Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 1 Chương 3: CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT 3.1 Chuyển mục đích sử dụng đất 3.1.1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Điều 36 LĐĐ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất như sau: 1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất; 3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của LĐĐ; 4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và e khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây: Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất; Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 2 3.1.2 Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 37 LĐĐ. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 Điều này không được ủy quyền. Theo khoản 3 điều 31 nghị định 181/2004/NĐ-CP): Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 3.1.3 Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất Đang sử dụng đất hợp pháp. Loại đất sau khi chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch. 3.1.4 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép quy định tại Điều 133 nghị định 181/2004/NĐ-CP. Người sử dụng đất Nộp một bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm: - Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu, - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ khác. Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc P.TNMT - Kiểm tra hồ sơ; Xác nhận vào tờ khai đăng ký. Phòng Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý GCN quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định tại điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP. Người sử dụng đất Nộp một bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ, - Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài) Cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Thẩm tra lại hồ sơ; Xác minh thực đia; xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Trình UBND cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất, Chỉnh lý GCN hoặc ký lại hợp đồng (đối với cho thuê) Văn phòng ĐKQSDĐ - Trích sao hồ sơ địa chính. Cơ quan thuế Xác định nghĩa vụ tài chính Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 3 3.2 Cho thuê đất 3.1.5 Đối tượng cho thuê đất + Hộ gia đình, cá nhân, + Tổ chức kinh tế + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, + Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức ngoại giao. Các đối tượng được thuê đất được thuê đất với 2 hình thức: điều 35 LĐĐ. Thuê đất trả tiền thuê hàng năm: tất cả các đối tượng được thuê đều có thể lựa chọn hình thức này (khoản 1 điều 2 nghị định 142/2005/NĐ-CP) + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai 2003. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này, + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 82 Luật Đất đai 2003, + Doanh nghiệp nhà nước đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai 2003 + Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế đã mua tài sản thanh lý, hoá giá, nhượng bán do phá sản, hết nhu cầu sử dụng gắn với đất chưa nộp tiền sử dụng đất được chuyển sang thuê đất + Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê: (khoản 2 điều 2 nghị định 142/2005/NĐ-CP) Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 4 + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê mặt nước, mặt biển để thực hiện dự án đầu tư. 3.1.6 Thẩm quyền cho thuê đất: điều 37 luật đất đai UBND cấp tỉnh cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất không được ủy quyền. 3.1.7 Thời hạn sử dụng đất do Nhà nước cho thuê Thời hạn tính từ ngày ký hợp đồng cho thuê. Hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là không quá 20 năm. Hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất là không quá 50 năm. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất giao vượt hạn mức trước ngày 01/1/1999, khi hết ½ thời hạn giao sẽ phải chuyển sang thuê. Thời hạn thuê đất tính theo hợp đồng. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thuê để thực hiện dự án đầu tư theo dự án được duyệt nhưng không quá thời hạn giao. Thời hạn thuê đất công ích không quá 5 năm. 3.1.8 Tiền thuê đất Căn cứ tính tiền cho thuê đất Đơn giá thuê đất: điều 4 nghị định 142/2005/NĐ-CP + Đơn giá thuê đất 1 năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở khung giá đất (theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất). + Riêng đối và đất đô thị hoặc trung tâm thương mại dịch vụ nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt đơn giá có thể tăng so và quy định nhưng không qúa 4 lần so và cách tính trên. + Ở miền núi, vùng sâu, vùng xa có điều kiện khó khăn cần khuyến khích đầu tư, mức giá cho thuê thấp hơn (thấp nhất bằng 0.5 lần mức giá tính ở trên). Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 5 + Trong trường hợp đấu giá, đấu thầu đơn giá là đơn giá trúng đấu giá đất thuê. Trường hợp này người nộp tiền thuê đất không được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp. + Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành phần trăm để tính đơn giá cho thuê đối và từng loại đất, từng loại đô thị, loại xã, khu vực đường phố, vị trí, hạng đất. + Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện quyết định đơn giá cho từng dự án đối và hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Xác định tiền thuê đất: điều 7 nghị định 142/2005/NĐ-CP + Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm T Tiền thuê đất 1 năm = Sthuê . Ggiá thuê. Thời gian tính tiền kể từ ngày có quyết định thuê đất hoặc theo thời điểm bàn giao đất cho thuê. Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo. Trong trường hợp người thuê đất được giảm tiền cho thuê đất và đã trả tiền bồi thường hỗ trợ . T tiền thuê đất 1 năm = G đơn giá thuê . S diện tích thuê - T tiền được giảm - T tiền bồi thường, hỗ trợ phân bổ cho 1 năm + Trường hợp nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê T tiền thuê đất = N số năm phải nộp . G đơn giá thuê . S diện tích thuê - T tiền được giảm - T tiền bồi thường, hỗ trợ (Số năm phải nộp = Số năm thuê - số năm được miễn tiền thuê đất). Miễn, giảm tiền cho thuê đất Miễn tiền thuê đất: điều 14 nghị đĩnh 142/2005/NĐ-CP. + Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. + Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán hoặc giá cho thuê nhà, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền thuê đất; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở chỉ được tính thu phí đủ trang trải chi phí phục vụ, điện nước, chi phí quản lý và chi phí khác có liên quan, không được tính chi phí về tiền thuê đất và khấu hao giá trị nhà; dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ. + Trong thời gian xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc giai đoạn xây dựng độc lập với nhau thì miễn tiền thuê theo từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập đó; trường hợp không thể tính riêng được từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập thì thời gian xây dựng được tính theo hạng mục công trình có tỷ trọng vốn lớn nhất. + Kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động, cụ thể như sau: a) Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư; tại cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường. Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 6 b) Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. c) Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. d) Mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. + Dự án đang sử dụng đất được giao khi chuyển sang thuê đất, nếu dự án đó thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều này thì được miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại của thời hạn được miễn tiền thuê đất. + Dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng ký kinh doanh. + Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại. Một số trường hợp giảm tiền cho thuê đất: điều 15 nghị định 142/2005/NĐCP. + Thuê đất để sử dụng làm mặt bằng kinh doanh đối và hợp tác xã được giảm 50% tiền thuê đất. + Thuê đất để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn làm thiệt hại 40% tổng sản lượng được xét giảm tiền thuê đất tương ứng. Thiệt hại từ 40% trở lên được miễn tiền thuê đất đối và năm bị thiệt hại. + Đối và mục đích kinh doanh không phải những mục đích trên khi bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất trong thời gian ngừng sản xuất. Thu nộp tiền thuê đất + Hồ sơ địa chính về thuê đất do văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên Môi trường gửi đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp. + Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ cơ quan thuế phải kiểm tra hồ sơ, xác định số tiền thuê đất, viết thông báo gửi cho người có nghĩa vụ phải nộp, ghi rõ số tiền phải nộp một lần hoặc hàng năm, thời gian nộp (nếu hồ sơ chưa đủ cơ sở thì sau 10 ngày cơ quan thuế phải thông báo để bổ sung). Thu nộp tiền thuê đất + Theo thông báo của cơ quan thuế gửi đến, cơ quan Tài nguyên Môi trường gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất nộp tiền. + Đối tượng nộp tiền nộp theo quy định được thông báo. + Trường hợp nộp hàng năm thì các năm tiếp theo cơ quan thuế thông báo trực tiếp cho đối tượng thuê đất, tiền thuê nộp mỗi năm 2 kì. Kì thứ nhất nộp trước ngày 01 tháng 4, kì thứ 2 trước ngày 01 thàng 10 hàng năm. Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 7 3.1.9 Trình tự, thủ tục cho thuê đất Tương tư như giao đất, được quy định tại điều 123, 124, 125, 126 nghị định 181/2004/NĐ-CP. Nhưng thay quyết định giao đất bằng hợp đồng cho thuê đất.  ... phép chuyển mục đích sử dụng đất 3.1.3 Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất Đang sử dụng đất hợp pháp Loại đất sau chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch 3.1.4 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục. .. mục đích sử dụng đất Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp xin phép quy định Điều 133 nghị định 181/2004/NĐ-CP Người sử dụng đất Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp phải xin phép quy định điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP Người sử dụng đất Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất: -