Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Học viên : Vũ Đình Bình Giáo viên hướng dẫn : GS.TS Nguyễn Đăng Hạc 1 Sự cần thiết của đề tài Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt Những người có thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình Việc sở hữu một căn hộ tại HN là niềm mơ ước của rất nhiều người, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp Tuy nhiên, việc phân phối những căn hộ cho người thu nhập thấp lại gặp nhiều bất cập, dẫn đến xuất hiện những tiêu cực Tìm ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam 2 Mục đích nghiên cứu Góp phần cải thiện và nâng cao hiệu quả trong đầu tư và quản lý đối với các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thủ đô Hà Nội 3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng : Nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, Phạm vi : Nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội 4 Phương pháp nghiên cứu Kết hợp nghiên cứu định tính với nghiên cứu định lượng, sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, phương pháp mô hình hóa và một số phương pháp toán cao cấp….để nghiên cứu các vấn đề của đề tài Kết cấu luận văn Chương 1 Chương 2 Chương 3 Những vấn đề chung về nhà ở cho người thu nhập thấp Thực trạng về đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội trong thời gian qua Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Ch ương 1 : Nh ững v ấn đ ề chung v ề nhà ở cho ng ười thu nh ập th ấp 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm về đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.2 Đặc điểm của đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại hình đầu tư trực tiếp thông qua việc các nhà đầu tư tiến hành hoạt động đầu tư bằng cách bỏ vốn bằng các loại tài sản của mình như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tiền mặt… - Vốn đầu tư - Đối tượng tham gia - Loại hình đầu tư - Lãi suất - Tỷ suất lợi nhuận bình quân trên vốn - Chu kỳ kinh doanh 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp (tiếp) 1.1.4 Đặc điểm của HN và những yếu tố ảnh hưởng - Mật độ dân số lớn và không ngừng tăng lên - Đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng thuận lợi - Đầu tư phát triển nhận được nhiều sự hướng dẫn, hỗ trợ 1.1.5 Một số chỉ tiêu đặc trưng - Các chỉ tiêu về vốn đầu tư : Suất vốn đầu tư, tỷ suất … - Các chỉ tiêu về diện tích : Diện tích bình quân, … - Các chỉ tiêu về thời gian xây dựng và thi công : Thời gian xây dựng, tiến độ, … 1.1.6 Hiệu quả của dự án - Hiệu quả kinh tế Hiệu quả xã hội 1.1.7 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người TNT - Được bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, đô thị mới - Dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10ha trở lên phải trích 20% - Địa phương phải bố trí giao đất cho các CĐT 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp (tiếp) 1.1.8 Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà TNT - Diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2 - Giá bán, thuê, thuê mua do CĐT xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí Mua, thuê mua nhà trả góp thì nộp tiền lần đầu không quá 1.1.9 Ưu đãi đầu tư đối với CĐT dự án nhà ở cho người TNT - Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Áp dụng thuế GTGT 0% - Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm - Giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo - Áp dụng thuế suất thuế TNDN là 10% trong suốt thời gian hoạt động - Được hỗ trợ tín dụng đầu tư - Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu - Được nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án 1.1.10 Hệ thống văn bản pháp lý hiện hành - Luật nhà ở, luật đầu tư… - Quyết định số 67 của Thủ tướng chính phủ - Thông tư số 10, 15, 36 của Bộ xây dựng - Quyết định số 34 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội - 1.2 Những vấn đề chung về quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp 1.2.1 Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh hưởng - Tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh, tạo ra nơi giao tiếp… - Các nhân tố ảnh hưởng : Tăng trưởng của dân số, kết cấu độ tuổi, thay đổi của thu nhập, sự phát triển của hệ thống hạ tầng, chính sách của chính phủ, sự đô thị hóa 1.2.2 Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở cho người TNT 1.2.3 Điều kiện được mua, thuê mua nhà ở cho người TNT - Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước - Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở - Chưa có nhà ở - Có nhà nhưng diện tích bình quân