Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam Đặng Thị Hằng Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn Thạc sĩ. Tài Chính –Ngân ha ̀ ng; Mã số: 60 34 20 Nghd: TS Phạm Thị Hồng Điệp Năm bảo vệ: 2013 Abstract: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Keywords: Giải pháp tài chính; Nhà ở; Người thu nhập thấp; Việt Nam Contents: PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta thời gian qua có thể nhận ra ba giai đoạn rất rõ. Giai đoạn từ năm 1993 trở về trước, là giai đoạn Nhà nước bao cấp hoàn toàn. Chính sách này không có điều kiện phát triển khi nguồn lực Nhà nước có hạn, trong khi áp lực về dân số đô thị ngày một gia tăng. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nước bỏ hẳn việc xây dựng nhà ở, mà để cho dân tự xây. Việc này có lợi là huy động được nguồn lực trong nhân dân để phát triển quỹ nhà ở đô thị, tuy nhiên do tự phát nên cũng làm cho bộ mặt đô thị trở nên thiếu trật tự và quy hoạch. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay, nhà ở được phát triển theo dự án. Việc xây dựng nhà ở theo dự án do có hạ tầng được xây dựng đồng bộ nên đã có trật tự hơn, bộ mặt đô thị cũng sáng sủa, văn minh và hiện đại hơn. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà ở theo dự án, các chủ đầu tư phải đền bù đất đai theo cơ chế thị trường, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận… đã làm cho giá nhà tăng quá cao, rất nhiều người dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người có thu nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận được loại hình này. Nhà cho người thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 của Thủ tướng Chính phủ, đã giúp cho một số người có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở. Những người thu nhập thấp ở đô thị đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong những khu tồi tàn, chật chội với hệ thống hạ tầng quá tải do không đủ điều kiện kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Nhà ở cho người thu nhập thấp đã trở thành một trong những vấn đề mang tính thời sự đang được sự quan tâm rất lớn của Đảng và Nhà nước. Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp nảy sinh một số khó khăn, vướng mắc. Trước hết về vốn. Hầu hết các dự án đều đang “chờ” vốn vay ưu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư được áp thuế giá trị gia tăng bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ ngân hàng đầu tư. Nói riêng thành phố Hà Nội thì cho đến nay mới chỉ có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến độ giải ngân rất chậm. Do không được hỗ trợ tín dụng nên giá thành của nhà thu nhập thấp tương đương với giá nhà thương mại (chỉ giảm chút ít do được miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa, khi vay vốn, các chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấp trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất nên đất này không được coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, đối tượng mua nhà khó tiếp cận vì chưa có cơ chế, chính sách cụ thể trong việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân sách có hạn, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả. Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp như thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” 2. Tình hình nghiên cứu Nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ mới được triển khai một vài năm gần đây nên các chính sách chưa được hoàn thiện, còn nhiều vấn đề tồn tại và đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong dư luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực hiện và cả cho những người được thụ hưởng chính sách này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô thị những thử thách, khó khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang được cả xã hội quan tâm. Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho người TNT còn rất ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư viện Quốc gia và các nguồn khác thì hầu như chưa có nghiên cứu nào đi sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung. Với đề tài luận án tiến sĩ “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” của tác giả Đỗ Thanh Tùng ngành Tài chính Ngân hàng trường Đại học Kinh tế quốc dân, tác giả tập trung vào việc giải quyết vấn đề vốn, tín dụng cho phát triển nhà ở. Luận án đã hệ thống hóa những đặc trưng cơ bản của hệ thống tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở, phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các chính sách tạo lập vốn, phân phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp nhằm tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu vay vốn để sở hữu và cải tạo nhà ở, hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà ở cho dân cư. [18] Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm tác giả Viện Nghiên cứu Kiến trúc- Bộ Xây dựng: “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”; Ở đề tài này, nhóm tác giả chủ yếu đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu thực trạng về kiến trúc và công nghệ xây dựng từ đó đề xuất các giải pháp thiết kế, kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện tại. [21] Với mục đích đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” (2006). Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản; hoạt động đầu tư vào bất động sản của một số tỉnh, thành phố Việt Nam. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai, xây dựng, tín dụng, Ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.[1] Cuốn sách “Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay- Kinh nghiệm Hà Nội” do TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên xuất bản năm 2009, tác giả đã nêu ra tính cấp thiết của nhà ở cho người TNT, phân tích thực trạng nhà ở cho người TNT trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết nhà ở cho người TNT. Trong phần giải pháp, tác giả tập trung vào các giải pháp quản lý vĩ mô: những quy định về quy hoạch, hạ tầng; quy định về kiến trúc- thiết kế; tổ chức quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho nhà TNT; giải pháp hoàn thiện các định chế của thị trường BĐS (trung tâm môi giới BĐS, công ty Kinh doanh Nhà, trung tâm phát triển quỹ đất…) và các giải pháp quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, nhà ở cho người TNT. Giải pháp về tài chính cũng được tác giả để cập đến nhưng còn mờ nhạt, chỉ mới quan tâm đến vấn đề vốn cho chủ đầu tư, doanh nghiệp.[11] Ngoài những công trình nổi bật nêu trên, thời gian gần đây trên các tạp chí, website…cũng có rất nhiều bài báo của nhiều tác giả quan tâm bàn bạc đến nhiều khía cạnh xung quanh vấn đề nhà ở cho người TNT. Từ việc nghiên cứu tổng quan ở trên cho thấy một vấn đề hết sức quan trọng mà các chủ đầu tư, người thu nhập thấp gặp phải khi tiếp cận các dự án nhà thu nhập thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT và vốn để đối tượng thụ hưởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi mua, thuê mua nhà) nhưng chưa có nghiên cứu nào đi sâu giải quyết vấn đề này. Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chính nhằm phát triển nhà thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người TNT ở các đô thị lớn hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm một số nước, đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp như: chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết kiệm nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và người thu nhập thấp, hạ giá thành hình thành phân khúc thị trường nhà giá thấp tạo cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở. Để thực hiện mục đích trên, đề tài thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể sau: - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. - Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. - Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: * Đối tượng: Các giải pháp tài chính, các chính sách ưu đãi về tài chính của Nhà nước đối với chủ đầu tư, người thụ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp. * Phạm vi nghiên cứu: - Thực trạng và các chính sách tài chính nhà thu nhập thấp của Việt Nam từ năm 2009 đến nay - Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho người thu nhập thấp của một số nước trong khu vực. Luận văn được thực hiện tại địa bàn thành phố Hà Nội, đối tượng nghiên cứu là người TNT và các dự án nhà ở cho người TNT trên địa bàn thành phố. Do những hạn chế về thời gian, không gian… nên nghiên cứu chỉ được thực hiện tại Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội là đô thị đông dân cư thứ hai trong cả nước (chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh), nơi có tỉ lệ tăng dân số tự nhiên, cơ học hàng năm ở mức cao, nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng là người TNT rất lớn, vì vậy có thể coi Hà Nội là thị trường chính chiếm phần lớn tổng nhu cầu của cả nước về nhà ở cho người TNT, do đó luận văn lấy Hà Nội làm nghiên cứu điển hình. 5. Phương pháp nghiên cứu Để phù hợp với nội dung, yêu cầu và mục đích nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm: - Phương pháp thống kê: Các số liệu sử dụng trong đề tài này lấy từ hai nguồn cơ bản đó là từ Tổng cục thống kê Việt Nam và Bộ Xây dựng. Các số liệu liên quan tới việc phân tích định lượng của đề tài gồm có: Mức thu nhập bình quân, diện tích sử dụng bình quân đầu người, diện tích xây dựng qua từng năm, từng giai đoạn; tỷ trọng vốn đầu tư (vốn đầu tư từ ngân sách, vốn tự có, vốn vay ) - Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thập được, so sánh với những mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể đề ra để từ đó rút ra những điểm đạt được và chưa đạt được trong các chính sách nhà thu nhập thấp, từ đó có những ý kiến đề xuất. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích và tổng hợp kinh nghiệm các nước trong khu vực và quốc tế trong việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng thời luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Trên cơ sở kinh nghiệm các nước, so sánh với bối cảnh của Việt Nam và xem xét thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam đề xuất các phương pháp khả thi. 6. Đóng góp của đề tài: Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” khi đạt được những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đưa ra một cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay, từ đó đưa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải pháp tài chính nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tư, những người thu nhập thấp hiện đang gặp phải. 7. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua Chương 3: Định hướng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Lê Xuân Bá (CB), Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2. Bộ Xây dựng (2009), Thống kê tình hình nhà ở, Hà Nội 3. Bộ Xây dựng (2009), thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà nội. 4. Bộ Xây dựng (2012), thông tư số 05/2012/TT-BXD ngày 10/10/2012 của Bộ Xây dựng ban hành hệ thống chỉ tiêu thống kê ngành Xây dựng, Hà Nội. 5. Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Hà Nội. 6. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội. 7. Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 8.Nguyễn Đình Kiệm, Bạch Đức Hiển (2008), Giáo trình Tài chính doanh nghiệp, Nxb Tài chính, Hà Nội. 9. Nguyễn Thị Mùi (2006), “Giải pháp huy động vốn nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, Hội thảo khoa học thị trường bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, Viện nghiên cứu địa chính- Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, Hà Nội. 10.Nguyễn Bạch Nguyệt (2000), Giáo trình lập và quản lý dự án đầu tư, NXB thống kê Hà Nội 11. Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 12. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. 13. Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo tổng kết năm 2011, thành phố Hồ Chí Minh. 14. Tổng cục Thống kê (2010), Niên giám thống kê 2009, Nxb thống kê, Hà Nội 15. Tổng cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê 2011, Nxb thống kê, Hà Nội 16. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 17. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội. 18. Đỗ Thanh Tùng (2011), Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội, Luận án Tiến sỹ, trường Đại học Kinh tế quốc dân, chuyên ngành Tài chính Ngân hàng, Hà Nội. 19. UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND ngày 13/09/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội. 20. UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 14/06/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của “ quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” ban hành kèm theo quyết định số 43/2010/QĐ- UBND của UBND TP Hà Nội, Hà Nội. 21. Viện nghiên cứu kiến trúc-Bộ Xây dựng (2010), Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam, NCKH cấp Bộ. 22. Viện nghiên cứu phát triển Kinh tế-Xã hội (2006), Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội- Thực trạng và giải pháp, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội. 23.Website : http://chinhphu.vn 24.Website : http://dothi.net . 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. - Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. - Đề xuất. luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề xuất một