TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHOÁ 2011 - 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn Luật Thƣơng mại Sinh viên thực hiện: Lê Công Hậu MSSV: 5115798 Lớp: Luật Thƣơng mại 1-K37 Cần Thơ, 12/2014 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................................................. 4 1.1 Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản.................................................. 4 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ................................................................. 4 1.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản................................................... 6 1.1.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản ......................................... 8 1.2 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ..................................... 11 1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động ........................................................................................................ 11 1.2.2 Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật ........................................................................................ 12 1.2.3 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật ................................................................................. 13 1.2.4 Khi điều hành hoạt động của sàn giao dịch phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẵng với các khách hàng khi giao dịch .............................................................................. 14 1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua hợp đồng ...................................................................................... 16 1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản........................ 17 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước ............................................... 19 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch ............................................................ 21 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.4 Khái quát lược sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ............................................................................................................... 23 1.4.1 Giai đoạn trước năm 2006 ................................................................................. 24 1.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 ............................................................... 25 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay ......................................................................... 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 28 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT ......................................................................... 30 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay ....................................................................................................................... 30 2.1.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ................................................ 30 2.1.1.1 Điều kiện về chủ thể thành lập sàn giao dịch bất động sản ........................... 30 2.1.1.2 Điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản................................................................................................................ 34 2.1.1.3 Xây dựng cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản ................................... 38 2.1.2 Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản ........................................ 41 2.1.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ................ 41 2.1.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản ................. 43 2.1.2.3 Hoạt động định giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản .................. 46 2.1.2.4 Hoạt động đấu giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản .................. 47 2.1.2.5 Hoạt động quảng cáo, quản lý, tư vấn bất động sản của sàn giao dịch bất động sản ......................................................................................................... 48 2.1.3 Xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản ......................................... 51 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đề suất giải pháp ................................................................................ 53 2.2.1 Bất cập của quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản .............................................................................. 53 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 2.2.1.1 Bất cập của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ...................... 54 2.2.1.2 Những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của sàn giao dịch bất động sản .......................................................................................... 56 2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản .................................................................. 57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 60 KẾT LUẬN ................................................................................................................ 61 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Bất động sản là một loại tài sản có giá trị tương đối lớn, là một loại hàng hóa đặc biệt trên một thị trường đặc biệt – thị trường bất động sản. Với giá trị của mình, bất động sản đủ khả năng gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế của đất nước cũng như quá trình điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Nắm bắt được sự quan trọng của bất động sản cũng như thị trường bất động sản cùng với quá trình hội nhập nền kinh tế thị trường vấn đề này đã được Nhà nước quan tâm và cụ thể hóa thành pháp luật. Theo đó, quyền của người sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản được mở rộng từ đó làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn bao giờ hết. Chính vì sự phát triển nhanh chóng nên thị trường bất động sản nước ta chứa đựng nhiều thách thức lớn, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường, giao dịch “ngầm” với mục đích trốn thuế hằng ngày vẫn diễn ra trên thị trường này làm cho thị trường bất động sản chậm phát triển. Với thực trạng trên, với sự nỗ lực của các Nhà làm luật cũng như tính tất yếu của thị trường thì Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) cũng đã ra đời cùng với đó là chế định sàn giao dịch bất động sản cũng được hình thành. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường của Nhà nước, là nguồn cung cấp thông tin chính thống và đáng tin cậy và cũng là nơi hỗ trợ giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng và hiệu quả. Sàn giao dịch bất động sản ra đời, kéo theo đó là Pháp luật điều chỉnh chế định này cũng được hình thành tiêu biểu là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP), Thông tư số 13/2008/TTBXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Thông tư số 13/2008/TT-BXD) và gần đây là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (sau đây gọi là Nghị định số 121/2013/NĐCP) nhằm điều chỉnh việc tổ chức, hoạt động cũng như xử lý vi phạm của sàn giao GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dịch bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc cho việc điều tiết hoạt động của chủ thể này nhìn từ góc độ quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự chặt chẽ dẫn đến nhiều sai phạm cũng như hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không như những gì mong đợi, với hàng nghìn sàn giao dịch được thành lập nhưng không hoạt động, hoặc hoạt động nhưng chỉ cầm chừng nhằm đối phó với cơ quan chức năng. Câu hỏi được đặt ra là: Phải chăng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản còn quá đơn giản, chưa hợp lý hay việc áp dụng pháp luật đối với chủ thể này chưa thực sự nghiêm túc. Nhận thấy đây là thực trạng đáng báo động và cần được xem xét một cách nghiêm túc để nhanh chóng khắc phục và hoàn thiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam nên Người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản” nhằm làm rõ những quy định pháp luật về chủ thể này đồng thời tìm ra câu trả lời cho những bất cập nêu trên. 2. Mục tiêu nghiên cứu Người viết sẽ đi sâu, tìm hiểu và phân tích những quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam. Đồng thời Người viết sẽ nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp, những điểm chưa phù hợp và phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung và xét ở khía cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong bài luận này, Người viết tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Những quy định cụ thể của pháp luật về điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, xử phạt vi phạm và thực trạng áp dụng pháp luật, những hạn chế và bất cập của việc áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong bài viết này, từ việc tham khảo những quy định của pháp luật, các sách bình luận, các tạp chí, giáo trình...và những thực tế phát sinh, Người viết đã dùng các phương pháp như phân tích, tổng hợp, đối chiếu với những quy phạm pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng những quy chế này trên thực tế. Bên cạnh đó, GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Người viết cũng đã sưu tầm các số liệu thống kê trên các trang mạng điện tử để làm rõ vấn đề liên quan đến đề tài. 5. Bố cục đề tài Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận và danh sách tài liệu tham khảo. Trong đó, phần nội dung được chia làm 2 chương: Chương 1: Lý luận chung về sàn giao dịch bất động sản. Ở Chương này, Người viết sẽ trình bày và phân tích sơ lược các vấn đề pháp luật liên quan đến sàn giao dịch bất động sản như khái niệm, mục đích, chức năng vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, ở Chương này Người viết sẽ chỉ ra sự cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản nhìn từ các góc độ khác nhau. Và cuối cùng, bằng việc xâu chuỗi các sự kiện lại với nhau để có cái nhìn tổng quan về lịch sử hình thành pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Chương 2: Quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, thực trạng quy định pháp luật và hướng giải quyết. Bằng cách thức trình bày, phân tích, đánh giá, ở Chương này Người viết sẽ khắc họa một cách rõ nét những quy định liên quan đến điều kiện thành lập và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như các hình thức xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định pháp luật. Bên cạnh đó, Người viết cũng sẽ chỉ ra những bất cập của pháp luật và việc áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản từ đó đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Khi đất nước hoàn toàn độc lập, nền kinh tế dần dần hồi phục và phát triển cũng là lúc các giao dịch trên thị trường nhất là thị trường bất động sản diễn ra ngày càng nhiều. Lúc đầu với hình thức và quy mô nhỏ lẻ nhưng theo thời gian, càng có nhiều giao dịch và quy mô ngày càng lớn, do giá trị cao nên ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế đất nước. Hơn thế, do tính phức tạp của thị trường bất động sản cũng như tính phức tạp của hàng hóa bất động sản làm cho Nhà đầu tư cũng như các bên mua và bán không thể nắm bắt được xu thế của thị trường đầy biến động này, người mua và người bán có thể rơi vào tình trạng mua đắt, bán rẻ không như mong muốn và luôn phải đối mặt với những rủi ro của thị trường này. Vào những năm gần đây, khi thực hiện nền kinh tế thị trường thì kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển dẫn đến thị trường bất động sản sôi động cũng không kém, kéo theo đó là hàng loạt các rủi ro tiềm ẩn. Chính vì thế để Nhà nước điều tiết thị trường, đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư, bên mua và bên bán thì sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một tất yếu khách quan. Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì sàn giao dịch bất động sản được định nghĩa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Sàn giao dịch bất động sản chỉ mới được công nhận từ năm 2006 khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn quá mới mẻ nhưng so với Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất,... về bản chất chúng đều là các chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản. Nhưng, chỉ có sàn giao dịch bất động sản mới được pháp luật thừa nhận, tổ chức và hoạt động dựa vào các quy định của pháp luật. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng so với các nước trên thế giới thì nó đã tồn tại và phát triển một thời gian khá lâu. Sàn giao dịch bất động sản vừa là cầu nối giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và người mua. Là yếu tố gắn kết chặt chẽ với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường. Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường, để bán được hàng người bán thường đem hàng hóa ra chợ và người mua muốn mua được hàng hóa cần thiết cũng phải đến chợ tìm kiếm và thực hiện giao dịch. Hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, mặt khác thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua gặp gỡ GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ”. Nhưng khác với chợ thông thường, ở đây hàng hóa không được mang ra trưng bày mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để người mua, người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính vì sự khác biệt đó mà người ta không gọi là “chợ” mà gọi là “sàn giao dịch”. Theo như định nghĩa được nêu tại Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì sàn giao dịch vừa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản” vừa “cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản: “mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” được quy định tại Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó, nếu là hàng hóa bình thường để bán được người ta thường mang ra chợ và người người muốn mua phải ra chợ lựa chọn và quyết định thực hiện giao dịch, do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản việc mang chúng đến chợ để bán là điều không thể, chính vì thế người ta lựa chọn cách trưng bày những thông tin về sản phẩm đó tại một địa điểm và những ai muốn mua phải đến lựa chọn, xem xét và thực hiện giao dịch. Chúng ta cần phải hiểu, sàn giao dịch bất động sản là nơi “diễn ra giao dịch”, là địa điểm để tiến hành giao dịch chứ không phải bản thân sàn giao dịch tự thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như vừa nêu ở trên. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Theo đó,“kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” theo Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Ở đây chúng ta thấy rõ một điều đó là kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm luôn cả sàn giao dịch bất động sản. Vậy chúng ta nên hiểu thế nào cho đúng bản chất của sàn giao dịch bất động sản, là chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ hay sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ trong khi Khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những phạm vi mà tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Suy cho cùng, xét về bản chất thì sàn giao dịch bất động sản là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản, thông qua đó các giao dịch bất động sản được thực hiện một cách thuận tiện, minh bạch và chính xác. Như vậy, qua những phân tích trên chúng ta có thể hiểu một cách ngắn gọn sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản và cũng là một trong những phương thức để nhà nước quản lý gián tiếp thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vào ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII (sau đây tạm gọi là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014) thì khái niệm sàn giao dịch bất động sản đã được thay đổi. Theo đó “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” được quy định tại Khoản 5, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Như vậy, hoạt động cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản đã được tách khỏi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu là nơi để giao dịch và đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản ở Việt Nam. 1.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản Ngoài khái niệm về sàn giao dịch bất động sản, ở phần này Người viết sẽ phân tích rõ hơn về nguyên nhân cũng như mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản. Khi bất động sản được phép kinh doanh, thì ở Việt Nam thị trường này được đẩy lên đến độ cao trào, thị trường ngày một sôi động. Nhưng vấn đề là, sự buông lỏng của quản lý Nhà nước cụ thể hơn là chưa thiết lập được một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, không qua cơ quan nhà nước chiếm tỷ lệ khá lớn. Chính vì nguyên nhân này mà hàng loạt các tranh chấp liên quan đến bất động sản xảy ra thường xuyên, điều này càng làm cho thị trường bất động sản thêm phức tạp, rối ren hơn. Hơn thế, việc giao dịch ngầm, trao tay nhằm mục đích trốn thuế gây ra một sự thất thu về thuế lớn cho đất nước. Sự phát triển một cách bất bình thường của thị trường bất động sản từ năm 1993 cho đến nay đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm đã đưa đến nhiều hệ lụy trước hết đó là hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng xa rời sự kiểm soát của Nhà nước, kế đến là giá bất động sản tăng một cách đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế, tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm cho thị trường bất động sản Việt Nam lũng đoạn, GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản các giao dịch thường trên giấy, bất động sản bỏ hoang trong khi người dân không có nhà hoặc không có khả năng để mua và thường bất động sản chỉ nằm trong tay giới có tiền trong xã hội. Chính vì lẽ đó, như một nhu cầu tất yếu, đã đến lúc thị trường bất động sản phải được sự quản lý của Nhà nước bằng cách này hoặc cách khác, hình thức này hoặc hình thức khác. Trong đó sự ra đời của Sàn giao dịch bất động sản vào năm 2006 là một trong những biện pháp đầu tiên của chính sách quản lý thị trường bất động sản nước nhà nhằm tháo gỡ những thực trạng được phân tích ở trên với những mục đích: Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản vào tầm kiểm soát của Nhà nước; hạn chế những giao dịch ngầm; từng bước xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản, bên cạnh đó tránh việc các bên giao dịch trốn thuế, tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, văn hóa kinh doanh. Sàn giao dịch bất động sản ra đời còn định hướng các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tính văn minh và chuyên nghiệp, cạnh tranh một cách bình đẳng, lành mạnh và đúng pháp luật. Đây cũng là một sân chơi cho những doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản mang đậm tính kinh tế thị trường qua đó sẽ sàng lọc, loại bỏ những cá nhân, doanh nghiệp không có năng lực và yếu kém trên thị trường bất động sản. Là một thể chế trung gian hợp pháp, được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ghi nhận, sàn giao dịch bất động sản với mục đích chính là hỗ trợ các Nhà đầu tư, các bên mua, bán và các chủ thể tham gia khác được thuận lợi hơn trong việc xác lập các giao dịch trên thị trường bất động sản. Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn là một sân chơi có tính chuyên nghiệp, từng bước loại bỏ những tổ chức cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát, đầu cơ để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường. Nhìn chung, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một xu thế tất yếu của thị trường bất động sản nước ta, phù hợp với xu thế chung với thế giới cũng như các nước phát triển có thị trường bất động sản phức tạp. Có thể thấy rằng, sàn giao dịch bất động sản ra đời là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường đầy biến động này, góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản; giúp các Nhà đầu tư bất động sản và những chủ thể có liên quan yên tâm và thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư cũng như thực hiện giao dịch; giảm và dần biến mất những giao GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dịch “ngầm” nhằm mục đích trốn thuế, tránh tình trạng đầu cơ bất động sản cũng như những tranh chấp không đáng có trên thị trường bất động sản. 1.1.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản Như đã phân tích ở phần trước, sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần nâng cao vai trò của nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản và đưa thị trường này và khuôn khổ của pháp luật. Như vậy, để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu:1 Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, Chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản. Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” bên cạnh đó tại Khoản 2 của Điều này cũng quy định “Nhà nước khuyến kích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. Như vậy, theo như luật định thì giao dịch bất động sản cần được thực hiện trên sàn giao dịch ngoại trừ những trường hợp Luật cho phép giao dịch không cần thông qua sàn. Người bán có thể đưa bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch và cung cấp đầy đủ thông tin để chào bán, còn người mua có nhu cầu có thể đến sàn giao dịch, tham quan, xem xét và thực hiện những giao dịch. Ngoài ra, khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản thời gian giao dịch có thể được giảm thiểu làm cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn, vì thông thường một giao dịch bất động sản trên thị trường diễn ra theo ba bước: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.2 Nhưng đối với những bất động sản khi được đưa lên sàn giao dịch phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, tức là ngoài việc phải đảm bảo đầy đủ thông tin nếu muốn đưa lên sàn thì chính sàn giao dịch bất động sản đó sẽ phải tiến hành xác minh trước khi lên sàn. Vì thế, những chủ thể khi giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng phần nào yên tâm hơn về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu. 1 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.20. 2 Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, Tr.05. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những dịch vụ mà sàn giao dịch bất động sản được hoạt động bao gồm: “Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản”. Chúng ta có thể thấy, những hoạt động mà pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản hoạt động đều nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông qua những hoạt động này, người bán, người mua và các Nhà đầu tư luôn yên tâm vì có một nguồn thông tin chính xác về hàng hóa, các thủ tục pháp lý cũng phần nào được giải quyết nhanh chóng dưới sự giúp đỡ của những chuyên viên có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực. Nhưng nhìn chung, do sự mới mẻ của sàn giao dịch bất động sản nói chung và mô hình cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản nói riêng thì phần lớn các hoạt động còn khá mờ nhạt, chưa lấy được lòng tin của người mua, người bán và các Nhà đầu tư, trong số các hoạt động kể trên thì đa phần các hoạt động môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Như Người viết đã phân tích từ đầu, thị trường bất động sản là một loại thị trường khá phức tạp, không hoàn hảo và rất dễ biến động. Khác với các loại hàng hóa khác, hàng hóa bất động sản có tính đặc thù riêng, có giá trị lớn và trong đó chứa đựng nhiều quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý thị trường bất động sản, kịp thời nắm bắt xu thế thị trường cũng như đưa ra những chính sách phù hợp và kịp thời đối với từng giai đoạn, xử lý vi phạm và khắc phục hậu quả một cách nhanh chóng. Hơn thế, thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, còn làm minh bạch hơn thị trường đầy phức tạp này đáp ứng với xu thế chung của nền kinh tế hội nhập. Xét về vai trò của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có hai vai trò cơ bản đó là cung cấp thông tin và cung cấp dịch vụ:3 Thứ nhất, vai trò cung cấp thông tin của sàn giao dịch bất động sản. Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường này rất khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin, bên cạnh đó những thông tin còn thiếu chính xác và không đầy đủ dẫn đến việc đánh giá bất động sản của các chủ thể này gặp nhiều khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch. Sau khi sàn 3 Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, Tr.05. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản giao dịch bất động sản ra đời nó đã khắc phục được sự hạn chế không đáng có này, thông tin về bất động sản trên sàn luôn luôn đầy đủ, chính xác, kịp thời thường xuyên được sàng lọc và xác minh kỹ càng đảm bảo sự an tâm cho những chủ thể giao dịch bất động sản. Tuy mới ra đời còn non trẻ, nhưng với vai trò này sàn giao dịch bất động sản đã nhận được sự tin cậy và ủng hộ của các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Cụ thể, đối với Nhà đầu tư hoặc người mua, việc xác định được những thông tin chính xác sẽ giúp họ quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch bởi, bất động sản có giá trị rất lớn nếu có một quyết định sai lầm cũng có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đối với bản thân họ. Riêng đối với Nhà nước, với vai trò này sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ Nhà nước trong việc gián tiếp quản lý thị trường bất động sản, hạn chế những giao dịch ngầm chống thất thu về thuế, ngoài ra cập nhật được những xu hướng hay mầm móng của sự biến động mà ra những chính sách điều chỉnh cho phù hợp. Thứ hai, vai trò cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã công nhận và cho phép sàn giao dịch bất động sản thực hiện những hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản. Với vai trò này, thì sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Ngoài ra, khi thực hiện công việc này, sàn giao dịch hỗ trợ người mua và người bán hoàn thành giao dịch một cách nhanh chóng nhất và tránh mất thời gian, tiền bạc không hợp lý như giao dịch trên thị trường thông qua các mối quan hệ mật thiết với chủ thể có liên quan như Ngân hàng, Kho bạc, Cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng,... Ngoài hai vai trò được phân tích ở trên thì sàn giao dịch bất động sản còn giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả chính quy và lành mạnh hơn. Qua sự nhiệt tình trong việc cung cấp các dịch vụ của mình, sàn giao dịch bất động sản đã tạo được niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường. Ngoài ra, đội ngũ cán bộ của sàn giao dịch bất động sản thường xuyên nâng cao trình độ và chất lượng dịch vụ từ đó thu hút giới kinh doanh bất động sản, hạn chế những giao dịch “ngầm” hạn chế trốn thuế trên thị trường bất động sản. Đây là nhân tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Tóm lại, có thể thấy từ khi sàn giao dịch bất động sản được phép ra đời, nó đã tạo ra một bước tiến mạnh mẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản vốn đã phức tạp. Không chỉ cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản còn là một công cụ hữu hiệu của Nhà nước để gián tiếp quản lý thị trường bất động sản đầy biến động này. Qua đó, tạo ra sự minh GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản bạch, văn minh hơn khi tiến hành giao dịch trên thị trường bất động sản xóa bỏ những bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản. 1.2 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Nguyên tắc là những quy định chung mang tính chất bắt buộc và làm cơ sở cho các mối quan hệ xã hội nhất định. Bất kỳ hoạt động nào, bất kỳ cơ quan, tổ chức cá nhân nào cũng đều dựa vào những nguyên tắc tổ chức nhất định do tự mình đặt ra hoặc dựa vào nguyên tắc chung do pháp luật hoặc do xã hội đặt ra. Sàn giao dịch bất động sản cũng không thể không áp dụng những nguyên tắc khi thực hiện hoạt động của mình. Dựa vào Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và những tìm hiểu trong thực tế, sau đây Người viết sẽ phân tích những nguyên tắc cụ thể của sàn giao dịch bất động sản khi nó tiến hành những hoạt động thuộc về chuyên môn. 1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động Nếu thành lập một pháp nhân là Công ty thì nhất thiết phải có điều lệ Công ty và sàn giao dịch bất động sản cũng vậy, nếu muốn thành lập và hoạt động hợp pháp, đảm bảo hoạt động chuyên nghiệp, thực hiện đúng vai trò, chức năng của mình, đảm bảo quyền là lợi ích của chính bất động sản đó cũng như quyền là lợi ích của các chủ thể có liên quan thì nhất thiết khi thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải xây dựng được quy chế hoạt động cho riêng mình, phù hợp với quy định của pháp luật của các nguyên tắc chuẩn mực xã hội nguyên tắc này được quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.8, Mục 1, Điều 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008. Một quy chế hoạt động phải bao gồm những nội dung cơ bản sau: các quy định chung; bộ máy hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; quan hệ với các phòng ban và khách hàng trong giao dịch cuối cùng là quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản và giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, việc xây dựng được quy chế hoạt động là rất quan trọng, nó là cơ sở, là quy tắc xử sự chung cũng là một sự định hướng cho tất cả các hoạt động từ khi thành lập đến khi chấm dứt của sàn giao dịch bất động sản. Việc xây dựng đã quan trọng, thực hiện nó còn quan trọng hơn, quy chế hoạt động có thể nói là linh hồn của sàn giao dịch nó tạo nên sự minh bạch, chuyên nghiệp cũng như uy tín, sự tin tưởng của các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy rằng, ở phần này Người viết chưa phân tích sâu các quy định của quy chế hoạt động nhưng ở phần hai của bài nghiên cứu, Người viết sẽ phân tích và bình luận sâu GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản hơn, để hiểu rõ bản chất của quy chế hoạt động và những điều cần phải làm khi sàn giao dịch bất động sản xây dựng quy chế hoạt động. 1.2.2 Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Như Người viết đã nhận định ở phần trên, việc xây dựng được quy chế hoạt động là quan trọng vấn đề áp dụng nó trong quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn quan trọng hơn. Một trong những nguyên tắc được quy chế hoạt động quy định đó là bất động sản muốn đưa lên sàn để chào hàng thì phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, sàn giao dịch bất động sản chỉ được phép đưa những bất động sản có đủ những điều kiện được pháp luật quy định lên sàn và tiến hành giao dịch. Được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Điều 2, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì bất động sản muốn được đưa vào kinh doanh phải đầy đủ những thông tin sau: Thứ nhất, thông tin về loại bất động sản. Muốn được đưa vào kinh doanh nói chung và niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì điều trước mắt là phải nêu rõ thông tin về bất động sản, tức là bất động sản đó thuộc loại gì, nếu là nhà ở thì phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì đó là biệt thự nhà liền kề hay nhà vườn... Nếu là bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ...; Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi...; Ngoài ra, đối với quyền sử sụng đất thì nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp, loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác. Điều này tưởng chừng như đơn giản nhưng vô cùng quan trọng, nó là thông tin cơ bản nhất giúp người mua có thể tiếp cận tìm hiểu và phù hợp với nhu cầu mua của họ. Thứ hai, thông tin về vị trí, quy mô và diện tích của bất động sản. Khi đưa lên sàn để chào bán thì nhất thiết bất động sản đó phải nêu rõ vị trí để người mua dễ dàng xác định được bất động sản của mình mua là ở chỗ nào tức là nêu rõ địa chỉ cụ thể riêng đối với những bất động sản chưa xác định được vị trí cụ thể thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ. Ngoài ra người mua cần phải biết bất động sản mình mua có diện tích và quy mô như thế nào, nếu là nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng... Riêng đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng, diện tích từng ô đất... GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, là thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản. Ngoài các thông tin nêu ở phần trên, để được niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản thì còn phải cung cấp thêm đặc điểm, tính chất của bất động sản như kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; năm xây dựng, cấp, hạng công trình, ảnh chụp toàn bộ bất động sản tại thời điểm giới thiệu. Thứ tư, ngoài các vấn đề liên quan ở trên, thì tính chất pháp lý của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch cũng khá là quan trọng. Tức là phải cung cấp thông tin về quyền là lợi ích hợp pháp của bên thứ ba có liên quan về sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn cho ở nhờ nếu có. Nói tóm lại, một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là chỉ được phép niêm yết những hàng hóa bất động sản đạt được những điều kiện được nêu ra ở trên. Ngoài ra nếu không đạt được thì sàn giao dịch bất động sản có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch.4 Đây là một nguyên tắc nhằm đảm bảo hoạt động chung thực của sàn giao dịch, tăng sự tin cậy của các chủ thể khi tham gia giao dịch tại sàn, ngoài ra nó còn góp phần vào tính minh bạch của thị trường bất động sản mà nội dung này sẽ được phân tích và làm rõ ở phần sau. 1.2.3 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật Như Người viết đã phân tích ở phần vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp của thị trường bất động sản và đòi hỏi ngày càng cao của Nhà đầu tư, người mua. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản là nhằm làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, chính vì thế bản thân sàn giao dịch bất động sản phải làm tốt vấn đề công khai, minh bạch và vấn đề này đã được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ ràng tại Khoản 3, Điều 56. Đó cũng là một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường khá phức tạp và kém minh bạch, đa phần chưa đảm bảo được yếu tố công khai, các giao dịch “ngầm” còn khá phổ biến. Sàn giao dịch bất động sản được thành lập để nhằm làm tăng tính minh bạch trên thị trường bất động sản. Để thực hiện được vai trò này, sàn giao dịch bất động sản phải tiến hành công khai các thông tin của bất động sản trên sàn giao dịch. Khi sàn giao dịch bất động sản đảm bảo công khai thông tin về bất động sản sẽ tạo cơ sở cho việc minh bạch thị trường bất động sản. Minh bạch nói chung là phải rõ ràng, dễ tìm hiểu, 4 Khoản 4, Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dễ tiếp cận, thông tin chính xác. Làm được điều đó, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản mới có cái nhìn chính xác về sản phẩm, về thị trường và có những định hướng nhằm phản ứng với những biến động của thị trường. Công khai minh bạch về nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng, bao gồm các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị; thông tin kêu gọi đầu tư; thông tin về triển khai các dự án; thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản; thông tin về các cơ sở đào tạo hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn; thông tin về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động; thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn tỉnh; thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá; thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn; thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn. Bên cạnh đó, minh bạch trong việc quy định về thời gian đưa thông tin trên thông tin bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết thúc.5 Như vậy, trong những năm gần đây, sàn giao dịch bất động sản đã góp phần không nhỏ vào tính minh bạch, công khai trên thị trường bất động sản Việt Nam. Làm tốt vai trò này, sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi đáng tin cậy của các chủ thể khi muốn giao dịch bất động sản, là một cánh tay nối dài đắc lực của nhà nước trong việc thực hiện vai trò quản lý thị trường bất động sản của mình, góp phần giảm thiếu các giao dịch ngầm trên thị trường. Đây là một trong những nguyên tắc hoạt động chính của sàn giao dịch bất động sản, thực hiện nghiêm túc nguyên tắc này sẽ giúp cho sàn giao dịch hoàn thành đúng sứ mệnh của mình. 1.2.4 Khi điều hành hoạt động của sàn giao dịch phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẳng với các khách hàng khi giao dịch. Để trở thành một tổ chức được sự tin cậy của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, để đảm bảo tốt vai trò hỗ trợ quản lý thị trường bất động sản của nhà nước, làm minh bạch thị trường ngoài những nguyên tắc hoạt động được nêu và phân tích như trên thì nguyên tắc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là không kém phần quan trọng. Được quy định ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.11, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì khi hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các 5 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.46. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào, và đây cũng đã trở thành một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Khi nói về quyền và nghĩa vụ thì chủ thể trước hết phải kể đó là những người trực tiếp thực hiện hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản. Khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản các tổ chức, cá nhân tiến hành giao dịch cũng phải được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, cụ thể được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Như vậy, khi tiến hành hoạt động, bản thân sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào kể cả các chủ thể quản lý và điều hành hoạt động. Để đảm bảo vai trò hỗ trợ Nhà nước thực hiện hoạt động minh bạch hóa thị trường bất động sản thì trước hết bản thân sàn giao dịch bất động sản đó phải minh bạch trong đó nguyên tắc đảm bảo đầy đủ các quyền là nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là tương đối quan trọng và phải được đặt lên hàng đầu. Trên thực tế, nguyên tắc này đã được sàn giao dịch, cụ thể hơn là những chủ thể điều hành tổ chức này thực hiện khá nghiêm túc và phần nào đảm bảo được vai trò của mình. Ngoài ra, bên cạnh việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản thì việc đảm bảo đối xử bình đẳng với khách hàng khi giao dịch trên sàn là điều tương đối quan trọng. Cùng với các yếu tố khác, thì đây là nguyên tắc tất yếu để làm nên sự uy tín của sàn giao dịch cũng như tạo được lòng tin trong giới đầu tư, người mua và người bán. Trên thực tế, việc đối xử bình đẳng với khách hàng diễn ra không khả quan, có rất nhiều sàn giao dịch do quen biết hoặc mong muốn thu lợi nhuận riêng cho mình đã tiến hành thực hiện những hành động như ép giá, làm hàng, huy động vốn của người mua một cách vô căn cứ hoặc tiết lộ thông tin trước đó khi tiến hành bán đấu giá. Đây là yếu tố làm giảm uy tín của sàn giao dịch, dẫn đến những người tham gia thị trường này không còn tin tưởng vào tổ chức được giao sứ mệnh làm minh bạch thị trường, từ đó các Nhà đầu tư, người bán, người mua lại quay về giao dịch ngầm, giao dịch ngoài sàn làm cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không còn sôi động như thời gian vừa mới ra đời, hàng loạt sàn giao dịch thành lập nhưng không hoạt động hoặc tiến hành giải thể, phá sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Nhìn nhận khách quan, nếu muốn duy trì sự tồn tại, thực hiện tốt vai trò của mình, thì sàn giao dịch bất động sản hiện nay phải tuyệt đối đảm bảo thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia, cũng như phải đảm bảo sự công bằng, không phân biệt đối xử khi khi các chủ thể này tham gia giao dịch trên sàn. 1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua hợp đồng Khi đất nước ngày càng phát triển – hội nhập, văn hóa và xu hướng trong kinh doanh ngày càng được hoàn thiện, trong đó giao dịch thông qua hợp đồng là một trong những biểu hiện của sự hiện đại ấy. Thông qua hợp đồng, chúng ta có thể xác định được tư cách của các chủ thể tham gia vào giao dịch, từ đó đó biết được quyền và nghĩa vụ của các bên một mặt thuận tiện cho việc hoàn thành nghĩa vụ và hưởng đầy đủ quyền lợi khi chủ thể tham gia giao dịch, mặt khác hợp đồng là văn bản có đầy đủ thông tin nhất khi giao dịch xảy ra tranh chấp khi phải nhờ đến các cơ quan, tổ chức khác giải quyết. Điều này làm thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn khi tiến hành giải quyết tranh chấp giữa các bên. Giao dịch liên quan đến bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật này và càng nên áp dụng một cách nghiêm túc khi tiến hành giao dịch. Bởi lẽ, bất động sản là một dạng hàng hóa đặc biệt phức tạp và có giá trị tương đối lớn nếu không muốn nói là quá lớn. Chính vì vậy, khi sàn giao dịch hoạt động phải tuyệt đối nghiêm túc thực hiện nguyên tắc thông qua hợp đồng khi tiến hành giao dịch bất động sản. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Cả hai loại hình kinh doanh này khi hoạt động, tức là khi phát sinh giao dịch đều phải thông qua hợp đồng và không trái với quy định của pháp luật.6 Trong đó, chúng ta chỉ chú ý vào các hoạt động thuộc về kinh doanh dịch vụ bất động sản, tức là các hoạt động mà sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện như Người viết đã từng nêu ra ở phần đầu Chương này. Theo đó, hợp đồng kinh doanh 6 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 16 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản. Tùy theo từng loại hợp đồng mà nội dung sẽ phù hợp với tên gọi của nó. Nhưng nhìn chung, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản những đặc điểm chủ yếu sau: Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ,... Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản. Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết, trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các Nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới tham gia thị trường - một thị trường được cho là mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro này. Và cũng đã có nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy. Thậm chí ngay cả khi có thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép giao dịch không nếu như bên đã được thế chấp ở ngân hàng trước đó. Để cho vấn đề này xảy ra vai trò và trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản ở đây là rất lớn. Nhìn chung, dù là nguyên tắc nào thì việc đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là rất quan trọng. Ngoài việc phải đảm bảo bốn nguyên tắc nêu trên khi tiến hành hoạt động thì sàn giao dịch bất động sản muốn được sự tín nhiệm, tạo được uy tín trong thị trường và là một tổ chức giúp nhà nước trong việc quản lý và làm minh bạch thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy thì sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động một cách chuyên nghiệp hơn, thực hiện những nguyên tắc một cách chủ động và nghiêm túc hơn. Để hoàn thành được vai trò to lớn này, cũng như thực hiện những nguyên tắc một cách nghiêm túc và đầy đủ, rất cần sự quan tâm, theo dõi của quản lý Nhà nước và nhất là những chủ thể tham gia trực tiếp vào sàn giao dịch bất động sản. 1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản Trong quá trình phát triển lịch sử nhân loại, cùng với Nhà nước, pháp luật ra đời nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội. Bên cạnh đạo đức và dư luận xã hội, pháp luật là công cụ quản lý xã hội chủ yếu của Nhà nước. Trong đời sống xã hội, pháp luật GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành bình thường của xã hội nói chung và của nền đạo đức nói riêng. Pháp luật không chỉ là một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển của ý thức đạo đức, làm lành mạnh hoá đời sống xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới. Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ và phát triển các giá trị chân chính, trong đó có ý thức đạo đức. Giữa đạo đức và pháp luật luôn có mối quan hệ qua lại, tác động tương hỗ lẫn nhau. Để nâng cao vai trò và phát triển ý thức đạo đức, ngoài các biện pháp tích cực khác, thì không thể thiếu vai trò của pháp luật và ý thức pháp quyền. Pháp luật càng chặt chẽ, càng đầy đủ và được thi hành nghiêm chỉnh thì đạo đức càng được đề cao, khả năng điều chỉnh và giáo dục của đạo đức càng được mở rộng và ảnh hưởng một cách toàn diện, tích cực đến mọi hành vi, mọi mối quan hệ giữa con người với con người, giữa con người với xã hội. Chính vì các lẽ đó, với bất kỳ phương diện lĩnh vực nào, điều tất yếu là phải có pháp luật điều chỉnh, trong đó sàn giao dịch bất động sản cũng không nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật. Có thể nói, để có được sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản và sự phát triển như ngày hôm nay thì trước tiên phải có những quy định pháp luật về nó, tức là khi Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua vào năm 2006. Mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, đó là giai đoạn minh bạch hóa thị trường với sự quản lý của sàn giao dịch bất động sản. Sau khi ra đời, mặc dù là một tổ chức còn mới mẻ, vẫn còn nhiều thiếu sót nhưng cùng với thời gian và sự phát triển của thị trường, Nhà nước đã nhận ra những lỗ hổng về việc tạo lập và hoạt động cũng như những vướng mắc khi vận hành và đã kịp thời điều chỉnh chúng bằng những văn bản hướng dẫn đại loại như Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành ngày 21 tháng 5 năm 2008. Mặc dù hơi muộn, nhưng Thông tư này đã phần nào tháo gỡ được những vướng mắc của sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, đối với một tổ chức hoạt động trong một thị trường bất động sản đầy biến động, và phức tạp như Việt Nam thì việc có được những quy định của pháp luật quy định, điều tiết, quản lý một cách chặt chẽ là điều rất quan trọng và cần thiết cho các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản. Vậy, sự cần thiết đó đối với các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch là như thế nào. Sau đây, Người viết sẽ tiến hành phân tích đối với từng chủ thể cụ thể. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước Ở những phần trước, Người viết đã thường xuyên nhấn mạnh vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Ngoài việc là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản, là chủ thể thực hiện dịch vụ kinh doanh bất động sản, thì sàn giao dịch bất động sản còn là tổ chức hỗ trợ Nhà nước thực hiện vai trò quản lý của mình. Thị trường bất động sản ở Việt Nam là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà còn là giao dịch các quyền là lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Chính vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản, có được những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm, có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế.7 Chính vì những vai trò và chức năng quan trọng đó của sàn giao dịch bất động sản, thì những quy định pháp luật điều chỉnh chủ thể này là rất quan trọng đối với việc quản lý của Nhà nước. Để đáp ứng nội dung của mục này, Người viết sẽ xoay quanh trả lời câu hỏi: Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản đã giúp gì cho công tác quản lý của Nhà nước hay Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản là cần thiết như thế nào đối với công tác quản lý của Nhà nước. Thứ nhất, nhờ có những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước có thể quản lý được việc thành lập cũng như quy trình thành lập các sàn giao dịch. Theo đó, với tầm vi mô Nhà nước có thể đảm bảo được việc thực thi pháp luật của các chủ thể khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản như điều kiện về trình độ nhân lực, điều kiện về mặt bằng, phương tiện kỹ thuật và các điều kiện về hình thức cũng như quy trình thành lập sàn tại cơ quan nhà nước. Theo đó, Nhà nước đảm bảo được chất lượng của sàn giao dịch khi thành lập và đưa vào hoạt động, tránh việc quy định một đằng, thành lập và hoạt động một nẻo, làm mất tính nghiêm minh của pháp luật cũng như rối loạn thị trường bất động sản. 7 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.23. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 19 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, thông qua quy định pháp luật về việc đăng ký thành lập và hoạt động tại các cơ quan Nhà nước, thì Nhà nước có thể nắm được số lượng những sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoặc đang hoạt động, cụ thể tính đến tháng 03 năm 2013 theo thống kê từ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ xây dựng đã có tới 1.012 sàn giao dịch bất động sản thành lập và hoạt động.8 Từ đó hoạch định được chiến lược phát triển cũng như có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Thông qua việc thống kê số lượng, Nhà nước còn đảm bảo việc tránh thất thu thuế hoặc trốn thuế của các sàn giao dịch bất động sản. Thứ ba, từ những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch bất động sản, thì pháp luật đã trao cho các cơ quan nhà nước quyền thanh tra, kiểm tra tình hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, kịp thời phát hiện những thiếu sót, bất cập khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động hay những bất cập của quy định pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời sớm phát hiện những vi phạm của sàn giao dịch khi thực hiện hoạt động trên thị trường bất động sản. Thứ tư, quy định của pháp luật còn mang đến cho cơ quan quản lý Nhà nước những cơ sở để tiến hành xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật. Tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc cho sự tồn tại và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nhìn chung, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết cho Nhà nước với vai trò quản lý. Pháp luật là công cụ là cơ sở để Nhà nước căn cứ thực hiện. Ngoài ra, Pháp luật về sàn giao dich bất động sản còn là một cơ sở để xác định vai trò cũng như quyền hạn của mình khi tiến hành hoạt động quản lý và điều tiết hoạt động của sàn giao dịch trong thị trường bất động sản. Có thể nói, nếu không có pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản, thì Nhà nước sẽ rất khó khăn trong việc quản lý của mình, từ việc quản lý thành lập, hoạt động đến xử phạt vi phạm. Mặc dù Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản còn nhiều vướng mắc, bất cập và chưa được hoàn thiện nhưng cũng đã phần nào góp phần vào công cuộc hoàn thiện khung pháp lý chung của Đất nước, là công cụ hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. 8 Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017 [truy cập ngày 15-9-2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch Đối với quản lý Nhà nước thì Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là vô cùng cần thiết, nhưng ngoài ra tính chặt chẽ của Pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản còn có ý nghĩa và vô cùng cần thiết đối với các chủ thể khác khi tham gia giao dịch hoặc quản lý, điều hành. Bởi lẽ, khác với Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của họ luôn được gắn kết chặt chẽ với nhau và với tổ chức trung gian đó là sàn giao dịch bất động sản. Việc am hiểu pháp luật cũng như quyền và lợi ích của mình sẽ giúp họ thuận tiện hơn cũng như tránh thiệt thòi khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. Vậy, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản thực sự cần thiết như thế nào đối với các chủ thể là Nhà đầu tư, người mua, người bán, người trực tiếp quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. Thứ nhất, đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Nếu pháp luật trong lĩnh vực này có vai trò vô cùng cần thiết đối với Nhà nước trong quá trình quản lý thì pháp luật về sàn giao dịch bất động sản đối với người trực tiếp quản lý, điều hành cũng cần thiết không hơn không kém. Mặc dù trong những năm đầu khi sàn giao dịch bất động sản vừa mới được phép thành lập, những quy định về quản lý, điều hành, về cơ chế thành lập, quy chế hoạt động vẫn chưa được hoàn thiện. Nhưng sau một thời gian, cũng với tính cần thiết của xã hội, những quy định đó cũng đã ra đời và đi ngay vào thực tế. Bằng những quy định đó, người trực tiếp quản lý sàn giao dịch bất động sản biết được quyền và nghĩa vụ của mình của những chủ thể khác khi tham gia giao dịch, đảm bảo sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng pháp luật, điều tiết sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt vai trò và sứ mệnh của mình. Tránh các vi phạm không đáng có khi tiến hành giao dịch trên thị trường. Mặc dù, trên thực tế vẫn còn rất nhiều chủ thể khi tham gia vào công tác quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản dù biết rõ những quy định của pháp luật nhưng vẫn cố tình không thực hiện hoặc thực hiện sai để trục lợi riêng cho bản thân, làm cho hình ảnh của sàn giao dịch bất động sản trong mắt các Nhà đầu tư, người dân với vai trò là người mua, người bán không được đẹp. Đây cũng là lỗi một phần do quy định pháp luật chưa chặt chẽ và hoàn thiện trong thời gian tới, có lẽ sẽ được bổ sung và hoàn thiện hơn, nhưng suy cho cùng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản thực sự rất cần thiết cho những chủ thể muốn hoặc đang tiến hành quản lý, điều hành sàn giao dịch. Thứ hai, đối với Nhà đầu tư và các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Như đã phân tích ở trên, việc pháp luật quy định một cách chặt chẽ về việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là vô cùng quan trọng đối GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 21 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản với Nhà nước trong công tác quản lý và đối với người trực tiếp quản lý, điều hành. Ngoài ra, Đối với những chủ thể khác tức là nhà đầu tư và những người tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản tạm gọi là người mua, người bán cũng quan trọng không kém, đây là nhân tố quyết định sự tồn tại của sàn giao dịch bất động sản, bởi lẽ sàn giao dịch bất động sản được ví như “chợ”, nếu là chợ thì phải có người mua kẻ bán, một khi họ vắng bóng thì “chợ” đó sẽ không còn tồn tại nữa. Song song với những quy định khác thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã xác định rõ quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là hết sức cần thiết cho những cá nhân, tổ chức hay có thể gọi cách khác là các Nhà đầu tư, người mua, người bán trên sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, họ xác định được mình có được những quyền lợi và nghĩa vụ như thế nào. Đại loại, khi giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản các tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ về bất động sản hoặc yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra.9 Các chủ thể khi tham gia giao dịch ở sàn giao dịch bất động sản sẽ không lo lắng mình bị mất đi quyền lợi khi pháp luật đã quy định một cách rõ ràng như thế. Ngoài những quyền lợi đạt được thì khi tham gia giao dịch ở sàn giao dịch bất động sản, cá nhân, tổ chức cũng phải tuân thủ những nghĩa vụ mà pháp luật đã quy định như: Thực hiện nghiêm túc quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; trả chi phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản và nếu gây ra lỗi thì phải chủ động bồi thường thiệt hại.10 Trong bất cứ lĩnh vực nào, quyền lúc nào cũng phải đi đôi với nghĩa vụ, nếu khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản những cá nhân, tổ chức có được những quyền lợi ở trên thì nhất thiết cũng phải chịu những nghĩa vụ ở dưới. Quyền của cá nhân tổ chức này là nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức khác, đó là mối quan hệ tương tác qua lại góp phần cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường ngày càng hoàn thiện hơn. Ngoài ra, sự cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản đối với các cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản còn thể hiện rõ ở việc pháp luật luôn đảm bảo sàn giao dịch phải đối xử công bằng đối với từng chủ thể khi tham gia giao dịch và phải công khai minh bạch tất cả các thông tin của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch để tất cả các cá nhân, tổ chức tham gia được thông tin 9 Khoản 1, Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. Khoản 2, Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. 10 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản một cách cụ thể và như nhau.11 Nhưng về thực tế, mặc dù luật đã quy định chặt chẽ nhưng vẫn còn nhiều sàn giao dịch cố tình làm trái, che giấu hoặc thiên vị đối với các cá nhân tổ chức có mối quan hệ nhằm trục lợi riêng cho bản thân. Điều này phần nào đã là cho uy tín và sự tin tưởng của người dân đối với sàn giao dịch không cao. Có thể nói, quyền lợi của những cá nhân, tổ chức tham gia vào sàn giao dịch bất động sản đã được Pháp luật quy định rõ ràng, điều này là rất cần thiết cho nhóm chủ thể này, mặc dù chưa được sàn giao dịch áp dụng một cách nghiêm túc nhưng phần nào cũng đã giúp họ hiểu được khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản mình có được những quyền lợi và nghĩa vụ gì, từ đó làm minh bạch hơn các mối quan hệ của các chủ thể trong thị trường bất động sản. Góp phần thúc đẩy mục tiêu làm minh bạch hóa thị trường bất động sản mà Nhà nước đã đặt ra, ngoài ra những quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản được quy định rõ ràng như vậy sẽ tạo ra sự tin cậy của các chủ thể khi tham gia vào, góp phần làm phát triển hơn thị trường bất động sản Việt Nam. Nhìn chung, dù chủ thể là Nhà nước, những người tham gia trực tiếp công tác quản lý điều hành hay những người tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản thì quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản một cách chặt chẽ, hoàn thiện là vô cùng cần thiết. Ở đó, mỗi chủ thể sẽ biết được quyền và nghĩa vụ của mình, hay nói cách khác là biết được mình được làm gì và không được làm gì những gì mình bắt buộc phải làm. Việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản nói chung hay sàn giao dịch bất động sản nói riêng sẽ là bước đầu tiên tạo tiền đề vững chắc cho mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản tiến bộ, minh bạch và phát triển cùng với nền kinh tế thới giới. Mặc dù, còn nhiều vướng mắc, chưa hoàn thiện nhưng với sự cố gắng của các chủ thể, từ quản lý cho đến điều hành và những người trực tiếp tham gia vào, chắc chắn rằng trong thời gian gần, khung pháp lý điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản sẽ hoàn thiện hơn, đảm bảo sự bền vững và phát triển lâu dài của pháp luật cũng như của thị trường bất động sản ở Việt Nam. 1.4 Khái quát lƣợc sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Dù hình thành muộn hơn so với các thị trường khác nhưng thị trường bất động sản Việt Nam được giới chuyên môn đánh giá là thị trường phát triển mạnh mẽ và sôi động nhất và cũng là thị trường đầy tính phức tạp. Với sự phát triển của thị trường, kéo theo đó là các thể chế trung gian cũng ra đời và phát triển theo trong đó có sàn giao dịch bất động sản. Chính vì sự phát triển nhanh chóng và phức tạp nên rất cần sự điều 11 Khoản 3, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản tiết và quản lý của Nhà nước mà cụ thể hơn là pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường cũng như của sàn giao dịch bất động sản. Để tìm hiểu và làm rõ từng giai đoạn phát triển của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, trước tiên chúng ta phải hiểu được thế nào là pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, cơ cấu cũng như bản chất của nó. Theo đó, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau trong đó hòa hợp giữa quyền lực nhà nước và quyền dân chủ của công dân đại loại như có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp đến quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó cũng có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản.12 Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Căn cứ vào thời gian ban hành luật chúng ta có thể chia lịch sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ra thành ba giai đoạn: giai đoạn trước năm 2006 tức là giai đoạn trước khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời; giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 là giai đoạn sơ khai của pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản; giai đoạn từ năm 2008 đến nay. 1.4.1 Giai đoạn trước năm 2006 Giai đoạn trước năm 2006 thị trường bất động sản ở nước trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá bất động sản tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở những người có tiền. Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường. Ngoài ra, việc giao dịch “ngầm” với mục đích trốn thuế ngày càng diễn ra mạnh mẽ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước và làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Ở giai doạn này, mặc dù sàn giao dịch bất động sản chưa ra đời đồng nghĩa với việc những quy định pháp luật điều chỉnh chủ thế trung gian này cũng chưa được hình 12 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.29. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 24 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản thành. Nhưng, với tính tất yếu và nhu cầu của thị trường, đòi hỏi phải có một nhân tố trung gian trong việc giao dịch trên thị trường bất động sản chính vì thế, ở giai đoạn này cũng đã tồn tại những chủ thể như Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất... Dù chúng được thành lập và hoạt động, nhưng về thực chất ở giai doạn này chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh đúng nghĩa, tức là những tổ chức này chưa được pháp luật thừa nhận một cách chính thức là tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản. Đó là những tổ chức tiền thân của sàn giao dịch bất động sản hiện nay, nhưng suy cho cùng là tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản đầy biến động và phức tạp như ở Việt Nam mà lại không có một tư cách pháp lý chính thức, cũng như không có một hệ thống pháp quy điều chỉnh chính thống và chi tiết thì đó là một lỗi đáng lo ngại. Nhất là khi các tổ chức này hoạt động không hiệu quả, thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật mà lại không có một cơ chế xử lý vi phạm, đó là chưa kể đến việc các tổ chức này tiếp tay cho các đối tượng chuyên giao dịch “ngầm” làm thất thu về thuế cho Nhà nước, phức tạp hơn thị trường bất động sản vốn đã khá rối ren trong thời gian lúc bấy giờ. 1.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 Sự buông lỏng của quản lý Nhà nước và chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp đã đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đi đến giai đoạn rối ren, hàng loạt các giao dịch qua tay không thông qua cơ quan quản lý nhà nước, bất đồng và tranh chấp từ đó xảy ra khiến cho thị trường bất động sản khó kiểm soát hơn. Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Năm 2006 ghi nhận sự hình thành của pháp luật điều chỉnh cũng như sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006 chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TTBXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Sự hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận sự tồn tại của sàn giao dịch bất động sản là một bước tiến vượt bật, thể hiện sự tiến bộ của đất nước khi bước vào nền kinh tế thị trường, kinh tế quốc tế. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Mặc dù khái niệm về sàn giao dịch bất động sản trên thế giới cũng như các nước phát triển không còn xa lạ. Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản:13 Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợp pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bất động sản; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. Thứ hai, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình. Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động, giới hạn của các hoạt động đó. Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất. Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ 13 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.31. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội. Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra. Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Mặc dù đã được nguyên cứu và quy định chặt chẽ, nhưng trong vòng hai năm sau khi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời, vẫn chưa có một sàn giao dịch bất động sản nào được thành lập một cách chính thống. Đến giữa cuối năm 2008 đầu năm 2009 lịch sử thị trường bất động sản nước ta mới ghi nhận sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đầu tiên đúng với quy định của pháp luật đó là Công ty địa ốc Phát Hưng và Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn.14 Với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập sàn giao dịch bất động sản hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở sàn giao dịch bất động sản đầu tiên ở Việt Nam. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, sự cần thiết trong công tác quản lý của Nhà nước, mặc dù ra đời muộn nhưng quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản chưa được áp dụng rộng rãi trong những năm đầu. Bởi lẽ, chính vì tính mới cùng với thị trường bất động sản đầy biến động như tại Việt Nam thì khó có ai có thể mạnh dạn áp dụng chưa kể đến việc nền pháp lý của nước ta còn chưa ổn định và sâu sắc. Chính vì lẽ đó, việc cá nhân, tổ chức trong thị trường bất động sản còn dè dặt trong việc áp dụng một lĩnh vực pháp lý mới, hay nói cách khác là ngại thử sức vào một lĩnh vực mới là điều không thể tránh. 14 Nguyễn Thanh Giàu, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, Luận văn tốt nghiệp, Khoa luật, Đại học Cần Thơ, 2011, Tr.17. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay Sau một thời gian dè dặt của các chủ thể trong thị trường bất động sản, cùng với sự nỗ lực của Nhà nước với nhiều văn bản hướng dẫn bổ sung đã làm cho quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ngày càng chặt chẽ hơn. Chính vì lẽ đó từ đầu năm 2009 cho đến nay, sàn giao dịch bất động sản được thành lập ngày càng nhiều, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động15 con số này được nâng lên 1.012 sàn giao dịch bất động sản vào tháng 3 năm 2013.16 Điều đó cho thấy rằng, Sàn giao dịch bất động sản hay việc ra đời của quy định pháp luật về vấn đề này là hết sức cần thiết và là yếu tố tất yếu của thị trường. Sàn giao dịch được thành lập, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, trong những năm gần đây đã góp phần rất lớn trong công tác quản lý thị trường của Nhà nước, hỗ trợ các bên trong quan hệ giao dịch trên thị trường được nhanh chóng, tiện lợi và an toàn hơn. Lợi ích là vậy, nhưng do đặc thù của thị trường bất động sản đã làm cho sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn trong hoạt động. Thị trường ngày một thay đổi và phức tạp, khung pháp lý phải thường xuyên thay đổi làm cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không ổn định. Hơn thế nữa, sự ra đời một cách ào ạt của sàn giao dịch bất động sản đã làm cho công tác quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn, dẫn đến nhiều sàn giao dịch thành lập nhưng không hoạt động hoặc hoạt động trái pháp luật. Chính vì vậy, quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản phải được quan tâm và hoàn thiện hơn, phải được tuân thủ một cách nghiêm túc của những chủ thể trực tiếp quản lý sàn giao dịch cũng như những cá nhân tổ chức tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 Ở Chương 1 của bài luận này, Người viết đã trình bài và phân tích sơ lược về các vấn đề pháp luật liên quan đến sàn giao dịch bất động sản như: khái niệm, mục đích, chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, Người viết còn nêu ra những nguyên tắc của sàn giao dịch bất động sản khi thành lập và hoạt động như: Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải 15 Bảo Anh, Cả nước có 368 sàn giao dịch bất động sản, Tuổi trẻ online, 19/01/2010, http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=359441&ChannelID=3 [truy cập ngày 15-9-2014]. 16 Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017 [truy cập ngày 15-9-2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 28 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dựa vào quy chế hoạt động; Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;Hoạt động của sàn giao dịch phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; Khi điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẳng với khách hàng khi giao dịch; Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua hợp đồng Bên cạnh đó, ở phần này Người viết cũng đã làm bật lên vai trò của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản nhìn từ nhiều góc độ khác nhau như nhìn từ cơ quan quản lý Nhà nước, nhìn từ các bên quản lý, điều hành, giao dịch. Và cuối cùng, Người viết cũng đã xâu chuỗi các sự kiện cũng như tình hình thực tế từ trước khi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời cho đến nay để có cái nhìn tổng quan và từ đó chia sự phát triển của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản thành ba giai đoạn: Giai đoạn trước năm 2006; Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008; Giai đoạn từ năm 2008 đến nay. Bằng nỗ lực của mình, ở phần này Người viết muốn truyền tải những thông tin cơ bản, thiết thực cũng như cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản. Mong muốn Người đọc kể cả những đối tượng không phải chuyên ngành luật có cái nhìn tổng quan về sàn giao giao dịch bất động sản, bên cạnh đó cũng có thể hiểu được những khái niệm, những nguyên tắc hoạt động cơ bản nhất của sàn giao dịch bất động sản cũng như pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Những vấn đề chuyên sâu hơn như điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, Người viết sẽ phân tích, so sánh và đánh giá ở Chương 2. Ngoài ra, ở Chương 2 Người viết cũng sẽ chỉ ra những hạn chế, vướng mắc của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng như những khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tế. Đồng thời, Người viết cũng đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 29 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ HƢỚNG GIẢI QUYẾT Dù được đánh giá là hình thành muộn hơn các quy định pháp luật ở các lĩnh vực khác nhưng bằng sự nỗ lực của Nhà nước cũng như các bên có liên quan nhất là chính những người có tâm quyết với sàn giao dịch bất động sản thì những quy định pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đã và đang hoàn thiện, góp phần tạo ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay. Từ đó, thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, đạt hiệu quả cao. Đồng thời, góp phần hỗ trợ Nhà nước trong công tác quản lý cũng như gián tiếp làm minh bạch hóa thị trường bất động sản ở Việt Nam. Ở Chương này, Người viết sẽ làm rõ những quy định của pháp luật hiện nay từ việc thành lập, hoạt động đến công tác quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, trong phạm vi nghiên cứu của mình Người viết sẽ đưa ra những hạn chế của pháp luật cũng như việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động sàn giao dịch bất động sản và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật đối với chủ thể này. 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, bất kỳ chủ thể nào muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản điều phải đảm bảo những yêu cầu nhất định. Vì thế, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản pháp luật cũng quy định cụ thể các điều kiện cần đáp ứng. Bởi lẽ, với môi trường kinh doanh đầy biến động và phức tạp của thị trường bất động sản, hơn nữa giá trị của hàng hóa bất động sản tương đối lớn gây ảnh hưởng không nhỏ cho thị trường cũng như nền kinh tế của đất nước. 2.1.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 2.1.1.1 Điều kiện về chủ thể thành lập sàn giao dịch bất động sản a. Điều kiện về tư cách của sàn giao dịch bất động sản “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật” Theo Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Như vậy, theo như quy định ở điều này trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập, để có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản các tổ chức, cá nhân phải thành lập GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 30 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh. Hay nói cách khác, xét về tư cách chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì chủ thể đó phải có tư cách là pháp nhân. Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản”. Như vậy, suy cho cùng dù là trực tiếp đứng ra tổ chức thực hiện hay thuê sàn giao dịch bất động sản khác để thực hiện trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản phải hoạt động dưới tư cách là pháp nhân. Theo quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự năm 200517 thì pháp nhân được hiểu là một tổ chức được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm với tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Để hiểu rõ hơn về quy định này, chúng ta xem xét hai khía cạnh sau: Thứ nhất, là về năng lực của chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản dưới danh nghĩa là sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, để có thể kinh doanh thì tổ chức, cá nhân buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 200518 hoặc Luật Hợp tác xã năm 2012.19 Để được thành lập, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng được các điều kiện mà một trong các luật này nêu ra, tùy theo hình thức thành lập mà áp dụng, tức là phải thỏa mãn điều kiện về nguồn vốn, tư cách và số lượng sáng lập viên, điều lệ công ty,... Hoặc nếu bản thân sàn giao dịch đó không có tư cách pháp nhân thì phải mượn tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, Hợp tác xã thành lập ra sàn giao dịch bất động sản để hoạt động,20 hoặc cũng có thể thuê sàn giao dịch bất động sản khác để tiến hành hoạt động. Quy định như vậy là để đảm bảo được năng lực của chủ thể đó khi tham gia vào thị trường bất động sản nhất là việc đảm bảo nghĩa vụ và trách nhiệm đối với khách hàng. Thứ hai, là việc đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản với vai trò là làm minh bạch hóa thị trường bất động sản cũng như quản lý hoạt động của thị trường bất động sản. Như vậy, để đảm bảo sàn giao dịch thực hiện tốt vai trò của mình thì trước mắt 17 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005. Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. 19 Luật hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012. 20 Khoản 2, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. 18 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 31 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Nhà nước phải đảm bảo được công tác quản lý sàn giao dịch bất động sản bằng cách buộc các tổ chức, cá nhân phải đăng ký kinh doanh. Theo đó, Doanh nghiệp và Hợp tác xã sẽ phải chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý Nhà nước như: Sở Kế hoạch và Đầu tư, Cơ quan thuế, Sở Xây dựng,... Đó là các chủ thể có tên gọi, trụ sở, con dấu, đội ngũ nhân sự,... chứ không phải là chủ thể “ảo” nhằm mục đích vụ lợi trên thị trường. Đây là một quy định hợp lý và tương đối chặt chẽ ngoài việc hỗ trợ tốt trong công tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản, việc quy định phải đăng ký kinh doanh, hoạt động với tư cách pháp nhân còn tạo ra sự tin tưởng, an tâm của khách hàng khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. b. Điều kiện về chuyên môn, nghiệp vụ để thành lập sàn giao dịch bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản với vai trò là sàn giao dịch bất động sản là một loại hình tương đối đặc thù, liên quan đến tài sản có giá trị lớn và có nhiều điều kiện trong việc thực hiện giao dịch. Vì vậy, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp hợp tác xã cần phải đáp ứng những nhu cầu tương đối cao “phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”.21 Xét về quy mô cũng như chất lượng của sàn giao dịch bất động sản so với các nước trên thế giới thì việc quy định sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất là hai người có chứng chỉ phù hợp với nội dung kinh doanh chỉ là quy định bước đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn sơ khai. Đó là xem xét và tư duy theo “lượng” nhưng khi tư duy nghiêng về “chất” thì điều này sẽ không còn hợp lý, dẫu biết là phải tạo điều kiện thuận lợi cho sự thành lập, cũng có thể nói là tạo sự thông thoáng về tính pháp lý để kích thích sự thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nhưng với thị trường phức tạp và hàng hóa có giá trị cao thì hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải được đặt lên hàng đầu. Ít về số lượng nhưng có chất lượng và hiệu quả sẽ tốt hơn so với nhiều về số lượng nhưng hoạt động kém hiệu quả. Đó là không kể đến việc Nhà nước không thể quản lý, sàn giao dịch trong quá trình hoạt động cố ý gây ra sai phạm làm tình hình hoạt động của thị trường bất động sản càng phức tạp khó quản lý hơn. 21 Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 32 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, điều kiện về chủ thể của sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 thì “tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp” 22. Mặc dù không quy định rõ là phải thành lập pháp nhân nhưng điều luật này đã gián tiếp nói lên điều đó. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi không đề cập đến loại hình Hợp tác xã như Luật kinh doanh bất động sản hiện hành. c. Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Mang đậm chất của Doanh nghiệp, Hợp tác xã, một sàn giao dịch bất động sản cũng phải có người quản lý, điều hành. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ phải chịu trách nhiệm trực tiếp về hoạt động hằng ngày của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế không chỉ yêu cầu các điều kiện về năng lực chuyên môn mà còn phải có năng lực quản lý. Khác với Doanh nhiệp, Hợp tác xã kinh doanh trong các lĩnh vực khác, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo được các điều kiện được quy định tại Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP theo đó: Thứ nhất, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành hình phạt tù.23 Mặc dù đây là quy định phổ biến ở tất cả các ngành nghề đối với người quản lý, điều hành nhưng riêng đối với quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đặc biệt quan tâm. Bởi lẽ, để vận hành chủ thể trung gian của thị trường bất động sản thì người đứng đầu phải thực sự sáng suốt, công tâm và uy tín phải được đặt lên hàng đầu. Hơn nữa, năng lực hành vi dân sự là tiền đề để quyết định hoạt động ý thức của mỗi cá nhân. Thêm vào đó, người trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự và chấp hành hình phạt tù đương nhiên không đủ tư cách để tiếp nhận công việc này. Thứ hai, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.24 Bên cạnh những kiến thức về chuyên môn, để trở thành người quản lý, điều hành nhất thiết người đó phải bổ sung các kiến thức về công tác quản lý. Hoàn thiện khóa học bắt buộc để được cấp chứng chỉ là tiền đề tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, giúp 22 Khoản 1, Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. Khoản 1, Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007, Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 24 Khoản 2, Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007, Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 23 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 33 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản họ tự tin hơn, quản lý điều hành một cách hiệu quả hơn những hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhất là vấn đề thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Thứ ba, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản là người không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. 25 Cấm hành nghề đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được hiểu là việc cá nhân đó bị cơ quan có thẩm quyền tước giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản khi cá nhân đó vi phạm trường hợp sau đây: Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc Giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoặc giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. 26 Qua đó, ta thấy Nhà nước đã đặt ra khá nhiều điều kiện cần đáp ứng khi thành lập sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đây không phải là những quy định gây khó khăn cho Doanh nghiệp, Hợp tác xã. Nhà nước ta đã dựa trên tình hình hoạt động thực tế của các sàn giao dịch bất động sản và kinh nghiệm của các nước để có thể đưa ra những quy định hợp lý. Dù quy định có nhiều nhưng cũng chỉ là những điều kiện cần, những yếu tố ban đầu. Quan trọng hơn là những điều kiện đủ (chất lượng của người quản lý, các nhân viên hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản) sẽ giúp sàn giao dịch bất động sản hoạt động một cách tốt nhất.27 Tuy nhiên, điều kiện về người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 quy định là phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.28 Những điều kiện về người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện hành có được giữ lại hay không còn tùy thuộc vào các văn bản hướng dẫn thi hành sau này. 2.1.1.2 Điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản a. Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản Sau khi đảm bảo đủ điều kiện về vốn pháp định, trình độ chuyên môn, trình độ quản lý, điều hành. Về cơ bản, đã đủ điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản. 25 Khoản 3, Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007, Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 26 Điều 38, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013, nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 27 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr41. 28 Khoản 2, Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 34 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Ở phần này, Người viết sẽ cung cấp các hồ sơ mà tổ chức, cá nhân cần phải có khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản. Sau khi hoàn thành thủ tục thành lập Doanh nghiệp, Hợp tác xã hoặc đã là Doanh nghiệp, Hợp tác xã thì tổ chức muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chuẩn bị các hồ sơ giấy tờ sau: Thông báo hoạt động, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, quyết định ban hành quy chế hoạt động, quy chế hoạt động, quyết định bổ nhiệm giám đốc sàn, hợp đồng thuê địa điểm mở sàn hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản của Giám đốc Sàn, 02 chứng chỉ môi giới bất động sản của 02 nhân viên môi giới bất động sản và 02 chứng chỉ định giá bất động sản của 02 nhân viên định giá bất động sản nếu sàn giao dịch bất động sản có thực hiện hoạt động định giá bất động sản.29 Tiến trình thành lập sàn giao dịch bất động sản có thể chia làm hai bước: Bước thứ nhất, thành lập Doanh nghiệp, Hợp tác xã tức là tiến hành đăng ký kinh doanh với loại hình doang nghiệp tương ứng. Trong ngành nghề đăng ký kinh doanh phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản, nếu là Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã đã có từ trước nếu không có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tiến hành điều chỉnh bổ sung giấy phép kinh doanh của mình. Bước thứ hai, tiến hành đăng ký/thông báo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã phải gửi hồ sơ Thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản về Phòng quản lý nhà và kinh doanh bất động sản, thuộc Sở xây dựng mà sàn giao dịch bất động sản dự kiến sẽ được đặt ở nơi đó. Sau đó Sở xây dựng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sở Xây dựng gửi báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên Website của mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam; trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc sàn giao dịch bất động sản không đủ điều kiện hoạt động, Sở Xây dựng thông báo rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung bằng văn bản cho tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ. Như vậy, hồ sơ cũng như trình tự để tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản tương đối đơn giản và nhanh chóng, chỉ phức tạp và mất thời gian ở quá trình chuẩn bị hồ sơ, chứng chỉ hành nghề và các giấy tờ có liên quan khác. Nhìn chung, ngoài việc phải đảm bảo đủ các điều kiện về chuyên môn nghiệp vụ thì quá trình đăng ký hoạt động tương đối đơn giản qua đó cũng phần nào thấy rằng Nhà nước đã tạo ra 29 Trang thông tin điện tử Sở xây dựng Hà Nội, Hướng dẫn thành lập sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội, http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/c20s614p1/vi-VN/Huong-dan-thanh-lap-san-giao-dich-bat-dongsan-tren-dia-ban-Ha-noi , [truy cập ngày 02-10-2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 35 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản sự thông thoáng hành lang pháp lý để khuyến kích sự thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. b. Phải xây dựng được quy chế hoạt động Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản có thể được xem là cốt lõi, là định hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hơn nữa đây là yếu tố bắt buộc phải có trong hồ sơ nếu muốn đăng ký thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cần có những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trên sàn giao dịch bất động sản; Chế độ quản lý tài chính; Quan hệ với khách hàng; Thông tin bất động sản đưa vào giao dịch và chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản30. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được đặt ra nhằm phân định rõ mục đích hoạt động, cơ cấu tổ chức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Căn cứ trên các quy định của pháp luật và điều kiện hoàn cảnh thực tế của từng giao dịch bất động sản để xây dựng quy chế hoạt động cho phù hợp. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định nằm để tất cả các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản đều nắm rõ, chính vì vậy nó phải được công bố công khai trên sàn giao dịch bất động sản. Đây sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản. Đồng thời cũng là cơ sở cho việc giải quyết các tranh chấp nếu có. Vì thế, việc xây dựng quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là vô cùng quan trọng và là điều kiện tiên quyết cho việc thành lập sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, phải chú trọng xây dựng quy chế một cách rõ ràng, dễ hiểu và chặt chẽ. c. Đảm bảo cở sở vật chất, kỹ thuật, trang thiết bị và diện tích phù hợp với hoạt động và quy định Để đảm bảo hoạt động hiệu quả, chất lượng và thuận tiện cho các chủ thể tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản cũng phải đảm bảo cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động và quy định của pháp 30 Tiểu mục 1.8, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 36 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản luật. Cơ sở vật chất là yếu tố tiền đề và hỗ trợ cần thiết cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, tác động nhất định tới hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch và các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản. Tại tiểu mục 1.6, Mục 1, Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD đã quy định khá cụ thể về điều kiện cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó “sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động”. Trang thiết bị phù hợp ở đây có thể hiểu là máy vi tính, máy chiếu và các thiết bị văn phòng như: bàn, ghế, điện thoại... Tuy nhiên, việc quy định các trang thiết bị phù hợp như vậy còn quá chung chung, cần tạo ra một hệ thống cơ sở vật chất theo một khung chuẩn áp dụng chung cho tất cả các sàn giao dịch bất động sản. Để có thể vận hành và hoạt động một cách hiệu quả và chất lượng, xây dựng được hình ảnh và uy tín của sàn giao dịch bất động sản đối với các chủ thể hoạt động trong thị trường bất động sản. Việc quy định diện tích sử dụng tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản là 50m 2 cũng đã gây ra nhiều tranh cãi của các nhà nghiên cứu cũng như các chủ thể hoạt động trong thị trường bất động sản. Một số ý kiến cho rằng diện tích như vậy chưa thực sự đáp ứng được hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bởi lẽ, sàn giao dịch là nơi diễn ra giao dịch bất động sản và dịch vụ bất động sản, là nơi các Nhà đầu tư, người bán, người mua gặp nhau và tiến hành giao dịch. Theo quy định thì diện tích 50m2 đã bao gồm khu làm việc của bộ máy điều hành, các chuyên viên, các phòng ban khác... Đồng thời còn phải trưng bày các sản phẩm bất động sản. Với diện tích 50m2 thì những hoạt động trên chưa thực sự thoải mái và đạt hiệu quả cao. Trên thực tế, các sàn giao dịch cần xem xét tình hình hoạt động cũng như quy mô của sàn mà lựa chọn một diện tích cho phù hợp để hoạt động một cách hiệu quả nhất. d. Đảm bảo việc công bố thông tin Để hoạt động hiệu quả cũng như đảm bảo sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước thì việc công bố thông tin về việc thành lập sàn là việc không kém phần quan trọng. Theo đó: “sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở xây dựng địa phương. Sở xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ xây dựng để GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 37 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam”.31 Đây là quy định hoàn toàn hợp lý, ngoài việc đảm bảo tính lâu dài cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hạn chế hoạt động mang tính thời vụ, nhỏ lẻ của các sàn giao dịch bất động sản thì việc quy định phải công bố thông tin còn mang đến lợi ích cho chính sàn giao dịch đó. Thông qua việc công bố trên các trang mạng thì các Nhà đầu tư, người bán, người mua dễ dàng biết đến, vừa là cách quảng bá cho sàn giao dịch bất động sản vừa tạo niềm tin cho Nhà đầu tư, khách hàng. Tên, địa chỉ, biển hiệu là những yếu tố để khẳng định sự hiện hữu của sàn giao dịch bất động sản và là yếu tố phân biệt giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau ngoài ra tạo cơ sở cho công tác quản lý của cơ quan quản lý tại địa phương, góp phần cho công tác quản lý được thuận tiện và hiệu quả hơn, đồng thời tạo tiền đề để báo cáo tình hình hoạt động sau này của sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, sàn giao dịch bất động sản có thể đi vào hoạt động một cách công khai, minh bạch và có hiệu quả. 2.1.1.3 Xây dựng cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản a. Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản Để quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản hoạt động một cách chặt chẽ phát huy hết tiềm năng cũng như vai trò của sàn giao dịch bất động sản, trước hết mang lại lợi ích vật chất cho sàn giao dịch bất động sản sau đó là lợi ích chung cho thị trường bất động sản cũng như công tác quản lý Nhà nước thì nhất thiết một sàn giao dịch phải xây dựng được cơ cấu tổ chức nhằm điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản một cách nhịp nhàng và hiệu quả nhất. Theo quy định tại Tiểu mục 1.3, Mục 1, Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD thì “Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản”. Ở quy định này, một mặt đảm bảo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản một cách bài bản có tổ chức. Mặt khác, việc quy định cơ cấu tổ chức còn phân biệt rõ chức năng và quyền hạn của mỗi cá nhân, bộ phận nhằm đảm bảo hoàn thành tốt vai trò của mình, cũng như đảm bảo quyền lợi cũng như trách nhiệm, nghĩa vụ khi cá nhân, bộ phận vi phạm quy định chung của sàn giao dịch cũng như quy định của pháp luật. 31 Tiểu mục 1.7, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 38 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản b. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của của các chức vụ, bộ phận Theo quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản mẫu và quyền hạn, trách nhiệm của các bộ phận thì một sàn giao dịch bất động sản có các bộ phận chuyên môn như Ban điều hành sàn giao dịch, Tổ môi giới, Tổ định giá, Tổ quan hệ khách hàng và Thư ký sàn giao dịch. Ngoài ra, tùy theo cơ cấu, chức năng của từng sàn cơ cấu các bộ phận sẽ có những điều chỉnh cho phù hợp. Dưới đây, Người viết chỉ nêu ra các chức năng, vai trò của những bộ phận phổ biến nhất: Thứ nhất, ban điều hành sàn giao dịch. Đứng đầu là Giám đốc sàn giao dịch sau đó là các Phó Giám đốc tuỳ theo yêu cầu công việc từng thời kỳ có thể có các Phó Giám đốc, theo đề nghị của Giám đốc sàn giao dịch, Giám đốc Công ty Quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm các Phó Giám đốc. Phó Giám đốc giúp việc cho Giám đốc theo từng lĩnh vực được phân công. Phó Giám đốc thực hiện việc điều hành, lãnh đạo Sàn giao dịch khi Giám đốc vắng mặt và được uỷ quyền. Phó giám đốc có trách nhiệm báo cáo lại và chịu trách nhiệm về những công việc đã giải quyết trong thời gian Giám đốc uỷ quyền. Ban điều hành chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc công ty về các hoạt động của sàn, bao gồm: Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch theo các Quy định, quy trình do Công ty Ban hành và các Quy định của pháp luật về giao dịch Bất động sản; Lập kế hoạch kinh doanh và triển khai kế hoạch sau khi được Lãnh đạo Công ty phê duyệt; Đào tạo đội ngũ, đánh giá năng lực nhân viên; Tư vấn cho Lãnh đạo Công ty về các hoạt động của Sàn Giao dịch, các hoạt động môi giới, và quản lý; Quản lý và kiểm soát các thông tin về sản phẩm giao dịch trên sàn công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản là người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật theo Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Quy định này nhằm đảm bảo khả năng quản lý và điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản của người đứng đầu sàn giao dịch. Thứ hai, tổ môi giới có các chức năng và vai trò sau: Tìm kiếm và khai thác khách hàng đối với các sản phẩm của công ty và các hàng hoá do khách hàng đăng ký dịch vụ thực hiện tại sàn; Tư vấn, hướng dẫn khách hàng các thủ tục cần thiết về thông tin về sản phẩm; Nắm bắt các thông tin cần thiết về khách hàng có thể tận dụng tối đa các thông tin phục vụ công tác kinh doanh phát triển khách hàng tiềm năng; Thực hiện nghiệp vụ môi giới bất động sản, tư vấn thủ tục pháp lý về bất động sản; Quảng cáo, Giới thiệu sản phẩm bất động sản; Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 39 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Thứ ba, tổ định giá có các chức năng, vai trò sau: Thực hiện các nghiệp vụ cần thiết tiến hành định giá theo yêu cầu khách hàng và yêu cầu công việc; Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá; Tự mình hoặc thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. Thứ tư, tổ quan hệ khách hàng có các chức năng, vai trò sau: Giải đáp các thắc mắc, thông tin về sản phẩm của khách hàng; Thực hiện thu thập, tiếp nhận các đề nghị, khiếu nại, đề xuất của khách hàng. Trên cơ sở đó, đánh giá, tổng hợp các lỗi thường gặp để đưa ra biện pháp xử lý và giải pháp tháo gỡ, giảm thiểu khiếu nại của khách hàng; Duy trì quan hệ với các khách hàng tiềm năng và thường xuyên. Thứ năm, thư ký sàn giao dịch có các chức năng, vai trò sau: Thực hiện nghiệp vụ thư ký: trực văn phòng, điện thoại, sắp xếp các cuộc hẹn; Chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ, giấy tờ của sàn giao dịch, soạn thảo các văn bản, hợp đồng về hoạt động Sàn Giao dịch; Lập chứng từ, theo dõi thu, chi, hạch toán theo chế độ báo sổ dưới sự hướng dẫn của Phòng Tài chính - Kế toán - Kiểm toán và Giám đốc Sàn Giao dịch; Phối hợp với Phòng Hành chính - Nhân sự để thực hiện các nghiệp vụ tiếp nhận, phân phối và lưu trữ công văn đi đến, thực hiện chế độ chính sách cho cán bộ nhân viên theo quy định chung của Công ty. Những quy định về điều kiện thành lập được nêu ra ở trên, mặc dù vẫn chưa thực sự hoàn thiện nhưng phần nào cũng đã đáp ứng một cách cơ bản tính chặt chẽ trong công tác quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, tạo ra cơ chế chọn lọc những tổ chức, cá nhân có năng lực cả về tài chính lẫn chuyên môn hình thành nên những sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, chất lượng hoạt động lành mạnh và đạt hiệu quả cao. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 40 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 2.1.2 Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Với những nhận định của Người viết ở phần đầu thì thị trường bất động sản trên thế giới nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng là một thị trường phát triển sôi nổi nhưng bên trong nó lại chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn và nhiều biến động so với các thị trường khác. Ngoài ra, với giá trị hàng hóa bất động sản lớn nhiều thủ tục, giấy tờ kèm theo và do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản là không thể di dời được nên việc đối tượng này được đưa vào kinh doanh gây ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế vĩ mô của đất nước cũng như công tác quản lý gặp nhiều khó khăn hơn. Vì vậy, việc quản lý thị trường bất động sản cần hơn hết sự hỗ trợ của các sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản. Tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã ghi nhận đầy đủ nội dung các dịch vụ mà sàn giao dịch bất động sản được phép hoạt động, bao gồm: Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Hoạt động môi giới bất động sản; Hoạt động định giá bất động sản; Hoạt động đấu giá bất động sản; Hoạt động quảng cáo bất động sản; Hoạt động quản lý bất động sản; Hoạt động tư vấn bất động sản. Đi sâu tìm hiểu từng loại hình dịch vụ để hiểu thêm về chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản. 2.1.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 “Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”. Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều này cũng quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi để các bên gặp nhau và thực hiện giao dịch hoặc nói cách khác sàn giao dịch bất động sản là nơi các giao dịch trên diễn ra. Chúng ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản không phải là chủ thể kinh doanh bất động sản mà chỉ là nơi để các chủ thể kinh doanh bất động sản gặp nhau và tiến hành GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 41 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản giao dịch, sàn giao dịch bất động sản chỉ giới thiệu và trưng bày những thông tin về hàng hóa bất động sản đó mà thôi. Như vậy, để cung cấp một cách xác thực những thông tin về bất động sản được trưng bày thì sàn giao dịch bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng. Một bất động sản muốn được lên sàn thì phải đáp ứng được các thông tin cơ bản sau: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan… Việc công khai những nội dung trên là vô cùng quan trọng và được quy định cụ thể tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Mục 2, Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD. Với những thông tin như trên, người mua có thể tiếp cận một cách gần nhất với bất động sản từ đó họ có thể quyết định một cách đúng đắn nhất trong việc mua, đầu tư bất động sản. Ngoài ra, để tạo ra tâm lý an toàn cho các Nhà đầu tư, người mua khi tiến hành các giao dịch có giá trị lớn cũng như tính chính xác, minh bạch và công khai của bất động sản. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản hoặc đưa bất động sản lên sàn thì sàn giao dịch bất động sản đó còn có trách nhiệm xác nhận.32 Ngoài ra, với nội dung như trên, thì những giao dịch bất động sản tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản sẽ có xác nhận về việc giao dịch. Qua đó, phần nào hỗ trợ Nhà nước trong công tác quản lý các giao dịch trên thị trường bất động sản. Từ năm 2006 đến nay, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ngày càng được hoàn thiện và quy định chặt chẽ hơn phần nào cũng đã thúc đẩy việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Khi tiến hành trên sàn các giao dịch diễn ra ngày càng nhanh chóng và đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể kinh doanh bất động sản, giảm bớt rủi ro cũng như những tranh chấp không đáng có. Nhưng bên cạnh đó, vẫn còn nhiều giao dịch mang tính hợp thức hóa, giao dịch ngầm nhằm trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. 32 Mục 6, Phần III Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 42 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 2.1.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản Nếu hoạt động hỗ trợ việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của sàn giao dịch bất động sản là thiết yếu thì hoạt động môi giới bất động sàn của chủ thể này cũng không kém phần quan trọng và được xem là một trong những hoạt động cơ bản của bất cứ sàn giao dịch bất động sản nào. Được quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Tiểu mục 1.2, Mục 1, Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD thì dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động mà sàn giao dịch được phép hoạt động. Ngoài ra, hoạt động môi giới bất động sản được quy định khá đầy đủ tại Mục 1, Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Sàn giao dịch bất động sản là nơi gắn kết người mua, Nhà đầu tư và người bán. Thông qua sàn giao dịch họ có thể dễ dàng tìm đến nhau, thời gian giao dịch cũng có thể được thực hiện nhanh chóng và thuận lợi hơn. Trên thực tế, nhu cầu môi giới bất động sản của các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân là khá cao. Vì thế, có thể nói môi giới bất động sản là hoạt động cần thiết và phổ biến nhất trong các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Sau đây, Người viết sẽ phân tích và làm rõ các nguyên tắc cần đảm bảo khi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời Người viết cũng sẽ phân tích những nội dung của dịch vụ môi giới bất động sản khi sàn giao dịch bất động sản thực hiện dịch vụ trên: Thứ nhất, nguyên tắc hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản ở đây được hiểu là làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản muốn được thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản thì phải đảm bảo các nguyên tắc sau:33 Một là, đủ điều kiện quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tức là Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng cá nhân đó phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; Hai là, hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; Ba là, không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Qua đó, ta thấy nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc đặc thù của loại hình dịch vụ này. Nguyên tắc này phân biệt rõ chủ thể kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản, hai chủ thể này không thể là 33 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 43 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản một. Từ đó, chúng ta có thể thấy và một lần nữa khẳng định sàn giao dịch bất động sản là chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản chứ không phải kinh doanh bất động sản. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý và chặt chẽ cả về mặt pháp lý và kinh doanh, qua đó đảm bảo các chủ thể hoạt động môi giới một cách tốt nhất, trung thực nhất tránh tình trạng gian dối trục lợi bất chính trong quá trình thực hiện dịch vụ. Thực hiện nguyên tắc trên, việc cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chất lượng và hiệu quả cao. Thứ hai, nội dung môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản. Được quy định cụ thể tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Hoạt động môi giới bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản nói riêng phải đảm bảo ba nội dung cơ bản sau: Nội dung thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Với chức năng là trung gian, là bên giới thiệu và cung cấp nguồn hàng cho khách hàng thì đây là hoạt động chủ yếu của môi giới bất động sản. Qua đó, vai trò của sàn giao dịch bất động sản sẽ là chủ thể thực hiện việc tìm kiếm đối tác để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng của mình. Với hệ thống thông tin đầy đủ về các sản phẩm bất động sản nhiệm vụ này được sàn giao dịch thực hiện một cách khá thuận lợi và nhanh chóng. Ngoài ra, khi sàn giao dịch bất động sản mở cửa hoạt động thì kẻ bán, người mua sẽ tự mình tìm đến để bày bán hoặc tìm mua sản phẩm nên việc tìm kiếm đối tác cũng sẽ thuận lợi hơn. Qua đó, thực tế cho chúng ta thấy hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch đạt hiệu quả khá cao, tạo sự hài lòng với khách hàng.34 Nội dung thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, chỉ cần có sự ủy quyền của bên ủy quyền, nhà môi giới có thể tự mình thay mặt họ thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Thông thường, việc ủy quyền này thông qua giấy ủy quyền được hai bên ký kết và nội dung, thời hạn ủy quyền được quy định rõ trong giấy ủy quyền đó. Việc cho phép nhà môi giới đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thực sự đã mở rộng khả năng hoạt động của họ. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý, bởi lẽ trong quá trình hoạt động kinh doanh thương mại, không phải lúc nào các chủ thể kinh doanh cũng có thể đảm bảo thời gian hoặc hiểu biết một cách toàn diện về nội dung mà họ 34 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr54. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 44 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản thực hiện. Việc ủy quyền cho các chủ thể chuyên môn thực hiện những công việc đó là điều thực sự cần thiết. Nội dung thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Thông tin trên thị trường bất động sản luôn là những thông tin đa chiều, phức tạp và khó kiểm chứng được sự chính xác. Những người tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường luôn mong muốn mình có được những thông tin một cách đầy đủ và chính xác nhất. Bởi lẽ, khi tham gia thị trường họ luôn kỳ vọng sẽ tìm được một sản phẩm bất động sản đúng như mong muốn của mình và phù hợp với khả năng tài chính cũng như tránh được những rủi ro không đáng có. Thông tin được cung cấp phải chính xác và đầy đủ như Tác giả đã nêu ở Tiểu mục 1.2.2, Mục 1.2, Chương 1 của bài Luận này. Bên cạnh đó, công tác hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản là việc hỗ trợ, chuẩn bị hợp đồng, đặt lịch hẹn với các bên, công chứng, chứng thực khi giao dịch thành. Khi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản thì đây là lợi thế của sàn giao dịch. Bởi, tại đây những thông tin về sản phẩm bất động sản được công khai một cách đầy đủ, toàn diện và chính xác nhất. Đồng thời, tại sàn giao dịch bất động sản những chủ thể khi tham gia giao dịch sẽ được hỗ trợ trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, thực hiện các thủ tục đăng ký pháp lý sau khi giao dịch. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng định hướng về việc trả thù lao, hoa hồng khi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản. Việc được hưởng thù lao, hoa hồng khi thực hiện dịch vụ là điều hiển nhiên và chắc chắn sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên, để đảm bảo mức thù lao và hoa hồng hợp lý, Điều 46, Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã có những hướng dẫn cụ thể. Việc Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề này là hoàn toàn hợp lý bởi lẽ, bất kỳ chủ thể nào trong đó kể cả sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện hoạt động dịch vụ đều nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vì vậy, việc thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản không chỉ tạo thuận lợi cho các chủ thể kinh doanh bất động sản mà còn tạo ra thu nhập cho mình góp phần đảm bảo duy trì và vận hành sự hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Tóm lại, sàn giao dịch khi thực hiện hoạt động môi giới bất động sản phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nguyên tắc, nội dung hoạt động cũng như các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo quy định tại Mục 1, Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 45 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 2.1.2.3 Hoạt động định giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản ở Việt Nam là một thị trường không hoàn hảo, thời gian qua thị trường này cũng đã thể hiện sự biến động bất thường với những cơn sốt giá. Trước những thực trạng đó, việc xác định giá bất động sản một cách chính xác, quyết định giao dịch phù hợp thực sự là một vấn đề khó khăn. Trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản cũng được pháp luật cho phép thực hiện hoạt động định giá bất động sản, vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Tiểu mục 1.2, Mục 1, Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD, ngoài ra sàn giao dịch bất động sản còn phải đảm bảo điều kiện được quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tức là phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Định giá bất động sản là hoạt động không chỉ đòi hỏi chuyên môn mà còn cần khả năng nhạy bén với thị trường, nắm bắt được quy hoạch nhu cầu, xu thế của thị trường. Sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện hoạt động này cũng phải đảm bảo được các nguyên tắc, nội dung cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia định giá bất động sản được quy định tại Mục 2, Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cụ thể: Thứ nhất, nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải đảm bảo ba nguyên tắc được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đó là đảm bảo các điều kiện được quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Luật này; Đánh giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá; Việc đánh giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Qua ba nguyên tắc được nêu ra ở trên, ta thấy nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc đặc thù của dịch vụ định giá bất động sản, bởi lẽ, muốn định giá bất động sản phải dựa vào rất nhiều yếu tố từ các yếu tố chủ quan đến các yếu tố khách quan. Vì vậy, để thực hiện được hoạt động này, đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn dày dạn. Với nguồn thông tin đầy đủ và cập nhật nhanh chóng, đội ngũ nhân viên có chuyên môn thì sàn giao dịch bất động sản sẽ là chủ thể thực hiện dịch vụ này một cách hiệu quả nhất. Thứ hai, Sản phẩm của dịch vụ định giá bất động sản sẽ là chứng thư định giá bất động sản. Chứng thư định giá bất động sản phải đảm bảo các nội dung:35 Bất động sản được định giá; Vị trí, quy mô của bất động sản; Tính chất và thực trạng của bất 35 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 46 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản; Các hạn chế của bất động sản; Phương pháp định giá bất động sản; Thời điểm định giá bất động sản; Giá của bất động sản… Chứng thư định giá bất động sản là kết quả cho quá trình định giá bất động sản, là cơ sở và căn cứ để các bên tham khảo để tiến hành đàm phán, ký kết hợp đồng chính vì vậy việc định giá bất động sản này tương đối quan trọng. Để đưa ra được kết quả cuối cùng người tiến hành cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về bất động sản đó, đồng thời so sánh với các bất động sản khác và các yếu tố ảnh hưởng của thị trường tới bất động sản đó. Ngoài ra, cũng như bất kỳ một tổ chức, cá nhân nào khi thực hiện hoạt động định giá bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản cũng phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên đúng như quy định tại Điều 53, Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Định giá bất động sản là một hoạt động quan trọng, nó không chỉ tạo tiền đề cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản mà còn phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp đất đai, quản lý thị trường của bất động sản. Hoạt động này được pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản thực hiện đã tạo ra một sự cạnh tranh lành mạnh với các tổ chức định giá của Nhà nước. Đây là cũng là cơ sở và động lực để nâng cao chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. 2.1.2.4 Hoạt động đấu giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản Ngoài những hoạt động chính được nêu ở trên, lần đầu tiên sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện hoạt động đấu giá bất động sản được quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Tiểu mục 1.2, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Thay vì hoạt động này chỉ được phép thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, tại Khoản 6, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đấu giá bất động sản được định nghĩa: “Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản”. Tuy nhiên, khi thực hiện hoạt động này, sàn giao dịch bất động sản cũng phải nghiêm túc chấp hành những quy định về đấu giá bất động sản được quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: Thứ nhất, phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện hoạt động đấu giá phải đảm bảo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 47 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, hình thức đấu giá bất động sản. Đấu giá bất động sản có thể thực hiện trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đấu giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo việc công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp. Các quy định trên nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và công bằng cho các chủ thể tham gia đấu giá. Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đấu giá. Có phần khác với các dịch vụ bất động sản khác. Ở Điều này không quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đấu giá tài sản là bất động sản. Luật cho phép các bên tự thỏa thuận hình thức, nội dung, quyền và nghĩa vụ của mình cũng như giá dịch vụ. Cũng vì thế các bên sẽ tự chịu trách nhiệm với những thiệt hại của mình gây ra nếu có phát sinh. Nhìn chung, được pháp luật kinh doanh bất động sản thừa nhận cho các tổ chức, cá nhân nói chung và sàn giao dịch bất động sản nói riêng thực hiện hoạt động đấu giá bất động sản là một bước tiến mới. Bởi lẽ, từ trước đến nay, hoạt động đấu giá bất động sản chỉ được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.36 Được pháp luật ghi nhận hoạt động này đối với sàn giao dịch đã tạo ra một sự cạnh tranh lành mạnh từ đó góp phần nâng cao chất lượng của hoạt động tạo ra nhiều sự lựa chọn hơn đối với hoạt động đấu giá bất động sản. 2.1.2.5 Hoạt động tư vấn, quảng cáo, quản lý bất động sản của sàn giao dịch bất động sản Ngoài các hoạt động chủ yếu được Người viết nêu ra ở những phần trên thì sàn giao dịch bất động sản còn được phép thực hiện các dịch vụ như tư vấn,37 quảng cáo,38 quản lý39 bất động sản. Những hoạt động này chủ yếu là để bổ trợ cho hoạt động chính của sàn giao dịch, góp phần làm cho sàn giao dịch bất động sản được toàn diện hơn. Ở phần cuối của mục này Người viết sẽ giới thiệu và bình luận một cách khái quát những nội dung hoạt động còn lại của sàn giao dịch bất động sản: Thứ nhất, hoạt động tư vấn bất động sản của sàn giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản tại Việt Nam ngoài việc biến động một cách phức tạp vấn đề khan hiếm thông tin cũng là yếu tố gây khó khăn cho các Nhà đầu tư cũng như những người 36 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr62. 37 Khoản 4, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. 38 Khoản 5, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. 39 Khoản 7, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 48 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản tham gia thị trường này. Chính vì vậy, vai trò của hoạt động tư vấn ngày càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Thực chất, hoạt động tư vấn bất động sản chỉ đưa ra những thông tin những lời khuyên cho khách hàng để từ đó họ có thể đưa ra những quyết định đúng đắn nhất. Nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: Tư vấn pháp lý về bất động sản; Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về giá bất động sản; Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản. Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa phức tạp về giá, bởi lẽ giá cả của chúng thường xuyên biến động và để định giá một cách chính xác loại hàng hóa này còn phải xem xét rất nhiều yếu tố liên quan như vị trí, thời điểm, quy mô,... Cho nên trong các hoạt động trên, hoạt động tư vấn về giá bất động sản là hoạt động tương đối nổi bật và để thực hiện hoạt động này đòi hỏi phải có kiến thức, kinh nghiệm thực tế một cách vững vàng. Tuy nhiên, chưa có quy định pháp luật liên quan nào quy định về năng lực của chủ thể kinh doanh dịch vụ này. Những điều cần đảm bảo để có thể đưa ra những tư vấn chính xác cho khách hàng cũng chưa được đề cập chi tiết trong các văn bản pháp luật.40 Nhưng, riêng đối với sàn giao dịch bất động sản với hệ thống thông tin chính xác, được cập nhật liên tục cùng với đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm thì hoạt động tư vấn bất động sản sẽ đảm bảo hơn so với các tổ chức hoặc cá nhân khác. Thứ hai, hoạt động quảng cáo bất động sản của sàn giao dịch bất động sản. “Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác”.41 Qua đó, sàn giao dịch bất động sản được đánh giá là nơi lý tưởng, địa điểm tin cậy để quảng cáo bất động sản khi đưa vào thị trường. Với chức năng quảng cáo, sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng để khuếch tán, tạo ra sự lan tỏa rộng rãi các thông tin về bất động sản trên thị trường. Đây là cơ hội để người mua, Nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với các dự án bất động sản, các sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, giống như tư vấn bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định chi tiết về vấn đề này mà đã cho phép các bên tự thỏa thuận về hình thức, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như giá dịch vụ. Nhưng, hoạt 40 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr60. 41 Khoản 2, Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 49 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản động quảng cáo bất động sản của sàn giao dịch cũng phải tuân thủ pháp luật chuyên ngành về quảng cáo. Thứ ba, hoạt động quản lý bất động sản của sàn giao dịch bất động sản. Dịch vụ quản lý đã tồn tại khá lâu trong tất cả các lĩnh vực. Đối với kinh doanh bất động sản cũng vậy, không phải Nhà đầu tư nào cũng đồng thời là Nhà quản lý giỏi. Vì vậy, để đảm bảo cho việc quản lý bất động sản một cách tốt nhất, họ đã tìm đến dịch vụ quản lý bất động sản. Được quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì hoạt động quản lý bất động sản của các tổ chức, cá nhân nói chung và của sàn giao dịch bất động sản nói riêng là khá đa dạng. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản có thể: Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản; Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. Nếu sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản một cách hợp lý, các Nhà đầu tư có thể khai thác bất động sản của mình một cách tốt nhất. Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động quản lý bất động sản do sàn giao dịch thực hiện còn khá mờ nhạt, chưa khai thác hết tiềm năng cũng như lợi ích của hoạt động này. Nhìn chung, qua phần này cho chúng ta thấy rõ các dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản là rất đa dạng, phần nào đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường. Ngoài ra, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cùng với các dịch vụ kèm theo đã tạo ra rất nhiều thuận lợi cho Nhà đầu tư, người mua, người bán cũng như tạo cho họ có một thói quen sử dụng các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, như Người viết đã trình bày ở phần Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã được tách riêng khỏi sàn giao dịch bất động sản. Theo đó,“sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 50 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”42. Đây là một thay đổi hết sức cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này, việc giới hạn các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ tránh được tình trạng ngày càng phức tạp của sàn giao dịch bất động sản, quy nó về một lĩnh vực vừa mang tính chuyên nghiệp vừa tạo điều kiện cho cơ quan chức năng dễ dàng hơn trong công tác quản lý. 2.1.3 Xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản Trong quá trình hoạt động của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng phải mắc những sai lầm do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác nhau. Sàn giao dịch bất động sản cũng vậy, đôi khi vì lợi ích trước mắt mà một số sàn giao dịch đã bất chấp hành vi vi phạm pháp luật để trục lợi riêng cho tổ chức hoặc cá nhân. Chính vì thế, để hạn chế vi phạm cũng như tạo ra một hành lang pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản, các chế tài phạt vi phạm đối với tổ chức này cũng đã ra đời. Được quy định tại Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ban hành vào ngày 27 tháng 02 năm 2009 và gần đây nhất là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2013 chính thức có hiệu lực và thay thế Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2013 nhằm tạo cơ sở pháp lý phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản nói chung và đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Đối với từng hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chế tài áp dụng phù hợp. Cụ thể: Thứ nhất, phạt vi phạm đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 43 Theo đó, phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau: Một là, vi phạm quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản; Hai là, vi phạm quy định về địa điểm hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc thay đổi địa chỉ giao dịch mà không thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Ba là, Không báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Bốn là, hoạt động không đúng quy chế hoạt động đã đăng ký với Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau: Một là, quảng cáo, công 42 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. Điều 36 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 43 GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 51 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản bố thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng khi chưa được chủ sở hữu bất động sản ủy quyền thực hiện giao dịch; Hai là, không niêm yết, công bố thông tin về bất động sản được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua tại sàn giao dịch bất động sản hoặc niêm yết, công bố thông tin không đầy đủ theo quy định; Ba là, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định về phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản theo quy định; Bốn là, thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định hoặc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định. Ngoài ra, khi sàn giao dịch vi phạm một trong những quy định như trên, còn phải áp dụng hình phạt bổ sung đó là Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 12 tháng đến 24 tháng. Thứ hai, phạt vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.44 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng khi vi phạm một trong các trường hợp sau: Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư mà không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoặc giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản, định giá bất động sản. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng nhân viên môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định hoặc sử dụng người thuộc đối tượng phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà chưa có giấy chứng nhận theo quy định. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vi không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định. 44 Điều 37 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ bất động sản không đúng quy định; Không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng vẫn hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngoài việc bị phạt hành chính cá nhân vi phạm những điều trên tùy theo từng trường hợp cụ thể mà còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ một 6 tháng đến 12 tháng.45 Qua đó, chúng ta thấy việc quy định mức phạt vi phạm quy định của sàn giao dịch bất động sản là quá thấp so với mức lợi nhuận mà thực chất các sàn giao dịch bất động sản lợi dụng việc vi phạm đó mà có được. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006 nhưng mãi đến năm 2009 thì Nghị định quy định về xử phạt hành chính đối với các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mới ra đời, có lẽ việc ra đời này là rất chậm so với thực tế hoạt động cũng như sự phát triển của thị trường và xã hội. Bên cạnh đó, chế tài xử phạt của Nghị định này còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng và chưa nghiêm khắc để mang tính răn đe. Đó chính là động lực để Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ra đời đã phần nào giải quyết được tình trạng quy định chung chung của Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhưng chưa thực sự chi tiết và sát với thực tế như mong đợi. Bên cạnh đó, công tác quản lý của Nhà nước đối với các hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chưa mang lại hiệu quả cao. Vấn đề đặt ra là công tác điều tiết và quản lý Nhà nước phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặt biệt là các chế tài xử phạt phải cụ thể và mang tính răn đe cao hơn. 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đề xuất giải pháp 2.2.1 Bất cập của quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản Qua tìm hiểu và bình luận thì chúng ta đã phần nào có cái nhìn tương đối toàn diện về sàn giao dịch bất động sản cũng như quy định pháp luật đối với chủ thể này. Sàn giao dịch bất động sản được ra đời cùng với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản nước ta. Cùng với những quy định pháp luật được ra đời nhằm điều chỉnh 45 Khoản 5, Điều 38, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với chủ thể này. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động cũng như quá trình áp dụng những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản thì vẫn còn những hạn chế, bất cập cần được xem xét và rút kinh nghiệm. Trong quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tế, Người viết đã nhận thấy một số hạn chế trong các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và cả trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua. 2.2.1.1 Bất cập của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là một loại hình dịch vụ bất động sản thực chất đã được manh nha từ rất lâu dưới nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, đến năm 2006 thì sàn giao dịch bất động sản mới chính thức được pháp luật thừa nhận. Nhưng mãi đến năm 2008 thì loại hình dịch vụ này mới chính thức đi vào hoạt động. Ta thấy, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn, các văn bản hướng dẫn thi hành còn muộn hơn. Nội dung điều chỉnh của pháp luật thiếu đồng bộ, nhiều lỗ hổng, một số quy định còn chưa phù hợp với thực tế hoạt động như: Thứ nhất, điều kiện về nhân sự có chuyên môn để thành lập sàn giao dịch bất động sản còn quá dễ dãi. Được quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì một sàn giao dịch muốn thành lập và hoạt động được chỉ cần có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản và có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản nếu sàn giao dịch đó có hoạt động định giá. Trên thực tế, quy định này chưa thực sự hợp lý và có thể không đảm bảo được các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thực tế. Nếu chỉ căn cứ vào quy định này có thể sẽ dẫn đến nhiều sàn giao dịch bất động sản thành lập với chất lượng thấp, hoạt động yếu kém và dẫn đến nhiều hệ lụy về sau đối với thị trường bất động sản nước ta. Trên thực tế, các sàn giao dịch chỉ xem đây là điều kiện tối thiểu để thành lập sàn giao dịch bất động sản, để đảm bảo hoạt động có chất lượng của mình họ đã chủ động cơ cấu số lượng cán bộ chuyên môn phù hợp với quy mô cũng như nhu cầu của sàn giao dịch bất động sản đó. Thứ hai, về diện tích của sàn giao dịch bất động sản. Diện tích tối thiểu của mỗi sàn là 50m2 dùng để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung.46 Biết rằng, đây chỉ là quy định về mức diện tích tối thiểu 46 Tiểu mục 1.6, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản cần đạt được của một sàn giao dịch bất động sản nếu muốn hoạt động có hiệu quả và phù hợp với nhu cầu thì bản thân sàn giao dịch đó phải chủ động trang bị cho mình một diện tích cho phù hợp. Nhưng, nếu xét về tính hợp lý thì quy định này chưa thực sự phù hợp, với diện tích là 50m2 là quá nhỏ để phù hợp cho những hoạt động cũng như nhân sự và khách hàng của sàn giao dịch bất động sản. Thứ ba, quy định về mức xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản còn thấp. Căn cứ vào Nghị định 121/2013/NĐ-CP về mức phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; Kinh doanh bất động sản; Khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tần kỹ thuật; Quản lý phát triển nhà và công sở. Riêng đối với mức phạt đối với những vi phạm của sàn giao dịch bất động sản còn thấp so với mức thu nhập mà sàn giao dịch có được từ hoạt động vi phạm pháp luật đó. Từ việc bất cập này, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản bất chấp việc vi phạm và chấp nhận việc đóng phạt bởi mức phạt không thấm vào đâu so với mức lợi nhuận mà sàn đó nhận được, việc bất hợp lý này đã gây ra nhiều hệ lụy không đáng có cho thị trường bất động sản cũng như công tác quản lý thị trường này của các cơ quan chức năng. Thứ tư, cơ chế quản lý, thanh tra, kiểm tra và giám sát chưa chặt chẽ. Xét về bản chất, sàn giao dịch bất động sản chính là công cụ để Nhà nước thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có những biện pháp giám sát nhất định. Nhưng, nhìn nhận một cách khách quan, trong thời gian qua Nhà nước đã buông lỏng sự quản lý của mình đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động chủ yếu dựa vào những quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và những quy định hướng dẫn kèm theo đó kết hợp với sự tương tác của thị trường bất động sản. Thiếu những cơ chế quản lý rõ ràng, chặt chẽ, hoạt động kiểm tra, thanh tra và giám sát chưa sát sao nên việc các sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên phổ biến hơn. Thứ năm, thiếu những quy định chung về giá bất động sản. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên thực tế trở nên bất cập hơn khi không thống nhất được giá bất động sản giữa các sàn với nhau. Các sàn giao dịch chủ yếu dựa vào giá của Nhà đầu tư đưa ra hoặc dựa vào kinh nghiệm để định giá của bất động sản thêm vào đó là mức thu phí dịch vụ của mỗi sàn mỗi khác nên việc khác nhau về giá cả giữa các sàn là điều không tránh khỏi. Điều đó càng làm cho thị trường bất động sản nước ta càng thêm rối loạn và phức tạp hơn thay vì thực hiện vai trò ổn định thị trường như vai trò của sàn giao dịch bất động sản. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 2.2.1.2 Những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của sàn giao dịch bất động sản. Như những lý lẽ được nhận định ở Chương 1 của bài luận này thì pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn từ đó việc áp dụng pháp luật lại càng muộn hơn. Chính vì thế, sàn giao dịch bất động sản đã phần nào không hoàn thành tốt vai trò điều tiết của mình cũng như hỗ trợ kém trong việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Với những sai phạm và hoạt động kém chất lượng sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa lấy được lòng tin của người dân cũng như các chủ thể buộc phải sử dụng dịch vụ này. Có thể nói, hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản trên thực tế vẫn chưa được như những gì các nhà làm luật kỳ vọng. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, phần này Người viết sẽ chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của sàn giao dịch bất động sản: Thứ nhất, chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp. Thời gian qua, từ năm 2008 cho đến nay chúng ta đã thấy sự phát triển vượt bậc về số lượng của các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó con số ngừng hoạt động, không có giao dịch hoặc không tìm được địa chỉ cũng không nhỏ. Đây là một thực trạng đáng báo động đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản này. Lý giải cho hiện tượng trên ta có thể thấy hai trường hợp: Một là, các sàn giao dịch được lập ra để bán những sản phẩm của chính công ty mình, sau khi kết thúc dự án sàn giao dịch đó có thể bị bỏ không, tạm ngừng hoạt động; Hai là, cũng có rất nhiều sàn giao dịch được thành lập với mục đích kinh doanh nhưng với thị trường bất động sản khắc nghiệt như ở Việt Nam các sàn giao dịch bất động sản ấy cũng không thể tồn tại và hoạt động. Ngoài ra, đa số các sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhưng không hoạt động tất cả các dịch vụ mà chỉ thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản điều này làm cho các sàn giao dịch bất động sản đi vào lối mòn cũ hay nói cách khác những sàn giao dịch bất động sản đó không khác gì “cò đất” trước đây.47 Thứ hai, bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch khi chưa đủ điều kiện. Tuy đã được pháp luật quy định rõ sàn giao dịch muốn đưa bất động sản lên sàn để tiến hành giao dịch phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện cũng như sàn giao dịch đó phải tiến hành xác thực những thông tin liên quan bất động sản được đưa lên. Nhưng trên thực tế, quy định này chỉ là lý thuyết. Thông tin bất động sản trên sàn chưa thực sự đầy đủ như quy định, thiếu chi tiết chưa thực sự đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như các chủ thể giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Từ việc cung cấp thông tin không đầy đủ đã 47 Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr73. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều sai phạm của các sàn giao dịch bất động sản điển hình như vào năm 2011 đoàn thanh tra liên ngành đã thanh tra 61 sàn giao dịch bất động sản tại địa bàn Hà Nội và đã phát hiện, xử lý 25 sàn vi phạm.48 Thứ ba, hàng hóa bất động sản và dịch vụ chưa phong phú. Thực tế luôn khác xa những gì lý thuyết hoặc tưởng tượng. Hàng hóa bất động sản nghèo nàn, dịch vụ không phong phú là những gì đang diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Hiện tại, đa số các sàn giao dịch được lập nên là chỉ để bán chính sản phẩm của công ty mình không tiến hành hoạt động khai thác tìm kiếm các nguồn hàng khác dẫn đến việc không đáp ứng được những nhu cầu của người dân là điều dễ hiểu. Ngoài ra, đa số sàn giao dịch bất động sản chỉ thực hiện dịch vụ môi giới hoặc tư vấn bất động sản còn các dịch vụ khác thì rất ít các sàn giao dịch thực hiện điều này đã gây ra nhiều khó khăn, bất tiện cho các Nhà đầu tư cũng như khách hàng và càng làm cho hình ảnh của sàn giao dịch bất động sản càng xấu đi trong mắt họ. Thứ tư, đội ngũ nhân sự của sàn giao dịch bất động sản thiếu chuyên nghiệp. Dù được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng như các văn bản hướng dẫn quy định rõ ràng về điều kiện chuyên môn, nghiệp vụ khi thực hiện hoạt động dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. Nhưng, trên thực tế việc người lao động có chứng chỉ hành nghề cũng chưa nói được gì về chất lượng. Luật chỉ quy định về điều kiện chứng chỉ hành nghề mà chưa quan tâm đến kinh nghiệm trong nghề của người lao động nhất là hoạt động trên một thị trường đầy biến động và hàng hóa có giá trị như bất động sản. Ngoài ra, cơ chế đào tạo và cấp chứng chỉ tràn lan như hiện nay thì làm sao có thể đảm bảo được chất lượng đầu ra hay chỉ đơn thuần là có chứng chỉ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho chất lượng của sàn giao dịch bất động sản kém đi và làm cho hình ảnh cũng như uy tín của sàn giao dịch bất động sản trong mắt của Nhà đầu tư và khách hàng xấu đi. 2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể mới hình thành ở Việt Nam nhưng với sự phát triển mạnh mẽ và phức tạp của thị trường bất động sản đã làm cho sàn giao dịch bất động sản có những bước phát triển cũng khá phức tạp. Chính vì vậy, pháp luật chưa thể lường trước được những yếu tố phức tạp này và phần nào cũng có những hạn 48 Tố Anh, Sẽ xử phạt 25 sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, 21/01/2011, Báo điện tử của Bộ Xây dựng, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/se-xu-phat-25-san-giao-dich-bat-dong-san-ha-noi.html [truy cập ngày 05-10-2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản chế trong việc điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, bằng những phần phân tích bình luận ở trên, sau đây Người viết đưa ra một số giải pháp, đề xuất mang tính chất tham khảo để góp phần hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thứ nhất, quy định chặt chẽ và hợp lý về điều kiện thành lập. Để một sàn giao dịch bất động sản thành lập và hoạt động có chất lượng thì điều kiện về nhân sự có chuyên môn, nghiệp vụ là yếu tố tương đối quan trọng. Với số lượng để thành lập sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là quá thấp và chưa đảm bảo được chất lượng khi sàn giao dịch đưa vào hoạt động, cần thiết phải nâng số lượng này lên ở mức phù hợp nhằm đảm bảo sàn giao dịch bất động sản có thể duy trì hoạt động hiệu quả. Bên cạnh đó, không cần phải quy định tổng diện tích của sàn giao dịch bởi lẽ, việc một sàn giao dịch đã thành lập và có ý định hoạt động một cách hợp pháp thì nhất thiết sàn giao dịch đó phải tự mình đảm bảo cơ sở vật chất cho phù hợp với tình hình tài chính và quy mô cũng như hoạt động của sàn giao dịch đó. Thứ hai, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản, thành lập cơ quan chuyên nghành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Những quy định về mức phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản được ghi nhận mới nhất ở Nghị định 121/2013/NĐ-CP là quá nhẹ. Chính vì vậy, cơ quan quản lý Nhà nước cần hoàn thiện chế tài xử lý đối với sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật, các quy định cần phải được rõ ràng, chi tiết hơn mức phạt vi phạm thật nghiêm khắc để tạo tính răn đe và ngăn chặn sự vi phạm cũng như ỷ lại của các sàn. Song song đó, để theo dõi sát sao và xử lý kịp thời những vi phạm của sàn giao dịch bất động sản thì nhất thiết phải thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành và thường xuyên kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đảm bảo sàn giao dịch bất động sản hoạt động một cách hợp hợp pháp và hiệu quả nhất. Thứ ba, thành lập sàn giao dịch bất động sản chuẩn và xây dựng những tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn. Ở nước ta, Sàn giao dịch bất động sản với xu thế ngày càng gia tăng về số lượng, nhưng ngược lại thì chất lượng lại không đảm bảo. Mỗi sàn hoạt động và giao dịch một kiểu, không sàn nào giống sàn nào và cũng không có một quy củ nào để thực hiện theo. Chính vì vậy, việc xây dựng những tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chuẩn là vô cùng cần thiết trong thời gian này. Nếu được, Nhà nước nên xây dựng sàn giao dịch bất động sản riêng của mình và sàn giao dịch đó sẽ là thước đo, chuẩn mực áp dụng trong thực tế, từ đó tạo GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản điều kiện và thúc đẩy sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản một cách có định hướng theo quy định và mục tiêu của Nhà nước. Thứ tư, ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay hoạt động nhỏ lẻ chưa có sự liên kết hoạt động với nhau cũng như chưa thực hiện việc trao đổi các thông tin về thị trường bất động sản với nhau. Đôi khi sự riêng lẻ đó tạo ra những hành vi cạnh tranh không lành mạnh giữa các sàn giao dịch với nhau gây thiệt hại cho chính sàn giao dịch bất động sản đó và cho cả khách hành giao dịch trên sàn gây ảnh hưởng đến uy tín của các sàn giao dịch bất động sản nói chung. Vì thế, việc tạo ra sự liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản là vô cùng cần thiết, nó không những tạo ra một mối liên kết mạnh mẽ của tất cả các sàn giao dịch bất động sản trong cả nước mà còn hỗ trợ nhau về thông tin bất động sản cũng như thị trường bất động sản. Nếu được, việc liên kết này còn tạo ra sự đồng nhất về giá của bất động sản cũng như giá dịch vụ góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất động sản và hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản Việt Nam. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 59 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 Ở Chương 2, Người viết đã trình bài, phân tích, đánh giá một cách rõ nét những quy định của pháp luật liên quan đến sàn giao dịch bất động sản. Một là, Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản gồm có: Điều kiện về chủ thể thành lập; điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập; Phải xây dựng cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản. Hai là, Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo đó sàn giao dịch bất động sản được thực hiện các hoạt động như sau: Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Hoạt động môi giới bất động sản; Hoạt động định giá bất động sản; Hoạt động đấu giá bất động sản; Hoạt động quảng cáo, quản lý, tư vấn bất động sản của sàn giao dịch bất động sản. Ba là, những quy định về xử phạt đối với những vi phạm của sàn giao dịch bất động sản. Dành riêng cho phần cuối Chương này, bằng thực tiễn Người viết đã chỉ ra những điểm còn hạn chế của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng như việc áp dụng pháp luật vào thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, bằng sự nghiên cứu của mình, Người viết cũng đã nêu ra một số kiến nghị mang tính chất tham khảo nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Suy cho cùng, sàn giao dịch bất động sản hay pháp luật về sàn giao dịch bất động sản vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Vì thế việc có những hạn chế nhất định là điều không tránh khỏi. Vấn đề là chúng ta nhìn nhận một cách nghiêm túc những hạn chế, thiếu sót đó để có thể đề ra những giải pháp khắc phục kịp thời. Hy vọng rằng, sàn giao dịch bất động sản cũng như pháp luật về sàn giao dịch bất động sản trong tương lai sẽ hoàn thiện và phát triển lành mạnh hơn, ngày càng hiệu quả hơn trong việc hỗ trợ Nhà nước quản lý thị trường bất động sản ở nước ta. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 60 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở Việt Nam là một thị trường tương đối phức tạp và khó quản lý. Chính vì vậy, rất cần có một chủ thể trung gian vừa hỗ trợ các hoạt động kinh doanh bất động sản vừa gián tiếp hỗ trợ Nhà nước trong công tác quản lý, điều tiết thị trường bất động sản. Đó là lý do sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam đã ra đời. Bài luận này, giúp chúng ta hiểu rõ hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản như: Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản “sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào các nguyên tắc: Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động; Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản phải thông qua hợp đồng; Phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan. Để thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện sau: Điều kiện về chủ thể thành lập; Điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập; Đảm bảo cơ sở vật chất, kỹ thuật, trang thiết bị và diện tích phù hợp với hoạt động; Phải xây dựng được cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản có các hoạt động như: Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới; Định giá; Đấu giá và quảng cáo, quản lý, tư vấn bất động sản. Ngoài ra, Người viết còn khái quát sơ lược về quá trình hình thành pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; Tầm quan trọng của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản nhìn từ các chủ thể khác nhau; Khái quát về các hình thức xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định của pháp luật. Người viết cũng chỉ ra sự bất hợp lý của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng như đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 61 SVTH: Lê Công Hậu Luận Văn Tốt Nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005. 2. Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. 3. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. 4. Luật hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012. 5. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014. 6. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 7. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 8. Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 9. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, luận văn thạc sĩ đại học Quốc gia Hà Nội. 2. Nguyễn Thanh Giàu, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, Luận văn tốt nghiệp, Khoa luật, Đại học Cần Thơ, 2011. 3. Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Lê Công Hậu Luận Văn Tốt Nghiệp  Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Danh mục trang thông tin điện tử 1. Bảo Anh, Cả nước có 368 sàn giao dịch bất động sản, Tuổi trẻ online, 19/01/2010, http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=359441&ChannelID=3 [truy cập ngày 15-9-14]. 2. Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghiencuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017 [truy cập ngày 15-9-14]. 3. Trang thông tin điện tử Sở xây dựng Hà Nội, Hướng dẫn thành lập sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội, http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/c20s614p1/vi-VN/Huong-dan-thanh-lapsan-giao-dich-bat-dong-san-tren-dia-ban-Ha-noi [truy cập ngày 02-10-2014]. 4. Tố Anh, Sẽ xử phạt 25 sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, 21/01/2011, Báo điện tử của Bộ Xây dựng, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/se-xuphat-25-san-giao-dich-bat-dong-san-ha-noi.html [truy cập ngày 05-10-2014]. GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Lê Công Hậu [...]... nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản dựa vào quy chế hoạt động; Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Hoạt động của sàn giao dịch phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; Khi điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo quy n và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao. .. pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những dịch vụ mà sàn giao dịch bất động sản được hoạt động bao gồm: “Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản ... luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 29 SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ HƢỚNG GIẢI QUY T Dù được đánh giá là hình thành muộn hơn các quy định pháp luật ở các lĩnh vực khác nhưng bằng sự nỗ lực của. .. SVTH: Lê Công Hậu Luận văn tốt nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch Đối với quản lý Nhà nước thì Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là vô cùng cần thiết, nhưng ngoài ra tính chặt chẽ của Pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản còn có ý nghĩa và vô cùng cần thiết... bất động sản tiết và quản lý của Nhà nước mà cụ thể hơn là pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường cũng như của sàn giao dịch bất động sản Để tìm hiểu và làm rõ từng giai đoạn phát triển của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, trước tiên chúng ta phải hiểu được thế nào là pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, cơ cấu cũng như bản chất của nó Theo đó, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản. .. nghiệp Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước Ở những phần trước, Người viết đã thường xuyên nhấn mạnh vai trò của sàn giao dịch bất động sản Ngoài việc là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản, là chủ thể thực hiện dịch vụ kinh doanh bất động sản, thì sàn giao dịch bất động. .. quan nhà nước quy n thanh tra, kiểm tra tình hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Qua đó, kịp thời phát hiện những thiếu sót, bất cập khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động hay những bất cập của quy định pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản Đồng thời sớm phát hiện những vi phạm của sàn giao dịch khi thực hiện hoạt động trên thị trường bất động sản Thứ tư, quy định của pháp luật còn mang... và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản. 12 Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh sàn giao. .. thiện hơn những quy định của pháp luật đối với chủ thể này 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó, bất kỳ chủ thể nào muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản điều phải đảm bảo những yêu cầu nhất định Vì thế, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản pháp luật cũng quy định cụ thể các điều... Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động, giới hạn của các hoạt động đó Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu,