua nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê mua đủ và đúng hạn mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Không những thế, bên thuê mua nhà còn phải thanh toán theo đúng phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng là thanh toán trực tiếp cho bên cho thuê mua nhà hay thanh toán gián tiếp thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.61 Đồng thời, bên thuê mua 60 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 37. Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 của Quốc Hội, Điều 69, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 58 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua cho bên chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ trả dần theo định kỳ bao gồm số tiền giá trị cấu thành còn lại của căn nhà và giá tiền thuê nhà trong thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.62 Việc thanh toán đúng phương thức cũng là một trong những điều quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng mà bên thuê mua nhà phải thực hiện. Bởi vì, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị tiền mà bên cho thuê mua nhà sẽ nhận được, thậm chí có thể ảnh hưởng đến thời cơ, cơ hội, uy tín trong hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư nhà nếu họ là người lấy tiền thuê mua nhà này để thu hồi lại vốn tiếp tục hoạt động kinh doanh. Bốn là, thực hiện các nghĩa vụ khi hết hạn thuê mua theo hợp đồng. Nghĩ vụ này nhằm đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thuê mua nhà. Bên cho thuê mua thì nhận được toàn bộ số tiền còn lại theo thỏa thuận khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng và bên thuê mua nhà sẽ sở hữu căn nhà mình đang thuê mua đó. Năm là, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Trong thời hạn thuê mua nhà nếu có những hành vi phá hoại, làm giảm sút giá trị của căn nhà đang thuê mua thì đối với những hư hỏng lớn ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bình thường của ngôi nhà như mái, tường bị rạn nứt… thì bên thuê mua phải thông báo ngay cho bên cho thuê mua để họ sửa chữa, còn với những hư hỏng nhỏ như đèn hỏng, vòi nước bị hỏng, khu vệ sinh bị tắc… và những hư hỏng do chính bên thuê mua gây ra thì bên thuê có nghĩa vụ tự sửa chữa với chi phí của mình mà không có quyền yêu cầu bên cho thuê mua hoàn trả. 2.2 Quy định pháp luật về nhà ở trong hoạt động thuê mua Như Người viết đã trình bày ở Chương 1 về phần nguyên tắc thuê mua nhà ở tại Mục 1.2.3 là nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn và việc thuê mua nhà phải tiến hành thông qua hình thức bỏ vốn đầu tư xây dựng mới nhà hoặc cải tạo nhà ở có sẵn, đồng thời nhà ở đưa vào thuê mua phải là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh. Theo đó, Chương 2 này Người viết sẽ đi sâu vào nghiên cứu quy định pháp luật về nhà ở khi đưa vào thuê mua. Bao gồm hai quy định sau đây: 2.2.1 Quy định pháp luật về đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua Đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua là việc các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng mới nhà hay đầu tư cải tạo sửa chữa nhà có sẵn để kinh doanh. Hoạt động đầu tư để kinh doanh này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, phải có dự 62 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 15, khoản 2, điểm b. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 59 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở án đầu tư. Các dự án đầu tư này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật. Việc lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án chấp thuận đầu tư đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các quy định này không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia trong quan hệ kinh doanh nhà nói chung mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện đúng pháp luật. Để làm rõ hơn quy định pháp luật về đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua Người viết sẽ đi nghiên cứu từ các khía cạnh sau: Một là, các nhà đầu tư tự mình bỏ vốn xây dựng để tạo ra nhà ở mới để cung cấp cho thị trường thuê mua. Hành vi này được giới chuyên môn gọi là hoạt động tạo lập, đóng góp hàng hóa là nhà ở để đáp ứng nhu cầu cung về thuê mua nhà của xã hội. Hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà được triển khai theo trình tự, thủ tục qua các giai đoạn sau: Thứ nhất, chủ đầu tư phải có đất làm mặt bằng xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư chưa có đất phải tiến hành thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai, sau đó tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; Thứ hai, chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng. Việc xin cấp giấy phép xây dựng được tiến hành theo các quy định của Luật xây dựng; Thứ ba, chủ đầu tư thuê tư vấn khảo sát, lập bản vẽ, thiết kế công trình, kiến trúc; Thứ tư, chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý đầu tư công trình, lập dự toán nguồn vốn xây dựng…; Thứ năm, chủ đầu tư mở thầu tiến hành lựa chọn nhà thầu thi hành công trình; Thứ sáu, chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình; Thứ bảy, chủ đầu tư thực hiện việc nghiệm thu và nhận bàn giao công trình; Thứ tám, chủ đầu tư vận hành, bảo trì và quản lý (hoặc thuê quản lý) công trình.63 Bên cạnh đó, nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê mua phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà ở thương mại phải theo những tiêu chuẩn về thiết kế được quy định tại Điều 40 của Luật Nhà ở 2005: “1. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; 2. Nhà ở riêng l xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; 3. Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.” 63 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr 80-81. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 60 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước tại đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 47 của Luật Nhà ở năm 2005: “1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. 2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.” Nhưng nếu nhà ở xã hội được xây dựng tại các khu vực khác không phải là đô thị thì có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở một tầng nhiều gian. Trường hợp dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2, tối đa không quá 70m2, không khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở một tầng nhiều gian thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hai là, chủ đầu tư đầu tư cải tạo lại nhà ở đã có sẵn trước khi đưa vào hoạt động thuê mua. Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn điều này có nghĩa là trên cơ sở nhà đã có sẵn chủ đầu tư bỏ vốn để cải tạo, sửa chữa trước khi thực hiện việc cho thuê mua nhà ở. Nhà có sẵn có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng hoặc thuê mua của tổ chức, cá nhân khác. Tuy với nguyên tắc nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn được quy định tại Đều 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 nhưng vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc Hội thông qua với một điểm mới trong kinh GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 61 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở doanh thuê mua nhà ở hiện nay là quy định chủ đầu tư được phép cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.64 Ba là, chủ đầu tư sẽ chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để đưa vào hoạt động thuê mua. Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.65 Ngày 01 tháng 6 năm 2013, Công ty CP đầu tư C.E.O (CEO Group) động thổ xây dựng khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Sunny Garden City (H.Quốc Oai, Hà Nội). Đây là dự án nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà ở thương mại đầu tiên được khởi công tại Hà Nội, dự kiến năm 2015 sẽ bàn giao căn hộ. Với diện tích xây dựng trên 10.528 m2, tổng mức đầu tư 350 tỉ đồng, sau khi hoàn thành dự án được chuyển đổi này sẽ cung cấp 500 căn hộ có diện tích từ 30 – 70 m2. Dự kiến giá bán căn hộ sẽ dưới 10 triệu đồng/m2.66 Theo đó, nguồn nhà ở đưa vào thuê mua hiện nay là thuê mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội, ngoài ra còn có thể thuê mua nhà trong dự án nhà ở thương mại. Bởi vì, chủ đầu tư có dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quy đất 20%. Trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.67 Các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là những dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 54, khoản 1. Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, Điều 3, khoản 1. 66 Thanh niên Online, Khởi công nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà ở thương mại, Lê Quân, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130602/khoi-cong-nha-o-xa-hoi-chuyen-doi-tu-nha-o-thuong-mai.aspx, ngày truy cập [10/8/2014]. 67 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 6. 65 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 62 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở hợp với nhu cầu của thị trường.68 Tình hình thực hiện dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 8 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng: Thành phố Hồ Chí Minh đã nhận được 10 hồ sơ đăng ký chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, với quy mô sử dụng đất là 18,78 ha, số lượng căn hộ xin chuyển sang làm nhà ở xã hội là 9.052 căn hộ (tăng 4.397 căn), tổng mức đầu tư khoảng 6.769 tỷ đồng. Trong đó, có 418 căn hộ thuộc dự án khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú, thi công gần xong phần thô; các dự án còn lại đã bồi thường giải phóng mặt bằng 100% nhưng chưa khởi công hoặc đã khởi công nhưng mới chỉ đầu tư xong phần móng.69 Vấn đề đặt ra trong bối cảnh thị trường bất động sản thiếu sôi động trong giao dịch hiện nay là cần phải có các quy chế pháp lý chặt chẽ về việc chuyển nhượng dự án để tránh tình trạng: bán dự án ăn chênh lệch giá, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án tự ý chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở trái quy định pháp luật, không phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Vì trong quá trình đầu tư thực hiện dự án có nguy cơ thiếu vốn để thực hiện tiếp dự án là rất cao, nguyên nhân chủ yếu là do năng lực tài chình yếu kém, nợ nần nhiều, không có khả năng duy trì thực hiện dự án, quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở lại có các biện pháp ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép từ phía nhà đầu tư, nên việc cho phép chuyển nhượng dự án là điều kiện không tránh khỏi. Theo quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, việc chuyển nhượng toàn bộ dự án phải đáp ứng các điều kiện sau: Một là, việc chuyển nhượng dự án khu nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản, trường hợp dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư hoặc do Ủy ban nhân dân tỉnh cấp phép đầu tư thì do cơ quan này cho phép; Hai là, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh của khoản 1 Điều 8 Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ đầu 68 Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, Điều 1, khoản 1. 69 Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng với kết quả hoạt động năm 2013: Nhiệm vụ trọng tâm và giải pháp thực hiện, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/tin-noibat;jsessionid=4FF56862E664EE742A996DB6B2B207EF?p_p_id=EXT_ARTICLEVIEW&p_p_lifecycle=0&p_p_col _id=center-left1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ARTICLEVIEW_articleId=222920&_EXT_A RTICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICLEVIEW_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome, ngày truy cập [05/9/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 63 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở tư đã chuyển nhượng dự án; Ba là, viêc chuyển nhượng dự án đầu tư phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản. Theo báo cáo tổng kết năm 2012 và 4 tháng đầu năm 2013, cả nước có 24.863 căn hộ thuộc 24 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Các dự án chủ yếu tập trung ở Hà Nội (8.000 căn hộ thuộc 6 dự án), TP.HCM (12.000 căn hộ thuộc 16 dự án), Đồng Nai (khoảng gần 5.000 căn hộ)… Các dự án xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội chủ yếu là của các doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng như Viglacera, HUD, Vinaconex… Tuy nhiên, tính đến nay, các dự án xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội hầu hết mới chỉ vừa giải phóng mặt bằng xong, chưa đến giai đoạn góp vốn hay làm hợp đồng mua bán với khách hàng.70 2.2.2 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở được phép cho thuê mua Nhà ở phục vụ cho hoạt động thuê nhà thì nhà ở phải đáp ứng các quy định pháp luật về điều kiện để nhà ở được phép cho thuê mua như sau: Thứ nhất, nhà ở được cho thuê mua phải là nhà đã có sẵn. Đối với nhà ở mới được xây dựng hoàn chỉnh phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận. 71 Khi đó đòi hỏi nhà đã có sẵn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó. Vì vậy, nhà ở đem vào cho thuê mua có thể là nhà mới xây dựng xong hoặc nhà cũ cải tạo lại để cho thuê mua. Tuy nhiên, vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Nhà ở năm 2014 được thông qua với một điểm mới trong kinh doanh thuê mua nhà ở hiện nay là quy định chủ đầu tư được phép cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Khi đó, việc cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện 70 Thanh niên Online, Gần 25.000 căn hộ thương mại nhà muốn chuyển thành nhà ở xã hộ, Lê Quân, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130503/gan-25-000-can-ho-thuong-mai-muon-chuyen-thanh-nha-o-xahoi.aspx, ngày truy cập [10/8/2014]. 71 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 1, điểm b. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 64 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở được bán, trừ nhà ở xã hội được Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nuớc theo quy định để cho thuê mua.72 Thứ hai, nhà ở đem vào cho thuê mua phải thuộc đối tượng được phép đưa vào kinh doanh. Điều này là dựa trên cơ sở của quy định tại Điều 7 khoản 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, như sau: Nhà ở được phép đưa vào thuê mua phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng đây là quy định nhằm đảm bảo vật chất, cũng như bảo vệ đời sống của người thuê mua nhà hơn nữa việc pháp luật quy định như vậy nhằm tạo lòng tin đối với khách hàng (người thuê mua nhà) và đồng thời nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư. Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu. Quyền sở hữu là phương tiện pháp lý chứng minh ai là chủ sở hữu ngôi nhà đó. Tuy nhiên, trải qua nhiều năm, nhà ở có thể thay đổi qua tay hàng chục lần, có thể phát sinh nhiều vấn đề làm cho căn nhà đó không rõ ràng, chẳng hạn như những người thân mất tích từ lâu hay chủ củ căn nhà có thể xuất hiện họ kiện đồi về quyền sở hữu mà quyền đó đã thuộc về người khác… . Như vậy để tránh sự tranh cải, kiện tụng mà pháp luật quy định nhà ở phải không có tranh chấp về quyền sở hữu. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kê biên tài sản, tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ để trả tiền và mặt dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở đưa vào cho thuê mua nếu không sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan. Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Vì theo pháp luật về xây dựng thì xây dựng trong khu vực cấm là một trong những hành vi bị nghiêm cấm xây dựng. Chính vì thế nhà ở này đưa vào cho thuê mua sẽ không hợp pháp. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà đã có sẵn. Thứ ba, nhà ở trong hoạt động thuê mua ở Việt Nam không thông qua sàn giao dịch. Bởi vì, nhà ở đem vào cho thuê mua tại Việt Nam chủ yếu là nhà ở xã hội nên không 72 Luật Nhà ở 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội, Điều 63. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 65 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở thông qua sàn giao dịch mà chỉ xét thông qua địa phương. Việc xét thông qua địa phương sẽ dễ dàng quản lý được các đối tượng thuê mua nhà này có đáp ứng đúng điều kiện thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật quy định hay không. Mặc dù, về nguyên tắc thì sản phẩm nhà ở của chủ thể kinh doanh bất động sản phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng riêng đối với nhà ở xã hội được xây dựng để cho thuê mua cho các đối tượng quy định tại Điều 14 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về pháp triển và quản lý nhà ở xã hội thì không phải làm thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện theo quy định về cho thuê mua nhà ở xã hội. Trừ trường hợp chủ đầu tư có nguyện vọng làm nhà ở thương mại nhưng mà bán thông qua hình thức cho thuê mua thì mới thông qua sàn giao dịch.73 2.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà ở 2.3.1 Pháp luật quy định về xác định giá và hình thức thanh toán trong thuê mua nhà ở Giá được xác định theo quy định của pháp luật hoặc do các bên trong quan hệ thuê mua thỏa thuận nhưng không được vượt quá khung giá nhà do pháp luật quy định. Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định như sau: Giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội vào giá cho thuê mua, thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước trên phạm vi địa bàn.74 Tại Điều 15, khoản 3 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định: “Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê mua do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”. Như vậy, việc ban hành khung giá cho thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Thêm vào đó, giá cho thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm nguyên tắc: Một là, bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát 73 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 18, khoản 1. 74 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 15. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 66 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở triển quỹ nhà ở xã hội; Hai là, bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời gian cho thuê mua; Ba là, Chính phủ quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá cho thuê mua nhà ở trên địa bàn. 75 Trên cơ sở đó, chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở cần lưu ý thêm giá thuê nhà nên tương đối hợp lý với thu nhập hiện nay, phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê mua của người có mức thu nhập thấp. Vậy với thu nhập khoảng trên dưới 3 triệu đồng/một hộ/tháng thì mức thuê nhà khoảng từ 400.000 – 450.000 đồng (15 – 20% thu nhập hộ) là có thể chấp nhận được. Nhà nước không bao cấp nhưng nên hỗ trợ các đối tượng như có các quỹ nguồn vốn cho vay dài hạn, ngắn hạn với điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ thêm.76 Sau khi xác định được giá nhà thuê mua thì các bên trong thuê mua nhà ở sẽ thỏa thuận hình thức thanh toán nhà có thể trực tiếp thanh toán cho bên cho thuê mua nhà hoặc thanh toán gián tiếp thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.77 Nhưng bên thuê mua phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua cho bên chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ trả dần theo định kỳ bao gồm số tiền giá trị cấu thành còn lại của căn nhà và giá tiền thuê nhà trong thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.78 Hiện nay, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua đã quy định chủ đầu tư được cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì vậy hình thức thanh toán trong cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “1. Việc thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải ph hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng 75 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 56. Thông tin pháp luật dân sự, Một số suy nghĩ về nhà ở xã hội trong luật nhà ở, Lê Văn Thành, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/07/2057/, ngày truy cập [09/10/2014]. 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 của Quốc Hội, Điều 69, khoản 1. 78 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 15, khoản 2, điểm b. 76 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 67 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. 2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.” GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 68 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.3.2 Pháp luật quy định về hợp đồng trong hoạt động thuê mua nhà ở Thuê mua nhà ở là một trong các hình thức giao dịch nhà ở.79 Tuy nhiên, khác với các hình thức tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở đều không phát sinh lơi nhuận trong khi cho thuê mua nhà hình thức là sinh lời. Điều này xuất phát từ mục đích kiếm lợi nhuận của chủ thể kinh doanh nhà ở. Để giao dịch thuê mua nhà này có hiệu lực thì các bên tham gia phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: Thứ nhất, người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Thứ hai, mục đích và nội dung của giao dịch thuê mua nhà không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Thứ ba, người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 80 Giao dịch thuê mua nhà ở phải được lập thành văn bản được gọi là hợp đồng về nhà ở. Việc thuê mua nhà ở phải thực hiện thông qua hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua.81 Trong hợp đồng thuê mua nhà những thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực sẽ có giá trị ràng buộc các bên. Do hợp đồng thuê mua nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng thuê mua nhà có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch quy định tại Điều 122 Bô luật Dân sự 2005 như sau: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Theo đó, hợp đồng thuê mua nhà ở phải được lập thành văn bản. Vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và quan trọng, nên pháp luật đã quy định hình thức văn bản là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu không thực hiện nghiêm túc thì các chủ thể có thể hứng chịu rủi ro, hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thực hiện được. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở các bên được tự do, tự nguyện thỏa thuận với nhau về giá cả, việc tiến hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ. Mọi trường hợp, các chủ thể tham gia không thể hiện ý chí một cách tự do, tự nguyện như bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn đều có thể dẫn đến việc vô hiệu của hợp đồng. Đồng thời, hợp đồng phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan 79 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 90. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 122. 81 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 58, khoản 1. 80 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 69 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở quản lý hành chính Nhà nước về nhà ở. Thủ tục này là sự minh chứng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, công khai hóa thông tin, minh bạch hóa thị trường bất động sản nói chung và quan hệ thuê mua nhà ở nói riêng. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định về hình thức và thủ tục chặt chẽ của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật có liên quan. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì không cần phải công chứng, chứng thực.82 Bởi vì, việc xác nhận đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội trong hợp đồng đã thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua và khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua.83 Tuy nhiên, khi bên thuê mua nhà sau khi nhận được quyền sở hữu căn nhà trong thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê mua, người thuê mua nhà ở sẽ không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức. Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư từ ngân sách) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (trong trường hợp thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định về đối tượng và điều kiện được bố trí nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 14 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Giá bán lại nhà ở xã hội không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán lại nhà ở đó.84 Quy định trên một mặt tránh tình trạng thuê mua nhà ở rồi bán lại với giá cao để hưởng tiền chênh lệch, mặt khác là để giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát được việc cho thuê mua nhà ở của người dân trên từng địa bàn. 82 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 63, khoản 3. 83 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 64, khoản 4. 84 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 13, khoản 5 và khoản 6. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 70 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà chủ đầu tư được quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây: Thứ nhất, người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng; Thứ hai, người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua. Đối với hai trường hợp trên thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi);85 Thứ ba, người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định về việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Đối với trường hợp vi phạm này thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây. Thêm vào đó, do sự biến động về giá cả của thị trường mua bán nhà ở nên trong thực tiễn xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, mà nguyên nhân thường là do một trong các bên thuê mua nhà cố ý hay vô tình có hành vi quy phạm quy định của hợp đồng. Các tranh chấp về hợp đồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.86 Do vậy, để hạn chế xảy ra tranh chấp các bên trong quan hệ thuê mua nhà cần hoàn thiện các chứng từ để chứng minh mình đã hoàn thiện các nội dung công việc theo hợp đồng để tìm cách tháo gỡ và giải quyết tranh chấp. Theo đó, cần lưu ý các điều khoản quy định tại hợp đồng như: đối với chủ đầu tư cần thực hiện đúng và đủ những quy định tại các văn bản liên quan đến quy định về chất lượng nhà ở, tiến độ xây dựng như thỏa thuận trong hợp đồng; đối với khách hàng đi thuê mua nhà cần trả tiền đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng. 2.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về hoạt động thuê mua nhà ở Thông qua những cơ sở nghiên cứu từ các quy định pháp luật về thuê mua nhà ở Người viết nhận thấy trong thời gian thực hiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh thuê mua nhà ở còn có những bất cập gây khó khăn cho chủ đầu tư và bên đi thuê mua nhà. Từ đó, Người viết có những đề xuất hoàn thiện quy đinh pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp để quá trình kinh doanh thuê mua nhà ở được diễn ra nhanh chóng và đạt được hiệu quả cao. Theo đó, Nhà nước cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm tạo điều kiện phát huy tiềm năng của nhà ở tham gia vào thị trường nhà cũng như trong hoạt động thuê mua nhà ở. Gồm các vấn đề sau: 85 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Điều 58, khoản 4. 86 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 147. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 71 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.4.1 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về vốn pháp định của chủ thể kinh doanh trong hoạt động thuê mua nhà ở Quy định về vốn pháp định trong các văn bản hiện hành, theo Người viết cần xem xét lại ba vấn đề: Một là, về quy định vốn pháp định hiện nay có ý kiến cho rằng nên tăng mức vốn pháp định từ 6 tỷ đồng lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu quy định tăng mức vốn pháp định khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng được thông qua sẽ gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp trong thành lập và hoạt động kinh doanh, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh cho thuê mua nhà ở. Điều này có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản với số vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Vì họ sẽ phải bổ sung một lượng vốn không nhỏ để đủ điều kiện hoạt động. Hơn nữa, với các loại dự án bất động sản khác nhau về quy mô, tính chất, công năng, mục đích đầu tư cũng như tổng mức đầu tư thì việc ấn định vốn pháp định lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng vô tình đã khống chế quyền tự do chọn mô hình kinh doanh của nhà đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam chủ yếu là những doanh nghiệp vừa và nhỏ thì việc tăng mức vốn pháp định lên mức tối thiểu là 50 tỷ đồng là rất cao, con số này nó gấp hơn 8 lần con số 6 tỷ đồng được quy định như hiện nay. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ của bất cứ nước nào, đặc biệt là ở những nước có nền kinh tế chưa phát triển như Việt Nam thì rất cần khuyến khích. Vì vậy, theo Người viết để sàn lọc, lựa chọn lại những doanh nghiệp có tiềm lực thực hiện dự án nên tăng mức vốn từ 6 tỷ đồng lên mức tối thiểu là 20 tỷ đồng, vì với vốn pháp định tăng lên mức tối thiểu 50 tỷ đồng thì những doanh nghiệp đang hoạt động sẽ khó theo kịp sự biến đổi một cách nhanh chóng này. Đồng thời, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao so với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động. Bởi vì, theo thống kê hiện nay, có khoảng 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6 đến 20 tỷ đồng và chỉ có khoảng 26% doanh nghiệp có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên.87 Qua đó, Người Viết cho rằng cũng không nên áp con số 20 tỷ đồng này lên tất cả các loại hình doanh nghiệp mà cần phải có khung về vốn pháp định cho từng loại doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật cần phải thực tiễn chứ không thể rập khuôn, máy móc và phải tạo động lực cho sự phát triển. Vì vậy, nên có quy định mở về vốn pháp định, tùy theo từng đối tượng chức năng cụ thể. Nếu đầu tư sẽ quy định con số 87 Quân đội nhân dân online, Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, Phúc Thắng, http://www.qdnd.vn/qdndsite/vi-vn/61/43/kinh-te-xa-hoi/kinh-doanh-bat-dong-san-von-phap-dinh-toi-thieu-la-20ty-dong/328248.html, ngày truy cập [24/10/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 72 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở khác, kinh doanh hay cho thuê, cho thuê mua sẽ là con số khác, không nên cố định ở một con số. Chẳng hạn như trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Điều đáng mừng hiện này là khi Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp Chính phủ quy định chi tiết việc cho thuê mua bất động sản của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp.88 Hai là, cần xem xét lại vấn đề xác nhận vốn pháp định là 6 tỷ trong quy định tại Mục 1.1.2 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định hết sức rối rắm, đó là “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký qu của các thành viên sáng lập”. Ở đây đã có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ. Với quy định này đã làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trở nên quá phức tạp, tốn kém không cần thiết cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà. Thiết nghĩ trong thời gian tới khi cần quy định về vốn pháp định, Nhà nước cần phải tiếp thu ý kiến phản biện của xã hội để đảm bảo những quy định về vốn pháp định thực sự khoa học và phát huy hiệu quả trong thực tiễn làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trong hoạt động thuê mua nhà ở trở nên dễ dàng. Nên nhận định lại khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ. Vì tiền ký quỹ là do sự thỏa thuận giữa các bên để đảm bảo bên có nghĩa vụ phải thực hiện với bên có quyền những gì đã thỏa thuận nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường. Còn vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Điều này sẽ khắc phục được tình trạng quy định về vốn pháp định tràn lan không cần thiết. Ba là, quy định ngành nghề trong kinh doanh bất động sản nói chung hay hoạt động trong lĩnh thuê mua nhà ở nói riêng phải có vốn pháp định là 6 tỷ như hiện nay nhưng 88 Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 10. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 73 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn sau khi đăng ký kinh doanh vẫn còn nhiều điều phải bàn về tính hiệu quả của nó. Chẳng hạn như, cơ quan nào sẽ có chức năng giám sát mức vốn pháp định của doanh nghiệp; nếu nhà đầu tư gian dối lách luật bằng cách vay mượn tiền bỏ vào ngân hàng, thành lập doanh nghiệp xong rút ra trả lại cho chủ nợ thì phải giải quyết ra sao. 89 Vì vậy, quy định pháp luật về vốn pháp định trong hoạt động thuê mua nhà ở cần chú ý đến quy định về cơ quan sẽ thực hiện chức năng giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn pháp định trong quá trình hoạt động. Theo kiến nghị của Người viết nên để các cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê quyệt dự án nhà ở sẽ quản lý, giám sát mức vốn pháp định của chủ đầu tư. Chẳng hạn như đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội thì Thủ tướng Chính phủ sẽ quản lý, giám sát mức vốn pháp định đối với những dự án thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên và dự án được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương, không phân biệt quy mô sử dụng đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quản lý, giám sát mức vốn pháp định đối với những dự án thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 100ha và dự án thuộc mọi nguồn vốn có diện tích đất dưới 20ha, nhưng có quy mô từ 2.500 căn hộ trở lên. Theo đó, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ thực hiện chức năng giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn pháp định trong quá trình hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở. Bởi vì, với thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án cho chủ đầu tư thì việc quản lý, giám sát mức vốn pháp định sẽ dễ dàng hơn, nếu chủ đầu tư không đáp ứng mức vốn pháp định trong quá trình hoạt động thì sẽ không được phê duyệt dự án. Đồng thời, theo Người viết, pháp luật cần quy định rõ sau khi khởi công và trong suốt khoảng thời gian phát triển dự án nhà ở chủ đầu tư phải thực hiện liên tục theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Việc này phải được giám sát chặc chẽ bởi cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương (Sở xây dựng) và chỉ được phê duyệt dự án khi có sự xác nhận đủ điều kiện của cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, để nâng cao trách nhiệm quản lý Nhà nước, người được giao nhiệm vụ giám sát xác nhận đủ điều kiện thực hiện dự án sẽ chịu trách nhiệm nếu như có sai sót trong công việc của mình, tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng quy định của pháp luật. 89 Thông tin pháp luật dân sự, Quy định về vốn pháp định trong thành lập và hoạt động doanh nghiệp, Trần Huỳnh Thanh Nghị, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/03/18/2488/, ngày truy cập [23/8/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 74 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.4.2 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về quá trình huy động vốn cho dự án thuê mua nhà Đối với các dự án nhà ở, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của nhà đầu tư. Dự án có thể triển khai, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch, tất cả các vấn đề này nảy sinh đều phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn của dự án. Hiện nay, hàng loạt văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực tài chính bất động sản được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản pháp luật đó vẫn còn một số bất cập, gây nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong vấn đề huy động vốn. Ví dụ, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 của Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, quy định tại Điều 5 về tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ của các tổ chức tín dụng: “ 5.6. Tài sản có hệ số rủi ro bằng 250% gồm: a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán; b) Các khoản cho vay các công ty chứng khoán; c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.” Ngân hàng Nhà nước đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh cho thuê mua nhà ở vào loại tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó không khuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở trong hoạt động thuê mua và nâng cao lãi suất cho vay với hoạt động này. Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn đã bị hạn chế. Với những chủ đầu tư cho thuê mua nhà phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định này khống chế tín dụng dành cho bất động sản của các ngân hàng là vấn đề đáng ngại. Một điều dễ hiểu là, cơ cấu nguồn vốn từ các dự án nhà ở cho thuê mua chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Việc thiếu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê mua, đã hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường và đẩy giá nhà ở tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn dân cư. Mặc khác, với quy định trên các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà ở cũng bị ảnh hưởng trực tiếp, dẫn đến nhu cầu mua nhà của khách hàng sẽ bị giảm xuống, khiến sức tiêu thụ, lượng giao dịch của thị trường nhà ở giảm đáng kể. Huy động vốn vừa góp phần tiếp sức cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện các dự án thuê mua nhà ở cũng vừa giúp cho nhà ở sớm được hoàn thành và đến tay người dân một cách nhanh chóng. Vì vậy, Nhà nước nên xem xét lại những quy định về quá trình huy động vốn để giải quyết những trường hợp chủ đầu tư khi đang thực hiện dự án nhà ở mà cần nguồn vốn hỗ trợ từ bên ngoài. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 75 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Cụ thể, cần xem xét quy định về vấn đề mở rộng quỹ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung cũng như hoạt động thuê mua nhà nói riêng mà cụ thể là nên giải quyết việc huy động vốn tại các tổ chức tín dụng tùy theo từng trường hợp, vì trước khi cho chủ đầu tư vay thì tổ chức tín dụng đều thực hiện hoạt động xem xét, đánh giá khi thấy dự án khả thi các tổ chức tín dụng nên tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư vay vốn một cách nhanh chóng để việc kinh doanh đó được tiến hành một cách thuận lợi, không làm phát sinh thêm chi phí do việc huy động vốn kéo dài. Ngoài thực trạng quy định pháp luật về nguồn vốn huy động thì hình thức huy động vốn vẫn còn những điểm chưa hợp lý. Theo quy định tại Điều 9 khoản 1 điểm a Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở về huy động vốn theo hình thức: “Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các qu đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở”. Điều này đã làm giảm tính hấp dẫn của trái phiếu, ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp trên thị trường tài chính. Bên cạnh lãi suất mang lại từ việc mua trái phiếu thì các chứng quyền là rất quan trọng cho tính hấp dẫn của trái phiếu như: quyền mua nhà, quyền ưu tiên đăng ký mua nhà,… Ở các nước có thị trường trái phiếu phát triển thì các chứng quyền có tác dụng như điều kiện thu hút việc bán trái phiếu trở nên dễ dàng hơn và làm giảm tỷ lệ lãi suất mà việc phát hành trái phiếu sẽ phải dành cho khách hàng. Điều khoản quy định huy động vốn theo hình thức phát hành trái phiếu nhưng bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở là không giúp ích cho người mua nhà, bên cạnh đó lại làm giảm tính hấp dẫn của thị trường trái phiếu, hạn chế sự liên thông giữa thị trường trái phiếu và thị trường kinh doanh bất động sản. Theo kiến nghị của Người viết nên để bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở nhưng các đối tượng này phải thuộc trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam và phải tuân theo những quy định liên quan về các đối tượng được thuê mua nhà ở. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 76 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.4.3 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định mức thu nhập thấp của đối tượng thuê mua nhà ở Đối tượng phục vụ của chính sách nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, cần xem xét lại vấn đề xác định người có thu nhập thấp của đối tượng được ưu tiên thuê mua nhà ở. Bởi vì, theo khái niệm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thì người thu nhập thấp là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. 90 Vậy thì mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng được xem là mức thu nhập thấp. Tuy nhiên, 8,9 triệu đồng/tháng có phải là thu nhập thấp không và những người này có phải là đối tượng được ưu đãi của Chính phủ trong việc cho vay gói 30.000 tỷ đồng mua nhà hay không. Có quan điểm cho rằng với mức thu nhập 8,9 triệu đồng/tháng đối với gia đình có hai người đi làm thì tổng thu nhập là từ 15 - 18 triệu đồng/tháng, vậy mỗi tháng dành ra khoảng 30% thu nhập (khoảng 6 triệu đồng) để trả gốc và lãi hàng tháng là có thể dễ dàng mua nhà theo hình thức trả góp rồi nên họ có cần thiết phải vay tiền không, trong khi thủ tục xét duyệt khó khăn và họ lại phải lãi suất với phần tiền mình đã vay. Nhưng muốn đạt mức lương này cũng không phải dễ vì với những sĩ quan quân đội, công an vốn được coi là những người có lương cao hiện nay để có mức 9 triệu đồng/tháng cấp bậc phải trung tá trở lên và phải có trên 12 năm phục vụ trong quân ngũ. Những cán bộ, công chức cũng phải cỡ vụ trưởng trở lên mới có mức lương 9 triệu đồng/tháng, còn những nhân viên chuyên viên không thể có mức lương này. 91 Nhìn chung thì việc xem người có mức thu nhập 8,9 triệu đồng/tháng là người có thu nhập thấp thì hoàn toàn không hợp lý, bởi xét trong điều kiện thực tế hiện nay thì những người hưởng lương Nhà nước hoặc làm thuê, buôn bán nhỏ khi mà tất cả đồng lương của họ đều phụ thuộc vào Nhà nước, mức lương này chỉ đủ tiêu dùng, mặc dù vài năm nay mức lương tối thiểu đã được nâng lên gấp mấy lần nhưng cũng chỉ đến mức 1.150.000 đồng/tháng.92 Mức lương bình quân một tháng khoảng 2,5 - 3 triệu đồng/tháng. Vậy thì những người bình thường chỉ có mức lương dưới 05 triệu đồng/tháng cùng với một số khoản phụ thu khác nhưng nhìn chung không đáng kể. 90 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Điều 14, khoản 3, điểm d. 91 Người lao động, Thu nhập dưới 9 triệu đừng mong vay vốn mua nhà, Trần Thủy, http://nld.com.vn/kinh-te/thunhap-duoi-9-trieu-dung-mo-vay-von-mua-nha-20130530041016421.htm, ngày truy cập [24/10/2014]. 92 Nghị định 66/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2013của Chính phủ quy định mức lương cơ sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang Điều 3, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 77 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở Trong khi đó, theo nguyên tắc hoạt động, ngân hàng chỉ giải ngân cho các đối tượng muốn thuê mua nhà ở có mức thu nhập đủ khả năng chi trả nợ.93 Mà đủ tiêu chuẩn vay tiền mua nhà theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ tại các ngân hàng phần lớn đều yêu cầu khách hàng chứng minh được thu nhập từ 9 triệu trở lên mới đủ tiêu chuẩn vay tiền mua nhà thu nhập thấp. Việc xác định thiếu chính xác về tiêu chuẩn người thu nhập thấp chính là một trong những nguyên nhân làm cho chính sách về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của nhà nước ta chưa hiệu quả.94 Theo đó, với quy định tại Điều 2 của Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về đối tượng được vay vốn thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 là các cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân dân. Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể. Nhưng những căn hộ có diện tích từ 70m2 trở xuống hiện tại không nhiều, nếu có thì bây giờ mới đang xây dựng, chính vì vậy tìm được những căn hộ này với giá từ 15 triệu/m2 trở xuống là rất khó khăn. Như vậy, gói 30.000 tỉ đồng có lẽ chỉ khả thi với phần dành cho các đoanh nghiệp vay để phát triển nhà ở xã hội, còn với người mua nhà vẫn tồn tại nhiều khó khăn và kém hấp dẫn. Mục đích của gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng là hết sức nhân văn, có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, những rắc rối trong cách triển khai đã khiến việc giải ngân khoản tiền này vẫn rất khó khăn nếu so sánh với nhu cầu thực tế của xã hội. Vì vậy, giải ngân an toàn là điều tối quan trọng trong gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ, nhưng đi kèm với đó cơ quan quản lý phải linh động điều chỉnh các quy tắc để hỗ trợ nhiều hơn cho người dân vì đây là nguyện vọng của không ít người có thu nhập thấp, để họ thực sự có thể tiếp cận được với khoản vay rất có ý nghĩa này.95 93 Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ, Điều 6. 94 Báo điện tử Nhân dân, Gói 30 nghìn tỷ đồng: Dân vẫn cần thêm nhiều hỗ trợ, Hà Anh, http://www.nhandan.org.vn/mobile/_mobile_kinhte/_mobile_nhandinh/item/21193402.html, truy cập ngày [24/10/2014]. 95 Báo điện tử Nhân dân, Gói 30 nghìn tỷ đồng: Dân vẫn cần thêm nhiều hỗ trợ, Hà Anh, http://www.nhandan.org.vn/mobile/_mobile_kinhte/_mobile_nhandinh/item/21193402.html, ngày truy cập [24/10/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 78 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở 2.4.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định giá nhà ở trong hoạt động thuê mua nhà ở Việc xác định giá cho thuê mua nhà ở phù hợp với nhu cầu của người mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp là một vấn đề hết sức khó khăn. Đối với các dự án cho thuê mua nhà ở xã hội chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chỉ được thu lợi nhuận tối đa 15% chi phí đầu tư, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, các dự án nhà ở thường có thời gian đầu tư kéo dài và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến, điều này làm ảnh hưởng đến việc các doanh nghiệp sẽ ngại đầu tư cho lĩnh vực thuê mua nhà ở. Vì vậy, Nhà nước cần đưa ra nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ hấp dẫn các doanh nghiệp trong việc xây dựng nhà ở phục vụ cho hoạt động thuê mua như chính sách vay vốn ưu đãi với lãi xuất vay là 6%/năm trong vòng 10 năm từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ tại ngân hàng theo tinh thần của Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Bên cạnh đó, còn có chính sách hỗ trợ trong quá trình đầu tư tạo lập nhà đem vào cho thuê mua áp dụng thuế suất 5% kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với cho thuê mua nhà ở xã hội; đối với trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thực hiện chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với cho thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 thì giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2014.96 Đây chính là những chính sách hợp lý nhằm thu hút các nhà đầu tư quan tâm hơn đến lĩnh vực nhà ở xã hội nói chung cũng như trong hoạt động thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp nói riêng. Từ đó, Nhà nước cần triển khai rộng rãi hơn nữa các chính sách hỗ trợ khác nhằm thu hút các nhà đầu tư có tiềm lực trong nước và ngoài nước tham gia vào hoạt động đầu tư nhà ở cho thuê mua. Tuy nhiên, với quy định mức giá cho thuê mua nhà chủ đầu tư chỉ được thu lợi nhuận tối đa 15% nhưng cũng cho phép các chủ đầu tư có quyền tự ấn định giá nhà sau khi dự án hoàn thành, đây chính là điểm mấu chốt trong vấn đề xác định giá cả nhà cho thuê mua dành cho người có thu nhập thấp nhưng lại không thấp. Bởi lẽ các chủ đầu tư sẽ lợi dụng việc pháp luật cho phép họ được đưa ra giá nhà thuê mua khi hoàn thành nên sẽ 96 Thông tư 141/2003/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ tài chính Hướng dẫn thi hành nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng, Điều 3 và Điều 4, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 79 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở cố tình kéo dài thời gian hoàn thành dự án ra để nhằm đẩy giá nhà lên cao từ việc lợi dụng được sự chênh lệch về giá cả nguyên – vật liệu để tìm kiếm thêm những khoản lợi nhuận từ số tiền chênh lệch ấy, tại mỗi thời điểm khác nhau sẽ có sự chuyển biến về giá cả trong nền kinh tế nói chung và trong thị trường nhà ở nói riêng cũng có những biến động đáng kể. Thiết nghĩ đối với quy định chủ đầu tư có quyền ấn định giá nhà sau khi dự án nhà cho thuê mua hoàn thành Nhà nước cần chú ý đến sự chuyển biến về giá cả tại mỗi thời điểm khác nhau để quản lý thời gian hoàn thành dự án nhà của chủ đầu tư, từ đó sẽ có biện pháp ngăn chặn kịp thời những hành vi nhằm đưa giá nhà lên cao, qua đó cũng tạo điều kiện cho những đối tượng thuê mua nhà tìm kiếm được một ngôi nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 80 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Trong Chương 2, Người viết phân tích một cách khá đầy đủ những quy định của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở. Trong đó Người viết đi sâu vào phân tích các quy định của pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở, quy định về nhà ở và trình tự, thủ tục trong thuê mua nhà. Từ những quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà Người viết đi sâu vào làm rõ những vấn đề còn bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật từ đó đưa ra một số đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về việc kinh doanh thuê mua nhà ở qua các vấn đề như sau: Thứ nhất, về quy định vốn pháp định của chủ thể kinh doanh trong hoạt động thuê mua nhà ở. Nên có quy định mở về vốn pháp định, tùy theo từng đối tượng chức năng cụ thể không nên cố định ở một con số. Bên cạnh đó, Nhà nước nên nhận định lại khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ để tránh tình trạng quy định về vốn pháp định lan tràn không cần thiết. Qua đó cũng cần chú ý đến vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn sau khi đăng ký kinh doanh. Thứ hai, quy định về quá trình huy động vốn gây khó khăn cho các nhà đầu trong dự án phát triển nhà ở cho thuê mua. Vì vậy, Nhà nước cần xem xét quy định về vấn đề mở rộng quỹ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở cũng như hoạt động thuê mua nhà mà cụ thể là nên giải quyết việc huy động vốn tại các tổ chức tín dụng tùy theo từng trường hợp. Thứ ba, cần xem xét lại vấn đề xác định người có thu nhập thấp của đối tượng được ưu tiên thuê mua nhà ở và những chính sách hỗ trợ người thuê mua nhà vay tiền cần xem lại tính hiệu quả của các chính sách nhiều hơn. Thứ tư, quy định về việc xác định giá nhà ở trong hoạt động thuê mua. Đối với quy định chủ đầu tư có quyền ấn định giá nhà sau khi dự án nhà cho thuê mua hoàn thành Nhà nước cần chú ý đến sự chuyển biến về giá cả tại mỗi thời điểm khác nhau để quản lý thời gian hoàn thành dự án nhà của chủ đầu tư, từ đó sẽ có biện pháp ngăn chặn kịp thời những hành vi nhằm đưa giá nhà lên cao. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 81 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở KẾT LUẬN Trong quá trình thực hiện Luận văn Người Viết đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về hoạt động thuê mua nhà ở. Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Nhà ở là nhu cầu cấp thiết của mọi cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu về nhà ở vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Chính vì vậy, Nhà nước đã cho ra đời một loại hình kinh doanh nhà ở mới đó chính là hình thức hoạt động thuê mua nhà ở góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà trên thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân. Nghiên cứu pháp luật về thuê mua nhà ở nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về thuê mua nhà ở. Nhìn chung, vấn đề thuê mua nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn từ năm 2005 đến nay hàng loạt văn bản pháp luật về thuê mua nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ thuê mua nhà. Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những bất cập. Bất cập trong hệ thống pháp luật, khó khăn trong hoạt động thuê mua áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Qua đó, Người viết đưa ra những giải pháp, đề xuất nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thuê mua nhà ở qua các vấn đề sau: Thứ nhất, về quy định vốn pháp định của chủ thể kinh doanh trong hoạt động thuê mua nhà ở. Nên có quy định mở về vốn pháp định, tùy theo từng đối tượng chức năng cụ thể không nên cố định ở một con số. Bên cạnh đó, Nhà nước nên nhận định lại khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ để tránh tình trạng quy định về vốn pháp định lan tràn không cần thiết. Qua đó, cũng cần chú ý đến vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn sau khi đăng ký kinh doanh. Thứ hai, quy định về quá trình huy động vốn gây khó khăn cho các nhà đầu trong dự án phát triển nhà ở cho thuê mua. Vì vậy, Nhà nước cần xem xét quy định về vấn đề mở rộng quỹ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở cũng như hoạt động thuê mua nhà mà cụ thể là nên giải quyết việc huy động vốn tại các tổ chức tín dụng tùy theo từng trường hợp. Thứ ba, cần xem xét lại vấn đề xác định người có thu nhập thấp của đối tượng được ưu tiên thuê mua nhà ở và những chính sách hỗ trợ người thuê mua nhà vay tiền cần xem lại tính hiệu quả của các chính sách nhiều hơn. Thứ tư, quy định về việc xác định giá nhà ở trong hoạt động thuê mua. Đối với quy định chủ đầu tư có quyền ấn định giá nhà sau khi dự án nhà cho thuê mua hoàn thành Nhà nước cần chú ý đến sự chuyển biến về giá cả tại mỗi thời điểm khác nhau để quản lý thời gian hoàn thành dự án nhà của chủ đầu tư, từ đó sẽ có biện pháp ngăn chặn kịp thời những hành vi nhằm đưa giá nhà lên cao. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 82 SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội. 2. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội. 3. Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội. 4. Luật Doanh nghiệp số 06/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội. 5. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội. 6. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội. 7. Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. 8. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 9. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 10. Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính Phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghệp. 11. Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. 12. Nghị định 66/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2013của Chính phủ quy định mức lương cơ sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. 13. Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhâp cá nhân và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. 14. Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 15. Quyết định 167/2008/QĐ-TTg ngày 12 tháng 12 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ: Về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở. 16. Thông tư 141/2003/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng. 17. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 18. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 19. Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. 20. Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ. 21. Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Đinh Văn Ân, Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất bản thống kê, 2009. 2. Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2000. 3. Nguyễn Đình Hoàn,Gói cứu trợ 30.000 tỷ cho bất đông sản: Cơ hội và giải pháp, Tạp chí Nghiên cứu tài chính kế toán, Nhà xuất bản Thống kê, số 11, 2013. 4. Nguyễn Thị Lan, Chính sách tài khóa Việt Nam giai đoạn 2011 – 2013, Tạp chí Nghiên cứu tài chính kế toán, Nhà xuất bản Thống kê, số 11, 2013. 5. Trần Ngọc Hùng, Đóng góp ý kiến về luật nhà ở, Người xây dựng, Hà Nội, số tháng 3&4, 2014. 6. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009. Danh mục trang thông tin điện tử 1. Báo điện tử Nhân dân, Gói 30 nghìn tỷ đồng: Dân vẫn cần thêm nhiều hỗ trợ, Hà Anh, http://www.nhandan.org.vn/mobile/_mobile_kinhte/_mobile_nhandinh/item/ 21193402.html, ngày truy cập [24/10/2014]. 2. Báo điện tử Xây dựng, Phải có 50 tỷ mới được kinh doanh bất động sản, Quốc Bình, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/phai-co-von-50-ty-dong-moiduoc-kinh-doanh-bat-dong-san.html, truy cập ngày [21/10/2014]. 3. Công ty TNHH xây dựng – đầu tư – kinh doanh địa ốc Tân Vũ Minh, Thị trường bất động sản: Vẫn mất cân đối nghiêm trọng, http://tanvuminhbds.com/VN/DetailNews.aspx?id=1&nid=6, ngày truy cập [01/9/2014]. 4. Địa Ốc online.vn, Nhà ở xã hội và vai trò của “ba nhà”, TBKTSG, http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nha-o-xa-hoi-va-vai-tro-cuaba-nha-i14140, ngày truy cập [01/7/2014]. 5. Người lao động, Thu nhập dưới 9 triệu đừng mong vay vốn mua nhà, Trần Thủy, http://nld.com.vn/kinh-te/thu-nhap-duoi-9-trieu-dung-mo-vay-von-mua-nha20130530041016421.htm, ngày truy cập [24/10/2014]. 6. Quân đội nhân dân online, Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, Phúc Thắng, http://www.qdnd.vn/qdndsite/vi-vn/61/43/kinh-te-xa-hoi/kinhdoanh-bat-dong-san-von-phap-dinh-toi-thieu-la-20-ty-dong/328248.html, ngày truy cập [24/10/2014]. 7. Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng với kết quả hoạt động năm 2013: Nhiệm vụ trọng tâm và giải pháp thực hiện, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/tin-noibat;jsessionid=4FF56862E664EE742A996DB6B2B207EF?p_p_id=EXT_ARTICLEVI EW&p_p_lifecycle=0&p_p_col_id=center-left1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ARTICLEVIE W_articleId=222920&_EXT_ARTICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICLEVIEW_ redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome, ngày truy cập [05/9/2014]. 8. Thanh niên Online, Gần 25.000 căn hộ thương mại nhà muốn chuyển thành nhà ở xã hội, Lê Quân, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130503/gan-25-000-can-hothuong-mai-muon-chuyen-thanh-nha-o-xa-hoi.aspx, ngày truy cập [10/8/2014]. 9. Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động, http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200850/20081210150832.aspx, ngày truy cập [31/8/2014]. 10. Thanh niên Online, Khởi công nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà ở thương mại, Lê Quân, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130602/khoi-cong-nha-o-xa-hoi- chuyen-doi-tu-nha-o-thuong-mai.aspx, ngày truy cập [10/8/2014]. 11. Thông tin pháp luật dân sự, Một số suy nghĩ về nhà ở xã hội trong luật nhà ở, Lê Văn Thành, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/07/2057/, [09/10/2014]. ngày truy cập 12. Thông tin pháp luật dân sự, Một số vấn đề về chủ thể kinh doanh, Phan Công Thương, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2007/11/19/7894/, [10/9/2014]. ngày truy cập 13. Thông tin pháp luật dân sự, Phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới đất nước, Chu Thái Thanh, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/, ngày truy cập [23/8/2014]. 14. Thông tin pháp luật dân sự, Quy định về vốn pháp định trong thành lập và hoạt động doanh nghiệp, Trần Huỳnh Thanh Nghị, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/03/18/2488/, ngày truy cập [23/8/2014]. Danh mục tài liệu khác 1. Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 15 tháng 04 năm 1992 của Quốc Hội. (hết hiệu lực). 2. Luật Nhà ở 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội. (mới được thông qua). 3. Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội. (mới được thông qua). 4. Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06 tháng 04 năm 1991 của Hội đồng Nhà nước về nhà ở. [...]... tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở là bên cho thuê mua nhà và bên đi thuê mua nhà Trước hết, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu quy định pháp luật đối với bên cho thuê mua nhà, tức là chủ đầu tư đưa nhà tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư Các cá nhân sở hữu nhà ở hay các doanh nghiệp tạo ra nhà ở tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người cho thuê mua nhà. .. nhu cầu mua nhà của phần lớn dân cư Cho nên trong quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh cho thuê mua nhà ở không quy định cụ thể cho loại hình nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối với hình thức thuê mua nhà ở xã hội Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định rõ về khái niệm của hoạt động cho thuê mua nhà ở xã hội tại Điều 105, khoản 1 Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước... Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Về cơ bản, pháp luật nhà ở ra đời đã tạo lập được một hành lang pháp lý cụ thể cho giao dịch về nhà ở với hình thức cho thuê mua, mở rộng đối tượng được thuê mua nhà ở, qua đó góp phần hoàn thiện cơ bản quản lý nhà nước về nhà ở, phân cấp rõ ràng về trách nhiệm quản lý đối với nhà ở nằm trên đất, chế độ sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài... việc tìm hiểu về hoạt động thuê mua nhà ở là cần thiết 1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở Hoạt động thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh nhà còn khá mới, nó là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông... mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua. 5 Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014 vừa được thông qua quy định nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội khi được bán thông qua hình thức cho thuê mua thì người thuê mua sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền... pháp luật về thuê mua nhà ở còn tồn tại những thực trạng, vướng mắc về quy định của pháp luật xảy ra trên thực tế ảnh hưởng đến hoạt động thuê mua nhà ở cũng như các bên tham gia trong quan hệ thuê mua nhà ở Do đó, để thuận tiện hơn cho nhà đầu tư và khách hàng tham gia trong vấn đề thuê mua nhà ở loại hoạt động đặc biệt này Người viết tiến hành tìm hiểu một cách chi tiết các quy định về thuê mua nhà. .. lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời Còn người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định.4 Thuê mua nhà. .. đồng thuê mua nhà ở, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà từ bên cho thuê mua sang bên thuê mua có ý nghĩa pháp lý hết sức quan trọng Khi hết thời gian thuê mua nhà ở thì khách hàng phải thanh toán hết số tiền thuê mua còn lại cho chủ đầu tư, ngược lại bên cho thuê mua nhà có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người thuê mua. .. tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Vì vậy, đối với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị... cho thuê mua nhà ở Thuê mua nhà là một hình thức bán nhà nhưng không cần bên mua phải trả tiền liền mà chỉ yêu cầu bên thuê mua nhà trả trước một phần và một phần này trong pháp luật Việt Nam hiện hành quy định đối với thuê mua nhà ở xã hội là thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua, phần còn lại được nộp trong thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua