ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC ĐÌNH ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC ĐÌNH ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2014 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ thầy giáo, cô giáo, phịng ban đơn vị ngồi trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ suốt trình nghiên cứu viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Phan Đình Phùng; Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thái Ngun tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên suốt trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Đình LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa Nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014 Người viết cam đoan Nguyễn Ngọc Đình MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.3 Cơ sở lý luận đề tài 1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 14 1.2.3 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo chế cửa xã, phường, thị trấn 22 1.3 SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất nước 29 1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 31 1.3.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 33 Chương 29 36 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 36 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 36 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 CHƯƠNG 40 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TỈNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Phan Đình Phùng 40 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng 43 3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai phường Phan Đình Phùng 49 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất phường Phan Đình Phùng 52 3.2 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009-2013 53 3.2.1 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo hình thức chuyển quyền 53 3.2.2 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo năm 60 3.2.3 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo loại đất 61 3.3 ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG 62 3.3.1 Đánh giá hiểu biết quy định chung chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 62 3.3.2 Đánh giá hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 64 3.4 THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 76 3.4.1 Những thuận lợi, khó khăn việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 76 3.4.2 Một số giải pháp thúc đẩy việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79 KẾT LUẬN 79 ĐỀ NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý ” [3] Điều khẳng định Khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 [4] Đất đai tài sản chung quốc gia, người dân có quyền sinh sống làm việc đất theo quy định pháp luật Về mặt trị xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc cộng đồng dân tộc với nét văn hóa đặc trưng Trong thực tế, đất đai cịn coi hàng hóa đặc biệt trao đổi từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển quyền Chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn từ xưa đến tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993 đời, chuyển quyền sử dụng đất quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền, trình tự thủ tục thực quyền Theo Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực sau lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bổ sung hình thức thu thành tự đáng kể góp vốn phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai, thúc đẩy kinh tế nước ta phát triển Trong lần sửa đổi bổ sung có thêm hình thức chuyển quyền “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” Song, kinh tế ngày phát triển lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi động đa dạng mà Luật Đất đai năm 1993 bộc lộ nhiều điểm khơng phù hợp Chính vậy, Luật Đất đai năm 2003 đời nhằm khắc phục tồn Luật Đất đai năm 1993; đó, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất quy định cụ thể, chặt chẽ Luật Đất đai năm 1993 số hình thức chuyển quyền (thêm hình thức chuyển quyền sử dụng đất tặng cho bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất) thủ tục chuyển nhượng nhiều vấn đề liên quan Phường Phan Đình Phùng phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Thái Nguyên Trong năm qua, đặc biệt nhiều năm trở lại việc thực quyền nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ sở hữu chủ sử dụng đất quản lý sử dụng đất đai đạt nhiều thành tích đáng kể song cịn gặp nhiều khó khăn trình thực Luật Đất đai Do vậy, để thấy mặt tồn yếu cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ Nhà nước chủ sử dụng đất trình quản lý sử dụng đất đai, ta cần đánh giá cách khách quan kết đạt từ rút học kinh nghiệm nhằm quản lý sử dụng đất đai cách hiệu Xuất phát từ vấn đề trên, trí Nhà trường, hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013, để tìm thuận lợi, khó khăn; từ đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác cho địa phương thời gian tới 2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nhằm đạt mục tiêu cụ thể sau: - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất từ giai đoạn 2009 2013 phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá thuận lợi, khó khăn việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên; đề xuất giải pháp thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Đề tài cung cấp thơng tin tồn diện kết hình thức chuyển quyền sử dụng đất hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho lãnh đạo phường Phan Đình Phùng lãnh đạo thành phố Thái Nguyên CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài Việc chuyển QSDĐ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong trình sử dụng đất đai từ trước tới ln ln có biến động chuyển QSDĐ Bản chất chuyển QSDĐ chuyển chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác, nói cách khác thay đổi chủ sử dụng đất [22] Trước ban hành Hiến pháp năm 1980, Việt Nam tồn hình thức sở hữu đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tư sản dân tộc sở hữu nhà nước) chuyển quyền hành vi tự phát, quan quản lý đất đai cấp không quan tâm Mặc dù, Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước qui định phạm vi hạn hẹp việc chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể ngồi việc để thừa kế ruộng đất Nhà nước thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp tác xã đổi đất cho xã viên hợp tác xã vào hợp tác xã họ mang theo quyền sử dụng đất Tuy thực tế hình thức chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp chưa Nhà nước thừa nhận pháp luật thực tế hình thức chuyển quyền diễn sơi động nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước hình thức bán, cho thuê cầm cố nhà hoa màu gắn liền với đất Thực Nghị 10 Ban chấp hành Trung ương Đảng vào năm 1986 đổi mới, sau giai đoạn thử nghiêm đổi từ 1986 đến năm 1991, nhận thấy hệ thống pháp luật quy định ban hành nhiều bất cập, chưa đáp ứng với tình hình đổi đất nước, Quốc hội nước ta định ban hành Hiến hiến pháp lần thứ tư thay cho Hiến pháp năm 1980 – Đó Hiến pháp năm 1992 Khi Hiến pháp năm 1992 đời, đất đai 74 chuyển quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định từ sửa Luật Đất đai 1993 Sự hiểu biết người dân phường Phan Đình Phùng góp vốn giá trị QSD đất thể bảng 3.18: Bảng 3.18 Sự hiểu biết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) T Nội dung câu hỏi Cán Người Trung T dân bình Góp vốn giá trị QSD đất người sử dụng đất 72,0 48,0 60,0 68,0 42,0 55,0 64,0 40,0 52,0 70,0 40,0 55,0 68,5 42,5 55,5 có quyền coi giá trị QSD đất tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Trường hợp A có QSD đất, cho B đầu tư kinh doanh thỏa thuận phân chia lợi nhuận có phải hình thức góp vốn giá trị QSD đất khơng? Góp vốn giá trị QSD đất thực linh động hai hay nhiều đối tác Góp vốn giá trị QSD đất quy định Bộ luật Dân Trung bình (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Hình thức góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thường sẩy với chủ thể tổ chức (danh nghiệp) Vì vậy, nhóm đối tượng vấn hiểu biết hình thức chưa cao lắm, đạt 75 trung bình với nhóm đối tượng phịng vấn với câu hỏi 55,5 % (bảng 3.18) Số liệu bảng 3.18 cho thấy hiểu biết hình thức góp vốn nhóm cán quản lý 68,5 % (dao động từ 64 đến 72 %); nhóm người dân 42,5 % (dao động từ 40 đến 48 %) Do hình thức chuyển QSD đất quy định Luật Đất đai nên hiểu biết người dân thấp Hơn nữa, thực tế hình thức người dân có hội tham gia vào, hiểu biết người dân lĩnh vực nhiều hạn chế 3.4 THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 3.4.1 Những thuận lợi, khó khăn việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 3.4.1.1 Những thuận lợi việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng - Tỉnh Thái Nguyên, Thành phố Thái Nguyên thực công tác cải cách thủ tục hành rút ngắn thời gian cho người dân Công tác tập huấn chuyên môn, tăng cường thêm cán địa trọng, chất lượng chun mơn cán địa ngày nâng cao - Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn quy định chuyển nhượng QSD đất ngày hồn thiện - Cơng tác đo đạc đồ địa chính, lập quy hoạch sử dụng đất phường Phan Đình Phùng quan tâm, thực đầy đủ, kịp thời Phường có sở hạ tầng hồn thiện với nhiều tuyến đường giao thơng lớn, nhiều khu đô thị đầu tư xây dựng như: Khu đô thị Minh Cầu, Khu đô thị Đường Hồng Ngân, Khu thị Hồ Xương Rồng 76 - Quốc lộ nối Hà Nội - Thái Nguyên vào sử dụng năm Quốc lộ cũ, đoạn Hà Nội - Thái Nguyên nâng cấp góp phần thu ngắn khoảng cách Thái Nguyên thủ đô Hà Nội 3.4.1.1 Những khó khăn việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng - Giá đất Nhà nước ban hành chưa thật sát với thực tế thị trường chuyển quyền sử dụng đất - Người dân chưa thật hiểu đầy đủ tất hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật đất đai nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn luật nhiều tản mạn, chồng chéo, mâu thuẫn - Bộ luật Dân quy định vấn đề quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn không thống với ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà khơng có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nhà, đất bán quyền thuê nhà, đất…) 3.4.2 Một số giải pháp thúc đẩy việc chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.4.2.1 Giải pháp sách pháp luật - Nhà nước nên nghiên cứu đưa quy trình định giá đất phải thật sát giá thị trường để tránh tình trạng chia tách (tặng cho) nhỏ đất gây manh mún - Nên tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để người dân hiểu biết hình thức cho thuê quyền sử dụng đất lợi ích việc làm thủ tục cho thuê có xác nhận quan nhà nước - Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời 77 - Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận đăng ký kê khai biến động quyền sử dụng đất đảm bảo tính pháp lý theo quy định 3.4.2.2 Giải pháp kinh tế - Tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, đất cho sản xuất kinh doanh, bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội - Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định Luật Đất đai năm 2013, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác 3.4.2.3 Giải pháp khoa học công nghệ Xây dựng sở liệu đất đai nhằm bảo đảm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ minh bạch, nhằm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ xác cho nhà đầu tư đồng thời đáp ứng cho công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn phường Phan Đình Phùng phát triển phủ điện tử địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀNGHỊ KẾT LUẬN Từ kết đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 – 213 cho thấy: 1- Vị trí địa lý điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội phường tác động tốt đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn 2- Kết chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2009-2013 sau: - Thứ tự số hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức: Tặng cho (996 hồ sơ) -> Thế chấp (785 hồ sơ) -> Chuyển nhượng (767 hồ sơ) -> Thừa kế (120 hồ sơ) -> Cho thuê/cho thuê lại (4 hồ sơ); khơng có hồ sơ chuyển đổi, bảo lãnh, góp vốn - Thứ tự số hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo năm: 2011 (687 hồ sơ) -> 2013 (565 hồ sơ) -> 2012 (543 hồ sơ) -> 2009 (528 hồ sơ) -> 2010 (439 hồ sơ) - Thứ tự số hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: đất (1.596 hồ sơ) -> Đất nông nghiệp (552 hồ sơ) -> Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (524 hồ sơ) 3- Sự hiểu biết người dân hình thức chuyển quyền sử dụng đất xếp theo thứ tự sau: Tặng cho (91,0 %) -> Chuyển đổi (87,8 %) -> Thừa kế (87,3 %) -> Chuyển nhượng (85,0 %) -> Thế chấp (81,6 %) -> Bảo lãnh (66,5 %) -> Cho thuê cho thuê lại (60,0 %) -> Góp vốn (55,5 %) ĐỀ NGHỊ - Nhà nước nên nghiên cứu đưa quy trình định giá đất phải thật sát giá thị trường để tránh tình trạng chia tách (tặng cho) nhỏ đất gây manh mún - Nên tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để người dân hiểu biết hình thức cho thuê quyền sử dụng đất lợi ích việc làm thủ tục cho thuê có xác nhận quan nhà nước 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2005 Cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2008/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2008 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Thái Nguyên (2009), Báo cáo tổng kết công tác chuyển quyền sử dụng đất năm 2009 Phịng Tài Ngun Mơi Trường thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo tổng kết công tác chuyển quyền sử dụng đất năm 2010 10 Phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Thái Nguyên (2011), Báo cáo tổng kết công tác chuyển quyền sử dụng đất năm 2011 11 Phịng Tài Ngun Mơi Trường thành phố Thái Nguyên (2012), Báo cáo tổng kết công tác chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 12 Phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Thái Nguyên (2013), Báo cáo tổng kết công tác chuyển quyền sử dụng đất năm 2013 80 13 Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2005 UBND tỉnh Thái Nguyên hạn mức đất giao đất hạn mức đất công nhận đất trường hợp đất có vườn, ao cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Thái Nguyên 14 Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế thực chế “Một liên thông” quan hành Nhà nước địa phương 15 Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng năm 2007 UBND tỉnh Thái Nguyênvề việc ban hành quy định điều chỉnh cấp đổi GCNQSD đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 16 Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm 2010 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 17 Quyết định số 6455/2010/QĐ-UBND ngày 24 tháng năm 2010 UBND thành phố Thái Nguyên việc ban hành thực chế cửa liên thông giải thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Thái Nguyên 18 Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh 19 Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai, Nxb Nông nghiệp Hà Nội, 2007 21 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 81 22 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên (2007), Tài liệu hướng dẫn số 1748/HD-STNMT ngày 18 tháng 09 năm 2007 việc thực thủ tục hành đất đai theo chế cửa cấp huyện cấp xã địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn thưc số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 24 Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2006 Bộ Tài - Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 25 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất, tài sản gắn liền với đất 26 Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 07 năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trường Hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 27 UBND phường Phan Đình Phùng (2009), Sổ theo dõi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 28 UBND phường Phan Đình Phùng (2010), Sổ theo dõi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất năm 2009 82 29 UBND phường Phan Đình Phùng (2011), Sổ theo dõi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất năm 2011 30 UBND phường Phan Đình Phùng (2012), Sổ theo dõi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 31 UBND phường Phan Đình Phùng (2013), Sổ theo dõi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 32 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 141/2009/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2009 UBND tỉnh Thái Nguyên thủ tục hành chung áp dụng cấp huyện lĩnh vực Tài nguyên Môi trường CÂU HỎI PHỎNG VẤN (dùng cho đề tài nghiên cứu khoa học) Họ tên người vấn……………………………….… giới tính…… Địa chỉ: Tổ (xóm) ……….Phường (xã)…………… Thành phố Thái Nguyên Thuộc đối tượng: a) Cán quản lí phường tổ dân phố b) Người chuyển đổi quyền sử dụng đất c) Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất d) Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất e) Người tặng cho nhận tặng cho quyền sử dụng đất f) Người cho thuê nhận thuê (kể cho thuê lại) quyền sử dụng đất g) Người chấp quyền sử dụng đất h) Người bảo lãnh quyền sử dụng đất i) Người góp vốn quyền sử dụng đất Xin ơng(bà) vui lịng cho biết ý kiến cách khoanh vào câu trả lời mà cho Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! PHẦN NHỮNG HIỂU BIẾT CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Đất muốn tham gia chuyển quyền sử dụng phải có đủ điều kiện Nhà nước quy định a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Nhà nước quy định đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất là: a) 2,0% b) 2,5% c) 5,0% d) 0,5% Câu Lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất là: a) 2,0% 0,5% b) 2,5% c) 4,0% d) Câu Nhận xét thủ tục hành chuyển quyền sử dụng đất nay: a) Nhanh, thuận tiện tiện c) Nhanh, không thuận tiện thuận tiện b) Chậm, không thuận d) Chậm, PHẦN HIỂU BIẾT VỀ TỪNG HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Phần người chuyển quyền hình thức trả lời câu hỏi hình thức đó; với cán phường tổ trưởng trả lời tất hình thức chuyển quyền) 2.1 Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất Câu Chuyển đổi QSDĐ việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún đất đai a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu “Dồn điền đổi thửa” hình thức chuyển đổi QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Hai đất có cạnh giáp chuyển đổi QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Chuyển đổi QSDĐ thực đất nơng nghiệp đơn vị hành cấp xã a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.2 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Câu Chuyển nhượng QSDĐ việc chuyển QSDĐ cho người khác sở có giá trị a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ khoản chi phí tiền vật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Thực chất chuyển nhượng QSDĐ mua bán đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đóng tất loại thuế lệ phí a) Đúng b) Sai c) Khơng biết Câu Hộ gia đình cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng vụ lúa nước a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có hộ xã/phường nơi có đất a) Đúng b) Sai c) Khơng biết 2.3 Hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Câu Cho thuê cho thuê lại QSDĐ việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất cho người khác giai đoạn định có thu tiền vật tương ứng a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Cho thuê cho thuê lại QSDĐ thực hợp đồng theo quy định pháp luật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Cho thuê cho thuê lại QSDĐ hình thức chuyển quyền quy định từ Luật Đất đai 2003 a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Đất mà người sử dụng đất cho th đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê Nhà nước a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Đất mà người sử dụng đất cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê Nhà nước a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Luật Đất đai 2003 cấm việc cho thuê lại đất mà đất có nguồn gốc từ thuê người khác a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.4 Hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất Câu Để thừa kế QSDĐ việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác cịn sống a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Để thừa kế QSDĐ thực theo di chúc theo pháp luật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia QSDĐ theo di chúc người thừa kế QSDĐ không thỏa thuận với a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Hàng thừa kế thứ gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Hàng thừa kế thứ gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Hàng thừa kế thứ gồm: Cụ nội, cụ ngoại, bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, ruột, cháu ruột người chết a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người hàng thừa kế theo pháp luật hưởng a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người hàng sau nhận thừa kế khơng cịn người hàng trước a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.5 Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Câu Tặng cho QSDĐ việc chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Người tặng cho QSDĐ không thu tiền vật người nhận QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Tặng cho QSDĐ hình thức chuyển quyền SDĐ diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Tặng cho QSDĐ hình thức chuyển quyền quy định từ Luật Đất đai 2003 a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Luật Đất đai 2003 quy định trường hợp phép tặng cho QSDĐ chịu phải chịu thuế thu nhập a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Trường hợp vợ chồng người anh cho vợ chồng người em QSDĐ phải nộp: a) 100% thuế thu nhập thu nhập b) 50% thuế thu nhập c) 75% thuế 2.6 Hình thức chấp giá trị quyền sử dụng đất Câu Thế chấp giá trị QSDĐ người sử dụng đất mang giấy chứng nhận QSDĐ chấp cho tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật để vay tiền thời gian định theo thỏa thuận a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Thế chấp giá trị QSDĐ hình thức chuyển quyền SDĐ nửa vời a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Luật Đất đai quy định đối tượng chấpgiá trị QSDĐ tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Hộ gia đình cá nhân nước chấp giá trị QSDĐ tổ chức kinh tế cá nhân nước phép hoạt động Việt Nam a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Sau chấp, đến hạn trả tiền mà người sử dụng đất không trả gốc lãi vai Nhà nước phát mại QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Khơng biết 2.7 Bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Câu Bảo lãnh giá trị QSDĐ quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn tổ chức tín dụng a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Về chất hình thức bảo lãnh giá trị QSDĐ giống chấp giá trị QSDĐ có chủ thể tham gia a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Thế chấp giá trị QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ quy định từ Luật Đất đai 2003 a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Bảo lãnh giá trị QSDĐ quy định Bộ luật Dân a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.8 Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Câu Góp vốn giá trị QSDĐ người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hình thành pháp nhân hợp tác sản xuất kinh doanh a) Đúng b) Sai c) Khơng biết Câu Trường hợp A có QSDĐ, cho B đầu tư kinh doanh thỏa thuận phân chia lợi nhuận hình thức góp vốn giá trị QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu Góp vốn giá trị QSDĐ thực linh động hai hay nhiều đối tác a) Đúng b) Sai c) Khơng biết Câu Góp vốn giá trị QSDĐ quy định Bộ luật Dân a) Đúng b) Sai c) Không biết ... - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất từ giai đoạn 2009 2013 phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất phường Phan. .. - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai. .. HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC ĐÌNH ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009- 2013