Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ ĐỨC NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 – 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử ể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Trần Thị Đức Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Trần Thị Đức Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 3 1.2.1. Mục tiêu 3 1.2.2. Yêu cầu 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lí luận của đề tài 4 1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 4 1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai 4 1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới 5 1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 7 1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 12 1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh 19 1.3. Cở sở pháp lý của đề tài 21 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tượng nghiên cứu 24 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 24 24 24 2.3. Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên 24 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013. 24 2.4. Đề xuất một số giải pháp 24 2.5. Phương pháp nghiên cứu 24 2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 25 2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 2.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 27 2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 27 Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 37 3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên 39 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên 39 3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên 41 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 – 2013 43 3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 44 3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 45 3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 57 3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58 3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 59 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 61 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNTB : Chủ nghĩa tư bản CNXH : Chủ nghĩa xã hội GPMB : Giải phóng mặt bằng KDC : Khu dân cư KTXH : Kinh tế xã hội PTTH : Phổ thông trung học QSDĐ : Quyền sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh THCS : Trung học cơ sở UBND : Ủy ban nhân dân GTGT : Giá trị gia tăng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên 40 Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2013 42 Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 44 Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I 45 Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III 51 Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV 53 Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V 56 Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố Trần Khánh Dư 57 Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố Trần Nhân Tông 57 Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58 Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên 29 Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 -2010 31 Hình 3.3: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 - 2010 31 Hình 3.4. Phố Lê Lợi 45 3.5: 1- nhóm I 46 Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành 48 Hình 3.7: Giá đất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 49 Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng 51 3.9 - 52 Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An 53 3.11 1 xã Tiền - 54 Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa 55 Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn 59 Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 60 S húa bi Trung tõm Hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 M U 1.1. Tớnh cp thit ca ti Thị tr-ờng bất động sản ở Việt Nam đã đ-ợc hình thành và đang trong quá trình phát triển b-ớc đầu đ-ợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị tr-ờng này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính -u việt của thị tr-ờng này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị tr-ờng đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị tr-ờng bất động sản, thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều đối t-ợng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ng-ời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài ng-ời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ng-ời, hay nh các cụ ta thờng nói an c mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể đ-ợc sản xuất đại trà nh- các loại hàng hoá khác bởi những đặc tr-ng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi ng-ời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t ai - th trng - s qun lớ ca Nh nc. Nh nc iu tit qun lớ t ai qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l cụng c kinh t ngi qun lớ v ngi s dng t tip cn vi c ch th trng ng thi cng l cn c ỏnh giỏ s cụng bng trong phõn phi t ai, ngi s dng thc hin theo ngha v ca mỡnh v Nh nc iu chnh cỏc quan h t ai theo quy hoch s dng v phỏp lut. Vn xỏc nh giỏ t nu c thc hin tt s tr thnh cụng c c lc trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, gúp phn thc thi cụng bng v quyn s dng t theo ỳng phỏp lut, giỳp Chớnh ph iu tit v qun lý th trng bt ng sn v khc phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t, m bo s dng t tit kim v cú hiu qu. Thc t hin nay cho thy giỏ t gõy rt nhiu bc xỳc S húa bi Trung tõm Hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 cho c c quan cú thm quyn v ngi dõn bi vỡ giỏ t quỏ cao. Ngoài ra giá đất trong bồi th-ờng giải phóng mặt bằng khi Nhà n-ớc thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn nh- trong thời gian qua. Qung Yờn l mt th xó ven bin nm phớa Tõy Nam ca tnh Qung Ninh, thuc Vựng ụng Bc B, Vit Nam. Vi nhng li th ti u v v trớ a lý nm lin k gia 3 thnh ph l Hi Phũng, H Long v Uụng Bớ thụng qua h thng giao thụng ng b, ng thu. Th xó Qung Yờn cú iu kin phỏt trin kinh t c bit l cú tim nng ln v ca m giao lu thng mi trong nc cng nh Quc t bng ng bin v liờn kt khụng gian kinh t vi cỏc thnh ph H Long, Hi Phũng to thnh trc kinh t ng lc ven bin Hi Phũng - Qung Yờn - H Long ca vựng kinh t trng im Bc B. ỏp ng nhu cu phỏt trin ca th xó v tc ụ th húa, nhiu d ỏn u t ó c trin khai, nhiu hng mc cụng trỡnh, cỏc tuyn ng c nõng cp m rng, tuy nhiờn trong quỏ trỡnh phỏt trin ó ny sinh nhiu bt cp t ra trong cụng tỏc qun lý Nh nc v t ai, m giỏ t l mt trong nhng nguyờn nhõn ch yu gõy ra nhng khú khn vng mc ú. Nhng vng mc trong cụng tỏc bi thng, GPMB tỏi nh c khi Nh nc thu hi t thc hin cỏc d ỏn u t, khi ngi s dng t thc hin ngha v ti chớnh khi c giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t,dn n tỡnh trng thc mc khiu kin ca nhõn dõn trong vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v t ai v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn trong vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut v t ai ti a phng. Xut phỏt t thc t trờn, nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ t, lm sỏng t c s khoa hc trong cụng tỏc nh giỏ t, nghiờn cu y v chi tit v thc trng giỏ t v mt s yu t nh hng n giỏ t , di s hng dn ca thy giỏo - PGS.TS. Nguyn Hu Hng, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi Nguyờn, chỳng tụi ó tin hnh thc hin ti: Nghiờn cu mt s yu t nh hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh giai on 2011 - 2013". [...]... 1.275,00 Xó min nỳi Giỏ ti thiu 2,50 Giỏ ti a 900,00 http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 17 Nhìn vào bảng trờn ta thấy ở xã đồng bằng giá cao nhất là 90000đồng/m2 còn đất ở tại đô thị mức cao nhất là 67.5 triệu đồng/ m2 Đó là sự so sánh rất khập khiễng nh-ng để thấy rằng sự phát triển ảnh h-ởng nh- thế nào đến giá đất đai Th xó Qung Yờn c xp vo ụ th loi IV tng ng vi bng 1.1 v 1.2 thỡ giỏ t ụ th trờn a bn th xó Qung... Qung Ninh giai on 2011 - 2013 2.2 a im v thi gian tin hnh - Th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh - T 03/9 /2013 n 31/10/2014 2.3 Ni dung nghiờn cu 2.3.1 iu kin t nhiờn, kinh t xó hi ti a bn th xó Qung Yờn 2.3.2 Tỡnh hỡnh s dng v qun lý t ai ca th xó Qung Yờn 2.3.2.1 Tỡnh hỡnh s dng t 2.3.2.2 Tỡnh hỡnh cp giy chng nhn quyn s dng t 2.3.3 Nghiờn cu mt s yu t nh hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn giai on 2011. .. v vic ban hnh bng giỏ cỏc loi t nm 2011 trờn a bn tnh Qung Ninh - Quyt nh s 4166 /2011/ Q-UBND ca UBND tnh Qung Ninh ngy 26/12 /2011 v vic ban hnh bng giỏ cỏc loi t nm 2012 trờn a bn tnh Qung Ninh - Quyt nh s 3388/2012/Q-UBND ca UBND tnh Qung Ninh ngy 21/12/2012 v vic ban hnh bng giỏ cỏc loi t nm 2013 trờn a bn tnh Qung Ninh S húa bi Trung tõm Hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 24 Chng 2 NI DUNG V PHNG... Ngh nh s 83 /2013/ N-CP ngy 22/7 /2013 ca Chớnh Ph S húa bi Trung tõm Hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 23 - Ngh nh s 65 /2013/ N-CP ngy 27 thỏng 6 nm 2013 ca Chớnh ph quy nh chi tit mt s iu ca Lut Thu thu nhp cỏ nhõn v Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut Thu thu nhp cỏ nhõn - Quyt nh s 3838/2010/Q-UBND ca UBND tnh Qung Ninh ngy 22/12/2010 v vic ban hnh bng giỏ cỏc loi t nm 2011 trờn a bn tnh Qung Ninh - Quyt... Thụng t s 28 /2011/ TT-BTC ngy 28/2 /2011 ca B Ti chớnh hng dn thi hnh mt s iu ca Lut Qun lý thu, hng dn thi hnh Ngh nh s 85/2007/N-CP ngy 25/5/2007 v Ngh nh s 106/2010/N-CP ngy 28/10/2010 ca Chớnh Ph - Ngh nh s 83 /2013/ N-CP ngy 22 thỏng 7 nm 2013 ca Chớnh ph quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca Lut Qun lý thu v Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut Qun lý thu - Thụng t 156 /2013/ TT-BTC ngy 06/11 /2013 ca B Ti chớnh... Yờn t nm 2011 n nm 2013 õy l giai on sau khi Lut t ai 2003 cú hiu lc vo ngy 01/7/2004, giỏ t c ban hnh chi tit c th theo tng nm Theo ú giỏ t qua cỏc nm 2011, 2012, 2013 ln lt l cỏc Quyt nh s: 3838/2010/Q-UBND ngy 22/12/2010, 4166 /2011/ Q-UBND ngy 26/12 /2011, 3388/2012/Q-UBND ngy 21/12/2012 Theo qui nh giỏ cỏc loi t trờn a bn th xó Qung Yờn, vic xỏc nh giỏ t trờn mi tuyn ng c phõn theo 4 tiờu chớ tng... kim bng vic kinh doanh BS õy l nhng nguyờn nhõn c bn khin th trng nh, t ti Qung Ninh nhanh chúng núng lờn vo thi im u nm Cha ht, nhiu d ỏn xõy dng khu ụ th mi Qung Ninh, sau khi trin khai xong mt bng phn ln li giao dch mua bỏn ti H Ni nờn ó thu hỳt mt lng ln cỏc nh u t v Qung Ninh, gúp phn lm sụi ng hn th trng BS Qung Ninh Nu nh nm 2003 trờn trc ng ph Lờ Li thuc phng Qung Yờn, th xó Qung Yờn giỏ bỏn... trờn a bn tnh Qung Ninh, c th trờn a bn th xó Qung Yờn phõn ra cỏc xó thuc vựng ng bng, vựng trung du, vựng min nỳi c th nh sau: + Vựng ng bng gm cỏc xó: Cm La, Liờn Hũa, Liờn V, Tin Phong + Vựng trung du gm cỏc xó: Hip Hũa, Sụng Khoai, Tin An, Tõn An, Cng Hũa + Vựng min nỳi gm xó: Hong Tõn Trong phm vi nghiờn cu ca ti, thu thp giỏ quy nh ca th xó Qung Yờn t nm 2011 n nm 2013 õy l giai on sau khi Lut... quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin th trng t ai nc ta thnh cỏc giai on sau õy: * Giai on trc nm 1945 Thi kỡ ny Vit Nam cú 2 ch xó hi, xó hi phong kin v xó hi thc dõn na phong kin Th trng t ai trong mt thi gian di hu nh khụng tn ti Ngi dõn ớt cú nhu cu trao i t ai tr trng hp gỏn n ca nụng dõn cho a ch, thc dõn Khi ú giỏ t cng c quy i thnh tin * Giai on t nm 1945 n nm 1980 Sau cỏch mng thỏng tỏm 1945, Chớnh... ai cú t chc vi s kim soỏt v iu tit hu hiu ca Nh nc ó tr thnh mt yờu cu bc thit ca thc tin [10] 1.2.5 Tỡnh hỡnh v nguyờn nhõn bin ng giỏ t ti tnh Qung Ninh 1.2.5.1 Tỡnh hỡnh bin ng giỏ t ti tnh Qung Ninh Theo xu th chung ca c nc thỡ giỏ t ti tnh Qung Ninh cng bin ng khụng ngng Thi im trc nm 2000 khi m dõn s cũn tha tht, trỡnh vn húa cũn thp v hn ch, i sng kinh t cũn khú khn, c ch th trng cha phỏt trin, . dụng đất tại thị xã Quảng Yên 41 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 – 2013 43 3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số. đất đai của thị xã Quảng Yên 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn. hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn. * Mục tiêu cụ thể : - Tìm hiểu giá đất