B GIO DC V O TO B NễNG NGHIP V PTNT HC VIN NễNG NGHIP VIT NAM ------------------------ ------------------------ ON HNG QUN TèM HIU GI T V CC YU T NH HNG N GI T TRấN A BN HUYN SểC SN, THNH PH H NI CHUYấN NGNH: QUN Lí T AI M S: 60.85.01.03 NGI HNG DN KHOA HC: TS. PHAN TH THANH HUYN H NI, NM 2015 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi. Cỏc s liu, kt qu lun l trung thc v cha tng c s dng bo v mt hc v no. Tụi cam oan rng, mi s giỳp cho vic thc hin lun ny ó c cm n v cỏc thụng tin trớch dn lun u c ch rừ ngun gc. H Ni, ngy 04 thỏng nm 2015 Tỏc gi lun on Hng Quõn Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page i LI CM N Tụi xin trõn trng cm n cỏc thy giỏo, cụ giỏo Khoa Qun lý t Hc vin Nụng nghip Vit Nam ó to mi iu kin thun li v nhit tỡnh ging dy, hng dn tụi sut quỏ trỡnh hc v nghiờn cu lun vn. c bit tụi xin gi li cm n sõu sc ti TS. Phan Th Thanh Huyn, l ngi trc tip hng dn khoa hc, ó tn tỡnh giỳp v hng dn tụi hon thnh lun vn. Tụi xin trõn trng cm n y ban nhõn dõn huyn Súc Sn v Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn ó to mi iu kin thun li v cung cp y cỏc thụng tin, s liu quỏ trỡnh nghiờn cu lun vn. Cui cựng tụi xin trõn trng cỏm n cỏc bn hc viờn cựng lp, nhng ngi thõn gia ỡnh v bn bố ó giỳp v ng viờn tụi quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu hon thnh lun vn. H Ni, ngy 04 thỏng nm 2015 Tỏc gi lun on Hng Quõn Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page ii MC LC Li cam oan i Li cm n ii Danh mc cỏc t vit tt . vi Danh mc bng .vii Danh mc hỡnh .viii M U 1. Tớnh cp thit ca ti . 2. Mc ớch ca ti 3. Yờu cu ca ti Chng TNG QUAN TI LIU . 1.1 Khỏi quỏt v t v th trng t . 1.1.1 t 1.1.2 Th trng t . 1.2 Khỏi quỏt v giỏ t . 1.2.1 Khỏi nim v giỏ t . 1.2.2 c im ca giỏ t 1.2.3 C s khoa hc hỡnh thnh giỏ t 1.2.3.1 a tụ . 1.2.3.2 Lói sut ngõn hng . 1.2.3.3 Quan h cung cu 1.2.4 Cỏc nhõn t nh hng n giỏ t . 10 1.3 nh giỏ t . 11 1.3.1 Khỏi nim . 11 1.3.2 Nguyờn tc nh giỏ t 11 1.3.3 Phng phỏp nh giỏ t . 12 1.3.3.1 Phng phỏp so sỏnh trc tip . 13 1.3.3.2 Phng phỏp chit tr . 13 1.3.3.3 Phng phỏp so sỏnh thu nhp 14 1.3.3.4 Phng phỏp thng d . 14 Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page iii 1.4 Cụng tỏc nh giỏ t mt s quc gia trờn th gii v Vit Nam . 14 1.4.1 Cụng tỏc nh giỏ t mt s quc gia trờn th gii 14 1.4.1.1 Cụng tỏc nh giỏ t c 14 1.4.1.2 nh giỏ t c 16 1.4.1.3 nh giỏ t Malaysia . 18 1.4.1.4 nh giỏ t i Loan 18 1.4.2 Cụng tỏc nh giỏ t ti Vit Nam . 20 1.4.2.1 C s phỏp lý 20 1.4.2.2 Khung giỏ t 22 1.4.2.3 nh giỏ t c th . 23 1.4.2.4 Trỡnh t cỏc bc nh giỏ t . 24 Chng NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 32 2.1 i tng v phm vi nghiờn cu 32 2.2 Ni dung nghiờn cu . 32 2.3 Phng phỏp nghiờn cu . 32 2.3.1 Phng phỏp iu tra s liu th cp 32 2.3.2 Phng phỏp chn im nghiờn cu . 32 2.3.3 Phng phỏp iu tra s liu s cp 33 2.3.4 Phng phỏp thng kờ, tng hp v x lý s liu 33 2.3.5 Phng phỏp so sỏnh 33 2.3.6 Phng phỏp minh bng th . 33 2.3.7 Phng phỏp mụ hỡnh hi quy vo xỏc nh yu t nh hng n giỏ t34 Chng KT QU V THO LUN 35 3.1 Khỏi quỏt v iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi ca huyn Súc Sn . 35 3.1.1 iu kin t nhiờn 35 3.1.1.1 V trớ a lý 35 3.1.1.2 a hỡnh . 36 3.1.1.3 Khớ hu 36 3.1.2 iu kin kinh t - xó hi 37 3.1.2.1 Tng trng v chuyn dch c cu kinh t 37 Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page iv 3.1.2.2 Dõn s, lao ng, vic lm v i sng dõn c 38 3.1.2.3 C s h tng . 40 3.1.3 ỏnh giỏ chung v iu kin t nhiờn, kinh t - xó hụi huyn Súc Sn . 41 3.1.3.1 Thun li . 41 3.1.3.2 Khú khn . 42 3.2 Tỡnh hỡnh qun lý v s dng t huyn Súc Sn . 43 3.2.1 Tỡnh hỡnh qun lý t 43 3.2.2 Hin trng s dng t huyn Súc Sn . 47 3.3 Nghiờn cu giỏ t trờn a bn huyn Súc Sn 50 3.3.1 Giỏ t Nh nc quy nh 50 3.3.2 Giỏ t th trng . 55 3.3.3 So sỏnh s chờnh lch gia giỏ t Nh nc quy nh v giỏ t th trng 58 3.4 Nghiờn cu mt s yu t nh hng n giỏ t trờn a bn huyn Súc Sn 66 3.4.1 Mt s yu t nh hng n giỏ t 66 3.4.1.1 Yu t v trớ . 66 3.4.1.2 Yu t din tớch, mt tin tha t. 67 3.4.1.3 Yu t c s h tng 67 3.4.1.4. Yu t khỏc 67 3.4.2. ng dng phng phỏp mụ hỡnh hi quy vo xỏc nh yu t nh hng giỏ t 69 3. xut mt s gii phỏp phc v cụng tỏc nh giỏ t phự hp vi giỏ th trng 76 KT LUN V KIN NGH . 78 Kt lun . 78 Kin ngh . 79 TI LIU THAM KHO . 80 PH LC 82 Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page v DANH MC CC T VIT TT 1. BS : Bt ng sn 2. GCNQSD : Giy chng nhn quyn s dng t 3. QSD : Quyn s dng t 4. UBND : y ban nhõn dõn 5. VT : V trớ Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page vi DANH MC BNG STT Tờn bng Trang Bng 3.1. Chuyn dch c cu kinh t huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 38 Bng 3.2.Dõn s huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .38 Bng 3.3. C cu lao ng huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .39 Bng 3.4. Hin trng s dng t ca huyn Súc Sn nm 2014 49 Bng 3.5 Khung giỏ t ụ th 50 Bng 3.6. Bng giỏ t ti nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 52 Bng 3.7. Bng giỏ t ti nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 53 Bng 3.8. Bng giỏ t ti nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 54 Bng 3.9. Bng giỏ t ti nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 54 Bng 3.10. Giỏ t th trng nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .55 Bng 3.11. Giỏ t th trng nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .56 Bng 3.12. Giỏ t th trng nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .57 Bng 3.13. Giỏ t th trng nhúm huyn Súc Sn giai on 2010 - 2014 .58 Bng 3.14 So sỏnh giỏ t th trng v giỏ t quy nh tuyn ng thuc nhúm .60 Bng 3.15 So sỏnh giỏ t th trng v giỏ t quy nh tuyn ng thuc nhúm .63 Bng 3.16 So sỏnh giỏ t th trng v giỏ t quy nh tuyn ng thuc nhúm .63 Bng 3.17 So sỏnh giỏ t th trng v giỏ t quy nh tuyn ng thuc nhúm .65 Bng 3.18. Kt qu chy mụ hỡnh n bin xỏc nh cỏc yu t kớch thc mt tin nh hng n giỏ t ti nhúm .71 Bng 3.19. Kt qu chy mụ hỡnh n bin xỏc nh cỏc yu t khong cỏch n trung tõm xó nh hng .73 n giỏ t ti nhúm 73 Bng 3.20. Kt qu chy mụ hỡnh a bin xỏc nh cỏc yu t nh hng n giỏ t ti nhúm 75 Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page vii DANH MC HèNH STT Tờn hỡnh Trang 3.1 S v trớ huyn Súc Sn 35 3.2 C cu s dng t huyn Súc Sn nm 2014 48 Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page viii M U 1. Tớnh cp thit ca ti t l ngun ti nguyờn thiờn nhiờn vụ cựng quý giỏ i vi mi quc gia, l mụi trng sng v l t liu sn xut c bit. Khụng ch theo ngha nht l t cn thit cho s tn ti v phỏt trin ca ngi, m trờn phng din kinh t to ca ci vt cht t cú ý ngha c k quan trng. Nh kinh t hc c in W.Petty ó núi: Lao ng l cha ca ci vt cht, cũn t l m. Lch s ca chỳng ta ó tri qua ln ban hnh Lut t nhng phi n Lut t 2003, chỳng ta mi khng nh vic chuyn nhng t l theo giỏ th trng, mc dự nn kinh t th trng ó c xỏc nh trc ú mi my nm. Tuy nhiờn, giỏ t theo th trng l giỏ nh th no thỡ khụng ch riờng ngi dõn m c cỏn b ca cỏc ngnh, cỏc cp cú liờn quan n lnh vc ny cng cha th a cõu tr li tha ỏng. Theo Lut t 2003, nguyờn tc nh giỏ t phi sỏt vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng iu kin bỡnh thng; cú chờnh lch ln so vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng thỡ phi iu chnh cho phự hp. Tri qua 10 nm thi hnh Lut t 2003 liờn quan n giỏ t cho thy, mc dự c quan qun lý Nh nc v nh giỏ t ó rt c gng, nhng c ch hnh ca th trng thc t gia giỏ t Nh nc quy nh so vi giỏ t giao dch trờn th trng luụn cú s chờnh lch khỏ ln, giỏ giao dch th trng cao hn so vi giỏ quy nh thng mc trung bỡnh 25%. S chờnh lch ny ó gõy nhiu bc xỳc xó hi, nht l cụng tỏc bi thng, gii phúng mt bng hay thu hi t. Trc thc t ú, ũi hi phi cú nhng gii phỏp ng b xõy dng giỏ t Nh nc ban hnh phi phự hp vi giỏ giao dch trờn th trng (Phan Th Thanh Huyn v Nguyn Vn Quõn, 2014). Súc Sn l mt huyn ngoi thnh nm Phớa Bc ca th ụ H Ni. Cựng vi quỏ trỡnh hi nhp, phỏt trin kinh t xó hi ca t nc v th ụ nhu cu s dng t ca ngi dõn huyn ngy cng cao, t tr nờn cú giỏ tr ln v Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page 13. Phan Th Thanh Huyn v Nguyn Vn Quõn (2014). Quy nh v giỏ t tớnh bi thng Nh nc thu hi t, K yu Hi tho Chớnh sỏch phỏp lut t ai, Hc vin Nụng nghip Vit Nam. 14. Lu Vn Nng (2010). nh giỏ t Malaysia, Tng hp bỏo cỏo khoa hc k nim 65 nm ngnh Qun lý t Vit Nam (1945-2010), Tng Cc Qun lý t B Ti nguyờn & Mụi trng, H Ni. 15. Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn Súc Sn (2014). Bỏo cỏo thng kờ t 2014. 16. Quc hi nc Cng hũa Xó hi Ch ngha Vit Nam (2003). Lut t nm 2003, Nxb Chớnh tr Quc Gia. 17. Quc hi nc Cng hũa Xó hi Ch ngha Vit Nam (2013). Lut t nm 2013, Nxb Chớnh tr Quc Gia. 18. H Th Lam Tr v Nguyn Vn Quõn (2006). Giỏo trỡnh nh giỏ t, Nxb Nụng nghip. 19. V Anh Tun, Phm Quang Phõn, Tụ c Hnh (2007). Kinh t Chớnh tr Mỏc - Lờnin (in ln th cú sa cha, b sung), Nxb Tng hp, TP. H Chớ Minh. 20. y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2009). Quyt nh s 124/Q-UBND ngy 29/12/2009 v vic ban hnh giỏ cỏc loi t trờn a bn thnh ph H Ni nm 2010. 21. y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2010). Quyt nh s 59/Q-UBND ngy 28/12/2010 v vic ban hnh giỏ cỏc loi t trờn a bn thnh ph H Ni nm 2011. 22. y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2011). Quyt nh s 50/Q-UBND ngy 30/12/2011 v vic ban hnh giỏ cỏc loi t trờn a bn thnh ph H Ni nm 2012. 23. y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2012). Quyt nh s 51/2012/Q-UBND ngy 28/12/2012 v vic ban hnh quy nh giỏ cỏc loi t trờn a bn thnh ph H Ni nm 2013. 24. y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2013). Quyt nh s 63/2013/Q-UBND ngy 25/12/2013 v vic quy nh v giỏ cỏc loi t trờn a bn thnh ph H Ni nm 2014. 25. y ban nhõn dõn huyn Súc Sn (2014). Quy hoch s dng t huyn Súc Sn n nm 2020, k hoch s dng t nm k u (2011 - 2015). 26. y ban nhõn dõn huyn Súc Sn (2014). Niờn giỏm thng kờ 2014. 27. Vin nghiờn cu Qun lý t (2012). Nghiờn cu c im v tớnh k tha ca h thng phỏp lut t t nm 1945 n nhm gúp phn hon thin h thng, chớnh sỏch phỏp lut t Vit Nam, ti nghiờn cu Khoa hc v Phỏt trin Cụng ngh. 28. ng Vừ (2012). Kinh nghim quc t v qun lý giỏ t, Tp Ti chớnh, s 10. Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun Thc s Khoa hc Nụng nghip Page 81 PH LC Ph lc 01 Mt s thut ng s dng phõn tớch hi quy + Bng túm tt SUMMARY OUTPUT: Regression Statistics: Cỏc thụng s ca mụ hỡnh hi quy Multiple R: H s tng quan bi (0[...]... chứng nhận quyền sử dụng đất, … Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội 2 Mục đích của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội - Trên cơ sở đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, đề xuất một số giải... những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng... pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngban hành (Chính phủ, 2014) 1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam 1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 1.4.1.1 Công tác định giá đất ở Úc Tại Úc, tổ chức... nhân tố quy hoạch của thửa đất - Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước - Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng. .. Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Các sở định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01... tin Bước 2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau: Học viện Nông nghiệp... hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình - Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa - Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình... kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS để thực hiện việc định giá 1.4.1.2 Định giá đất ở Đức Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản Căn cứ vào sổ tay “Luật... Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất - Nhân tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến. .. thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân . đề tài - Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội. - Trên cơ sở đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, đề xuất. quyền sử dụng đất, … Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội . 2. Mục. lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường 58 3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn 66 3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66