Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp Lê Thanh Trà Trường Đại học Kinh tế Luận văn ThS Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và quan hệ kinh tế quốc tế Mã số 60 31 07 Người hướng dẫn: TS. Phan Hữu Thắng Năm bảo vệ: 2013 Abstract. Hệ thống hóa lý luận về đầu tư trực tiếp nước ngoài. Phân tích thực trạng và đánh giá thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đề xuất giải pháp để hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Keywords. Đầu tư nước ngoài; Bất động sản; Thu hút vốn; Việt Nam. Content LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào thị trường bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD. Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính - tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính - tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Ngược lại, với thị trường tài chính - tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra lớn, cho nên những biến động của thị trường bất động sản tác động trực tiếp ngay tới thị trường tài chính - tiền tệ. Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả quản lý các nguồn vốn cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn (“đóng băng”). Đối với Việt Nam, để phát triển thị trường bất động sản hiệu quả và bền vững Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Những biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường tín dụng ngân hàng và suy thoái kinh tế trong thời gian vừa qua. Đặc biệt cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ khủng hoảng tín dụng cho vay thế chấp thứ cấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Với vai trò quan trọng như vậy nếu thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo nền kinh tế phát triển theo, nó suy thoái thì nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều. Đối với nước ta hiện nay, với chiến lược công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tốc độ đô thị hóa nhanh. Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng khá nhanh cùng với mạng lưới đô thị quốc gia đã và đang được mở rộng và ngày càng phát triển. Tốc độ đô thị hóa cao cùng với hệ thống đô thị phát triển nhanh cả về số lượng, chất lượng vì vậy cần một lượng vốn đầu tư rất lớn vào thị trường bất động sản, theo các chuyên gia kinh tế thì trong vòng 5 năm tới nước ta cần hàng trăm tỷ USD để đầu tư phát triển hạ tầng cũng như vào thị trường bất động sản, với số lượng tiền lớn như vậy nên với nội lực trong nước là không đủ. Chính vì vậy mà việc thu hút đầu tư đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường này là rất quan trọng. Tuy nhiên, trong thời gian qua dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản còn gặp một số hạn chế, và bất cập chưa tương xứng với tiềm năng cũng như thế mạnh của Việt Nam. Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” cho Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành kinh tế đối ngoại. 2. Tình hình nghiên cứu. Ở nước ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đầu tư bất động sản và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam như: 2.1. Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật của Trường Đại học quốc gia Hà Nội. Nội dung chính của luận văn nghiên cứu về hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam, thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt nam. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam pháp triển có hiệu quả hơn. 2.2. Trương Tấn Sang (2008), Hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, Tạp chí Cộng sản, (Số 783). Tác giả phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch. Những năm qua, hiện tượng đầu cơ đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản Giải pháp: tăng cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu, sử dụng các công cụ đầu tư tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Tuy nhiên tác giả cũng chưa đề cập về tình hình đầu tư FDI của nước ngoài vào thị trường bất động sản. 2.3. Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản: Tình hình năm 2008 và triển vọng năm 2009, Tạp chí Tài chính, (Số 1). Tác giả đã khái quát tình hình thị trường bất động sản năm 2008, nguyên nhân của sự suy giảm nguồn tín dụng ngân hàng, giá cả vật tư tăng cao, mức vốn hóa của thị trường chứng khoán suy giảm… Triển vọng thị trường bất động sản năm 2009 và những yếu tố ảnh hưởng (tình hình khủng hoảng tài chính, gói kích cầu của chính phủ, chính sách trực tiếp đối với thị trường bất động sản…). Tuy nhiên tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về tình hình đầu tư FDI vào thị trường bất động sản. 2.4. Nguyễn Thị Cảnh và Trần Hùng Sơn (2009), Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với phát triển và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Tạp chí Phát triển kinh tế, (Số 225). Bài viết này giới thiệu tổng quan về tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam, vai trò của FDI đối với phát triển kinh tế thông qua các chỉ số như: tăng vốn đầu tư xã hội, gia tăng sản lượng sản xuất công nghiệp và kinh ngạch xuất khẩu, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng việc làm và nguồn thu ngân sách quốc gia và đặc biệt là đóng góp vào tăng trưởng kinh tế… Tuy nhiên tác giả cũng chưa đi sâu vào phân tích rõ cơ cấu của FDI cũng như làm rõ tình hình đầu tư FDI vào thị trường bất động sản. 2.5. Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012), giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting. Tạp chí Phát triển kinh tế, (Số 257). Tác giả nêu ra tầm quan trọng của vốn FDI với nền kinh tế cũng như tình hình thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời cũng chỉ ra thực tế trong những năm qua công tác thu hút FDI của Việt Nam chú trọng nhiều đến số lượng dự án và vốn đăng ký đầu tư, nhưng chưa thực sự đánh giá đúng tầm quan trọng của chất lượng các dự án đầu tư. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các Nhà đầu tư trên thế giới. Tuy nhiên tác giả mới chỉ tập trung vào các giải pháp nhằm thu hút FDI và nâng cao chất lượng FDI, chưa đi vào phân tích việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam. 2.6. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Thuế bất động sản ở một số nước và Việt Nam: Những gợi ý đổi mới thuế bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới, Tạp chí Phát triển kinh tế, (249). Tác giả đã chỉ ra rằng Thuế bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng của Ngân sách Nhà nước, là công cụ góp phần quản lý và điều hành thị trường bất động sản… tuy nhiên đối với Việt Nam chính sách thuế bất động sản còn nhiều bất cập, từ đó tác giả nghiên cứu chính sách thuế bất động sản một số nước và gợi ý sửa đổi một số chính sách thuế bất động sản của Việt Nam. Tuy nhiên tác giả mới chỉ đi vào nghiên cứu chính sách thuế bất động sản nói riêng, không đi vào phân tích việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam. Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo khoa học về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản. Tuy nhiên, những đề tài này chưa đi sâu đánh giá một cách hệ thống, đầy đủ những về thực trạng, giải pháp của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản. Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư bất động sản. Các tác giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích và ra quyết định đầu tư. Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Phân tích, làm rõ thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. - Nhiệm vụ nghiên cứu: + Hệ thống hóa lý luận về đầu tư trực tiếp nước ngoài. + Phân tích thực trạng và đánh giá thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. + Đề xuất giải pháp để hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu FDI vào thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, đưa ra giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản trong thời gian tới. - Phạm vi nghiên cứu:  Không gian: Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản công nghiệp (xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trường bất động sản du lịch: khách sạn, căn hộ, các khu nghỉ dưỡng (resort), sân golf, … và trong thị trường bất động sản xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở, đưa ra giải pháp để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường này.  Thời gian: tập trung nghiên cứu tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ yếu được dùng để nghiên cứu: Chương 1 sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các lý luận kinh tế học hiện đại về chính sách đầu tư quốc tế, thương mại quốc tế… Chương 2: Sử dụng phương pháp tổng hợp, thống kê phân tích tình hình đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản; so sánh và đưa ra các đánh giá, nhận định về quá trình thu hút đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản Việt Nam, về những tác động của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản, những tác động tích cực và những điểm còn hạn chế. Chương 3: Trên cơ sở thống kê, phân tích đánh giá của chương 2, sử dụng phương pháp tổng hợp, đánh giá, trên cơ sở đó đưa ra kiến nghị những giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề đặt ra trong đề tài. 6. Những đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa những lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản, phân tích thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. - Trên cơ sở phân tích, tổng kết, đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. Qua đó tìm ra những điểm hợp lý và những điểm bất cập còn tồn tại trong việc thu hút đầu tư FDI vào thị trường bất động sản. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam. 7. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài và mối liên hệ giữa đầu tư trực tiếp nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam Chương 3: Giải pháp nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam Reference TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. 2. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2013), Kỷ yếu hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam. 3. Nguyễn Thị Cảnh & Trần Hùng Sơn (2009), Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với phát triển và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Tạp chí Phát triển kinh tế, (225) tr 3-5. 4. Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản: Tình hình năm 2008 và triển vọng năm 2009, Tạp chí Tài chính, (1), tr 12-13. 5. Cục đầu tư nước ngoài, (2008), 20 năm Đầu tư nước ngoài: Nhìn lại và Hướng tới, NXB Tri thức, Hà Nội. 6. Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật của Trường Đại học quốc gia Hà Nội. 7. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Thuế bất động sản ở một số nước và Việt Nam: Những gợi ý đổi mới thuế bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới, Tạp chí Phát triển kinh tế, (249), tr 42-43. 8. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh Nhà ở. 9. Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012), Giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting, Tạp chí Phát triển kinh tế, (257), tr 55-56. 10. Quốc hội (2007), Bộ luật Dân sự, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội. 11. Quốc hội (2007), Luật đầu tư và văn bản hướng dẫn thi hành, NXB Tài chính, Hà Nội. 12. Quốc hội (2008), Luật kinh doanh bất động sản, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội. 13. Trương Tấn Sang (2008), Hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, Tạp chí Cộng sản, (783), tr 6-10. 14. Tạp chí tài chính năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 Tiếng Anh 15. Guoqiang Long (2005), China’s Policies on FDI: Review and Evaluation Does foreign direct investment promote development? Washington, DC, ISBN 0881323810 – 2005, pp 315-336. 16. K.C. Fung , Hitomi Iizaka & Sarah Y. Tong (2004) Foreign direct investment in China: Policy, recent trend and impact , Global Economic Review: Perspectives on East Asian Economies and Industries, pp 99-130. 17. UNCTAD, World Investment Report 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 (WIR). Các Website 18. Website http://www.chinhphu.vn (Chính phủ) 19. Website http://www.gso.gov.vn (Tổng cục Thống kê) 20. Website http://www.mpi.gov.vn (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) 21. Website http://www.mot.gov.vn (Bộ Công thương) 22. Website http://www.mofa.gov.vn (Bộ Ngoại giao). 23. Website http://www.mof.gov.vn (Bộ Tài chính) 24. Website http://www.moc.gov.vn (Bộ Xây dựng) 25. Website http://www.ttnn.com (Thị trường nước ngoài). 26. Website http://www.vietnamnet.vn (Báo điện tử Việt Nam Net). . về đầu tư trực tiếp nước ngoài và mối liên hệ giữa đầu tư trực tiếp nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản. rõ thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản. hóa những lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản, phân tích thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. - Trên cơ sở phân tích,