Đang tải... (xem toàn văn)
Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Thủ Đức House Vinatexland, thuộc Tập Đoàn Dệt May Việt Nam. Địa chỉ : Số 2 Phố Lê Thánh Tông - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN I Giới thiệu thân Họ tên :Nguyễn Ngọc Hoằng Địa : Phú Nghĩa – Chương Mỹ - Hà Nội Điện thoại : 0904320744 Email : nguyenhoangartgallery@yahoo.com.vn Cơ quan công tác : Sàn BĐS Thủ Đức House - Vinatexland Lĩnh vực kinh doanh đơn vị công tác : Đầu Tư, Xây Dựng, Quản Lý Vận Hành,Định giá, Kinh Doanh & Môi giới Bất Động Sản Kinh nghiệm công tác : 16 tháng II Giới thiệu Sàn giao dịch Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Thủ Đức House Vinatexland, thuộc Tập Đoàn Dệt May Việt Nam Địa : Số Phố Lê Thánh Tơng - Quận Hồn Kiếm - Hà Nội Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 Sở kế hoạch đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 25 tháng 12 năm 2007 Cơ cấu tổ chức, máy: Sàn giao dịch Bất động sản Thủ Đức House Vinatexland, thuộc Tập Đoàn Dệt May Việt Nam nhiên tổ chức hoạt động sàn độc lập, cấu tổ chức máy cụ thể sau: - Giám đốc sàn - Phòng kinh doanh Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Phòng marketing khai thác thị trường - Phịng hành - Phịng tư vấn pháp lý - Phòng tư vấn đầu tư Các phòng hoạt động điều hành trực tiếp trưởng phòng Các trưởng phòng chịu điều hành Giám đốc sàn Giám đốc sàn lãnh đạo Tổng giám đốc Công ty Điều kiện kinh tế kỹ thuật Sàn giao dịch : Văn phịng : Là tịa nhà tầng, có diện tích sàn lớn 200m2, tầng bố trí hồn tồn cho hoạt động Sàn.cịn tầng khác bố trí cho hoạt động Cơng ty Về nhân lực : Phòng kinh doanh : 08 cán bộ, tất có chứng mơi giới bất động sản tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh Marketing trường đại học : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại, Ngoại thương, Phòng marketing khai thác thị trường : 03 cán bộ, tốt nghiệp đại học chuyên ngành Marketing, có thâm niên nghề năm Phịng hành : 03 cán bộ, tốt nghiệp đại học Chuyên ngành hành văn phịng Phịng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, luật sư có chứng hành nghề luật sư Phịng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, chuyên gia tài tốt nghiệp đại học Tài kế tốn, Ngân hàng Thiết bị kỹ thuật Sàn giao dịch : - Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, gồm máy chủ ( Server ) 17 máy trạm cho cán nhân viên làm việc Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Website : www.Vinatexland.net , phần hệ thống thông tin nhằm quảng bá sản phẩm dịch vụ sàn tới thị trường nước - Hệ thống phần mềm quản lý - Hệ thống đồ Quy hoạch dự án Bất động sản ( Khu đô thị mới, dự án độc lập quy mô bé ) - Hệ thống tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu dự án, sản phẩm dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi tiết hộ, phân lô, ô số đất khu trực thuộc dự án - Hệ thống khung giá dùng để trưng bày đồ, tài liệu, tạp chí sản xuất kinh doanh Bất động sản - Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham khảo bất động sản tài liệu máy tính - Hệ thống máy chiếu, chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án hoạt động nội khác - Hệ thống hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu Đoạn Video giới thiệu dự án, hoạt động sàn Địa bàn hoạt động Sàn Giao dịch : Hiện hoạt động Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản Hà Nội, bao gồm bất động sản thổ cư, bất động sản dự án Lĩnh vực hoạt động Công ty : - Tư vấn thiết kế cơng trình xây dựng dân dụng cơng nghiệp; Lập quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu công nghiệp khu chế xuất; + Thiết kế cơng trình dân dụng cơng nghiệp; + Thiết kế kiến trúc Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 cơng trình; + Thiết kế kết cấu: cơng trình xây dựng dân dụng, công nghiệp; - Kinh doanh bất động sản; - Cho thuê văn phòng, nhà ở, kho bãi - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, kỹ thuật ngành: xây dựng, công nghiệp, giao thông, vận tải, điện tử, tin học, ngoại ngữ, công nghệ thông tin; Đào tạo bổ sung, cập nhật kiến thức, nâng cao trình độ quản lý trường phổ thơng trung học chuyên nghiệp; Đào tạo sau đại học, đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung học phổ thông, trung học sở, tiểu học, mầm non; - Nhận thầu thi cơng, xây lắp cơng trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, thủy điệu, công trình kỹ thuật, hạ tầng thị; - Lập thẩm tra dự án đầu tư; Thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công; - Lập thẩm tra dự tốn tổng dự tốn cơng trình; - Lập hồ sơ mời thầu phân tích đánh giá hồ sơ lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công, nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị; Tổng thầu tư vấn; quản lý dự án; - Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản; - Tư vấn bất động sản; dịch vụ đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản III Nội dung hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Vinatexland Tình hình hoạt động khứ Trước thức đăng ký thành lập Sàn giao dịch bất động sản, hoạt động sàn môi giới mua bán, thuê cho thuê bất động sản Các hoạt động giống hoạt động văn phịng mơi Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 giới bất động sản có từ lâu Từ tháng năm 2009, Cơng ty thức thành lập sàn giao dịch bất động sản, đáp ứng theo tiêu chuẩn Bộ Xây dựng Các hoạt động sàn tập trung vào khai thác dịch vụ có sàn giao dịch chuẩn : Giao dịch mua bán, cho thuê, Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Quảng cáo bất động sản, Đấu giá bất động sản,Đầu tư quản lý bất động sản… Tình hình hoạt động xu hướng phát triển tương lai - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Về loại bất động sản giao dịch : Hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản tập trung chủ yếu vào bất động sản thuộc dự án khu thị, dự án độc lập nơi cung cấp số lượng bất động sản nhiều chuyển nhượng nhiều lần nhà đầu tư nhà đầu tư với người mua sử dụng Các bất động sản thổ cư khác giao dịch qua sàn theo hình thức ký gửi bán cho thuê Số lượng bất động sản loại qua sàn ít, thực tế người bán người mua tìm theo cách truyền thống, tức tự tìm nhờ người quen, qua văn phịng mơi giới vị trí có bất động sản Ngồi ra, cịn lý bất động sản loại thường cá nhân không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản Về tính minh bạch giao dịch bất động sản : Các bất động sản thuộc dự án Hà Nội có dự án chào bán công khai Việc tuân thủ đầy đủ quy định niêm yết sàn giao dịch khơng nghiêm túc Do khách hàng mua theo kênh quan hệ với chủ đầu tư, nhiều khách hàng phải mua lại qua vài Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 cầu với mức giá đội lên cao, ví dụ, có hộ chung cư có giá chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng, lơ đất có giá chênh lệch lên tới vài tỷ đồng ( dự án Splendora Hồi Đức, Hà Nội ) Về tính pháp lý giao dịch : Các giao dịch mua bán chủ yếu chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, số khác ủy quyền hợp đồng mua bán ( bất động sản ký kết hợp đồng mua bán chưa quan có thẩm quyền Nhà nước cấp giấy chứng nhận) , ủy quyền định đoạt tài sản ( loại bất động sản có giấy chứng nhận) Nhìn chung, giao dịch đảm bảo tính pháp lý đa phần bỏ qua nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước Thực tế, có vấn đề quan quản lý tranh cãi, ví dụ hình thức mua bán hợp đồng ủy quyền Trường hợp Bộ tư pháp Tổng cục thuế chưa thống cách xử lý Các giao dịch phần lớn làm theo thông lệ, nhờ tư vấn cán phịng Cơng chứng, trường hợp nhờ đến luật sư tư vấn Điều dẫn tới có số tình phát sinh làm thiệt hại cho quyền lợi người mua, thất thu thuế Nhà nước - Môi giới bất động sản Các hoạt động môi giới thị trường đa dạng Các sàn giao dịch có hoạt động mơi giới mua bán cho thuê, văn phòng nhà đất chủ yếu hoạt động môi giới, cá nhân tiến hành hoạt động Các bất động sản không niêm yết thông tin sàn theo quy định, Chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ thông tin dự án, khơng thức, có trường hợp chí cịn khơng cơng khai Dẫn tới tượng nhiều khách hàng tìm hiểu sản phẩm thuộc dự án hạn chế : khó nắm bắt giá cả, số lượng sản phẩm, tiến độ dự án, Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thông tin chi tiết sản phẩm Do đó, số người làm công tác môi giới thổi phồng thông tin giá để tăng giá hưởng chênh lệch Một số trường hợp cịn có tượng làm giá cho dự án để đẩy giá lên cao Sự thiếu minh bạch thơng tin cịn dẫn tới giao dịch có nhiều người tham gia mơi giới, chí có hộ giao dịch có tới người tham gia môi giới, trường hợp thực tế Mức phí mơi giới linh hoạt, tùy thuộc công sức người môi giới hài lòng bên bán mua, thường hộ chung cư phí mơi giới từ 15 tới 20 triệu, có số trường hợp có 10 triệu Trường hợp nhiều người tham gia môi giới thương vụ mức phí chia cho người tham gia Các vụ môi giới thường khơng có hợp đồng mà có thỏa thuận miệng người môi giới hai bên bán mua, số trường hợp người môi giới không lấy phí mơi giới Các hoạt động mơi giới đa dạng, từ môi giới cho thuê, mua bán, hộ văn phòng, nhà riêng, đặc biệt có vụ mơi giới chuyển nhượng cho dự án Những trường hợp thường có tham gia luật sư Xu hướng hoạt động môi giới dần vào chuyên nghiệp, khách hàng muốn nhiều thơng tin tư vấn, phân tích việc kết nối người mua người bán thông thường Người môi giới phải làm việc định giá bất động sản dự án để chọn sản phẩm phù hợp cho khách hàng Ngoài ra, tính phức tạp giao dịch, người mơi giới phải am hiểu pháp lý để đánh giá tính khả thi giao dịch tư vấn cho khách hàng - Định giá bất động sản Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Hoạt động định giá Sàn giao dịch bất động sản Vinatexland chưa triển khai, có đủ điều kiện nhân lực để thực Các sàn giao dịch khác sàn thực cơng việc định giá Việc trước hết xuất phát từ thực tiễn, bất động sản thổ cư thường định giá theo phương pháp truyền thống so sánh với bất động sản khu vực, kết hợp với đánh giá nhu cầu thị trường khu vực thời điểm Riêng bất động sản thuộc dự án giá chủ đầu tư đưa thời điểm bán hàng sở hoạch tốn đầu tư thường khơng dùng phương án thẩm định giá Các bất động sản loại theo thời gian điều chỉnh tùy theo mức độ cung cầu thị trường Hoạt động thẩm định giá thị trường thường áp dụng với bất động sản tập thể hay Nhà nước cổ phần hóa xác định vốn góp liên doanh; Hoặc cá nhân làm thủ tục vay vốn ngân hàng Trong thực tế, bất động sản thuộc sở hữu cá nhân chào bán trường hợp thẩm định giá theo quy định Cũng hoạt động thẩm định giá không triển khai phổ biến nên thị trường bất động sản có thời điểm có khu vực sốt giá cách khó hiểu Thị trường vận động theo tâm lý người mua bán nhiều giá trị thực tế bất động sản tính cạnh tranh bất động sản Trong tương lai, việc thẩm định giá trở nên phổ biến, lý thị trường đa dạng sản phẩm, điều dẫn tới khách hàng mua để sử dụng đầu tư cân nhắc nên đầu tư vào đâu ? đâu mức giá hợp lý khu vực dự án ? Ngoài ra, bất động sản nhiều trở thành tài sản phổ biến, định giá để trở thành nguồn vốn tham gia vào hoạt động góp vốn kinh doanh, vay vốn ngân hàng Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Tư vấn bất động sản Hiện hoạt động tư vấn bất động sản thường bao gồm hoạt động tư vấn sau : Tư vấn thủ tục pháp lý, Tư vấn đầu tư, Tư vấn tiếp thị & bán hàng, Tư vấn quản lý khai thác bất động sản, tư vấn tài liên quan tới bất động sản v.v Các hoạt động thường đơn vị chuyên môn thực mảng hoạt động riêng lẻ trọn gói Ở sàn giao dịch bất động sản, chủ yếu hoạt động tư vấn thủ tục pháp lý, tư vấn đầu tư nhỏ lẻ, tư vấn tiếp thị bán hàng Ở doanh nghiệp lớn có thâm niên hoạt động thị trường có hoạt động tư vấn đầu tư dự án, tư vấn quản lý & khai thác bất động sản, tư vấn tiếp thị & bán hàng Các dự án lớn phái sử dụng gói dịch vụ tư vấn nhằm tối đa hóa lợi nhuận, tư vấn tài chính, tư vấn đầu tư, tư vấn tiếp thị & bán hàng… Đặc biệt dự án doanh nghiệp nước Đối với doanh nghiệp nghiệp nước thường dùng gói dịch vụ tư vấn Xu hướng dịch vụ tư vấn sử dụng rộng rãi hiệu kinh tế hoạt động tư vấn cao, ngồi cịn tiết kiệm thời gian, an toàn cho khoản đầu tư tạo thêm nhiều hội cho nhà đầu tư - Quảng cáo bất động sản Các hoạt động quảng cáo bất động sản sàn giao dịch sử dụng đa dạng Có thể kể số hoạt động quảng bá tiếp thị : Các loại báo điện tử, website chuyên ngành, loại báo giấy, tạp chí chun ngành, kênh truyền hình, chương trình truyền hình, buổi hội thảo, giới thiệu dự án, loại phương tiện giao thơng, pano áp phích nhiều loại ấn phẩm khác Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 10 Các hoạt động quảng cáo thường xúc tiến theo chiến dịch liên hồn có kế hoạch, có nguồn kinh phí dồi dào, chun nghiệp Có thể nói hoạt động quảng cáo đa dạng linh hoạt Các sàn giao dịch thường sử dụng kênh Internet công cụ thiếu được, webstite chun cung cấp thơng tin mua bán cho thuê : Nhadathanoi.vn , batdongsan.com.vn, vatgia.com, muaban.net, rongbay.com, v.v Kênh quảng cáo truyền hình dùng cho dự án lớn Ngồi ra, hình thức quảng cáo truyền miệng, rỉ tai, thông qua sàn khác phổ biến Xu hướng quảng cáo theo hướng đối tượng có chiến dịch Nghĩa là, với dự án có phân khúc khách hàng rõ rệt có loại hình quảng cáo phù hợp nhằm hướng tới đối tượng khách hàng tiềm cách hiệu Các hoạt động quảng cáo thường gắn với chiến dịch bán hàng, xây dựng hình ảnh, thương hiệu - Đấu giá bất động sản Hoạt động đấu giá sàn giao dịch bất động sản cịn ít, thực tế có bất động sản có nhiều khách hàng đăng ký mua Việc lý giải việc bán bất động sản thực tế cịn nhiều vấn đề thiếu cơng khai, bán cho mối quan hệ thân cận, giá bán thực tế khác xa với giá ghi hợp đồng, phần chênh thu thường không vào tài khoản công ty mà vào tài khoản cá nhân người có quyền định, đồng thời việc cách trốn thuế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các hoạt động đấu giá thường diễn quỹ đất công tài sản công tài sản chấp ngân hàng bị phát mại Việc đấu giá trường hợp thường công khai rộng rãi 10 Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 11 Trong tương lai, hoạt động đấu giá phổ biến việc quảng bá bất động sản tốt, tạo điều kiện để nhiều người biết thông tin tham gia đấu giá Mặt khác, việc tổ chức đấu giá không phức tạp nên sàn tổ chức thường xuyên xu hướng tất yếu - Đầu tư bất động sản Tập Đoàn Dệt may đầu tư dự án 200 héc ta xã Đồng Mai,Quận Hà Đông, Hà Nội,thu hồi 16 héc ta xưởng dệt may tạp đoàn dệt may Việt nam Phố Minh Khai,Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội nhiều dự án khác triển khai… - Quản lý bất động sản Hoạt động quản lý bất động sản sàn phổ biến, đặc biệt loại bất động sản dịch vụ bán lẻ Rất nhiều nhà đầu tư thuê sàn tổ chức nhân lực để quản lý bất động sản dịch vụ : mặt bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm tài chính, văn phịng cho th, nhà cho thuê, v.v Ngoài hoạt động quản lý bất động sản bao gồm việc cung cấp dịch vụ kèm theo : thiết kế nội thất, cải tạo bất động sản, trông giữ xe, bảo vệ tịa nhà, truyền hình cáp, Internet, gas, v.v Đối với khách hàng sử dụng bất động sản dịch vụ, việc cung cấp dịch vụ kèm theo quan trọng, giúp khách hàng có nhiều thời gian để tập trung vào lĩnh vực họ Chi phí để quản lý bất động sản dịch vụ không lớn, nhiên thách thức lớn việc lấp đầy chỗ trống Trong thời gian diễn khủng hoảng kinh tế tồn cầu, phí th bất động sản dịch vụ giảm giá mạnh, khoảng 20-30% giá cho thuê Việc tìm khách thuê giai đoạn khủng hoảng kinh tế khó khăn 11 Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 12 Hiện nay, lượng cung bất động sản dịch vụ thành phố lớn lớn vòng tới năm thị trường, xu hướng thuê quản lý bất động sản xu hướng tất yếu Tuy nhiên hoạt động bị doanh nghiệp nước chiếm lĩnh : Colliers International, CBRE, Savills, v.v Các sàn giao dịch bất động sản nước chưa trọng vào khai thác dịch vụ chưa có nhiều kinh nghiệm quy trình công cụ để cung cấp dịch vụ cách chuyên nghiệp IV Kiến nghị, đề xuất Về để xuất kiến nghị liên quan đến hoạt động quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản tập trung vào số vấn đề sau : - Phải xây dựng hệ thống thông tin để quản lý tất hoạt động sàn giao dịch bất động sản, giúp theo dõi kiểm soát chặt chẽ thông tin sàn giao dịch - Thường xuyên bồi dưỡng kiến thức, kỹ cho cán hoạt động sàn giao dịch nhằm chuyên nghiệp hóa dịch vụ sàn cung cấp - Cập nhật văn bản, hướng dẫn liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản để đảm bảo tuân thủ theo pháp luật, hạn chế rủi ro không đáng có - Xây dựng chế lương, thưởng chế độ đãi ngộ cho cán sàn giao dịch thật hợp lý, nhằm khuyến khích cán nhân viên tâm huyết cống hiến với cơng việc, gắn bó lâu dài với sàn - Liên kết với sàn giao dịch bất động sản khác nhằm tạo đội ngũ bán hàng đông đảo, đồng thời khai thác nguồn hàng dồi từ sàn giao dịch khác 12 Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 13 Hà nội ngày 19 tháng 05 năm 2010 Học viên Nguyễn Ngọc Hoằng 13 Học viên : Nguyễn Ngọc Hoằng ... quản lý dự án; - Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản; - Tư vấn bất động sản; dịch vụ đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản III Nội dung hoạt động Sàn giao. .. khai… - Quản lý bất động sản Hoạt động quản lý bất động sản sàn phổ biến, đặc biệt loại bất động sản dịch vụ bán lẻ Rất nhiều nhà đầu tư thuê sàn tổ chức nhân lực để quản lý bất động sản dịch vụ... vấn bất động sản, Quảng cáo bất động sản, Đấu giá bất động sản, Đầu tư quản lý bất động sản? ?? Tình hình hoạt động xu hướng phát triển tương lai - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất