BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTHĨNHăPHăHăCHệăMINH __________________ NGUYNăTNăPHONG XỂYăDNGăCHăSăGIỄăGCăCNăHăCHUNGăCă NGHIểNăCUăINăHỊNHăTIăQUNă2ăVĨă7ă THĨNHăPHăHăCHệăMINH Chuyên ngành: Kinh t Phát trin (Thm đnh giá) Mƣ s: 60310105 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGI HNG DN KHOA HC: PGS, TS. Nguyn Ngc Vinh Tp.ăHăChíăMinhăậ Nmă2015 LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan đơy lƠ bƠi nghiên cu ca chính tôi, bên cnh đó có s h tr ca ging viên hng dn. Các trích dn vƠ s liu đu đc trích dn ngun. Nhng ni dung vƠ kt qu nghiên cu cha tng đc công b trong bt k công trình nghiên cu nƠo khác. Tp.HCM, ngƠy 9 tháng 6 nm 2015 Nguyn Tn Phong MCăLC Trang ph bìa Li cam đoan Mc lc Danh mc các ký hiu, các ch vit tt Danh mc các bng Chng 1 1 M U 1 1.1 C s hình thƠnh đ tƠi nghiên cu 1 1.2 Mc tiêu nghiên cu 2 1.3 Các gii hn nghiên cu 3 1.3.1 Phm vi không gian 3 1.3.2 Phm vi thi gian 3 1.4 Ý ngha đ tƠi nghiên cu 4 1.5 Kt cu bƠi nghiên cu 4 Chng 2 6 C S LÝ THUYT V CH S GIÁ VÀ MỌ HỊNH XÁC NH CH S GIÁ 6 2.1 C s lý thuyt v cn h chung c 6 2.1.1 Khái nim Cn h chung c 6 2.1.2 Phơn loi cn h chung c 7 2.2 C s lý thuyt v ch s giá 8 2.2.1 Khái nim v ch s giá 8 2.2.2 Thc trng ca vic xác đnh ch s giá ti Vit Nam 9 2.3 Phng pháp xác đnh ch s giá bt đng sn 10 2.3.1 Phng pháp gin đn 11 2.3.2 Vn dng phng pháp phơn tích giao dch lp li trong vic c lng ch s giá bt đng sn 2.3.3 Phng pháp phơn tích đnh lng bng hi quy Hedonic 15 2.3.4 Lun gii v phng pháp xác đnh ch s giá ca đ tƠi 18 2.4 Xơy dng mô hình xác đnh ch s giá 18 2.4.1 Khung phân tích chung 18 2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu 20 2.4.3 Phơn tích vƠ la chn bin cho mô hình hi quy 22 Chng 3 29 PHNG PHÁP NGHIÊN CU 29 3.1 Phng pháp nghiên cu 29 3.1.1 Phng pháp phơn tích tng hp 29 3.1.2 Phng pháp chuyên gia 29 3.1.3 Phng pháp phơn tích đnh lng 29 3.2 Gii thiu v tng th vƠ mu nghiên cu 30 3.2.1 S lc v tng th nghiên cu 30 3.2.2 Phng pháp chn mu nghiên cu 31 3.2.3 C mu nghiên cu 31 3.2.4 Thông tin v d liu nghiên cu 32 3.3 Phng pháp phơn tích s liu 32 3.3.1 Thng kê mô t 32 3.3.2 Phơn tích hi quy 33 3.4 Mô hình nghiên cu 33 3.4.1Gii thích bin ph thuc 33 3.4.2 Gii thích bin đc lp 34 3.5 Danh sách bin cho mô hình vƠ k vng du 38 Chng 4 40 KT QU NGHIÊN CU 40 4.1 Phân khúc giá 1 (Cn h t 15-25 triu VND/   ) 40 4.1.1 Thng kê mô t 40 4.1.2 Kim đnh mô hình hi quy 40 4.1.3 Mô hình hi quy cui cùng 43 4.2 Phơn khúc giá 2 (Cn h trên 25 triu VND/   ) 45 4.2.1 Thng kê mô t 45 4.2.2 Kim đnh mô hình hi quy 45 4.2.3 Mô hình hi quy cui cùng 49 4.3 Xác đnh ch s giá cn h chung c đin hình 50 4.3.1 Tiêu chí xác đnh cn h đin hình 50 4.3.2 Vn dng c tính ch s giá cn h chung c đin hình 53 4.3.3 Kt lun 56 Chng 5 58 KT LUN VÀ KIN NGH 58 5.1 Kt lun 58 5.2 Hn ch ca nghiên cu 58 5.3 Nhng gi ý v hng nghiên cu tip theo 59 TƠiăliuăthamăkho Ph lc 1: Danh sách bin ca các nghiên cu trc đơy Ph lc 2: Thng kê v mu nghiên cu Ph lc 3: Thng kê ý kin chuyên gia Ph lc 4: Kt qu hi quy Ph lc 5: Phiu kho sát Danhămcăcácăchăvitătt Tăvitătt Tăvităđyăđ APCOMP Apartment Complex BS Bt đng sn BXD B Xơy dng BUSYST Busy Street CRTYD Courtyard CUL Cul-de-sac GARAGESP Garage Space HISTDES Historic Desinignted LAKERIV Lake River LAKERIV Lake River PARKSQ Park Square Q-TTg Quyt đnh ậ Th tng SQFT Square Feet TG Thm đnh giá Tp. HCM ThƠnh ph H Chí Minh Tp. HƠ Ni ThƠnh ph HƠ Ni TS TƠi sn TT-BXD Thông t ậ B Xơy Dng OLS Ordinary Least Square UBND U ban nhơn dơn VND Vit Nam ng Danhămcăcácăbng STT TÊN BNG 1 Bng 2.3.3a Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Chihiro Shimizu vƠ các cng s 2 Bng 2.3.3b Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Richard J. Cebula 3 Bng 2.3.3c Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Davor Kunovac vƠ các cng s 4 Bng 2.3.3d Danh sách bin ậ Nghiên cu ca Lc Mnh Hin 5 Bng 2.4.1 Khung phơn tích kinh t lng 6 Bng 2.4.2 Khung phơn tích đ ngh cho nghiên cu 7 Bng 2.4.3a Thng kê ý kiên chuyên gia v các yu t nh hng đn giá cn h 8 Bng 2.4.3b Danh sách các bin ca mô hình hi quy 9 Bng 3.3.1a Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 1 10 Bng 3.3.1b Thng kê s lng mu cn h ậ Phân khúc giá 2 11 Bng 4.3.1a Thng kê danh sách các chuyên gia 12 Bng 4.3.1b Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 1 13 Bng 4.3.1c Thng kê ý kin chuyên gia v cn h đin hình ậ Phân khúc giá 2 14 Bng 4.3.2a c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 1 15 Bng 4.3.2b c tính ch s giá ậ Phân khúc giá 2 1 Chngă1 MăU 1.1 CăsăhìnhăthƠnhăđătƠiănghiênăcu Vi s minh bch v thông tin ca các giao dch BS vƠ mt th trng tƠi chính đƣ phát trin tng đi hoƠn chnh, vn đ xác đnh ch s giá BS ti các nc phát trin trên th gii đƣ và đang đc áp dng thng xuyên vƠ liên tc t nhiu nm nay. Vic công b ch s giá BS ti các nc nƠy cng góp phn lƠnh mnh hóa th trng BS nói riêng cng nh th trng hƠng hóa vƠ dch v nói chung, lƠm đng lc cho s phát trin bn vng ca nn kinh t. Ti Vit Nam, ch s giá nói chung và ch s giá BS nói riêng đóng mt vai trò chin lc trong vic minh bch hóa th trng, h tr đc lc trong vic s dng hiu qu ngun lc, t đó kích thích phát trin nn kinh t.  góc đ qun lý NhƠ nc, ch s giá BS đóng vai trò quan trng trong vic ban hƠnh các vn bn, chính sách nhm đnh hng vƠ phát trin th trng BS trong tng th nn kinh t. Vi s thiu ht v c s d liu, cng nh tính không đng nht v quy hoch đt đai lƠ khá cao, vic thng kê vƠ qun lý các giao dch BS đƣ vƠ đang lƠ mt thách thc ln vi các nhƠ qun lý. Bên cnh đó, th trng tƠi chính mi ch đang trong tin trình phát trin da trên nn mt h thng vn bn pháp lý chng chéo, điu nƠy luôn lƠ rƠo cn vô hình cho s phát trin vƠ lƠnh mnh hóa th trng. Vic xác đnh ch s giá BS ti Vit Nam đƣ đc quy đnh, hng dn, tuy nhiên vn còn đó nhng bt cp, vng mc vƠ ch có th áp dng mang tính thí đim, th nghim.  góc đ doanh nghip, ch s giá BS đóng vai trò h tr, mt kênh tham kho tin cy cho các doanh nghip hot đng trong lnh vc BS, các công ty TG trong vic xác đnh giá bán cng nh hoch đnh chin lc phát trin ca công ty. Vi xu hng hi nhp kinh t ngƠy mt sơu rng, th trng BS Vit Nam vi hn 90 triu dơn rõ rƠng lƠ ht sc tim nng, kéo theo đó lƠ s gia nhp th trng ca các công ty, t chc, các nhƠ đu t nc ngoƠi, s cnh tranh trên th trng ngƠy mt 2 gt gao, thm chí mang tính sng còn. Khi đó, các doanh nghip BS trong nc cn phi tìm cho mình đnh hng phát trin phù hp vƠ đúng đn. D nhiên, ch s giá BS lƠ mt thông s không th b qua, các doanh nghip không nên ch da vƠo ch s đc ban hƠnh, công b bi các c quan chc nng, mƠ còn phi t xơy dng cho riêng mình các ch s nƠy da trên s thu thp vƠ phơn tích d liu th trng. Vi dòng chy đu t  t vƠo th trng, đƣ vƠ đang tn ti nhng d án BS nói chung cng nh nhng cn h chung c nói riêng vi các mc giá chênh lch ln, hoƠn toƠn không phn ánh đúng giá th trng. Cho đn nay, th trng đƣ chng kin nhiu đt st giá cn h chung c bên cnh nhng đt h giá to ra nhng cú sc nht đnh, gơy ra tơm lý hoang mang, lo ngi cho các nhƠ đu t cng nh trong b phn ngi dơn, nhng ngi có nhu cu tht s v nhƠ . Chính vì vy, vic nghiên cu đ tƠi “Xơyădngăchăsăgiáăgcăcnăhăchungăcăậ Nghiênăcuăđinăhìnhătiăqun 2 và 7 ThƠnhăph HăChíăMinh” có ý ngha quan trng, góp phn vƠo vic tìm hiu, xác đnh mc giá gc tht s cng nh biên đ bin đng giá ca cn h chung c nói riêng vƠ xa hn lƠ BS nói chung, qua đó phn ánh th trng BS mt cách rõ nét nht. Nhu cu xác đnh ch s giá BS luôn hin hu; đơy đng thi lƠ mt vn đ cn đc gii quyt trit đ, trong đó rt cn s phi hp gia NhƠ nc, doanh nghip vƠ nhng chuyên gia đu ngƠnh trong lnh vc BS. 1.2 Mcătiêuănghiênăcu Tác gi thc hin đ tƠi nƠy vi mc tiêu nghiên cu là “Xơy dng ch s giá gc cn h chung c”.  thc hin mc tiêu nƠy, tác gi phi gii quyt đc nhng cơu hi sau: - Vn đ xác đnh ch s giá BS ti Vit Nam hin nay nh th nƠo ? - Có nhng phng pháp nƠo đ xác đnh ch s giá BS ? - Các yu t nƠo nh hng đn giá ca cn h chung c ? - Mô hình nƠo lƠ phù hp đ xác đnh ch s giá cn h chung c ? [...]... t , (1 ,2, 3 và 4) tiêu 8 2. 2 2. 2.1 ch Deflator) Theo b Theo -TTg ngày 2/ 6 /20 10, trong h và 7 d -BXD, c 9 Real Estate Price Index) giá tháng, quý, 2. 2 .2 và -BXD ngày 27 /10 /20 10 quy -BXD ngày 27 /10 /20 10 Theo : và x - 10 22 .79 0.000 , pháp so sánh Trong quá trình ng công t Savills, CBRE, Colliers 2. 3 3 11 phân tích 2. 3.1 2. 3 .2 ng p a Wachter (20 11) Nhóm trí Ng hân tích edonic  12 thu c khá b và c dùng... riêng q 2 và q 7 và 5 2 này 1.3 .2 k q 2 và q 06 /20 13 - 06 /20 14 4 h 01 /20 15-03 /20 15 , 1.4 V - - 1.5 K 5 T , tác 2 3 6 2. 1 2. 1.1 N insula và pleb insula -7 insula Theo Encyclopedia Britanica 20 06, c condominium condo condominium condominium condominium con dominium 7 ( 20 05) -CP 2. 1 .2 Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 20 05, ingapore Khác Theo -BXD ngày 27 /10 /20 10,... q q 2 và 7) chính 2. 4 2. 4.1 Khung phân tích chung N khung phân tích chung này 19 - Ramanathan 20 02 20 2. 4 .2 Khung phân tích Công tác x 3 gia 1 úp 21 22 2. 4.3 Qua 100 - k - k - k - k - k - k - k - i các y 4.3.1b, khúc c 3 Qua n buýt 23 khô - - - , n , 5 : sinh thái d k xem ra không 24 25 3b Stt 0 DON_GIA Ngàn VND/ An ninh trong 1 5 AN_NINH 1 ) 2 DIEN_TICH Mét vuông ( ) (Ordinal k 3 3 -6 DV_QL 2 -4... David Geltner và Hongyu Liu (Tháng 01/ 20 13) pháp h bán nhà , có ( 87% ) tiêu , khi mà pháp Hedonic , n không gian và xây nhanh chóng quy mô dân , (pscho ngôi nhà có và ps-RS) và 14 trong mô hình Hedonic, mà còn i và , là tính cho phép và d trong không chuyên , và các nhà phân tích) 01/ tháng 6 /20 11 (444.596 quan sát) ps-RS và so sánh chúng t , chính sách vi tính khác ps-RS Nhóm tác giá Hedonic cho... vuông ( ) (Ordinal k 3 3 -6 DV_QL 2 -4 1 4 (Ordinal k 3 k -5 HT_XH 2 k 1 n k 26 (Nominal 3 5 nhìn ra Sông; HUONG_BC 2 1 k Công viên, ) k 6 KC_TT Kí lô mét (km) (Nominal 7 KIEN_TRUC 3 2 1 8 MT_CQ 5 1 )  27 (Nomina 5 4 9 3 PT_TT 2 cho phép 1 10 TANG (Ordinal k Công 11 3 TIEN_ICH k -6 2 k 1 k 3 12 UY_TIN 5 1 cao ) 28 (Nominal 13 VT_CH 2 1 ... tích giao 15 2. 3.3 h Hedonic a Watanabe (20 10) bong bón bón (condominiums) (single family houses) Shiller (Case-Shiller Adjustment to the Repeat Sales Index) - Adjustment to the Repeat Sales Index) - -Change Adjustment to the Hedonic Index) theo a Danh sách các - 1 16 b Savannah, -family homes) theo Tác gi 24 Cebula 1 c Pufnik (20 08) Index) 4 vùng ) nhóm: cho 1  17 này ninh và 1 pháp này 18 2. 3.4 hi . h chung c 7 2. 2 C s lý thuyt v ch s giá 8 2. 2.1 Khái nim v ch s giá 8 2. 2 .2 Thc trng ca vic xác đnh ch s giá ti Vit Nam 9 2. 3 Phng pháp xác đnh ch s giá bt đng. nghiên cu 4 Chng 2 6 C S LÝ THUYT V CH S GIÁ VÀ MỌ HỊNH XÁC NH CH S GIÁ 6 2. 1 C s lý thuyt v cn h chung c 6 2. 1.1 Khái nim Cn h chung c 6 2. 1 .2 Phơn loi cn h chung. 4.1 .2 Kim đnh mô hình hi quy 40 4.1.3 Mô hình hi quy cui cùng 43 4 .2 Phơn khúc giá 2 (Cn h trên 25 triu VND/   ) 45 4 .2. 1 Thng kê mô t 45 4 .2. 2 Kim đnh mô hình hi quy 45 4 .2. 3