Đang tải... (xem toàn văn)
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING Đề tài: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Hà Nội, 2010 Lời mở đầu. Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá. Có 5 phương pháp thẩm định giá trị tài sản bao gồm: - Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh trực tiếp). - Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư). - Phương pháp chi phí. - Phương pháp thặng dư. - Phương pháp lợi nhuận. Trong thực tế, trong một số trường hợp giá trị cần cho tài sản không có sẵn trên thị trường, ví dụ với bệnh viện, trường học, thư viện v.v. Trong những trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó. Cách tiếp cận này chính là phương pháp chi phí. 2 Phần nội dung Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm định giá 1.1: Những khái niệm cơ bản 1.1.1: Khái niệm thẩm định giá tài sản a. Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Trường xây dựng và bất động sản, ĐH Quốc gia Singapore : “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” b, Theo giáo sư W.Seabrooke, Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định đã được xác định rõ.” c, Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm , thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” 1.1.2: Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 1.2: Cơ sở lý luận của phương pháp chi phí - Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng, người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. 3 - Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản. 2.1. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4. 2.2: Các loại chi phí 2.2.1: Chi phí tái tạo: - Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. - Ý nghĩa: xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và 4 không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một cách đúng đắn chi phí tái tạo. 2.2.2: Chi phí thay thế: - Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. - Ý nghĩa: thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” . 2.3. Các phương pháp ước tính chi phí Chi phí xây dựng được chia làm 2 loại là: chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. - Chi phí trực tiếp, gồm: chi phí lao động và vật tư, như: tiền lương của người lao động, nguyên vật liệu, chi phí về máy móc, thiết bị và các dịch vụ tạm thời khác… - Chi phí gián tiếp, gồm: chi phí quản lý xây dựng và quản lý tài sản; chi phí thiết kế và giám sát, lãi vay, thuế BĐS… 2.3.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng - Nội dung: Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được mịnh họa qua Bảng sau. Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m 2 Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (USD) A- Chi phí trực tiếp 1. Vệ sinh địa điểm 2. Móng 30.000 20,000 10,000 5 3. Tường 4. Sàn 5. Trần 6. Mái 100,00 90,00 110,00 130,00 B- Chi phí gián tiếp (5%) 1.500 C- Lợi nhuận (10%) 3.000 Giá trị công trình ( A + B + C) Chi phí xây dựng 1m 2 34.500 34,5 - Ưu, nhược điểm: + Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. + Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác. Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa, để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn. 2.3.2. Phương pháp so sánh thị trường - Nội dung: Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng. - Ưu, nhược điểm: Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với các phương pháp khác. 6 Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong lĩnh vực thẩm định giá. 2.4. Các loại giảm giá đối với BĐS Thị trường qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh việc giảm tính hữu ích của BĐS, do tất cả các nguyên nhân: hư hỏng tự nhiên hoặc do con người gây nên. - Khái niệm: sự giảm giá của một BĐS cụ thể, là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định. - Ví dụ: + Xác định mức giảm giá tích lũy của một BĐS, biết chi phí thay thế hiện hành của BĐS đó tính được: 100.000 USD và biết giá bán thị trường hiện nay của các BĐS tương tự trong các điều kiện tương tự là 80.000 USD. Mức giảm giá là: 100.000 USD – 80.000 USD = 20.000 USD. Tức là giảm giá 20%. + Một xe máy vừa mua 30.000.000đ,hôm sau bán lại được 27.000.000đ. Mức giảm giá là: 30.000.000đ – 27.000.000đ = 3.000.000đ. Giảm giá 10%. - Phân biệt giảm giá và khấu hao: + Khái niệm: khấu hao TSCĐ là biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn của TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Giảm giá BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới của một BĐS tại thời điểm thẩm định. + Thông tin cần thiết: để tính khấu hao đúng cần ghi chép nguyên giá ban đầu – chi phí lịch sử của TSCĐ. Để tính mức giảm giá, thông tin đó hầu như không cần đến. 7 + Mục đích: mục đích tính khấu hao là để hoàn vốn bỏ ra ban đầu. Mục đích tính giảm giá là để xác định giá trị hiện hành của các quyền nhận được thu nhập tạo ra trong tương lai từ BĐS, giúp cho việc ước tính GTTT của BĐS. Các nhà kế toán đôi khi cần đến thông tin về giá trị thị thường hiện hành của BĐS. - Chú ý: trên thực tế, có thể BĐS tăng giá, điều này xảy ra khi có lạm phát hoặc BĐS trở nên khan hiếm bất thường, chẳng hạn như đồ cổ. Các tình huống tăng giá không đề cập ở đây. - Các loại giảm giá: Dựa vào nguyên nhân gây ra giảm giá, ngưòi ta phân chia giảm giá hay còn gọi là giảm giá tích luỹ đối với BĐS thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên ngoài. a, Giảm giá tự nhiên: Là hiện tuợng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân cụ thể: - BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. Thông thường cường độ sử dụng càng cao thì BĐS mất giá càng nhanh. - BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố, như: thời gian sử dụng, sự phá huỷ của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hoá chất, sự tàn phá của bão lũ . Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến độ bền vật liệu. Nó xảy ra ngay cả khi BĐS không được sử dụng. - BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc so dự phá hoại. b, Giảm giá do lỗi thời chức năng. Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân, như thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của BĐS có thể 8 phát huy tác dụng đối với người sử dụng. Cụ thể: - Do sai sót trong thiết kế, như: trần quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ… không thích hợp hoặc lãng phí diện tích. - Do thiếu sót trong kết cấu, như: tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt… và thiếu các chức năng khác, gây hạn chế đến việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả. - Do thừa quá mức các kết cấu, như: hệ thống sưởi, hoặc hệ thống làm lạnh, ống nước và dây điện quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dầy quá mức bình thường… - Các thiết bị đã lỗi thời, như: kiểu bếp, thiết bị cấp nước nóng, điều hoà không khí… không có điều khiển tự động hoặc thiếu các chức năng cần thiết. c, Giảm giá do lỗi thời bên ngoài. Đây là sự giảm giá BĐS do các nguyên nhân thay đổi về môi trường, như: - Các mối nguy hiểm và phiền toái xung quanh, như: khói, bụi, tiếng ồn… - Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích của BĐS. - Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, hoặc yếu tố khác làm giảm giá trị của BĐS. 2.5. Tuổi thọ kinh tế của công trình. * Căn cứ ước tính mức giảm giá: Mỗi BĐS có thể sử dụng trong một khoảng thời gian dài. Giới hạn về thời gian sử dụng là tuỳ thuộc vào đặc tính vật lý hay tuổi thọ kỹ thuật 9 của BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng BĐS lại chịu sự quyết định bởi tính kinh tế của nó. Tức là tuỳ thuộc vào thời gian sử dụng BĐS có mang lại hiệu quả kinh tế hay không. Chính vì vậy, mức giảm giá trị của BĐS có thể ước tính dựa vào tuổi thọ kinh tế của nó. Để có cơ sở ước tính các mức giảm giá cần có sự phân biệt các khái niệm về tuổi và tuổi thọ của BĐS. * Các khái niệm: tuổi và tuổi thọ của BĐS thường tính theo năm. - Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá. - Tuổi hiệu quả: Là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả. - Tuổi thọ kĩ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kĩ thuật. - Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại pháy huy được hiệu quả. * Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1990,đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2004).Theo tính toán của các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2030, nhưng theo ước tính của nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế về đến năm 2025. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện hành là 100.000USD. Yêu cầu: tính theo các loại và mức giảm giá của công trình. * Các loại tuổi thọ của công trình. - Tuổi thọ vật lí: 2030 – 1990 = 40 năm. - Tuổi thọ kinh tế: 2025 – 1991 = 34 năm - Tuổi thọ hiệu quả: 2004 – 1991 = 13 năm - Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2025 – 2004 = 21 năm Tuổi thực: 2004 – 1990 = 14 năm * Mức giảm giá ước tính: 10 [...]... đoạn này gọi là thị trường thứ cấp 3.2 Thẩm định giá BDS 3.2.1 Khái niệm về thẩm định giá BDS Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản. .. mạnh mẽ theo các vị trí 3.2.4 Các phương pháp thẩm định giá BDS 1 Các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới: Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tuỳ theo loại bất động sản cần định giá, những phương pháp định giá bất động sản thông dụng đó là: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí 36 ... tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 35 Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng... trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập... hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định giá Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất động sản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định 3.2.2 Đặc trưng của thẩm định giá BDS Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những... động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là 34 căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, ... động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất - Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng. .. rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng... việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo” 5/ Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong. .. với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chi u hướng giảm so với giá trị thực của chính nó 11/ Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị