ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ANH HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ANH HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số :60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn Thái Nguyên - 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi. Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ đề tài nào. Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Văn Toàn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Hà Giang, Phòng TNMT TP Hà Giang giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài. Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Anh Hải iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU . 1. Đặt vấn đề 2. Mục đích đề tài . 3. Yêu cầu 4. Ý nghĩa đề tài . Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất . 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.Đất đai thị trường đất đai . 1.1.3. Bất động sảnvà Thị trường bất động sản . 1.1.4. Giá đất sở khoa học xác định giá đất . 1.2. Tình hình đấu giá QSDĐ ởtrong nước . 13 1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất nước . 13 1.2.2.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam. 18 1.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam. 26 1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ số địa phương 26 1.3.2. Công tác đấu giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang . 27 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 28 2.1. Đối tượng nghiên cứu 28 2.2. Phạm vi nghiên cứu . 28 2.3. Nội dung nghiên cứu . 28 2.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TPHG, tỉnh Hà Giang . 28 2.3.2. Khái quát công tác đấu giá địa bàn TPHG . 28 2.3.3. Kết đấu giá QSDĐ dự án thực địa bàn TPHG . 28 iv 2.3.4. Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn TPHG . 29 2.3.5. Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSDĐ . 29 2.4. Phương pháp nghiên cứu . 29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp . 29 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi . 30 2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê so sánh . 30 2.4.4. Phương pháp chuyên gia . 30 2.4.5. Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội Thành phố Hà Giang . 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Giang năm 2013 36 3.1.4. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 38 3.2. Khái quát công tác đấu giá địa bàn Thành phố Hà Giang 39 3.2.1. Các văn đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn TPHG . 39 3.2.2. Quy chế đấu giá QSDĐ TPHG 40 3.3. Kết đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn Thành phố Hà Giang . 45 3.3.1. Dự án đấu giá QSDĐ tổ 6, phường Quang Trung, Thành phố Hà Giang (đầu cầu treo Tùng Tạo) . 45 3.3.2. Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi 53 3.3.3. Khu đất Công ty cổ phần khí khai thác khoáng sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung 60 3.4. Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn TPHG . 67 3.4.1. Hiệu công tác đấu giá QSDĐ . 67 3.4.2. Những tồn nguyên nhân tồn công tác đấu giá QSDĐ . 73 v 3.5. Đề xuất số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ . 75 4.5.1. Giải pháp sách Nhà nước . 75 4.5.2. Giải pháp kỹ thuật 76 4.5.3. Giải pháp chế tài 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 1. Kết luận 79 2. Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TM : Thương Mại TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TPHG : Thành phố Hà Giang TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 . 37 Bảng 3.2. Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất tạitổ 6, phường Quang Trung, TPHG 50 Bảng 3.3. Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 6, phường Quang Trung 51 Bảng 3.4. Kết đấu giá QSDĐ khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung 52 Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất tổ 14 , phường Nguyễn Trãi . 57 Bảng 3.6. Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 14, phường Nguyễn Trãi 58 Bảng 3.7. Kết đấu giá QSDĐ khu đất tổ 14, phường Nguyễn Trãi .59 Bảng 3.8. Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ởtại tổ 1, phường Quang Trung , TPHG . 65 Bảng 3.9. Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 1, phường Quang Trung .66 Bảng 3.10. Kết đấu giá QSDĐ khu đất tổ 1, phường Quang Trung 66 Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 68 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Tăng trưởng kinh tế TP Hà Giang giai đoạn 2010-2013 33 Hình 3.2. Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tổ 6, phường Quang Trung .46 Hình 3.3. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 6, Phường Quang Trung . 47 Hình 3.4. Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tổ 14, phường Nguyễn Trãi 54 Hình 3.5. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 14, Phường Nguyễn Trãi 55 Hình 3.6. Sơ đồ quy hoạch chi tiết thu hồi, bố trí tái định cư 61 Hình 3.7. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 1, Phường Quang Trung . 62 68 Đấu giá QSDĐ có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước. Đấu giá QSDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận QSDĐ. Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng. So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá QSDĐ có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao tới 8,7 lần so với giao đất thông thường, dự án đấu giá đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 10,5 tỷ so với số tiền thu thực giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước khoảng 1,21 tỷ đồng. Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Khu quy hoạch tổ 6, phường 17/12/2010 Quang Trung Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, 18/12/2010 thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi Khu đất khu tập thể khí khai thác khoáng sản thuộc 29/03/2010 tổ 1, phường Quang Trung Tổng cộng Diện tích(m2) Số tiền thu sau đấu giá (1000đ) Giao đất có thu tiền (1000đ) Tăng so với giao đất thu tiền (Lần) 1.560,0 3.021.000 831.800 3,6 1.072,5 4.526.000 216.645 20,9 810 3.001.000 162.000 18,5 3432,5 10.548.000 1.210.445 8,7 (Nguồn: UBND tỉnh Hà Giang) 69 Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo. Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá. Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường. Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt ra. Bảng 3.12. Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 Đồng TT Khu đất đấu giá Khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung, Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi Khu đất khu tập thể khí khai thác khoáng sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung Tổng Giá trúng đấu giá (1000đ) Chênh lệch Giá thực tế giá thực tế thị trường giá trúng (10000đ) thầu (Lần) 3.021.000 4.056.000 0,74 4.526.000 6.435.000 0,70 4.618.000 6.500.000 0,71 12.165.000 16.991.000 0,72 (Nguồn: Điều tra thực tế) 70 Qua bảng 3.12 thấy giá trúng đấu giá QSDĐ dự án thấp nhiều so với giá thị trường (mức chênh lệch khoảng 0,7 lần). Kết số nguyên nhân như: tâm lý người dân tham gia đấu giá QSDĐ không muốn mua đất có giá cao giá thị trường nên tham gia đấu giá họ thường trả giá thấp giá thị trường nhiều lần. Ngoài điều kiện sở hạ tầng khu đấu giá QSDĐ ảnh hưởng lớn tới mức giá trúng đấu giá, số khu vực đấu giá sở hạ tầng chưa đầu tư hoàn thiện đường điện, đường nước . Khoảng cách từ khu đấu giá đến trung tâm TPHG nhân tố ảnh hưởng đến giá bán đấu giá, hầu hết khu vực bán đấu giá cách xa trung tâm thành phố nên số lượng người tham gia đấu giá ít, mức cạnh tranh để đưa giá trúng đấu giá vượt qua giá thị trường không có. Có đất bán đấu giá chốt giá bán lần trả giá thứ thứ hai. Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS. Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán. Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển QSDĐ. Đấu giá QSDĐ bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển. Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước. 3.4.1.2. Hiệu xã hội Thị trường BĐS TPHG giai đoạn đầu trình hình thành phát triển. Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS tỉnh Hà Giang. 71 Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Ví dụ: Số tiền thu từ đấu giá đất tổ 6, phường Quang Trung. Uỷ ban nhân dân TPHG cho phép xã giữ lại 30% số tiền thu từ dự án đấu giá QSDĐ vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng phường. Với nguồn thu lớn từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân. Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn. Như vậy, đấu giá QSDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận QSDĐ (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp. Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… 72 Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. 3.4.1.3. Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS. b/ Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi thị xã giúp thị xã thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường khoảng thời gian định. Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân. d/ Thông qua đấu giá QSDĐ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất 73 e/ Đấu giá QSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước. f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn công trình khác. g/ Tiền thu từ đấu giá QSDĐ sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 3.4.2. Những tồn nguyên nhân tồn công tác đấu giá QSDĐ 3.4.2.1. Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá QSDĐ chưa khoa học, mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia. - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian. - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao. - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; 74 - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu. Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao. - Quy chế đấu giá có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất. 3.4.2.2. Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá. - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc. - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá. - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại được. - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực ít. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định). 3.4.2.3. Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá QSDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước đây. 75 - Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất. - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình. - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, 3.5. Đề xuất số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ 3.5.1. Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường bất động sảnphát triển. Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân tham gia trình đấu giá QSDĐ. - Đảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, tạo điều kiện để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản. - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, tạo điều kiện cho "Sàn giao dịch BĐS” hoạt động để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bước tập trung công tác đấu giá đất đầu mối. Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá. - Đơn vị tổ chức đấu giá chủ động hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSD đất cho đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất giảm bớt thủ tục hành chính. 76 3.5.2. Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc. - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường. - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Cần sớm có quy định chế định giá đất thông qua doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá đất cách độc lập. - Cần tạo chế thông thoáng thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá. - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản. - Về Phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá (những người tham gia đấu giá kiểm tra lực tài - phải có đủ điều kiện theo quy định vào phòng tham gia đấu giá), xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vòng. Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác nhau. - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi, niêm yết thông tin nơi tổ chức đấu giá, UBND thị xã, UBND cấp xã, phường nơi có đất đấu giá để người dân có thêm thông tin. 77 - Giá đấu giá: Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất thấp so với giá thị trường. Cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia. Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực. - Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất: Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống CSHT đồng bộ. Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất. Điều tiết phần thu nhập tăng lên không đầu tư người sử dụng đất. Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu. - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. - Đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên ngoài. Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: Thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau. - Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án. 4.5.3. Giải pháp chế tài - Quy định giãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền. 78 - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước. - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay. 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Giang bảntuân thủ Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2005 cụ thể hoá Quyết định Số: 418/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2012 UBND tỉnh Hà Giang. Quy chế quy định cụ thể đối tượng tham gia đấu giá;Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá; Điều kiện lô, đất đưa bán đấu giá; Thẩm quyền phê duyệt phương án bán đấu giá; Cơ quan giao ký kết hợp đồng bán đấu giá; Trình tự, thủ tục bán đấu giá; Phê duyệt kết bán đấu giá; Thời hạn nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ bước cuối giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá. 1.2.Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Giang tỉnh Hà Giang thu thành công đáng kể; thu hút nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, tỉ lệ người trúng đấu giá so với số người đăng ký tham gia dự án dao động từ mức 9,2% ( dự án tổ 1) đến 28,5% (dự án 2) chứng tỏ nhu cầu đất lớn. Chỉ qua 03 dự án đấu giá mang cho ngân sách thành phố 10.548 triệu, vượt so với dự kiến thu 806 triệu đồng. Trong Dự án có số tiền thu sau đấu giá 3021 triệu đồng, vượt so với dự kiến 1,14 lần. Tại DA2 có số tiền thu sau đấu giá 4.526 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,06 lần DA3 có số tiền thu sau đấu giá 3000 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,07 lần. 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu nhiều mặt kinh tế mà xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn. 1.4. Quá trình đấu giá QSDĐ nhiều tồn tổ chức, chế công tác quản lý đất đai đô thị. Đặc biệt vấn đề xác định giá khởi điểm 80 chưa sát với giá thị trường. Theo tính toán so với giá thị trường, số tiền thu qua đấu giá thấp lớn với 6.443 triệu đồng. Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất tốt hơn, nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp gồm: Giải pháp sách Nhà nước; Giải pháp kỹ thuật nhóm giải phápvề chế tài chính. 2. Kiến nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp .; - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất. 2. Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 3. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội. 4. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 5. Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội. 6. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 7. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ. 8. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội. 9. Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 10. Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội. 82 11. Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 12. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất BĐS khác, Tập giảng định giá đất, Hà Nội. 13. Vũ Cương CTV ( Pau A,Samuelson, William D.Nordhaus (2002) Kinh tế học. 14. Trần Thế Ngọc (2001)Báo cáo quản lý phát triển thị trường bất động sảnThành phố Hồ Chí Minh 15. Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội. 16. Quốc hội (2005), Bộ luật dân , Hà Nội 17. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội. 18. Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội. 19. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 20. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội. 21. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 22. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 23. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. 83 24. UBND Thị xã Hà Giang (2006), Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2006 – 2010 thị xã Hà Giang. 25. UBND thị xã Hà Giang (2009), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2009 thị xã Hà Giang. 26. UBND tỉnh Hà Giang (2012), “Quy chế bán đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Hà Giang” . 27. UBND thị xã Hà Giang, Quyết định số 3338/QĐ-UBND ngày 11/09/2009 việc thu hồi đất chuyên dùng khu Hợp tác xã Tùng Tạo để lập quy hoạch bán đấu giá QSDĐ. 28. UBND tỉnh Hà Giang (2010), Bảng giá đất tỉnh Hà Giang năm 2011. 29. UBND TP Hà Giang,Quyết định số 5553/QĐ-UBND ngày 23/08/2010 việc phê duyệt quy hoạch chi tiết đấu giá QSDĐ khu đất Trung tâm Hội chợ triển lãm tỉnh, tổ 14, phường Nguyễn trãi, TPHG. 30. Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội. 31. Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội. [...]... một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 2 Mục đích của đề tài - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn TPHG, tỉnh Hà Giang; 2 - Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế, quy trình đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn tiếp theo 3 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của. .. quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ 20 - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61 - Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước... bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có) - Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá - Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của. .. 1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ ở một số địa phương * Tại Hà Nội Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Thành phố Hà Nội bắt... thực tế đối vớiquản lý nhà nước về đất đai - Nắm được tình hình thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG - tỉnh Hà Giang nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung 4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn Qua nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang từ khi thực hiện đến nay, kết hợp so sánh với các địa phương khác, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp, góp phần... đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng... Việt Nam Ở Việt Nam đấu giá QSDĐ đã được thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố và đã đem lại lợi ích nhiều mặt cho cả nhà nước, nhà đầu tư và người có nhu cầu sử dụng đất Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… có thể tóm lược về tình hình đấu giá đất của một số địa phương như sau:... nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không... trình, cơ chế đấu giá đất của địa phương tốt hơn, hiệu quả hơn trong thời gian tới 3 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, người tr giá cao nhất thì được mua [9] - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn... Điều 56 của Luật Đất đai - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vồn bằng QSDĐ [15] Thực tế, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ Một là khung giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa phương Khung giá này . NÔNG LÂM LÊ ANH HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:60 85 01. về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn TPHG 39 3.2.2. Quy chế đấu giá QSDĐ ở TPHG 40 3.3. Kết quả đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang. 45 3.3.1. Dự án đấu giá QSDĐ ở tại tổ. luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang . 2.