ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOµN THIÖN PH¸P LUËT VIÖT NAM VÒ CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT NH»M H¹N CHÕ GIAO DÞCH T¦ LîI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT PHM TUN ANH HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: TS. DON HNG NHUNG H NI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Tuấn Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 7 1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 7 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.3. Các loại đất tham gia thị trường bất động sản 13 1.2. K HÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2. Nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.3. Tác động của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.4. Ý nghĩa, mục đích của hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3. PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 20 1.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 20 1.3.2. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 22 1.4. QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM 1992 ĐẾN NAY 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 31 2.1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY 31 2.1.1. Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất 31 2.1.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân sự 35 2.2. HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58 2.3. THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 66 2.4. NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72 2.4.1. Thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 2.4.2. Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 82 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 91 3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 91 3.1.1. Hoàn thiện các quy định, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 91 3.1.2. Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng 95 3.1.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện và phối hợp 99 3.1.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 101 3.2. CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 105 3.2.1. Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thông tin liên quan đến đất đai 106 3.2.2. Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 106 3.2.3. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những hành vi vi phạm pháp luật đất đai 109 3.2.4. Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa phương 110 KẾT LUẬN 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên từ đất đai. Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất. Từ năm 2008 đến nay ta có thể thấy thị trường bất động sản đang đóng băng nhưng không phải vì vậy mà nó giảm đi sức hút từ các nhà đầu tư. Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách, nhưng có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường "ngầm". Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát [13]. Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là quá lớn nên các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến. Nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước và Nhân dân. Trong cơ quan quản lý nhà nước còn có một bộ phận cán bộ tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lòng tin trong Nhân dân vào các cấp chính quyền. 2 Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã tạo ra sự "thừa thiếu" đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các quy phạm pháp luật và do sai phạm của một số cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không được đưa vào sử dụng, đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với những quĩ đất bị "bỏ hoang", những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ [Dẫn theo 36]. Xuất phát từ thực trạng đã nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học. Qua nghiên cứu các vấn đề về giao dịch tư lợi trong lý thuyết pháp lý và thực tiễn các giao dịch tư lợi đang diễn ra ở Việt Nam, luận văn làm rõ các bản chất pháp lý của giao dịch tư lợi từ đó đưa ra kiến nghị và các phương pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giao dịch tư lợi tuy là một vấn đề mới, nhưng thực tế ở Việt Nam chưa 3 có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề này. Công trình tiêu biểu mà tôi mới tiếp cận được là: "Một số giao dịch tư lợi trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật, năm 2012 [24]. Đây là luận văn đầu tiên khai thác khía cạnh giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để thực hiện mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau: - Làm rõ các vấn đề lý luận về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua đó xác định những tác động của giao dịch tư lợi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định thế nào đối với các hành vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đưa ra các nhận xét kiến nghị trong công tác quản lý đất đai và rút ra các bài học kinh nghiệm. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra trong cuộc sống hàng ngày. Đồng thời đánh giá các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý sử dụng đất đai và các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn hạn chế khiếm khuyết nên đã tạo ra những "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" của quy định cho giao dịch tư lợi diễn ra. 4 4.2. Phạm vi nghiên cứu Có thể nói các giao dịch tư lợi trong thực tế xã hội rất phong phú trong mọi mặt của xã hội, nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ chủ yếu nghiên cứu các giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các nguyên tắc phương pháp luận của triết học Mác-Lênin, của lý luận nhà nước và pháp luật đặc biệt của các phương pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi. Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài của luận văn là triết học Mác - Lênin, nhất là phép duy vật biện chứng. Trong quá trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm trong văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề cải cách tư pháp và hoàn thiện pháp luật Việt Nam. 5.2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách toàn diện trong mối tương quan với các quy định pháp luật Việt Nam. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia các vấn đề lớn, phức tạp thành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn. Sau khi phân tích thì tổng hợp lại và khái quát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. - Phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ những vấn đề chung đến những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung. [...]... 1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi * Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch tư lợi Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đánh giá ảnh hưởng giao dịch tư lợi trong thực tiễn áp dụng pháp luật Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật nhằm hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO. .. vụ pháp lý để kiểm soát, hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Mục đích của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý cho nhà nước can thiệp, kiểm tra giám sát các giao dịch tư lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc xây dựng các quy định pháp luật về giao dịch tư lợi. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng nhất định Như vậy từ định nghĩa về giao dịch tư lợi ta có thể đưa được khái niệm về việc điều chỉnh của pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi: Nhà nước dựa vào các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hành vi thực hiện quyền, ... thấy giao dịch tư lợi là một vấn đề mới và ít được quan tâm trong lý luận pháp luật ở Việt Nam nhất là trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Từ thực tế cho thấy các giao dịch tư. .. tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình... đã quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Chuyển quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai Vì vậy, ở góc độ khái quát có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của người sử dụng đất nhằm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng của mình đối 24 với thửa đất đó và chuyển quyền sử dụng cho người khác... định Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao Thứ tư, chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan... và đất nuôi trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất 1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để làm rõ những vấn đề về giao dịch tư lợi. .. với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai Hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua hợp đồng, lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất Tại phần này cũng quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 đã