BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC, TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC, TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Chuyên ngành Mã số : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tôi. Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác. Mọi giúp đỡ cảm ơn thông tin trích dẫn nêu rõ nguồn gốc. Tác giả Luận văn Nguyễn Huy Thái Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Gia Lộc, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện, Phòng Thống kê huyện, Chi Cục thuế huyện Gia Lộc, Ban quản lý dự án huyện, ủy ban nhân dân cán địa 23 xã, Thị trấn đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu trình nghiên cứu luận văn này. Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Huy Thái Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình ix MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Mục đích yêu cầu 2.1 Mục đích 2.2 Yêu cầu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận việc thực quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất 1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất 1.2. Quyền sở hữu quyền sử dụng đất số nước giới 15 1.2.1. Mỹ 15 1.2.2. Pháp 16 1.2.3.Thụy Điển 16 1.2.4. Malaysia 17 1.2.5. Trung Quốc 19 1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 24 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 28 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 33 Page iv 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc 33 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lộc 33 2.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 33 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Lộc 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 33 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 34 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 35 2.3.5 Phương pháp so sánh 35 2.3.6 Phương pháp chuyên khảo 36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc 40 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lộc 44 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lộc 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 50 3.3. Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 54 3.3.1 Đánh giá việc thực Quyền chuyển nhượng quyền SDĐ 54 3.3.2 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 60 3.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 65 3.3.4 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 69 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất 73 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 1. Kết luận 78 2. Đề nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất STT Số thứ tự TN&MT Tài nguyên Môi trường TT Thị trấn UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Bảng 3.1 Tỷ trọng ngành kinh tế huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 – 2013 41 Bảng 3.2 Diện tích, dân số huyện Gia Lộc tính đến 31/12/2013 . 42 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 . 52 Bảng 3.4 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ huyện Gia Trang Lộc giai đoạn 2009 - 2013 55 Bảng 3.5 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 62 Bảng 3.6 Đánh giá tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ huyện Gia Lộc 64 Bảng 3.7 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 66 Bảng 3.8 Đánh giá người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 . 68 Bảng 3.9 Kết chấp quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 70 Bảng 3.10 Đánh giá người dân việc chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 . 72 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 3.1 Sơ đồ hành huyện Gia Lộc Hình 3.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện 37 Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 Hình 3.3 57 Kết thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 Hình 3.4 63 Kết thực quyền tặng cho với đất địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 Hình 3.5 67 Kết thực quyền quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ đất địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 71 Page ix Tổng 716 875 1.121 1.264 1.432 5.408 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc, năm2013) Kết bảng 3.9 cho thấy: xã Hoàng Diệu (377 vụ), xã Phạm Trấn (304 vụ), thị trấn Gia Lộc (397 vụ) xã Gia Lương (291 vụ) xã có số lượng trường hợp chấp QSDĐ nhiều huyện. Đây đơn vị hành ảnh hưởng dự án có liên quan đến thu hồi, đền bù QSDĐ, nâng cấp, cải tạo, làm tuyến đường giao thông địa bàn huyện xã Hoàng Diệu, xã Gia Lương, với nhu cầu vốn để đầu tư chuyển đổi cấy trồng, xây dựng trang trại người dân xã Phạm Trấn, hay cần vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh người dân thị trấn Gia Lộc, chủ yếu địa bàn huyện người sử dụng đất chấp quyền SDĐ để lấy tiền chuyển đổi hình thức, đầu tư sản xuất kinh doanh. Trong giai đoạn 2009 - 2013, việc chấp quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc có xu hướng gia tăng (Hình 3.5). Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất giúp người sử dụng đất đảm bảo mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Hiện nay, đất đai không nơi cư trú mà trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất xã hội có kinh tế ngày phát triển. ĐVT: Vụ Hình 3.5 Kết thực quyền quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ đất địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc, năm2013) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 Kết đánh giá ý kiến 60 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc cho thấy: - Về thủ tục thực quyền chấp QSDĐ: 85% hộ gia đình, cá nhân đánh giá thủ tục chấp QSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tốt, 11,67 % số hộ gia đình, cá nhân cho thủ tục thực quyền chấp QSDĐ mức bình thường, 3,33% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thực quyền chấp QSDĐ phiền hà (Bảng 3.10). Bảng 3.10 Đánh giá người dân việc chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 STT 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 Chỉ tiêu Tổng số phiếu Thủ tục thực quyền chấp QSDĐ Tốt Trung bình Phiền hà Số tiền vay Dưới 30% giá trị QSDĐ Từ 30 - 40% giá trị QSDĐ Từ 41 - 70% giá trị QSDĐ Số phiếu điều tra 60 60 51 60 18 36 Tỷ lệ (%) 100,00 100,00 85,00 11,67 3,33 100,00 30,00 60,00 10,00 - Về số tiền vay thực chấp QSDĐ: Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân thực vay thấp so với quy định, cụ thể: có 30% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng cho vay mức 30% giá trị quyền sử dụng đất, 60% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng cho vay mức từ 30% đến 40% giá trị quyền sử dụng đất, 10% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng cho vay mức từ 41% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất . Việc cho người sử dụng đất vay với số tiền thấp quy định làm hạn chế nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh người chấp. Ngoài ra, người sử dụng đất bị ngân hàng định giá cho vay thấp nhiều so với giá trị quyền sử dụng đất họ cần vốn để sản xuất, kinh doanh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72 hay giải khó khăn sống. - Về tiếp cận nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng: 43,33% số hộ trả lời dễ dàng; 36,67% trả lời vay được; 10,00% trả lời khó khăn; 6,67% trả lời khó khăn 3,33% có ý kiến khác. - Về lý vay vốn từ tổ chức tín dụng: 86,67% hộ vay vốn để đầu tư chăn nuôi, sản xuất kinh doanh, 13,33% hộ lại dùng số tiền vay vốn vào mục đích khác. Việc quy định phải đăng ký chấp Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có tác dụng quản lý việc chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất với Ngân hàng, quan nhà nước người đứng đảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi với đất mình. 3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất 3.3.5.1 Tích cực Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Gia Lộc lớn, thể qua mặt sau đây: + Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất đai. + QSDĐ coi hàng hoá đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. + Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô diện tích lớn hơn. + Chuyển đổi cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng. - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 tỷ lệ giai đoạn trước. Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực. - Việc thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn huyện Gia Lộc có khác biệt. Có địa phương diễn sôi động có địa phương diễn trầm lắng. Những địa phương diễn sôi động xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã có kinh tế chủ yếu nông nghiệp giao dịch đất đai ít. Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương. Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ. 3.3.5.2 Hạn chế: - Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền lại có tỷ lệ số vụ không khai báo cao, phản ánh tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai. - Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đoàn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội. - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau. + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ không khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất cho hai bên phải chịu thuế chuyển quyền phần diện tích đất mình), không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời. - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) nhiều hạn chế. Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời. Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành. +Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Vai trò quan chuyên môn chưa phát huy: chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc. 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất - Hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù, pháp luật đất đai quy định rõ ràng đăng ký biến động quyền sử dụng đất bắt buộc, thực tế người dân chưa nghiêm túc tuân thủ quy định này. Do vây, quyền địa phương cần thường xuyên thực công tác, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật người sử dụng đất. Đồng thời, quan quản lý Nhà nước đất đai cần xây dựng chế tài đủ mạnh để xử phạt trường hợp đăng ký thực giao dịch quyền người sử dụng đất. Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân huyện Gia Lộc cần hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng để họ dễ dàng thực giao dịch quyền người sử dụng đất. - Từng bước xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện. Đây sở quan trọng để quan Nhà nước nắm tình trạng pháp lý đất với thông tin người sử dụng đất. Bên cạnh đó, bước triển khai hiệu ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai; đẩy nhanh lộ trình cung cấp dịch vụ công trực tuyến lĩnh vực quản lý ngành; xây dựng, hoàn thiện, in ấn phát hành sổ tay điều cần biết tham gia thực quyền sử dụng đất cho người dân điều kiện truy cập trực tuyến để dễ dàng tìm kiếm thông tin có nhu cầu thực quyền sử dụng đất. - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế. Theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cách tính 2% giá chuyển nhượng bất động sản, quy định hạn chế bất cập Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 phương pháp tính thuế nay. - Tuyên truyền cho người sử dụng đất sách pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất hình thức Đài phát từ cấp huyện đén cấp xã, tổ chức tọa đàm hay thi quần chúng hiểu biết Luật, nghĩa vụ tham gia đăng ký thực quyền SDĐ giúp họ nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa công tác đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhằm tránh phát sinh rủi ro trình sử dụng đất. - Thực quy định chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn huyện. - Tiếp tục chấn chỉnh, tạo chuyển biến mạnh mẽ kỷ luật, kỷ cương hành thi hành công vụ, nâng cao bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lĩnh vực quản lý đất đai từ cấp huyện đến cấp xã. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận 1. Huyện Gia Lộc có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt dự án đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường Tỉnh lộ 62 kéo dài qua, dân số học tăng, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước. 2. Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình. Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật. Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn huyện ngày chặt chẽ, vào nề nếp. 3. Trong giai đoạn 2009 - 2013, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lộc diễn thường xuyên, có 1.859 giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, 5.408 giao dịch chấp quyền SDĐ, 2.739 giao dịch tặng cho quyền SDĐ 226 giao dịch thừa kế quyền SDĐ. Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên, năm sau cao so với năm trước. Bên cạnh trường hợp chuyển quyền đăng ký với tồn số trường hợp giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước. 4. Công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc tạo niềm tin người sử dụng đất nhằm bước khuyến khích họ tự nguyện đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất. Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy thấy phần lớn họ đánh giá cao trình tự, thủ tục thời gian thực giao dịch quyền người sử dụng đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc. Cụ thể số hộ đánh giá thủ tục thực quyền SDĐ mức dễ dàng: quyền chuyển nhượng quyền SDĐ có 83,33% số hộ, thủ tục thực quyền thừa kế quyền SDĐ có Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 86,66% số hộ, thủ tục thực quyền tặng cho quyền SDĐ có 83,34 số hộ, thủ tục thực quyền chấp quyền SDĐ 85% số hộ. 5. Các giải pháp đề xuất để thực tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc bao gồm: Hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng sở liệu thông tin đất đai, xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tuyên truyền sách pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, hoàn thiện chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất, chấn chỉnh kỷ luật, kỷ cương hành thi hành công vụ. 2. Đề nghị - Trong năm gần huyện Gia Lộc đón nhận nhiều hội mới, với nước thực trình công nghiệp hóa - đại hóa, việc chuyển quyền sử dụng đất người dân địa bàn huyện diễn sôi động. Bên cạnh mặt tích cực đạt số mặt hạn chế cần khắc phục công tác này. Do việc triển khai thực giải pháp cần thiết huyện Gia Lộc. - Kết nghiên cứu đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ, tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ, tình hình thực quyền tặng cho quyền SDĐ tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ. Đó QSDĐ mà người dân địa bàn huyện thực chủ yếu giai đoạn 2009-2013. Tuy nhiên việc nghiên cứu tình hình thực QSDĐ lại quan trọng cần thiết nhằm phát mặt hạn chế công tác này, từ đưa giải pháp để thực công tác tốt hơn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Hải An (2011). Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án tiến sỹ kinh tế, Trường ĐH Quốc gia Hà Nội. 2. Bộ Tài (2012). Báo cáo tổng kết ba năm thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân. 3. Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai. 4. Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường. 5. Bộ Tài nguyên Môi trường (2009). Kết nghiên cứu, khảo sát sách đất đai Trung Quốc. 6. Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 7. Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 8. Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 9. Nguyễn Đình Bồng (2014). Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam. 10. Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NÐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm. 11. Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NÐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP. 12. Nguyễn Thị Cúc Nguyễn Thị Phượng (2012). Giáo trình Luật Đất đai quản lý Nhà nước đất đai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 13. Nguyễn Thị Mai (2002), Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội. 14. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1987). Luật Đất đai năm 1987, Nxb Chính trị Quốc Gia. 15. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1992). Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia. 16. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2003). Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia. 17. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005). Bộ Luậ Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc Gia. 18. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia. 19. Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình định giá đất, Nxb Nông nghiệp. 20. Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp. 21. Chu Tuấn Tú (2000). Chính sách tình hình_ sử dụng đất đai liên bang malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 22. UBND huyện Gia Lộc (2014). Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2013, kế hoạch năm 2014 huyện Gia Lộc. 23. UBND huyện Gia Lộc (2013). Báo cáo thống kê đất đai năm 2013. 24. Nguyễn Ngọc Hòa (1999). Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 25. Nguyễn Ngọc Vinh (2013). Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai Những vấn đề cần bàn luận. Tạp chí Phát triển Hội nhập, tr. 73-76. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page [...]... vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất nhằm phát hiện những vấn đề còn hạn chế trong công tác này là rất cần thiết đối với huyện Gia Lộc Xuất phát từ vấn đề trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2009 - 2013 2 Mục đích và yêu cầu 2.1 Mục đích - Đánh giá việc thực hiện các. .. quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương 2.2 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến chủ trương chính sách, pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện các. .. là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất Như vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách... dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) b Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là một nội dung mới được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:... Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau... quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013) 1.1.3.2 Nguyên tắc và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất a Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ... và bảo đảm thực hiện trên thực tế 1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này... họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền. .. thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có... thực tế trong thôn tại thời điểm giao khoán đất, thực hiện việc giao khoán đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong thôn sử dụng Thời gian giao khoán đất nông nghiệp là 30 năm; diện tích đất nhận khoán được sử dụng ổn định trong suốt thời gian nhận khoán Người nhận khoán đất nông nghiệp có quyền cho thuê quyền sử dụng đất (người thuê phải sử dụng đất đúng mục đích), để thừa kế quyền sử dụng đất, . thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2009 - 2013 . 2 Mục đích và yêu cầu 2.1 Mục đích - Đánh giá việc thực hiện các quyền của người. lý đất đai của huyện Gia Lộc 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 50 3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 54 3.3.1 Đánh giá. người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.