B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI ==========o0o========== GIANG TH THANH NGA LUN VN THC S NễNG NGHIP NH GI THC TRNG V XUT GII PHP NNG CAO HIU QU VIC THC HIN QUYN S DNG T THNH PH VINH TNH NGH AN GIAI ON 2005 - 2011 Chuyờn ngnh: QUN Lí T AI Mó s : 60850103 Ngi hng dn khoa hc: PGS TS. Nguyn Khc Thi H NI 2013 LI CAM OAN Tụi xin cam ủoan ủõy l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi. Cỏc s liu, kt qu nờu lun l trung thc v cha tng ủc cụng b bt kỡ cụng trỡnh no khỏc. Tụi xin cam ủoan cỏc thụng tin trớch dn lun ủu ủó ủc ch rừ ngun gc./. H Ni, ngy . thỏng . nm 2012 Tỏc gi lun Giang Th Thanh Nga Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i LI CM N Trong sut quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu v thc hin ủ ti, tụi ủó nhn ủc s giỳp ủ, nhng ý kin ủúng gúp, ch bo quý bỏu ca cỏc thy giỏo, cụ giỏo Vin o to Sau i hc, Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, trng i hc Nụng nghip H Ni. cú ủc kt qu nghiờn cu ny, ngoi s c gng v n lc ca bn thõn, tụi cũn nhn ủc s hng dn tn tỡnh ca thy giỏo PGS.TS. Nguyn Khc Thi l ngi hng dn trc tip tụi thi gian nghiờn cu ủ ti v vit lun vn. Tụi cng nhn ủc s giỳp ủ, to ủiu kin ca UBND thnh ph Vinh, Phũng Ti nguyờn Mụi trng thnh ph Vinh, Phũng Thng kờ, Vn phũng ng ký quyn s dng ủt thnh ph, cỏc phũng ban v nhõn dõn cỏc Phng (xó) thnh ph, S Ti nguyờn v Mụi trng tnh Ngh An, cỏc anh ch em v bn bố ủng nghip, s ủng viờn, to mi ủiu kin v vt cht, tinh thn ca gia ủỡnh v ngi thõn. Vi tm lũng bit n, tụi xin chõn thnh cm n mi s giỳp ủ quý bỏu ủú! H Ni, ngy . thỏng . nm 2012 Tỏc gi lun Giang Th Thanh Nga Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip ii MC LC Li cam ủoan i Li cm nii Mc lciii Danh mc vit tt.vi Danh mc bng .vii 1. T VN 1.1. Tớnh cp thit ca ủ ti .1 1.2. Mc ủớch nghiờn cu. 1.3. ý ngha ca ủ ti. 1.4. Yờu cu 2. TNG QUAN NGHIấN CU 2.1. Mt s ủ lý lun v quyn s dng ủt 2.1.1. Khỏi nim v ngi s dng ủt 2.1.2. C s lý lun v quyn s dng ủt .4 2.1.3. Khỏi nim v cỏc quyn ca ngi s dng ủt. 2.1.4. Mt s ủiu kin chung ủi vi tha ủt ủc thc hin cỏc quyn s dng ủt ca ngi s dng ủt. .8 2.2. Nhng chớnh sỏch, Phỏp lut liờn quan ủn thc hin quyn ca ngi s dng ủt Vit Nam. 2.2.1. Nhng chớnh sỏch, Phỏp lut liờn quan ủn quyn ca ngi s dng ủt cú trc nm 1992 .9 2.2.2. Nhng chớnh sỏch, phỏp lut liờn quan ủn quyn ca ngi s dng ủt t nm 1992 ủn trc nm 2003. .10 2.2.3 Giai ủon t cú Lut t ủai nm 2003 ủn 12 2.3. Quyn s dng ủt ủai ca mt s nc trờn th gii .15 2.3.1. c 15 2.3.2. Cng ho Phỏp .16 2.3.3. Trung Quc .17 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iii 2.4. Thc trng quyn s dng ủt Vit Nam 21 3. I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 26 3.1. i tng v phm vi nghiờn cu 26 3.2. Ni dung nghiờn cu .26 3.2.1. ỏnh giỏ v cỏc ủiu kin t nhiờn, kinh t - xó hi ca thnh ph Vinh, tnh Ngh An .26 3.2.2. iu tra tỡnh hỡnh thc hin cỏc quyn ca ngi s dng ủt trờn bn nghiờn cu 26 3.2.3 ỏnh giỏ vic thc hin quyn s dng ủt ca cỏc h gia ủỡnh, cỏ nhõn trờn bn nghiờn cu, bao gm cỏc ni dung: .26 3.3.4. xut cỏc gii phỏp thỳc ủy vic thc hin quyn s dng ủt theo phỏp lut trờn bn. 26 3.3. Phng phỏp nghiờn cu .27 3.3.1. Phng phỏp ủiu tra, thu thp s liu .27 3.3.2. Phng phỏp chn ủim nghiờn cu: .27 3.3.3. Phng phỏp thu thp s liu ti liu: 27 3.3.4. Phng phỏp so sỏnh .27 3.3.5. Phng phỏp chuyờn gia: .27 4. KT QU NGHIấN CU 28 4.1. V trớ lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi thnh ph Vinh 28 4.1.1. V trớ lý 28 4.1.2. iu kin kinh t - xó hi .29 4.1.3. iu kin c s h tng 30 4.1.4 ỏnh giỏ chung v ủiu kin t nhiờn- kinh t, xó hi .32 4.1.5. Hin trang s dng ủt .34 4.1.6 ỏnh giỏ cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn bn thnh ph Vinh 37 4.2. Cỏc bn phỏp lut liờn quan ủn cỏc quyn ca ngi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh t nm 2005 2011. .42 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iv 4.3. iu tra tỡnh hỡnh thc hin cỏc quyn ca ngi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh t nm 2005 2011 .43 4.3.1. Trỡnh t, th tc chuyn quyn s dng ủt: 43 4.3.2 iu tra tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng ca ngi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh t nm 2005 2011. 44 4.3.3 iu tra vic thc hin quyn chuyn ủi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh 54 4.3.4 iu tra tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ QSD ủt trờn bn thnh ph Vinh 55 4.3.5. iu tra tỡnh hỡnh thc hin quyn th chp quyn s dng ủt/ bo lónh quyn s dng ủt 58 4.3.6 iu tra tỡnh hỡnh thc hin quyn gúp bng giỏ tr QSD ủt ti thnh ph Vinh. 65 4.3.7 iu tra tỡnh hỡnh thc hin quyn tha k QSD ủt 67 4.4 ỏnh giỏ chung vic thc hin cỏc quyn ca ngi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh .73 4.5. xut gii phỏp kin ngh ủi vi cụng tỏc thc hin quyn ca ngi s dng ủt 75 4.5.1 V chớnh sỏch nh nc .75 4.5.2 Gii phỏp v k thut .81 5. KT LUN V KIN NGH .84 5.1. Kt lun .84 5.2. Kin ngh .85 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip v DANH MC CC CH VIT TT V Kí HIU TT Ch vit tt Ch vit ủy ủ QSD Quyn s dng ủt BS Bt ủng sn QH Quy hoch N Ngh ủnh CP Chớnh Ph UBND y ban nhõn dõn Q Quyt ủnh VPK Vn phũng ủng ký Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vi DANH MC BNG STT Tờn bng Trang Bng 4.1. Hin trng s dng ủt thnh ph Vinh nm 2011 .36 Bng 4.2 tỡnh hỡnh chuyn nhng/ tng cho QSD ủt (nm 2005- nm 2011) .47 Bng 4.3 : í kin ngi dõn v chuyn nhng/tng cho QSD ủt .50 Bng 4.4 : í kin ngi dõn v cho thuờ QSD ủt 56 Bng 4.5 Tỡnh hỡnh ủng ký th chp quyn s dng ủt Giai ủon nm 2005 -2011 .59 Bng 4.6 : í kin ngi dõn v quyn th chp QSD .63 Bng 4.7 : Tỡnh hỡnh tha k QSD ủt t nm 2005 -2011 .69 Bng 4.8 : í kin ngi dõn v thc hin quyn tha k QSD .70 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vii 1. T VN 1.1. Tớnh cp thit ca ủ ti t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn, ti sn quc gia vụ cựng quý bỏu, l ngun ni lc ủ xõy dng v phỏt trin ủt nc. Trong quỏ trỡnh ủi mi, t nm 1986 ủn nay, ng v Nh nc ủó ủc bit quan tõm ủn ủ qun lý ủt ủai, Lut t ủai nm 1988 l mt nhng ủo lut ủu tiờn ủc ban hnh thi k ủi mi. S dch chuyn quyn s dng ủt t ch th ny sang ch th khỏc l mt quy lut ủng tt yu c ch th trng. Lut t ủai nm 1993 cho phộp chuyn quyn s dng ủt l mt bc ủt phỏ quan trng vic quy ủnh cỏc quyn ca ngi s dng ủt, m mt thi k mi cho cỏc quan h xó hi din sụi ủng nn kinh t th trng. Tuy nhiờn, cựng vi s phỏt trin ca cỏc quan h xó hi, cũn nhiu quy ủnh phỏp lut ny t khụng phự hp vi thc tin, bờn cnh ủú gõy nhiu vng mc bt cp cho cụng tỏc qun lý ủt ủai. Lut t ủai nm 1993 ủó ủc Quc hi sa ủi, b sung hai ln vo nm 1998, nm 2001. Song cỏc bn ny cha theo kp nhu cu cỏc quan h giao dch v quyn SD. Ngy 26/11/2003, Quc hi Nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam ủó thụng qua Lut t ủai nm 2003 cú nhiu ủiu ủi mi vi xu ngày mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất. Theo ủú cỏc quyn SD bao gm chuyn ủi, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, th chp, bo lónh, tng cho, gúp bng QSD. Tuy vy, quỏ trỡnh ỏp dng thỡ mt s cỏc quy ủnh ca Phỏp Lut cha thc s to c s phỏp lý vng chc cho cỏc giao dch liờn quan quyn ca ngi s dng ủt. Cỏc quy ủnh t ủú gõy khú khn qun lý s dng ủt v quỏ trỡnh ch s dng ủt thc hin cỏc quyn ca mỡnh. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip Thnh ph Vinh l trung tõm chớnh tr, kinh t, húa - xó hi ca tnh Ngh An, l mt hai ủụ th ln nht ca vựng Bc Trung B, thun li tip thu nhanh tin b khoa hc k thut, thu hỳt cỏc nh ủu t v ngoi nc ủ phỏt trin mt nn kinh t hng hoỏ cú sc cnh tranh cao, m rng liờn kt kinh t nc v th gii. Vi vai trũ quan trng nh vy, ngy 15/9/2008, thnh ph Vinh ủó ủc Chớnh ph cụng nhn l ủụ th loi trc thuc tnh Ngh An, to tin ủ cho vic phỏt trin thnh ph Vinh thnh Trung tõm kinh t - húa vựng Bc Trung B. Vỡ th, nhng nm qua, tc ủ ủụ th húa thnh ph Vinh din khỏ mnh m, nhng d ỏn ủu t ủc trin khai trờn ton bn Thnh ph, nh xõy dng cỏc khu cụng nghip, khu ủụ th, kt cu h tng kinh t xó hi, cỏc cụng trỡnh cụng cng v li ớch quc gia.ủó khụng ngng tng lờn, th trng BS hot ủng sụi ni. Tuy nhiờn, cựng vi ủ ủú thỡ cụng tỏc qun lý Nh nc v ủt ủai tr nờn khú khn hn v cũn nhiu bt cp, vic thc cỏc quyn ca ngi s dng ủt l cũn gp nhiu tr ngi vng mc, tỡnh trng ngi dõn thc hin quyn khụng khai bỏo vi c quan Nh nc cũn din khỏ nhiu.Tỡnh trng ny din th no? nguyờn nhõn ủõu? Gii phỏp no ủ nõng cao vic thc hin cỏc quyn ca ngi s dng ủt. Xut phỏt t thc t trờn v ủ gúp phn lm sỏng t c s khoa hc cụng tỏc qun lý ủt ủai thnh ph Vinh núi riờng, quyn ca ngi s dng ủt núi chung v giỳp cho vic thc hin cỏc quyn ca ngi s dng ủt khụng gõy phin h, vng mc, chỳng tụi thc hin ủ ti:ỏnh giỏ thc trng v ủ xut gii phỏp nõng cao hiu qu vic thc hin quyn s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh, tnh Ngh An giai ủon t nm 2005 - 2011. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip - Cha cú c ch giỏm sỏt theo dừi thc hin quy hoch. Cỏc quy hoch, k hoch s dng ủt ủc lp v xột duyt ch yu mang tớnh hnh chớnh cha gn vi thc t thiu tớnh kh thi. Hin tng Quy hoch treo khỏ ph bin lm cho cỏc QSD ca ngi s dng b hn ch. 4.5. xut gii phỏp kin ngh ủi vi cụng tỏc thc hin quyn ca ngi s dng ủt Trờn c s nhng vng mc, bt cp thc tin v vic thc hin quyn ca ngi s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh, chỳng tụi ủ xut mt s gii phỏp ủ QSD ủt ca h gia ủỡnh v cỏ nhõn ủc ủm bo theo Lut t ủai nm 2003. 4.5.1 V chớnh sỏch nh nc * V bn phỏp lut - Cn nghiờn cu ủ sm ban hnh Lut ng ký bt ủng sn, cng nh cn xỏc ủnh rừ, chớnh xỏc phm vi ủiu chnh ca Lut t ủai mi quan h vi cỏc bn Phỏp lut khỏc cú liờn quan nh: B lut Dõn s, Lut ng ký bt ủng sn (ủc ban hnh ủng thi vi Lut t ủai), theo ủú Lut t ủai ch quy ủnh nhng ủ mang tớnh hnh chớnh quan h ủt ủai gia Nh nc vi ngi s dng ủt. - Quy ủnh c th v thnh viờn H gia ủỡnh, vic thc thi quyn ca cỏc thnh viờn v H gia ủỡnh s dng ủt v ủi vi ngi s dng ủt ủc ghi tờn trờn Giy chng nhn trng hp cỏ nhõn ủú cú v (chng) theo hng ch ngi cú tờn trờn Giy chng nhn mi ủc thc hin quyn th chp. Trng hp nhp ti sn riờng vo ti sn chung v chng thỡ phi ủc ghi nhn Giy chng nhn. - ngh sa ủi iu 67 Lut t ủai nm 2003 v thi hn giao ủt, theo hng nờn m rng thi hn s dng ủt ủi vi ủt sn xut nụng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 75 nghip ủ ngi s dng ủt ủc thc hin quyn th chp vay sn xut kinh doanh ti ngõn hng. - ngh sa ủi Lut Dõn S v Lut ủt ủai ủi vi trng hp ủ tha k QSD ủt t yờu cu phi cú GCN QSD ủt thnh phi l ngi cú quyn s dng ủt hp phỏp theo quy ủnh ca phỏp lut. - Hon thin chớnh sỏch v giỏ: c s ủnh giỏ l giỏ chuyn nhng quyn s dng ủt thc t trờn phng; cn quy ủnh m rng vic ỏp dng hỡnh thc ủu giỏ, ủu thu. - Hon thin phỏp lut v ngõn hng tớn dng. Quy ủnh v quyn v ngha v va bờn th chp v bờn nhn th chp theo hng bo ủm quyn li v ngha v cho c hai bờn. - Hon thin chớnh sỏch v th chp QSD ủt : + Bói b quy ủnh v thi hn np h s ủng ký th chp quyn s dng ủt quy ủnh ti iu 130 Lut t ủai 2003. + B sung v quy ủnh rừ cỏc trng hp ủc th chp quyn s dng ủt phc v cỏc mc ủớch khỏc ngoi mc ủớch vay sn xut kinh doanh. Sa ủi quy ủnh ti Khon iu 110, Khon iu 113 Lut t ủai 2003 v cỏc bn quy phm phỏp lut cú liờn quan theo hng cho phộp th chp bng quyn s dng ủt ủ phc v nhu cu vay hp phỏp v ủm bo cho cỏc ngha v hp phỏp khỏc. + Quy ủnh rừ ch th cú quyn th chp quyn s dng ủt ủi vi quyn s dng ủt ủang ủc gúp (c trng hp hỡnh thnh phỏp nhõn mi v khụng hỡnh thnh phỏp nhõn). + Quy ủnh rừ cỏc trng hp khụng ủc th chp quyn s dng ủt, quy ủnh ngi s dng ủt thuờ ủc th chp bng quyn s dng ủt thuờ. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 76 + Sa ủi, b sung quy ủnh v thi hn gii quyt vic ủng ký, xúa ủng ký th chp bng quyn s dng ủt theo tinh thn ci cỏch th tc hnh chớnh. + B sung quy ủnh v ủi tng cú quyn np h s yờu cu ủng ký th chp, xúa ủng ký th chp ti iu 130 Lut t ủai 2003. + B sung quy ủnh h s ủng ký th chp bng quyn s dng ủt cú giy t chng minh ủó thc hin ủy ủ ngha v ti chớnh vi nh nc. + Quy ủnh c th v trng hp ủng ký th chp mt ti sn bo ủm cho nhiu ngha v, ủú nờu rừ c ch bo ủm cho bờn th chp ủc giao li Giy chng nhn. - Thng nht mt s quy ủnh v gúp bng quyn s dng ủt gia B Lut dõn s; Lut t ủai v Lut Doanh nghip. - B Lut Dõn s cn cú thờm quy ủnh v thi hiu hng quyn dõn s ủc bit quan h tha k. Theo ủú, ht thi hiu kin, ngi ủang qun lý hp phỏp di sn s tr thnh ch s hu ti sn ủú. * V ủ quy hoch. Vn ủ quy hoch treo cng l mt ủ bc xỳc ca Ngi s dng ủt vỡ nh hng ủn cht lng cuc sng ca c gia ủỡnh. t nm quy hoch nhng sau nhiu nm cha thc hin, h qu l vic ủu t s dng ủt, vic xõy dng, ci to nh v n ủnh cuc sng ủu b nh hng.Theo tụi, ủ gii quyt dt ủim bc xc ca ngi dõn v ủ ny thỡ Lut t ủai nờn cú quy ủnh: - Cho phộp ngi dõn ủc thc hin ton b cỏc quyn ca ngi s dng ủt (bao gm c vic ủu t xõy dng c s h tng v nh ) sau thi hn nm k t ngy cụng b quy hoch m quy hoch ủú cha ủc thc hin. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 77 - Thc hin v kim tra theo dừi vic thc hin quy hoch, k hoch s dng ủt ủó ủc cụng khai cụng b, khc phc tỡnh trng quy hoch treo; kp thi ủiu chnh quy hoch, k hoch s dng ủt cho phự hp vi nhu cu v kh nng s dng ủt thc t. * V ủ chớnh sỏch giỏ ủt Trong h thng qun lý ủt ủai ca nc ta hin nay, mi cụng tỏc ti chớnh liờn quan ủn ủt ủai ủu ủc ỏp dng da trờn mt khung giỏ ca Nh nc. UBND cp tnh ban hnh khung giỏ riờng cho mi tnh da trờn Ngh ủnh chung ca Chớnh ph. Mt khung giỏ ủc ỏp dng cho nhiu lnh vc ti chớnh v ủt ủai s dn ủn khú khn cho cỏc phng vic gii quyt cỏc ủ liờn quan ủn qun lý Nh nc v ủt ủai giai ủon hin nh: gii phúng mt bng, cp giy chng nhn QSD, thu thu chuyn QSD, . Vỡ vy, Chớnh ph v UBND cp tnh cn xem xột, nghiờn cu ủ nhng h s ủiu chnh cỏc ủ ti chớnh ủt ủai liờn quan ủn tng lnh vc khỏc nhau, dng nhng h s ủiu chnh khỏc ủ ủm bo hi hũa gia ngun thu ngõn sỏch ca Nh nc v quyn li ca cỏc t chc, h gia ủỡnh cỏ nhõn s dng ủt. Thc t hin nay, nhng bt cp v giỏ ủt v quyn, ngha v ti chớnh liờn quan ủn quyn s dng ủt l mt ủ vng mc ln xó hi. Do vic xỏc ủnh giỏ ủt khụng phự hp vi ý v nguyn vng ca ch s dng ủt, Phỏp lut li cha quy ủnh c ch gii quyt bt ủng v giỏ ủt nờn ngi dõn phi khiu kin, khiu ni, t v cỏc thnh ph ln ủ kin ngh cỏc c quan cp trờn. Vn ủ ny phn ỏnh 02 nhu cu c bn ca ngi dõn l: - Vic xỏc ủnh giỏ ủt cn da trờn nguyờn tc tha thun, nht trớ ca cỏc bờn liờn quan. - Cn cú c ch minh bch v cụng bng ủ gii quyt bt ủng v xỏc ủnh giỏ ủt. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 78 Theo tỡm hiu ủc bit, cú nhiu t chc kinh t nh cỏc Ngõn hng ln ủó cú ủi ng ủnh giỏ ủt v cú kh nng thc hin ủnh giỏ ủt cho bt k mnh ủt no trờn phm vi ton quc. Ch l mt t chc kinh t Vit Nam m h ủó thc hin ủc vic ủnh giỏ ny, so vi t chc cú quy mụ ln nh cỏc C quan nh nc thỡ ti li khụng thc hin ủc sut nhng nm qua? tng bc hỡnh thnh c ch xỏc ủnh giỏ ủt thc hin quyn, ngha v ti chớnh liờn quan ủn quyn s dng ủt, ủ ngh Lut t ủai cn ghi nhn thờm nhng nguyờn tc mang tớnh th trng, bỡnh ủng v tha thun nh sau: - Ngi s dng ủt (cú quyn, li ớch liờn quan ủn giỏ ủt UBND ban hnh) cú quyn ủ ngh UBND xỏc ủnh li giỏ ủt ủú theo bt k mt phng phỏp ủnh giỏ ủt no. - Ch th s dng ủt cú quyn thuờ t hoc trc tip cỏc cn c chng minh phng phỏp ủnh giỏ ủt ca mỡnh. Vớ d: Mt mnh ủt ủc cho thuờ vi giỏ cao thỡ cú th ỏp dng phng phỏp ủnh giỏ khỏc nh phng phỏp chi phớ, phng phỏp húa trc tip, phng phỏp chit khu dũng tin, phng phỏp li nhun. - t c ch gii quyt bt ủng: Vớ d: Giao c quan Trng ti hoc Hip hi ngnh ngh ủnh giỏ, bt ủng sn lm trung gian gii quyt bt ủng gia cỏc bờn liờn quan ủn giỏ ủt. Mc dự Phỏp lut t ủai cha ghi nhn rừ cỏc nguyờn tc ny, nhng thc t cho thy nu C quan nh nc, Ch ủu t d ỏn khụng gii quyt vng mc, khiu kin trờn c s ủng thun vi Ngi s dng ủt thỡ vng mc ủú s phc v kộo di. Vi vic ỏp dng cỏc nguyờn tc nờu trờn, chỳng tụi cho rng s gii quyt ủc cỏc ủ ln nh sau: - Trỏnh tht thu cho Nh nc thu tin s dng ủt, thu s dng ủt, thu chuyn quyn s dng ủt, cho thuờ ủt, ủu giỏ ủt; Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 79 - To s cụng bng v trỏnh tn tht cho ch s dng ủt nu Nh nc ủn bự thu hi ủt; - Lm cn c ủ Ch s dng ủt v cỏc Ch ủu t tha thun gúp vn, ủn bự thc thin d ỏn; - Gim thiu khiu kin ủt ủai vỡ ngi dõn ủó cú c ch gii quyt bt ủng mt cỏch minh bch v cụng bng. * V ủ chớnh sỏch thu, l phớ - Thu s dng ủt Khỏc vi nhiu quc gia khỏc trờn th gii, Nh nc ta khụng thu thu s dng ủt phi nụng nghip hoc thu khụng ủỏng k. Vic khụng thu thu ny, mc dự v hỡnh thc l ủ to ủiu kin cho ngi dõn cú nh , nhng thc t li lm tng vic ủu c, thao tỳng th trng nh ủt v lm giỏ chuyn nhng bt ủng sn tng cao. Do ủú, mc tiờu to ủiu kin cho ngi dõn cú nh khụng thc hin ủc. Theo chỳng tụi, thay vỡ ỏp dng cỏc bin phỏp hnh chớnh, Nh nc nờn ỏp dng bin phỏp kinh t ủ ủiu tit th trng l thc hin vic thu thu s dng ủt phi nụng nghip, ủc bit l mc thu tng cao ủi vi cỏc ch th ủng tờn s dng t mnh ủt th hai tr lờn. Chỳng tụi cho rng bin phỏp ny ủem li mt s li ớch sau: - Ch th s dng ủt phi n lc gia tng giỏ tr s dng ca ủt. Theo quy lut th trng, ủt ủai s ủc luõn chuyn v tớch t v nhng ch th cú kh nng tt nht vic s dng hiu qu, lm tng giỏ tr s dng ủt. - Do thu s dng ủt s ủc tớnh khỏc ủi vi tng v trớ ủt nờn Nh nc s thu ủc giỏ tr tng lờn ca ủt ủc ủu t c s h tng. Vic ny s gúp phn trỏnh mõu thun v bt cụng gia mt b phn dõn c b thu hi ủt ủ xõy dng c s h tng vi mt b phn dõn c ủc li v hng li th c s h tng mi ủem li. - Do thu s dng ủt ủc tớnh cho Ngi s dng ủt nờn bin phỏp ny lm gim cỏc giao dch ngm, hn ch ủ ngi khỏc ủng tờn trờn Giy Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 80 chng nhn QSD, gúp phn thỳc ủy cỏc giao dch cụng khai, minh bch v theo ủỳng th tc ca Nh nc. - Do thu s dng ủt ủc tớnh theo thi gian s dng ủt thc t nờn bin phỏp ny gúp phn thỳc ủy gii phúng mt bng vỡ Ngi s dng ủt cú xu hng t nguyn thc hin gii phúng mt bng sm ủ trỏnh phi ủúng thu cho thi gian trỡ hoón. - Do thu s dng ủt s khụng tớnh cho mnh ủt nm quy hoch phi gii ta nờn bin phỏp ny gúp phn thỳc ủy cỏc c quan sm thc hin quy hoch ủó ủt ra. - Bin phỏp ny gúp phn chng ủu c, thao tỳng th trng ủt ủai, gúp phn lm giỏ ủt n ủnh hn trờn th trng, suy cho cựng l cú li hn cho ủụng ủo ngi dõn cú nhu cu s dng ủt ủ v sn xut kinh doanh. - L phớ trc b: Tỏch phn cú tớnh cht thu l phớ trc b ủ quy ủnh thnh thu ti sn. Phn cú tớnh cht phớ dch v cụng quy ủnh thnh l phớ ủng ký QSD ủt. - V Phớ: Hin cú quỏ nhiu loi phớ nhiu biờn lai nờn nghiờn cu xem xột thng nht mt khon phớ. - Tin s dng ủt. gim cỏc khon thu thc hin ng ký QSD ủt ln ủu ủi vi mi loi ủt cú ngun gc hp phỏp. Gii quyt hi hũa mi quan h gia thu tin s dng ủt vi bi thng thit hi nhm ủm bo chi phớ cho ngi s dng ủt. 4.5.2 Gii phỏp v k thut * Cp giy chng nhn QSD ủt Thc t hin nay, Giy chng nhn quyn s dng ủt (QSD) ủang tr thnh mt ro cn phỏp lý lm nh hng nghiờm trng ủn quyn v li ớch ca ngi s dng ủt. Dn ủn tỡnh trng ny l vỡ Lut t ủai quy ủnh vic cp giy chng nhn QSD l Nh nc cụng nhn quyn s dng ủt ủi vi ngi ủang Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 81 s dng ủt n ủnh. Tc l Nh nc khụng cụng nhn quyn s dng ủt nu khụng cú Giy chng nhn QSD. Ngoi ra, Lut t ủai ủt ủiu kin ủ Ngi s dng ủt ủc thc hin cỏc quyn ca mỡnh l phi cú Giy chng quyn s dng ủt (bao gm c vic sa cha, ci to li nh ca ủó xung cp). Nu nhu cu ca ủi sng gia ủỡnh m Ngi s dng ủt phi thc hin giao dch ủi vi mnh ủt ủú thỡ cỏc giao dch ny li b coi l trỏi Phỏp lut v h luụn phi gỏnh chu cỏc ri ro kốm theo. Do vy, cn phi ủy nhanh tin ủ cp giy chng nhn QSD ủt ủ hon thnh vic cp giy chng nhn QSD ủt theo quy ủnh ca Phỏp Lut. * Nõng cao hiu qu hot ủng ca Vn phũng ng ký QSD ủt. - Cung cp thụng tin trung thc ủy ủ kp thi v tha ủt: Ti thnh ph Vinh thc trng quyn tip cn thụng tin liờn quan ủn tỡnh trng phỏp lý ca tha ủt hin ch yu l cỏc bờn t tỡm hiu nờn cũn khú khn v cha ủm bo tớnh trung thc ủi vi cỏc bờn. Vn phũng ng ký quyn s dng ủt thnh ph Vinh mi ch yu trung vo vic ủng ký bin ủng, hon tt th tc m cha chỳ ý ủn cung cp thụng tin. Trong cỏc giao dch liờn quan ủn quyn ca ngi s dng ủt, cỏc bờn phi (v ủc) cung cp thụng tin liờn quan ủn tha ủt nh: Yu t quy hoch, v trớ, ranh gii, din tớch; l ngi cú quyn s dng ủt? Hay thụng tin v Giy chng nhn quyn s dng ủt mang tờn ngi thc hin quyn s dng cú ủỳng hay khụng? (trỏnh trng hp giy chng nhn QSD ủt b lm gi) Trờn thc t, thiu s ủng b qun lý ủt ủai, qun lý giao dch bo ủm, cng nh s thiu minh bch cỏc quy ủnh phỏp lut v ngha v cung cp thụng tin (ca ngi s dng ủt v c quan qun lý nh nc), quyn ủc cung cp thụng tin liờn quan ủn QSD ủt .dn ủn vic ngi dõn tip cn, tỡm hiu thụng tin cũn nhiu khú khn. Nhng khú khn ny dn ủn c t phớa ngi ủang s dng ủt v c quan nh nc cú thm quyn. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 82 - Tip tc thc hin ci cỏch cỏc th tc hnh chớnh v chuyn nhng QSD ủt. Hin nay, trờn bn thnh ph Vinh cụng tỏc thc hin QSD ủt ủc giao dch thụng qua hỡnh thc ca , cú ngha l thụng qua b phn chuyờn trỏch v vic tip nhn v tr kt qu cho h gia ủỡnh cỏc nhõn tham gia ủng ký v cỏc giao dch v quyn s dng ủt. Tuy nhiờn, h s cũn nhiu loi giy t, cỏc th tc cũn rm r phc tp, cn phi ủn gin ti cỏc th tc ủng ký ủ giao dch v quyn s dng ủt ủc thc hin d dng thun li theo hng khuyn khớch ngi s dng ủt thc hin. - Tip tc r soỏt ủ bói b nhng quy ủnh bt hp lý v trỡnh t, th tc thc hin quyn ca ngi s dng ủt Quy ủnh hin hnh v quyn s dng ủt ủó gúp phn thỳc ủy cỏc hp ủng v quyn s dng ủt ủc ký kt, thc hin phự hp vi s hnh ca nn kinh t, nhng cũn nhng hn ch nht ủnh cn tip tc ủc r soỏt, khc phc (vớ d: cha phõn ủnh rừ trỏch nhim ca c quan ủng ký vi t chc hnh ngh cụng chng; cũn cú s ln ln gia quan h hnh chớnh vi quan h dõn s ngi dõn thc hin cỏc quyn liờn quan ủn quyn s dng ủt). - Tng cng ph bin nõng cao nhn thc phỏp lut ủt ủai nhõn dõn, ph bin cụng khai ủy ủ chớnh sỏch mi lnh vc, nhm khuyn khớch vic qun lý s dng ủt ủỳng mc ủớch, hiu qu, tit kim - Xõy dng h thng ủng ký ủt ủai v bt ủng sn: ủõy l mt h thng ủng ký m (ủng ký ban ủu v ủng ký bin ủng) thng nht gia ủt ủai v bt ủng sn, minh bch, cụng khai, thun tin ủ phỏp lut tha nhn quyn s dng ủt, chuyn s hu ti sn v mi giao dch phỏt sinh sau ủú, trt t th trng ph thuc vo cht lng hot ủng ca h thng ủng ký v t ủú ủ ủm bo cỏc ngun thu ngõn sỏch ủc thụng sut, n ủnh v cụng bng. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 83 5. KT LUN V KIN NGH 5.1. Kt lun 1. Thnh ph Vinh l trung tõm chớnh tr kinh t, húa xó hi ca tnh Ngh, l mt hai ủụ th nht vựng Bc trung B cú din tớch t nhiờn l 10.501,55 bao gm 16 phng v xó. Dõn s thnh ph nm 2011 l 359,957 nghỡn ngi . Thnh ph Vinh cú ủiu kin t nhiờn kinh t xó hi khỏ thun li, tc ủ ủụ th húa din khỏ mnh m to ủiu kin thun li cho cỏc quyn ca ngi s dng ủt ủc thc hin. 2. T kt qu nghiờn cu ca ủ ti ỏnh giỏ thc trng v ủ xut gii phỏp nõng cao hiu qu vic thc hin quyn s dng ủt thnh ph Vinh, tnh Ngh An giai ủon 2005-2011, cú th rỳt cỏc kt lun sau: - UBND Thnh ph ủó ban hnh v thc hin cụng tỏc ủng ký quyn chuyn nhng QSD ủt. Giai ủon t nm 2005 2011, ti xó Nghi phỳ l 1994 trng hp; ti phng Trng Thi l 744 trng hp; ti phng Hng Dng l 1343 trng hp [ph lc 2]. - UBND thnh ph ủó ban hnh thc hin tt quy trỡnh th chp. Trong giai ủon nm 2005- 2011, ti phng Hng Dng cú 1744 lt ủng ký th chp, 767 lt ủng ký xúa th chp; ti phng Trng Thi cú 1982 lt ủng ký th chp; 775 lt ủng ký xúa th chp; ti xó Nghi phỳ cú 2494 lt ủng ký th chp, 1078 lt ủng ký xúa th chp. - Trong giai ủon 2005-2011 ủó thc hin ủng ký cho 392 trng hp ti phng Hng Dng; ủó thc hin ủng ký cho 78 trng hp phng Trng Thi; ủó thc hin ủng ký cho 360 trng hp xó Nghi phỳ. 3. Bờn cnh nhng kt qu ủó ủt ủc thc hin quyn chuyn nhng; th chp; tha k quyn s dng ủt thỡ UBND thnh ph cũn yu kộm hn ch cụng tỏc thc hin quyn cho thuờ/ cho thuờ li; gúp bng quyn s dng ủt dn ủn vic tht thoỏt ngun thu cho ngõn sỏch nh nc. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 84 4. Khi hi ý kin ngi dõn v th tc thc hin cỏc quyn s dng ủt ti cỏc c quan Nh nc thỡ ngoi nguyờn nhõn ý thc ca ngi s dng ủt vic tuõn th cỏc quy ủnh ca Phỏp lut thỡ l cỏc th tc cũn quỏ rm r v mt nhiu thi gian ti cỏc c quan Nh nc. Cho nờn dn ủn tỡnh trng khụng ủng ký vi c quan cú thm quyn thc hin cỏc quyn cũn chim t l khỏ cao. 5. ó ủ xut 02 nhúm gii phỏp v c ch chớnh sỏch; v gii phỏp v k thut ủ nõng cao hiu qu vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ca cỏc h gia ủỡnh v cỏ nhõn ti thnh ph Vinh theo Lut t ủai nm 2003. 5.2. Kin ngh 1. UBND thnh ph Vinh nờn mnh dn ủ xut ch trng v ban hnh cỏc quy trỡnh th tc v cụng tỏc thc hin cỏc quyn cho thuờ/ cho thuờ li; tha k QSD ủt, gúp bng giỏ tr quyn s dng ủt ủ chng t s ủi mi t duy, ủi mi cỏch suy ngh v tm quan trng cụng tỏc thc hin quyn ca ngi s dng ủt. 2. Cn thng xuyờn t chc cỏc lp hun chuyờn mụn nghip v cho cỏn b cụng tỏc ủng ký ủt ủai v qun lý ủt ủai. 3. UBND thnh ph nờn ủu t, ủn gin húa th tc hnh chớnh bng cỏch ng dng cụng ngh thụng tin hot ủng ủng ký QSD ủt cng nh cụng tỏc qun lý ủt ủai. iu ny cng hn ch hin tng tiờu cc ca cụng chc, viờn chc giỳp cho ngi s dng ủt tip cn vi h thng ủng ký thỡ Nh nc. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 85 TI LIU THAM KHO A. Ting Vit 1. Quc hi (2003), Lut t ủai 2003 2. Chớnh ph (2004), Ngh ủnh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 ca Chớnh ph v thi hnh lut ủt ủai 3. Quc hi (2005), B Lut dõn s 4. CVCC.TS Nguyn ỡnh Bng (2009), Giỏo trỡnh H thng phỏp lut v qun lý ủt ủai v th trng bt ủng sn, NXB Nụng nghip, H Ni 5. Lờ Quc Thỏi (2006), Phỏp lut ủt ủai v ủ ủu t nc ngoi vo th trng Bt ủng sn trung quc, Tp ti nguyờn v Mụi trng (8/2006). 6. CVCC.TS Nguyn ỡnh Bng (2009) Bỏo cỏo tng hp hi tho chớnh sỏch phỏp lut ủt ủai liờn quan ủn nụng nghip, nụng dõn, nụng thụn 7. CVCC.TS Nguyn ỡnh Bng (2010), Ti liu tham kho , NXB Nụng nghip, H Ni 8. Lờ Th Hoi n (2010) Tỡm hiu chuyn nhng quyn s dng ủt v thc trng ỏp dng thnh ph Vinh. 9. Ngh Quyt 02/2004/NQ- HTP ngy 10/8/2004 ca Hi ủng thm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn ti cao. 10. Nguyn ỡnh Bng v cỏc tỏc gi (2005), Bỏo cỏo tng kt khoa hc v k thut ủ ti cp nh nc Nghiờn cu ủi mi h thng qun lý ủt ủai ủ hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ủng sn Vit Nam, Trung tõm iu tra Quy hoch t ủai B Ti nguyờn v Mụi trng, H ni 11. B T phỏp- B Ti nguyờn Mụi trng (2006), thụng t liờn tch s 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT v hng dn cụng chng chng thc hp ủng , bn thc hin quyn ca ngi s dng ủt, H ni 12. Quc hi (2007) Lut thu thu nhp cỏ nhõn, NXB chớnh tr Quc gia, H Ni Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 86 13. Quc Hi (2010) Lut ngõn Hng, NXB chớnh tr Quc gia, H Ni 14. Quc hi(2005) Lut doanh nghip, NXB chớnh tr Quc gia, H Ni 15. Trn th Minh Chõu (2010) Th trng quyn s dng ủt v th trng bt ủng sn Vit Nam, Tuyn bỏo cỏo khoa hc, H ni 16. TS Nguyn Quang Tuyn; Nguyn Xuõn Trng(2010) Bn v quyn v ngha v ca ngi s dng ủt. 17. Phũng TN v Mụi Trng thnh ph Vinh, s liu thng kờ kim kờ nm 2011 v cỏc s liu liờn quan ủn quyn ca ngi s dng ủt. 18. Chớnh ph (2007), Ngh ủnh 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 ca Chớnh ph quy ủnh b sung v vic cp GCN QSD ủt,thu hi ủt, thc hin quyn s dng ủt, trỡnh t th tc bi thng, tỏi ủnh c nh nc thu hi ủt v gii quyt khiu ni v ủt ủai. 19. Quyt ủnh 146/2007/Q-UBND ngy 19/12/2007 ca UBND tnh Ngh An quy ủnh v vic cp giy chng nhn QSD ủt , ủt ao cựng mt tha ủt 20. Quyt ủnh 55/2009/Q-UBND ngy 02/6/2009 ca UBND tnh v vic quy ủnh thm quyn cụng chng, giao dch trờn bn tnh Ngh An 21. Quyt ủnh 09/2010/Q-UBND ngy 13/7/2010 ca UBND thnh ph Vinh v vic ban hnh quy ủnh v cụng nhn li QSD ủt, tỏch hp tha chuyn mc ủớch s dng ủt, chuyn nhng, tng cho QSD ủt ca h gia ủỡnh cỏ nhõn trờn bn thnh ph Vinh. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 87 Ph lc 2: Tỡnh hỡnh chuyn nhng QSD ủt thnh ph Vinh ( giai ủon nm 2005- 2011) nm Nm nm nm Nm nm nm Tng 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 cng ụng Vnh 206 47 67 210 128 192 325 1175 Trng Thi 88 76 73 119 127 140 121 744 Hng Sn 58 16 36 79 67 77 50 383 Bn Thy 125 29 47 119 94 171 148 733 Quang Trung 31 18 54 36 39 34 221 Nghi n 72 158 154 385 Vinh Tõn 110 40 42 89 113 163 266 823 i Cung 40 26 32 64 76 120 111 469 Trung ụ 50 29 41 85 64 130 83 482 10 Lờ Mao 52 38 55 111 98 91 447 11 Hng Hũa 59 23 21 64 45 62 71 345 12 Nghi Kim 114 225 363 711 13 Nghi Liờn 37 86 249 374 14 Ca Nam 75 28 64 117 83 169 120 656 15 Hng Dng 216 86 102 204 185 250 300 1343 16 Quỏn Bu 21 60 70 141 138 227 130 787 17 Nghi Phỳ 236 106 160 353 290 475 374 1994 18 Hng ụng 199 57 85 192 177 293 291 1294 19 Hng Chớnh 66 85 112 272 20 Hng Phỳc 20 37 64 81 89 67 86 444 21 Hng Bỡnh 181 64 83 164 161 140 158 951 22 H Huy Tp 223 78 124 242 267 216 277 1427 23 Lờ Li 125 67 48 110 142 178 169 839 24 Hng Lc 310 101 142 409 330 414 584 2290 25 Nghi c 16 48 68 133 2973 3028 4223 4735 19722 tt Phng(xó) Tng Cng 2425 990 1348 ( Ngun: Phũng Ti nguyờn- Mụi trng thnh ph Vinh) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 88 Ph lc 1: Tỡnh hỡnh cp giy chng nhn quyn s dng ủt. (giai ủon nm 2005-2011) TT Phng, xó 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 ụng Vnh Trng Thi Hng Sn Bn Thy Quang Trung Nghi n Vinh Tõn i Cung Trung ụ Lờ Mao Hng Hũa Nghi Kim Nghi Liờn Ca Nam Hng Dng Quỏn Bu Nghi Phỳ Hng ụng Hng Chớnh Hng Phỳc Hng Bỡnh H Huy Tp Lờ Li Hng Lc Nghi c Tng Nm 2005 206 88 58 125 31 Nm 2006 55 40 50 21 Nm 2007 31 16 32 37 110 40 50 52 59 69 50 106 52 122 23 61 19 10 75 216 21 236 199 135 192 75 123 120 35 59 94 91 22 Nm 2008 104 43 27 156 21 21 49 121 62 18 109 83 171 230 35 20 181 223 125 310 79 101 279 138 179 37 70 102 40 137 55 80 163 100 99 Nm 2009 81 32 27 140 19 34 48 55 90 54 40 49 23 118 142 104 241 158 83 78 64 115 82 167 2425 1994 929 1751 2044 Nm 2010 61 36 21 46 26 12 49 27 50 26 41 15 63 71 59 142 46 44 31 29 80 52 128 1164 Nm 2011 106 37 22 84 173 22 90 78 61 41 55 178 255 62 69 52 134 96 103 35 35 148 79 141 12 2168 Tng cng 644 292 237 596 298 69 393 322 539 306 313 269 295 597 832 576 1197 676 230 335 560 1110 616 1161 12 12475 ( Ngun: Phũng Ti nguyờn- Mụi trng thnh ph Vinh) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 89 Ph lc 3: Tng hp ý kin ngi dõn v thc hin cỏc quyn SD Phng nghiờn cu S Ni dung Hng Dng h cõu hi Trng Thi Nghi Phỳ cú Khụng cú Khụng cú (%) (%) (%) (%) (%) 45 55 65 35 39 61 86 14 90 10 87 13 100 100 100 100 100 100 12 88 94 92 85 15 67 33 72 28 65 35 72 28 69 31 89 11 92 87 12 47 53 55 45 42 58 25 75 46 54 12 88 15 85 89 11 21 79 75 25 88 12 79 21 100 100 100 Khụng (%) 1.Chuyn nhng QSD - Hi lũng v th tc - khai bỏo ủng ký 50 -khai ủỳng giỏ chuyn nhng 2.Cho thuờ QSD - khai bỏo ủng ký - giy t cam kt cho 50 thuờ QSD 3.Th chp QSD - Tm quan trng - Hi lũng v th tc 50 - khai bỏo ủng ký - Hi lũng vi s tin ủc vay. 4.Tha k QSD - Hi lũng v th tc - Cú GCN QSD hoc giy t v ủt - khai bỏo ủng ký - tha k theo di chỳc HP 50 ( ngun: Tng hp phiu ủiu tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 90 [...]... (liên bang, Bang và ñ a phương) ñ u có l i ích t ñ t C th , chính quy n liên bang thu thu v n giá tr gia tăng ñánh vào kho n chênh l ch v giá khi th c hi n các giao d ch và ch áp d ng ñ i v i BðS thương m i, không áp d ng ñ i v i nhà c a dân cư Chính quy n Bang ñánh thu ñ t (tính theo giá tr ñ t ñư c tính b ng cách l y giá c a BðS tr ñi toàn b chi phí ñ u tư phát tri n) và thu trư c b (m c cao nh t... và xã h i khác ngày càng ñư c hoàn thi n ñang và s là nh ng ñi u ki n thu n l i ñ thành ph Vinh có th ti p thu nhanh ti n b khoa h c k thu t, thu hút các nhà ñ u tư trong và ngoài nư c ñ phát tri n m t n n s n xu t hàng hoá có s c c nh tranh cao v i nh ng ngành mũi nh n ñ c thù, ñ y nhanh t c ñ phát tri n kinh t - xã h i, m r ng liên k t kinh t trong nư c và th gi i, ñưa n n kinh t c a Thành ph nhanh... , kinh t , văn hoá - xã h i c a t nh Ngh An, là m t trong hai ñô th l n nh t vùng B c Trung B có di n tích t nhiên là 10.501,55 ha bao g m 16 phư ng và 9 xã + Phía B c và phía ðông giáp huy n Nghi L c; + Phía Tây giáp huy n Hưng Nguyên; + Phía Nam giáp t nh Hà Tĩnh Thành ph Vinh n m gi a tr c giao thông quan tr ng xuyên B c - Nam, gi a hai Thành ph : Hà N i và H Chí Minh là hai trung tâm l n c a hai...1.2 M c ñích nghiên c u - ðánh giá vi c th c hi n các quy n c a ngư i s d ng ñ t nông nghi p và ñ t trên ñ a bàn thành ph Vinh giai ño n năm 2005 - 2011 - ð xu t m t s gi i pháp c th nâng cao các quy n c a ngư i s d ng ñ t, ñ m b o l i ích h p pháp cho ngư i s d ng ñ t ñai cũng như góp ph n thúc ñ y th trư ng b t ñ ng s n phát tri n lành... thu th p các văn b n có liên quan t i công tác th c hi n các quy n c a ngư i s d ng ñ t do UBND t nh Ngh An quy ñ nh - ði u tra thu th p s li u t i các phòng ban chuyên môn nghi p v có liên quan (t năm 2005 ñ n 2011) trên ñ a bàn thành ph Vinh, t nh Ngh An - Kh o sát ý ki n c a ngư i s d ng ñ t (h gia ñình, cá nhân) tr c ti p th c hi n các quy n s d ng ñ t 3.3.2 Phương pháp ch n ñi m nghiên c u: Do... tương x ng v i giá tr th c c a QSDð; GCNQSDð ñư c c p chưa nhi u; chưa có cơ quan ñăng ký th ch p phù h p; chưa có h th ng d li u thông tin ñ t ñai[10] V tình hình góp v n b ng QSDð: S phát tri n nhanh c v s lư ng và quy mô c a các cơ s s n xu t kinh doanh t các thành ph n kinh t và s gia tăng c a ñ u tư nư c ngoài vào nư c ta d n ñ n s liên doanh, liên k t trong ñ u tư, s n xu t, kinh doanh mà ch y u... tri n nh t trong c nư c T Vinh có th ñi ñ n Lào (qua ba c a kh u: C u Treo, Thanh Thu và N m C n) và các t nh vùng ðông B c c a Thái Lan ð n Vinh cũng xem như ñã ñ n th xã C a Lò (15 km); Kim Liên - quê hương Ch t ch H Chí Minh (12 km); Tiên ði n, Nghi Xuân - quê hương ñ i thi hào Nguy n Du (10 km) cùng v i các ñ a danh n i ti ng khác quanh vùng V trí ñ a lý c a Thành ph và h th ng giao thông ñ i n... góp v n b ng QSDð, ñ c bi t là trong liên doanh v i nư c ngoài ( t ng giá tr góp v n b ng QSDð ñã lên t i 3 t USD) Tuy nhiên, hi n nay nhi u v n ñ n y sinh trong quá trình liên doanh, liên k t nhưng chưa có cơ s pháp lý ñ gi i quy t nhưng QSDð khi c ph n hóa doanh nghi p, khi doanh nghi p liên doanh chuy n sang doanh nghi p 100% v n ñ u tư nư c ngoài, khi doanh nghi p phá s n ho c gi i th [10] Nh÷ng... s d ng ñ t thành ph Vinh Dùng phương chuyên gia ñ ñánh giá vi c th c hi n các QSDð c a các h gia ñình ñi u tra, xem xét t khía c nh th c t vi c th c hi n các QSDð theo quy ñ nh Pháp lu t Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 27 4 K T QU NGHIÊN C U 4.1 V trí ñ a lý và tình hình phát tri n kinh t xã h i thành ph Vinh 4.1.1 V trí ñ a lý Thành ph Vinh là trung... nên quy n s d ng ñ t theo th i gian và quy n hư ng thành qu t vi c s d ng ñ t là n i dung kinh t quan tr ng nh t c a s h u ñ t Nói cách khác, trong b n quy n c u thành n i dung kinh t c a s h u tài s n (chi m h u v m t pháp lý, s d ng, ñ nh ño t, hư ng l i), thì quy n chi m h u v m t pháp lý và quy n ñ nh ño t ch là nh ng ñi u ki n xã h i cho phép ch s h u s d ng hi u qu và hư ng l i t tài s n Hơn n a, . chúng tôi thực hiện ñề tài:“ðánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai ñoạn từ năm 2005 - 2011 cứu. - ðánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất nông nghiệp và ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh giai ñoạn năm 2005 - 2011. - ðề xuất một số giải pháp cụ thể nâng cao các quyền. THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ VINH – TỈNH NGHỆ AN GIAI ðOẠN 2005 - 2011 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60850103