BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NHA TRANG PHÙNG NGỌC TÚ NGHIÊN CỨU NHU CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI SỰ LỰA CHỌN NHÀ ðẤT TẠI NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ Khánh Hòa, 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NHA TRANG PHÙNG NGỌC TÚ NGHIÊN CỨU NHU CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI SỰ LỰA CHỌN NHÀ ðẤT TẠI NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số : 60 34 01 02 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN TIẾN THÔNG CHỦ TỊCH HỘI ðỒNG KHOA SAU ðẠI HỌC PGS.TS. NGUYỄN THỊ KIM ANH Khánh Hòa, 2014 i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan luận văn “Nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An" là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong ñề tài này ñược thu thập và sử dụng một cách trung thực. Kết quả nghiên cứu ñược trình bày trong luận văn này không sao chép của bất cứ luận văn nào và cũng chưa ñược trình bày hay công bố ở bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác trước ñây. Tác giả luận văn Phùng Ngọc Tú ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi ñã nhận ñược rất nhiều ñóng góp ý kiến, ñộng viên, giúp ñỡ từ phía thầy cô, bạn bè, gia ñình và người thân Chính vì thế, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành tới mọi người. Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Sau ñại học và Khoa Kinh tế của Trường ðại học Nha Trang ñã dạy dỗ và truyền ñạt cho tôi những kiến thức quý báu làm nền tảng cho việc thực hiện luận văn này. ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Tiến sĩ Nguyễn Tiến Thông, người Thầy ñã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo ñể tôi có thể hoàn tất luận văn. Xin chân thành cảm ơn các anh chị em, bạn bè lớp cao học kinh tế 2011 tại Nghệ An ñã cùng sát cánh, chia sẻ kiến thức và giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập cũng như thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi cũng không quên cảm ơn những ñồng nghiệp là lãnh ñạo của các Sở, Ban ngành liên quan ñến ñề tài tôi thực hiện ñã giúp ñỡ tôi thực hiện và hoàn thiện các số liệu giúp tôi có căn cứ thực hiện ñề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn ñến gia ñình, người thân ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học. Tác giả luận văn Phùng Ngọc Tú iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC HÌNH VẼ vii PHẦN MỞ ðẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ ðỀ XUẤT MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 6 1.1. Tổng quan lý thuyết về nghiên cứu hành vi tiêu dùng 6 1.1.1. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng tới hành vi tiêu dùng 6 1.1.2. Các lý thuyết về hành vi tiêu dùng 10 1.1.3. Một số nghiên cứu tại Việt Nam về hành vi tiêu dung 13 1.2. Thị trường nhà ñất và các yếu tố ảnh hưởng tới hành vi lựa chọn nhà ñất 16 1.2.1. Khái niệm thị trường nhà ñất 16 1.2.2. Vai trò của thị trường nhà ñất 17 1.2.3. Những ñặc ñiểm cơ bản của thị trường nhà ñất 18 1.2.4. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu về nhà ñất 19 1.3. Mô hình nghiên cứu ñề xuất và các giả thuyết nghiên cứu 22 1.3.1. Mô hình nghiên cứu ñề xuất 22 1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu 23 CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1. Quy trình thực hiện ñề tài 25 2.2. Nghiên cứu ñịnh tính 27 2.2.1. Thiết kế nghiên cứu 27 2.2.2. Kết quả nghiên cứu 28 2.2.3. Thang ño chính thức 28 2.3. Nghiên cứu ñịnh lượng 30 2.3.1. Mẫu nghiên cứu 30 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu 30 2.3.3. Phương pháp phân tích số liệu 31 iv CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1. Sơ lược về thị trường nhà ñất Nghệ An 33 3.1.1 Những ñặc ñiểm tự nhiên tỉnh Nghệ An 33 3.1.2. Thực trạng thị trường Nhà ñất tại Nghệ An 34 3.2. Mô tả mẫu nghiên cứu 46 3.3. ðánh giá sơ bộ thang ño. 50 3.3.1. ðánh giá thang ñộ bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha 50 3.3.2 ðánh giá thang ño bằng phân tích EFA 55 3.3.3. ðiều chỉnh mô hình nghiên cứu 56 3.4. Kiểm ñịnh mô hình bằng phân tích hồi quy 56 3.4.1. Phân tích hệ số tương quan 56 3.4.2. Kiểm ñịnh mô hình bằng phân tích hồi quy 57 3.5. Thống kê mô tả các thang ño có ý nghĩa thống kê 63 CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 66 4.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu 66 4.2. Các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà, ñất ở tại Nghệ An 67 4.2.1. Giải pháp tác ñộng tới ñộng cơ của khách hàng. 67 4.2.2. Giải pháp về giá cả 67 4.2.3. Nhóm giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản nhà ở 68 4.2.4. Giải pháp về vốn phục vụ cho việc khai thác quỹ ñất 69 4.2.5. Giải pháp về ñấu giá 69 4.3. Một số ñề xuất và kết luận 70 4.3.1. ðề xuất ñối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An 70 4.3.2. ðề xuất với Trung ương 72 KẾT LUẬN 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ANOVA : Analysis of Variance (Phân tích phương sai) DW : Dubin- Watson (ðại lượng thống kê Dubin- Watson) EFA : Exploration Factor Analysis (Phân tích nhân tố khám phá) GCN : Giấy chứng nhận GC : Giá cả ðVHC : ðơn vị hành chính KMO : Kaiser-Meyer-Olkin (Trị số KMO) UBND : Ủy ban nhân dân QSD : Quyền sử dụng SPSS : Statistical Package for Social Sciences (Phần mềm xử lý số liệu thống kê dùng trong các ngành khoa học xã hội) TP : Thành phố TX : Thị xã KCN : Khu công nghiệp KT-XH : Kinh tế - xã hội vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Kết quả ñấu giá ñất tại các ñơn vị hành chính từ 2010-2012 35 Bảng 3.2: So sánh diện tích và số tiền thu ñược qua ñấu giá QSD ñất 36 Bảng 3.3: Tổng hợp các dự án ñô thị, dự án phát triển nhà ở 39 Bảng 3.4: Quy mô và việc giao dịch tại các dự án khu ñô thị 40 Bảng 3.5: Tiến ñộ dự án và tình hình triển khai hạ tẫng kỹ thuật 41 Bảng 3.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến 2013 43 Bảng 3.7: Dân số các huyện, thành, thị xã Nghệ An 44 Bảng 3.8: Bảng phân bố mẫu theo giới tính 46 Bảng 3.9: Bảng phân bố mẫu ñộ tuổi 46 Bảng 3.10: Bảng phân bố mẫu tình trạng hôn nhân 47 Bảng 3.11: Bảng phân bố mẫu theo trình ñộ học vấn 47 Bảng 3.12: Bảng phân bố mẫu theo nghề nghiệp 47 Bảng 3.13: Bảng phân bố mẫu theo thu nhập 48 Bảng 3.14: Bảng phân bố mẫu mục ñích mua nhà, ñất 48 Bảng 3.15: Bảng phân bố mẫu tình hình sử dụng lô ñất 48 Bảng 3.16: Bảng phân bố mẫu theo nơi ở 49 Bảng 3.17: Bảng phân bố mẫu giá cả nhà ñất sau mua 49 Bảng 3.18: Cronbach Alpha của thang ño ðộng cơ 51 Bảng 3.19: Cronbach Alpha của thang ño Giá 52 Bảng 3.20: Cronbach Alpha của thang ño Sự thuận tiện 52 Bảng 3.21: Cronbach Alpha của thang ño Kinh nghiệm bản thân 53 Bảng 3.22: Cronbach Alpha của thang ño Tìm kiếm thông tin 54 Bảng 3.23: Cronbach Alpha của thang ño Quyết ñịnh mua nhà, ñất ở 54 Bảng 3.24: Kết quả EFA cho các biến ñộc lập 55 Bảng 3.25: Kết quả EFA cho thang ño quyết ñịnh mua nhà, ñất 56 Bảng 3.26: Ma trận tương quan giữa các nhân tố (Pearson) 57 Bảng 3.27: Hệ số R-Square từ kết quả phân tích hồi quy 58 Bảng 3.28: Hệ số hồi quy chuẩn hóa của phương trình 62 Bảng 3.29: Thống kê mô tả thang ño “ðộng cơ” 63 Bảng 3.30: Thống kê mô tả thang ño “Kinh nghiệm bản thân” 64 Bảng 3.31: Bảng thống kê mô tả thang ño “Giá cả” 65 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Mô hình các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi mua của người tiêu dùng 10 Hình 1.2: Mô hình tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu dùng 11 Hình 1.3: Mô hình lý thuyết TRA (nguồn Fishbein và Ajzen năm 1975) 11 Hình 1.4: Mô hình lý thuyết TPB 12 Hình 1.5: Mô hình nghiên cứu sơ bộ của ñề tài nghiên cứu 22 Hình 2.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu 26 Hình 3.1: Bản ñồ hành chính tỉnh Nghệ An 34 Hình 3.2: ðồ thị P-P Plot 60 Hình 3.3: Biểu ñồ Histogram 61 1 PHẦN MỞ ðẦU 1. Lý do chọn ñề tài Trong những năm gần ñây, thị trường bất ñộng sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, số lượng giao dịch không nhiều, thậm chí một số dự án không có giao dịch. Nhiều doanh nghiệp bất ñộng sản, kinh doanh bất ñộng sản gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiềm lực kinh tế hạn chế, phải vay vốn kinh doanh hoặc dựa vào nguồn vốn ñầu tư ban ñầu của khách hàng. Mới ñây Bộ Xây dựng có báo cáo thống kê cho thấy cả nước ta ñang còn 42.000 căn nhà tồn kho tại các dự án bất ñộng sản nhưng thực tế sẽ còn nhiều hơn vì các dự án không báo cáo con số thực vì sợ ảnh hưởng ñến kinh doanh. Bên cạnh ñó, một số căn hộ tồn kho do dự án ñã huy ñộng vốn một phần, ñã giải phóng mặt bằng, ñầu tư cơ sở hạ tầng nhưng phải dừng thi công do không có thị trường, các nhà ñầu tư ñã mua nhưng chưa bán ñược. Hiện nay, tỉnh Nghệ An ñang có 110 dự án kinh doanh bất ñộng sản của 74 doanh nghiệp với tổng diện tích gần 1.000 ha có tổng mức ñầu tư khoảng 51.000 tỷ ñồng. Tuy nhiên, số dự án ñược triển khai và ñưa vào sử dụng mới ñạt ñược gần 7% mức ñầu tư. Hiện tỉnh Nghệ An ñang tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án là 2.595 căn, căn hộ chung cư là 1.120 căn, diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại tại các dự án bất ñộng sản là 12.982m 2 , ñất nền là 5.148m 2 . Nguyên nhân của thực trạng này là giá ñất, giá nhà hiện còn quá cao so với mức thu nhập bình quân ñầu người mà theo tính toán của các chuyên gia, số bất ñộng sản tồn kho ở tỉnh Nghệ An phải mười năm nữa mới tiêu thụ hết so với thu nhập ñầu người. Một khi giá còn cao thì các giải pháp ñể ñưa ra hỗ trợ thị trường rất khó phát huy hiệu quả khi mà lượng cầu không nhiều do người dân dù có nhu cầu mua nhưng không thể ñủ tiền vì ñất dự án quá cao. Báo cáo mới ñây nhất của Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho thấy, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao hơn gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của người lao ñộng, trong khi các nước Châu Âu chỉ 7 lần, khu vực ðông Nam Á chỉ hơn 5 lần. Tại ñịa bàn tỉnh Nghệ An, nhu cầu người dân mua nhà thấp nhất dưới 400 triệu ñồng là rất nhiều nhưng ñất và nhà ở khu dự án ñắt gấp nhiều lần nên người dân gần như không có cơ hội tiếp cận. [...]... u h t ng và các ñi u ki n thông tin gi a ngư i mua và ngư i bán 1.2.2 Vai trò c a th trư ng nhà ñ t Th trư ng nhà ñ t là nhân t quan tr ng góp ph n thúc ñ y s phát tri n kinh t xã h i ñ t nư c và nâng cao ñ i s ng c a các tang l p dân cư Th trư ng nhà ñ t là nơi th c hiên tái s n xu t các y u t s n xu t cho các nhà kinh doanh nhà ñ t Trên th trư ng nhà ñ t, các nhà kinh doanh b t ñ ng s n và nh ng... nh ng nhân t tác ñ ng h t s c nh y c m ñ n c u v nhà ñ t Trư c h t thái ñ c a Chính Ph v quy n s h u và s d ng v nhà và ñ t là m t trong các tác nhân m nh và nh y c m ñ i v i s thay ñ i v quy mô, k t c u và tính ch t c u v nhà ñ t S th a nh n s h u tư nhân v nhà nh m th a mãn nhu c u v ch là m t ñ t phá làm tăng c u v nhà không ch mà nhi u khi là nhu c u tích tr , ñ dành và là di s n lưu l i cho các. .. tiêu nghiên c u, lý thuy t và phương pháp nghiên c u, và k t qu mong ñ i M ð u Chương 1: Cơ s lý thuy t và ñ xu t mô hình nghiên c u Chương 2: Phương pháp nghiên c u Chương 3: K t qu nghiên c u Chương 4: M t s gi i pháp và ki n ngh K t Lu n 6 CHƯƠNG 1: CƠ S LÝ THUY T VÀ ð XU T MÔ HÌNH NGHIÊN C U Trong chương này, tác gi ñã trình bày cơ s lý thuy t v nhu c u và các nhân t nh hư ng t i s l a ch n nhà, ... th trư ng ñ nhu c u có kh năng thanh toán m i có ñi u ki n g p ñư c cung và c u và th c s tr thành c u xu t hi n trên th trư ng Chính th trư ng là môi trư ng ñ nhu c u có kh năng thanh toán ñư c tr thành c u th c t và ñư c th a mãn 1.2.4.2 Các nhân t nh hư ng ñ n c u nhà ñ t a S tăng trư ng v dân s và các nhu c u phát tri n Tăng trư ng dân s là nhân t làm tăng m i m t nhu c u c a xã h i và theo ñó c... i Ngh An C th , tác gi nêu lý thuy t v hành vi tiêu dùng, ñ ng cơ tiêu dùng và các khái ni m cơ b n v nhà ñ t, ñ ng th i nêu t ng quan các nghiên c u liên quan v lĩnh v c hành vi tiêu dùng nhà, ñ t T ñó, tác gi xác ñ nh ñư c các nhân t nh hư ng ñ n s l a ch n nhà, ñ t nói chung Cu i cùng, tác gi ñưa ra mô hình nghiên c u ñ xu t c a mình d a trên nh ng nghiên c u trư c 1.1 T ng quan lý thuy t v nghiên. .. th ñó 1.2.4 Khái ni m và các nhân t nh hư ng ñ n c u v nhà ñ t 1.2.4.1 Khái ni m Theo Ti n s khoa h c Lê ðình Th ng (2010) C u v nhà ñ t là kh i lư ng nhà ñ t mà ngư i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và có kh năng thanh toán ñ nh n ñư c kh i lư ng nhà ñ t ñó trên th trư ng Gi a nhu c u tiêu dùng và c u v nhà ñ t có m t s cách bi t khá l n v quy mô, ph m vi và ñ i tư ng xu t hi n Nhu c u thư ng xu t hi... lu t, các lo i tài s n ñó ph i ñư c ñăng ký nh m ñ m b o vi c ki m tra, ki m soát c a các cơ quan nhà nư c có th m quy n Theo Giáo trình Nguyên lý th trư ng B t ñ ng s n Th trư ng nhà ñ t là th trư ng các y u t nhà và ñ t h p thành Theo nghĩa h p, th trư ng nhà ñ t g m th trư ng các y u t nhà và ñ t , vư n tư c, khuôn viên g n v i nhà Theo nghĩa r ng, th trư ng nhà ñ t bao g m c ñ t , vư n tư c và khuôn... thuy t và mô hình nghiên c u xác ñ nh nhu c u, tìm hi u các nhân t nh hư ng ñ n vi c l a ch n m t hàng là nhà , ñ t c a nhóm ngư i ñư c nghiên c u - Kh o sát, nh n ñ nh và ñánh giá v th hi u, xu hư ng, m i quan tâm hi n nay ñ i v i th trư ng nhà và ñ t t i ñ a bàn Ngh An - ðưa ra các nh n ñ nh, ý ki n, ñ xu t m t s bi n pháp và ñ nh hư ng trong công tác qu n lý ñ i v i s phát tri n c a th trư ng nhà ,... chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nh y c m ñ n s thay ñ i v c u thuê nhà hay c u mua nhà ñ t M t b ng ch ng v s ch m tr th m chí không mu n ch p nh n quy n s h u v i nhà b ng vi c tr ti n hóa giá nhà cho nhà nư c là do s tác ñ ng c a chính sách giá thuê th p so v i giá bán c a nhà nư c Nh ng quy ñ nh th ch c a Chính Ph và chính quy n ñ a phương v nhà khơi d y c u v nhà và ñ t và ñ t cũng... tương quan dương gi a giá c v i quy t ñ nh mua nhà, ñ t trên ñ a bàn Ngh An Bên c nh nhân t ñ ng cơ và giá c thì nhân t v s thu n ti n t o ra s c h p d n, thu hút ngư i mua nhà, ñ t ðó là y u t v m t b ng, di n tích, nh ng ti n ngh 24 nhà … Nhà nư c, các nhà ñ u tư th trư ng nhà ñ t, n u làm t t nh ng v n ñ trên s tác ñ ng ñ n hành vi mua nhà, ñ t c a ngư i tiêu dùng Ngoài ra v trí c a nhà, ñ t Các th . LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan luận văn Nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An& quot; là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong. tôi chọn ñề tài: Nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An làm ñề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài ðề. ñất ở trên ñịa bàn Nghệ An. 3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu của ñề tài - ðối tượng nghiên cứu: Nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà ñất tại Nghệ An. - ðối tượng khảo sát: